X年沈阳公寓、写字间市场调研报告

X年沈阳公寓、写字间市场调研报告沈阳经济概览2013年前两季度的地区生产总值较去年增长9.0%，达3523亿元（271.9亿美元），增速较去年同期下降1%（表一）。工业生产继续保持稳定增长态势，前七个月实现规模以上工业增加值2062.9亿元（334.9亿美元），同比增长11.8%，增速同比提高1.1个百分点。2013年前七个月，固定资产投资总额4078.8亿元（662.1亿美元），同比增长19.7%，其中房地产开发投资1265.4亿元（205.4亿美元），同比增长18.1%。1-7月本地实际利用外资达到31.2亿美元，同比下降8.4%。上半年居民收入稳定增长，前两季度城市居民人均可支配收入同比增长9.6%至143232325.2美元），增幅较去年回落4.4%。物价涨幅保持稳定，消费物价指数较去年同期回落0.3%，通胀压力得到进一步缓解。沈阳写字楼市场资料来源：精图企划2013年前3季度沈阳写字楼市场总存量达到460700平方米（表二），空置率16.18%，月租金167.30元/平方米。北站区域由于中汇广场B座入市，带来43000平方米供应量，导致空置率大幅上升，租金受此影响，小幅下降。此外，金融业与贸易行业在此区域表现活跃，不同程度上弥补了此前日本企业在甲级写字楼缩减的态势。中山广场和平大街区域传承商务老区的特点，保持强劲的势头，入住率领跑全市，租金价格稳定。五里河区域吸引大量的医药、石油化工和食品行业入驻，存量得到快速消化，空置率稳定在14%左右，仅次于中山广场和平大街区域，好于北站和中街区域。前三季度五里河区域甲级写字楼租金稳定在每月每平方米199.4元（32.37美元）高居全市之首。中街区域商务氛围尚未成熟，企业仍对租用该区域大面积写字楼持谨慎态度。2013年沈阳写字楼市场处于较为平稳的整固期，呈现去库存趋势。沈阳商铺市场资料来源：精图企划

中国的消费品零售总额前两季度增长了12.7%，受惠于强劲的销售者信心，沈阳2013年前两季度的社会消费品零售总额同比增加13.0%，达到1499.5亿元（243.4亿美元）其中以珠宝类奢饰品的销售额同比增长幅度最大，为41.81%。沈阳商铺市场前三季度表现可以说喜忧各半，星摩尔、恒隆广场、沈阳天地、奥体万达广场、沈阳金融中心购物中心等一大批商业项目的开业，伊势丹和新玛特（花季店）的闭店也随之到来，可见沈阳商铺市场的竞争非同一般，虽然闭店的两家在经营方式上存在问题，但沈阳商铺同质化也是很重要的一个诱因，这也说明随着城市的扩大，从前单一的城市商业中心，逐渐的被区域商业所取代。金廊沿线恒隆广场、沈阳天地、沈阳金融中心购物中心和阳光百货的开业，更加加剧了金廊沿线的市场竞争。2013年沈阳商铺市场竞争激烈，同质化严重，但区域商圈逐渐形成，以质取胜成为关键。沈阳公寓市场

沈阳公寓分布主要存在城市中心（中街、太原街）、区域中心（北行、铁西十字金廊）、金廊沿线（北站、五里河）以及新兴区域（沈北、浑南），目前沈阳累计公寓项目82个，在售52个，主要以沈河、和平和铁西相对集中。沈阳市公寓市场截止目前库存量183万平，根据近两年的区划速度估算，目前库存需要约去化48.8个月。公寓市场的年销量正在以年均约45%的幅度在增长，在紧张的调控背景下与住宅的投资风险有所提升的情况下，公寓产品将成为投资首选。目前公寓库存中60平以下的产品所占比例最大约为51.4%，其次为60-80平产品，约为20.5%，80平以下的小面积产品占到了整体库存的71.9%。

截止2013年11月沈阳公寓市场存在较大的供应量，市场成交平稳，短期内看供大于求，但长期着眼具有一定的发展潜力。资料来源：精图企划区域市场未来发展趋势研判：随着开盘或加推项目的增多，新增供应量加大，预计未来成交量存在平稳增长的可能性商业市场未来发展趋势研判公寓产品受投资客户青睐写字楼、商铺的需求量逐渐增大公寓面积小、总价低等特点受投资者关注。沈阳市公寓客群大多为投资型客户。且住宅限购令对于公寓市场有一定优势，预计未来公寓市场需求进一步增加。随沈阳城市的发展，区域商业和中小企业数量逐渐增加，对于沈阳区域商业和写字间产品需求呈现出逐年上升的态势，预计需求量逐渐增大。12政策分析1住宅“限购令”政策。已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，在二环内限购1套住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在二环内购房。2沈阳“限贷”政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于65%，；外地购房需提供2年以上相关证明。沈阳政策分析2014年沈阳商业市场预测写字楼市场：预计未来一年，沈阳甲级写字楼市场新项目将集中在2014年末入市，供应将主要集中在北站和五里河地区。商铺市场：预计将有大量购物中心入市，激烈的市场竞争也会加速商业市场调整，商业项目的优胜劣汰现象会日益明显。

公寓市场：预计未来一年新增供应量较小，库存仍然保持高位，随着房产调控，客户需求将有所提升，但整体价格水平将不会有所变化。宏观市场部分竞争格局：竞争区域在售项目7个，潜在项目8个，多以综合体形式出现，产品属性略有不同竞品项目分布界定理由分析竞争区域市场研究区域内以青年大街为主线，根据产品属性选取本案公寓产品的竞品；金廊沿线在售公寓项目较多，为知名品牌开发商，未来在售公寓项目竞争压力大；区域内在售项目中霍尔寓所和佳兆业中心为住宅项目，但因其户型面积较小，与公寓市场形成竞争，因此界定为竞品；选取竞品项目：新华天玺、华府新天地、盛华公馆、茂业金廊壹号、世茂五里河、霍尔寓所（住宅）、佳兆业中心（住宅）潜在项目:裕景中心、万科春河里、嘉里中心、京城中心、夏宫城市广场、新世界、宝能全球金融中心、华强KING竞品基本信息：区域内项目多以城市综合体形式呈现，以精装修入市，面积区间以30-90㎡为主销售情况项目名称占地/建面（万平）容积率产品属性面积区间（平）均价（元/平）装修标准（元/平）开盘时间在售项目华府新天地11.2/1608.64公寓30-90135001500/20002010.10.10新华天玺2.7/309.3公寓45-135170003000-50002010.6.26盛华公馆0.93/11.412公寓31-75930025002012.10.20世茂五里河18/1605.14公寓66-2011600025002012年茂业金廊壹号10/404公寓58-440清水:10000精装:14000020002012.9.8霍尔寓所1.4/10.56住宅43-791050002012.7.22佳兆业2.1/3010住宅43-1041300020002012.9.22夏宫城市广场3.3/327.5公寓70-3851500040002013.5.10潜在项目裕景中心8.4/12512公寓60-220未定————万科春河里8.1/43.25.3公寓55-75未定————京城中心2.4/155.6公寓38-918500————KING未知未知公寓50-11017000————宝能全球金融中心建面13-15未知公寓未定未定——预2014年5月嘉里中心17.3/1727.4公寓未定未定————资料来源：精图企划区域内公寓产品供应量大，其中集中供应在60㎡以下户型产品，60㎡销售量最大，竞品项目中霍尔寓所销售率最高，为住宅立项，公寓产品世茂五里河及盛华公馆去化率相对较高。各面积段供求关系对比分析竞品项目供求关系分析资料来源：精图企划价格分析：区域内竞品公寓价格集中在10000-13000元/㎡，除霍尔寓所项目为清水入市外，其余均为精装修，装修标准为2000-4000元/㎡

竞品项目价格与装修标准分析竞品项目多为精装修入市区域内新华天玺公寓价格最高；竞品项目多为精装修入市，装修标准为2000-4000元/㎡；盛华公馆为现房，销售情况较好；世茂五里河后期将推出大量公寓产品，因其价格策略，产品性价比较高资料来源：精图企划购买公寓产品的客户最为关注项目的地理位置，其次是升值潜力，部分客户也注重投资回报率及周边生活配套位置配套优势升值潜力投资回报率由于投资客占很大的比重，投资回报率的多少，投资回收期的长短都在某种程度上对投资客的购买欲望产生影响。位于城市主干道的项目受欢迎程度相对较高，如太原街中华路沿线，临近商圈繁华区域更易被接受，是目前公寓项目主要集中商圈的重要原因；完善的生活配套对于促进销售的作用十分明显，如沈阳天地、中海寰宇天下项目、都是由于周边具备完善的生活配套，吸引了众多客户及投资者的目光。沈阳市的公寓分布仍主要集中在二环内，城市核心区。随着沈阳市住宅限购令的实施，投资者对于未来公寓市场前景更为看好，更愿意购买市中心的小户型公寓产品。位置公寓客户主要来源以市内客户为主，部分外地来沈人士，客群以经商人士为主，其购房目的主要是投资主要来源客群分析客户年龄职业特征购房目的公寓客户大多来源于市内，以沈河区、和平区及皇姑区为主；以沈阳本土居民为主，辅以部分外地客群购买公寓客户大多年龄在35-50岁之间；部分小面积公寓产品，由于总价较低，部分客户较为年轻购房者大多作为投资产品，小面积产品总价低，，精装修成为目前市场上的主流产品；部分客户选择学区房，其目的为子女上学或投资由于公寓自身特征性质导致，公寓客户以经商人士为主；部分私企业主、企业中高层管理人员、小型公司员工竞争压力：2013年中旬后，金廊沿线公寓供应量将持续增加，未来竞争市场供应量约在108万平，竞争较为激烈基于本案入市时间为2014年中旬之后，预计竞争区域内公寓项目未来供应体量约290万平,未来竞争压力主要来自金廊沿线青年大街两侧项目竞争项目库存量及预计销售周期

销售情况项目名称库存量（万平）月均去化量（平/月）预计销售周期20132014201520162017……在售项目佳兆业中心（住宅）202466

世茂五里河3.9630

新华天玺6.9224

华府新天地12549

霍尔寓所（住宅）3.73353

盛华公馆63531

茂业金廊壹号6.8290潜在项目沈阳裕景中心12——

夏宫城市广场5.3——

万科春河里10——

嘉里中心15——京城中心6——合计107.6

资料来源：精图企划客群定位：以沈阳市核心区域客群为主，购房目的以投资为主，客群职业多为私企业主、企业中高层管理者核心区域客户为主，部分外地客户，省外等客户占小部分投资客户为主，部分自住客户，更加注重投资回报率及居住舒适度以30-50岁为中青年客群为主，私营业主为主，少部分白领，企事业中高管人士，其次为教师、学生以及自由职业者分布区域置业目的年龄职业物业类别合理回报投资临界点超高回报率临公寓8%-12%>8%15%以上关注因素投资客户：价格、投资回报率、位置等自住客户：价格、位置、周边配套、学区等公寓定位——客群定位公寓市场小结竞争区域品牌发展商高端项目云集，以城市综合体形式出现，公寓产品均为高层及超高层建筑；竞品各面积段供应量集中在60㎡以下，销售率最高为霍尔寓所项目，公寓产品中世茂五里河及盛华公馆去化率较高；金廊沿线未来公寓产品潜在供应量较大，公寓目前销售价格在10000元/㎡以上，且多为精装修交房，装修标准也越来越高；对比其他区域，本案所在区域交通优势明显，配套齐全，为公寓产品的供应聚集区，是多数投资客户的首选区域项目名称推广语项目卖点华润·悦府世界顶级城市生活系统的中国实践品牌、万象城、产品品质、智能化物业系统夏宫城市广场五里河中央富豪区统纳沈阳精英之最老印象、产品规划、地段京城中心生活从心开始生活佳兆业中心佳兆业中心·心享世界先地段、品牌、产品、价位茂业中心中心即传奇，一席赢世界地实体商场、价位世贸五里河不合体才是综合体产品、地段、品牌华强商业金融中心世界级产品环球同座产品、实力酒店的引进、建筑规模、地段项目名称产品线世茂五里河购物中心、国际五A级写字楼、豪华公寓、高档住宅佳兆业中心写字间、酒店式住宅、商业广场嘉里中心五星级香格里拉酒店、商业、酒店式公寓、写字楼裕景中心五星级酒店、超五A级写字间，大型购物中心，下沉式景观广场，住宅和商政SOHO公馆茂业中心大型购物广场、超五星级酒店、国际五A级写字楼、公寓及住宅华润大厦写字间夏宫城市广场写字楼、商业、五星级酒店式公寓、住宅华强商业金融中心五星级酒店、商业中心、高端总部写字楼、服务型公寓佳兆业中心——外围围挡06.17至今佳兆业围挡06.17至今

佳兆业临近青年大街楼裙佳兆业中心城市中心，智趣私府。39-112㎡精装品质，开启人居典范。夏宫城市广场——外围围挡佳兆业中心——网络2013.6.24新浪房产2013.6.24搜房网夏宫城市广场——网络推广夏宫城市广场70平涉外服务式公寓月租8000，投资即见回报，金廊龙眼，中央涉外区聚合巅峰价值。2013.6.24新浪房产夏宫城市广场——网络2013.6.24腾讯房产一方盛华公馆——华商晨报2013.6.20华商晨报2013.6.10沈城楼市公寓市场资料

沈阳写字楼分布比较分散，没有完全形成写字楼密集区域；根据写字楼所处区位及客户的类似性，可以将沈阳写字楼分成三个相对集中的区域。沈阳写字楼主要分布在北站、市府商务区、太原街和三好街、五里河区域。具体分布如右图：北站商圈：含北站以南至市府广场周边区域；为政府规划的金融商贸开发区。太原街商圈：含中华路两侧的南京街和和平大街区域；聚集有较多国际知名制造类公司以及商贸物流公司。五里河商圈：含彩电塔以南至浑河区域，包含三好街；是沈阳重要的IT和高科技企业聚集区。其他区域：除上述区域写字楼相对集中以外，铁西、皇姑和中街等区域也分布有少量写字楼和商务公寓。但由于这些区域供应量小，分布极分散，档次普遍不高。浑南区域虽然是沈阳未来发展的重点，但由于目前处于发展初期，缺乏商务氛围，配套不成熟，短期难以发展成成熟的商圈。

太原街五里河北站沈阳写字楼区域划分♦甲级写字楼供应较少；♦乙级写字楼占比约47％，但乙级写字楼存在部分年代较早，配套设施落后且老化，品质不高等问题；♦商住型写字楼比例较高，其中大部分早期设计为居住功能，根据后期市场选择转变为以办公为主的商务楼。随着办公市场发展，商住型写字楼很难满足发展壮大公司的需求。主要商圈各类写字楼比例沈阳优质写字楼少，绝大部分是商住型或老旧的写字楼沈阳主要商圈写字楼供应趋势各商圈写字楼供应量相差不大，无占绝对优势的商圈♦从供应量分布上看，北站区域写字楼供应量最大，其次是太原街。相对而言，五里河区域供应量稍微小一些。♦从区域集中度看，北站商务区写字楼相对集中，主要集中在惠工广场及市府广场周边；相对而言，太原街商圈分布分散，集中在和平大街、南京街和中华路两侧区域。沈阳办公市场区域划分北站、市府太原街三好街、五里河政府机构集中区域CBD重点开发区存量约158万方平均租金125.62元/㎡/月

未来甲级写字楼供应较大租户：金融、制造业、服务业为主。传统商业区商务氛围形成较早存量约149万方平均租金108.15元/㎡/月未来供应以乙级写字楼为主租户：金融、制造业、服务业为主稳步发展区域商务氛围已形成存量约130万方平均租金131元/㎡/月未来供应较少租户：IT、科技、房地产沈阳办公市场区域划分项目名称位置级别状态入住时间建筑面积入住率许兄弟大厦北京街21号乙级在租19991016885％新港澳大厦北站路51号乙级在租20012700090％金厦广场大西路187号甲级在租20027400092％方圆大厦悦宾街1号甲级在租20034800095％中韩大厦惠工街124号甲级售罄200440000100％光达大厦北站路与友好大街交汇商务公寓售罄2005120000100％嘉兴国际写字楼北站路146号乙级售罄200520000100%奉天银座友好街19号商务公寓售罄200525776100％财富中心E座北站路55-59号甲级售罄200645000100％财富中心CD座北站路55-59号乙级售罄200690000100％汇宝大厦B座中山路395号乙级售罄20074064385％卓越大厦沈河惠工街10号甲级在租20097679090％平均租金1250元/㎡/年，平均入住率：94.75%♦北站商圈位于沈阳的北部，包含惠工广场周边和市府广场周边。♦区域为市政府机构集中区域，以市政府和大型国有企业为基础，区域逐渐形成商务办公集中区。♦目前区域内共有办公物业66.2万平米，总供应量虽然不小，但目前由于缺乏缺乏高档酒店等商务配套，凯莱酒店和格林酒店物业老化，难以满足高端商务客户的需求；同时区域形成的商业主要以满足北站旅客需求，不符合办公人群的需求。整体而言，目前区域的商务配套缺乏。入住企业主要为国内企业。♦区域客群主要以金融、制造业、服务业为主。♦区域内办公物业相对集中，路网较完善发达，办公环境相对较好。

区域作为政府规划的金融商贸开发区，未来入伙面积多集中此地区，加之政府的大力推动，区域的影响力在逐渐上升。沈阳办公市场区域划分——北站、市府商圈项目名称位置级别状态入住时间建筑面积入住率物产科贸大厦三好街54号乙级售罄199942000100%华新国际大厦青年大街219号甲级在售20003300095%信息产业大厦三好街乙级-20003960090%奉天硅谷大厦三好街商务公寓在租20031600092%百脑汇科技大厦三好街乙级售罄200352000100%金科大厦文化路19号乙级在租20033130093%地王国际大厦文艺路春河巷16号乙级售罄200419000100%中润·国际三好街18号乙级售罄200430000100%五里河城五里河体育场北侧乙级售罄200550000100%艾特国际公寓三好街30号商务公寓-200511000085%昌鑫置地广场青年大街西320号乙级售罄200646000100%北方国际传媒大厦青年大街165号甲级在租20074000085%皇朝万鑫青年大街390号甲级售罄200950000100%华润中心青年大街390号甲级状态200950000100%♦五里河三好街商圈位于城市的南部，区域内写字楼供应约55.8万方，主要分布在彩电塔以南的青年大街沿线和三好街内。♦三好街作为东北区域最大的IT数码产品集散地，数码商场较多。众多的数码代理商带动了区域的办公需求。♦同时，由于距离鲁美、音乐学院、东北大学近，以及IT公司多，区域也成为IT相关科技公司、创意产业办公的首选之地。♦IT及相关科技企业成为区域的主要办公需求，但大部分企业为中小型公司，需求面积小，可承受的租金水平低，选择在三好街的乙级写字楼和商务公寓内；♦少部分国际化、大品牌制造商品牌代理、传媒广告、房地产开发、化工、金融等企业则集中在五里河区域以皇朝万鑫为核心的写字楼内.平均租金1300元/㎡/年，平均入住率：95.38%沈阳办公市场区域划分——三好街、五里河商圈项目名称位置级别状态入住时间建筑面积入住率鸿源大厦南京南街乙级在租19951500092%鸿运大厦和平北大街乙级在租19951400095%联营物业大厦南京南街1甲乙级在租19964000085%亚贸中心中山路111号乙级在租19965352780%东宇大厦和平南大街2号乙级在租19994000092%城市广场南京北街206号甲级售罄199932826100%总统大厦和平北大街69号甲级在租20047700095%海悦城市广场城市广场后面甲级售罄200720000100%海润·国际南京南街270号商务公寓售罄20041800093%商贸国际太原南街88号商务公寓售罄200460000100%新华大厦中山路70号商务公寓售罄200530000100%腾龙商务公寓同泽北街25号商务公寓在租20051600094%年华国际大厦市府大路55号商务公寓在售200648748100%SOHO新天地中华路121号商务公寓售罄20063400080%中兴商业大厦中华路乙级在租20002200095%华利大厦和平北大街28号乙级在租20034400090%万达广场太原南街乙级在售20078773394%♦太原街商圈凭借历史悠久的商业核心，区域内写字楼供应约65万方,主要分布在和平北大街、南京北大街和中华路两侧区域，是沈阳重要的写字楼供应区域。♦区域内商业氛围浓郁，车流拥挤，甲级办公物业出现时期较早，发展空间不足，后期出现产品多以商住公寓为主。♦较多企业选择在此区域办公，是由于区域浓厚的商务氛围，已聚集有较多类似企业，有利于促进业务发展；同时区域处于城市中心区，周边配套丰富，出行成本低。♦区域内甲级写字楼以总统大厦为代表，入住公司除了服务于沈阳工业企业的机电等制造企业外，还有较大比例的IT通讯、品牌代理、传媒广告、房地产开发、化工、金融等企业。乙级写字楼聚集企业多是针对个人的品牌代理、产品直销、教育留学咨询、旅游、广告等类别公司。这部分企业看重的是接近于产品的销售终端以及区域内聚集的众多消费人群。平均租金1200元/㎡/年，平均入住率：93.5%沈阳办公市场区域划分——太原街商圈2009-2012供需关系2009—2012沈阳市写字间供销统计信息年份

总供应

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销售

套数

面积(万㎡)

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套数

面积(万㎡)

2012629311017534264110201157119472323117126201065229444311153424200981491101059172070261、近四年来写字间每年总供应量居高不下，均在90万平以上，2012年更是突破110万平，比2010年增长了26%。2、其中2012新增供应量高达42万平，创历年新高，比2011年增长了82%。3、但是2012年销售量，却比2011年下降了62%。4、这说明在2012年之后的沈阳市写字间市场竞争会更加激烈。写字间销售——2009-2012供需关系2012年1月1日至今沈阳市写字间产品供需分析户型面积新增供应量累计可售量已售面积（㎡)面积比套数套数比面积（㎡)面积比套数套数比面积（㎡)面积比套数套数比60㎡以下6040.14%120.68%666846.93%135724.96%78677.92%15023.40%60-90㎡186624.42%24113.75%569275.92%74213.65%35163.54%457.02%90-120㎡6831316.17%68238.90%11868112.34%115921.32%45624.60%436.71%120-144㎡186424.41%1448.21%542735.64%4157.63%1392214.02%10816.85%144-180㎡278286.59%1759.98%710767.39%4478.22%2142821.59%13921.68%180㎡以上28844768.27%49928.47%59440261.79%131724.22%4797548.33%15624.34%合计422496100.00%1753100.00%962043100.00%5437100.00%99270100.00%641100.00%1、2012年新增供应量中，180㎡以上大面积写字间新增供应量约为28.8万平，占总新增供应量的68%，说明大面写字间市场严峻。2、180㎡面积段写字间库存量为59万平，占总库存61%，说明大面积段竞争更加激烈。写字间销售——2012年供需关系年份在售项目名称销售均价市场均价销售面积年均销售面积2007年银河国际74006500-700050006000东森总部商贸大厦590070002008年银河国际79008500-900030002500-3000财富中心84003500华府天地79002800商会总部大厦109002500皇朝万鑫大厦129002000东森总部商贸大厦740035002009年银河国际89008500-900048006000-6500财富中心95007000商会总部大厦129004000汇宝国际大厦75008000东森总部商贸大厦790070002010年银河国际990010000-1050042004300-4500商会总部大厦129003500皇朝万鑫大厦129004000汇宝国际大厦75006000东森总部商贸大厦990045002011年银河国际1090010500-1100038004000-4200商会总部大厦149003000汇宝国际大厦76005800东森总部商贸大厦119004000当各项目的销售均价在8500-9000元/平时，销售速度最快。沈阳写字楼市场的价格敏感性很大，进入2009年后，新增销售的写字楼项目逐渐减少；销售价格急剧走高的同时，各项目年均销售面积出现下滑。写字楼销售商圈项目级别状态层数层高梯户数标准层面积户型范围供应套数售价租金开盘时间入住率北站新港澳国际大厦乙级在租232.84梯8户1000平30平-1000平184850元/年/平2001.890%方圆大厦甲级在租2238梯2-9户2000平100平-400平301300元/年/平2003.695%卓越大厦甲级在租32--2200平100平-2000平-1600元/年/平2009.690%财富中心CD座乙级售罄353.32梯4户1000平150平-470平14015000元/平2004.9100%财富中心E座甲级售罄353.36梯10户1555平90平-140平35016000元/平2004.9100%三好街华新国际大厦甲级售罄2035梯1600平85平-300平-7800元/平2008.1295%皇朝万鑫A座甲级在租523.354梯1600平1600平（可切割）-1800元/年/平2009.1280%皇朝万鑫C座甲级售罄374.55梯7户1300平100平-400平25918000元/平2008.12100%地王国际大厦乙级售罄12-4梯12户2000平130平-250平14411000元/平800元/年/平2004.5100%太原街总统大厦甲级在租22-8梯-56平-776平-1550元/年/平2002.795%华利大厦乙级在租3234部10户1360平35-95平320900元/年/平2004.290%沈阳甲级写字楼市场多以出租为主，层高大约在3米-4.5米间，甲级写字楼电梯数在4部以上，标准层面积均在1000平以上。售价及租金由于写字楼品质不同有所差别。由于近两年写字楼供应量减少，导致现写字楼入住率较高。三大商圈写字楼具体信息沈阳写字楼租赁市场：沈阳写字楼销售市场：写字楼客户分析

行业类型客户类型需求面积租赁市场以金融、保险、贸易及地产等行业为主。上市公司以及外资合资企业为主，还有部分私营企业。300-500㎡的面积需求为主，其次是300㎡以下的需求，500㎡以上需求相对较少。销售市场以服务业、商贸物流、电子、建筑装饰等行业为主。中小型企业及私营企业为主，还有一部分投资客户。300㎡以下的小面积需求为主，500㎡以上的大面积需求较少。写字楼客户分析中资企业对写字间需求特征分析：第一要素是，对区域要求。对于区域要求主要考虑以下几要素：优惠的区域行业政策。目标客户集中区域，方便随时往来。距离需要处理业务来往较多的政府及办理机构近。区域商业配套完善，交通便利。地铁，公交线路发达，便于上下班出行。地铁，车站等与项目之直接距离或换乘的便利程度。第二要素是，中资企业对写字间的选择绝对要素是价格。价格要素列为仅次于区域要求的第二重要的位置上。因为公司所在的区域是由于其公司经营业态所决定的，一般具有一定的规律性不容易轻易改变。特别是对于国内正在发展中的中小型企业来说，企业的发展正处在爬坡或者是不稳定阶段，因此成本的控制对于大型企业来说是更为严格的。在对一区域内，优惠的价格是吸引这类发展型企业入住项目的最重要因素。写字楼客户需求分析多数中资国内企业在选择写字间时会优先考虑实际需要与预算要求，在符合接受能力的范围内，最大限度实现自己的实际需要，并争取更多的附加价值。而外资企业将会对整个项目作评估分析，包括每个硬件和软件细节，而其财务预算只占其中一小部分，而相对于外资企业，中资国内企业将更加侧重价格，而相对忽略硬件设施。中资国内企业需求小结地点楼宇总面积（平）上市时间发展商北站—市府广场沈阳新地中心3369332012-2014世贸广场（沈阳）置业有限公司北站—市府广场环球国际大厦810002012-2014辽宁太平洋实业有限公司北站—市府广场东北世贸大厦77,0002013-2014北京新恒基北站—市府广场沈阳天地42,0002012-2014香港瑞安北站—市府广场华府天地二期90,0002012-2014香港上海置业沈阳华锐集团北站—市府广场恒隆城市广场100,0002012-2013香港恒隆集团五里河茂业项目450002012-2013茂业集团太原街朗勤泰元中心784372012-2013沈阳朗勤置业有限公司太原街金港大厦110,0002012-2014香港建设HKC房地产五里河世茂项目45,0002013-2014世茂集团北站—市府广场新华国际金融中心80,0002013-2015新华集团五里河新世界会展中心100,0002013-2015新世界集团浑南新区奥体中心保利达商业广场80,0002013-2015香港保利达北站—市府广场裕景中心80,0002013-2015菲律宾裕景集团北站—市府广场恒基IFC100,0002013-2015恒基兆业集团五里河嘉里中心100,0002013-2015香港嘉里集团合计：约155万平在2012-2015年间还将规划建设超过115万平的写字间供应量。如下表所示：写字楼未来供应（2012）新地中心北站区域（2013）市府恒隆广场北站市府广场（2014）国际金融中心北站区域（2015）嘉里中心五里河主要潜在供应举例新地中心写字楼未来供应♦从未来供应看，未来供应主要集中在北站商务区和五里河商圈。♦从新增项目品质看，交通和可视性好，较多项目力争建成地标性建筑，预计其写字楼品质较高，将