房地产基础知识及投资开发流程培训多图

房地产基础知识及投资开发流程知识培训

目录二、土地出让方式三、房地产投资开发流程房地产知识系列培训一、房地产基础知识一、房地产基础知识一、基础知识

全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。(如蚝岗新村、万江桃园又一居；在集体土地上建造的房屋售价是商品房价格的1/5~1/3,无产权，国家征回土地时，业主风险大)一、中国现行土地制度一、中国现行土地制度

国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)

土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。

只拥有土地使用权，没有所有权。

国有土地使用权出让方式招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式

国有土地使用权出让年限居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年一、基础知识二、相关专业术语类别代号类别名称范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地

城市用地一、基础知识一、基础知识

建筑术语二、相关专业术语

建筑用地面积

总建筑面积

建筑密度（建筑覆盖率）

容积率

建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。

总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。

一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。(如深圳、东莞的地下车库、地下建筑、首层架空层不计入容积率，鼓励建设)建筑面积密度（容积率）：容积率＝各类建筑的建筑面积（地上）/规划用地面积

用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。一、基础知识

建筑术语二、相关专业术语

用地红线

道路红线

经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。

道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。

建筑红线

建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。一、基础知识

建筑术语二、相关专业术语

房屋层数

层高

建筑高度

净高

房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

层高是指房产高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。；《住宅设计规范》规定：普通住宅层高宜为2.80米，不超过４米。不过层高包括楼板的厚度和房梁的高度，并不是特指房屋的净高。

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。

建筑间距

两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定一、基础知识日照间距日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的最小间隔距离

实际应用中，常将D换算成其与H的比值，即日照间距系数（即日照系数=D/H），以便于根据不同建筑高度算出相同地区、相同条件下的建筑日照间距。

绿地率：

在建设用地范围内地面上全部绿化种植面积与建设用地面积的比率。（与绿化率的区别）套总建筑面积

（即户型的建筑面积）

=套内建筑面积+应分摊公共建筑面积套内使用面积（又名地毯面积）:

指室内实际能使用的面积,以使用空间的水平投影面积计算，不包括墙体、柱子等结构面积和阳台面积。套总建筑面积系数（实用率）

=套内使用面积系数（使用率）

=套内建筑面积（套内建筑面积+应分摊公共建筑面积）套内使用面积（即地毯面积）（套内建筑面积+应分摊公共建筑面积）

建筑术语二、相关专业术语

低层建筑

多层建筑

小高层建筑（非规范性）

高层建筑

高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。

高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。

高度大于24米的建筑。中高层住宅为11-16层，高层住宅为16-24层，超高层住宅为大于24层。

介于多层及高层之间，一般指7-11层之间的建筑。

点式（塔式）建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。

板式建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。——是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。一、基础知识

建筑术语二、相关专业术语

跃式（跃层）复式

错层

一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。

是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。

是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。一、基础知识二、土地出让方式一、取得国有土地使用权二、土地出让方式招标拍卖挂牌协议

发布出让公告

编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案

公布出让计划确定供地方式(1)(2)(3)(4)(5)

办理土地登记

核发《建设用地批准书》交付土地

签订出让合同公布结果

招拍挂实施(7)(8)(9)

申请及资格审查(6)(10)二、国有土地使用权出让流程二、土地出让方式招标

招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。评标

招标流程出让人确定标的及标底投标人投标出让人、投标人开标评标小组确定中标人对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。二、土地出让方式拍爪卖拍卖伏方式卖概念按照指起定时间供、地点夏，在公储开场所钩出让方劝用叫价羞的方四法将土地妄使用权屡拍卖给出价最购高者（竞钟买人溪）俘。拍卖包流程（一）沸主持人问点算竞雪买人；轧（二）忘主持人侍介绍拍垦卖宗地踏的位置崭、面积讲、用途刑、使用衬年期、洲规划要匹求和其悟他有关筛事项；面（三）渡主持人警宣布起械叫价和声增价规首则及增偿价幅度果。没有渔底价的蕉，应当鉴明确提富示；田（雁四）主拍持人报仁出起叫稠价；北（拾五）竞辩买人举鼓牌应价春或者报存价；虑（吩六）主慨持人确垫认该应株价后继以续竞价上；稳（七巩）主持萄人连续扛三次宣假布同一摊应价而再没有再展应价的评，主持膝人落槌紧表示拍唐卖成交古；昆（八员）主持携人宣布愤最高应赢价者为直竞得人繁。二、土它地出让揪方式挂攀牌挂牌方兔式概念出让人拐发布挂牌哗公告，按公教告规定健的期限捧将拟定复出让宗渗地的交造易条件烟在指定蜜的土地拦交易所大挂牌公绪告，接经受竞买叔人的报毛价并更新挂想牌价格，根哄据挂雹牌期窜限截倘止时逗的出庙让结凯果确携定土删地使屿用者拳。挂牌捐流程接受新钓报价出让人宗地青信息草挂牌效公布竞买将人报价出让人更新良挂牌趁价格出让人确定竞骂得人挂牌起腥始日挂牌截今止日挂牌期速限届满啄，按照坝下列规脾定确定茎是否成惕交：坐（岗一）在粪挂牌期恰限内只畏有一个互竞买人倡报价，隆且报价流高于底吵价，并云符合其约他条件社的，挂壮牌成交范；蛙（二赛）在挂央牌期限灶内有两处个或者泻两个以降上的竞绪买人报债价的，特出价最疯高者为困竞得人结；报价膊相同的宾，先提宁交报价章单者为猜竞得人山，但报励价低于酸底价者禾除外；带（三）前在挂牌加期限内垮无应价通者或者漫竞买人忆的报价债均低于着底价或助均不符埋合其他舌条件的信，挂牌兵不成交据。崇在挂解牌期限卡截止时择仍有两阳个或者坝两个以践上的竞李买人要要求报价残的，出何让人应盲当对挂绕牌宗地纺进行现纷场竞价坟，出价隔最高者夸为竞得核人。二、鼠土地储出让箩方式协积议协议方孔式概念指政府员作为土弄地所有怠者（出制让方）词与选定侦的受让笨方磋商恒用地条盟件及价茄款，达桌成协议隙并签订斤土地使遥用权出掩让合同位，有偿络出让土迷地使用捷权的行尤为。划堵拔划拔速方式喂概念指县级严以上人悉民政府袄依法批劈燕准，在致用地者山缴纳补颗偿、安吧置等费帽用后将析该幅土亲地交其靠使用，驾或者将别土地无身偿交给煤土地使赠用者的猎行为。二、土给地出让区方式三、泳出让捞方式兽的适惧用范废围出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制二、勤土地抬出让怒方式四、招落标、拍支卖、挂篇牌的异差同招标拍卖挂牌交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间长短长复杂程度需要制作标书

十分复杂不复杂一般衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求二、狮土地点出让沾方式三、投椅资开发汪流程投资开挺发中心傻决策评尚审流程投资团开发茧流程茧主要翼是从程房地仁产开撤发前邻期的锋４个蓄阶段详，来健阐述蕉各部抵门之题间该缎如何似相互挨促进旷配合赤的工犁作说叫明：１、宗皆地投资写购买阶午段（确定买妇不买，戒投资决竹策的核裙心是以汪低价获送得优质觉地块）。２、禁规划饶设计录阶段（确定排买后做阴什么，冻投资决吸策的核雄心是确乒定优质诱赢利模蚕式，控连制投资彻成本）。３、项卫目经营倘阶段（确定这项目如贿何做，瓶投资决裹策的核启心是控滴制投资炭明细成吼本，确捉定实操吧阶段赢妈利模式岩下的总妹体计划榨部署方谈案）。４、刘开工肆准备袋阶段见（施工前证照的馒办理、狗施工的近招投标沃及图纸赏的准备衬等）1.收集地助块信息2.初步筛堆选地块3.初步可肢研（分藏公司/项目姨公司误）4.组织肃资料积审核绪（重起点-财务/法务)5.组织评茎审委员码现场勘访察6.组织滋项目萄评审7.董事锦长决咐策8.签订袭合同句，开垒展购敏地与依土地旁分类阶段一宗地购边买投资惯评审阶段壁二规划设篇计方案帅评审投资开泛发中心货整体经园营管理赔的4个阶像段、湾工作喷流程恶以及屠部分苹配套街表格阶段三经营出方案甩评审阶段四施工读前准教备工朵作1.提报规在划设计源基础资个料2.开发设称计任务竿书3.设计俱任务忽书完召备性领审查4.规划设背计方案虎编制5.规划寨设计蹈方案香评审6.董事索长决地策7.后续设东计、开兴发计划亩、营销资计划1.编制阶董段性经健营方案2.阶段繁性经锋营方榜案的伴综合轿评审3.阶段拌性经仪营方也案评咱审会4.董事长浇决策5.编制开虽发经营讯计划（更执行反腊馈）1.土地证/建设用凝地许可叉证2.规划许田可证3.人防堆报批声、环辞保报嘴批、食消防炼报批4.施工图挺审查与贺出图5.质监/安监/监理/施工违报批6.施工图跑管理7.施工有图会膏审与买交底8.设计仆变更正与签裂证9.五通菠一平阶段救一宗地苦购买钻投资赛评审阶段1-腿【宗地购枝买投资恋评审】收集辅地块羞信息初步园筛选描地块初步声可研（项棉目公饥司）投资梁开发秩中心匠统筹检推进资料审宣核研发渣设计怀中心疾：参与地仆块信息妇收集整华理分析贷工作行政年管理嚷中心志：法务科部对押宗地象权属雾核实员是否药可转渠让、洒购买必以及锤相关鹅事项1.对地块恐进行初绸步分析携筛选2.确定意阁向地块搏，将地平块信息教汇总。3.确定后尝续工作苗的时间晋表，并赢由卢总酸审批后2天内上械报董事脊长；4.交付馒相关瓜项目熔中心咳、项疑目组是进行瓣调研鸡及初省步规衣划。地块考袜察，收顽集地块捆信息1.提出投物资意见它书；2.统筹编连写可研眨报告财务羞与结腰算中剧心：1.提供瓦相关生税务绸信息提；2.提供项础目资金孔情况信都息；3.编制投搭资概算1234营销中切心：1.市场调矮研；2.产品建蓄议；3.价格预胖测研发设柴计中心胸：1.规划鬼部出饿具概恢念性踩规划乘方案诱；2.产品颗开发珍量指突标统横计表相关滤工作视项枝目类欢型及立需要缘瑞，商业伸管理廊中心/酒店忙管理冷中心/城市综做合体公袋司/纯住宅笑项目公机司/异地钱分公蒙司参顶与：1.市场沟调研纱；2.产品隆建议僚。主责间对资潮料完叮备性怜进行览审核厦，并椅出具覆审核错意见行政管切理中心畅：法务部箭对资料吨完备性攻进行审女核，并亡出具专复业意见财务逝与结跳算中小心：财务穗部对灵资料国完备绪性进匆行审膊核，歼并出员具专周业意柜见现场衣勘查（评弃审委君员）项目评巴审（评镇审委租员）董事搂长决胁策签订合须同开展购喂地5678阶段1-佳【宗地购无买投资触评审】投资苦开发籍中心抵统筹旬推进组织评粮审委员筑对大型犹地块进糕行现场辩考察组织召清开评审党委员会堂，形成帅会议纪乞要投资体评审镇委员族会：参加召瓦开评审酱会议，孙并形成娇意见董事浅长办求公室恰：董事增长秘复书负补责拟滋写会俭议纪滨要财务微与结枕算中签心：参与略评审须，并兔收集柿集团分通过划项目旁的相岛关信圾息会议牵纪要秤上报尝董事迫长决策策若批播准后店，以厕分公班司或耽项目步名义袖签订务合同缴，开午展购茶地工责作，把并对鸟土地淹类型尾进行距分类语；同气时，掠负责拖配合走财务卸部进框行分镜公司藏注册户的相叫关工凑作相关工咏作行政管槐理中心山：法务部峰负责草届拟合同扑及跟踪汗合同签叉订工作翁，配合幕开发中慌心办理斯产权过关户等工说作财务垮与结差算中禽心：1.负责特向董熊事长辞提供究公司约资金定信息歇；2.提供具友体项目召的税务漫规划；3.对合同加中税务锦和资金纸条款提辩供专业惊意见；4.负责分猴公司注笼册。阶段二规划栏设计寺方案型评审阶段2-【规划监设计轮方案饲评审】提报规惜划设计械基础资根料开发设功计任务叹书（项坏目公司凯）设计愧任务降书完洲备性助审查123财务与虎结算中昌心：负责审氏核成本指指标组织提勇报投资权地块的兽规划设局计基础封资料(负责遣收集签国土朴部门星宗地厨自然拆条件声及规企划参恭考资土料)投资开日发中心狡统筹推烤进营销中医心：负责制筋定项目踪蝶市场分逢析、总刘体定位阀和分期欢开发建裹设等相毙关文件割，最终蛇形成营拖销开发骨计划方川案分公司/项目公他司（如锹属商业笨或酒店鸣项目，铁则归属变商业管材理中心/酒店管滚理中心府执行）剑：负责爷制定纱项目制市场尤分析缩慧、总岭体定预位和脉分期聋开发诱建设框等文亦件，歪最终填形成烈营销映开发稻计划陵方案督促分王公司/项目茂公司乞与其谱他中浪心合君作，初编制只提报阻开发周设计福任务捐书分公贡司/项目成公司逼（如界属商锹业/酒店俗项目孝，则健归属跨商业飘管理及中心/酒店抢管理脏中心绵负责学）：负责提需报开发邮设计任侧务书营销修中心棒：向研发迈设计中评心提报案开发设贱计任务档书工程中忽心：参与峡任务府书编侮写讨道论，帅并提俩出专摆业建昨议研发块设计牙中心丸：接收掀开发渴设计动任务毫书（夺为后碗续设必计做铜预备异）督促卧研发迹设计绸中心拔负责舒对设昨计任蜡务书职进行糠完备慈性审即核，穷督促绪财务寸结算芝与法宜务部抬门审闹核并怒出具丘书面睁意见行政管红理中心燥：法务升部门阵进行水审核财务与调结算中杂心：财务污部进丹行结宴算与乔备案研发致设计课中心温：融合仰物业编公司达、智佳能化岸意见晶，对得设计通任务涌书进圈行完顿备性嘉审核返。相关工网作4567规划设艳计方案屿编制规划设芒计方案萌评审董事送长决策后续设后计开发花计划营销磨计划督促分吗公司/项目公旁司根据贷审核后斤的设计峡任务书饼，组织安规划设盏计工作仅，负责雅制作设麻计成果营销绞中心蔬：设计跟哗进研发联设计狗中心努：1.编制磨规划代设计熄方案蓬；2.规划邮设计太方案驼通过秤后编捷制建虫筑设毯计方呜案分公滤司/项目公姐司（如宅属商业/酒店项听目，则心归属商朽业管理翻中心/酒店管谷理中心披负责）旁：进行吼设计揭跟进组织熄召开怨评审谣委员劳会，宇形成盲会议三纪要相关赵工作投资评抹审委员锋会：1.出席汤评审允会议拐，形称成意追见（凉董事段长秘捏书负沙责形宜成会璃议纪漆要）铺；2.如需比修改师则根线据会坐议决默定的柏工程家修改袖量，鉴重新胶编制熊新的何设计炸任务杯书阶段2-翻【规划剧设计她方案某评审】若批准域后，实怪施下阶托段的设瘦计工作规划设粪计评审塘会会议余纪要上需报董事椒长决策行政管许理中心券：根据项遵目公司忆的营销押开发计芬划方案骂制定本辜中心配茎合工作轮计划书投资功开发维中心分统筹液推进财务与亩结算中秩心：1.收取已赴通过的妖设计方嚼案并编灵制项目阻财务预熊算；2.根据主项目需公司奶的营钢销开常发计赛划方榴案制脏定本丹中心发配合蹄工作粥计划舱书采购锣管理仪中心陪：根据辞项目厘公司证的营谨销开什发计县划方旷案制番定本奴中心岸配合云工作田计划突书工程中析心：1.编制开貌发建设胡设计计喂划书；2.跟进施吴工图进蜓度，与专研发设袜计中心设相互配匠合创造泪开工外潮围条件研发设恩计中心辩：1.编制聪拟建延方案袍，初恳步设炊计文性件.盲2特.绘制尽施工劲图品牌推怎广中心村：根据项称目公司其的营销骑开发计瓜划方案厘制定本窜中心配狱合工作冤计划书视乎项尿目类型概与需要虾，分公床司/项目是公司欺、或屡商业燥管理勿中心/酒店检管理攻中心将：负责1.跟进氏施工低图绘吼制工脑作；2.跟进补营销逼开发院计划写工作皇。阶段三经营炸方案愤评审阶段3-【经营方古案评审】编制相阶段动性经篇营方腰案阶段性拥经营方拦案的综醋合评审阶段性教经营方案评审霜会董事纪长决策编制保开发天经营租计划分公危司/项目印公司仿根据莫项目品总体咱定位营，组柄织相应关经料营部薯门编浩制阶粗段性换经营陈方案相关工缝作投资开颤发中心动统筹推烦进财务嚷与结挥算中裳心：预算部偿负责编尖制工程屋项目成娘本预算12345营销中布心：细化总冶体经营棕方案和烟开发计跳划分公除司/项目惩公司童：细化总宜体经营芳方案和踪蝶开发计给划（如超属于商或业用地悄或酒店赏用地，膏商业管状理中心/酒店齐管理楚中心伙则需烘要编隶制相冒应的击的开湖发经跟营计冻划）经审核致后的经疑营方案别上报集马团开发减中心，冻开发中炭心审查延总体方窗案的资朋料完善股情况，尽并组织改房产中蔑心各关将联部门着进行综刊合评审营销中乳心：初审方框案并上墨报投资滨开发中绞心分公瓣司/项目均公司住：初审方取案并上毒报投资收开发中赞心（如热属商业/酒店酷用地鼠，则桨商业状管理吃中心/酒店绍管理贤中心证同时板初审王相应纳的方逃案并迁上报号开发黄中心偿）投资何开发辣中心垮组织脑召开熟经营安方案页评审喜会，答形成眼会议排纪要投资否评审谱委员喜会：出席贱评审纵会议挣，形肉成意问见（慢行政估管理炉中心犯董事观长秘节书形虏成会医议纪援要）会议执纪要迎上报颗董事拥长决忘策若批准狡后，投照资开发削中心督躺促分公姐司/项目公毫司执行开发计恰划行政管假理中心年：工作乡丰计划批跟进财务赶与结间算中提心：1.负责拐分解裂财务趟预算唤；2.负责昆分解连资金候预算辨；3.工作此计划凶跟进采购管霞理中心斑：负责分辽解采购鼓计划各中嫩心（视营销坐、工很程、声研发桐设计灶、品育牌推蜘广）亿：向经营良计划负氧责，各倡自负责切相应的槽工作计义划跟进分公司/项目公恐司：负责开类发经营允计划的圈执行商业管苍理中心/酒店管戚理中心捧：负责舌相应撞商业/酒店视项目扇工作场的执牌行，绳如有围问题底，上包报集暮团投堆资开课发中旁心调增整开祸发经窝营方咬案阶段餐四施工仍前准捏备工拘作阶段4-滥【施工前习准备工坏作】土地证/建设薄用地致许可至证规划许可证人防藏报批环保说报批消防宫报批施工怖图审逢查与刊出图123456789质监/安监监理/施工报批施工煤图管抵理施工无图会灾审与绩交底设计喉变更崭与签里证五通逝一平投资料开发摆中心淡：负责酬证件瓦申报判办理杀，并袄报财怪务备蹈案投资患开发延中心撕：负责畏规划柴申报蚂和证位件办辩理办千理研发设殊计中心初：协助啊提供贝规划点方案投资开黄发中心各：负责序证件晋申报乌办理工程中伴心：协助证暮照办理研发种设计却中心淡：协助加工作吵开展工程中熔心：协助审论图公司午开展图誓纸审查粉工作研发袄设计酿中心叫：协助代工作夜开展投资开应发中心仪：负责事递项申报殊办理工程龟中心悠：协助勒证照角办理研发设肢计中心单：协助工希作开展工程牙中心羽：负责施咏工图的休审核、太发放项待目部和步归档工度作研发设知计中心乏：协助昆工作蛇开展工程夸中心部：负责颠图纸择审核抵、召剥集各天专业念设计举、施闷工单雨位和循监理情进行枯会审研发设跌计中心合：协助扬工作勺开展工程中疏心：负责审贼查变更辛内容，验签发执猪行变更愚造价，插变更工紫期控制研发设惑计中心复：协助彼工作猎开展工程中疲心：协助羽证照刺报建穴部做尖现场译方面近的工们作研发葱设计毅中心钓：协助叛工作详开展还有催其它坟部门源评审娃流程………依……在这不篮一一罗垫列上来坡。关于扫投资典开发年流程忠关注肾的问存题看完上律面的投芦资开发挡评审流指程,很多同茅事会问党：这些默跟我们盟现在的谷工作都扒没有直瞒接关系原，干嘛旋要去了嚼解？房地产开发的本质：整合理由：裤只因你铺是房地级产开发蒙大军中命不可或救缺的一埋员,大家要茂充分认遮识自已颤的重要不性！只患有大家灶了解各次相关部慢门的工数作流程,才能督做到她相互鼠理解,通力栏合作.钱景,才能滚索滚来…….流程鹅图看辣上去捆十分绣复杂速，如穷何快秋速理椅解？讨论克、交攻流时启间休息一桃下，呼惑吸清新析的空气……利用10分钟柏，感萄受生桑命的惑珍贵……从两扶方面旺帮助无大家钞快速滚初步傅理解诞开发赴流程蛛：１、从引房地产星主要工殃作内容税来理解.２、从似房地产铸开发主仗要证件番办理来饰理解.１、从谋房地产撕主要工聪作阶段瓜内容来朝理解.１、房五地产开宫发商在愧每一个仔房地产侍项目中炕均经历菊投资、训开发和万建设三泪个过程市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理成本投资过款程开发过私程建设过察程经营目字标：通僚过投资耍活动来糟获取投忠资收益品，实现牧现金回遥收风险控陡制：投蛛资决策仆、项目痕监控运作遥方式涂：通虏过土意地投忆资产剩生投巩资收摄益而黎行使纽奉重大爷决策拿以及损监控灵权力经营龄目标毯：通吉过对针项目盈开发千全过姑程的永经营材管理革活动译获取昌开发挎利润风险控副制：项竹目定位虾、项目舰管理运作方酬式：通呢过对项着目开发逃日常的川管理行塌使相应贸的权利吩与责任决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段销售服务阶段项目投资过程项目开发过程项目建设过程经营衬目标田：按揪工期银保证号工程甜质量想、安璃全前院提下蔬以最增小成泼本完荐成工辛程建厉设风险皮控制炼：成裕本管愧理、下工程熊进度妻、合衰同签染订运作方骂式：充纽奉分使用堂外协单警位，通蜂过总包窃管理方鞭式行使西施工组蛇织职能战略投巷资技能房地产穗开发技斥能施工建化设技能532所需技沟能绩效释比重结合蛛这三您个过悦程的港自然俘嵌套舅关系神，可炭形成哈项目倘的三勇级管蛛理体横系。潜对应驼到房刑地产乌组织始框架镰即可酿形成膊房地蛋产企孕业的群典型乏三级忽管理崖体系决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段投资过程开发过程建设过程投资方案设计图纸销售服务阶段市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理过程监控城市公司招标投标招标投标招标投标招标投标招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量成本项目部市场研究投资决策土地获取市场研究投资决策土地获取市场研究投资决策土地获取市场研究投资决策土地获取物业管理物业管理物业管理项目考核过程监控集团物业管理物业管理物业管理投资收回房地盆产开裂发的火本质限：整室合２、从杜房地产宰开发主体要证件夹办理来胳理解.⑴、际证照绝办理饱主要派阶段蛋及所进需申嗓报资劈燕料⑵、证世照办理巴操作流识程⑴、结证照吊办理凡主要押阶段伪及所顷需申码报资蔑料三、壳开发化流程１.领取《建设用地批准书》2.领取《国有土地使用证》1.确定开历发方案2.编制忙可行察性研符究报传告1.办理《建设阿用地却规划河许可拌证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设４.领取《商品房销售许可证》，完成建筑２/３,即可办理1.领取《竣工验收合格证》2.领取《建设稀工程以规划肌许可闷证》取得土地立项规划设计开工建设竣工验收建设用地规划许可证房地舰产开楚发流柳程从静营销示角度也可以傅用“五五证努”的百取得仁来贯木穿建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证二一三四五商品房销售许可证六竣工验收备案证三、砌投资枪开发夜流程五证”——⑴国有异土地准使用四证；眨⑵建酷设用猜地规蜡划许艺可证里；⑶拒建设润工程胁规划钟许可旋证；品⑷建猴设工翼程开衫工证读；⑸梳商品牢房预狮售许筋可证久。“两书”——《住宅慕质量缩慧保证亩书》和《住宅雹使用园说明灯书》。业内场常说挖的“五证亏两书”。三、开信发流程证件茎解释《建设棍用地屿规划相许可肌证》是建设弱单位在靠向土地锦管理部车门申请征餐用、划顷拨土地吊前，经城浴市规划福行政主须管部门辈确认建怀设项目惧位置和引范围符妻合城市暂规划的传法定凭井证，是猜建设单庸位用地鼻的法律帮凭证。（或皮叫用忠地红层线）。建设赖单位或熔个人在炕取得建隐设用地弱规划许版可证后状，必须淋在一蝴年内耐申请弦用地，逾期突未申请联的，建旱设用地丢规划许惠可证自俊行失效友。《国有土明地使用莲证》是证明沃土地使闯用者(单位拍或个挤人)使用国陪有土地裳的法律伸凭证，偷受法律睁保护。取得土地立项规划设计开工建设竣工验收三、熄开发迈流程申报材料：1、国有土地使用权出让合同；2、该用地所在控制性详细规划的图则（标识项目红线范围））和该图则的成果(镇街规划管理所提供并盖章)；3、地块的规划方案；4、红线图；5、地块现状照片；发改委立项国土局土地挂牌拍卖手续国土局国有土地使用证申报材料：1、用地批文；2、土地申请表；3、缴款票据；4、其它相关材料；申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；规划局建设用地批准书三、布开发村流程证件驳解释《建设紧工程状规划察许可慈证》是有关诞建设工乌程符合买城市规粉划要求麻的法律秆凭证，弊是建设臂单位建吴设工程鲜的法律挺凭证，腊是建设赢活动中路接受监忘督检查死时的法孔定依据挽。没有摸此证的建设扶单位，忧其工程断建筑是忧违章建即筑，不浙能领取财房地产纲权属证腊件。取愚得建设做工程规平划许可晶证后一年跑尚未开隙工的，虑必须办晃理延期闯手续，延厘长期略不得谊超过瞒六个新月。帅未办仰理延孙期手堪续或器办理马延期表手续帜逾期湾仍未蜜开工真的，味建设魄工程量规划贺许可跟证自牙行失竟效。《建筑工灾程施工粉许可证》(建筑工迷程开工括证)是建筑慢施工单灿位符合寇各种施便工条件菠、允许付开工的山批准文昏件，是鲜建设单暖位进行播工程施批工的法打律凭证夹，也是肾房屋权戏属登记丘的主要科依据之级一。防雷所防雷淹工程仗设计腹审批人防办人防扔工程宰建设垄项目武技术骨审批其他章相关嫂部门（地震肾、环保仍、消防白等相关阁意见）申报材蝇料1、规划方庭案总平极面图及赛设计方妈案；2、现状地谅形图）丘及照片节；3、日照骨交评分买析；4、特定忠项目泄应视仓情况改提供把相关醋部门南（建漠设、员消防竞、水忽利、附交通茄、文师物、昌经贸蔑等）乖意见槐或规台划选秧址评苏估报滴告、亡环境客评估覆报告碎、交植通评善估报苗告等驴；5、其他额文件霜。申报煮材料1、申请表持；2、地震晶安全性蜘评价资半料；3、地脆质勘翠查报史告；4、两套租初步设蹄计文件型图纸；5、规划缠、国土串、环保竹、消防签、人防予、安全滩生产、庆卫生防扮疫等行脚政主管扒部门的锣批准文激件；6、工程闸勘察、镇设计《承接业眠务记录脸表》7、立项我批复申报材初料1、申请尽表；2、《建设用阿地规划厚许可证》、《国土证》、《地名席证》；3、经审标批规划岔方案总缓平面图独；4、建筑搭施工图天纸；5、电子现报批校崖核意见渴书；6、《建设工狱程建筑碑方案审幕查意见枕书》；7、《人防地社下室施否工图设添计审查斗意见书》；8、门永牌地秩址、9、其他是相关资阻料三、开尾发流程申报棉材料1、工程规睡划许可只证书、佩施工资叙质证、叫焊工证肃；2、防雷这设计说亏明及相糟关图纸申报材今料1、建设事单位申昏报表；2、人防施呀工图审虑查资料刮登记表誉及完整栽人防施谈工图；3、经批宫准总体夕规划平诞面图；4、经蛋批准检的建压筑设榆计方本案5、地质衣勘察资科料；6、经初餐审及复坚审合格妨且交款战，同时令提交人孝防设备鸡合同申报享材料1、建陪筑工颠程施盈工许骄可证事申请埋表；2、建设他工程筐规划年许可滩证复气印件纲；3、建筑工柄程消防沾设计审努核意见眼书》；4、市建设讽局签发到的合同物（施工烛、监理柴）备案秩凭证；5、市建设送局签发忙的施工告图设计拒文件审绝查备案张凭证复问印件；6、施工总恨承包企回业、专浑业承包廊企业的赵安全生筑产许可崇证副本珍复印件寒；7、《东莞市孙建筑工款程监督耽登记表》8、建设包工程拢保证舰安全哭施工床措施恼备案枪资料多（相钟关技紫术方扣案）9、《商品混培凝土购亡销合同》；10、建设逗工程裳地质欧勘察侵报告塑复印技件；11、工程项逗目名称扑的工伤跟保险《参保像登记沉证明》及缴票款凭蕉证；12、加盖双审查机先构章、敲建设局役施工图辱审查备泼案专用滨章的全作套施工留图纸一简份，建玻筑施工廉图一份总；13、新碌型墙妙体材班料专双项基共金、揪建设甘工程亲散装挠水泥功专项件基金壤的缴滩费凭要证原机件。取得土拾地立赴项规划设江计开工右建设竣工右验收规划孟局建设用径地规划顺许可证规划局规划设况计方案姻审批规划剩局建筑方虚案审批规划稳局局建设戏工程让规划欧许可蚕证建设局初步设蚂计审查建设局建设工维程施工阿许可证证件晒解释《商品幼房销箱售(预售)许可证》是市执、县挤人民冬政府芦房地注产行糠政管迷理部越门允仙许房就地产帽开发赴企业摊销售煌商品尸房的椒批准传文件遇。建设劫局建筑工头程施工遗许可证房管墙局商品房狗预销售可许可证申报替材料1、商谱品房妥销售拿申请圾书2、营业寨执照、茫法定代杆表人身散份证明3、资质葡等级证仿书4、立亮项批训文5、建余设工另程规飘划许侍可证警、建择设用穗地规涉划许蛋可证6、国户有土带地使丹用证7、施工塘许可证8、已在房内产管理迫部门备肚案的《面积测屈绘成果际报告书》原件免和经淡市规斗划局埋批准纪的预巾售商浩品房冰单体脾分层肝平面没图(建施图)及建朋筑设掠计统懒一说祖明复才印件9、建设存工程投更资及工陆程进度牙状况证河明10、白励蚁防截治合雷同11、商叹品房惠预售鹅价格剑审核帝报告12、物联业管晚理方叮案13、商胁品房钻预售渴方案14、项目逮手册实团施情况15、其他射材料选上址立偿项取得传土地规划尚设计开工建封设竣工返验收三、开苹发流程三、爹开发刺流程立铅项开工孤建设规划设伏计取得陷土地竣工验味收办理《国有土育地使用环证》（招拍凭挂土地液）:需准备现文件如吗下：1、土部地申贝请表2、营业范执照、僻法人身燥份证3、缴健款票繁据4、土地贺批文办理《建设火用地楼规划姥许可饥证》:建设项凶目规划充审批表以出口让方损式取壮得国概有土疲地使察用权慕的，锤成交楼确认派书(或国有滔土地使胖用证)和国有父土地出击让合同置（附宗某地图）留复印件庭；立项暖批复毅；《建设运用地邻规划览批准递书》及其平附图寨的原态件规划方熄案1册；地界乌图（防须加墙盖地假属单奋位及铲四邻冷单位弦公章昼）及喂总平伐面图悉；在现状中地形图光上绘制霸的A2图幅的萄规划用批地红线池图(镇街嚷规划除管理善所提荐供并泥盖章吃）；该用赤地所登在控吵制性掏详细枝规划幻玉的图叠则（串标识明项目议红线乱范围寺）和倚该图早则的小成果专复印近件（讽镇街胸规划陈管理漆所提帽供并打盖章)。需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商三、开顶发流程立达项竣工验脉收开工搭建设规划政设计取得貌土地人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告