房地产投资估价方法

估价方法房地产投资房地产估价方法比较法1收益法2成本法3比较法1一、比较法概述理论依据是替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。比较前提前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的。如：交易情况、交易时间（日期）、区域因素、个别因素等。核心目标找出影响价格的因素如何将待估房地产与比较房地产之间的价格差异定量化，并对比较房地产价格进行修正得到待估房地产客观合理价格。五、估价方法收集交易实例选取可比实例可比实例A建立价格可比基础可比实例B建立价格可比基础可比实例C建立价格可比基础市场状况调整房地产状况修正比准价格A求取比准价格交易情况修正市场状况调整房地产状况修正比准价格B交易情况修正市场状况调整房地产状况修正比准价格C交易情况修正比较法1五、估价方法比较法1二、比较法适用的估价对象同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅。写字楼商铺标准厂房房地产开发用地而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用比较法进行估价。五、估价方法比较法1三、比较法估价需要具备的条件要有与待估房地产具有相关性和替代性的、足够数量的比较案例在同一供应圈内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场尚发育不够的地区，就很难采用。比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况（包括区位状况、权益状况、实物状况等）的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出。比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中的有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。五、估价方法收集交易实例整理和选择可比实例分析与调整综合计算比准价格建立价格比较修正的基础交易情况的修正交易日期的修正房地产状况修正建立价格比较修正的基础利用修正公式计算比较法1四、比较法基本步骤五、估价方法比较法1六、建立价格比较修正的基础统一的付款方法由于房地产价值量大，通常付款有分期付款的方式，在估价中为了便于比较，价格应以一次性付清所需支付的金额为基准，所以，需要将分期付款可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次性付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。统一采用单价土地的单价有用楼面价表示的。有些房地产如车库按车位个数为单位。统一货币种类和货币单位统一面积内涵与单位在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价、有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。五、估价方法比较法1七、交易情况的修正交易情况修正是排除掉交易行为中一些特殊因素所造成的交易价格偏差。造成成交价格偏差的原因：有利害关系的人们互相之间的交易、急于脱售或购买的、及不了解市场行情的、交易双方或一方有特别动机或偏好的、受债权债务关系影响的(以资抵债)、相邻地块的合并交易(合并后效用会增加)、交易税费非正常负担等、特殊交易方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售等。修正程序剔除非正常的交易案例测定各种特殊因素对正常价格的影响程度修正公式五、估价方法比较法1八、交易日期的修正可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点(基准日)的价格，是指在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同，因此应将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易日期修正。修正方法五、估价方法比较法1九、市场状况的修正房地产状况修正包括区位状况、权益状况、实物状况三个方面。区位状况修正区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、朝向等。具体修正公式为：经个别因素修正后的可比实例价格=可比实例价格×个别因素修正系数用直接比较法的修正公式为:经个别因素修正后的可比实例价格＝可比实例价格×用间接比较法的修正公式为：经个别因素修正后的可比实例价格＝可比实例价格×标准化修正系数×区域因素修正系数＝可比实例价格××在直接法修正公式中，如果可比实例的个别因素优于待估宗地的个别因素，则修正指数大于100，如果可比实例的个别因素劣于待估宗地区域因素，则修正系数小于100。五、估价方法比较法1九、市场状况的修正权益状况修正是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。包括土地使用年限，城市规划限制条件（容积率）等土地使用权年期修正土地使用权年限长短，直接影响土地可获收益，年限越长，土地总收益越多，地价越高。土地使用年期修正后地价＝比较实例价格×k其中r：土地还原利率;n：可比案例使用权年期;m：待估房地产使用权年期容利率修正容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地占地面积之比。容积率的大小影响建筑平均成本和土地利用程度的高低。—般来说，容积率越高，土地利用效益就越高，从而地价也就相应地提高。通过容积率修正，可以消除出于容积率的不向而造成的地价水平的差异。五、估价方法比较法1九、市场状况的修正实物状况修正是对房地产价格有影响房地产实物因素的状况，进行实物状况修正，将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为估价对象房地产实物状况下的价格。主要内容对于土地有：面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等。对于建筑物有：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。房地产状况修正方法一般公式为：可比实例在待估房地产状况下的价格＝可比实例在其自身房地产状况下的价格×房地产状况修正系数房地产状况修正系数＝待估房地产状况指数/可比实例房地产状况指数五、估价方法比较法1十、比较价值的计算金额修正调整下的公式比较价值=可比实例成交价格±交易情况修正金额±市场状况调整金额±房地产状况调整金额百分比修正下的加法公式比较价值=可比实例成交价格×（交易情况修正系数＋市场状况调整系数＋房地产状况调整系数）百分比修正下的乘法公式比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数五、估价方法收益法2一、收益法概述定义：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是指预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。收益法理论依据：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该房地产的价格。五、估价方法收益法2一、收益法概述收益法适用的估价对象有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。收益法中的资本化技术，常用与比较法和成本法中。收益法还大量用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。五、估价方法收益法2一、收益法概述收益法估价需要具备的条件房地产的收益和风险都能够较准确地量化。收益法估价的操作步骤选择具体估价方法：报酬资本化法or直接资本化法测算收益期或持有期确定报酬率或资本化率计算收益价值五、估价方法收益法2一、收益法概述根据将来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象的未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。直接资本化法将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。五、估价方法二、轨报酬蔬资本链化法慕最一咸般的认公式式中：V——房地产在估价时点的收益价格；

n——房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限；——分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期末的净收益；——分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期第2期，…，第n期的报酬率。收益法2五、估躺价方法收益法2二、报巾酬资本集化法在实请际估朋价中葡，一警般假惕设报朵酬率稀长期向维持怀不变呆，即则上述齿公式可纱简化为罢：当上枝述公裙式中书的。炭每年垄不变牌或按李照一竖定规翁则变斗动及n为有限坑年或无额限年的振情况下查，可以币导出后冷面的各森种公式螺。因此沫，后面胖的各种岭公式实慎际上是句上述公题式的特那例。报酬趟资本卫化法但公式抛均是级假设奖净收士益相具对于雀估价炼时点何发生遥在期讨末。视若在隆期初穴或期豆中，冶则应款对净宋收益漆或者纤对报库酬资疮本化愤法公干式做彻相应岁的调炕整。呆例如址，净皇收益魂发生粒在年菊初为A初，对此该净收辛益做相悼应的调位整是将篇其转换砌为发生歼在年末像，公式库为调整后披的报酬垦资本化夜法公式碎为：五、估划价方法收益强法2三、爽收益贯期限战的确灿定收益年知限是估芝价对象督自估价爽时点起住至未来链可获收恶益的年傲数。一乐般情况公下，估圣价对象杜的收益皇年限为冷其剩余准经济寿迁命，其沈中，土鲜地为剩豪余使用阴年限。对于单撤独土地借和单独屑建筑物够的估价应分别茎根据土贱地剩余都使用年葵限和建混筑物剩稳余经济保寿命确遥定收益严年限，殖选用相片应的收眯益年限泊为有限间年的公情式进行孔计算。对于榜房地铺产对亚象当建筑叔物的经速济寿命>土地使抽用年限丛时收益年两限=土地剩贸余使用滴年限估价对跨象价值=土地剩奔余使用借年限下劣建筑物蹲残余价叙值的折肾现值当建筑壁物的经乱济寿命<土地尖使用戏年限权时收益年望限=建筑俗物剩扭余经夕济寿竞命+土地使秒用年限咬超出建读筑物经攻济寿命慌的土地棚剩余使遣用年限估价对降象价值=建筑物近剩余经型济寿命快下建筑缸物收益堆的折现表值+土地使厚用年限拥超出建消筑物经马济寿命码的土地绞剩余使集用年限拴价值的规折现值五、碗估价脑方法收益脉法2四、净菠收益的愚测算基本原旗理基于撤租赁露收入纵测算桥净收陷益——投资法基于卡营业蕉收入嫁测算盯净收犁益——利润法对于既酬有大量历租赁收想入又有栏营业收剂入的，叫宜通过宣租赁收誓入求取俭净收益基于克租赁添收入介测算沾净收旺益基本公虏式：净眉收益=潜在体毛租箩金收劝入—空置和容收租损逃失+其他收狡入-运营赚费用=有效毛洞收入-运营进费用注意事吧项：潜在涨毛收额入（片潜在坟毛租芝金收省入与算其他吴收入粗之和摄）、羡有效蚕毛收竹入、弃运营办费用扶、净嘱收益概通常针以年垦度计纷，并悲假设茅在年友末发萌生。空置和奥收租损同失计算彼：空置刻的面积糕没有收仪入，收逆租损失低指因延烟迟、少拌付或不振付租金蔑造成的童损失。崇空置和当收租损所失一般男以潜在偏毛收入睬的某一张百分率逗计算。五、估蓄价方法收益绵法2四、滨净收兵益的争测算基于刃租赁热收入危测算寇净收甚益注意无事项摸：其他鱼收入逼是租将赁保肆证金寸或押划金的从利息仇收入巨，以敏及例减如写趣字楼塑中设腰置的尺自动恐售货丸机、妇投币监电话泥等获加得的早收入嚼。净收竭益通骡常是删税前泳的，垫即尚弯未扣讨除所泊得税卸。净瓦收益症占有院效毛嚼收入甲的比产率称增为净牌收益崖率(ne钳ti探nco弄me砍rat缎io，NIR惹)，NIR滥=丘1-O辣ER（运侨营费鹊用率崇）。运营费霉用计算爆：从估刺价角度岗出发，背不包含勉房地产倒抵押贷扭款还本奇付息额荐、会计霉上的折橡旧额、沫房地产员改扩建损费用和预所得税香。对于有撞抵押贷魄款负担淹的房地钞产，运战营费用胳不包含版房地产园抵押贷焰款偿还和本付息尘额是以镇测算包潮含自有画资金和涝抵押贷欣款价值秘在内的奇整个房篇地产的座价值为扫前提的神。五、衬估价铺方法收益才法2四、净兵收益的际测算（二）额基于营铺业收入唇测算净愁收益与基于仰租赁收爽入的净禁收益测矛算有两拒方面的孙不同：潜在置毛收吹入或冈有效严毛收约入变遵成了压经营劈燕收入郑；要扣胃除归鸽属于兰其他若资本赖或经森营的习收益骂，如船商业凤、餐截饮、碰工业脏、农啊业等涛经营浇者的印正常扰利润桥。五、估翅价方法收益制法2五、网报酬民率的锹确定报酬松率(y躺ie酸Id莲r姿at本e，Y)是投住资回赢报与软所投颤入的量资本晕的比把率。投资回芹报VS投资回敬收投资回松报是指严所投入筑的资本饭全部回耻收之后糊所获得画的额外驰资金，时即报酬帮。投资回湾收指所讽投入的斥资本的弟回收，狗即保本弱。投资款回报班中是长不包定含投拆资回页收的败。五、银估价黎方法收益法2五、报命酬率的荷确定报酬疮率的林求取币方法免：累鼻加法报酬逮率=无风断险报该酬率+投资些风险弄补偿+管理负译担补偿+缺乏倦流动戏性补季偿-投资忍带来姻的优膜惠其中签：无风记险报宜酬率又称伶安全慰利率共，是获无风统险投片资的与报酬坏率，帽是资陈金的寒机会眼成本拣。一咏般选朗用同傅一时旦期相堤对无漫风险争的报地酬率手去代老替物选风险艘报酬翼率，硬例如搅同一现时期替的国伟债利眠率或颜银行月存款吸利率道。投资带壶来的优瘦惠，是指副由于投订资与房绞地产可荐能获得欺某些额饿外的好剩处，如政易于获计得融资馆，从而竞投资者都会降低冰所要求称的报酬艺率。报酬率诵的求取勤方法：帖投资报脆酬率排掏序插入迅法收益隆法估描价采需用的诊报酬匀率是售典型亩投资共者在腿房地深产投塑资中酒所要提求的盼报酬雨率。充由于喝具有贤同等弯风险宫的任求何投岔资的旦报酬歪率应胜该是卖相近裁的，蝴所以俭，可以泪通过娇与估丈价对呀象同走等风鸦险的匆投资摩报酬杯率来私求取诵估价麦对象衡的报您酬率鉴。五、烟估价叹方法收益貌法2五、报篮酬率的椒确定报酬率棒的求取脏方法：吧市场提导取法方法：资搜集同乐一市场邀上三宗山以上类蒙似房地百产的价葡格、净征收益等顺资料，雹选用相跃应报酬男资本化愉法公式体，求出驼报酬率散：在糠的情斯况下凯，通灵过磁来贱求取雀，将娇市场梦上类缠似房湿地产鹅的净馆收益且与其善价格凯的比煌率作庆为报修酬率求。可蚊用简置单算身术平含均法就及加缴权算捏术平线均法革。在感的情角况下，姿通过试修错法与途线性内涨插法相三结合的钳方法来骡求取。在制的情况晃下，通遮过腾来捐求取。五、估艰价方法收益法2五、此直接舍资本筑化法直接资烈本化法炮是将估浴价对象凯未来某晕一年的复某种收般益除以壮适当的满资本化栽率或者愚乘以相凤应的收彩益乘数适转换为既价值的进方法。资本化杨率：(c捡ap绢it赌al鸡iz矛at想io基n渠ra暂te，R)是房地敢产的某瓶种年收键益与其麦价格的衬比率。收益存乘数稳：是于房地挡产价惕格除帽以其赖某种图年收办益所释得的彼倍数直接资爽本化法净公式式中V:房地产款价值；NO碰I;房地坟产未童来第欧一年侍的净宴收益价；R:资本化姨率。房地吹产价罚值=年收益×收入得乘数五、复估价屡方法收益法2五、鼻直接思资本芹化法估价央中的写公式际转换房地认产价红值=房地产恢净收益÷资本化剥率资本化浆率=房地显产净欣收益÷房地产次价值房地产会净收益=房地月产价烤值×资本化蚕率房地浑产价无值=房地产窝收益×收益步乘数收益乘漠数=房地产宫价值÷房地产股价值净收益因乘数=1柴÷资本化卡率五、秒估价业方法收益法2五、直贤接资本适化法净收旧益与择资本饲化率本的匹宽配由土既地收户益求闲取土蚕地价到值：土地价云值=土地帽净收库益/土地净资本歌化率由建妻筑物局收益托求取端建筑役物价苍值：建筑间物价霜值=建筑尿物净灭收益/建筑出物资腔本化逃率由房地洽收益求腊取房地皇价值：房地悦价值=房地净架收益/综合资寇本化率由房地拐收益单弱独求取车土地价记值：土地价那值=（房会地净轮收益-建筑浅物净英收益繁）/土地财资本语化率土地价昆值=（房地卖净收益-建筑续物价妄值×建筑俱物资渴本化炊率）/土地南资本愿化率五、药估价是方法收益歉法2五、挣直接归资本计化法窝与报趋酬资攻本化饭法的笼比较报酬妹资本厚化法孔的优山缺点优点哭：指明族了房后地产况的价如值是炎其未支来各勾期净截收益帅的现秧值之洞和，于这既挡是预纲期原趁理最裁形象艘的表撞述，脱又考稠虑到灶了资傲金的欣时间铅价值兵；每期摊的净处收益苦或现枣金流妖量都检是明唯确的钳，直命观且滚容易赚被理倘解；不必直姨接依靠诱与估价猾对象的变净收益吩流模式穴相同的另类似房房诚地产来无求取适拾当的报煮酬率，围而通过漏其他具鼠有同等绞风险投介资也可世以求取障适当的绢报酬率热。缺点：需要润预测蝇未来铅各期州的净偏收益骡，从帖而较头多地某依赖毁于估亏价人座员的炮主观开判断链，并县且各声种简匠化的阅净收或益流碧模式承不一捞定符越合市朱场的克实际轿情况帝。五、估恳价方法收益素法2五、直奶接资本跃化法与签报酬资流本化法挑的比较直接检资本懒化法躬的优葬缺点优点陕：不需悲要预心测未勿来许宿多年司的净全收益辅，通呢常只吊需要楼测算赠未来棋第一紫年的番收益裹；资本旺化率基或收代益乘孤数直塌接来迎源于原市场首所显蜓示的扩收益运与价绒值的乳关系折；计算过霜程较为注简单。缺点脉：要求有戒较多与放估价对配象的净夺收益流痰模式相熊同的类孝似房地晴产来求曲取资本麦化率或队收益乘过数，对肢可比实背例的依剧赖性很商强。结论当相帅似的肝预期柔收益牙存在育大量浊的可共比市充场信鼠息时号，直孝接资辅本化方法会难是相县当可似靠的刑。当滚市场仇可比慢信息芹缺乏奇时，前报酬挤资本京化法抄则能赴提供别一个佣相对狠可靠伏的评对估价要值，蚊因为况可以帮通过姜投资钻者在怒有同盐等风京险的岔投资尝上所想要求暴的收垃益率单来确统定评碍估对粗象的末报酬吨率。五、尝估价飞方法成本看法3一、成牢本法概连述定义成本法慈是用估积价对象粘的重新舞购建价饲格减去帆折旧来稀求取估背价对象虚价值的怨方法。榴先把房鼻地产价拘格分成炊各个组内成部分鞋，分别臣求取出帮各个组去成部分女的价值椅，再将喉其相加斤。适用对赢象和条冒件：新开发军的房地纷产，旧锤的房地狠产，在观建工程中，计划房诚开发建扣设的房乖地产，倒很少发童生交易绪而不适筝用市场歼法，没私有经济毅收益或泰没有潜惠在经济建收益而付不适用晕收益法域的房地帆产，有择独特设苏计或者适只针对挨个别使乳用者的伐特殊需祸要而开灿发建设利的房地仅产，单昆纯的建扫筑物或印者其装岩修部分礼，房地狂产保险办及房地琴产损害愚赔偿，卸房地产鲁市场不稠活跃或泽类似房伪地产交栗易较少饲无法使倒用市场滑法的项宝目不适用区的对象——建筑物妙过于老有旧的房乡丰地产在现领实中舰，房巡寿地产召的价燃格直壳接取巡寿决于兆其效桨用，猪而非鸽花费榆的成查本，贵成本蠢的增厘减一套定要阴对效受用有找所作令用才虑能形碰成价厅格；校即房唐地产男成本登的增培加并廉不一斗定能涝增加百其价腹值，浴投入除的成艇本不致多也央不一投定说符明其招价值哨不高两。五、示估价趁方法成本法3二、些房地肺产价尺格构辰成基本构爬成房地就产价队格=土地取排得成本+开发成易本+管理费怒用+销售汁费用+投资总利息+销售税葬费+开发利泥润。土地取辨得成本土地烛取得诸成本轧是取匀得开肆发用评地包绕括购费买、海征收糊等途变径所虫需的百费用替、税埋金等薯。一屠般是碧由购宝置土贝地的播价款帜和在竞购置书时应找由买绑方缴垫纳的暮税费桌构成争。建设核成本主要片包括上勘察炮设计贺和前众期工补程费健、建扮筑安宏装工愁程费络、基格础设矛施建乖设费干、公管共配骨套设炊施建猜设费疼、其备他工池程费御、开勤发期宏间税亭费。管理浓费用包括勉房地载产开椒发商锣的人借员工牛资及镜福利陶费、虽办公帆费、余差旅腹费等亏，可批总结急为土益地取演得成伍本与如开发温成本料之和加的一线定比鸦率。销售横费用也称把为销义售成恐本，笨包括早广告健费、动销售盾资料牲制作纸费、躺样板术房或失样板际间建冷设费耕、售铁楼处植建设角费、线销售凯人员杆费用立或者袋销售表代理愤费等镜。五、谱估价辨方法成本胶法3二、房滔地产价么格构成投资利摇息投资院利息钓与会泛计上之的财膊务费薯用不卸同，籍无论椒它们校的来雁源是唤借贷稼资金宫还是狱自有糕资金封，都构应计同算利冤息。矛应计小息项惠目包手括土徐地取友得成还本、必开发肤成本哥、管路理费哀用和孤销售奴费用欢。销雾售税倘费一板般不酿计息火。销售事税费销售烦税金垦及附毕加，忘包括逆营业伸税、霜城市麦维护冤建设袭税和秤教育趁费附滤加；株其他盒销售竖税费略，包敬括应翠由卖桥方负很担的足交易兄手续惯费等东。在估价冷时，该副项通常更是按售稳价乘以劈燕一定比残率来估教算。开发利欢润开发利交润是所丑得税前接的，即姿：开发担利润=开发完慌成后的按房地产佳价值-土地悟取得洁成本-开发降成本-管理侮费用-销售费劣用-投资福利息-销售税律费。开发瓜利润贯是在金正常污条件朝下开叔发商殊所能著获得挠的平凳均利破润，微而不姨是个窄别开亡发商剪最终档获得糊的实努际利雁润，殃也不遣是个悼别开裹发商皂所期垦望获对得的躺利润垦。五、少估价脱方法成本法3三、成姿本法的亩基本公握式成本邮法最男基本贯的公炕式房地匠产价站值＝减重新锋购建康价格下－折监旧适用凤于新下开发晋的房型地产哀的基梅本公杰式新开发帅房地价闭值＝土隆地取得意成本＋若开发成创本＋管情理费用耀＋销售播费用＋取投资利劲息＋销均售税费懒＋开发装利润新建成矛的建筑旁物价值声＝建筑闸物建设文成本＋皮管理费辽用＋销们售费用商＋投资数利息＋围销售税胸费＋嚷开发利放润新开主发的候土地涌价值拘＝取再得待抱开发赢土地地的成灾本＋衣土地起开发前成本煌＋管孟理费龙用＋鸭销售摘费用幻玉＋投否资利餐息＋盟销售默税费劣＋开超发利串润适用于好旧的房左地产的态基本公圾式房地观合一扭时，凝旧的屑房地寇价值伪＝房句地重段新购令建价忙格－委建筑婶物折倘旧＝侵土地闲重新傍购建秃价格屑＋建师筑物忙重新窃购建卧价格脑－建因筑物当折旧只计算宏建筑物啄时，旧叶的建筑斧物价值父＝建筑只物重新梨购建价带格－建久筑物折显旧五、估劣价方法成本蹈法3四、糊建筑倍物折锣旧的诞基本艰含义建筑物签折旧的丛含义是指流各种停原因初造成勤的建描筑物热价值伸的减示损。建筑良物折肿旧＝保建筑勾物重愚新购板建价掘格－萌建筑葡物市术场价慌值建筑物赞折旧的净成因折旧蜡总额亿＝物屋质折裤旧+功能折你旧+外部折醒旧物质折茄旧，也他称为荣有形栗损耗顶，是除建筑酱物在黄实体供上的圣老化鹊、磨眨损、种损坏弹造成倒的建逗筑物坝价值拘减损功能