恒大济南超高层项目定位报告

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SLIDE:济南恒大城市综合体项目初步定位

DTZ戴德梁行策略发展顾问部（北京）

2014年4月

１０月福利活动（２０１４年１０月１１日至１１月１０日）

赢商币不够用？来参加１０月奖币活动吧！

——上传好资料，速得２０倍赢商币大礼

活动详情：ｈｔｔｐ：／／ｄｏｗｎ．ｗｉｎｓｈａｎｇ．ｃｏｍ／ｈｄ／２０１４１０／ｉｎｄｅｘ．ａｓｐｘCOVER

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CONFIDENTIAL一、整体定位策划建议二、优质标准办公楼部分开发定位建议三、高星级酒店部分开发定位建议四、销售型公寓部分开发定位建议2

整体定位策划建议项目条件——区域规划决定本项目发展的两个重要因素包含：1、高铁枢纽对本项目带来的影响，2、地标性建筑对本项目的影响总部商务区文化商业区商务金融区西客站枢纽中心文化艺术会展中心商业商务中心本案区域规划以商务办公功能为主，围绕核心轴线，以商业娱乐混合功能为主，区域未来将发展成以商务办公功能为主，结合休闲娱乐功能的济南西部的城市核心区；从建筑限高角度来看，本项目未来将是CBD核心区中央绿轴上的重要地标性建筑。西客站片区核心区空间结构为“两轴三心三区”两轴：东西公共服务发展轴、腊山河生态休闲景观轴三心：综合枢纽中心、文化艺术交易会展中心、商业商务中心三区：总部商务区、文化商业区、商务金融区区域最高点

整体定位策划建议项目条件——高铁枢纽济南依赖高铁对周边城市形成两小时城市圈的辐射特征出行感受汽车

火车飞机400km/h300km/h200km/h出行距离（km)250km500km1000km2小时两小时都市圈——高速铁路的核心竞争距离

根据对出行距离与出行感受的研究发现，当出行距离在500-北京天津济南徐州蚌埠南京上海495km2h347km1.5h319km1h483km1.5h667km2.5h968km3.5h环渤海都市圈长三角都市圈“同城效应”“当天往返”“当天往返”600公里或者时间在2小时左右，高速铁路比私人汽车和航空运输更具有竞争优质，会促进两小时都市圈的形成于发展。从2小都市圈角度出发，济南与周边城市天津、徐州、蚌埠可以形成“同城效应”，更远则能与北京、南京、上海形成“当天往返”的格局，大大增加了济南城市的辐射范围；

34

整体定位策划建议项目条件——高铁枢纽济南高铁站将直接带动周边区域的房地产业、信息、金融等服务类产业的发展速度交通枢纽的产业发展城市人口增长就业机会扩大

仓储业发展商贸活动增加熟练劳动力增多

技术人才集中资本增多产业扩大技术进步基础设施改善

相关配套产业与集聚效应加工工业布局年平均增长指标人口A1有站点城市2.64新干线建设之前

B1

无站点

城市

3.39C1A1/B10.78

新干线建设之后A2

B2有站点城

无站点市

城市1.88

1.55C2A2/B21.22零售额批发建筑业工业10.112.913.813.713.520.814.914.20.750.620.930.979.9611.638.019.488.858.76.377.811.161.341.261.21有新干线和高速公路

（%）只有高速公路

（%）商业服务信息、金融、咨询服务业研发与高等教育

42125

27126321行政办公银行服务房地产总计202721221128

3

7日本新干线东海道沿线主要城市人口

与经济指标变化日本有新干线城市与没有新干线城市的产业增长比较高铁站交通枢纽直接带动城市人口、商贸活动、仓储业和加工业的发展，间接促进服务业等产业的繁荣和社会财富等增加，最终促进人才和产业的聚集以及配套设施的发展；从案例角度来看，高速铁路对有站点城市的影响非常明显，尤其是对房地产、商业、金融、信息等服务的带动效应明显；服务业与其他产业繁荣

直接带动

社会财富扩大间接带动

地方收入增加反馈效应5

整体定位策划建议项目条件——高铁枢纽对外，高铁站扩大了本项目客群辐射范围；对内，带动了项目周边信息、金融、配套等产业的发展

第一圈层直接联系

第二圈层间接联系

第三圈层间接联系进出高铁站的可达性区位潜力建设密度发展动力

5-10分钟

步行布置高等级贸易功能

非常高

非常高

10-15分钟

通过多种交通方式高等级贸易功能的被选区，依赖特殊区位

的特殊功能

高

高

15分钟以上

通过多种交通方式依赖特殊区位的多样化功能

依赖于特殊功能

湿度结合高铁站点周边地区开发的案例研究，总结出了“三个圈层”的结构模型。在三个圈层中，对第一和第二圈层的影响最大，直接影响的地区约5平方公里。为高速铁路站点周边地区的开发提供了清晰的结构轮廓层次。本项目距离济南西客站交通枢纽距离约两公里，基本属于第一与第二圈层范围之间，对项目的带动影响力较强；

发展区域与高铁站可达性的相互关系2公里随着世界建筑不断发展，对建筑高度的不断追求，截止到目前为止，世界上已有的超过400米超高层建筑14个，其中迪拜塔居首，总高828米，其次是台北101大楼，总高508米，其余超高层均未超过500米。从分布来看，主要集中在亚洲，其中大陆拥有的超高层数量最多，有7个，上海环球金融中心居首，高492米。序号

项目位置高度楼层数量建成时间业态1234迪拜塔台北101环球金融中心ICC迪拜台北上海香港8285084924841631011011082010200420082010Office/residential/hotelOfficeHotel/officeHotel/office55双子塔双子塔马来西亚

452马来西亚

452888819981998OfficeOffice789紫峰大厦西尔斯塔京基金融中心南京芝加哥深圳450442442

66108100201019742011Hotel/officeOfficeHotel/office10

广州国际金融中心

广州4391032010Hotel/office11

Trump国际大厦12

金茂大厦芝加哥上海423421988820091999Residential/hotelHotel/office13

AlHamraFirdous

科威特413772011office14

IFC香港412882003office

整体定位策划建议案例研究世界现有超高层分布以亚洲为主，其中中国尤其占据了较高的比重

世界现有超高层分布国内项目

6国内400米以上超高层分布

国内代表城市形象的超高层对高度不断突破，截止到目前

，全国或将出现超过400米的超高层建筑30个，其中包括

计划、在建、已建成以及暂停状态。

从分布来看，基本集中在二线城市，占比50%，但在已建

成的超高层项目中，仍以一线城市为主，包括上海环球金

融中心、香港ICC、广州国际金融中心、深圳京基金融中

心。序号

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

项目天空城市武汉绿地中心王家墩JH0309020地块项目白鹅潭钻石大厦华西中国龙大厦平安国际金融中心上海中心大厦高银117大厦天津罗斯洛克国际金融中心中天未来方舟兰花塔周大福中心广州珠江新城周大福滨海中心中国尊大连绿地中心台北101大厦位置长沙武汉武汉广州江阴深圳上海天津天津贵阳广州广州天津北京大连台北高度（米）

838

666

660

650

650

646

632

597

588

540

539.2

530

530

528

518

509现状规划在建规划规划规划在建封顶在建在建规划在建在建预备在建预备建成17

苏州中心18

上海环球金融中心19

香港ICC20

嘉陵帆影·国际经贸中心21

成都绿地中心22

长沙国际金融中心23

九龙仓国际金融中心24

绿地广场紫峰大厦25

京基金融中心26

广州国际金融中心27

沈阳国际金融中心28

上海金茂大厦29

香港IFC30

长沙红星国际财富中心苏州上海香港重庆成都长沙苏州南京深圳广州沈阳上海香港长沙

500

492

484

468

468

452

450

450

441.8441.75

427420.53

412

400

在建

建成

建成

在建

在建

预备

在建

建成

建成

建成施工停止

建成

建成

规划

整体定位策划建议案例研究国内未来超高层项目主要向二线城市发展，但在已建成的项目中，基本仍均分布于一线城市已建成

7一线城市二线城市三线城市港、台城市国内超高层项目分布

10%

7%

33%

50%已建成超高层项目分布

38%

50%

12%序号

1

2

3

4

5

6

7

项目天空城市武汉绿地中心王家墩JH0309020地块项目白鹅潭钻石大厦华西中国龙大厦平安国际金融中心上海中心大厦建成时间

838

666

660

650

650

646

632

业态组合residential-hotel-officehotel-residential-officeresidential-hotel-officelhotel-officeresidential-hotel-officeofficehotel-office

8

91011121314151617181920高银117大厦天津罗斯洛克国际金融中心中天未来方舟兰花塔周大福中心广州珠江新城周大福滨海中心中国尊大连绿地中心台北101大厦苏州中心上海环球金融中心香港ICC嘉陵帆影·国际经贸中心

597

588

540539.2

530

530

528

518

509

500

492

484

468hotel-officehotel-officeHotel-officeHotel-officeHotel-officeresidential-hotel-officehotel-residential-officehotel-residential-officeHotel/officehotel-residential-officeHotel-officeHotel-officehotel-residential-office2122232425成都绿地中心长沙国际金融中心九龙仓国际金融中心绿地广场紫峰大厦京基金融中心

468

452

450

450441.8hotel-residential-officeHotel-officeHotel-officeHotel/officeHotel/office2627282930广州国际金融中心沈阳国际金融中心上海金茂大厦香港IFC长沙红星国际财富中心441.75

427420.53

412

400Hotel/officehotel-residential-officeHotel/officeofficehotel-residential-office

整体定位策划建议案例研究在所有超高层项目中，办公和酒店业态基本属于必备业态，公寓属于可选业态，商业基本没有400米以上超高层业态分布特征

400米以上的超高层大多将成为所在城市的地标建筑，因

此大多以办公功能为核心，30个400米以上超高层几乎所

有项目均涉及办公业态，其次是酒店业态，居住业态涉及

较少；办公+居住酒店+办公酒店+办公+公寓办公从超高层功能角度来看，400米以上的超高层在业态分布上以办公、酒店和居住物业三大业态为核心，商业基本不设置在主塔部分或设置的很少。综合来看，目前国内超高层项目在业态组合上相对单一，与居住功能业态结合的尚不完善，未来存在可发展及突破的空间。

国内超高层项目业态组合特征53%40%7%已建成

89

整体定位策划建议案例研究——综合案例研究通过对不同综合体案例的研究，办公业态占比基本在40%-60%之间银泰中心财富中心国贸华贸中心东方广场

区位条件整体规模（sqm)

物业组合

O：H：S：A

办公物业比例

城市CBD

3,600,000C=O＋A＋H&S

6:2:1.5:0.5

0.6

城市CBD

720,000C=O＋A＋H&S

4:3:2:1

0.4

城市CBD

860,000C=O＋A＋H&S

5:2:1:1

0.5

城市核心区

640,000C=O＋A＋H&S

3:3:1:3

0.3

城市核心区

520,000C=O＋A＋H&S

4:2:2:2

0.4北京国贸北京华贸北京东方广场财富中心银泰中心614321512133134222办公公寓酒店商业21.510

整体定位策划建议案例研究——地标建筑案例研究在不同地标案例的研究中，办公业态占比超过50%，公寓和商业类业态较少出现上海金茂广州中信广场国贸三期南京绿地中心上海金茂广州中信广场深圳地王大厦

区位条件整体规模（sqm)

物业组合

O：H：S：A

办公物业比例

北京CBD

280,000C=O＋H&S

6:2:2

0.6城市核心区

260,000C=O＋H&2

4.5:3.5:2

0.45城市核心区

280,000C=O＋H&S

6:3:1

0.6

城市金融区

290,000C=O＋A&S

6:3:1

0.6城市核心区

267,000C=O＋A&S

6:2:2

0.6深圳地王大厦南京绿地中心国贸三期-

----62255631631622办公公寓酒店商业

整体定位策划建议功能论证——案例层面本项目为以写字楼办公物业为核心的综合体外部条件内部条件四种物业均衡发展

C=O＋A＋H＋S管理团队：物业管理/经营管理

以写字楼为核心C=O（主）＋A＋H&S

以商业为核心C=S（主）＋A&H&O特色：建筑形式/业态/服务

位置：商业区/大型居住片区

交通：主干道沿线/地铁口

市场：流量大、商业气氛浓厚/

区域功能缺乏、需求旺盛

定位：大规模、综合性商业

功能体系：商业的绝对核心规划设计：经验丰富的专业公司管理团队：经营管理

以酒店为核心C=H（主）＋A＋O&S

位置：不远离城市核心区

交通：主干道沿线

客户支持：高端商务客户定位：通过提供顶级服务而非

直面竞争建立其核心地位功能体系：酒店决定其他物业

功能、定位与档次

配套：顶级商场

开发商：强大的经济实力管理团队：国际品牌酒店

位置：城市核心区中心

交通：主干道沿线/地铁口

规模：500,000㎡

+

视觉冲击：超高层/建筑群

功能体系：各业态的独立定位

规划设计：高水准、经验丰富配套：周边与自身均具备完善的

配套

开

发

商：实力强劲/经验丰富

未来商务核心区

引入核心客户带来相关簇群

300,000㎡

+

视觉冲击：超高层/建筑群

功能体系：写字楼决定其他物

业功能、定位与档次规划设计：高水准、经验丰富

配套：商业、公寓、酒店开

发

商：实力强劲/经验丰富特征案例O：H：S：A=

2：1：2：2

北京华贸中心

5：2：1：2广州中信广场1：1：4：4深圳万象城

1：5：1：3上海波特曼酒店注：C＝综合体，0＝写字楼，H＝酒店，S＝商业，A＝公寓

11单位：平方米12

项目名绿地中央广场

西元大厦

绿地中心黄金时代广场

鲁商国奥城天业龙奥天街

银座好望角

龙奥金座

平均售价（万元/m2）

入市时间

8600

2013.3

8500

2013.3

26000

2012.10

14000

2012.9

11000

2010.10

12000

2013.1

13000

2014.1

14000

2012.12

13387销售率

80%

90%

50%

96%1年1栋

96%

40%

95%

78%月均去化（m2）

4114

3536

5882

2728

2613

3360

2568

3610

3551012000001000000

800000

600000

400000

200000高新区历下区市中区天桥区槐荫区目前济南在售高档写字楼分布情况核心城区0432150120000100000

80000

60000

40000

20000140000市中区

槐荫区

历下区

天桥区

历城区

高新区

整体定位策划建议功能论证——市场层面济南整体办公物业价格实现更多，同时销售率和销售速度也相对优于公寓

在售中高端公寓供应量当期公寓面积数量

开盘时间

2014/3/16

2013/5/26

2014/2/12013/12/29

2013/11/1

2013/5/25

2013/8/1

2013/9/10

2013/6/1

2014/3/16

2012/12/1

2012/10/12012/10/202013/10/31

2013/4/20

2012/5/1

2013/4/20

名称

和信SOHO（平层）

泉景天沅LOFT

天业龙奥天街

连城国际

华创观礼中心

杰正·山山山

世茂国际广场

济南华强广场

保利中心华府

和信SOHO（LOFT）海信·龙奥九号（平层）

南益

名泉春晓

祥泰广场（LOFT）海信·龙奥九号（LOFT）天阶·泓都国际（平层）

金桥国际天阶·泓都国际（LOFT）

平均

价格1200013000110001350011500130002100014000

910013000

920010000110001200011000120001140012200销售率

60%

95%

40%

81%

26%

97%

60%

95%

85%

60%

70%

98%

95%

30%

70%

60%

70%

70%月消化面积

9378

3767

3300

3264

2340

2205

2091

1963

1955

1876

1647

1135

1117

1000

896

827

139

228813

整体定位策划建议功能论证——需求层面从客群需求来看，对办公物业的接受价格更高，同时对西客站区域抗性也更小30.4%47.8%17.4%4.3%购买写字楼能够承受的价格10000元/平米以下30%40%23%

3%4%6000-7999元/平米8000-9999元/平米10000-12000元/平米12000-15000元/平米15000-20000元/平米20000-22000元/平米22000元/平米以上

10000-15000元/平米

15000-20000元/平米

20000-25000元/平米购买公寓能够承受的价格1%13%28%34%24%非常有可能比较有可能一般不太可能完全不可能23.5%受访企业目前搬迁是否考虑西客站CBD区域

是

否

76.5%受访客群对西客站区域公寓的购买意向14

整体定位策划建议功能关系梳理围绕商务功能为核心展开商务功能是项目的核心功能，因此，写字楼仍旧是最主要的业态。它不仅承担商务功能，也是项目内部主要的人员吸引点和聚集点。公寓和酒店提供长期、短期的居住功能。不仅满足商务配套功能，彼此之间也建立了功能互补和转化机制。同时公寓又作为办公功能的补充功能出现，从产品与价格上与写字楼产品形成互补；商业是重要的配套，保证其他物业的档次和人员需求。从开发策略来看，办公体现项目的商务功能，酒店往往代表了一个项目的档次，公寓作为可销售物业承担平衡自己的作用，商业是不可或缺的配套。

办公体现商务功能

酒店代表项目档次

公寓平衡资金

商业提供配套

酒店短期居住功能518米主塔

地标形象

公寓办公补充功能/长期

居住功能功能互补与转化差异化补充与提升品位补充

商业

配套功能

配套

写字楼承担商务功能配套15

整体定位策划建议整体和主塔功能配比首期考虑适当缩减公寓体量，提升办公与商业体量办公50%酒店10%公寓20%76万平

米本项目整体

配比参考本项目主塔

配比参考酒店15-20%

28

万平米

办公50-60%

公寓

20-30%

商业

20%（浮动范围：1~3%）30%40%

50%20%10%25%20%20%30%20%20%30%30%

10%

10%

15%5%0%80%100%北京东方广场北京华茂中心北京财富中心

北京国贸北京银泰中心

40%

20%办公

40%酒店

公寓60%

商业本项目以办公功能为主导方向；大型城市综合体的物业比例

60%

15%考虑项目总体量，建议取较低的保守数值考虑本项目情况，建议取中间值从本项目区域配套情况出发，建议取中间较高值

20%35%

20%

35%

30%20%20%20%

10%

10%0%80%100%

深圳地王大厦南京绿地紫峰大厦

国贸三期

上海金茂大厦

广州中信广场

20%办公

酒店40%

公寓

60%商业超高侧的物业比例

60%

45%

60%

55%

60%3500平米2300平米16

整体定位策划建议项目首期功能产品论证从销售情况与建筑成本两方面综合考虑，写字楼和商业产品均要优于公寓产品写字楼公寓商业结构机电外装1600元/平米

2400/平米

800/平米1700/平米2100/平米

600/平米1400/平米1500/平米

900/平米

内装Total

600/平米5400/平米

800/平米5200/平米1000/平米4800/平米写字楼公寓商业现状售

14000元/平

9000元/平

价

米

米月均销

售30000元/平

米

2500平米写字楼、商业的建安成本与公寓成本相差并不大通过市场分析，写字楼的销售速度要快于公寓本项目初期已经具备发展为以写字楼或公寓为核心

的外部条件通过市场与需求的综合较分析，写字楼现状销售均价14000元/㎡，商业30000元/㎡，高于公寓产品区域特性本项目所在的区域，将成为济南市重点打造的交通枢纽和商务核心区；市场销售条件

问

题

点：在市场接受程度以及成本的双重控制下，如何选择首期开发产品？借助区域的商务氛围，有计划地引入核心客户，建议提升首期写字楼和商业产品体量，同时相对降低公寓产品体量建筑成本条件17

整体定位策划建议首期功能产品配比首期考虑适当缩减公寓体量，提升办公与商业体量办公58%商业12%公寓

30%24.2万

平米本项目一期

配比参考从产品角度出发，针对一期业态配比，在原有功能比例的基础上，建议适当降低公寓业态占比，同时提升商业和办公功能物业占比；办公55%商业7%公寓

38%24.2万

平米本项目一期

原有配比6.357.65367.241.828.197.26在保持建筑高度不变的情况下，可以考虑适当减少标准层面积18整体谈定位擦策划承建议整体坏功能巴配比首期袍考虑片适当掠缩减三公寓盾体量师，提判升办羽公与丘商业氏体量办公50废%酒店10%商业20翅%公寓20%76万跪平米本项菜目整浆体配比若参考办公58%商业12%公寓30役%24扔.2脖万平米本项野目一茄期配比参芒考酒店15测-2嗓0%50矮-6幕0%公寓20共-3攻0%本项目画主塔配比参溜考28万平殃米办公6.柴357.6福57.吹26314~顾16.侄85~屈65.秋6~炭8.雨44.蜓7~歉66.莫5~忙710~洞12本项徐目功拔能配熊比（万平迷米）一期针对一满期业态意配比，在刺原有细功能捉比例的基础尝上，建何议降低公寓俊业态占臣比，同时疏提升鸡商业把和办公功能公物业占靠比；初步陪方案（浮动对范围：1~3熄%）•酒店再规模蜂40施0-防45狡0间农客房，海建筑毯面积践5-桃6万岗平米。•主塔帮公寓潮实现仅价值孤较高考虑投法入一定接体量的相公寓产勒品。•本项目赌总建面磁积76钢万平米，蓝主塔靠建筑轧面积碑28羊万平米宝，规肉模均猫较大财。在参考其辜他项目匆比例同贴时还要洋考虑锯绝对资值与摔市场的关系晓。19办公一期考蛾虑提高款办公、钉商业等狗高回报迅产品，提升资净金回笼艘水平；公寓铃以办匠公的静补充题功能施为主抚，在爷产品顷上实现差绢异化晶，可睬考虑饶少量手居住峰功能脆产品竟；办公周边居疯住及工继作人口克增多，10万平米字的集中商耗业入躲市，分提升限区域歉配套公水平叹，实聪现其他产忠品的宁价值牧提升欧；项目整至体形成挑，确立李区域的厘商务地围位。办公市场日拜趋成熟驴，商务歼氛围日蝴渐浓郁测，高品质归办公楼蜻的市场轮接受度或提高；五星级搭酒店入涨市，超施高层竣蔑工，项驰目的地符标性吵确立姐；高档香公寓涉产品祖接受是度提张高，及考虑卵设置部分仔服务病式公盘寓和疤高档罪居住营型公艳寓；公寓公寓酒店一期二期三期公寓商业商业6.3四57.6理537.谣2610厚~1欣24.任7~隶66.丧5~爽75.6白~8.饥414纵~1漂6.鞭84.2哨~5.窝6整体聋定位消策划消建议项目分晃期开发莲建议首期开赴发左侧堵办公、饰公寓物妖业回笼夺资金，订中期开巨发右侧涛商业，智提升区倦域配套缎，后期烫开发主碍塔，树防立地标24.窗223雀.728（单震位：捕万平槽米）20整体定萄位策划块建议档次定带位本项现目整注体档绵次为枝顶级较城市促地标乐性综挂合体本项目薄功能配舌比及档奥次示意物业功咱能写字妻楼（尿附塔修）写字楼燃（主塔谜）公寓（朱附塔）公寓（既主塔）（未稠定）酒店面积雁（平逃方米则）210议,00洁014斜0,串00枝0~坏16宽8,剪00踢0120洋,00鬼0~1丈32,捉60056错,0株00第~8菌4,萍00第060外,0粮00档次济南高但端写字索楼国际贩顶级薯5A琴写字律楼济南创中高嘉端城浑市公锦寓顶级让城市跟公寓懒豪宅国际声顶级付五星娘级酒陵店档次继示意中海股广场玩、绿掌地中乞央广狗场上海金悦茂大厦渔、南京场绿地紫阿峰大厦影、广州糟环球的金融悦中心三里屯惑vil百lag圣e、介佳于万达链与中大惭国际之间北京地银泰旺中心判柏悦爷居、姑北京竟财富邀中心御金丘台、JW么万豪桌、希把尔顿孙、洲资际皇然冠假索日、威斯酬汀21整体灶定位饿策划同建议整体堵风格洽建议原则一让：突出惩现代都统市风格响。迎合甜区域桐商务单区的糖属性芽，利亭用玻垄璃幕溪墙营何造商伶务中惑心的特点穿，整体悄呈现公漂建的外松立面；线条筒上更标硬朗艺，突而出项龟目时毕代前慕瞻性港，提教升项拍目在义锦业路的狸整体档志次，赢贼得更多扣印象分误；强调傅本项驳目楼助宇外社立面猪的统篇一性绩，通掌过楼羞宇数较量形泥成规模慕效应事；强调般标杆脂性，欧在整认体统牵一下蛮实现估地标诊的带渠动，明使标绞杆物业谷更具穴有展椒示性浑和差勿异性究，实典现物嘴业售肝价的摸提升隙。22整体僚定位董策划膛建议整体闷风格犁建议原则二坐：玻璃拳幕墙体耐现现代火都市风棒格，巧效用石材争提高物锋业档次马，通过线钢结构导表达前陈卫理念集中型趣商业“难石材+理钢结构纯+玻璃柳幕墙”5、6集中型商业1、2觉办公、酒店边物业3、宰4公寓⑤业物办公、元酒店物赏业“玻伤璃幕墙穿”①公寓物蜓业玻璃掠幕墙+额局部石穗材②③③④④⑤⑥CO烟VE号RSL扑ID烫E:Ifyo撤use恢eth预istex膀t,youmu遮stcop哪yth厌e‘sw幻玉ish冤’gra鬼phi件cfro麻mapre逼-bu逢ilt弯COV截ERsli蚂deandon到toth异issli款de.Thi雾ste著xtwil此lnolo减ng术erbevi牺si镰bl腐eifdon膀ecor链rec雁tly蜓.目录PR垒IV舌AT学E&CON个FID泼ENT压IAL一、当整体检定位插策划裤建议二、贸优质城标准奇办公饮楼部敏分开扩发定耽位建姐议三、婚高星吊级酒笼店部才分开扑发定眯位建准议四、必销售秒型公纠寓部判分开颤发定晌位建烈议1、物月业主题柳定位2、强目标附客户灶及档共次定器位3、摆需求宫特点酬定位4、办罪公物业课产品定傻位5、办灰公硬件芒设施设结计调整刑建议6、添办公访楼物食业服崇务建晚议优质标刺准办公所楼部分朴开发定帝位建议办公物暴业研究妄思路研究思导路本部逃分我凯们将脱通过大对本破项目堵的办址公物孩业供涉应市么场以浮及需晌求市纷场的肉研究廊，基堆于初妄步定福位，团进一蛮步对垦本项度目办赖公物捞业进音行详恼细定位，见并通过愉产品面臂积、装碧修设计哥、配套脏设施、旋硬件配哲套等研挎究，为密项目设夏计提供铜依据。办公物赢业主题诸档次定讲位办公物伶业目标棚客户定嘱位产品搅及户耗型定逝位标准嘉层定歪位标准层异分割装修标皮准定位硬件琴设施遭定位配套杂功能酒定位办公荣物业伯价格暴定位24优质标酸准办公罩楼部分衡开发定迎位建议档次剪定位档次欠定位裙为济痛南城园市高答档写玩字楼矿，与悲主塔苹形成亏区分岗，打塘造品纺质和产复合乒功能富概念济南高益档优质条办公产义品山东虫超甲狗级地秃标办偿公项蜂目首期主旦题概念弦：后期主济题概念思：优质写索字楼产品地标登写字缓楼配套觉商业大型集释中商业优质番写字站楼超五牧星酒栗店市场地浊标主题内栋涵：品质地略标功能赴地标形象杠地标从需阅求角炉度出期发，风短期僻内客至群以既济南焦高档吗写字幕楼需多求为重主，违但同时存刮在一定忽的对国奔际级超顺高档写抽字楼的类潜在需躲求，后泪期可针户对本项扁目主最塔产笛品打刚造；在档记次上度，应患该与岔本项偿目后剖期主皮塔产辛品形街成区迷分，峰前期申打造冬品质和功析能，后日期依托朽主塔产踩品打造运项目形蛛象；形象概监念：25国际拣顶级赌高档昌写字阔楼济南短高档栗写字诉楼济南中邻高档写递字楼济南普才通写字法楼50调%10%30找%10%客群给对办奔公产工品档浓次需屡求26区域项目名济南封本地投资自用济南周挽边地市投资自用银座中两心万达讲广场70环%65执%30%30舞%—5%——核心斩区及奥体CB纠D西客悲站CB及D区域龙奥金沈座鲁商答国奥怠城绿地其中心绿地除中央砍广场西元大态厦50%40胜%5%25%20扰%50%40常%20%———20%40毯%———35艇%75%80%•从市场琴角度来啊看，济授南核心骨区置业臭客户以俱投资为女主，高端辐四射范围小由济南址本地扩锯大至济锯南周边风城市；胞而西客站CBD区域置庆业客户服则以自贞用为主今，这些麦自用客馋户均来自济南客周边城滑市；优质首标准荡办公叮楼部啦分开便发定叠位建砖议目标客谎户定位本项目串主要客孤群以济麻南本地烟的投资辣型客群以和济南或周边城唯市的投歌资兼自仍用型客授户为主25%52心%•从需乎求角漂度来颈看，碎济南专本地靠和周朗边城绩市受异访企昼业在侍远期或版近期恰均有避考虑蓄搬迁交至西堆客站砍区域邻办公疫的可迹能。受访蚕企业壳是否矮考虑仿搬迁辜至西糖客站词区域23%近期屿/目补前（影1~跌3年改）远期起（3剃~5缝年）不考虑27优质留标准创办公回楼部琴分开酸发定笨位建游议标准层管及户型管建议案例迎标准如层面泪积基世本保蚁持在150代0平米以菌上，同幼时分割骆面积最惹小在10忘0平米左松右，少采量能达孟到70平米办公空间标准层始面积楼层高鹿度标准层板净高150料0平米3.蜂9米2.宜8米19肉00平米4米2.9米149扔3平米3.7米2.7米开间品数量进深最小分算割面积户型分幕割区间户型涉是否荡可自街由分割遭或打孕通楼层按使用惧率柱距消防通棒道数量消防奥通道播宽度12米110平米11晓0-蓝15宜0平米是65%9米2条3米174.伙5~游10米67.慎91平米68岸-1独58平米是73%7.5米2条3米79-1略1米90平米90、130、50甘0平米是66%11米2条3米3m电梯间卫生间小开间小开毁间小开忠间小开观间33m45载m9m卫生间总裁愈卫生梢间卫生婚间500安m2参考案熄例绿地中脚央广场世茂国拍际广场鲁商预国奥峰城28优质标季准办公瓦楼部分业开发定群位建议标准衬层及腊户型慈建议办公空间标准层棒面积楼层衣高度标准层胖净高140轻0平米3.5米2.符78米20柿50走平米4米3米开间数哑量进深最小分钓割面积平均铺分割伟面积串区间户型是副否可自卸由分割或陆打通楼层匪使用赚率柱距消防缩慧通道飞宽度8米312平米175平米是75%7.8她X9米1.8米2211.悠2-1融1.6苗米61须平米93怎平米是75质%8.书4米2.苗5米参考案貌例13214413214418派014翅326粪7267济南银乐座中心济南破万达里广场A座29参考坊案例主力户炎型区间主力桃户型法占比其余扰户型延及占臣比绿地中疼央广场110平米50%120平米-1湿7%15条0平米-33胀%鲁商国术奥城90平米57烧%130平米-14拘%50托0平米-29对%绿地究中心11鸟6.徒8~苹12狱0.核3平米43妈%18阶0~拣20炮0平米-10洋%200鞋~22学0平米-2忆0%272降.23平米-14珍%世茂惑国际础广场120议~14裂0平米30%60欧~8牧0平米-2府3%80~仔100平米-1瞒2%10昏0~加12酒0平米-2怖4%39惑5平米-1拳3%14险0~膜16株0平米-1厉1%优质献标准奇办公产楼部缸分开帆发定岂位建幕议标准层篇及户型饺建议参考案示例办公落项目中经，••••标准层尿面积在尺150础0~1凶900先平米之邮间；层高均焦在3.谜7米以暂上；主力死户型茂基本轻集中啦在1挤10差~1绍40需平米枯之间寻；户型分更割较为租灵活，卡可自由冈组合、南隔断或笼打通。从需求欠来看，度受访企芹业多数越预计办姑公需求除在30麦0平米芹以内，起但也存葡在不少航大面积艺需求客厨户。30优质标情准办公脆楼部分药开发定瞧位建议标准层诊及户型础建议建议就标准莲层面愉积在16红00灯-1抵70妥0平米，粥以300平米以尼下面积浮分割作摘为项目饱主力户体型综合摸考虑刊案例神项目距和企席业需们求访赔谈，草建议田本项姐目标垦准层龟及户貌型设个计如狠下：核心筒跑中置。考虑到造项目存鼓在整层尽销售的郑可能，京建议保笨留部分破无柱空涉间设计阁。户型债配比户型筑区间占比主力户购型其他徐户型100明~15灯0平米15吉0~辣30虎0平米30意0-顾80膝0平米80把0平米以晕上45%40%10%5%标准层光面积（冲平米）柱距（稳米）进深刮（米园）开间员分割（间大）最小开缺间面积忆（平米弱）使用效率绿地怜中央兔广场世茂糠国际互广场鲁商国民奥城济南辆银座卫中心万达疗广场搬—A座本项确目15责0019啊0014蔬9314费00205削0160畅0-1修70097.51198.49-1车0米4.5售-109-1陡1不小聋于7刷米121778224-1溜2间110689031荐261不小改于1望00誓平米65雀%73%66%75%75%70%鉴左右35超.3爽%19.貌6%21.房诚6%5.聪9%9.8彩%7.鲁8%0.0际%5.满0%10主.0屿%15.席0%20敬.0币%25颗.0葡%30摊.0肝%35伤.0卵%40嫌.0替%300好以内30眨0-维50钳0150刺0-2征000100识0-1评500800食-10帜00500宰-80悔0受访崭企业康预计织未来窑办公炭面积鞋需求31优质标亏准办公古楼部分池开发定渴位建议售价悉建议建议亩本项抹目写旧字楼健产品肉在140挂00元/平米尊左右••目前西乞客站C孩BD区还域项目岔均价为870宋0元/铸平米，鹅而核心寻区和奥厨体CBD哭区域项气目均价尺均在1室300锻0元/您平米以上逆；受访企扬业可以盾承受的摆写字楼杜购买价格多在屿100附00元鹅/平米停以下，色但仍有接近3己0%的消企业能忧够承受淡写字楼锄价格在1幸000敲0-1廊500课0元/惰平米。•考虑庙本项杯目的各入市它时间切、地逐标性秋质以及市苦场情况溪和需求阴状况，卡本项目写字眼楼售需价要馋高于曾目前北西客绍站C集BD均价，变建议售辩价在140坏00元逼/平米辣。63%26扁%10境%2%10稿00统0元川/平龄米以陵下10裁00黑0-新15愁00勤0元薪/平榴米150渐00-之200求00元太/平米200利00-饥250善00元够/平米对比因苦素地理位循置商业单、商故务氛围项目综乞合性景观府资源产品矛档次硬件伏设施户型魄设计物业管贯理综合剂分值权重15忠%25%15%5%10%10残%15渣%5%100盈%绿地房诚中央杯广场989080808080859086.从45西元杨大厦988070807070858580底.2鲁商朗国奥鸣城9010570908080808587龙奥炕金座9010河570907575858586.贷75世茂国隔际广场9511010靠5808080708592.集25本项目10厦010捎010010010010010仰010010踏0参考项阿目现时危节点售笛价850睁090赌00110钟00130貌00220纷00参考插项目盈权重20宽%30逼%30光%10%10痒%本项目含售价参灯考售价受访域企业品可以犯承受若的写须字楼锡购买柿价格13稼94孕132优质萌标准烤办公饮楼部失分开丢发定避位建清议售价建言议通过对辆本项目涝未来售董价涨幅免的预测凡，保守否预测在20逼17年能达糠到200俩00元/平米•通过冶对2尸00粗6年叫-2械01至4年焰历年受济南抬写字福楼平砖均售神价增速分洽析，济朴南写字与楼市场祸销售均克价年均桐复合增•速达1饮4%；按照费14顽%的夺增长业速度先，预淹计本骆项目见在201另7年时售价将俯达到2驰000容0元/某平米，到202盟0年时捏售价将达到援30跪00饼0元龄/平矩米。140哲00159逢6018咸19墨4207肯42236顿45269盒56307法300500膜030越00副025晶00女0200择0015议00枣010塞00猎035祝00错020况1420攻1520捐16201拼7201犯8201滥9202绿0本项目棵写字楼凭售价预纸测0%15%10小%5%25皇%20活%02,窗00企010,扇0008,0粮006,寻00乱04,0拿0016,晚00014,抄00012,茎00020诉0620位07200着8200摔9201罩020蜓1120窑1220闲1320煮1420鸡06童-2蓝01崭4年斗济南驼写字狼楼市偿场均仰价及蹲增速写字楼姐均价增速受经乐济形偶势影松响奥体CB淡D写字去楼项医目集中以诵较低价亭格入市，匀拉低渴全市辛均价33优质栽标准省办公垂楼部膏分开睁发定脂位建停议装修及惭机电系诱统定位徐原则结合济杂南市场扑与本项肥目首期烫定位相直似的代肃表性写姥字楼、婚及标准甲板级写字葬楼产品泻的硬件丙设施现荷状，确讨定本项妹目硬件闯设施配置昼。同时幸，考正虑到效区域驰办公榴物业没的发殊展成含熟度狱，本鲜项目域首期不适踢宜发累展档摇次过陷高的沫国际倦甲级刮写字黎楼。因此，烂重点参爸考济南浇标志性讯写字楼膊的硬件软配置，县并与其锦作比较。上限标源准济南映标志删性甲耳级写帅字楼绿地中漫心济南愉高档具写字脂楼一般如标准中润押世纪会广场龙奥金遇座绿地谁中央末广场国际夹顶级地高档槐写字按楼济南高锯档写字翠楼济南中目高档写塔字楼济南普陆通写字鉴楼客群对任办公产涂品档次协需求10应%10%30陷%50卵%34优质登标准泡办公幕楼部疯分开拥发定六位建醉议装修盯及机橡电系桂统建预议——绿地伯中心写字描楼等掠级均价外立育面大堂A26依00远0元全钢书化L鸟OW嫩-E浩双层筐中空平玻璃映幕墙大堂茂面积约300平米大堂挑畜高11.详2米大堂装境修精装的修，庙高级缠石材内部妈装修精装西修，孤装修妥标准300馅0元/平米电梯电梯宽数量28部电梯品裁牌电梯睡分区芬兰通床力高中低妈分区车位10每00个停车逮位生物势识别风系统以生机物识元别为杯核心刷的门禁系统能量计塞量系统分项、第分户计丽量、按久量收费智能躬家居伍系统自动眯照明秀控制姐、电对动窗帘控呢制、下地暖构控制播等智能安份保系统内置秘闭路毕电视芳监控椅系统滴、防盗急报警逗、电螺子巡缺更系统可视对惕讲系统柜、访客票管理系老统、现庸代化信冤息发布火及引证导系顷统、轰人流仪分析抓系统泽、建筑氧设备懒管理愧系统绿地洽中心35优质梯标准渔办公等楼部两分开校发定锯位建售议装修及挖机电系代统建议——绿地挠中心大堂滨电梯疮间闸折机电梯劈燕间卫生屿间公共谣走廊会议墨室大堂办公室归标准间36优质末标准续办公料楼部促分开岭发定去位建寄议装修翅及机炼电系待统建拌议——案例殖研究龙奥蕉金座中润世堤纪广场绿地中除央广场写字晨楼等富级均价外立会面A135妄00LO蒸W-逝E玻碑璃幕望墙+首高品限质石熄材A-——双层中悔空玻璃破幕墙A85蛇00全钢化画LOW械-E双烂层中空鬼玻璃幕疑墙大堂内部谅装修大堂面物积大堂高企度大堂装乳修办公区粮装修卫生助间装饿修走廊装撕修电梯吊间装窄修南北双湖大堂，暗约20阿00平枪米15.签8米挑注高石材饰垂面毛坯精装修精装鸦修，粱大理羡石吊化顶精装修约40砌0㎡挑高诵16帖米石材烦饰面毛坯精装丑修精装妖修，常大理薯石吊似顶精装修约45蛇6平米挑空揪9.群5米石材壳饰面毛坯精装修精装灶修，渴大理笔石吊峰顶精装助修37优质症标准胀办公习楼部帐分开亿发定回位建淋议装修效及机晕电系险统建滩议——案例研宏究龙奥倚金座中润世暮纪广场绿地汪中央滋广场电梯电梯分尸区高低分螺区5部客练梯不分4部电识梯高低步分区5部客堂梯电梯数永量电梯品荣牌电梯兰服务赶面积空调食系统1部所货梯1部消脸防电梯芬兰岛通力70效00中央涨空调倦（全叼直流徒变频俱）+热新风系统1部役货梯1部消胜防电梯三菱75庙00约克中神央空调艳+新风罩系统1部损货梯1部消矮防电梯芬兰通踩力700盗0约克宴中央阴空调液+新拦风系体统电力强弱电逃智能控席制通信谨及网膏络系恰统采用P油DS综谁合布线触系统采用锹通讯苦自动笛化系忌统采用通蔑讯传输耻智能化挑系统38优质标涌准办公辩楼部分症开发定趣位建议装修及与机电系甘统建议——案例班研究龙奥金求座中润保世纪令广场绿地中琴央广场车库系赴统给排解水每百征平米缝1.粒4个熊停车融位内部安杠装直饮笛水系统零，给排她水绿色省节能战雨水泉回收劫系统10耕00顿个地迎下车籍位市政压诉力供水11津00蒜个车堆位市政压底力供水有线电番视楼板承支重安保匪系统有线电俊视及卫阻星电视亦系统20素0公竟斤/涉平方捧米安全伟管理天系统综合霸监控钢系统入侵报斥警系统电子鱼巡查拍系统停车冶库管今理系院统等消防努自动随化系矛统有线电集视及卫背星电视赤系统，采用8栋60M掌hz双子向网络图传输20碑0公约斤/攀平方抛米安全管各理系统综合监节控系统消防自拆动化系型统闭路乔监控截系统停车鸡场管驳理系鞠统门禁系茂统有线电亭视及卫腐星电视锤系统20阳0公累斤/稀平方笑米安全管大理系统综合位监控宰系统消防众自动羽化系叮统闭路抖监控屋系统停车抽场管葬理系达统门禁调系统39优质标令准办公晴楼部分续开发定没位建议装修及乎机电系糟统建议本项户目装竿修及凯机电掀系统刺总体份建议装修电梯停车位电力通信学及网至络系父统给排水有线营电视楼板承派重毛坯般，公甚共部联分精等装修单；5部客不梯，1部货弹梯0.杂75个/百平茄米强弱电勾智能控锦制PD嘴S综合布群线系统市政堵压力娃供水介，内谈部安纪装直文饮水岁系统幕；绿色节救能雨水汗回收系凤统有线电惹视及卫党星电视停系统，醋采用86想0M庙hz双向网栏络传输20葬0公斤/平方米40优质标青准办公叶楼部分献开发定漏位建议外立迹面设宗计建议—玻璃幕各墙外立慈面，严盗谨建筑隶线条建筑侮外立顶面材狡料以拴无毒签、无迷污染盘、节晚能、炸美观欲、耐且用为角基本影设计泡原则密，为剑统一逃项目犬整体诵形象纤，建策议全域部使躁用单迟元式LO万W-微E玻翼璃幕查墙，余建筑站线条献严谨敢、理口性，叉充分糖阻挡滋外界依的噪究音、页热能她、紫福外线涉照射烂。关注悟建筑务入口绵的尺半度、做品质皆和可麦识别挖性。绳服务虚性入破口、党冷却墙塔、粪屋面社卫星钉天线疑、送迅排风字机等题设备菊不应穷出现屿在公乖共视非觉范围内，滩对于外脏露设备喘或通风渠装置应数作遮蔽粒设计。建筑咱屋顶动轮廓劳线设叫计应岭突出轰建筑牲的标姓志性故，可讲增加嗽设置牙LO分GO少标志昼位。另外迈，外侨墙设牢计材啦料要堡保证闹低辐柄射反醉射率肌，同宅时选京用透披射率少45蒸%以抬上幕引墙，砌以保揉证室清内采舍光。鲁商国咏奥城北京配世纪何财中海台广场绿地中殖央广场顶富中心龙奥金率座41优质标缸准办公跟楼部分宜开发定盖位建议大堂清设计派建议大堂刑装修舅标准团参考惰济南抹高档终甲级紫写字洒楼标拢准写字楼妻物业大医堂地板容采用高乔档石材播，墙面惧高档石鹿材等材料，接设计应忠有吊顶输，大堂如立柱应债用石材赶或不锈撑钢包裹。大堂内颠可适当供引入绿莫色植物纽奉，美化除环境的旗同时还缎可提升写字果楼的整罚体档次湾。预留闻休息礼、接今待区押域，伴还可搭在首绝层设死置商余务处扒理中构心，商务宪休闲吧降，多功匹能会议童室、客帽户接待职区等共诱享商务空间明。大堂搁面积大堂箭挑高建筑材伟料其他为设施40近0~关50育0平米10~柜11m高档映石材设置闸您机预留休此憩、接锄待区域42美国疗西子哭OT安IS日本三穗菱瑞士迅幸达电梯炒净价（不包测含管线等费导用）价格断费用技术型优势13连0万么元+狸10充万安绒装费（2.戚9m/