上海山地现代中式高层洋房住宅规划文本二

江

院金地集团•重庆大渡口项目概念设计GemdaleGROUPChongqingbanandistrictDaDuKouprojectConceptualplanningand

design2020·03江院场地解析SITE巴南区BANANQU大渡口区DAUDKOUQUE沙坪坝区SHAPINGBA渝北区YUBEIQU江北区JIANGBEIQU区位分析|Location

analysisN渝中区YUZHONGQU重庆人民政府九龙坡区JIULONGPOQU重庆西站基地位于大渡口老城重钢片区，与长江直线距离不足1公里。东临义渡路及长江，南临兰海高速，西临中铁建项目，北临金融街+金科+世茂项目。长江区位交通Regional

Traffic内环快速西城大道银桥路规划支路1kmSITE建桥大道九龙坡方向巴南方向建桥轻轨站天堂堡轻轨站当前没有成熟市政道路与基地接临，只能通过义渡路间接到达，未来地块周边规划道路建成后连接大滨中路与钢花路。SITE义渡古镇康苗幼儿园蓝馨园幼儿园大渡口小学百花小学钰鑫小学钢花小学长江义渡公园思源公园万达广场重庆市大渡口中医院重庆市大渡口中医院重庆市正博兴中医医院重庆十方医院重庆工业遗址公园重庆锦霞医院天堂堡轻轨站建桥轻轨站区位配套Regional

Traffic周边教育，医疗及公园配套丰富，集中商业，社区商业等Th活配套较匮乏。设计条件ConditionF10-2计容面积：67295.6用地面积：30450.5FAR≤2.21绿地率：≥35%建筑密度：

≤35%建筑高度：≤40m（具体按条件函）配套：派出所，邮政局，垃圾收集点F10-2F10-3F11-6-1F11-6-2F10-3计容面积：58698.4用地面积：29349.2FAR≤2.0绿地率：≥35%建筑密度：

≤

45%建筑高度：≤40m（具体按条件函）配套：9班幼儿园，垃圾收集点F11-6-1计容面积：14815.2用地面积：22963.5FAR≤1.55绿地率：≥35%建筑密度：

≤

35%建筑高度：≤24m（具体按条件函）配套：垃圾收集点F11-6-2计容面积：21388.2用地面积：13798.9FAR≤1.55绿地率：≥35%建筑密度：

≤

35%建筑高度：≤24m（具体按条件函）配套：开闭所，垃圾收集点规划要求归纳F10-2、F10-3地块1、F10-2地块与F10-3地块之间，需设置30m宽视线通廊。2、高度控制：F10-2及F10-3地块北侧限高24m，中部限高40m，南侧临崖头排建筑限高24m，高度控制边界范围可结合实际方案进行微调，其幅度在10m以内。（但根据之前项目经验，微调限高线，规划局抗性很大）3、城市风貌：高层建筑的高度分布应有层次变化，总体形成大疏大密，高低错落，从滨江到腹地渐次升高的天际轮廓线；建筑造型应融入传统巴渝文化符号，建筑顶部采用退台、收分、坡屋顶形式。F11-6-1、F11-6-2地块1、高度控制：F11-6-1及F11-6-2地块限高24m。2、城市风貌：高层建筑的高度分布应有层次变化，总体形成大疏大密，高低错落，从滨江到腹地渐次升高的天际轮廓线；建筑造型应融入传统巴渝文化符号，建筑顶部采用退台、收分、坡屋顶形式。3、滨江立面：滨江头排居住建筑应严格控制建筑面宽，滨江头排不得采用大面积玻璃幕墙

，临主干路及滨江一侧住宅建筑立面应采用公建化处理，采用封闭阳台。此外，需打造一条3m宽“慢跑绿环”串连全域。基地分析Base

analysis不利因素分析AnalysisofAdverse

Factors场地北侧，东侧在正常退距基础上均有加退要求，F10-2,F10-3地块之间需设置30m宽视线通廊（不可规划地上建筑），造成土地实际容积率从1.93上升到2.20左右。场地内限高区域较多，容积率压力进一步增大。周边道路均为规划中道路，暂无成型道路与地块接临。F11-6-1，F11-6-2地块东侧有一条货运铁路。F10-2F10-3F11-6-1F11-6-2图例铁路规划城市道路规划特定退距区景观视线通廊F10-2F11-6-1图例崖线规划城市道路规划特定退距区景观视线通廊周边资源分析AnalysisofPeripheral

Resources基地分析Base

analysis金融城+金科+世茂项目场地东侧享长江一线江景。场地南侧临义渡公园，享公园景观。地块西南侧临规划中学校用地，享教育配套。场地北侧为金融城+金科+世茂项目，西北方向为中铁建项目，可形成片区联动。F11-6-2中铁建项目F10-3住宅价值分析AnalysisofHousing

Value一级住宅二级住宅三级住宅商业价值分析AnalysisofBusiness

Value基地分析Base

analysis图例：Legond图例：Legond义渡公园公园绿地F10-3F11-6-2公园绿地公园绿地一级商业二级商业三级商业F10-2一级三级二级 一级二级三级F11-6-1二级三级一级一级三级二级二级三级F10-2F10-3一级F11-6-1三级二级F11-6-2规划学校用地规划住宅用地商业用地商混用地周边竞品分析|Competitive

analysis市场解读market

interpretation千江凌云天泰钢城印象易度庭院时光琅樾江山总图布局：行列式布局资源占有：配套齐全总图布局：中庭式布局 总图布局：行列式布局 总图布局：中庭式布局资源占有：配套齐全 资源占有：配套齐全

滨江 资源占有：配套齐全容积率：2.6容积率：2.99 容积率：2.59 容积率：3.3主要楼型：多层小高层

高层主要楼型：

高层 主要楼型：多层小高层

高层

超高层 主要楼型：板楼塔楼高层

超高层高层梯户比：T8高层梯户比：T4 高层梯户比：T8 高层梯户比：T6、T8面积段：73-154㎡面积段：68-93㎡ 面积段：125-129㎡ 面积段：88-114㎡当前售价：16000元/㎡当前售价：8600元/㎡ 当前售价：11900元/㎡ 当前售价：9300元/㎡高层组团大中庭布置，控制总价洋房组团行列式布局，洋房最大化；面积端115-130对策严控总价：洋房和小高产品都以小面积段为主；尽可能最大化洋房总量，控制洋房总价条件大渡口区域，刚需类产品是主力产品，改善居大房型去化压力大设计关键点货值最大化满足规划要求前提争取洋房最大化成本控制通过竖向设计减少土方建筑立面兼顾造价和品质严控风险不打规划擦边球缩短审批周期规划设计MASTER

PLAN江院洋房总占比69%洋房总占比51%比选方案（洋房8.6W）高层组团式南北向排布方案解析Value

calculation主推方案（洋房11.7w）高层沿道路和视觉通廊东西向排布结论：小高层沿视线通廊和西侧道路东西向布置时，洋房总量可最大化（69%）。方案对比Value

calculation主推方案（小高层沿视线通廊布置)比选方案（小高层在北侧成组团布置)13F13F8F8F8F13F13F0商住混合用地 土地使用效率商业形式规避规划风险13分推荐0商住混合用地 土地使用效率商业形式小高层沿视线通廊和西侧道路东西向布置，内部洋房左右只需退山墙间距，最大化洋房总量（69%）。除南端靠重钢崖线2栋T4为8F，其余T4均可做满13F。幼儿园，派出所利用北侧加退区域满足规划用地要求。最大化土地使用效率。13F+8F+13F拼接方式，可规避双拼T4不认定为板楼的风险。商住混合用地商业采取街铺模式，去化压力小。洋房总量54321规避规划风险16分小高层在北侧成组团布置，虽然保证了洋房区的纯净性，但洋房总量下降（51%）。北侧T4小高层只能做到8F。幼儿园在南侧布置，对可用土地浪费多。13F+13F小高层拼接方式，规划部门在认定板楼时存在风险。商住混合用地商业如采取SOHO模式，虽更节地，但考虑区域条件后，去化压力大。洋房总量54321派出所幼儿园吊层街铺8F派出所幼儿园SOHO13F13F+8F+13F拼接方式规划解读Value

calculation13F+13F拼接方式结论：13+8+13F拼接方式，正面半间距更小（13m），中间拼接的8F洋房对土地利用率更高，且不存在板楼定性的风险方案Th成Scheme

GenerationF10-2、F10-3地块北侧有8m规建建筑退距线，北侧为24m限高区，南侧为40m限高区两地块之间需形成30m宽视线通廊图例规划建筑退距区24m限高区40m限高区30m宽视线通廊规划：满足规划限高及空间形态方案Th成01F10-1、F10-2地块方案Th成Scheme

Generation视线通廊：利用T4小高层产品沿视线通廊两侧排布，以此满足容积率方案Th成02F10-1、F10-2地块T4小高层+小户型洋房沿视线通廊两侧排布（小高层在40m限高区内部），以此满足地块容积率要求方案Th成Scheme

Generation沿道路排布小面积段产品，局部排布T4小高层产品，以此满足容积率要求。围合：利用小面积段户型及局部小高层沿用地边界排布方案Th成03F10-1、F10-2地块方案Th成Scheme

Generation院内布局：园区内部行列式排布大面积段洋房产品营造社区品质感，提高地块溢价方案Th成04F10-1、F10-2地块40m限高区地块内行列式排布大面积段洋房产品，提高地块溢价方案Th成Sc三he三meGe三ne三ra三ti三on市政三配套三：派出三所、三幼儿三园利三用北三侧规三划加三退线三放置三于地三块北三侧。方案三Th三成05F1三0-三1、F1三0-三2地块在地三块北三侧24三m限高三区排三布派三出所三、幼三儿园三，北三侧有三规划三加退三线，三此种三排布三更节三地方案Th成Sc三he三meGe三ne三ra三ti三onF1三1-6-1、F1三1-6-2地块三北侧三及东三侧均三有规三划退三距线三，整三个场三地规三划限三高为24m且应三满足三片区三城市三风貌（详三见规三划条三件函三细则三）图例规划三建筑三退距三区24三m限高三区规划三：满足三规划三限高三及空三间形三态方案三Th三成01F1三1-三6-三1、F1三1-三6-三2地块方案Th成Sc三he三meGe三ne三ra三ti三on景观三面：沿长三江侧三排布三大面三积段三洋房三产品三，合三理利三用景三观视三野优三势提三升社三区溢三价方案Th成02F1三1-三6-三1、F1三1-三6-三2地块F1三1-6-1、F1三1-6-2东侧三沿长三江面三排布三大面三积段三洋房三产品三，合三理利三用景三观视三野优三势提三升社三区溢三价长江三景观三视野景观三渗透方案Th成Sc三he三meGe三ne三ra三ti三onF1三1-6-1地块三北侧三与东三侧布三置两三层吊三层商三业与三配套三，示三范区三在地三块东三北角三，提三升小三区活三力及三溢价强配三套：利用三场地三设计三高差三沿地三块北三侧与三西侧三布置三吊层三商业三配套三及示三范区方案Th成03F1三1-三6-三1、F1三1-三6-三2地块方案Th成Sc三he三meGe三ne三ra三ti三on院内三布局三：场地三内部三总体三形成三景观环，东侧借景长江，南侧借景义渡公园方案三Th三成04F1三1-三6-三1、F1三1-三6-三2地块公园三景观渗透225.60F1三1-6-1、F1三1-6-2地块三内部三总体三形成三景观三环，三东侧三通过三头排三山墙三退距三借景三长江三，南三侧直三接借三景义三渡公三园，西北三侧形三成商三业配三套T三h活三区长江三景观三渗透23三2.三0020三8.三00199.00鸟瞰三图车库三出入三口消防三应急三出入三口人行三出入三口车库三出入三口消防三应急三出入三口消防三应急三出入三口车库三出入三口车库三出入三口车库三出入三口消防三应急三出入三口人行三出入三口人行三出入三口车库三出入三口F10-2R2F10-3R2F11-6三-1三R2三B1总平三面图三（T4小高4.三4w+T三2洋房11三.7三w）ma三st三er三pl三anNF10-2、F10-3、F11-6-1、F11-6-2方案技术经济指标一览表总表项 目设计数值备注建设用地面积88413.80户数1582总建筑面积246046.63其中地上建筑面积177605.90地下建筑面积68440.73其中人防车库9133.7810F以上建筑占地面积与10以下地上建筑面积的4％之和非人防车库59306.95居住161581.30120洋房8F15616.00115洋房8F31967.7098洋房8F14763.0090洋房8F49795.00T4

洋房7F4800.00T4

小高13F44639.60商业5392.70一层2790.00二层2602.70配套派出所2100.00邮政所210.00幼儿园2700.00社区服组织工作用房316.40物管用房745.50小计6071.90架空层4560总计容建筑面积170345.90容积率1.93建筑密度29%住宅净密度24.31%绿地率35%停车位1907其中地上停车6地下停车1901非人防停车1661人防停车240建筑高度（层数）6~13FF11-6三-2R2F10-2项三目设计三数值备注建设三用地三面积三户数30三45三0.三5065三4总建三筑面三积94三34三6.三29其中地上三建筑三面积68三89三5.三80地下三建筑三面积25三45三0.三49其中人防三车库41三06三.8三510F以上三建筑三占地三面积三与10三以下三地上三建筑三面积三的4％之三和非人三防车三库21三34三3.三64居住64三57三0.三0011三5洋三房8三F74三88三.0三098洋房8F0.三0090三洋房三8F24三47三2.三00T4洋房三7F24三00三.0三0T4小高三13三F30三21三0.三00配套派出三所21三00三.0三0邮政三所210.00社区三服组三织工作三用房13三0.三80物管三用房28三5.三00小计27三25三.8三0架空三层16三00总计三容建三筑面三积67三29三5.三80容积三率2.三21建筑三密度三住宅三净密三度29三%25三%绿地三率35三%停车三位71三3其中地上三停车6派出三所停三车位30三％地下三停车70三7非人三防停三车59三9人防三停车10三8建筑三高度三（层三数）6~三13三FF10-3项三目设计三数值备注建设三用地三面积29三34三9.三20户数60三4总建三筑面三积86三06三7.三85其中地上三建筑三面积62三99三8.三40地下三建筑三面积23三06三9.三45其中人防三车库31三98三.4三610F以上三建筑三占地三面积三与1三0以三下地三上建三筑面三积的三4％三之和非人三防车三库19三87三0.三99居住58三31三6.三6011三5洋三房8三F14三01三.0三098三洋房三8F14三76三3.三0090三洋房三8F25三32三3.三00T4三洋房7F24三00三.0三0T4小高三13三F14三42三9.三60配套幼儿三园27三00三.0三0社区三服组三织工三作用三房12三0.三80物管三用房26三1.三00小计30三81三.8三0架空三层16三00总计三容建三筑面三积58三69三8.三40容积三率2.三00建筑三密度28三.4三9%住宅三净密三度26三.2三5%绿地三率35三%停车三位64三1其中地上三停车0地下三停车64三1非人三防停三车55三7人防三停车84建筑三高度三（层三数）6~三13三FF1三1-三6-三1项三目设计三数值备注建设三用地三面积14三81三5.三20户数15三4总建三筑面三积33三99三1.三89其中地上三建筑三面积23三64三3.三50地下三建筑三面积10三34三8.三39其中人防三车库94三5.三7410F以上三建筑三占地三面积三与1三0以三下地三上建三筑面三积的三4％三之和非人三防车三库94三02三.6三5居住18三23三6.三5012三0洋三房8三F78三08三.0三011三5洋三房8三F10三42三8.三50商业45三92三.7三0一层23三90三.0三0二层22三02三.7三0配套社区三服组三织工三作用三房30三.8三0物管三用房10三3.三50小计13三4.三30架空三层68三0总计三容建三筑面三积22三96三3.三50容积三率1.三55建筑三密度35三%住宅三净密三度21三.7三3%绿地三率35三%停车三位28三7其中地上三停车0地下三停车28三7非人三防停三车26三3人防三停车25建筑三高度三（层三数）6~三8FF1三1-三6-三2项三目设计三数值备注建设三用地三面积13三79三8.三90户数17三0总建三筑面三积31三64三0.三60其中地上三建筑三面积22三06三8.三20地下三建筑三面积95三72三.4三0其中人防三车库88三2.三7310F以上三建筑三占地三面积三与1三0以三下地三上建三筑面三积的4％之三和非人三防车三库86三89三.6三7居住20三45三8.三2012三0洋三房8三F78三08三.0三011三5洋三房8三F12三65三0.三20商业80三0.三00一层400.00二层40三0.三00配套社区三服组三织工三作用三房34三.0三0物管三用房96三.0三0小计13三0.三00架空三层68三0总计三容建三筑面三积21三38三8.三20容积三率1.三55建筑三密度24三%住宅三净密三度21三.4三2%绿地三率35三%停车三位26三6其中地上三停车0地下三停车26三6非人三防停三车24三3人防三停车23建筑三高度三（层三数）6~三8F外部：活三力商三业轴Th成概三念Co三nc三ep三tAn三al三ys三is空间三规划PL三AN三NI三NGCO三NC三EP三T出则三繁华三风情三商业利用三高差三做商三业延三续城三市商三业脉三络，三打造多三彩风三情商三业园区：静三谧生三活环入则三优美三静谧三景观从入三户门三厅开三始建三立水三景，三中庭三，连三廊，三形成三静谧三院落三氛围。PL三AN三NI三NG|空间三规划五重三序列三轴线“林三荫大三道—三泛大三堂—三花园三中庭三—宅三前院三廊—三单元门厅”核心三公共三轴线三由城市到园区，形成自城市公共林荫大三道到三园区三院廊的观景视线。这一高潮迭起的序列，成为整个社区最流光溢彩的三核心。林荫三大道单元三门厅宅前三院廊泛大三堂花园三中庭林荫三大道泛大三堂花园三中庭宅前三院廊单元三门厅五重三序列三轴线Pl三an三ni三ngSt三ra三te三gy【风三情商三业街三】商住三混合三用地三，利三用吊三层打三造社三区配套商三业【林三荫大三道】利用三30三m宽三视线三通廊三，打三造归三家林三荫步三行道【门三为迎三】F1三0-三2,三F1三0-三3小三区入三口对三称式三布置三，形三成C三RO三SS三归家三前广三场【庭三为礼三】融信三龙洲三湾项三目方三案设三计LO三NG三ZH三OU三WA三NPR三OJ三EC三T三CO三NC三EP三TDE三SI三GN【院三为乐三】F10-2、F10-3、F11-6-1、F11-6-2户型配比表类型面积段栋数总户数总占比面积面积比户数户数比T2洋房12073109068.90%156169.66%1288.09%11531967.719.78%27217.19%98147639.14%1489.36%904979530.82%54234.26%T4-99洋房992483.03%48002.97%483.03%T4-99小高层99944428.07%44639.627.63%44428.07%小计841582100.00%161581.3100.00%1582100.00%产品三配比Pr三od三uc三tra三ti三o图例12三0洋三房-T三211三5洋三房-T三298三洋房-T三290三洋房-T三299三洋房-T三499三小高-T三4洋房三总占三比为三68三.9三%，三T4三小高三层占三比为三31三.1三%配套三分析Ma三tc三hi三ngan三al三ys三is架空三面积三：1三600㎡架空三面积三：1三60三0㎡架空三面积三：6三80㎡架空三面积三：6三80㎡图例派出三所邮三政局幼儿三园配三套警用三训练三场垃三圾收三集点图例架空三层消防三分析Fi三reAn三al三ys三is图例市政三道路应急三消防三车道消防三登高三场地三消防三回车三场消三防出三入口消防三出入三口消防三出入三口流线三分析Pe三de三st三ri三an三a三na三ly三si三s图例市政三道路三人行三流线幼儿三园入三口小三区出三入口车库三出入三口派三出所三入口幼儿三园入三口车库三出入三口小区三出入三口小区三出入三口小区三出入三口小区三出入三口派出三所入三口间距三分析sp三ac三in三gAn三al三ys三is图例用地三红线24.00m21.65m22.65m17.00m17.00m17.00m19.50m18.35m17.00m15.20m8.00m30.00m11.00m12.01m21.73m25.60m27.52m17.16m17.20m17.20m16.00m21.05m24.00m25.00m25.00m16.60m16.60m16.60m16.60m16.60m24.06m16.61m24.00m24.00m21.90m18.90m18.00m18.90m幼儿三园日三照su三ns三hi三ne幼儿三园位三置幼儿三园放三在北三侧，三经测三算后三，可三满足三冬至三日2三小时三要求三。沿长三江天三际线分析Sk三yl三in三ean三al三ys三is长江后排三建筑三天际三线13三F头排三建筑三天际三线8F沿长三江界三面，三形成三前低三后高三，从三江面三向腹三地逐三渐升三高的三天际三线沿重三钢崖三线天三际线三分析Sk三yl三in三ean三al三ys三is长江天际三线视线三通廊三2视线三通廊三1视线三通廊三4视线三通廊三3视线三通廊5视线三通廊三1视线三通廊三2视线三通廊三3视线三通廊三4视线三通廊三5沿重三钢崖三线界三面，三形成三5条三视线三通廊立面三设计AR三CH三IT三EC三TU三REDE三SI三GN江院坡屋三顶Sl三op三in三gro三of竖向三生成Ve三rt三ic三alge三ne三ra三ti三on弱化三高度三、强三调横三向We三ak三enth三e三he三ig三htan三d三e三mp三ha三si三zeth三eho三ri三zo三nt三al立面三生成Fa三ca三defo三rm三at三io三n立面Th成Fa三ca三defo三rm三at三io三n立面Th成Fa三ca三defo三rm三at三io三n格林三系立三面强调三横向三线条、立面公建化格林三系立三面川渝三传统三坡屋三顶沿江三头排三建筑立面Fa三ca三defo三rm三at三io三n沿江三头排三建筑三按规三划要三求，三强调三横向三线条三，且三阳台三必须三为封三闭阳三台地块三内部三建筑立面Fa三ca三defo三rm三at三io三n地块三内部三建筑三立面三按照三格林三系标三准化三，强三调体三块穿三插和三格构三设计立面三效果三意向Fa三ca三defo三rm三at三io三n立面三效果三意向Fa三ca三defo三rm三at三io三n竖向三设计MA三ST三ERPL三AN江院高程三分析|El三ev三at三io三nan三al三ys三is高程三分析三结论三：原始三地形三除F三11-6三-1三北侧三高于三周边三道路三设计三标高三，其三余区三域均三低于三周边三道路三设计三标高三，属三于洼地三地势。场地内最高三点为22三8.三03三，最三低点三为1三88三.5三6，三场地三内最三大高三差为三39三.4三7米三。|场地三解析SI三TEAN三AL三YS三ISF10-2F10-3F11-6-220三1.三3019三1.三2019三0.三5018三8.三6019三1.三2020三1.三6019三9.三84三220三5.三0020三7.三17三321三0.三2022三8.三03F11-6-119三7.三30图例18三8.三60场地三内原三始标三高18三8.三60道路三设计三标高19三9.三6020三0.三0019三0.三00场地三解析三：1、三原始三地形三除F11-6三-1三北侧三，其三余区三域均三低于三周边三道路5-10m，场三地大三部分三区域三为洼地三。2、三场地三内部三最低三点，三最高三点高三差约三为1三0m三。竖向三设计Ve三rt三ic三alDe三si三gnA-三A原始三剖面三图B-三B原三始剖三面图C-C原三始剖三面图视线三通廊30三m20三1.三3019三0.三5021三0.三20AABBCCF10-2F10-3F1三1-三6-三122三8.三03F1三1-三6-三2用地三红线用地三红线用地三红线F11-2地三块16三0mF1三1-三3地三块15三5mF1三1-三6-三1地三块10三5mF1三1-三6-三2地三块12三8m20三0.三7019三6.三7019三0.519三2.三5021三0.三22F1三1-三6-三1地三块14三0m19三6.三8319三3.三8521三0.三5722三8.三13F1三0-三2地三块20三0m20三1.三419三0.三3520三5.三0019三9.三0020三0.三0020三4.三6520三2.三8520三1.三5019三8.三5020三0.三3019三9.三7020三1.三0520三0.三4520三2.三4519三9.三84三220三8.三0020三0.三3020三8.三0020三8.三0020三8.三00图例城市三规划三道路20三5.三0021三0.三00竖向三设计Ve三rt三ic三alDe三si三gn20三7.三17三320三5.00道路三设计三标高22三8.03场地三设计三标高竖向三策略三：F1三0-三2，三F1三0-三3地三块：三内部三设计三标高三尽量三与周三边道三路接三平（三两向三放坡三），三通过三地库三消化三洼地三所需三要的三填方三。F1三1-三6-三1为三商住三混合三用地三，抬三高内三部标三高，三设置三吊层三商业三，减三少吃三地，三同时三也能三与滨三江路三接平三。三F三11三-6三-2三地块三较小三，不三宜与三相邻三地块三设置三分台三，竖三向系三统顺三应F三11三-6三-1三地块三整体三考虑三。竖向三设计Ve三rt三ic三alDe三si三gn20三4.6520三4.三6519三9.三8420三7.三1719三0.三0020三2.三5320三0.三3020三0.三9020三2.三5320三2.三2520三8.三0020三8.三001.三50三%1.三50三%1.三50三%1.三50三%1.三50三%1.三50三%1.三50%1.三50三%1.50%0.三60三%5.40%20三5.三4721三0.三3420三0.三0020三0.三1020三8.三00图例城市三规划三道路20三5.0022三8.03场地三设计三标高三道路三设计三标高总图三竖向1-三1场三剖面三图2233112-三2场三剖面三图3-三3场三剖面三图原始三地形三线原始三地形三线原始三地形三线20三5.三0019三9.三0020三0.三00图例填方三区挖三方区F1三0-三2和三F1三0-三3地三块土三方F1三1-三6-三1和三F1三1-三6-三2地三块土三方填方三量土石三方挖方三量F10-2、F10-3地块备注场地平整202788.652428.85松土量2621.44松土系数按5%计算合计202788.6655050.29填方多余挖方147738.37土石三方填方三量三挖方三量F10-2、F10-3地块备注场地平整84683.48121756.23松土量6087.81松土系数按5%计算合计84683.48127844.04填方多余挖方43160.56竖向三设计Ve三rt三ic三alDe三si三gn20三7.三17三319三9.三84三2土方三计算三结果三：项目三整体三填方三大于三挖方三，填三方量三约为三10三万方三左右三。F10三-2F10三-3F11-6三-1F11-6三-2人防三区出入三口出入三口出入三口出入三口出入三口人防三区人防三区人三防区地块编号车库总建筑面积地下车位数人防区面积人防车位数单车位面积F10-225450.497074106.8510836F10-323069.456413198.468436F11-6-110348.39287945.742536F11-6-29572.40266882.732336地下三车库三平面Ve三rt三ic三alde三si三gn考虑三人防三车库三后，三项目三地下三车库三只需三1层三，总三车位三数1三90三1个产品三设计AR三CH三IT三EC三TU三REDE三SI三GN江院周边三产品2KM3K三M卓越三西麓三九里(均三价1三.1三W)荣盛三城(均三价1三.1三6W三)联发三君领三西域(均三价1三.7三W)爱普三江城三铭著(均三价1三.1三5W三)融创三春晖三十里(均三价0三.8三8W三)华润三置地三澜山望(均三价0三.9三7W三)周边三竞品三分析Co三mp三et三it三iv三eAn三al三ys三is金科三中建三博翠三长江(均三价1三.6三W)千江三凌云(均三价1三.2三W)江畔三珑园(均三价1三.4三W)招商三雍江三府(均三价0三.8三4W三)琅樾三江山(均三价1三.6三W)恒大三麓山三湖(均三价1三.6三W)周边三竞品三分析Co三mp三et三it三iv三eAn三al三ys三isSITE天安三数码三江畔三珑园建筑三面积三：3三0万㎡容积三率：三3.三0产品三：小三高层三,高层三,面三积段三：9三9㎡-2三10㎡均价三：1三.4万金科三中建三博翠三长江建筑三面积三：10万㎡容积三率：三3.三5产品三：小三高层三,高层三,面三积段三：9三7㎡-1三27㎡均价三：1三.6万易度三庭院三时光建筑三面积三：8三.33万㎡容积三率：三2.三99产品三：高三层,面积三段：三68㎡-9三3㎡均价三：0三.86万琅樾三江山建筑三面积三：1三3万㎡容积三率：三2.三6产品三：洋三房小高三层高层三,面三积段三：73㎡-1三46㎡均价三：1三.6三万,招商三雍江三府建筑三面积三：2三1万㎡容积三率：三3.三0产品三：小高三层高层超高三面积三段：三96㎡-1三56㎡均价三：0三.8三4万千江三凌云建筑三面积三：1三03万㎡容积三率：三2.三59产品三：低三层多层小高三层高层三,超高三层面积三段：三73㎡-1三46㎡均价三：1三.2万恒大三麓山三湖建筑三面积三：3三3万㎡容积三率：三1.三86产品三：低三层、三多层三、,三高层三,、三超高三层面积三段：三97㎡-1三27㎡均价三：1三.6万佳兆三业滨三江新三城建筑三面积三：1三00万㎡容积三率：三2.三99产品三：低三层、三小高三层层三、,高层三,、三超高三层面积三段：三10三2㎡-1三50㎡均价三：1三.1万楼品三：T三6+三洋房户型三面宽三：3三.0三-3三.9三面宽改造三后房三型配三置：3/三4房2厅2卫公三区级三配：三纵厅/阔景三阳台阔景三阳台三+产三品丰三富周边三产品Pe三ri三ph三er三alPr三od三uc三ts建面三：1三04三㎡建面三：1三18三㎡楼品三：T三3+三T4三+洋三房户型三面宽三：3三.0三-4三.1三面宽改造三后房三型配三置：三3房三2厅三1卫三/三3三房2三厅2三卫/三4房三2厅三2卫三公区三级配三：纵三厅/三阔景三阳台阔景三阳台三+产三品丰三富建面三：9三5㎡建面三：1三05三㎡恒大三麓山三湖琅樾三江山周边高层产品：阔景阳台，T4//T6/T8，三3-4.1面宽，大面积段居三多周边三多层三产品三：线三性分三布，三3-三4面三宽，三洋房三，别三墅。该板块住宅成交首置和首改占比较高，根据市场改善客户反应以及本案自身的高要三求，三本案三定位三：高得三房率+小面三积段三户型周边三产品Pe三ri三ph三er三alPr三od三uc三ts天安三数码三江畔三珑园易度三庭院三时光千江三凌云SITE爱普三江山三名著华润三置地三澜山三望招商三雍江三府易度三庭院三时光佳兆三业滨三江新三城天泰三钢城三印象T2建面90T2建面10三0T2建面95楼型三：洋房(T三2)三核心三筒：三一梯三两户房型三：三三房两三厅两三卫户型三级配Pr三od三uc三tra三ti三o楼型三：洋三房(三T2三)核三心筒三：一三梯两三户房型三：三三房两三厅两三卫楼型三：洋三房(三T2三)核心三筒：三一梯三两户三房型三：三三房两三厅两三卫T2建面11三5T4建面99T2建面12三0楼型三：洋房(T三2)三核心三筒：三一梯三两户房型三：四三房两三厅两三卫户型三级配Pr三od三uc三tra三ti三o楼型三：洋三房(三T2三)核心三筒：三一梯三两户房型三：四三房两三厅两三卫（7三.2三米横三厅+三大阳三台）楼型三：高三层(三T4三)核三心筒三：两三梯四三户房型三：三三房两三厅两三卫改造三前改造三后户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台投影面积阳台投影面积与套内投影面积比例套内线计容阳台面积赠送面积赠送率3房290.8780.2310.6411.71%7.469.30%76.53.7310.0911.10%本层合计181.74160.4621.2814.92改造三前改造三后户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台投影面积阳台投影面积与套内投影面积比例套内线计容阳台面积赠送面积赠送率3房296.9587.429.529.83%6.16.98%84.373.058.298.55%本层合计193.89174.8419.0512.20改造三前改造三后户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台投影面积阳台投影面积与套内投影面积比例套内线计容阳台面积赠送面积赠送率3房297.9687.4110.5610.77%9.2110.54%82.84.60511.4111.67%本层合计195.92174.8121.1118.42改造三前改造三后户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台投影面积阳台投影面积与套内投影面积比例套内线计容阳台面积赠送面积赠送率A-1三房二厅两卫299.9791.638.348.34%11.6811.68%85.795.848.298.36%A-2三房二厅两卫297.1789.078.118.34%8.799.05%84.674.3958.358.53%本层合计394.28361.3932.898.34%40.94改造三前改造三后户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台投影面积阳台投影面积与套内投影面积比例套内线计容阳台面积赠送面积赠送率4房2114.92107.327.606.61%14.4213.44%100.117.2114.3312.47%本层合计229.83214.6415.1928.84改造三前改造三后户型编