房地产法律实务讲义

房地产法律实务

李东华

目录：1.房地产财产权6.房地产中介服务2.房地产征收7.房地产税费制度3.房地产开发8.房地产金融服务4.房地产交易9.物业管理服务5.房地产租赁前言目录1房地产财产权案例：汝州市蟒川镇寺上村第四村民组诉汝州市人民政府土地所有权争议处理决定纠纷案原告：汝州市蟒川镇寺上村第四村民组；被告：汝州市人民政府第三人：汝州市蟒川镇寺上村第一村民组。

2006年6月，第三人对争议地（位于：寺上村东，临寺公路北侧，东至倪家坟，西至争议地内六间平房西250米处，为荒坡）对外承包时与原告发生争议。原告提出确权申请，被告作出汝政决（2008）20号决定确权给原告；第三人申请复议，平顶山市政府维持。第三人不服提起行政诉讼，法院以该处理决定主要依据不足，作出撤销上述决定的判决。

2008年11月21日，原告再次申请确权，被告2009年9月11日作出汝政（2009）20号决定，部分给原告，部分给第三人。原告、第三人都不服，诉至法院请求撤销该决定。目录1房地产财产权背景知识：四固定——中国60年代农业政策，即以土地改革确权和农业合作化为基础，根据实际情况对农村集体所有的土地(山林、水面、草原)、牲畜、农具、劳动力进行统一调整和固定，本着属地原则，兼顾有利生产、方便管理，将土地等生产资料划归就近的生产队集体所有(《农村人民公社工作条例修正草案》第20条)。各方陈述事实：原告：1951年，登记在原告部分村民名下；1962年，四固定时固定为原告所有；2006年8月，第三人在争议地建房。第三人：1951年，部分在原告村民名下，部分在第三人村民名下；四固定时，通过调换固定，争议地东西两侧、临寺公路下方部分都属第三人。被告：争议地为荒地，双方一直未利用；被告依据1951年土地房产所有权证作出决定。双方均未提供四固定时的有效证据。目录1房地产财产权法律：土地管理法：第16条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。土地权属争议调查处理办法：第27条调解未达成协议的，国土资源主管部门应当及时提出调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定；第28条国土资源主管部门应当自受理土地权属争议之日起6个月内提出调查处理意见。因情况复杂，经主要负责人批准，可适当延长。法院：被告未提交其国土资源主管部门的调查处理意见和批准延长手续，不符合法定程序要求。判决撤销汝政（2009）20号决定。房地产财产权土地所有权1.11.4地役权1.5抵押权土地使用权1.2房屋所有权1.31.6典权点击添加标题1.1土地所有权1.1.1国家土地所有权1.1.2集体土地所有权目录国家所有土地权宪法：第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。第九条矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。土地管理法：第二条国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。1.2土地使用权1.2.1农用地1.2.2建设用地1.2.3未利用地目录国有建设用地使用权年限城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。1.3房屋所有权（建筑物区分所有权）1.3.1专有部分所有权1.3.2共有部分所有权问：土地实行私有制好？还是公有制好？2.房地产登记和房地产征收案例：靖江市龙源特种电器厂诉靖江市国土资源局土地行政处罚纠纷案原告：靖江市龙源特种电器厂被告：靖江市国土资源局

2003年11月，原告与靖江市马桥镇靖西村民委员会第六组（以下简称靖西村六组）签订土地征用协议，征用靖西村六组集体所有的建设预留地12.2亩，每亩补偿费用为30481.8元，总补偿费用为371877.96元，同时原告支付靖西村六组上下力资费、运输费1万元（以上费用均已支付）。嗣后，原告就上述受让的12.2亩土地中的5.562亩办理了土地征用手续。2004年原告在余下的6.638亩土地上建造商品房欲出售，被被告立案查处。2004年8月30日被告作出行政处罚决定书，认定原告合法征用土地5.562亩，实际占用12.2亩，并在超占土地上建房，系超过批准数量，非法占用集体土地。依据《土地管理法》第76条之规定决定：没收原告在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款2.13万元。处罚后，原告不服，以被告处罚决定认定事实和适用法律有误，向法院提起行政诉讼。法院：原告合法征用5.562亩，实际占有12.2亩，超占6.638亩，但不应属“超过批准数量非法占用土地”。事实上，这是基于原告和靖西村六组的土地征用协议的占用，原告也为此支付了相应价款。其实质是非法转让土地。被告的行政处罚认定事实、适用法律错误，应予撤销。法律法规：第二条任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；一、房地产登记1、依据：物权法：第九条——不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。2、分类：

（1）土地所有权、土地使用权、地役权、抵押权登记——依据土地登记办法第3条，县级以上人民政府登记造册

（2）房屋所有权、房屋抵押权登记——依据房屋登记办法第4条，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。二、房地产征收（一）分类1、土地征收——土地管理法第43条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。2、国有土地使用权上的房屋征收（二）征收主体1、县级以上人民政府——土地管理法第46条2、市、县级人民政府——国有土地上房屋征收与补偿条例第4条（三）征收程序（以征收土地为例）1、审批将土地利用规划确定为建设用地2、审批将农用地转为建设用地3、审批征收土地决定以上都是由省级政府或国务院审批4、县、市级以上人民政府公告征收土地决定5、村民拿权属证书在公告期内办理补偿登记6、政府公布征地补偿安置方案，征求农村集体组织和农民意见7、政府按照确定的征地补偿安置方案向被征地农村集体经济组织给付补偿款、对被征地农民进行安置8、所有权转移登记（四）征收补偿（以征收耕地为例）1、土地补偿费——为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍2、安置补助费

——每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。3、地上附着物和青苗的补偿费——由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。江苏省土地管理条例第26条耕地前三年平均年产值每公顷低于一万八千元的，按一万八千元计算。三、抚国有横土地格上房适屋征任收与棕补偿龙条例1、第障八条需为匀了保邪障国蔑家安点全、背促进腹国民铁经济必和社隙会发观展等趣公共恩利益装的需烛要，第有下骄列情达形之察一，垄确需润征收跪房屋坐的，虫由市继、县省级人谱民政铺府作福出房开屋征扮收决辩定：（一拥）国遣防和溉外交蕉的需舒要；（二搅）由抚政府输组织锦实施紧的能顿源、主交通忘、水袖利等逗基础忍设施趁建设球的需网要；（三）势由政府抱组织实昂施的科造技、教界育、文纱化、卫浆生、体例育、环翁境和资申源保护翅、防灾舰减灾、绍文物保只护、社郑会福利船、市政衰公用等级公共事侧业的需贴要；（四）征由政府屿组织实臂施的保法障性安贡居工程刊建设的茄需要；（五）稍由政府可依照城络乡规划屋法有关碍规定组丢织实施诵的对危现房集中盗、基础沈设施落膊后等地芒段进行始旧城区撤改建的兽需要；（六产）法子律、适行政峰法规抚规定趴的其茄他公蛾共利咽益的倦需要背。三、甲国有浅土地肠上房典屋征务收与印补偿献条例2、第袍十七脾条布作出椅房屋等征收晶决定店的市沃、县冬级人矮民政劝府对其被征蛙收人很给予反的补圆偿包会括：（一）隶被征收料房屋价窗值的补稻偿；（二谨）因军征收氏房屋徒造成磨的搬雹迁、这临时冰安置叛的补各偿；（三）遍因征收钢房屋造图成的停嗽产停业缘瑞损失的农补偿。市、躁县级董人民漆政府保应当虹制定芒补助帐和奖费励办同法，肆对被倚征收猜人给巨予补弱助和架奖励毙。第十议九条怜对月被征堤收房预屋价苦值的歉补偿乌，不箩得低胃于房浅屋征劝收决杰定公身告之破日被敏征收晃房屋更类似筹房地泡产的涝市场规价格伶。被挑征收熟房屋怕的价堤值，芦由具配有相闯应资军质的港房地旦产价剥格评树估机留构按刑照房壤屋征构收评染估办激法评稳估确堪定。问：1、你愿稿意政府到征收你晕家土地苹或房屋差吗？2、怎缘瑞么理驴解公塞共利副益？3.房地候产开工发制饶度案例蚊：张某结与解矛放军色某部蜓队预摄租房闹屋合政同纠茄纷上牺诉案上诉人晴：张某被上涛诉人廉：解扮放军走某部粮队199赔7年8月29日，限解放使军某役部队请与张晕某签应订合胸同，娃约定租张某值投资帅建设渡某部菜队划来拨土魂地上董立项怎的商耐业大杯厦。敬大厦机建成授后产遣权归立某部校队所欺有，霉张某欠租用抛该大面厦12年（从199候8年1月1日起猜至20父09年12月31日止纤），劳每年跟交纳钻租金82万元鹿。合沃同期粒满后践，张歼某按盼照市穿场价如格享吉有优执先承侵租权皇。大垒厦于199求8年竣工尼，某部盗队取得读房屋所滔有权证绒并将房异屋交付始张某承羽租经营朴。后因殖张某拖犁欠房屋湾租金，纺双方签钳订《处理意收见》，约定华张某分井两次付创清拖欠团的租金锯，若在200铺2年12月31日前蓄不付酱清租垮金，订某部太队将谁无条域件收戒回房府屋。《处理意咸见》签订资后，血张某封未能特按约窄支付买拖欠晓租金吼。200留3年12月25日，线某部锯队向望人民量法院葛提起护诉讼尖，请谢求解肺除与折张某背签订牌的合傅同，乳张某森支付怕尚欠诞的租厉金。蹦张某专提出不反诉捧，请爱求判碑令某凳部队苗返还朱建房业投资70受0余万姿元。一审剪判决欢后，焦张某虫不符撕，提献起上镰诉。事实：1、201贝3年12月25日商橡业大诞厦的谷市场让价值使为193甩.73切179万元套。2、《中国人认民解放俭军房地饼产管理揉条例第2条瞒本拍条例哑所称村房地冻产，芳是指趴由军腊队管盆理、捧使用圈的土烘地、番房屋忧及附属设痰施、碎设备你，以侨及林垫木等吩。第4条绘军匪队房揉地产宾的权托属统汽归于亚军委宗、总言部。拳其产砖权产盈籍由奸各级订后勤基建营判房部门祖归口管战理，按槽其用途相分别由裁有关业锅务部门死具体负责使用窄和管护协。第29条军堵队房地剥产开发竟经营的必主要方注式：（1）利携用空才余房叼屋或干者场饭地租缓赁；（2）办理蜻空余房拌屋出售艰；（3）军用侮土地有皱偿转让姓、合作抹经营；（4）与地探方换建虾及合资虽建房；（5）开办私经济实壁体。19厌98年，指中共积中央殊、中腐央军纳委、闲国务丛院“窃军队创武警混部队客政法沿机关针不再酬从事经滥商活狸动工锐作。分析换：1、联合俘建房合逼同？2、房胖屋租层赁合错同？3、联合后建房、持房屋租袄赁合同正？法律法丘规：最高躲人民如法院《关于卡审理盛涉及粮国有责土地置使用烧权合叮同纠屿纷案宗件适现用法迹律问旅题的侍解释》第27条——“合作蹈开发秋房地止产合券同约窄定提索供资圣金的义当事涉人不膀承担炼经营明风险阶，只赢以租版赁或枕者其膝他形塑式使旗用房破屋的登，应嫁当认苗定为盐房屋俱租赁蝴合同棍”。国家罪税务阅总局《关于将房地醒产开话发业恩务征肚收企器业所下得税害问题鱼的通租知》规定：貌开发企燃业新建意的开发赖产品在供尚未完搞工或办穴理房地殿产初始聚登记、该取得产障权证前餐，与承猪租人签道订租赁玻预约协奔议的，秘自开发沉产品交柔付承租附人使用漆之日起首，出租长方取得粮的预租宜价款按穗租金确膏认收入帝的实现汤，承租忘方支付仆的预租哈费用同哄时按租必金进行捎税前扣讽除。法院判疮决：1、解除衡双方当后事人签监订的合肃同；2、某开部队幻玉返还渗张某绿预付刊租金209坡.14咱062摇4万元宋；3、张某雁支付拖蹲欠租金16忧8.鞠42纲8万元。房地产临开发法啊律：1、城验市房柜地产沙管理精法（20抓07年修正般）2、城要市房辣地产泡开发列经营划管理埋条例具体制链度：一、池土地碧储备挽制度——《土地想储备膏管理迷办法》1、储备缺土地2、开柜发与从管理侍前轿期开践发和劫管理胳即七邀通一辣平，路“道投路、内供水警、供腥电、铸供气趣、排顺水、洲通信必、照负明、遍绿化订、土后地平倚整。3、土地宣供应二、建录设用地武使用权推出让法求1、土地使用权的招拍挂制度——商业开发2、土地使用权的划拨制度——公共建设

三、帆房地烧产开冷发建读设的偏基本经程序1、编斧制项芳目建肝议书2、可兔行性躺研究3、建杂设项娇目用丹地预编审4、取重得建肉设项许目选颠址意竖见书5、取得惰建设用捏地规划陷许可证6、取得石建设用木地使用看权7、取得肃8、施工单位的选定9、施工单位进场施工10、竣工验收

11、租售和售后服务

问：你斯觉得现新在的房姻地产开码发有否禽过度？4.房地产汗案例：北京宋庄画家村房屋买卖合同纠纷案原告：李某被告：马某

2002年7月1日，城镇居民李某同马某签订《买卖房协议书》，约定李某购买马某位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落，并取得了当时宋庄镇辛店村村委会的认可，村委会干部康某作为“中间人”也在协议上签字确认。协议签订后，李某向马某支付了购房款共计人民币4.5万元，并与马某一起到宋庄镇辛店村村委会进行房产转让登记。当日，马某向李某交付了房屋。李某购买该房屋及院落后，不仅对原有的房屋进行了翻新及装修，还在院落内新建了3间新房，并安装了上下水、暖气等生活设施，共计花费了约十几万元人民币。2006年12月，马某向北京市通州区人民法院提起民事诉讼，要求确认与李某签署的协议无效，请求李某交还房屋。分析

1、城镇居民能否购买农村居民的宅基地（房）？

2、农村居民的宅基地房能够买卖？

3、买卖合同无效的情形？

法律：

1、合同法第52条第5款——违反法律、行政法规的强制性规定合同无效；

2、合同法司法解释（二）第14条——强制性规定是指效力性强制性规定。

3、民法通则第6条——法律对民事活动无明确规定的，应当遵守国家政策。政策：1、1999年5月6日国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2、2007年12月，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）第二条又一次强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”法院亏：房猾屋买捷卖协尾议无啊效，纤李某蜜向马行某返普还房下屋，键马某娇向李壳某支鸦付原业房及到添附干部分逼的折坦价补毁偿人米民币938凯08元。马某脂因土嘱地升踪蝶值或泻拆迁投补偿发所获谦利益栗，以绵及李答某因求房屋毅现值役和原畏买卖丢价格险的差忆异造求成损邮失两呀方面贸因素盯一、房屋买卖类型1、农村宅基地房屋买卖2、城镇房屋买卖2.1商品房现售2.2商品房预售二、商袋品房买宏卖中应虹注意的窝问题1、销屡售广哲告要约邀搬请规划聋范围钢内房息屋及读设施默说明贿和允临诺具阵体确逐定星视为哭要约2隐瞒未取得预售许可证或提供虚假预售许可证隐瞒已经抵押的事实隐瞒已售房屋已经出卖第三人或未拆迁补偿安置房3、交付面积误差、层高误差

3%1%二、商岂品房买如卖中应义注意的观问题4、质诞量瑕惑疵主体结茄构质量絮不合格影响毒正常桐居住5、办产堪证6、抵久押问夕题他项棍权证三、商问：限漂购令？5.房屋租物赁制度案例：刘进仔诉汪弓磊房引屋租情赁合匪同纠貌纷案原告：庭刘进被告杀：汪蚕磊201

2011年11月，汪磊的岳父韩石、李及刘进共同协商。刘要求：李将房屋转租给刘从事艺术教学，刘支付给李2012年4月30日前的房租和门前广告牌费用共计28000元；2012年4月30日后的租赁合同由刘与汪续签，租期续至2015年4月30日止，第一年房租35000元，第二、三年房租随行就市另定。韩签名同意刘的要求。刘2012年5月3日向韩交了1年的部分房租20000元，韩在收条上同意余款15000元在2012年7月上旬结清。

2012年6月30日，汪将房屋出售给黄明，两人均以为房屋只租赁到2013年4月30日。黄得知刘续租事宜后，不同意刘续租，致刘不能营业，但刘自称已花费150000元改造装修。刘诉汪，要求继续履行房屋租赁合同。分析：

2、韩、李、刘达成的协议对汪是否有效力？3、汪、黄达成的买卖房屋协议是否有效力？4、案件该如何处理？法律副：合同紫法12、第224条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。3、第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。4、第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋锄租赁落合同一、合同内容房屋座落、权属；用途、租赁期限；租金及其支付、维修等二、租赁期限

<、=20年三、合同形式

6个月以上，应当书面；未书面的，视为不定期租赁。四、房据屋使用保管万房屋粥及其骡五、转租经出租人同意，否则，可解除合同六、续租期满未订，视为续租，租期不定七、买卖不破除租赁八、其他合同法第十三章租赁合同最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释苏州市居住房屋出租管理办法问：承捆租人哪详些利益榆容易被刃侵损？6.房地产按中介服壶务案例费：原告：武义县精灵通房产中介有限公司被告：臧菊仙

2010年8月24日，被告于陈文有通过原告的中介公司达成了位于武义县城春江花园70幢2单元602室的房地产买卖合同。合同约定，上述房地产转让价款为660000元，在签订合同时，由买方被告支付陈文有定金50000元（已付），房款分期支付；同时约定在签订合同时，由被告支付原告的佣金为成交价的百分之一，即6600元。但被告分文未付，故原告诉请法院判令被告支付佣金6600元。合同顷法：第42匙4条惠居间合拒同是居盟间人向享委托人贸报告订轰立合同墙的机会岩或者提贝供订立这合同的候媒介服纠务，委陆托人支姜付报酬倒的合同铃。第425条居掌间人应呜当就有也关订立筒合同的佣事项向丈委托人草如实报边告。居间人慈故意隐弓瞒与订泼立合同径有关的高重要事雷实或者箱提供虚复假情况蓄，损害简委托人陶利益的浮，不得芽要求支航付报酬砖并应当坛承担损闸害赔偿适责任。合同法冻：第4控26断条冒居间便人促恼成合询同成蚁立的好，委镰托人庭应当艳按照突约定组支付仁报酬宋。对猪居间怠人的辜报酬看没有感约定房诚或者腰约定夏不明稀确，便依照记本法避第六痕十一抢条的虏规定酒仍不丝式能确绘定的榆，根醒据居居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第427条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

一、房械地产中带介服务甘机构（节内容）吴的类型1、房挤地产咨纠询机构提供裂法律送、法堆规、常政策垂、信简息、难技术哈等方伶面服访务；不存耕在单佛纯的且房地幼产咨句询机库构、鸡咨询肃是一械种中男介行的为；2、女房地魄产价帜格评蔑估机分构对房地胶产进行攻测算，李评定其让经济价践值和价眠格的经肺营机构探。土地杯价格蛇评估房地产酒价格总问评估一、紫3、房地产经纪机构为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务的经营活动。

从事现房、期房交易活动，为买者代买或为卖者代卖；从事房地产抵押业务，为产权人申请抵押贷款；从事房屋租赁代理；从事房地产的合资、合作或联营的项目交易活动；从事有关房地产的广告策划、过户纳税、产权调换、售后服务等活动。二、界房地尘产中森介服但务机换构的柄权利旨义务1、辰权利报酬请忽求权调查权响或请求烈协助权赔偿孕请求亦权2、匀义务忠实呼履行奏中介垮服务誉义务保密义恼务公平具提供扔服务圈义务响中立腐立场赔偿义汽务三、伯房地念产中民介服症务法牙律法懂规1、纽奉房地殃产经弓纪管烫理办脂法2强01担10役40胶12、废房地担产经持纪人冤员职肝业资呼格制所度暂交行规陈定2西00锡11册21忙8房地闷产经阔纪人前执业趋资格房地产鬼经纪人猜协理从夫业资格（一）取得大专学历，工作满６年，其中从事房地产经纪业务工作满３年。（二）取得大学本科学历，工作满４年，其中从事房地产经纪业务工作满２年。（三）取得双学士学位或研究生班毕业，工作满３年，其中从事房地产经纪业务工作满１年。（四）取得硕士学位，工作满２年，从事房地产经纪业务工作满１年。（五）取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满１年。第13条凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。问：去宅考房地沙产经纪捧人执业啊资格证晨书吗？7.房地产猛金融服宪务蔡燕驴霞与住中国爬银行令广州正市东极山支美行住聋房抵虹押贷劣款合疏同纠车纷上稿诉案广东省灭广州市宵中级人巴民法院民事裁铃定书（2踪蝶00愿4）浆穗中弹法民版二终海字第漫18己59耀号上诉人派（原审占被告）维：蔡燕刑霞。被上诉悦人（原冒审原告征）：中嚼国银行妙广州市今东山支盛行。负责闷人：说傅振星刚，行行长恶。委托劳代理候人：舟朱嵩蜡基，旷该行屠职员粪。原审被萄告：广法定代表人：邓耀辉，董事长。委托代理人：关志铭，该公司职员。

上诉读人蔡劣燕霞匙因住戒房抵白押贷盆款合子同纠祝纷一秒案，污不服狂广州再市东远山区冤人民聚法院咐（2弱00砖4）信东法情民二壁初字标第7短31基号民券事判胖决，挑向本贞院提恳起上农诉。递本院殊在审线理本甚案过翼程中源，上仗诉人业蔡燕牢霞又缓以因岁其本芦人已销将所好欠被娇本院经审查认为，上诉人蔡燕霞撤回上诉的理由，并不违反法律规定，应予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十六条、《人民法院诉讼收费办法》第二十三条第一款的规定，裁定如下：准许上诉人蔡燕霞撤回上诉，双方均按原审判决执行。二审案件受理费10295元减半收取5147.5元，由上诉人蔡燕霞负担。本裁定为终审裁定。审判长何淑芬代理审判员胡炜东代理审判员刘卓江二ＯＯ四年书记员张朝晖姚某贷爷款诈骗守案上海内市第勾一中规级人泊民法顾院刑事判社决书(2混01趣1)丽沪一砖中刑括终字完第2寻20坚号原公诉机关上海市闵行区人民检察院。上诉人（原审被告人）姚某，因涉嫌犯贷款诈骗罪于2010年3月10日被刑事拘留，同年4月15日被逮捕，现羁押于上海市闵行区看守所。辩护人赵雪华、徐超峰，上海华公达律师事务所律师。上海市闵行区人民法院审理上海市闵行区人民检察院指控原审被告人姚某犯贷款诈骗罪一案，于2011年2月1日作出(2010)闵刑初字第1377号刑事判决。原审被告人姚某不服，提出上诉。本院于2011年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，于同年3月17日公开开庭审理了本案。上海市人民检察院第一分院指派代理检察员沙京出庭履行职务。上诉人姚某及辩护人赵雪华、徐超峰到庭参加诉讼。本案经依法延期审理，现已审理终结。姚某丝式贷款虎诈骗盘案原审境法院浴判决谅认定宪：2将00缺9年屠8月竖至1缝2月全期间吧，被叙告人约姚某梢策划志并与粱王荣娘耀、爪杨明宇珍夫肤妇合犁谋虚攻构吴香彦林在2010年3月10日，被告人姚某被公安机关抓获，公安机关侦查过程中查扣赃款10.91万元，余款39.09万元至今未能追回。一审审理期间，姚某家属明确表示不愿意为姚退赔违法所得。姚某崖贷款说诈骗横案原审判油决认定净上述事定实的证茂据有证构人王荣刊耀、熊茧欲锋、五褚永锋浅、徐驾术军、姚六惠琴、佳吴彦林馆、钱吉鬼庆、王堤东、林哑凯、潘走沈格的点证言；吊《上海前市房地申产买卖弄合同》挣，《个紧人抵押号借款合棍同》，虹《个人害收入证程明》，其平安银傲行《个洪人贷款悼申请表嗽》、相顶关往来业账目和稻还贷记舰录，上胸海市房歌地产登甜记信息支等书证执；上海绿市公安蜡局闵行锣分局出户具的扣脖押物品锋清单，旺工作情话况以及何被告人漆姚某的剧相关供检述。原审辩法院物认为跟，被原告人哭姚某脸为主里串通兄他人据使用咽内容星虚假哀的房信姚某贵贷款浊诈骗愿案上诉莲人姚卵某上箱诉提电出如馆下辩拆解：糕他系淘逸林辩护人提出如下辩护意见：一、原判认定姚某犯贷款诈骗罪的事实不清。具体理由为：1.原判认定“骗取产权过户登记”错误。2.房产权利人与买受人均在房产买卖合同上签字，因此认定房产买卖合同内容虚假有误。3.认定欺骗平安银行签订抵押贷款合同有误。4.认定发放的75万元贷款被姚某非法取得并控制有误。一审没有查清贷款与垫资款的区别，并武断认为向垫资人偿还65万元系姚某控制。5.整个贷款过程杨明珍夫妇都亲自参与，一审认定姚某策划没有事实依据。姚某贷秆款诈骗咽案二、姚忌某不具粉有非法特占有的叙目的。板直至案部发，银克行贷款找始终正涨常归还判，不能统证明姚尝某等人汗没有履很行还贷遮义务的帮能力。三、劳由于败贷款帝有真学实的礼房产疗予以啄抵押喇，平屋安银丈行并摆无损陶失，高因此俗不能旦认定续为本炸案的牛被害目人，快因此欢不能笋认定压为贷划款诈嚼骗。四、从逗最终占援有资金梨的结果番分析，墓姚某仅友取得2族万元。筋为占有征如此少婶的钱款锡而实施五、姚某等人的行为应当由逸林公司承担。杨明珍夫妇系委托逸林公司办理贷款业务，姚某履行的系职务行为。即使认定姚某等人具有非法占有的故意，构成犯罪，也应以合同诈骗罪追究单位犯罪的责任。上海市人民检察院第一分院出庭意见认为，原审判决认定上诉人姚某犯贷款诈骗罪的事实清楚，证据确实、充分，定性正确，且审判程序合法。关于贷款诈骗的金额，应当认定为75万元，但鉴于上诉不加刑，原判根据认定的数额所判处的量刑也应予以维持。上诉人姚某的上诉理由及其辩护人的辩护意见不能成立，建议二审法院驳回上诉，维持原判。姚某贷拣款诈骗和案经审览

本院审理过程中，被告人姚某的家属自愿代姚退赔涉案赃款，以弥补被害人的损失。本院审理过程中，被告人姚某的家属自愿代姚退赔涉案赃款，以弥补被害人的损失。

姚某贷款诈骗案上述事实除一审援引的相关证据外，还有如下证据予以证实：

1.被害人王荣耀的陈述与相关收条、《房地产借款抵押合同》、《上海市房地产登记证明》等证据证实：王荣耀、杨明珍夫妇欲通过何启春向银行贷款，何启春先向杨明珍出借钱款22万元，并以杨明珍名下的虹莘路房产作为该借款的抵押物。2.被害人王荣耀的陈述和上诉人姚某的供述证实：何启春将该笔贷款业务转交姚某办理。3.被害人王荣耀的陈述及杨明珍书写的承诺书证实：姚某让杨明珍写一张65万元的借条和收条，姚称是办贷款用的。他们并不知道垫资的事情，也不需要垫资。姚某要求杨明珍办了张中国银行卡，姚惠琴刷卡把钱划到杨的卡内，具体金额他和杨明珍都不清楚。该银行卡被姚某等人控制，具体的划款手续均由姚某等人操作。由于杨明珍事先书写过关于不配合办理贷款要赔偿钱款的承诺书，且他们对于贷款过程不了解，所以杨明珍只是在姚某的要求下签字。他们事后查询才知道钱款先划至杨明珍账户后，当天又划至姚某账户。姚某贷稳款诈骗杏案4.咸上诉乖人姚统某在绍侦查拜阶段远和一似审庭匀审时橡的供选述证布明：虑姚惠篮琴的向52沈万元刻钱款夜划到荡杨明席珍账匙户后耳，他菜就从冈杨的腐银行蜓卡上举把钱供款均劝划至絮5.上诉人姚某的供述，证人徐驾军、姚惠琴、林凯的证言，被害人王荣耀的陈述，被撕毁的借条，《房地产借款抵押合同》以及相关银行取款、存款凭条，交易明细等书证证实：垫资人姚惠琴的65万元钱款于2009年12月4日、5日两次划入被害人杨明珍的中国银行卡账户内，并于当日被划入姚某的中国银行卡账户。姚某将上述65万元中的12万元被用于支付中间人好处费，将22.9万元支付何启春作为王荣耀、杨明珍夫妇的还款，将25.2万元出借给林凯，另有2万余元用于支付交易费用。6.证人杨菊华的证言证明：她作为上诉人姚某的妻子，愿意在二审期间代姚某退赔，以弥补被害人的损失。

姚某贷银款诈骗嘴案综合检滴、辩双级方意见衰，本院恢认为本株案存在付以下争身议焦点梦，现评贼析如下学：一、夏关于桃上诉本院认为上诉人姚某的行为不构成贷款诈骗罪，具体理由如下：被害人王荣耀、杨明珍夫妇系通过杨名下房产向银行申请贷款的主体，二人关于以自己名下的合法房产为担保向银行申请贷款的意思表示真实，即真实的房产权利人对于以该房产作为抵押物申请银行贷款明知，银行也主要基于有真实的房产作为抵押物而同意发放贷款，银行对该真实房产享有抵押权。尽管在申请贷款过程中，姚某等人采用了虚假过户交易以及虚开收入证明等方式欺骗银行，从而取得贷款，但上述欺诈行为并不影响银行依法行使抵押权，即姚某等人采取的欺诈行为并不导致银行受到经济损失。综上，姚某的行为不构成贷款诈骗罪。

姚某贷酷款诈骗星案二、关都于上诉梦人姚某剩的行为畅是否构允成诈骗与罪被害驴人王睡荣耀谨的陈巩述和欲姚某梢在一叠审庭陪审前携的供僵述证捉实姚遗某利学用王奸、杨裹夫妇费不熟逮悉贷呢款业遣务及套其受英委托返帮助铺二人宅办理姚某在王荣耀、杨明珍夫妇不知情的情况下将钱款支付高额的中间人“好处费”以及将钱款出借林凯均系姚某对非法占有钱款的处分行为，不影响对其诈骗故意的认定。关于姚某代王荣耀、杨明珍夫妇偿还何启春钱款以及支付的相关交易费用系办理贷款所支出的必要费用，不应计入姚某诈骗的数额，应从姚某实际占有的65万元垫资款中予以扣除。综上，姚某的行为构成诈骗罪，诈骗金额为39万余元。

姚某贷款诈骗案三、关于上诉人姚某的行为能否认定为单位犯罪本院认为：首先，虽然上诉人姚某办理业务时系上海逸林投资管理有限公司员工，但该贷款业务系王荣耀、杨明珍夫妇委托何启春，再由何转给姚某，而后由姚某与上述公司以外的其他人员共同帮助王、杨夫妇申请银行贷款，故难以认定上述公司与王、杨夫妇具有代理关系。其次，虽然姚某将非法占有的钱款部分出借给林凯，但不能认定姚某的行为能够代表公司意志，所获取的非法利益归属于公司。因此姚某的行为不能认定为单位犯罪。

综上所述，本院认为，上诉人姚某以非法占有为目的，在帮助被害人王荣耀、杨明珍夫妇办理贷款业务的过程中，骗取王、杨夫妇钱款39万余元，其行为已构成诈骗罪，且数额巨大，应依法予以处罚。原审判决定性有误，依法予以纠正。辩护人所提姚某的行为不构成贷款诈骗罪的意见予以采纳，但另提姚某不具有非法占有的目的或其行为系单位犯罪的辩护意见与查明的事实不符，本院不予采纳。鉴于姚某的亲属在本院审理期间自愿代姚退赔，以弥补被害人损失，可对姚酌情从轻处罚。据此，依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百八十九条第（二）项以及《中华人民共和国刑法》第二百六十六条、第六十四条之规定判决如下：姚某贷垄款诈骗系案一、袜撤销辣上海香市闵结行区帆人民掩法院隙(2霸01井0)待二、上诉人姚某犯诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金人民币二万元。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2010年3月10日起至2014年3月9日止。）三、违法所得依法予以追缴，发还被害人王荣耀、杨明珍夫妇。本判决为终审判决。

审判长胡洪春代理审判员巩一鸣代理审判员吴循敏二○一一年五月十二日书记员严佳音问：烛如何哪办理傲银行聚贷款哀？8.房地称产税窑费制缝度案例：董黄乐鸣畅等诉沈宰凯等商戏品房买纺卖合同孕纠纷案江苏省耍常州市娇武进区层人民法繁院民事判张决书(20届13)愁武民初闸字第2尺78号原告：黄乐鸣原告：是轶萍被告：沈凯被告：瞿丽

原告黄乐鸣、是轶萍诉被告沈凯、瞿丽商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月5日受理后，依法适用简易程序于同年4月2日公开开庭进行了审理。原告黄乐鸣和是轶萍、被告暨被告瞿丽的委托代理人沈凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告妈黄乐脸鸣、拌是轶给萍诉颤称，铸判令渴被告房诚：1、折继续魂履行装未完数的购狠房协显议；2、被毕告立即导协助原贴告办理尽湖塘纺泽织城五镜金区F旬9-2淹5幢商树品房的喂土地证仓过户；3、径本案掉诉讼版费用安由被盐告承很担。被告沈急凯、瞿虏丽辩称荡，原告虽的房款更已经付洽清，房舟产证也悉已经过埋户给原疼告。我笛们不肯还办理土酷地证过霉户手续量的原因尘是我们绵多交了话相关税京费，对艰于多交粘的费用锻368抗49.月52元驱，应该辰由原、呈被告双帅方各半榨承担。经审挣理查绿明：舅沈凯缩慧和瞿浓丽作杂甲乙双方经协商，由乙方购买甲方位于湖塘镇长虹路88号F9幢25号店面房，双方交易金额650000元整。另约定“产权交易过程中的税费，由甲、乙双方承担各自应承担的税费。”同年10月9日双方签订《存量房买卖合同（非居间）》一份，该合同第九条第1项约定：“房屋转让过程中应当交纳的相关税费，双方各自按国家和省、市相关规定分别缴纳。”合同签订后，原告按约支付了房款650000元，对此被告不持异议。庭审中，双方一致确认，在办理房屋产权变更登记过程中，缴纳税费时本案涉讼房屋价格经评估确定为800000元。2012年10月9日，原告为此缴纳契税及印花费24400元；被告缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税及个人所得税合计41658.83元。2012年10月19日，原告黄乐鸣就本案涉讼房屋取得常房权证武字第01108058号权属证书（共同共有人：是轶萍），地号140374133。现两原告因两被告未能协助办理该房屋占用范围内的土地使用权变更登记手续，诉来本院，要求判如所请。庭审中胖，被告懒辩称：茶如其按日双方商泰定的6挠500端00元情的成交方价进行年缴纳税泄金，其矿应承担无的各项拣税额为移480福9.3奸1元。然现被告团按80肠000企0元的鸣评估价说格承担尾了41锻658令.83胁元的税抬金，对邮于多出犬来的3始684斜9.5洋2元，既原告应驱承担一寇半18饭424泼.76枯元。诉讼搬中，筒双方熔一致墨认可搂：2沫01由2年显10玩月9蚊日的盲《存逼量房参买卖耍合同扁（非肾居间股）》得是为枝了办夸理过扇户手绑续而俘另行局签订偶的一括份合芹同，惨该合撇同及服双方盟签订认的购即房协绞议具忙有同床等法报律效撤力；盘在本普案涉安讼房桐屋买貌卖过吩程中壳，原窗告应君缴纳灵的税锅种为析契税哥和印旁花税她，被例告应载缴纳找的税透种为素营业鱼另查明，本案涉讼房屋的土地使用权人为两被告，证号为武国用（2008）第1202059号，地号140374133。另两原告、两被告分别系夫妻关系。

以上事实，有当事人的当庭陈述，原告提供的购房协议、《存量房买卖合同（非居间）》、销售不动产发票、现金完税证、房产证、土地证、结婚证，被告提供的现金完税证、婚姻关系证明、税金结算单等证据予以证明。本院椒认为顾，当桶事人跑应当规按照第约定馒全面养履行歌自己访的义份务。撤当事湖综上，本院对原告要求被告继续履行购房协议，协助原告办理该房屋占用范围内的土地使用权变更登记手续的诉请予以支持。本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、穿沈凯割、瞿胳丽于妹本判饺决生广效之桨日起县三十组二、驳回黄乐鸣、是轶萍的其余诉讼请求。案件受理费80元，由黄乐鸣、是轶萍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员王春梅二〇一三年四月十日书记员殷丽花苏州月房地滤产交撇易或百转让乐过程好中要乞花费龄的税严费费用名称 苏州市市区收费标准交易综合管理费 6元/㎡(私产房)/3元/㎡(房改房注：买卖双方各半印花税0.1%*成交价+10元 普通住宅 2%*（成交价与评估价最高值）契税 非普通住宅 4%*（成交价与评估价最高值）产权登记费 190元土地证工本费 18元(出让）/18元+1元/㎡(划拨)他项权证+工本费 210元房屋产权转移申请表 5元个人所得税 （成交价—原购房价）*20%或按核定的1%营普通住宅不足5年5.55%*（成交价与评估价最高值）业非普通住宅不足5年5.55%*（成交价与评估价最高值）税非普通住宅超过5年（评估价与成交价最高值—原购房价）*5.55%

具体吼的房串地产赖税费交规则一、别家庭凤首套展房卖方票：（1）挺土地增石值税：侮分为四犁档（2腾）营屯业税诞及附影加：详5.执6%（3截）企掘业所妨得税琴：2犁5%（4）倒印花税计：万分里之五买方统:须缴饼纳契偶税房屋扛90袍平米赴以下急：1汉%鼻；房屋锯90孩-1隙44幅平米记：1割.5迈%唯；房屋岛14拥4平由米以察上：明3属%疮。具体的宣房地产借税费规盯则二、旦非家伐庭首旅套房买方吨：须锤缴纳采契税腊3介%屈。其他同督三、二手房1、买方：契税，税率同上。2、卖方：（1）个人所得税：五年以上，且是家庭唯一住房的，免征个税；反之，则缴纳原购买价与现出售价差额的20%。

（2）营业税及附加：满五年的：144平米以下的，免征；144平米以上的，缴纳原购买价与现出售价差额的5.6%。不满五年的：缴纳原购买价与现出售价差额的5.6%。

具体的慨房地产毕税费规倘则四、梨继承法定禁继承溜人继伤承的缴纳印让花税：菜税率为谅房屋市否场价的叨万分之眠五。五、赠愤与1、赠起给直系驼亲属：免征樱个税宅、营粗业税蹈；受那赠人促缴纳胜契税嚷，税茧率为窜3牧%赏。2、皆赠给驰非直章系亲雕属：赠与人立缴纳营湾业税（键同二手禁房买卖患中的卖朵方）。受赠夸人缴者纳个税-打--谁房屋市勿场价的繁20瓶%；契税艺--故-迈3族%承；印花税造---奇万分捏之五。具体物的房应地产刺税费葬规则房屋赠盖与特别拖规定：1、在受三种法挨定情形爆下，不胀征收个亩人所得坡税。以下情泡形的房湿屋产权母无偿赠县与，对卵当事双殃方不征薪收个人继所得税嚼：（一）输房屋产冤权所有需人将房讲屋产权本无偿赠隆与配偶馒、父母敲、子女缎、祖父掘母、外祖闷父母膊、孙描（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受