年北京某房地产开发公司改制方案

某房地产开发公司改制方案一、前言依据北京市国有企业改制的相关精神，按照总公司[2003]63号《关于加快推进总公司系统经营管理体制改革的工作安排》的具体要求，本着坚持解放思想、实事求是的思想路线，大力发扬求真务实、勇于创新的精神，力求突破旧观念的束缚，努力做好本次房地产开发公司（以下简称为公司）的改制工作。二、企业基本情况1、公司概况*****房地产开发成立于1992年，隶属于**总公司，公司注册地点为**区***路***号***大厦*层。公司1992年成立以来，在总公司的正确领导下，在经营班子及全体职工的共同努力下，企业取得了较大的发展。注册资本金从1029万元增加到3258.1万元；从业人员由十几人扩大到近60人；总资产从1千万元增加到20443.7万元；开发资质从内部开发发展到外部开发二级。在公司成立的十一年中，曾经经历了两次开发高潮，第一次是92年至95年，公司以合作开发为主，先后启动了展览路的京润大厦、和平里的爱地大厦、国际展览中心的静安大厦和三里河的巴黎公寓等项目。具体情况见下表。致项目名称招占地面积梢（米拆2支）袄收益（万粒元）浇建筑面积礼（米宿2循）壁京润大厦乌5740胞1514户3961哗8.06伴爱地大厦挠2680宁6703垮1989养6信静安大厦般5216术.5忽4044慧9035傅0.8肿巴黎公寓炒1271钢1147筝9649裙.198年**总公司系统基建、开发体制改革后，开发公司并入新组建的基建开发处，但对外仍保留企业法人执照，并继续从事开发、经营活动。自此，房地产开发工作迎来了的第二个高潮，先后启动了核桃园的天泽园项目、花园村的紫苑阁项目、甘露园的丽景馨居项目、安定门的安馨园项目、回龙观住宅小区项目（待建）、109工程（大方饭店）和马家堡住宅及配套项目。具体情况见下表。前项目名称旗占地面积连（米息2仁）哨收入（万良元）拒建筑面积洒（米盲2时）颗天泽园育1961帜.9释1900发5174姨.7绣紫苑阁涉6800订0肆2452理5.2键丽景馨居瞎1062甩0.07陆2430桶3晶5870狮6.17优安馨园衫8414近2439符2270皂9枯回龙观筹4000夕0盯未建慰5524吉0想109愧工程场9002叠0屿5309沟0低马家堡鞭8650攀3540免3615兔02、公司人员状况截止到2002年12月31日，公司在职职工53名，从事开发工作的职工人数为38名（管理人员34名，工人4名）。从事多经工作的职工人数为15名，均为管理人员。具体人员情况见下表。公司管理人员年龄、学历情况一览表单位：人鸽合计渡年龄厦学历通55灰岁以上灶50~5逆4乒岁仔40~4燥9否岁召30~3来9挤岁烫29撞岁以下骡平均年龄益（岁）稍研究生谅大本愚大专勇大专以下排合计赤49傅1彩8蹄20锈12锁8奏40.3纹3奖12浅27鼠7驾从事开发菠工作人员趴34荷1朝7鼓13畅8踏5键40.1凝3液12定15简4或从事多经暑工作人员选15透0乏1闯7偏4净3全40.6朱0盐0押12蕉33、公司组织机构公司组织机构现状分为“七部一室”，即前期发展部、经营部、销售部、工程技术部、人力资源部、计划财务部、行政保卫部和办公室。4、公司资产情况注册资本3258.1万元；总资产20443.7万元（流动资产15151万元，固定资产1958万元）；总负债14859.7万元；净资产5584万元。5、公司经营情况2001年—2002年公司经营收入连续两年超亿元，2002年收入为11052.5万元；利润总额271.2万元；净利润175万元。描6延、对外投解资情况仗房地产开拔发公司对叹外投资情孩况见下表义。闭序号您公司名称帽投资额（虾万元）继股东形式换1庭北京文宝询物业管理虏有限责任片公司决70扑控股伙2娱北京融融榴装饰工程纺有限责任踏公司堂120竖控股闸3武北京公交鸦四达枢纽衣站投资有割限公司惩1267皂参股直4卸军都旅游掀度假村类900系参股福5座北京永通屑建筑装饰尊工程发展伯有限公司旦417.虾5迟参股伞6侧北京大方洗饭店有限侨责任公司艇400纵参股诵7矮天罡公司芽40泡参股哗8酿北京水平主线建筑设巷计有限公秒司永30士参股岗9懒劳服分中伪心怜1吴参股畅共计痰3245槐.5丸三、改制柿的紧迫性蛙、必要性守分析民1开、企业在竿发展中遇磨到的主要葱问题封企业自耽1992誓年成立以盛来，逐步棋发展壮大辟，取得了裕较好的业诉绩，积累惩了一定的绍经验，锻竹炼了队伍海，伟为超*叠*晓事业的发伍展做出了可一定的贡幕献。但是尤，尽管如暖此，企业育的发展与托市场经济昂发展的要族求和我国醒加入刘WTO樱及北京申畜奥成功后口对房地产从发展的要估求相比，锐还有许多币差距，一加些在长期奏计划经济超中形成的柿思想观念民和体制弊逼端，还制养约着企业六的快速发类展。敌（汁1舌）生产经简营的灵活奇性差，开首发机制不合活，体制局不新，无长法建立科管学的决策竿机制和决齐策程序，耳难以建立赢科学的激请励和约束蛋机制。企万业后劲不晌足，竞争以力不强。筋另外开发赏公司还存劣在人员偏道多，结构脉不合理等反问题。盲（兽2凝）国家土妻地使用制母度改革，营开发用地挑都要通过牲在土地交粮易市场上岂以招标、舟拍卖、挂隙牌方式取棉得，使我败公司失去鼻了土地资区源优势，疯这对开发羡工稼作提出新穿的要求，垫企业必须牛面对市场许，积极参狂与市场竞讯争，寻求顷新的出路江。体（庸3庆）国有独捧资企业所乳特有的责歉任的无限辽性，不仅满造成企业默内部治理到结构不规血范，缺乏挣有效监督扮制衡，也售同时造成筛企业与职其工对国家樱的无限依皆赖和国家贿对企业、洪职工负有脱的无限责果任，制约伍了企业内乎部竞争机乌制的建立渠。秒2舟、改制的秤必要性佳（鸣1研）是中央脏、北京市甲和佳*趋*炸总公司的蠢要求。国删家、北京争市有关文板件提出国慌有企业要数逐步建立抹现代企业蛋制度，完府成投资主尾体多元化自的公司制恳改造。碗2003选年初总公辆司明确提疾出我公司甚要在三季穷度前完成绳企业改制劳。屠（瓜2薪）是市场喂竞争对企晚业的客观且要求。近畜年来，随比着我国房米改的不断扔深化，房困地产市场橡逐步规范寺和法规、卧政策的逐壮步完善，储消费者逐扰步成熟和狐理性，集研团购买逐躺步退出市杀场，个人述成为住房史的购买主净体。市场画竞争日趋棵激烈，开扑发企业面亦临重新洗笨牌。激烈紧的市场竞稀争使开发继企业面临诉严峻挑战瞒，迫使企哀业要不断电加强企业败管理、机水制创新和守体制改革励。只有这皮样，才能败在未来激对烈的市场乐竞争中占届有一席之蔑地。触（誉3猎）企业自曾身发展的例需要。企馅业要生存巩和发展，恶必须适应燥市场；而限要适应市恢场就必须业彻底转换螺经营机制活，合理配堆置生产要怕素，调动淋全体职工练的积极性奇，尤其是湿专业技术色人才和管殿理骨干的祖积极性；腔研究市场践、开发市欺场，生产回适销对路孙的产品，惹而这一切广首先要克扎服阻碍生捡产力发展根的体制性证障碍，建闷立起适应暮社会主义咱市场经济绒条件下生付产力发展材的现代企反业制度。依3洗、改制具凶备的条件努（悼1材）开发公去司经过几筝年的努力悄，具备了鼠一定的物坛质条件，获企业也达汤到了二级陕开发资质篮的要求。缝同时，培陆养了一批秋人才，锻渡炼了一支泪能打大仗订、硬仗的志队伍。口（掘2麦）企业领潜导班子团尿结，思想权解放，对门改制认识站统一；经丛过长期的摩思想教育炒，职工对话改制的必右要性有较导深刻的认天识，已经虑具有一定见的心理承勉受能力。掀四、改制仁遵循的基隙本原则谢1誓、坚持解于放思想，幅事实求是于；从严要络求，规范兆运作；切2航、坚持组丧织形态和云内部治理粘结构改革尘同步；资剧源配置调宾整和机制己创新相结犁合；键3谱、坚持积滔极稳妥平,绵确保稳定技。茧五、改制各要达到的棵目标膛1兄、以开发最公司现有流资产为出恶资，多方脂吸引投资饮，按照《胁公司法》龄的要求，慰将企业整织体改制为横投资主体掘多元化的捡有限责任件公司。新迅公司成立抛后，原开柴发公司注星销，新的卧有限责任臭公司吸收唱原开发公念司企业人劝员，继承芝原开发公草司所有债酿权和债务嘉。母2终、按照现沃代企业制晓度要求，傻建立符合伴国际惯例锻的、企业亏内部权利退相互制衡脆的、管理赤科学的、继规范的法花人治理结椒构；扰3促、完善企哨业内部激卫励约束机筑制，强化尤内部管理楼，提高企堆业效益。筛六、改制巷的具体实翼施步骤除1款、审计评原估，做实龟企业资产挂。掉依据《公湖司法》和书北京市政弦府有关文涛件规定，优在清产核瓶资的基础夏上对企业径资产进行喇审计，并召对资产进愉行评估。淹严格按国尿家和北京余市有关规盼定，核销雾历史形成怀的明明亏衰、潜亏，书做实企业陆资产。胳2抹、按照政养策，预留仍费用。雅按照北京赖市和国家西有关支持倚国有企业貌改制的政厦策规定，絮在剥离非挺经营性资佳产，提足抖欠国家、烦欠职工和扒潜亏以及振预留企业库解除劳动基合同人员蹈安置、培茄训及离退宗休人员福变利、医疗衰等费用后图，核实确骨定拦****单**苍*豆总公司持盐有的国有殃资产权益咱，并报财董政局备案遍。哪3悄、积极落葡实其它社叮会法人出勺资入股。怖公司注册馋资金拟乡为跌300对0春万元人民丝币。初步冶考虑弹由港3-烟5扰家投资主踏体进行投恳资促，菜*及*泼总公司系企统内可选谦择总公司惠、巴士公占司、四达民公司和军拥都旅游度梅假村等，要占龟80-9牺0忍%椅的股份。倒总公司系气统之外的沾其它出资倡人可选择誉市场上较副为著名的天房地产开蹦发或中介惜顾问公司梅，俭占料10-2巨0弓%赏的股份，优从他们那彻里可以引衡进先进的捞经营管理遣理念和项坐目运作经冻验集。钩浮4蓄、制定公震司章程，塞明确股东竖会、董事厚会、监督铸会组成人晚数和各自蝶权利、义盐务。茂5糕、建立规枪范的法人送治理结构厚依据《公肃司法》规赌定，按照魄权力机构次、决策机情构、经营肉机构、监德督机构相宣互分离和寺精干效能迷的原则窑，兔****绸*欺房地产开请发公司依灶法建立股忌东会、董塑事会、监奇事会和经湾理层组成适的公司法扎人治理结支构。做到惠责权明确胁、各司其迅职。有效宰行使决策村、监督和防执行权。俱股东大会会：有限责蚕任公司由树股东组成鉴股东大会牵，是公司神的权力机柏构，依照睡公司章程昏行使职权毁。股东会轰是衣****爱*基房地产开堡发公司的葡最高权力璃机构。姥董事会由钞股东大会廉选举产生趣，玻是熊****束*义房地产开衣发公司的挎经营决策游机构，董截事会向股额东会负责虾。董事会帜由迅5握—埋7松人组成，饶设董事长纯一人，董丸事会由参闭股股东按菜参股比例斥选举产生轧，董事长损是甘****锣*干房地产开路发公司法始定代表人咬，可烫由秧****旦**班*舞总公司提历名，经董哭事会选举护产生。党勤组织的主违要负责人挤，可以法独定程序进妥入董事会悟（或监事抚会）。董故事会任期桐三年。董夸事任期届腹满，连选兄可以连任忧。脏****湿*碰房地产开御发公司设玻立监事会套，监事会捎由探3匠—笛5佳人组成，岂其成员由柄股东代表役和公司职蛇工代表组既成。监事收会任期三身年，任期奥届满，连色选可以连框任。董事准、经理及贫财务负责雀人不得兼页任监事。之监事会依浪公司章程锁行使职权箭。狡****满*格房地产开亏发公司设买总经理一盖人，由董栽事会聘任开或解聘，尤行使《公骡司章程》上规定和董眉事会授予滑的各项权环利，对董壶事会负责玉，主更持饭****话*揪房地产开阀发公司的量生产经营糖工作桑。迷****面*懒房地产开壮发公司设子副总经理章若干人、胀总经济师窗一人、总膨工程师一秒人、总会效计师一人柔、总经理描助理若干距人，由总欧经理提名查，董事会梢聘任或解喊聘，对总团经理负责病。拉新公司暂辩定值****眨*术房地产开气发有限责赚任公司，卵依法进行肯登记注册涌，醉原忍****炒*慌房地产开伯发公司注换销，其全湾部资产权尾益，债权灾、债务由旋新公司承蜂继。规新设立钞的刻****蹄*场房地产开切发公司阅由判****号**仔*叛总公司为伶国有资产助出资人，钳与其它股蹲东一起按啄投资比例挡享受相应游权利，承降担相应义涌务。糊6总、召开临厌时股东大雪会，畜确定董事婆会、监事绣会人选，沙选举董事六长，并根园据董事会细提名任命趴总经理。朽7蒜、调整公相司组织管纸理机构，抗进行机构汗人员定编遭定员。松新公司告定慌员标3水2厦人寄（不含多幼经），其乘中公司领崖导许7厚人，拟设快八部一室锤，即办公请室群（免3纠人）、人调力资源部偏（屈3外人）、计伪划财务部扩（躁3朴人）、研宪究发展部僵（足2尤人）、规传划设计部森（妄3却人）、工缎程技术部请（臣3右人）、合乐同预算部境（腾3胸人）、营扑销策划部捡（蒸3棒人）、物贞业管理部轿（浩2恶人）。陪各部门主过要职责如颤下：雕办呆伞驰公潮波竟室：负责棉办理日常广党政事务勾、档案管黄理、工、林青、妇、鸟团的管理辅工作等。衬人力资源垫部：负责础劳动、工悠资、社保旗、后勤、颜行政、人露力资源的声开发、管喝理等。汽计划财务宣部：负责他计划、资谋金、财务扶管理等工机作。验研究发展状部：负责普企业发展餐、改革、盐战略、调危研、内部定管理制度攀的制定、础监督执行始、重大文续件的起草碧等工作。积规划设计浴部：负责尺项目各类窃手续报批框、方案设截计、前期剖规划、新即项目选择胡等工作。词工程技术蚂部：负责纪工程技术掩管理、各乱类工程图由纸审核、波工程的组孔织、和竣工验收告等工作。达合同预算仁部：负责悟各类经营列合同的起支草、审核海、管理，脆工程项目绝概预算、吩结算、成耽本分析、散测算。参麦与工程招鬼投标、材巷料、设备县采购等工需作。忽营销策划流部：负责陷开发项目舅市场调研冈、分析、坛营销策划爱、商品房赤销售、宣期传、推广团等工作。畅物业管理浇部：负责秋公司各类购物业的协怎调、管理伤、负责商嘉品房的售衣后服务工秆作。夸8经、推进企喊业内部三大项制度改贯革重改革人事灾、劳动、下分配制度枕新公司根盲据国家规沾定享有用傲工和分配疏自主权。散公司将建畅立人才竞筹争机制，叨择优聘用肆；取消管辫理人员、殿技术人员议的国家干趟部身份，侍打破不同郑所有制职村工的身份芳界限，统墨称公司员木工。蒸实行劳动举合同制，歌完善公司徒与员工双叮向选择制卧度，促进软人才合理厌流动，人罢才资源优迟化配置，罢形成人员浇能上能下沟，能进能成出的用工券机制。展深化分配催制度改革瓜，实行市瞒场化工资峰制度，建象立岗位、倾技能、业横绩、贡献芬的综合考帅核体系。是公司员工挣的收入水站平根据《的公司章程桃》和公司勾保值、增艘值和税后短利润的实潜现情况确伏定调整和限分红比例犁。婚根据《公筛司章程》塔建立各类包人员的激爱励约束机梳制。苍9嫌、加强企泰业管理奋健全财务合制度币全面贯彻碌《企业财洁务通则》猫、《企业仍会计准则醒》和国家拼及市财政躺部门的有习关规定，贤健全有限得责任公司盲财务会计谨制度，建迷立内部成善本核算体优系和财务遥管理体系撇，发挥会险计核算、软监督和资侦金结算中翅心的作用封。新公司涌计划财务询部统管公书司财务工竿作。怕建立健全览与有限公马司相适应穷的科学管岂理体系畏从公司的挠实际出发测，着重抓户好内部的志综合管理诱，建立起起有利于合共理配置资著源，增加叉效益的运施行机制，煌有利于自约我发展，远自我管理姥的约束和裕激励相结鸣合的竞争静机制，通来过改革、龟改组、改战造和加强销管理，增绪强企业活林力，适应渠市场竞争荷，达到安弓全、优质怀、高效、黎低耗的目剃的，保证似公司在良框好的基础共上得到大状的发展。着七、企业缩发展规划堂和前景展锣望爷新公司将补以市场为捞向导，以根成本控制苦为核心，押以质量管喂理为手段据，提高经畅济效益，皆建立起良偿性循环的温运行机制窝，实曲现以“苍两个根本厉性转约变蔑”冰。计划在豪未盯来幅2桌—双3赚年里，初冶步建立现疼代企业制堂度，完善受内部管理寸制度，建刊立市场化骑的项目运碌作模式。盆企业在未历来的几年星里要抓住顾北京大力箭发展城市愤建设和承尸办支200济8奔年奥运会僚的大好机不遇，力争逐使开发规稠模逐年增冒大，经营智销售收入龟逐年提高姜，企业资国质保持在扩二级开发澡资质，成混为醒*末*替多经企业竟的支柱企矮业，导为舒*纪*矩事业的发申展多做贡秒献。乐八、需要项总公司解可决的问题牵1热、开发公沸司改制后丛，必将完葛全进入市巴场参与竞暑争，但由指于企业实耕力还不够侨