高德杭州钱江新城项目配置建议报告

杭州新联康研展部-高德钱江新城项目专阅2010.5写字楼配置建议专题报告第一页，共六十六页。第一部分：项目规划了解本案写字楼初步规划及定位高度第二页，共六十六页。第三页，共六十六页。第二部分：竞争分析全市写字楼市场分析以及重点项目解读第四页，共六十六页。钱江新城市中心滨江本案杭州甲级以上写字楼主要集中在市中心、钱江新城、滨江区域。本案定位顶级写字楼，下面我们会对杭州全市的甲级及以上写字楼市场进行研究：【杭州写字楼市场研究】接下来我们就对目前主要的甲级写字楼做重点分析……第五页，共六十六页。钱江新城位于杭州市江干区东部，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里，市政府也将搬迁至此。新城一期为2001~2007年重点打造区域。整个一期核心区规划建设总体量将达到820万平方米，两翼规划均为住宅。在产业定位上，促进现代服务业向钱江新城聚集是新城的重要发展方向，这包括行政办公、金融、贸易、会展、文化娱乐、旅游服务等行业。钱江新城是未来杭州乃至浙江的CBD，金融行业、现代服务业聚集之地。核心区钱江新城概况及产业导向【钱江新城甲级写字楼市场研究】第六页，共六十六页。区域内甲级写字楼以出售形式居多，区域价格在21000-26000元/平米，物业费10元/平米*月左右。在售写字楼低区以小面积120-300平方米出售为主，高区以整层出售为主，单层面积在1500平方米。在售写字楼大多在08年年中开盘，销售率基本都在80%以上。项目开盘时间总建(万M2)办公楼层单层面积(M2)单间面积(M2)主力出售面积(M2)售价(元/M2)物业费(元/M2*月)出售率交付时间UDC时代大厦08.826.829F1500370整层出售3000015100％2011钱江国际时代广场10.5273715005-30层100-20031以上500-10005-30层10031以上600-8003200011－12未开盘2012望江国际10.120201460整层出售整层出售20000未定10％2012光彩国际预计11.330两幢32，一幢361400至少整层出售至少整层出售未定未定未开盘2011万银大厦08.76.441F1670150-590150-230210001099%2010华成大厦08.67.740F1267至少整层出售至少整层出售26000未定售40%2010财富金融中心未定16.255F/33F1800350-400350-400未定未定未开盘2010迪凯国际大厦08.66.040F1421整层出售整层出售250006.585%2009中华航空大厦预计09.1110.237F150010-16F55-6017-30F12010-16F55-6017-30F120未定10元以上未开盘2011圣奥中央商务大厦未定737F1500未定未定未定未定未开盘2010目前主要在售的甲级写字楼项目情况【钱江新城甲级写字楼市场研究】第七页，共六十六页。【钱江新城甲级写字楼市场研究】财富金融中心圣奥中央商务大厦华成大厦中华航空大厦国际时代大厦迪凯国际中心万银大厦万银大厦迪凯国际中心UDC时代大厦财富金融中心中华航空大厦圣奥中央商务大厦华成大厦国际时代大厦中豪·望江国际泛海·光彩中心钱江国际时代广场第八页，共六十六页。地理位置：城丹桂路交四季路总建面积：51156平方米交付时间：2009年开发商：浙江迪凯房地产有限公司售价：30000元/平方米物业费用：6.5元/平方米/月租售率：售79%楼层数：40层，楼高165米标准层面积：1421平方米，整层出售标准层净高：2.55米客梯数量及品牌：8部瑞士原装迅达停车位：地下400个空调系统：大金VRV物业管理：世邦魏理仕重点个案--迪凯国际大厦【钱江新城甲级写字楼市场研究】第九页，共六十六页。重点个案--迪凯国际大厦【钱江新城甲级写字楼市场研究】销售情况时期推出（套）成交（套）成交均价（元/平方米）08.6128//08.7///08.8/801058008.9/7932308.10///08.11/1773008.12///09.1///09.2///09.3///09.4///09.5/11028209.6/11100009.7/71153809.8/31222209.9/21225009.10/32669109.11/22900909.12///10.1/62923910.2///10.3/12717010.4///10.5///该案从08.6月开盘，32F以下均在3年前出售给小股东，价格均是以建安成本出售，而32F以上则面向市场，均是已整层出售为主，出售均价在25000元/平方米，零星剩下的一些单间在09年底到10年初已全部售罄，均价在30000元/平方米左右。分析性点评物业比较方正，得房率高。项目单层面积较小，项目整层散售给开发商的关联客户。客户构成该案主力客源主要为小股东为主，均是按成本价售出，从其成交均价来看，集中在10000-12000元/平方米，面向市场客户均是以自用为主。第十页，共六十六页。地理位置：富春路交庆春东路总建面积：59552平方米交付时间：2010年开发商：丽水万地集团、杭州银帝投资售价：30000元/平方米物业费用：10元/平方米/月租售率：售100%楼层数：41层，楼高181米标准层面积：1670平方米，主力面积150-230平方米标准层净高：2.6米客梯数量及品牌：14部芬兰通力停车位：地下500个，地上100个空调系统：“变频多联＋中央空调”双系统国际标准物业管理：绿城物业重点个案--万银大厦【钱江新城甲级写字楼市场研究】第十一页，共六十六页。分析性点评该案从产品设计和规划来看，基本定位较高端，但是面积分割主要以小户型150-230为主，实际情况均是以大面积成交为主，由于该案目前处于尾房，在09.5月房交会时已基本售罄，目前价格较周边有一定优势，以求迅速结案。销售情况时期推出（套）成交（套）成交均价（元/平方米）08.72951491694008.8/331725808.9/41574608.10/61626808.11/41595908.12/21627909.1/11615209.2/11587609.3/32016009.4/41846009.5/111964709.6/272132409.7///09.8///09.9/11750009.10///09.11///09.12/41681210.1///10.2///10.3/51775010.4///10.5/124522客户构成该案从08.7月开盘，当月去化149套，自08.9月开始受金融危机影响，销售情况受到较大阻碍。自09.5月，受内地经济好转预期影响，销售情况有一定程度的复苏。目前价格在25000元/平方米左右。该案其中一栋房源由农业银行收购，具体价格不详。剩余客户构成主要由自用客户为主，虽然该案以小面积分割出售，但是实际在销售情况中，大部分都是半层起卖，行业集中在金融、现代服务业。重点个案--万银大厦【钱江新城甲级写字楼市场研究】第十二页，共六十六页。1、钱江新城发展目标是成为杭州的CBD，未来发展潜力巨大。2、该区域高品质楼盘聚集，但仍然缺乏顶级的写字楼项目，在产品品质上，我们需要超越目前已有的项目。【钱江新城甲级写字楼市场研究】第十三页，共六十六页。地理位置：江干区钱江新城核心区，新业路与之江路交叉口总建面积：26800平方米交付时间：2011年开发商：华联发展集团售价：30000元/平方米物业费用：15元/平方米/月租售率：一期售100%，二期租未开楼层数：34层，楼高138米标准层面积：1460平方米，主力面积366平方米标准层净高：2.6米停车位：地下490个物业管理：华联物业重点个案—UDC时代大厦【钱江新城甲级写字楼市场研究】第十四页，共六十六页。重点个案—UDC时代大厦【钱江新城甲级写字楼市场研究】UDC写字楼”是由两幢超高层商务写字楼组成的H型双塔建筑，1－3层用作商业、餐饮、会议等高端商务配套，4—32层为办公用房，是一座甲级智能化写字楼。写字楼15米精装修挑高大堂，每隔两层各设置一8米高约84平方米的阳光暖房。“UDC国际公馆”占地面积11549平米，地上建筑面积40421.5平米，打造钱江新城CBD核心区顶级公寓，位于UDC写字楼东面，一线临江。

“UDC白金酒店”，占地面积24009平米，地上建筑面积54588.5平米，作为UDC时代的顶级商务配套之一，白金酒店按超五星级标准打造

。项目规划：A＃B＃白金酒店国际公馆目前，UDC写字楼A座已经基本售罄，B座由华联集团自行持有出租，对外开放出租时间以及租金都暂时未定，B座与A座建筑构造以及内部设置基本相同。国际公馆只定为180平方米以上大户型公馆，为高端商务人士服务，但具体规划尚未确定。第十五页，共六十六页。分析性点评该案从产品设计和规划来看，基本定位较高端，而且是整层出售，但可以分割成4－6本产权证，业主可以根据需要出售和出租。该案目前一期已经售罄，二期已经决定由华联集团持有，只租不售，对外开放出租日期未定，租金也还未定。销售情况时期推出（套）成交（套）成交均价（元/平方米）10.1139102146010.2/562698910.3/102624910.4/282497010.5/629970客户构成该案从10.1月开盘，当月去化情况并不好，二月销售量最大，之后3月、4月都比较平稳。销售价格也一直呈现上扬态势，目前销售均价为30000元/平方米.该案一期因为整层出售，客户大多为省内大型民营企业以及一些上市公司总部，国内500强企业。重点个案—UDC时代大厦【钱江新城甲级写字楼市场研究】第十六页，共六十六页。地理位置：江干区钱江新城富春路与城星路交叉口总建面积：270000平方米交付时间：2012年开发商：浙江鑫亚建设投资有限公司售价：未定物业费用：预计在12元/平方米*月左右租售率：30000元/平方米楼层数：2幢39层，2幢27层标准层面积：1500平方米，主力面积50-60平方米标准层净高：2.6米停车位：800个左右物业管理：重点个案—钱江国际时代广场【钱江新城甲级写字楼市场研究】第十七页，共六十六页。重点个案—钱江国际时代广场【钱江新城甲级写字楼市场研究】钱江国际时代广场是由3幢国际品质超高层5A甲级服务写字楼、1栋现代化星级商务酒店组成，其中1＃和4＃楼为27层、100米高，2＃、3＃楼为41层、150米高。1＃楼规划为酒店式写字楼，现已经开盘，推出500多套房源，面积在45-80平方米。2＃、3＃楼规划为纯写字楼，整层面积在1500平方米，单间面积从100-1200平方米不等，5-30层以150-200平方米为主，31－41层以600-800平方米为主。1＃、2＃、3#楼一层到4层裙楼以及地下一层下沉式广场规划为配套商业，共3万平方米。4＃楼规划为星级商务酒店，酒店品牌以及具体信息均未定。项目规划：目前，1#写字楼开盘，推出512套房源，主力面积为50－60平方米，预订373套，成交1套，2＃大户型写字楼预计在6月底开盘。1#4#2#3#第十八页，共六十六页。分析性点评从此次推出产品和整个项目规划来看，基本定位比较高端，一期先推出小户型，相对价格比较低，但是因为可以根据客户需要进行分割和拼接，所以选择余地比较大，以写字楼为主的商业综合体，自身配套齐全，但是软硬件的配置方面不是很好。销售情况时期推出（套）成交（套）预定套数（套）成交均价（元/平方米）10.5512137329695客户构成该案从10.5月开盘，目前预订率达到70％，成交一套，暂时看来去化情况非常好，但是签约情况还有待市场考证，现在销售均价为30000元/平方米。该案刚刚推盘，预订为多，客户情况还不明朗。重点个案—钱江国际时代广场【钱江新城甲级写字楼市场研究】第十九页，共六十六页。地理位置：江干区清江路与市民街口

总建面积：300000平方米交付时间：2011年开发商：浙江泛海建设投资有限公司售价：未定物业费用：未定租售率：未开盘楼层数：1幢36层，2幢32层标准层面积：1400平方米标准层净高：2.6米停车位：未知物业管理：未定重点个案—光彩国际中心【钱江新城甲级写字楼市场研究】第二十页，共六十六页。重点个案—光彩国际中心【钱江新城甲级写字楼市场研究】光彩国际中心是由3栋国际顶级服务写字楼、1栋酒店以及2栋酒店式公寓组成，其中写字楼分为A、B、C三座，B座最高为36层，高146米，A座和C座为32层。超五星级光彩国际大酒店，圆弧型主楼高20层，酒店拥有580多间标准客房。两栋酒店式公寓一线临江，现在具体信息暂时未定。项目规划：项目预计2011年初开盘，先推写字楼，目前无售楼处。第二十一页，共六十六页。分析性点评该项目规划为一个集顶级写字楼、超五星级酒店以及酒店式公寓为一体的商业综合体项目，项目定位非常高端，在整个定位方面已经是钱江新城区域内最为顶级的，但是由于地块分散的问题，项目的酒店式公寓与写字楼和酒店有一定距离，使得项目有些分散。重点个案—钱江国际时代广场【钱江新城甲级写字楼市场研究】第二十二页，共六十六页。地理位置：望江路与钱江路交汇处总建面积：20万平方米开盘时间：预计2010年6月交付时间：2012年开发商：浙江中豪房屋开发有限公司售价：20000元/平方米物业费用：未知楼层数：20层标准层面积：1460平方米，主力面积200-400平方米客梯品牌：OTIS重点个案—中豪·望江国际【钱江新城甲级写字楼市场研究】第二十三页，共六十六页。中豪·望江国际位于钱江新城南面，北连钱江新城核心区，西北临钱江路，西南临望江东路，总建筑面积近20万平方米，由三幢国际5A写字楼、一幢国际四星级酒店和国际精品购物广场组成。重点个案—中豪·望江国际【钱江新城甲级写字楼市场研究】酒店写字楼B座写字楼A座写字楼C座第二十四页，共六十六页。分析性点评中豪望江国际地块的属性为村级留用地，因此其楼盘的价格低于同地段的其他产品；由于项目的工程进度还处于前期，具体建材设备等信息尚未出台，同时项目的整层出售且只有一本产权证，使得项目的投资客比例十分小，B座开盘销售情况如何，还有待观察销售情况客户构成项目2010年1月28日推出写字楼A、C座，整层出售，面积为1400左右，截至目前已经售罄。写字楼B座预计6月开盘。行业集中为金融服务行业和企业培训行业重点个案--万银大厦【钱江新城甲级写字楼市场研究】第二十五页，共六十六页。滨江区位于杭州市区南部，钱塘江下游，西北与西湖隔江相望，距杭州市中心约7公里，分别有钱江一桥和钱江三桥与之相连，现辖西兴、长河、浦沿三镇，面积73平方公里，常住人口12万。滨江区地理位置较优越，浙赣、杭甬铁路、杭金公路、浙东运河纵横贯通，与航空港、火车站、码头相距均在半小时路程。滨江区将形成通讯器材、精细化工、机械五金、建筑建材等支柱产业。杭州高新技术产业开发区就位于辖区内，作为高新产业项目先期启动区块，并可充分享受国家级开发区的各项优惠政策。该区域和本区域相隔较近，产业导向主要为高新信息和通讯产业。滨江概况及产业导向【滨江甲级写字楼市场研究】第二十六页，共六十六页。项目租售时间总建(万M2)单层面积(M2)单间面积(M2)主力面积(M2)租金(元/M2*天)售价(元/M2)物业费(元/M2*月)出租率销售率交付时间萧宏大厦05.114.112006006001.8/3.595%左右/2007恒鑫大厦08.66.91580180180-4002/495%左右/2009信雅达国际09.11171600150-1600150-250/260008/25%2010天恒大厦09.115.21500300300-700/180004.8/53%2011银丰·央座10.56.21700120120-300/168005.6/12%2012该区域沿江写字楼的价格在26000元/平米左右，非沿江写字楼价格稍低在17000-18000元/平方米左右，物业费3.5-8元/平米*月不等。该区域写字楼租金水平在1.8-2元/平方米/天之间，的出租率大约在95%，多以高新技术、IT企业为主。面积分割主要以150-700为主，单层面积在1200-1700平方米之间恒鑫大厦信雅达国际萧宏大厦目前主要在售的甲级写字楼项目情况【滨江甲级写字楼市场研究】天恒大厦银丰·央座第二十七页，共六十六页。地理位置：通江路与闻涛路交汇处总建面积：170812平方米交付时间：2010年12月开发商：杭州润和房地产开发有限公司售价：26000元/平方米物业费用：8元/平方米/月租售率：售25%楼层数：47层，楼高181米标准层面积：1600平方米，主力面积150-250平方米标准层净高：2.6米物业管理：世邦魏理仕重点个案—信雅达国际【滨江区甲级写字楼市场研究】第二十八页，共六十六页。分析性点评该案在地段和产品规划来看都属于滨江区的高端项目，但迫于新政的影响，二期房源去化速度缓慢。销售情况时期推出（套）成交（套）成交均价（元/平方米）09.11116//09.12/601938110.1///10.2/42033010.3/82056310.4208//10.5/1121809客户构成该案从09.11月28日首期开盘推出5-18层写字楼，12月去化60套，10年4月22日二期开盘推出19-43层房源由于新政的影响，去化速度缓慢，目前价格在26000元/平方米左右。项目的客户主要以杭州或省内投资客为主。重点个案—信雅达国际【钱江新城甲级写字楼市场研究】第二十九页，共六十六页。楼盘名称：网新.双城国际地址：江汉路1785号

开发商：杭州浙大网新科技实业投资有限公司开盘时间：2010年8月总建面积：144135平方米装修：精装修报价：20000左右物业费：N/A物业管理：N/A滨江区未来市场供应【滨江甲级写字楼市场研究】楼盘名称：华图.君尚金座地址：江汉路1785号

开发商：杭州华图置业有限公司开盘时间：2010年下半年总建面积：46179平方米装修：精装修报价：30000左右物业费：N/A物业管理：N/A第三十页，共六十六页。1、滨江区写字楼的品质参差不齐，沿江甲级写字楼报价在26000元/平方米。非沿江写字楼价格稍低在17000-18000元/平方米左右，租金在1.5-2元/平方米/天。2、由于产业导向原因，主要客源为信息、IT企业为主，面积分割以小面积为主，满足中小企业的需求。滨江区域小结【滨江甲级写字楼市场研究】第三十一页，共六十六页。目前市场上在售项目无顶级产品，对本案的借鉴意义并不大。接下来，我们就对全市顶级写字楼项目做重点的分析研究……第三十二页，共六十六页。地理位置：教工路天目山路扣总建面积：127000平方米交付时间：2008年开发商：浙江火炬置业集团有限公司售价：32000元/平方米租金：5.5元/平方米*天物业管理：仲量联行物业费用：12.8元/平方米/月租售率：100%楼层数：20层标准层面积：4800平方米，主力面积1400平方米标准层净高：2.65米车位数量：地下738个，可调节车位1400个车位售价：35万元/个车位租价：1600元/个*月重点个案—世贸丽晶城欧美中心【杭州市顶级写字楼市场研究】第三十三页，共六十六页。重点个案—世贸丽晶城·欧美中心世贸丽晶城位于市中心黄龙商圈，靠近武林商圈，是一个传统的高端商业聚集地，依托周边成熟完善的配套以及优越地理位置，项目定位就很高端，而且是一个集写字楼、酒店、酒店式公寓为一体的综合体项目。世贸丽晶城欧美中心由三幢楼组成，位于东面的一栋楼1-3层为商业，3层以上为写字楼，写字楼屋顶为直升机停机坪；位于西面的一栋楼为OKWOODE经营的五星级酒店；中间一栋楼1-3层为商业，4-12层为OKWOODE经营的酒店式公寓，13-24层为出售的酒店式公寓。写字楼酒店式公寓五星级酒店项目规划：【杭州市顶级写字楼市场研究】第三十四页，共六十六页。重点个案—世贸丽晶城·欧美中心建筑立面：石材和玻璃幕墙、低窗台大玻璃组合形式，玻璃的配置采用美国进口皮尔金顿Low-e夹胶中空玻璃（三层玻璃组合），主石材面采用全进口金茂蓝石材和进口太阳白麻石材。玻璃采用美国进口皮尔金顿Low-e夹胶中空玻璃（三层玻璃组合）。开窗器采用德国盖泽电动开窗器。幕墙铝型材采用优质铝型材，外立面每层配有铝合金装饰线条。结构设计：框架核心桶公共区域设计：大堂约2000㎡、中央挑空约13M，超豪华精装修，南北面为侯客区，设有水晶吊灯，沙发，茶几。按照五星级标准设计。地下一层及二层为第二豪华大堂。每层2个卫生间，走廊大理石铺面。全楼中心部位设置6个2—3层通高空中花园，每个约60㎡～180㎡。电梯：瑞士迅达进口商务电梯，轿厢均高达2.8－3米，等候时间控制在35秒以下，客梯速度2.5米/秒以上，一共27部电梯，客梯21部，VIP客梯2部，摆渡电梯4部。空调通风系统：中央空调末端采用技术成熟的风机盘管＋新风系统，每个房间独立控制，风机盘管品牌为新晃，新风机组品牌为美国特灵。制冷机组采用美国特灵离心和螺杆冷水机组。在制冷机组（地下室）选型上考虑了三大一小四台机组的配置方式，并采用二次泵变流量系统和机房群控系统，水泵采用德国威乐品牌，冷却塔采用美国马利品牌。网络布线：每单元敷设光纤、6类线、电话电缆、电视电缆至分户信息箱。与电信运营商合作在楼内设置专门的交换机房和虚拟网，采用模块化网络，具备宽带高速上网、直拨电话、IPTV、虚拟专用网VPN和无线宽带网等功能。可支持有需求的客户建立局域网和OA系统。整栋楼铺设新型网络地板。

项目建材配置：【杭州市顶级写字楼市场研究】第三十五页，共六十六页。重点个案—世贸丽晶城·欧美中心供电系统：双路供电，A..D区平均电力90VA/平方米以上，预留EPS自备供电系统安防系统：24小时涉外标准智能安防监控系统，一卡通智能系统及停车场自动化管理系统。配有视频保安监视系统、安全报警系统、电子巡更系统和门禁系统。商业和商务配套：2万平方米商业配套EAC·Oakwood国际公寓、高档品牌购物中心、雷格斯商务中心、国际顶级私人会所、太阳能恒温游泳、运动健身馆、中西高档风味餐厅楼层情况：地上20层，底层至三层为商业，四层国际会议中心和商务中心，五至二十层为写字楼，地下2层及夹层，标准层高3.62米，净层高2.65米标准层总面积为4800平方米，A区930平方米，B、C区各1400平方方，D区1200平方米方左右，简装修，做吊顶。景观：约5000㎡城市景观广场全楼中心部位设置6个2—3层通高空中花园，每个约60－180平方米项目建材配置：【杭州市顶级写字楼市场研究】第三十六页，共六十六页。重点个案—世贸丽晶城·欧美中心主要为世界500强跨国公司，国内百强企业，以及省内大型的私营企业。客户构成：分析性点评：黄龙商圈是杭州的老城区中心，周边各项配套设施非常成熟完善，这个区域的高端写字楼项目相对杭州其他区域发展时间较长，也更为成熟，而世贸丽晶城·欧美中心在硬软件方面的配置都是杭州比较顶级，再加之中心位置，高售价也是其显著特点，获得市场认同。【杭州市顶级写字楼市场研究】第三十七页，共六十六页。地理位置：下城区中河北路与环城北路交汇处总建面积：110000平方米交付时间：2008年开发商：浙江省耀江集团售价：50000元/平方米租金：5.3-6元/平方米*天物业管理：耀江物业物业费用：17.5元/平方米/月租售率：90%楼层数：41层，170米标准层面积：2000平方米，主力面积380-530平方米标准层净高：2.7米车位数量：地下328个车位租价：1500-1800元/个*月重点个案—浙江环球中心【杭州市顶级写字楼市场研究】第三十八页，共六十六页。重点个案—浙江环球中心浙江环球中心位于西湖文化广场，武林商圈的中心位置，毗邻大运河，是市中心的绝佳位置。建筑与吴山广场在一条直线上，是杭州的地标性建筑之一。浙江环球中心是浙江省耀江集团配合浙江省政府建设的超高档商务综合楼。项目由写字楼和底层群楼商场两部分组成。其中商场面积57000平方米左右，包括地下第一层至七层，其中七层为塔楼多功能区，每层商铺面积在7000-10000平方米，层高5米；地下第二层，面积在10000平方米左右；写字楼区为8-41层，面积38000平方米.项目规划：【杭州市顶级写字楼市场研究】第三十九页，共六十六页。重点个案—浙江环球中心建筑立面：玻璃幕墙，LOW-E玻璃幕墙，中层夹胶。结构设计：框架核心桶公共区域设计：15米三层挑高大堂，精装修；每层设有一个卫生间，走廊大理石铺面。电梯：16部瑞士进口迅达牌电梯，其中14部客梯，2部为摆渡电梯，电梯承重1350千克，可容纳18人，高3米。空调通风系统：16部瑞士进口迅达牌电梯，其中14部客梯，2部为摆渡电梯，电梯承重1350千克，可容纳18人，高3米网络布线：UPS不简短电源系统；PDS综合布线，1000mbp光纤，100mbp线缆安防系统：门厅多媒体查询系统和物业管理系统，预留国际会议中心线路系统。电子巡更系统，防盗报警系统，智能货财报警系统。玻璃窗以及窗帘采用电动智能控制。

商业和商务配套：北面3.5万方商业面积，写字楼7层设置8个会议室，最大的可容纳100多人楼层情况：写字楼5.1万方，商业3.5万方，写字楼地上41层，170米高，地下2层，36－41层为省长会客中心，2－35层为办公区域，标准层层高3.9米，净层高2.7米，标准层面积约2000平方米，分为4户，每户从380－530平方米不等，简装修，只做吊顶。景观：顶层观光平台，7层设计空中花园西湖文化广场项目建材配置：【杭州市顶级写字楼市场研究】第四十页，共六十六页。重点个案—浙江环球中心主要为大型国有企业，跨国公司，以及省内大型私营企业。客户构成：分析性点评：处于杭州武林商圈中心位置，这个区域是商业聚集区，也是人流中心，依托成熟优越的配套设施，打造市中心顶级写字楼，由于该项目历时8年才开始出售，有一个较长的时间差，当时最为顶级的配置到现在也相对不够完善，但由于该项目有政府背景，企业的引入以及商业的打造都比较顺利。项目本身的形象打造更是其加值所在。【杭州市顶级写字楼市场研究】第四十一页，共六十六页。地理位置：下城区朝晖路203号总建面积：35000平方米交付时间：2006年10月开发商：浙江绿城集团售价：35000元/平方米（二手房报价）租价：3.5元/平方米·天物业管理：绿城物业物业费用：9元/平方米/月（管家式服务）租售率：售100%楼层数：26层，楼高98米标准层面积：1400平方米，主力面积100-260平方米标准层净高：2.6米车位数量

：480个车位（包括公寓）车位售价：30万/个，车位租价：800-1000元/月·个重点个案—深蓝广场【杭州顶级写字楼市场研究】第四十二页，共六十六页。重点个案—深蓝广场【杭州顶级写字楼市场研究】写字楼商业街酒店式公寓深蓝广场位于杭州市中心核心CBD区块，南依京杭大运河，北临朝晖路，东傍中河路，西侧紧邻西湖文化广场，项目由两幢精装修酒店式服务公寓、一幢高档写字楼和一条内置精品商业街组成。总建筑面积13万多平方米，其中公寓楼建筑面积约6.1万平方米，写字楼建筑面积约3.5万平方米。“现代设计元素和自然景观”是深蓝广场在景观设计上的一个重要概念，南面公寓入口处的喷水广场、北广场的中央水景、加上丰富的植被营造了现代自然的美感第四十三页，共六十六页。建筑立面：法国圣戈班三层夹胶中空LOW-E低辐射镀膜玻璃，带热桥的铝型材结构设计：框架核心桶公共区域设计：大堂设有总接待台，东面为服务区挑高8.5米，设有水晶吊灯、沙发、茶几等精装修，西面为两层的蓝山咖啡厅，每层1个卫生间，大堂、电梯厅地面、墙面均为大理石，过道为地砖、墙纸。电梯：6部原装进口日立客梯+1部货梯+2部消防电梯，客梯限重1000KG，限载13人，速度2.5米/秒空调通风系统：入户式大金中央空调系统，中央空调新风系统（智能化控制）网络及布线：每单元设置综合智能信息箱，满足通讯、电视、网络系统（带有无线网络），室内布线在地板下，接口均在墙边，入驻需要自行排线照明系统：楼道、大堂、电梯厅设有事故照明、地下车库为荧光灯，其余为普通照明安防系统：设有摄像监视系统、出入口管理系统，火灾自动探测报警并连接自动喷淋、楼梯间设有防排烟系统商业和商务配套：西湖春天、蓝山咖啡，地下一层健身会所、恒温泳池，公寓和写字楼之间有近百米的商业街（层高7.2米，SPA、购物、美容、银行等）

装修情况：简装（地毯、吊顶）户型情况：每层的户型成扇形排布，共12户，面积100-260平方米不等，最南面的一套赠送30平方米左右的露台。重点个案—深蓝广场【杭州顶级写字楼市场研究】第四十四页，共六十六页。重点个案—深蓝广场【杭州顶级写字楼市场研究】客户构成：写字楼业主大多为项目公寓业主，主要是浙江省内大型企业高管、私营企业业主等社会精英人士，目前入住企业范围比较广，外贸、网络、实业均有。

分析性点评：深蓝广场是杭州较早时期的高端写字楼之一，成熟的配套、优秀的性价比、精致的服务成为了其至今仍然具有极高市场认知的原因。第四十五页，共六十六页。地理位置：下城区环城北路208号总建面积：112000平方米交付时间：2009年10月开发商：杭州坤和旅游客运中心有限公司租价：6元/平方米·天（纯租赁）物业管理：仲量联行物业费用：16元/平方米/月租售率：租80%楼层数：35层，楼高127米标准层面积：1500平方米，主力面积125-300平方米标准层净高：2.8米车位数量

：560个车位车位租价：1500元/月·个（非固定车位），2000元/月·个（固定车位）重点个案—坤和中心【杭州顶级写字楼市场研究】第四十六页，共六十六页。重点个案—坤和中心【杭州顶级写字楼市场研究】坤和中心项目地处杭州市中心武林广场西北面。南临环城北路，东接环北景观绿化带，北靠京杭大运河湾畔，西连杭州大厦C座。坤和中心总建筑面积约11.2万平米，由31层的主楼、9层裙房、三层地下室组成。其中主楼的1-2层（部分），3-5层、裙房9层及地下1层（部分）为杭州大厦购物中心坤和店，营业面积约4.2万平米；主楼1-2层（部分）及6-31层以及相应的地下一层，计约4.2万平方米，为写字楼办公用房和相应配套用房（含避难层）。实际可出租面积为3.8万方（含配套）。第四十七页，共六十六页。建筑立面：法国圣戈班三层夹胶中空LOW-E低辐射镀膜玻璃，带热桥的铝型材；结构设计：框架核心桶；公共区域设计：大堂挑高9.3米，设有透光云石定制吊灯、沙发、茶几，墙上带有全球时钟。大堂、电梯厅均采用进口石材地面、美国樱桃木饰面，走廊铺设地毯，每层设有男女卫生间个1个，茶水间1个，化妆间1个，卫生间设有感应式皂液器、干手机；电梯：客梯8台原装进口日立刷卡式电梯，电梯宽2米，深1.5米，高2.6米，限重1350KG，限载18人，其中低区楼层电梯（B3-21F）2台（B2-21F）2台，速度2.5米/秒，高区楼层电梯（B2-1F、22-35F）4台，速度3.5米/秒，货梯为合资日立电梯1台，速度2.5米/秒，宽1.8米、深1.5米、高2.6米；空调通风系统：美国约克变频技术中央空调、独立新风系统提供室内新风量不少于30立方米/小时·人；网络及布线：通讯为纯EPON技术（全新光网络技术），室内地板为网络地板，线路可以方便的进行调整；照明系统：楼道、大堂、电梯厅设有事故照明（约可提供30分钟）、地下车库为荧光灯，其余为普通照明；智能化系统：智能一卡通门禁系统（电梯、入户、停车），安防系统：火灾自动探测报警并连接自动喷淋；商业和商务配套：商务咖啡厅，1900平方米餐厅、快递中心、桶装水服务点，杭州大厦坤和店（C座）；装修情况：简装（网络地板、吊顶、窗帘、玻璃单元门）户型情况：一层标准面积1500平方米，户型125、145、220、235、260、300平方米，每层8户，分套出租。重点个案—坤和中心【杭州顶级写字楼市场研究】第四十八页，共六十六页。重点个案—坤和中心【杭州顶级写字楼市场研究】客户构成：部分世界500强企业、外资银行、中资银行及金融业（证券、基金、会计事务所）等

分析性点评：作为浙江首个获得美国绿色建筑LEED认证金奖的写字楼，再加上其极其优秀的地理位置，坤和中心吸引了包括渣打银行、美国辉瑞投资、美国力宝财险、中国香港九龙仓、中国平安等一批世界顶级企业进驻，市场反应十分强烈。第四十九页，共六十六页。比较因素深蓝广场坤和中心EAC欧美中心环球中心本项目总建面积3.5万平方米11.2万平方米12.7万平方米5.1万平方米写字楼9万方（项目整体20万方）高度98米127米75米170杭州第一高楼（245m）外立面LOW-E玻璃幕墙LOW-E玻璃幕墙LOW-E玻璃幕墙石材LOW-E玻璃幕墙全LOW-E玻璃幕墙公共部分豪华装修，挑高8.5米豪华装修，挑高9.3米豪华装修，挑高13米精装修，挑高15米豪华装修，挑高7米标准层面积1400平方米1500平方米4800平方米2000平方米1800平方米楼层层高层高3.3米净高2.6米层高3.45米净高2.6米层高3.62米净高2.65米层高3.9米净高2.7米层高4米地面无架空地板网络地板网络地板无架空地板未定客梯数量品牌0.17部/1000平方米日立0.07部/1000平方米日立0.21部/1000平方米瑞士迅达0.31部/1000平方米瑞士迅达0.08部/1000平方米品牌未定车位1个/140平方米1个/200平方米1个/52平方米1个/155平方米1个/352平方米商务配套服务蓝山咖啡、西湖春天银行、健身会所1900平方米食堂商务咖啡厅雷格斯商务中心国际顶级私人会所游泳池、健身房中西高档风味餐厅8个会议室未定物业管理绿城物业仲量联行仲量联行耀江物业未定本案现有产品力和杭州市的顶级写字楼项目比较不具备明显优势。地面铺设、电梯品牌和商务配套服务是本案可以去提升的部分，以拉开产品差距。第五十页，共六十六页。第三部分：产品建议在可提升的产品部分，提出产品建议第五十一页，共六十六页。由于本项目产品硬性方面均已经设定，本次产品建议主要在以下几个方面：

1、地面铺设；

2、电梯品牌；

3、商务中心；

4、服务配套

我们将借鉴杭州及上海顶级写字楼标准，为本案提供有价值的参考。第五十二页，共六十六页。杭州世贸黄龙区核心地段，南临天目山路，北邻文三路，西至教工路。浙江目前唯一获美国LEED认证的写字楼，EAC采用大量的节能设计和节能产品。沿用了欧美风格，外立面设计稳重、简洁、明快；大面积低辐射玻璃幕墙与高档石材搭配使用，总体风格含蓄、内敛，强化建筑整体的现代感。案例研究：EAC欧美中心第五十三页，共六十六页。案例研究：EAC欧美中心EAC.企业国际实景第五十四页，共六十六页。楼层地上20层，地下2层标准层建筑面积4800平方米标准层净高2.65米大堂挑高近13米电梯0.22个/1000平方米瑞士迅达幕墙LOW-E夹胶中空玻璃幕墙LEED认证浙江省目前唯一获得认证物业架空地板有车位1个/130平方米公共区域五星级标准空调系统美国特灵冷水机组及新风机商务配套雷格斯商务中心，国际顶级私人会所，太阳能恒温游泳池，知名品牌运动健身馆，奔驰展示厅，starbucks咖啡，2家高级餐厅，超市案例研究：EAC欧美中心EAC.企业国际技术规格第五十五页，共六十六页。位于上海静安区南京西路，北邻上海久光百货，西靠上海波特曼酒店以及“恒、梅、泰”金山角。越洋广场一期写字楼以及蹼丽酒店09年交付，商场部分目前已在招商阶段。案例研究：上海越洋广场第五十六页，共六十六页。上海越洋广场实景案例研究：上海越洋广场第五十七页，共六十六页。楼层地上50层，地下3层标准层建面2555平方米标准层净高3米电梯0.14个/1000平方米进口Otis电梯高区6米/秒,低区3.5米/秒幕墙呼吸式双层中空LOW-E隔音幕墙架空地板150毫米公共区域五星级标准访客管理一卡通智能安全访