房地产开发项目投资估算讲义

第五章

房地产开发项目投资估算主要内容一房地产开发项目总投资与总成本费用的估算二房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念对一般建设项目而言，其总投资为：1固定资产投资3流动资金2建设期借款利息

对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目总投资包括两部分：1开发建设投资2经营资金

开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。

经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。序号项目总投资估算说明

1开发建设投资123456789101．111．12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）

3．13．23．3开发产品成本固定资产投资经营资金表5-1项目总投资估算表单位：万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计

123456789101112土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费合计表5-2开发建设投资估算表单位：万元一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念开发产品成本：

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。

从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。案例

某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用图5-1房地产开发项目总投资构成图示

上述开发项目总投资构成见图5-1所示。从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。

二、房地产开发项目总成本费用的具体估算

土地费用1土地征用拆迁费土地出让地价款土地转让费土地租用费土地投资折价城镇土地拆迁费农村土地征用拆迁费土地征用拆迁费

二、房地产开发项目总成本费用的具体估算

土地费用

二、房地产开发项目总成本费用的具体估算

农村土地征用拆迁费土地补偿费青苗及地上附着物补偿费新菜地开发建设基金安置补助费耕地占用税征地管理费拆迁费土地征用拆迁费土地补偿费

二、房地产开发项目总成本费用的具体估算

为该耕地被征前三年平均年产值的6到10倍。安置补助费

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征前三年平均年产值的4到6倍。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。青苗及地上附着物补偿费由各省、自治区、直辖市规定。征地占用税

二、房地产开发项目总成本费用的具体估算

1、人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10～50元2、人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元；3、人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米6～30元；4、人均耕地超过3亩以上的地区，每平方米5～25元。

二、房地产开发项目总成本费用的具体估算

对地上建筑物、构筑物、附着物补偿物、搬家费、临时搬迁安置费、周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费、拆迁管理费和拆迁服务费等。城镇土地拆迁费补偿方式：货币补偿产权调换土地征用拆迁费土地费用土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。土地出让地价款土地费用土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。土地转让费土地租用费土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。土地费环用房地产戴项目土燃地使用艇权可以续来自房蹈地产项崇目的一脖个或多轰个投资芒者的直联接投资错。在这价种情况盒下，不彻需要筹虎集现金升用于支娃付土地钟使用权竟的获取担费用，呜但一般沿需要对休土地使惩用权评窄估作价箭。土地投悉资折价序号项目金额估算说明

123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计表5-3土地是费用军估算小单吨位：泥万元房地放产项樱目前寸期工震程费培主要把包括葡：开偏发项兄目前壤期规膜划、佳设计铲、可哨行性根研究谷，水庭文、沫地质阴勘测匪，以摸及“遍三通愁一平伐”等鸟阶段掘的费弹用支基出。二、图房地两产开依发项而目总搞成本溜费用间的具历体估未算前期工昏程费用序号项目金额估算说明

123456规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费合计表5-域4前期工时程费估鼠算表越单位：偶万元基础恳设施吧建设雀费是父指建警筑物2米以外吵和项目谨用地规俩划红线选以内的谎各种管辛线和道松路等工狗程的费言用，主僻要包括抱供水、应供电、射供气、来排污、奔绿化、达道路、答路灯、武环卫设链施的建约设费用俭，以及虹各项设骨施与市垄政设施旦干线、节干管、赵干道的副接口费冲用。一般按蚁实际工至程量估疤算。基础迟设施帅建设江费二、房格地产开竟发项目妖总成本冬费用的漂具体估释算序号项目建设费用接口费用合计

12345678供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施合计表5-5基础设如施建设帆费估算纯表挑单翁位：万市元建筑安祸装工程过费是指甲建造房现屋建筑守物所发常生的建替筑工程布费用、屯设备采明购费用洪、安装免工程费吼用和室加内装饰尾家具费互等。建筑棍安装涂工程值费用镇估算钳可以口采用发单元脖估算该法、咸单位漆指标届估算支法、毕工程社量近军似匡涌算法忧、概氏算指沿标估哲算法宗、概断预算驱定额圾法，梳也可滑以根侍据类覆似工叠程经奥验进饱行估孝算。建筑珍安装配工程惕费二、标房地卵产开拌发项漏目总孔成本祝费用节的具伸体估瘦算项目建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单价金额单价金额单项工程1单项工程2…合计表5-丑6建筑安仗装工程功费用估屠算表犁单位：毯万元公共谨配套和设施培建设顷费是鱼指居仔住小乔区内顺为居弯民服烟务配奏套建者设的株各种熔非营异利性胸的公膊共配矩套设寇施（久又称轨公建幼设施该）的眼建设裳费用酿，主脾要包痕括：瓜居委晋会、乘派出戴所、味托儿蹄所、冰幼儿头园、猴锅炉妙房、士变电般室、择公共稼厕所类、停橡车场太等。饺一般逝按规桂划指年标和感实际铜工程吃量估助算。公共槐配套年设施起建设叹费二、房要地产开胳发项目旋总成本针费用的糖具体估策算序号项目建设费用估算说明

123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合计表5-7公共研配套富设施烧建设盆费用竞估算讯表旷单屡位：似万元开发美间接吓费是应指房蛛地产梯开发料企业晴所属槽独立医核算糖单位息在开花发现抗场组雀织管的理所愁发生豆的各倦项费趣用。协主要屠包括鄙：工躬资、漠福利中费、渴折旧邀费、辞修理碌费、志办公遣费、朵水电超费、粉劳动劣保护能费、至周转戒房摊热销和渐其他情费用岭等。开发间河接费二、骑房地缝产开杏发项遥目总佣成本恭费用污的具边体估讽算管理费肿用是指膊房地产荡开发企殃业的管竖理部门字为组织隆和管理旧房地产待项目的旗开发经辩营活动迟而发生谜的各项广费用。管理费蛙可按项烈目投资继或前述1-5项直广接费概用的制一个持百分贱比计故算，唉这个释百分者数一原般为3%左右坡。管理糖费用二、房骗地产开兴发项目遭总成本房诚费用的螺具体估饼算财务模费用伞是指箩房地旅产开政发企较业为用筹集粮资金叨而发责生的汇各项克费用对。主鞠要包阁括借跪款和绪债券早的利乓息、疼金融叮机构油手续任费、腥融资踢代理喷费、挑外汇犬汇兑太净损要失以许及企可业筹志资发恼生的热其他降财务还费用隙。财务茫费用二、远房地假产开宫发项当目总五成本暗费用诵的具青体估脖算1）长馆期借坚款利滑息的诉估算每年应潜计利息侮的近似置计算公境式如下稠：每年应裳计利息=（年损初借捕款本植息累钥计+本年揪借款使额÷2）×年利步率（辨有效络年利责率）2）流抬动资香金借浸款部女分是因按全瞎年利贷息。馆利息赤计入徒财务宗费用咬，每欣年照练付，迹期末外一次圈还本长。3）利崖息以葵外的比费用摔一般今占利债息的10龟%左右。财务捕费用销售晨费用码是指饺房地液产开稠发企柳业在信销售收房地冈产产同品过相程中袄发生该的各通项费蚂用，料以及贺专设酿销售司机构爱或委残托销膝售代乒理的根各项部费用缘瑞。主车要包概括销始售人耳员工惜资、撤奖金疑、福妈利费课、差吧旅费肝、销远售机滥构的优折旧担费、兵修理详费、证物料跪消耗植、广草告费混、宣烂传费哪、代钉销手熟续费雹、销摊售服侍务费草及预的售许旁可证像申领饺费等巾。综地合起娃来为团：1）广告塌宣传及存市场推骆广费，鹅一般约鞭为销售锦收入的2%惨-3膝%。2）销垦售代耕理费莫，一朵般约晒为销证售收闪入的1.属5%饼-2聋%。3）其他建销售费脑用，一共般约为悠销售收木入的0.谦5%默-1帅%。以上各还项合计酿，销售稠费用约担占到销桌售收入踩的4%-途6%。销售扛费用二、房叼地产开巴发项目泊总成本梨费用的铺具体估污算其他费峰用主要赛包括临泥时用地霞费和临往时建设担费、工孙程造价兼咨询费晋、总承文包管理脂费、合嗽同公证扑费、施梯工执照香费、工泉程质量荡监督费乱、工程贤监理费胡、竣工茅图编制铺费、工善程保险悬费等。醉这些费命用按当露地有关昌部门规封定的费炭率估算霞，一般魂约占投漠资额的2%-芳3%。其他引费用二、房尘地产开资发项目驴总成本恐费用的杯具体估胸算序号项目金额估算说明

123456789101112临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费合计表5-8其他费碌用估算冰表玻单位：羞万元开发期简间税费爱是指项笨目所负捆担的与佛房地产帅投资有姥关的各驶种税金懒和地方喉政府或另有关部业门征收吓的费用柱。各项具税费应勒根据当庄地有关月法规标圆准估算笛。开发救期间谜税费二、房搁地产开晋发项目进总成本邪费用的蚂具体估侍算序号项目金额估算说明

12345678固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费合计表5-9开发荡期税在费估关算表堵单位占：万投元房地镰产项伸目投定资估泼算应阶考虑普适当肥的不迁可预厦见费眼用。仔不可迁预见佩费根太据项森目的驾复杂饰程度卖和前较述各士项费赔用估括算的遮准确姥程度弓，以盟上述个各项阴费用胳之和读的3%~网7%估算替。如果是城开发完似成后出鼓租或自虽营的项票目，还榴应该估休算下列嚼费用：13．运营撑费用14．修理嚷费用不可孙预见良费二、暗房地申产开精发项框目总羽成本棋费用揭的具役体估叹算三、浙房地裳产投奥资项宵目的叛收入欠、税井金估弓算与怪资金械筹措1．租云售方疾案的渔确定租售烦方案报一般冰应包敏括以惰下几么个方局面的睬内容陆：1）项纲目出径售、拦出租荡还是柄租售劣并举经？出旱售面刮积和圆出租厌面积封的比钳例是网多少上？以缩慧及整午个项桌目中童哪些部出售应、哪迈些出考租、勺哪些和自营夫？2）可出桃售面积疼、可出涉租面积四、自营厦面积和营可分摊信建筑面战积及各嗽自在建获筑物中拨的位置杨；3）出售电和出租挎的时间芒进度安摩排和各协时间段恶内租售额面积数艺量的确京定，并谷要考虑帜租售期搜内房地善产市场军可能发供生的变快化对租青售数量踪蝶的影响盾；4）售价曲和租金逼水平的始确定；5）收款普方式与饲收款计埋划的确娘定。这一过史程在实满际工作涛中，可涌参照表5-畜10、5-1崖1、5-1味2、5-1炒3进行肚。经营服收入扰估算销售期间第1期第2期

…第N期合计销售计划面积百分比100%收款计划期间百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入第1期第2期第3期

…第N期总计房地罪产开霜发项单目销卖售计防划及裁收款欺计划娱表表5-1恋0单位熄：建寺筑面绣积（稀㎡）逃，销草售收仔入（恩元）序号项目名称建设期经营期第1期第2期第3期………第N-1期第N期

1可出租建筑面积

2单位租金

3可能毛租金收入

4出租率（%）

5有效毛租金收入

6转售收入

7转售成本及税费

8净转售收入房地咏产开艰发项剩目出孟租计敞划及叛出租甜收入抖计划梨表表5-胃11单位迷：建伴筑面泼积（段㎡）毫，销续售收碎入（么元）项目建筑面积（㎡）售价（元/㎡）

2001年

2002年

2003年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分总计表5-1翅2房地冠产项免目销约售收欣入汇里总表每（全奇部出抽售方掌案）溉单位饲：万在元物业类型初始租金（元/㎡）年期345……1415总计入住率地上商业部分收入（万元）公寓楼部分地下商业部分地下车库部分其他面积总计表5-1再3房地拨产项曲目出禾租收润入计冬划表填（全放部出并租方退案）应单位鱼：万蒜元三、粒房地扶产投住资项怀目的鼠收入搏、税异金估源算与持资金熊筹措2．租乡丰售价盏格的房诚确定1）房给地产卖开发谷产品鹿定价妻方法《房地娱产开姜发项侨目经零济评熄价方粒法》中规定丑：租售锋价格僚应根君据房他地产倚项目坐的特奖点确寄定，啄一般疫应选崇择在轻位置误、规忘模、徒功能涝和档纯次等些方面均可比刺的交侮易实顶例，垃通过忍对其少成交侍价格笋的分衫析与满修正绑，最欣终得漠到房乏地产宰项目史的租携售价秧格。这个聚定价拣过程膏就是辜市场预比较婆定价斑法的弊运用尊。经营纹收入朝估算三、萝房地嘱产投稍资项恨目的贡收入脏、税港金估对算与蝴资金道筹措2）市场肃比较法据定价过牧程①横搜集虹交易萄实例②选领择比较精实例房割地产③准建立蚀价格悲可比宪基础④应比较东实例拳的比谱较和济修正⑤虫确定的该房标地产归的比船准价辈格经营秤收入为估算三、房莲地产投损资项目性的收入蚕、税金郑估算与凯资金筹稼措3．经营防收入估妨算经营收责入是指幕向社会榨出售、凤出租房蹦地产商膊品或自偿营时的润货币收岩入。房地怀产投首资项唤目的禾经营医收入趋主要饥包括难房地仪产产辆品的病销售艰收入躁、租傲金收论入、骄土地跨转让熟收入饼、配粉套设隶施销妨售收火入（屋以上君统称远租售蚕收入知）和机自营券收入贼。经营收偶入估算三、磨房地饰产投而资项青目的懂收入潮、税画金估贪算与厌资金布筹措目前肚，我茫国房孙地产司开发固投资土企业旷纳税磁的主残要税梯种如丢下：1．经京营税芬金及久附加经营税盗金及附宫加是指茶在房地交产销售捏、出租靠与自营秤过程中啊发生的晌税费，耻主要包疏括营业醉税、城口市建设终维护税忌、教育佣费附加正（通常堤也叫两肠税一费叼）。目前栽营业肿税的踢税率黄是5%；城伪市维唐护建慰设税元的税毕率，贼纳税胸人所发在地煌为县谋城、馋镇的殖，税说率为5%；教欢育费明附加千的税滩率一连般为3%。税金估幻玉算三、突房地症产投怎资项姑目的漫收入委、税景金估垂算与艺资金崇筹措2．土阀地使块用税土地使重用税是阔房地产用开发投科资企业挨在开发暗经营过潮程中占删用国有洁土地应页缴纳的蜻一种税拾。3．房月产税房产税角是投资懒者拥有渡房地产斗时应缴崇纳的一三种财产说税。对于出谋租的房珠产，以魔房产租恰金收入裳为计税器依据。肠对于非纠出租的浆房产，悼以房产印原值一察次减除10蒸~3诞0%后的余搞额为计甩税依据愚计算缴负纳。4．企业袜所得税企业所斧得税是办对企业渗生产经昏营所得奴和其他品所得征忠收的一梳种税。税金估能算三、房鹿地产投钩资项目啊的收入阿、税金添估算与芳资金筹辈措5．土地吓增值税土地增可值税是乓对转让侍国有土蓄地使用除权、地编上建筑明物及其眉附着物盟并取得竭收入的寄单位和撒个人，农就其转贤让房地摇产所取弊得的增读值额为阴征税对油象征收需的一种酸税。税金估阳算三、浩房地会产投饰资项狐目的屋收入恰、税污金估面算与洪资金对筹措土地花增值肥税实状行四米级超薪率累白进税决率，兵从30%骆-60绣%。（1）增值市额未超筐过扣除颜项目金御额50%（包者括本鸽比例宝数，传下同蝴）的略部分控，税济率为30%；（2）增值符额超过分扣除项逗目金额50%，但棚未超浴过扣恋除项肯目金段额100报%的部分逆，税率判为40同%；（3）增值宇额超过励扣除项致目金额100酸%，但未垫超过扣锐除项目婶金额20肢0%的部分辆，税率沿为50浅%；（4）增斥值额丢超过铲扣除液项目僻金额20很0%的部嗓分，创税率专为60%。综上嚷所述任，我托们可们将土扑地增痒值税滚的计陪算列工出表失格，凝如表5-1效5。税金例估算序号项目计算基础

1转让房地产总收入详见销售收入表

22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）×20%

3增值额

(1)-(2)

4增值率

(3)÷(2)

5适用增值税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%

6增值税应纳税额=土地增值额×适用税率表5-哑15土地增欲值税计崖算表三、券房地蛋产投省资项怀目的倾收入普、税捕金估哄算与甩资金页筹措销售金收入臭、出柜租收范入、轨自营次收入编与经合营税棚金及挠附加位报表绳的编纯制在进晶行房病地产您投资萌项目拴的财蜘务分交析时奶，应赏按期规编制鸽销售胆收入隐与经机营税惭金及承附加厚估算达表、拉租金远收入踢与经件营税如金及山附加貌估算志表、萝自营潜收入葬与经独营税什金及左附加画估算华表。其表格插形式见谎表5-仗16、5-1跃7、5-绪18。序号项目合计

1

2

3

…

N

1销售收入1．11．21．3可销售面积（平方米）单位售价（元/平方米）销售比例（%）

2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加表5-1缎6销售考收入合与经栽营税踏金及芳附加女估算轨表除单驻位：世万元序号项目合计

1

2

3

…

N

1租金收入1．11．21．3可出租面积（平方米）单位租金（元/平方米）出租率（%）

2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加

3净转售收入3．13．23．3转售价格转售成本转售税金表5-根17出租耻收入墓与经仅营税夸金及牙附加军估算亚表锁单位吗：万督元序号项目合计

1

2

3

…

N

1自营收入1．11．21．3商业服务业其他

2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加表5-1毅8自营团收入尤与经虫营税朝金及闲附加请估算液表赵单掌位：呆万元三、房道地产投四资项目贞的收入倍、税金胀估算与求资金筹广措1．房地勇产投资典资金来谱源分析房地产异投资项泽目资金循来源的义渠道主辅要有：猜资本金相（股本衫金）、肾银行贷雁款、预民售收入蜘。1）资归本金资本金勺是投资惠者对其殿所投资聪项目投阀入的股油本金，珠通常来锦自投资份者的自单有资金巾。从投岁资者沙的角京度来限说，牌只要递预计籍项目唐的投项资利躲润率节高于饭银行排存款疼利率呆，就毒可以枪根据组企业桂的能佛力适漠时投且入自乏有资劳金作箭为股新本金辅。房地豪产投师资项钉目的丽资金浪筹措三、秩房地参产投元资项道目的养收入夫、税阶金估敏算与什资金昏筹措2）银畜行贷畏款任何崇房地浓产开亏发商供要想霞求得笛发展骨，都普离不年开银内行及骂其他材金融运机构励的支距持。房地产担开发投犁资中一武般贷款瞎比例应吗小于项稍目总投帝资的70%，而且润是以开裙发项目典本身的蚊抵押贷棵款为主晋。3）预售机款预售视款是孝房地枯产投挣资者圈在商且品房餐交付被使用米之前崇，预壶先向雹购房萌者收衫取的石价款寸。这种危筹资汉方式旧较受葱欢迎往是因季为对技房地唉产的步买卖跟双方特来说丑都比诊较有扮益。除了这筐三种形磁式，承沿包商带絮资承包马和合作贵开发也耍经常被荒开发商猪作为筹膨资的渠盖道。房地掌产投传资项股目的担资金兄筹措三、房狮地产投轧资项目吼的收入撤、税金机估算与陆资金筹谦措除了柱上述咐介绍猎的五候种方百式以及外，宰社会针集