房地产开发质量管理含图

房地产开发质量管理

王瑞卿

2019年1月房地产开发质量管理·目录一、重大工程事故回顾二、房地产公司质量管理现状及问题分析

1、规划、设计阶段优化深度不够

2、工程实施阶段缺乏全面质量管理三、房地产开发质量概述四、房地产开发前期工作的质量管理五、房地产开发设计质量（功能质量）管理

1、规划设计阶段质量管理

2、施工图设计阶段质量管理六、房地产开发施工质量（工程质量）管理

1、施工阶段的质量控制。

2、现场有效质量管理关键环节。

3、现场管理需要重点关注的工序

4、重视成品保护七、房地产开发售后质量管理NO.1：上海“楼脆脆”

事件概况：2009年6月27日5时30分左右，上海市莲花河畔小区一幢在建13层楼房整体倒塌。原因调查：主要原因是楼房北侧堆土过高（最高处达10米左右），紧临大楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4.6米，两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。NO.2：南京“楼脆脆”事件概况：2009年7月7日，南京正在施工的“中兴大楼”靠近公路一侧发生塌方，震裂了马路对面的5栋楼，先是前三栋的房子出现裂缝，后来4至5栋房屋也相继开裂。原因调查：经查勘及分析，认定中兴通讯股份有限公司南京研发中心二期工程施工已经对望江矶2号01、02、03幢住宅楼造成了一定的影响。NO.3：重庆“楼脆脆”事件概况：2009年10月23日，重庆市忠县拔山镇一幢建筑面积5065平方米的7楼1底商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情后，靠10多根木棒支撑，防止垮塌。

原因调查：建设业主擅自改变施工图设计，造成结构体系混乱是主因。包括施工中偷工减料严重，混凝土及砂浆标号不达标；监理单位不负责；中介检测机构工作不细致。NO.4：武汉“楼脆脆”事件概况：2009年10月24日晚9时许，新洲区邾城街南街社区振兴里，一栋新建的民房突然倒塌，事发点不远处余先生家的厨房被砸跨，几户居民家电线被砸断。原因调查：该栋私房系平房拆除后改建，并未报批，属违章建筑。在建造过程中主管部门曾两次下达停工通知，但房子还是做起来了。NO.5：成都“楼歪歪”

事件概况：09年7月中旬，成都市“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房微微倾斜，靠在了一起。一些业主家里墙面出现细微裂痕、房门变形。原因调查：主要是没有把排水工作做到位，居民质疑是旁边在建小区“德馨苑”基坑距离3栋住宅楼较近引起邻近土体的沉降，加宽了已有裂缝，并加大了住宅楼的倾斜量。NO.6：广东“楼歪歪”事件概况：东莞麻涌一栋6层斜楼，用6个巨型千斤顶将“楼歪歪”顶直。该楼与旁边一栋房屋间隙由下而上依然呈一个倒V字形。原因调查：据规划所工作人员介绍，这栋斜楼是违章建筑。经过城建部门现场勘查，由相关专业人士监测后得出结论，整栋房子向北倾斜大约

70厘米，倾斜原因是桩没打好。NO.7：合肥“楼断断”

事件概况：枫丹白鹭湖公馆18层高楼的一层，四根立柱出现严重裂缝，四根立柱出现上下出现错位，其中损害最重的一根立柱墙体出现大面积脱落。原因调查：砖砌体施工进度过快，砌体自然沉实较大。室外总体环境施工过程中，对装饰柱有一定程度扰动。砌体材料和钢筋砼材料的线性膨胀系数不一样，在两种材料交接处出现裂缝。NO.8：烟台“楼垮垮”

事件概况：一座投资4000万元、历时两年多建成的汽车站大楼，在投入使用5年内“速朽”，成为随时可能垮塌的“危楼”——这是近来在网络和媒体热炒的“楼垮垮”。原因调查：对于该车站的建筑质量为何如此之差的问题，车站工作人员表示，原因很复杂；施工方称工程至今未竣工验收；目前事件还在调查之中。NO.9：桐乡“楼薄薄”事件概况：浙江桐乡太阳湖小区，又叫“汇宇都市花园”一期。隔着楼板能听见楼上楼下邻居说话。原因调查：桐乡市建设局质检站测得楼板厚度，客厅中心仅为7．9厘米。客厅楼板设计厚度应是12厘米，其他区域10厘米。NO.10：南京“楼沉沉”事件概况：房子周边地表下沉，最深处达12厘米；负一层卫生间墙根处出现长达3米的裂缝，最宽处达1厘米，几乎横切整面墙，类似的裂缝还出现在房内的各个角落，多达上百条！原因调查：江宁建筑质量安装工程监督站站长说施工存在质量问题，土没有夯实，但不存在结构安全问题。结构工程师称尚无法判断结构是否出现问题，需进一步检测。进入今天的课题……房地产开发质量管理三、房地产公司质量管理现状及问题分析

近年来房地产公司在开发质量管理上不断进步，取得了很多值得称道的经验，并得到较好的传承；同时，也有需要我们继续改进的地方，尤其是重复出现的质量问题。以下质量管理中暴露出来的问题，在当今行业内带有一定的共性：

1、规划、设计阶段优化深度不够；

2、工程实施阶段缺乏全面质量管理。1、规划、设计阶段优化深度不够良好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。例如：立面缺少空调安装位置或预留空调板尺寸不足；消防管道外露大堂；井口设置考虑不周，部分出现在人行小道路中央等等。2、工程实施阶段缺乏全面质量管理忙于事后整改，事前与事中控制不足在工程实施管理中，事前质量控制意识不足，常在施工单位施工完毕后才发现问题，做事后补救。例如：土建施工单位与园林施工单位经常出现交接不畅，尤其是工期趋紧的情况下，主体外立面装修未完工，外排架无法拆除情况下，园林单位无法进场施工，导致工期延后。（后续工程采用悬挑排架已较好地解决了这个问题）常出现的铝合金窗渗漏问题，主要也是安装过程和操作不规范引起；右图中出现的滴水顺着窗沿内流是因为漏做滴水线（俗称鹰嘴）这个小细节引起。2.工程实施阶段缺乏全面质量管理重视竣工验收，成品保护不到位在工程质量的管理过程中，竣工验收以后开始万事大吉，而忽视对成品的保护意识。例如：对铝合金门窗的成品保护上。铝合金门窗分包单位完成安装后，没有与后序施工单位进行工序交接。结果，由于后序的施工使很多铝合金门窗的滑道被破坏，门框撞伤；而后序施工单位通常都属于业主方直接委托的分包单位，造成责任无法分清，维修主体抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。

上图为入户门保护作法；下图为撞伤的门框。返回目录四、房的地产开艺发质量杨概述房地录产开快发质治量是正一个摇广义弊上的际全过符程“斯质量源”，耗包括钞项目敲地段离选择乡丰质量组、可殿行性知研究胁质量稻、项箩目前骨期策谁划质遵量、钢设计宿质量贿、工怜程实薪施质违量、漂物业嘱管理凉质量坝、售庙后服算务质孙量等梦。由于烫项目谦地段浙选择类质量归往往延回旋恢空间嫂小，桶物业皂管理滚质量熄直接俭参与损难度明大；迁因此蔬目前份房地困产开补发质洋量管安理集矮中在专可行太性研估究、蒙项目跪前期妻策划烤、设倡计质香量、柱工程粪实施势质量园及售坟后质勒量上献。四.房地北产开扣发质套量概棋述在质量导管理过撑程中，券我们常捎常把主壮要精力剂放在了幻玉施工阶耍段，难草逃施工案企业本这质。对倘前期项胳目可行判性研究凳阶段、剂策划阶跑段、设娇计阶段络的质量翼管理重控视程度蛙不够。作为建幻玉设方，掠是以项押目开发冶而成立恶的团队挑，施工召管理的唯思维应添该改变并。当开雷发项目投进行到全施工阶嫌段时，签产品策饥划、市卡场定位庆、目标皱客户群料、项目娱的设施遥配套均乘已确定息，规划轮设计方鬼案、技榨术方案选和设计著图纸都输已经审顷查通过界，假如涌这些大躁量的前旱期质量车不是最光优的，粮那将会冈很难保怪证工程谨项目的字整体投镇资效益怨。四、房咬地产开吉发质量管概述房地产贱质量是习以客户究满意度淡为目标押的综合睁产品质涌量；区窃别于传耻统承包昨单位的益工艺质怜量标准另。包括反淡映绿色焰生态的思产品性竿能质量神，反映丸规划、版设计水印平的功扫能质量绝，反映苦工程构汗造、施烫工工艺粗的工程鞭质量；什反映物欣业管理未、人文报环境的奔服务质秋量。以上分壳析不难琴看出，际设计质悔量（功源能质量度）在房每地产开猎发质量呆管理中贤举足轻哄重，甚挨至重于碍施工质道量（工叨程质量曾）。因州此本次伙课程在扬涉及前远期工作究质量和材售后服仁务质量充的同时刮，重点揭分析设计质谱量（功石能质量窄）和施工蒜质量灰（工逃程质继量）的管延理。返回目黎录五、房光地产开挖发前期滩工作的东质量管踢理房地产姥开发前莫期工作匪，包括扭项目建简议书、凤可行性抛研究报短告、项皱目开发书的产品删策划等鄙；前期到工作的尿质量是长整个房联地产项约目的关巩键。熟悉地量产行业饿动态走悔势，精久挑细选轨咨询单殖位；明透确咨询浩成果的丘质量目为标和质宗量标准雁，尽量橡避免凭载感觉上景开发项嚷目。重视可稠行性研无究报告铸的质量适，不应贩该片面嗽地把可娇行性研融究报告守视为可挣批性报贩告。可胖行性研终究应该拥有深入钻的市场守调研(宏观绍、中票观、竿微观寸调查)，包括盈定性和侮定量相影结合的惜调查与峰分析；蜂对规划槽方案、膏户型、图景观方摊案等进桐行多方宝案比选费；严格项视目前期尊工作成成果的质致量评审筐。评审钞是保能证和娱提高百开发法项目孝前期饱工作质啦量的肚重要敏手段凑，同再时吸遍取更柿多专家的抢知识和令智慧，包及时发捷现问题潜，优化前词期工作奏成果。返回舱目录六、房菊地产开项发设计倘质量（蹲功能质止量）管桌理房地毒产公川司在虫设计蔬质量突管理嫂方面蓬积累降了不沉少可祸行的旬经验现，建恨立了润基本皱的工佛作流洲程，零为规伏范设潮计质甜量管经理奠钢下基卡础；蹈例如榆样板狡先行灰的有六效执槽行，眼是纠都正设议计缺勤陷的糖最后羞一道热关卡螺，为航质量厚管理慈立下制汗马忠功劳语；但是更笛有效的产设计质骂量管理柔应该发护生在施斧工之前较，例如攀户型设辅计、单穗体设计纤、道路牛规划、聪景观风岔格等，扬这些方乘案的最拆优确定叨，才可味以从源其头上避昨免先天归不足！根据设值计管理返的控制富流程，集从以下寄两阶段锤完成设唉计质量台（功能寄质量）色的有效撞管理：1、规赶划设花计阶圾段质番量管波理2、施穷工图极设计短阶段绑质量吗管理1、规划霉设计阶庆段质量展管理规划设绑计的依唤据：经喜过精心姐优化的寨前期可像行性研范究报告脚、市场篮调研、付开发项据目的产灭品策划樱定位等微前期工舍作；并蹲根据这啊些前期伏工作积塘累编制调的详尽趁的规划畜设计任妥务书；越而咨询捞公司应可该参与流到规划滨方案的悔设计；赔案例（肤从化项盼目规划抄调整）混乱歼的规酿划:2、施工传图设计村阶段质搭量管理施工俘图设干计阶柄段的旦质量榆管理蚊是防堤止功障能性位质量婚缺陷斤的关箩键，题先天逼不足庄必将但带来第后患纷无穷僻。因棵此，则要择宋优选套好设写计方习案，忌对住拌宅的语套型振、结萝构体骨系、惭内部叛功能食、空陈间利午用、鸦节能义节地映等要芹创新肆创优导设计尿。要在迫保证尺结构徒可靠哗的前叠提下垒，达霉到两凭个要醉求：一要扮合理泻空间圆，要纠在确缎定的洒套房让面积帜内，谁合理层安排腥居住佣、使速用、全卫生采等面痛积，旗让人病使用买方便为，居仔住舒既适；二要做狼到建筑咬造型和禁风格的习艺术感探，对墙昆体立面孝形状、氏屋盖形呆式的处奇理要灵糕活得当熊，能给陶人以美拒的享受奇，使开舒发的房卷产具有矮较高的伴使用价限值和观勤瞻价值杜。注意各积专业之窜间的交陕叉协调尊，以及穗人性化窄的设计轧；关注急建筑设悲备及家扮居产品秀的市场域变化，福及时调驶整相关罩设计细颤节。施工搅图审屈查指裙南户型设写计设计壁不够艺人性磨化整个组围团的信衔报箱普常遍安装奇过低，疾底层用各户在取柴信报时慰会很不出方便。设计因不够额人性愧化一组远团内杜有的溜大堂彼入口咬处没薯有无迅障碍舟通道均，很柜不方防便轮程椅和译残障旦人士须的出乖入，团也不猴符合照现代迹社会残的设兽计潮返流。人性技化设腊计外投虹内取扛式信膊箱……楼盘梅电梯非前室赌问题电梯前柳室不采董用天然报采光、枪通风与翻客户使休用矛盾狸。电梯童前室坝采用蛛灯光棚照明主，将哲会增沸加物翁业管界理成短本。人性化茄设计地下车异库都有俩尊贵的匙感觉左图是吐顶面采丝式光人性盈化设娘计令人渗感动倦的建禁筑细违节人性化陪设计壁柜可统推入墙而内不占伍用空间洗衣机袍预留位上下订水都陵已做衬好人性化化设计这个设夜计是专悬为老年记人放手库杖的挂贵钩带婴扮儿上哨厕所斩，可掠以先愉把孩徒子放蹈在这茄里，屿安全墓又舒贡适O(仙∩_茅∩)禽O人性之化设阳计马桶的跌位置不嚷固定，非可拉伸吸到房间踩的任何侄位置浴缸内蹈还有扶镜手设计设计不膛够人性谊化部分窃工程马采用洲了飘环窗的跃设计把，但或飘窗杜普遍伴设计推过宽资。在蜻窗下倒墙高90忍0m莫m时，隶很多抵飘窗产还飘淋出68倦0m努m的宽度赚，加上盖窗把手70唤0m棒m的高度膝，业主踩（尤其逢是女性吓业主）研很难够用到把手刺开启窗臭户。园林弱中各扛类井协的位始置不铁妥当坡，需稠要在春施工暗图阶闷段认铁真检塘查，戒包括企建筑殿主体旅的化唱粪池言位置纱（如湿图所艘示，港这样秃的水掩井位垃置影驳响美俩观）安全隐布患相隔侮两户厌可以芳通过晴空调画板轻课易地鹅爬入购，存止在严完重的晃治安牲隐患敲。电梯庄大堂法的美董观消防立少管外露虾在电梯袍大堂，乔严重影丢响大堂抓的品质处。门和窗尚户互相热“打架垦”未设布置空翻调安太装位膛置或非安装啊位置辩尺寸销不足返回目符录七、票房地猾产开侍发施拉工质滨量（芬工程甜质量醋）管卸理施工是肺开发项滩目形成滤实体的渴过程，船也是决失定最终哗产品质国量的关葬键阶段绕，要提汤高开发棵项目的甘工程质岩量，就罩必须狠报抓施工弓阶段的狐质量控合制。工程候项目什施工叼涉及膊面广敞，是浪一个犬极其份复杂局的过醒程，礼影响次质量检的因舞素很决多，爸使用恳材料舍的微怎小差勤异、舅操作凝的微扶小变裤化、美环境浇的微这小波冷动、恩机械斜设备链的正迟常磨吧损，沟都会瞒产生切质量替变异用，造裹成质务量事赠故。工程项卧目建成杯后，如岁发现质问量问题区又不可基能像一爽些工业曾产品那独样拆卸期、解体扩、更换棕配件，厉更不能记实行“妹包换”皮或“退团款”，踩因此工洲程项目振施工过能程中的电质量控奖制，就仔显得极狠其重要葡。1、施工构阶段的仿质量控圾制。2、现鞭场有赌效质识量管稠理关雀键环拆节。3、现场我管理需纯要重点阵关注的辜工序。4、重伸视成南品保短护。1、施剑工阶追段的扔质量断控制制定适假当的质时量目标挡，因为闲质量目板标常与塌项目进耗度控制匪、成本络控制处滔于相同阴优先级厉。因此糕，质量迎目标必饺须坚持飞实事求糕是，因翻地制宜库。目标衣过低，初会对项斑目带来份伤害，浮失去市饱场竞争再力；过争高会造乖成投入鸟成本加予大，综宇合开发堆绩效降税低。适陆当增加隙项目的貌一致成雕本，减姿少非一萄致成本如；适当抛增加预程防成本锦，大力时降低事当故成本均。强调酱施工瓶现场怨的技泊术质馋量管题理，洽建立胁统一透的标虑准化扶的质机量管议理体柔系，洒编制墙详尽插的施提工作呈业指搁导书侵和施歇工方么案，复严格末检验泛标准轿，强急调执捏行力卧！2、现趴场有骂效质煤量管剩理关刚键环敬节工程撑样板公先行样板先肿行作为鲜工程质摔量控制慕的重要伍手段，依在房地钉产公司揪的实践丽中起到奋了巨大肾的作用垒，工程抹样板是浩工程质售量的演醋练，是调对施工诞队伍的辞实物交萌底的基绞地，有阀利于及稍时发现虽施工图舞存在的树问题，扮避免大没规模的忌返工签夸证。（关键挨项目工注程质量慢控制作妈业指导减书）2、现场捞有效质饰量管理牲关键环盲节技术冤方案登先行技术监方案鹿是保绩障专节业分鼠项工蛇程合腹法施丛工的脑有效浙技术框资料条，更旧是指证导正皂确施膜工的田基础耽资料掉。技义术方框案先打行作定为工考程管纷理的姨重要短制度限之一激，必哲须在辫施工索现场晃不折滔不扣并地执裂行。坟通过锤审批润后的行方案中，可可以大荐大提颜升专析项技沈术的闻可操折作性每，使高施工宴、技申术与俭经济塞指标衡达到稼最佳灭组合堵状态起，为懒项目猛工程膊的最叉大效蔬益服叮务。（专哈项技公术方柄案评帝审作竖业指挽导书完）2、现场题有效质制量管理挺关键环股节施工关劫键工序粮控制甲方的复现场管纯理不可停能也不乎要求控巷制施工铃过程的丘每一个膀过程每蚕一道工疏序，找艳出施工艰过程中甘对建筑旅产品质趁量或功浸能影响求最大，纸施工中梳最容易仓出现问搅题的关灵键工序在作为重压点控制黄的对象陪，对有的效控制岔质量通世病，保各证产品厦质量，迈提高管幕理效率坚都具举眯足轻重需的作用至。（详番见3节）3、现条场管敏理需贞要重绝点关陵注的崭工序验线水准及岭坐标控往制点移敲交；基础承与桩搁基验幼线砌筑绸验线3、现约场管极理需报要重翠点关哈注的工工序工作面关移交水准泻及坐太标控个制点绳移交汉；施工岁水电枝接驳就点以乓及读集表记纳录移东交；场地土脸方标高奋移交，众比如：龟原始场来地移交饿给土方多单位；余土方单惧位将平枣整后的傅场地移适交基坑炊单位；光基坑单言位将基课坑移交骡给桩基秤单位；半桩基单市位将工威作面移奇交给主厕包单位定等；基尖坑坡度么与桩基鉴、主包棋施工的樱关系移千交；主包与织分包之良间工作网面移交姑，比如轻：门窗认洞口移尤交；入匀户门、论防火门赢洞口移通交；栏暴杆工作裕面移交馅；防水颈工作面刃移交；捞外墙涂题料工作经面移交储；电梯对井道移西交；烟巾道工作括面移交败；园林还工作面窄移交；珠电梯机海房、消所防中心俯、变配饺电房、喝水泵房腊、弱电朵（电话演、电视贺、宽频婆）等各追类设备鱼房移交传；人防背、消防造、燃气优、智能耐化等设桨备专业刚工作面层移交；分包秀之间骡工作津面移亏交，财比如俊：电芝梯安月装与塌大堂机二次男装修