知名地产房地产企业成本管理软件开发方案

万科房地产企业成本管理软件开发方案二○○四年四月十八日万科财务部胡宏主要内容成本管理软件开发的背景软件开发前基础工作和制度的完善软件使用后的成本管理现状和前景成本管理软件开发的背景从1999年开始，万科各分公司先后把“审算部”更名为“成本管理部”，对工程造价专业人员提出了更高的要求：单纯的建安费用控制加强成本的计划性——目标成本管理制度项目全成本控制利润是多少——不准确项目间成本——不可比基础资料管理——不统一成本管理软件开发的背景2000年万科集团成本管理的状况土地成本开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费园区管网工程费园林环境建设费配套设施费开发间接费1、统一成本科目的设置主体造价园区造价楼面地价费用及资金成本软件开发前基础工作及制度的完善建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。几个基本成本概念责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为2、责任成本管理3、加强目标成本管理管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)

目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果（见动态成本构成）。基本概念：管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库实施过程新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析目标成本形成动态成本控制4、加强作业过程管理项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理总目标通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位房地产成本作业过程：软件开发前基础工作及制度的完善新项目发展成本控制控制要点：稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本需求文件：《新项目发展可行性评审体系》

软件开发前基础工作及制度的完善成本数据库系统：成本指标数据项目成本数据材料设备数据——是万科集团的成本数据平台，是新项目估算和结算分析的重要参考依据。分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间的同类指标进行比较分析。记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目间的同类产品指标进行比较分析。记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算和部品设计时参考。设计阶段的成本控制控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原则：经济合理性最大。需求文件：

《规划设计工作流程与评审制度》

软件开发前基础工作及制度的完善设计成本控制70%的成本由设计阶段确定建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本设计阶段的主要经济指标容积率建筑占地面积单方钢筯含量单方砼含量窗地比建筑周长面积比……招标成本控制控制要点：获取竞争性低价成本尽量采用工程量清单方式集中采购控制原则：全面招标原则合理低价中标原则透明公正原则

需求文件：《工程及材料招标管理办法》

软件开发前基础工作及制度的完善工程量清单招标的优点降低职业风险，对成本人员的个人水平的依赖性降低；提高工作效率，尤其是能大大缩短结算核对时间；便于成本数据积累，建立成本数据库：

工程总价准确；有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更及时评估出造价咨询公司的工作质量

合同签浓约阶段梢的成本求控制控制要冠点：合同谈血判（慎航选）合同审折批控制惧原则赚：合法轧性原圈则、情合同佩书原毕则、由事前隔签订原则遇、招志标原绒则、百利益丙明晰凉原则需求文旷件：《工程崭合同管既理办法扁》《合同举分类编吩号规则构》软件葡开发祝前基堆础工挠作及咸制度腾的完吨善合同阅的主渡要经子济条壁款合同造亮价：总价暑合同权、单兄价合向同、秩费率涛合同付款哄进度统：按月惯付款尊、按温形象工进度惑付款总包歉管理朽配合握费：2%采购保汽管费：1.偷5～猛3%花(其摄中采锄购7夜0%殃、保我管3滤0%纪）保修阴金：3～描5%材料供兔应方式以：甲供、造甲控乙涛供、乙垮供变更与寨签证：按合纵同单路价、萝按定狭额下浇浮竣工验宇收与结男算：结算剩方法黄、核衰对时狮间要孤求等……合同签呼约阶段救的成本罚控制软件开说发前基赴础工作遣及制度质的完善工程类情合同共聋分六类荷，相应躲编号按惰下列括徐号中汉论字表示夕。土地碌合同欢（土映地）枝：项目合顷作开发滩与土地意使用权惩出让、变转让等耽合同；前期讨合同电（前疼期）首：规划、烘设计、征勘察、励监理、玻造价咨训询等合荒同；施工属合同趟（施喉工）汉：包括柏建筑凯、安臂装、荐装饰端、市厕政等扭施工习或安于装合捞同；工程材绪料设备哭采购合效同（采缎购）：包括材电料采购防、甲方窑付款乙种方收货剂的三方找合同、屿设备购瘦买等合治同；园林环朽境合同笛（环境倡）：包括奏室外营环境榜施工天和采布购合龟同；营销包胆装合同毁（营销本）：包括策谜划、销肿售代理故、样板允间装修踩、户外咱广告牌酬制安、凉媒介广势告设计重、制作搜、宣传即品设计蕉、印刷竞等合同汗；施工王期间姑的成街本控最制控制要称点：变更削与签望证的可控制工程葬质量颠的控猫制工期控冒制控制原书则：权力客限制貌原则保、时节间限错制原位则多级暂审核贿原则超、完票工确则认原充则需求慎文件根：《设计计变更、杀现场签辰证管理赛办法》软件开巨发前基轧础工作隐及制度棵的完善结算尘阶段数的成浴本控谨制控制要捉点：严格审狮核结算岔工程量合理确债定结算谁单价控制艰原则功：廉洁奉烘公原则鼓、多级脏审核原更则准确穷高效兄原则常、可分复查蔽性原脏则需求文唇件：《工舞程预朝结算找管理莫办法逢》《结栗算复钻核工巨作实糠施细原则》软件卵开发信前基遇础工岭作及黎制度旧的完往善销售承肿诺及物竭业管理阁成本控画制控制释要点鱼：销售承需诺（销察售合同刚、广告渡、售楼吩书）物业管传理亏损控制骡原则痒：独立、晕健康运骑营，不牢产生经蓬营负担炮。需求亚文件牙：《销售篮管理制犁度》《物洒业管走理制赞度》软件埋开发持前基置础工况作及州制度惕的完舰善责任成嘱本管理目标蔑成本当管理作业过折程管理成本管饺理软件公司总厚经理层控制系琴统信息系砍统组织系眠统最终弯形成唇如下碍所示愈的成股本管蛮理构醋架和列模式领导机惜构管理工缸具管理高制度成本州、工秋程文匙件金蝶汗开发性合同债管理屑软件唇的优买势成本徐数据炮与财穗务息研息相浩关，将能方伯便的讲进行侧数据我转换享。金蝶划软件杠的数铁据安铃全性座较高葛。金蝶软可件的控番件中，芒已很好季地实现夺分项目窜按数据拥进行授石权，根查询读方便拒且功爱能强里大。金蝶可战以实现掀数据远壮程同步漂复制，扰便于集馋团监控养。软件使税用后的明成本管格理现状川和前景工程椒和材记料采番购合免同条躺款、留合同痕价集桶团内池互相竭借鉴劳。类似项党目之间敏很方便赤进行比毒较，挖分掘成本捕降低潜毅力。及时营统计隙变更嗓签证爆的造六价，奇实现夹可控北。成本数谱据与财锁务之间莫相互调翅用，协煮调高效所。各项疫目成德本数亭据集垒中反庸馈，狗即时刮了解防项目巷动态闪成本和利变润状伸况，垫项目甚定位袄和领天导决斑策更尽加准更确。工程管辣理部——合同隔统一感管理挑，对井供应孙商进医行评种估项目经蜻理部——变更