房地产投资八

第四章

区位条件分析

内容提要4.1区位与房地产价值

4.2区位条件分析概述

4.3不同类型房地产区位分析4.1区位与房地产价值4.1.1区位1．区位的概念

区位是指特定地块所处空间位置及其与相邻地块间的相互关系。区位有宏观和微观两种意义：宏观区位是指项目所在的某个国家、某个地区、某个城市；微观区位是指项目所在城市中的某个街区、某个地点。房地产投资与宏观区位和微观区位均有关系，因为宏观区位制约着微观区位，而房地产开发项目最终要落实到微观区位。2．区位的内涵在房地产投资中，对于区位有广义和狭义两种理解。

狭义的区位指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。房地产具有异质性，这一特性决定了具体某一宗地的位置是排他的、独一无二的，根据对某一宗地位置的描述，就可以从图上或现场找到该宗地。

广义的区位，除了其地理位置外，往往还包括该宗地所处的社会、经济、政治环境，基础设施，自然环境或背景，进行投资的成本以及所面临的竞争关系等。4.1.2城市功能分区1．商业区（1）中央商业区（2）城区商业区（3）街区商业区2．工业区3.居住区4.1.3区位与房地产价值的关系1．区位对房地产价值的影响区位对房地产价值的影响表现在两个方面：（1）区位决定房地产价值的水平（2）区位决定房地产价值的抗风险能力2．区位选择的注意事项（1）注意对区位升值潜力的分析。（2）选择区位要有超前意识，特别注意对交通、服务网点等公共设施作深层次分析。4.2区位条件分析概述4.2.1区位分析的内容1．地域因素的分析与选择

地域因素的分析与选择是房地产开发项目投资成败的战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、人口、文化教育、自然条件等因素。2．项目选址分析

项目选址的分析，是针对某一特殊地块所进行的一种微观分析，通过对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析，直接体现土地价值。项目选址的分析主要考虑的因素包括项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等。3．开发潜力分析

开发潜力是指待开发土地在合法开发的前提下，以最高最佳利用方式为原则并获得最佳效益的利用能力。4．土地获取难度分析

目前国内获取土地使用权的途径有两种：一是从土地一级市场获取，即通过政府土地出让的方式；二是从土地二级市场获取，即通过当前土地使用者转让的方式。

土地一级市场：主要采取招标、拍卖、挂牌的方式，土地竞争越激烈，毛地面临着拆迁的难题，拆迁补偿水平直接关系开发成本，被拆迁人的意愿直接关系开发的难易，进而直接关系到项目的成败。土地二级市场：面临项目债务、法律状况的不明朗，竞争报价信息的不对称等问题。4.2.2区位的影响因素1．行政因素行政因素主要指城市规划方面的因素，包括场地的合法用途，规划设计条件（如建筑密度、高度、容积率）和建筑物平面及立面布置的限制，相邻地块的土地用途等。2．自然因素自然因素主要包括地块的面积、形状、四至范围，水文地质特征，气候资源情况等。3．经济绿因素经济备因素钟主要堵包括土地构价格左、基赤础设右施条缸件、范交通困便捷艘程度汉以及驾公共锹配套洲服务努设施驶的完赢备情逆况等。4．社省会因攻素社会因赴素主要萍包括人棉口状况惊、当前革土地使索用者的大态度、出土地获雹取的方迷式、土淡地开发识状况以船及当前淡土地市浮场情况窝等。5．环境侨因素环境因情素主要吨包括空夺气、水溉和噪音蛋污染水镜平，历切史文化趁保护区插，公园皂、开放瞎空间和镜绿地的狗数量与签质量等宁。4.3不同罢类型弱房地丢产区位分默析4.婶3.译1住宅项泛目区位分卫析1．基础赏设施完惭备的程念度2．公振共交捧通便漫捷程军度3．环境4．人低口4.己3.疯2商业项川目区位掉分析1．交通永便捷性2．标阵识性3．适如应性4．购呈买力4.电3.韵3写字楼晚项目区位分析1．办公插集聚度2．配套致服务完功善度3．交崇通便拥利性4．前供瞻性4.唉3.蓝4工业项涝目区位分属析工业越项目猫区位速的选暖择须倒考虑打的特殊因逃素包括：原材料贩资源数失量的多狮少连接原胶材料供湿应基地产品选销售飞市场划的交爷通运得输成算本的枪高低技术究人才劳动力闭供给的避可能性水、电修等资源遥供给的筑充足程挺度环境污叶染的防谷治政策佳等不同的锄工艺项奖目在进厚行区位写选择时胖所考虑斜的因素如是不同驴的。如愈：农产少品加叛工工察业：榨原材升料产利地作岔为首素选地肝区高新技针术产业意：科学雁技术、抚高级人抚才供给推围荐阅公读1．谢泳清树则．城陕市房云地产骑开发忍的区截位分誉析．脏中外逝房地磁产导贱报，19干94（19