地产职业培训之房地产估价讲义

房地产经济学

---房地产估价

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1.概述估价的概念、必要性2.房地产估价理论基础估价原则、基本程序3.房地产估价方法比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法1.概述1.1房地产估价概念所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。房地产估价=科学+艺术1.2房地产估价的必要性不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。⑴房地产交易的需要⑵房地产抵押的需要⑶房地产保险和损害赔偿的需要⑷房地产税收的需要⑸房地产征用补偿的需要*房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥2.房地产估价基本理论2.1基本原则⑴合法原则要以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。*合法产权—应以房地产权属证书和有关证件为依据。《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。集体≠国有；行政划拨≠有偿出让；违法占地≠合法占地；违章建筑≠合法建筑；*合法使用—应以城市规划、土地用途管制为依据。土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度。城市规划创造土地价值。*合法处分—应以法律、法规、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价。⑵最高最佳使用原则—要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。*最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。*最佳用途、最佳规模、最佳集约度*法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性*保持现状前提、装修改造前提、转换用途前提、重新利用前提、上述情形的某种综合。（最常见的是第二种和第三种的组合）⑶替代原则—要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。⑷估价时点原则—要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。⑸公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。

2.2房地产估价的基本程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。⑴获取估价业务被动接受、主动争取、自有自估⑵确定房地产估价的基本事项①明确估价目的：买卖、租赁、抵押、保险、征地拆迁？？明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律、法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着很重要的规定作用。如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。②确定估价对象：实体状况、权利状况实体状况—土地OR建筑物OR两者结合体；坐落位置、地段、面积、用途、建筑结构类型。权利状况—权利的完整性（是否受限制）、权属的性质（所有权OR使用权）、权属的使用状况（如使用权的剩余年限）③确定估价期日—是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。三种方式④签订估价合同⑶拟订评估作业计划包括以下内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料及其来源渠道；③预计所需的时间、人力和经费；④拟定作业步骤和作业进度⑷实地勘察和收集整理资料基本目的有两个：①为市场分析服务；②为特定的房地产分析服务。估价所需材料包括：①对房地产价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地区房地产有影响的资料；③类似房地产的交易、成本、收益实例资料；④反映估价对象状况的资料。进行实地查勘，如估价对象位置、周围环境，估价对象外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用途、产权等资料进行核实，同时补充估价所需的其他资料。⑸选择估价方法：资料特点+估价对象特点（如类型等）+估价方法的适用条件，一般用多种方法⑹确定估价结果（最终估价）简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数对于一些不可量化的影响因素，估价人员可对结果进行适当的调整，但应在报告中阐述理由。当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时，必须对使用有关方法得出的估算值进行检查然后得出最后的结论。这个过程称为调整过程。这里涉及三个基本的考虑因素：①根据评估目的对每种方法的适合程度进行检查；②对数据的充分性和可靠性，以及分析中任何假设的有效性进行考虑；③对使用评估方法得出的价值范围（数值分布）以及该范围内每个价值的价值位置（高、中、低）进行考虑。最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验，估价结论很少以三种估价方法的简单平均数为基础。⑺估价报告口头报告

表格式报告

书面报告

叙述式报告

1.确定问题2.制订评估计划3.收集并分析有关数据4.使用估价方法5.得出估价结论6.形成估价报告一般数据标的财产数据可比财产数据收入法成本法销售比较法最有效和最佳使用3.房地产估价方法

3.1比较法比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市场情况下的价格或价值得一种方法。适用范围：不动产市场比较发达交易案例与待估案例有较强相关性一般来说，比较法比另两种方法更简单也更直接，其计算的过程也常常较少，因此，评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判断要比其他方法所得出的判断更可靠。

估价程序收集交易案例案例1案例2案例3交易情况、期日、房地产状况因素修正比准价格1比准价格2比准价格3均值V=∑Vi/n评估价步骤：⑴调查最近销售。对交易案例的销售进行调查；确定买主和卖主的动机；找出有关销售日期、价格、条件等方面资料；⑵分析销售。分析交易案例并将交易案例与待估不动产（财产标的）进行比较，考虑销售时间、位置以及其他影响市场价值的因素。这个过程包括两个部分，第一是找出各比较案例之间的不同以及比较案例与估价对象之间的不同；第二是将交易案例之间的销售价格差异与财产特征的差异相比较。我们应努力发现是什么原因使这种类型的财产出现价格差异。⑶差别调整。判断观察到的差异是如何对被研究资产的价格产生影响的。通常将这些差异作为对交易案例价格进行“调整的因素”。⑷得出评估价值。根据交易案例的销售对待估不动产的价值做出结论。3.1.1收集可比销售数据（1）选择可比销售一个销售要成为可比对象应满足三个标准。首先，财产应该是一宗竞争性财产。二，销售应该具备公开市场交易的资格。三，假设一个当前的估价日，销售应该在近期发生。竞争性财产：对于寻求购买估价对象不动产的潜在购买者来说，一宗竞争性财产应该是一个合理替代的财产或可选择的财产。该财产所处的地区、大小形状及其他一些财产特征与估价对象不动产有足够的相似之处以满足买方的要求。开放市场交易：公开市场条件下实现的价格。要考虑交易是否涉及任何异常条件，如不动产销售价格中包括动产价格，或有买主以优惠利率提供融资。销售日期应相对接近估价日期。不动产的供求将随时间而变化并因此影响价值的变化。收集可比交易实例（收集交易实例+选取可比实例）尽可能的接近选取交易实例的标准：⑴可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。“邻区”是指财产群，这种财产群中的财产（绝大多数财产）具有相对类似的土地用途和价值。（“同质”性要求）从更广泛的意义上讲，是指其居住和使用者有着某些共同联系或特征的区域。物质特性通常确定一个邻区的界限，但一个邻区的界限并非总是很明显。有助于确定某一财产所谓的最有效和最佳用途。⑵可比实例的用途应与估价对象的用途相同。大类用途：居住、商业、办公、旅馆、工业等。⑶可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。大类结构：钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。⑷可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。⑸可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。⑹可比实例的成交日期应与估价时点接近。⑺可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。需要什么样的信息（1）销售交易数据销售日期（达成销售价格的日期而不是销售记录的日期）销售价格和销售条款（达成的融资安排）：谁提供以及是否为市场利率。应对实际利率、付款计划、分期偿还期限和到期日期有一定的理解。需要这些信息是为了理解是否因为融资的原因而应该对价格进行调整。要努力发现销售价格中是否包括动产。如窗帘、厨房用具、地毯、钢琴、草坪、家具等。在大型的房地产收益交易中，有些动产常常包括在销售中。买主和卖主的动机。家庭转让？亏本出售？承租人购买？临近财产的业主购买？在收益性评估和商业评估中，销售数据还应包括有关财产收益和费用方面的信息。（2）销售实例的物理特征努力发现那些对被研究市场起着重要作用的财产特征。这些可能包括：土地大小、形状、地形、土壤等。一个或多个建筑的大小和性质。建筑的年限及其设计和建设的质量。任何特别的特征，如厨房内置物、改造的浴室、游泳池、房间的增建、空调、理想的景观等。建筑的条件及其现代化质量。可供的便利设施。财产方面的问题，包括从房间面积偏小、严重失修、电线不足、屋顶渗透等方面的问题。(3)有关可比销售的法律数据收集可比财产的某些法律特征。政府、民间、市场限制。（4）销售财产的位置公交便利性、学校，文化娱乐设施接近性，是否有破坏性的因素（如噪音等）。*应检查销售财产周围的财产，看其年限、价值、质量、条件与用途是否与财产标的周围的财产有根本不同。两者邻区之间的比较。（社区的生命周期及房地产的外部性问题）（5）市场条件：应考虑市场在销售时处于什么状态（6）有多少笔销售实例对于每项评估，所需可比实例的数量并不固定。理想的数量部分取决于销售实例的可比程度，还受销售比较法中将要使用的方法的影响。（统计方法）数据来源：政府记录、报刊、交易会、当事人等。数据的证实：有两条途径可以提高你获取信息的质量：⑴对销售进行检查。在很多评估中，常规的做法就是对可比销售实例进行现场检查。注意发现那些在销售日期后而不是实地检查的日期对财产的施工。⑵通过其他信息来源对已获得的数据进行交叉检查。3.1.2可比销售的分析与调整（1）比较销售的基本方法A.直接比较法：将销售财产直接与财产标的进行比较。技巧（吸引力排序）；局限性：所有销售交易和财产特征都应与被评估的财产大致类似；此外，该技巧严重依靠评估师的直觉来判断哪一宗销售财产对买主更具吸引力。B.要素比较法销售交易以及有关财产的关键特征被称为比较要素。比较的四要素：销售条款、销售时间、位置因素、物理因素销售条款——销售条款可以确定销售价格(2)对销售进行比较和调整的程序包括两个步骤：A.对上述销售要素进行比较分析；B.对销售价格进行调整以反映所发现的差异。A.对上述销售要素进行比较分析步骤包括：确定销售之间的重大差异，然后确定各可比销售和财产标的之间的重大差异。（比较要差异并观察哪些差异对价格差异构成了主要影响）B.对销售价格进行调整以反映所发现的差异注意几个问题：一是销售调整应该是合理的。换句话说，调整的金额应该与被调整的特征之间存在合理的关系；二是调整的金额应该同时适用每笔销售。（3）调整的原则A.应对销售财产（及其价格）进行调整使其更接近财产标的。永远记住：应该根据标的进行调整。B.根据市场进行调整。重要的并不是评估师个人对差异的反映，而是市场对差异的反映。C.按正确顺序进行调整。这通常是指首先进行一般调整，然后对具体特征进行调整。合理的调整顺序应该是：销售条款、时间和市场条件、位置、物理特征。（4）调整类型：按百分比调整、按比较单位调整、按一次总算金额调整、3.1.3几个重要方面的调整（1）销售条款A.建立价格可比基础应对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格内涵相同、口径一致、相互可比。5个方面：⑴统一付款方式；⑵统一采用单价；⑶统一币种与货币单位；⑷统一面积内涵；⑸统一面积单位。*统一付款方式：要求知道该销售价格下达成的融资安排。融资安排：计息方式、付款期限、利息、融资提供形式、特殊条款。问题的核心在于由于交易实例之间或交易实例与待估房地产在这些条件上的差异使得价格缺乏可比性，因为最终成交实际价格与名义价格不一致。例：由于房地产价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式进行，但付款方式不同，使得实际价格会不同。甲交易实例成交价80万元，首付16万，半年后付32万，余款32万一年后付清；乙交易实例成交价80万元，首付16万，余款一年后付清。*尽管成交价格都为80万元，但实际价格不一样。处理方式：以一次付清所需支付的金额为准。应该范知道雹融资与是由仁买方钥提供匆还是去由卖厅方提塌供或艺由第途三方钻提供吗，以诞及融肿资利歇率屈是否卧为市敌场利悼率。甚如在柜卖方植以优摇惠利躺率提脂供利浸率安授排的助情况灭下，在买方齐所得呜到席的优饺惠可眉能被延较高撞的价赌格所孝抵消替。（增量雹融资敢资本度问题）敢特卷殊条仪款：火是否江有销弟售提灭前偿俩还条咸款、查可变夜利率坐条款笛等。震交师易情结况修掌正鄙是指牌通过范排除绢交易屠案例扣房地钢产市谋场交股易行侍为中眼的一蚊些特翅殊原笑因所哭造成绒的交万易价依格偏贼差。限⑴凡有利舍害关辛系人征之间钱的交娘易；雹⑵畏急于矩出售蛛或急狭于购零买的武交易网；誉⑶交珠易双停方或桌某一露方对弃市场恩行情灵缺乏景了解境的交刮易；痰⑷输交易富双方辈或某距一方崖有特耻别动济机或而偏好椅的交秋易；浓⑸震交易丙税费由非正呜常负丸担的彻交易核；（蒙）湾⑹相沉邻房持地产唯的合毛并；溉⑺泡交易的方式拦的差舒异。圈交易真情况牧修正个的方圈法：赌可匹比实堆例的棒成交们价格鲜*交杯易情决况修乖正系泽数=历正常越价格迷交易榜情况比修正破系数少=待扯估房六地产洞交易贼情况驼指数西/交密易案雾例交阿易情欢况指技数（2免）交雅易期软日修详正是指两将可益比交闻易实请例在悬成交峡期日程的价偿格修安正到挣待估宽房地辟产估窜价期挎日的小价格母。修正盛公式粥：交易呢实例飞在成开交日徒期的辩价格既*交仗易日反期修缸正系宝数=座在估主价时彼点时毙的价捧格交易已日期均修正香系数拒=待估托房地交产价抓格指桥数/兼交易觉案例舱价格欠指数一般熔采用融房地妇产价怠格指拣数来泪进行糊修正绣。定饱基价旋格植冷树、板环比忌价格丛指数粮。例：倍评估澡某宗汁房地丙产2气00岭1年牲9月沿末的属价格坝，可对比实纵例成河交价弯30盘00匠元/懂平方吴米，仅成交日蝴期2芬00愁0年盖10拌月，贪另调哈查获毁知该魄类房尤地产躺价格默20氧00怠年6它月末共到2厘00稠1年行2月缎末平均每爬月比泪上月聚上涨但1.夹5%乘，2门00击1年甲2月调末到期20夸01炮年9霜月末让平均歇每月听上涨碰2%叫。30坚00活*（烫1+对1.斗5%魔）4*（黄1+脊2%悲）7=3乐65皆8（骨元/壤平方睬米）房地王产指势数-乒--装-房涛价指丢数来地价混指数成本惭投入农法、馆中股位数康价格摇法、俊重复匀交易箩法、樱特征寸价格漂法、疲加权渴平均窗法“同准质可或比性袜要求勺”-狮--纲--罚是指级在价蛙格指职数编题制过朝程中牺，报菜告期苦价格屿与基络期价警格的图内涵昆一致家，可闯直接召进行楚对比趟。只图有满娘足这默一要秧求，瘦才能罩如实权反映盘商品亦价格袍的变美动。蹈房地衣产价据格指巴数的诱编制输则由鄙于房雪地产杏市场妇交易赞的特衰点，恋造成路报告或期和遵基期尘的交下易难鞠以是南同一花样点喘，由幻玉此导虫致进饿行比勉较的唇价格酬难以锄保持然“同丑质可驼比性支”。（3喘）位惑置和普物理雾——陕房地商产状籍况修班正是将渡交易狸案例瓶在其接房地筐产状呆况下渐的价元格调躺整为厘在估默价对勾象房源地产叫状况耕下的音价格宽。包喂括区突位状留况、军权益疗状况趣和实叔物状戏况三包个方驴面的声修正字。⑴区掠位状俩况：繁华追程度、交宝通便辜捷程守度、胜环境夹景观情、公牙共设隶施完心备程饲度、亩临路状毕况等抗影响莲房地诞产价对格的产因素原。⑵权寺益状锐况：土地汗使用进权年夹限、城疾市规逼划限科制条圣件（绒如建筑缺容积溉率）等问。⑶实直物状规况：土地牲：面持积大锻小、柴形状位、基扰础设此施完因备程驰度、顽土地豪平整华程度生、地喊势、插地质捐水文漂状况群；建筑凭物：土新旧选程度我、建遵筑规单模、口建筑榜结构伙、设递备、岭装修吓、平吼面布公置、舍工程挡质量炉等修正俘方法邮：⑴直扑接比际较修刷正：其一般什采用级评分茄的办灿法，然以估帖价对晓象的黑房地督产状信况为血基准需，将折可比地实例扁的房处地产爆状况毒与它蜜逐项见比较踩打分曾。⑵间铁接比梦较修爹正：养设想别一个互标准捆的房培地产宇状况蒙，以统此标垃准房粘地产薯状况葛为基维准，丑将可慨比实申例及名估价摇对象区的房壳地产辈状况喊均与梳它逐防项比衫较打州分，债然后陵将其闲所得套的分理数转庭化为闻修正分价格岸的比凳率。注意绑事项泽：⑴擦可比缎实例则状况属，无回论是唉区位浙、权户益还缩慧是实播物状幻玉况，屠都应鼠是其旅成交超时的来状况慨，而米不是私估价书时点沉或其负他时烧候可将能发戒生变剑化后书的状叙况。⑵由响于不忠同使叙用性祝质的焰房地掌产，供其价己格影祖响的样因素贤构成绕及作污用程离度均慕有着闯很大丙的不锯同，甚因此扔在进奏行修煌正时光，具训体比沙较修康正的锋内容羡及权姜重也兆应有苦所不半同。3.临2轮收益党法收益捐还原智法是符对土详地、米房屋萌、或警其他齐具备垄收益蛋性资治产进陵行估亮价的胶基本婆方法盖。它是伞指在钉估算丈不动双产未独来若哀干年代预期扒纯收牧益的熟基础编上，漠以一遗定的猪还原翠利率糟，将评讨估对扒象未歪来收羡益还宋原为减评估滔时日碑收益挪总和宏的一望种方钞法。适用五范围笛：以验获取查收益困为目膀的不泊动产缴的估飘价。3.侧2.佩1尾收益岛法的嚼计算励公式⑴最盐一般婆的公前式⑵无浩限年配且其池他因庆素不娘变的峰公式⑶有援限年赢且其祖他因世素不旦变的以公式⑷净贩收益卡在前疤若干遇年有象变化阻的公缠式⑸预蜓知未挺来若剂干年长后房竹地产蜜价格木的公嚷式⑹净常收益错按等发差级但数递抹增的挂公式⑺净培收益笔按等愤差级男数递确减的倦公式⑻净极收益驱按一聚定比女率递选增的誉公式⑼净仔收益踢按一乘定比蹦率递个减的妙公式估价遗程序收益烛法资本习化率仓r确滔定净收症益测击算A=纪Ag筋-A纠c毛收猫入测遇算A肺g经营犯成本吼测算工Ac收益炉价格唯测算评估速价3.卧2.梁2帖净收唇益的谣求取⑴净士收益颈的求弓取公较式净收饮益=誉潜在值毛收阶入-皮空置透等造归成的悔收入向损失闷-运醋营费信用=有县效毛娇收入梳-运杂营费严用潜在脂毛收易入是长假定绩房地江产在要充分犯利用蹦、无牺空置戴状况纺下可驳获得铸收入腊。有效敞毛收独入是崖由潜厌在毛韵收入济扣除飘空置舰、拖侧欠租植金（静延迟储支付扔和不挎付租肺金）微以及膨其他暴原因众造成潮的收御入损膜失后户所得午到的握收入少。运营宁费用民是维隐持房割地产格正常分生产庆、经脑营或拘使用寨必须管支出设的费呆用。运营咬费用桶率＝盆运营僚费用柄÷有移效毛腾收入驾。对膛于某确些类梨型的禾房地域产，舌其运狐营费用降率有村一个冤相对唐固定议的范拆围。净收乏益是巡寿由有铜效毛灵收入怒扣除刷运营锡费用虹后得泊到的秘归属扁于房勇地产妥的收诉益。⑵不码同收院益类煤型房艺地产刻的净趟收益漫的求抹取净收监益的唐求取陷因估从价对层象的话收益模类型剑的不命同而亲有所戏不同格，可宴归纳走为以垂下几寻种情况辰：①出烧租型号房地绩产净晨收益赢的求筒取出租固型房伴地产飘是收沉益法户估价磨的典烘型对值象，味其净这收益平根据散租赁集资料融求取盆。通玩常为租东赁收捕入扣翼除维思修费逃、管奶理费钱、保怎险费饮、房规地产兽税和蚁租赁隐代理师费等昂后的匪余额。租赁恨收入巷包括穿有效优毛收半入和蓝租赁察保证飞金、畅押金辜等的叔利息赚收入喝。实揭际求桨取时忠，维修培费、登管理冈费、纤保险提费、奇房地易产税惹和租驰赁代缺理费管是否卵扣除乞取决肥与租界赁契尾约。*注玻意租驰金收仁入中俊是否损含有盖动产风的租钩金收疑入。达是否忘扣除订取决碗于评绪估价目值是劣否包堆含此部爸分。②直衣接经双营型迹房地惰产净烛收益际的求企取直接妨经营平型房曾地产夹的最煎大特加点就迅是房惯地产迈所有松者又伞是经蓄营者杠，房辞地产痛租金如与经爹营者利瞧润没旬有分摩开，步需要雅从利瓶润中高将属虫于房舅地产兴租金尘的部交分剥穗离出肚来。A.膛商脏业经蕉营型稿房地卫产，莫净收菜益等幅于商辩品销报售收便入扣宰除商茅品销恭售成午本、织经营惰费用趟、商丝式品销锣售税匀金及合附加扛、管框理费我用、捷财务遥费用持和商归业利甚润。B.赞工业椅生产阅型房霜地产痛，净灿收益歉等于北产品谊销售之收入济扣除姥生产显成本鸽、产拼品销怠售费回用、惯产品扎销售纤税金管及附垦加、冷管理钟费用爱、财鸭务费奋用和肥厂商骄利润傍。C.紧农地纸，净著收益锡等于掀农地魂平均巡寿年产晚值扣锹除种现苗费强、肥贫料费答、人讯工费校、畜事工费极、机铜工费烟、农唐药费纳、材厕料费付、水闪利费站、农闸舍费喝、农形具费燥、税想费、刺投资饼利息纱等。③自速用或绿尚未呀使用翅房地喇产净系收益呢的求状取此类超净收嫂益的之求取乞可以靠比照春同一崭市场惊上有垄收益他的类牲似房邀地产魔的有挺关资勺料按著上述得相应辰的方栋式计惊算净绍收益贝，或宝直接士比较哗得出非净收消益。对于早现实胞中包里含有晕上述逗多种怜收益桐类型厕的房南地产符的净弟收益盯的求沃取，画可以粉把它扑看成飞是各吊种单锹一收版益类由型房纪地产筝的组汤合，何先分朗别求初取，覆然后林进行粒综合叠。⑶实际宴收益款与客沸观收斧益实际黄收益导是指滋在现营状下羡实际县取得罩的收奥益，桶一般铁不能炒用来捆估价尚，因裹为具围体经及营者仰的经况营能锹力等粉影响稼实际偿收益抛很大股。客观草收益厉是指齿排除蜂了实疯际收蹦益中榜属于奏特殊样的、湿偶然移的因白素后蛮所能誉得到界的一挖般正炊常收母益。所以隶，估威价中武采用奇的潜微在毛时收入睛、有传效毛隆收入丹、运概营费身用或惜净收尤益，除有毒租约练限制积的以识外，都猛应采笔用正珠常客污观的脏数据伯。⑷净玩收益紧现金曾流的失类型在求蹦取净锋收益捕时，瘦应根福据各劳种状觉况确材定未夺来的专净收挪益现出金流哭形式赠，以注便选社择相模关公话式进也行计减算。⑸收伪益年柴限的筝确定对于枝土地讯与建愁筑物锹合成尊体的丽估价刮对象视，如及果是兼建筑政物的助经济业寿命糕晚于疗土地配使用第权年踪蝶限的钞，就拾根据佳土地睛使用批权年衬限确过定未挂来可融获收陶益的吧年限拉。3.叔2.欣3津资本浪化率资本隔化率丹又称园还原曾利率少，是清将不乳动产嫌纯收们益还饥原成夕不动扛产价未格的密利率初或比较例，浊其实舰质是冶一种就资本闻投资属收益浊率。风险土-收迹益认识辫到资枝本化赌率实绢质上纱是一益种投陷资的搂收益喘率，壁实际陕上就挪把握秒了求场取资挖本化货率的泛方法磁，即希估价晒时所童选用绵的资拴本化朱率，衬应等挤同于纷与获渔取估始价对砖象产垫生的混净收怠益具颜有同努等风迅险投沿资的语收益堪率。资本替化率令选择申的重阿要性不同膨地区除、不匹同时珠期、烘不同喂性质宴、不激同用圈途的湖房地最产，芽由于虫投资想风险多的不床同，汇资本扬化率驶也是旋不尽增相同扰的。不同剖资本颈化率搭下的丛评估葛价格净收益（万元）资本化率（%）评估价格（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67确定山方法至：⑴收虎益价暂格比付较法环;通商过收施集同荣一市盒场上叫三宗岁以上厚类似吧房地盗产的谱价格类、净峰收益纽奉资料宅，选耳用相屑应的卧收益遵法计闲算公拘式，百求出眠资本叼化率高。⑵安炼全利侧率调炉整率逼（累廊加法奸）：姻以安盏全利付率为叶基础醒，再凶加上究风险残调整密值作众为资习本化马率的洋方法蜂。⑶收懂益排询序插遇入法申;找法出不夕同类怎型投刃资的野收益弓率并荣按照垒风险衡值大兄小从缸高到阿低进扭行排泡序制建成图夹表，惭然后尖将估着价对夹象与仰这些蚀类型惊的风杆险程誓度进见行分珍析比巧较，事根据刚估价饺对象充的投膨资风谊险确极定其蓬所在愤图表霜中的拍位置佛从而参确定筋其收服益率角的方拐法。⑷投否资复槐合收摧益法小：此红法以樱购买捆房地款产的敬抵押非贷款苹利息布率与左自有吉资本仆的收旺益率键的加锁权平千均数遗来求渴取资蝴本化停率。r=治M*弟rM+(站1-倍M)伶rEM-签--电-贷具款价凭值比傍率，敬即抵充押贷赤款额译占房道地产善价值定的比笑率；rM--寨--奇抵押亏贷款糠收益延率，闭通常牺为抵亲押贷渡款利圆率；rE--诊--脚自有水资金刷所要惕求的慰收益习率例子档：1.阁待估塔房地还产概痒括待估秧房地释产为愧一2借4层愁写字滴楼，荡钢筋协混凝川土框弱架结兰构，穴占地脸面积厚25波00挥平方干米，恒建筑酒总面登积2凤60壶00猴平方蛛米，驴土地耀使用剑期5英0年竭，1葱99丈8年患落成每，要狡求评残估2茶00滤3年间5月脊的收馋益现棍价。2.献评估邀过程⑴评帜估方园法改房企地产泥主要详以出豆租方貌式经援营，捞故选叙用收授益还粘原法⑵数尘据资城料该房绣地产待可供匙出租灵面积睡16晋90网0平德方米便，每轻平方章米租锦金1天00须元/滑月犬，出锋租率汪为9趟5％册，建涝筑物客原值局为2燃60棕0万乖元，晶辅助骡设施补原值刮26附0万团元，牺日常李开支藏5万丙元，职土地机税.搜房产围税及拐其他像税费拳合计醒为总绍收入骑的8夕％⑶计佣算总镜收益16沟90勒0*锄10卧0*导12傍*9辛5％调＝1数92例6.击6万吨元⑷计商算总猾费用建筑铸物折笼旧期话按5蒜0年呼计，战残值震为0尸，辅蜂助设颂施耐掠用年携限为钞10谦年，液残值痒率5户％年折防旧费窗＝2摆60鞠0蜓/5蜻0+远26秒0/柿10云*9牧5%柴＝7忌6.跪7万炕元年日漏常开缴支＝帽5*游12迫＝6冶0万洗元各项论税费忙＝1搭92峰6.都6*浪8％励＝1杠54迫.1乱万元年总似费用织＝7蛋6.泊7+爸60租+1烟54特.1难＝2嘱90样.8县万元⑸计秘算纯拒收益年纯胀收益误＝1像92恐6.清6-灵29跨0.炉8＝遵16挡35途.8拣万元⑹计醉算价杯格按4影5年最使用夕期，线还原边利率俗为1族0％朵，则房地述产价班格＝夏16腿35得.8求/1进0％反*（即1-辰1/讲（1抹+1句0％束）45）＝后16删13帜3.罢3万塞元3.物3少成本窃法成本滥法是贺指求篮取估他价对旋象房拍地产立在估途价时郊点的资重新智构建车价格冰（重鸣置或薯重建搞价格）油，扣吊除折蚕旧，较以此追估算底对象惊房地惜产的梦客观惊合理迫价格升的方系法。适用胃范围侮：既岭无收起益又旗行少茧发生涝交易霞的房补地产费价格摧的评年估。注意封：开喂发成镰本高浪并不甚一定临意味袍着价氏格就嘱高，认开发血成本撒低也草不一忽定说缝明房恭地产子价格垮就不挽应该煤高。估价顷程序成本龙法经济游耐用坑年限确定重置兔成本棕、重护建成本舰确定折旧样计算孙D成本递价格按测算V=密C-索D评估兆价3.尾3.惧1激房地忧产价待格构让成下面释以取繁得土武地建残成房捞屋销寇售这姐种典猫型的帝房地萌产开杜发类量型为候例，唉并从孝便于斯各构偶成项蔬目估证算的厌角度额，来怕划分相房地静产价患格构域成。遗在这裙种情西况下辈，房斯地产卵价格其通常拴由下胃列6绳大项谁构成释：⑴辣土地具取得降成本估；⑵姓开发鲜成本犬；⑶情管理伙费用拘；⑷填投资瓜利息仅；⑸左销售踩税费范；⑹撇开发沸利润浊。⑴土幻玉地取却得成窗本：装是取摩得开恢发用献地所户需的没费用勉、税税金等捧。目活前情判况下原，取方得土恩地的烦途径译主要侍分三茄种：凉①通报过征添用农系地取描得的稳，土别地取用得成做本包铸括农姓地征短用费画和土百地使多用权劣出让押金；仗②通品过城绵市拆当迁取夹得的修，土跃地取皮得成渣本包论括拆露迁安狮置补质偿费络和土欧地使立用权环出让肃金；于③在包市场险上“沙购买敌”的乘，土稿地取振得成常本包肺括购雹买土迅地的则价款视和购碧买时灿买方绕应该傅缴纳钳的税字费。⑵开围发成恭本：仁是在矛取得糖开发刺用地尚后进眨行土杏地开妄发和黄房屋饰建设雕所需抓的直淡接费趣用、希税金旅等。奇在理像论上光可以饰将其踢划分宾为土纤地开毙发成党本和萌建筑滋物建廊造成用本。在实骂际中童主要椅包括皂以下连几部作分：同勘察绕设计暂和前求期工哗程费衫、基堂础设炮施建成设费构、建泼筑安里装工曲程费味、公喊共配睡套设练施建堡设费躺、开肝发工高程中船的税兽费。⑶管事理费帽用：个包括芝开发焰商的匀人员除工资遣、办糖公费惧、差应旅费勇等。偶在估述价时课通常搂可按偷土地祝取得籍成本鲁与开叨发成兔本之幼和乘象以某旷一比应率来块估算懂。⑷投陈资利跟息：狐它包液括土律地取焰得成腊本、酒开发穗成本附和管诱理费净用的佣利息铃，无渴论它爽们的夏来源义是借河贷资滩金还皱是自喊有资嗽金都俘应计凉算利虾息。家（？义）从枣估价闯的角漂度来甜看，广开发唱商自筝有资洪金应字得的愁利息茫也要筛与其删应获抽的利字润分茫开，闲不能除算作降利润剧。⑸销洒售税山费：馋销售挑税费如是销意售开峡发完屑成后子的房餐地产米所需裕的费脾用及墓应由瓣开发恒商（甚卖方具）缴骂纳的够税费拒，可赚以分灰为以撤下3创类：劲销售芽费用贫、销提售税裳金及亦附加记、其劫他销光售税学费（帜如由点卖方种负担嚷的交宗易手仔续费航）等绿。在估翼价时得，通剥常按浸售价乳的一于定比鬼率来归估算栏。⑹开展发利脊润：尘是在虽正常章条件呜下开者发商料所能楚获得怎的平厅均利训润，眉而不臭是个徐别开港发商子最终政获得选的实佩际利游润，砍也不岭是个张别开羽发商便所期杰望获欺得的关利润预。在估关算开哀发利海润时怪，应热注意岩计算讯基数葡与利沿润率邪的对酸应，垃尽管许从理驻论上扶讲，烤结果英不会碗发生不改变木。3.恢3.往2唐成本末法的裹基本肌公式⑴最角基本诉的公喷式郊积算艳价格寻=重局新购揉置价脚格-碰折旧⑵适脆用于锄新开筹发土愧地的俊基本余公式新开晌发土馋地价消格=过取得英待开殃发土愈地的即成本悔+土趣地开凶发成桌本+柔管理鸟费用允+投享资利疯息+脉销售营税费棉+开爷发利歪润开发狮完成张后可至转让截土地挖面积辆的比争率=鬼开发吨完成句后可标转让华土地坑总面宅积/毯开发丙区总叶用地份面积⑶适伯用于崖新建膊房地廉产的弱基本倦公式新建戚房地无产价宋格=购土地并取得么成本凭+土跌地开事发成较本+兼建筑多物建滤筑成杨本+耗管理质费用盈+投诵资利拥息+统销售壁税费胃+开耐发利激润在求纱取建致筑物澡部分贩时，随不含汗土地功土地热取得下成本度、土租地开屑发成盟本及章投资厅利息巴、销崇售税收费和挽开发普利润拌中所银含的役土地宗部分研。⑷适惜用于逗旧有靠房地宏产的卧基本仪公式旧房冻地价抹格=膛土地乘的重府新取京得价尾格或撕重新慈开发盗成本唤+建赛筑物码的重蒜新购饿建价倒格-角建筑赚物折韵旧旧建猛筑物偷价格皱=建怎筑物差的重贪新购娱建价趋格-沟建筑政物折模旧3.给3.亭3重桑新购崇建价狸格重新衫购建且价格端是指燥假设章在估顷价时咐点重个新取慈得或穿重新州开发宝、重邀新建吐造全更新状昌态的额估价模对象还所需拢的一层切合甚理、毅必要键的费糊用、好税金奸和应剃得的祝利润闸之和胶。⑴重新知购建舅价格育分为麻以下糠两种乓形式敲：重建惊成本您—是政指采舰用估选价对翼象原葛有的相建筑准材料籍和建咬筑技哭术，块按估海价时怀点的诱价格鞭水平韵，重病新建拆造与梨估价雁对象浴相同谣的全家新状付态的伐建筑漏物相损同的浴全新晓状态堪的建植筑物偿的正烤常价门格。重置旱成本欲—是第指采驾用估勾价时季点的音建筑余材料掠和建趟筑技震术、捞按股升价时干点的绘价格摊水平拉，重厚新建鸽造与杯估价牢对象截具有漂同等勤功能搭效用用的全原新状或态的品建筑蚂物的删正常农价格柳。⑵建为筑物烈重新造购建筒价格盟的求绣取办厨法①单浩位比弃较法葵—是钢以建底筑物境整体弦，与服价格攻、成尾本密灰切有撞关的痒单位冰为比斤较基惑础来这估算糟建筑麦物的隶重新简购建麻价格听的方禽法。御主要光有单地位面肺积法蛾和单领位体锐积法酸。②分吐布分骂项法霉—是乞以建内筑物弱的各窄个独造立构赠件或老工程搅的基值本单苏位价凡格或埋成本告为基气础来追估算灰重新叛购建划价格删的方滨法。分部督分项挨法项目数量单位成本成本（元）基础工程150立方米200元/立方米30000墙体工程160立方米400元/立方米64000楼地面工程150立方米200元/立方米30000屋面工程150立方米300元/立方米45000给排水工程25000供暖工程15000电气工程20000合计229000税费、利息和管理费20%45800重新购建价格274800③工旷料测元量法澡—是亚先估剑算建缎筑物帝所需俩各种柱材料霜、设掘备的钓数量砖和人猫工时升数，况然后惜逐一渗乘以魂估价查时点闻的各廉该相薪同材粘料、师设备掀的单诵价和竹人工纲费标提准，陡再将侍其相饭加来亡估算稻建筑惕物的习重新斗购建泉价格跃的方币法。篇工程怕测量破法项目数量单价成本（元）现场准备3000水泥6500砂石5000砖块12000木材7000瓦面3000铁钉200人工15000税费1000其他5000重新购建价格57700④指斜数调乒整法叛—运青用建卷筑物医成本养（造遇价）晃指数季或变刮动率盒，将全估价碰对象恳建筑奇物的呜原始蹈成本婶调整扎到估腐价时赤点时追的现柿行成影本来仰估算伐建筑索物的哗重新途购建匪价格章的方盖法。植这种敢方法声主要例用于居检验驻其他努方法傍的估标算结睛果。3.锤3.邪4慈建筑续物折蓝旧⑴建如筑物窄折旧爬的概肚念和会原因折旧讯—是托会计陈学中棒用于篮衡量格由于傲时间庸流逝慈、技旅术过恭时和兄市场填变化形等因钉素而攀引起蚕的固律定资碗产的猛磨损湿消耗押和其洪他价社值损喜失的堂术语量。①物膀质上疫折旧垒—指购建筑青物随折着时耕间推鸟移、接风吹兰日晒米、使斧用等竞在物通质实这体方驻面的蹦磨损绣所造枪成的笼建筑泳物价纯值的忍损失诵。自然凡老朽鸣—主母要由已自然面力的扰作用集引起餐，如沉风吹倦、日泳晒、僵雨淋垦等引机起的恭建筑毅物腐丛朽、提老化师、风板化、唇基础伸沉降剧等，保与建四筑物硬实际驴经过絮年数测有关拴，同简时也推要看代所在庭地区补的气为候和殊环境严条件咳。正常喝使用新的磨窃损—知主要蹄由人即工使锅用引伏起，灯与建张筑物伟的使赞用性耗质、冻使用馆强度称和使聚用年告数有复关。意外害的破补坏损呜失—重主要浙是因栗突发躺性的蔬天灾梯人祸考引起风的，疲包括统自然妨方面延的：巩如地息震、款水灾饲、风扎灾和边人工纤方面桌的：抱如失祸火、塌碰撞管等意事外的刻破坏必损毁严。延迟盈维修错的损抗坏—贝由于称没有蛮适时框地采史取预医防、刃保养袍措施开或修毙理不毫够及挥时，捧造成植不应辰有的跪损坏浸或提鹊前损取坏，禾或已贸有的钓损坏播仍然棕存在执，如框门窗躬损坏片仍然忧存在饼、墙轻或地牌面有满裂缝怎或洞赚等。②功骂能折尽旧指随蛛着经债济发乐展、猴社会慢进步塑、人硬们居秀住习坚惯的谦改变钳等，厚建筑券物在贴功能字方面福的落陪后所辽造成椅的建数筑物头价值修得损并失。贞一般师凭经拌验评挺估功油能上哭的缺本陷，窄对于签可改剧造的熄则用胜所需溪费用课为其行折旧糟额。③经芽济上朱的折约旧指建剖筑物努以外辽（如扔噪音味、污感染、败环境竭的改仓变等眠）的捐各种本不利咽因素皱所造栽成的闹建筑能物价嚼值得眼损失珠。评纸估造搁成的傍资产叛贬值尤或消婆除这域种不烛利影吩响需汗要投课入的厕资金罪量。⑵求甩取建借筑物蕉折旧肢的方倚法（自僻然寿吗命、剃经济补寿命歉，实缝际经壳过年舒数、否有效喉经过察年数曲）在成滴本法套求取怒折旧艳中，抵建筑亡物的贵寿命府应为切经济窑寿命激，经礼过年羞数应贷为有求效经旷过年陶数。直线挎法—趣最简洪单的姑迄今辣使用蹈最广杨泛的炒一种叮折旧盈方法顷，它廉在建殃筑物循的经板济寿展命期饥间每胆年的厨折旧浙额相沙等。定率子法—端用某凭一固奏定比辜率乘脚以房朗地产打重新追建造歉价格源中扣贱除以聪折旧顿部分移的余醉值，崇计算怎每年末的折纵旧额陈。成新龄法—贸根据握建筑类物的目建成登年代求、新种旧程毕度等银，确萌定建仔筑物袍的成吹新率当，直消接求兼取建递筑物乡丰的现朋值。折旧麦计算诞时注稻意：(1纹)应新注意除估价笼上的经折旧塑与会毙计上龄的折椒旧的名区别⑵应浸注意押土地胳使用定权年粥限对姿建筑奶物经付济寿教命的电影响估价伸实务退中，粉通常盛以年风限为机基础摆计算屈折旧岂，然排后根全据实复际观遍察法棋进行领修正秒。例子某宗班房地够产土正地面堂积1帜00吧0平走方米私，是奏10肝年前呈征用弯农地资取得答的，易当时迅每亩捕地花国费1召8万抢元，阁现时蜡取得惨该类琴土地喝每平言方米俱62瞒0元贿；地愧上建造筑物料总建月筑面吵积2砖00梳0平鸦方米坊，是诱8年困前建温成交睬付使夹用的胖，当虾时造途价每录平方败米6哨00景元，获现时摔每平掩方米肿12史00凉元，篮估计改建筑滥物八生成新脑。试但选用烟所给顿资料悟估算顾该宗皆房地京产的果现时宽总价脖和单轮价。⑴土催地现乱值=具62景0*贵10工00狭=6级20蛋00素0元⑵建吉筑物勺现值灰=1今20仁0*叙20帆00容*0尤.8超=1泡92芹00艇00粪元⑶黎估价捎对象温现时厚总价乏=6质20帖00失0+置19卸20宣00塑0=接25揪40抄00驱0元⑷估丘价对店象现泄时单默价=跨25疤40剃00营0/盖20克00均=1卖27浸0元例子⑴估滑价对缓象概委况某房上地产杜为企阀业办皂公大旷楼，玻土地叙面积牲为1须50杆0平策方米接，建湖筑物辱总面涂积为故51杯00讨平方摆米，眠建造保日期泉为1镰99经2年平，钢剃混结赌构。⑵估鸭价要偶求需要高评估箩该房陪地产炎20盲03泄年1睬0月圈的市覆场价我格⑶评响估过前程①选铁取估残价方厌法，音因无寻类似记办公哗大楼导的交敏易实扔例，耕拟采邀用成抄本法佳估价恶。②估寻价公伪式：房地圾产现旗时价捐格=处土地族的重逝新建芬造价貌格+辫建筑垃物重五新建暂造价您格-镇折旧⑷结估价尖计算①求棉取土区地的嘴重新犁建造质完全扯价值利用舌市场结资料哄比较房诚，得请出估悬价对芬象土垮地价搁格为炼12蒜00廉元/您平方滑米，郑则土斯地总旧价为15蜜00赢平方伪米*衔12浊00竿元/信平方颗米=铁18技0万态元②求陪取建炭筑物胸的重象新建夹造完棋全价京值经过惹调查亦，建帝造与蛾待估受房地其产类绞似的花办公吓大楼飘（钢革混结谈构）打，其拢现时件建筑违物造探价为舌11艳00渣元/黑平方惜米，特以此没作为刃该建脉筑物庭部分虏的重扛置单蕉价，拜则建扫筑物武总造盾价为51泊00贺平方居米*断11帆00膀元/旬平方短米=界56丹1万棕元③求莲取建崭筑物汗折旧简单唐采用徐定额坛法，粘钢混口结构届的耐删用年苏限为压60冤年，岂残值闯率为浑0，呆则建刑筑物傅的折荣旧总铁额为56兵1*毙12话/6华0=丝式11鲜2.爬2万患元④计弱算估湾价额房地闭产现郊时价侦格=详18劲0+尚56伴1-周11疾2.咽2=蓬62团8.线8万孩元每平眠方米巡寿单价批=6笛28宫.8冈/0畅.5辞1万畅平方削米=框12茎33颈元/谁平方恩米3.泥3望假设渗开发摄法假设岸开发奋法是输在估倒算开悉发完诸成后倾不动仍产正掀常交葡易价钟格的猛基础隐上，击扣除骄建筑蜘物建纺造费拨用和绞与建翼筑物固建造魂、买膝卖相绪关的抢专业烤费、剑利息凤、利再润、虫税收雄等费剪用后劫，以姿剩余刘之数哑来确缘瑞定估右价对掀象土轧地价压格的鹅一种纯方法扩。适用超范围夸：待开德发土洲地、缩慧待拆优迁改范造和揉再开杂发的斤房地斜产的锣估价冠等。注意吗：1.介假设帐开发纱法是侧从开摧发商也的角挽度分搬析，帝测算小其所虽能支润付的湖最高字场地就购置恋费。乳其可串靠性拿如何奇，取咏决于霸以下集几点底：是桨否根清据土饺地估经价的洽最有心效使绩用原经则合慎理确掌定土猛地最柄佳利寸用方卷式；杂是否有正确别掌握然地产纤市场丑行情谁及供帽求关负系，弯并正猎确判仿断了再开发犬完成急后的氏物业竿总价从值。2.新假设着开发搜法以齿一定宣的假抽设或东限制赖条件戴为前历提。引通常撑有以穴下几惹方面毒的假蜜设：妻估价割中涉董及到森的不滚动产滤总价枕、租挂金和到成本塞数据宿在开炒发期共内不谈会发架生大羽的变忌化；促假设伍租金享和不弟动产山交易臂价格童在开歇发期朱间不薯会下膏降，农而且悉不考叮虑物压价上伪涨的给因素乎；假记设在蛋开发脸期间志各项蹲成本单是均杯匀投工入的衰。3.眼3.枕1条假设谱开发静法的冠基本齿公式⑴酷最基玻本的裳公式待开交发房温地产威的价普值=规开发饼完成摔后的滋房地葡产价押值-类开发呼成本订-管属理费野用-撤投资钓利息精-销兰售税旺费-胆开发穗利润浑-投麦资者孔购买仓时应残负担单的税届费⑵按发估价伙对象摔细化榆的公暗式求生病地价碍值、享求毛香地价科值、羡求熟敏地价州值、屑求在种建工关程价盟值、个求旧骑房价唐值的溪公式兴。3.摆3.盒2慰假设慌开发猴法的船操作协步骤管：运用扁假设南开发问法估亮价一彼般分歌为以衔下6店个步凳骤：⑴调疏查待虏开发潮房地兴产的齿基本缺情况仓；⑵选馆择最猎佳的抛开发停利用事方式环；⑶估顿计开参发经录营期拜；⑷预啄测开遵发完花成后猛的房衬地产胞价值掏；⑸估名计开乎发成里本、火管理叙费用涂、投洞资利旋息、础销售驻税费跟、开摇发利辱润及守投资姐者购交买待磁开发康房地抄产应深负担场的税征费；⑹进弯行具魔体计最算，吨求出俭待开薄发房脸地产羞的价眯值。⑴调鸭查待鞠开发捏房地光产的搂基本犹情况①土驻地的催位置鸦，所飘在城慕市、胞城市孤中所班在区羽域以押及具里体的锤坐落滥情况机。②土安地面蒜积大绵小、批形状图、地瓶质、熔基础回设施辈通达真程度拉。③政靠府的耕规划尤限制努，规帽定的末用途侧、建台筑高财度、慢建筑邮容积恢率等郑。④拥惨有的疑土地鼠权利霸，权携利性撕质、才使用闲年限世以及腊对转叫让、测出租颂、抵须押等程方面产规定包等。⑵选坛择最响佳的备开发猎利用滤方式裤—主例要目浇的在饼于确慌定最且佳使午用方冻式，歉包括帆用途扣、规刚模、衡档次窃等；⑶估历计开跳发经付营期开发资经营斩期的追起点昆是估以价时傍点，先终点腥是将逢开发壮完成碧后的箩房地告产全辨部租负售完生毕的台时间游。可捧分为焦开发亩期（喂）和湾租售雷期（聚）。确定缘瑞开发息经营滋期的鞋目的岗，是笛为了硬把握纲开发早成本窗、管樱理费狭用、张销售疤费用劫等的翠投入究、利轰息的捧负担纽奉、预中测开菊发完蔽成后王的房铜地产兔售价敬，以摆及各政项收爷入与即支出累的折熊现计侨算服残务。比较警法进盛行风险遇问题⑷预益测开择发完饱成后肯的房唇地产斯价值嫩；开发柿完成跑后的旋房地唱产价隆值一嗽般是框通过换预测愧来求熄取。对于批出售赔的房明地产质，通剖常采膏用比费较法缘瑞，并扑考虑州类似聚房地烧产价艳格的沫未来块变动遗趋势横或采植用比披较法弃与长占期趋令势法敲相结这合，往即根罢据类誉似房倚地产除过去攀和现敏在的辨价格孤及其惰未来爹可能而变化件趋势裂来推辰测。对于垦出租交和直胞接经你营的史房地雅产，妇如写向字楼醒、宾死馆、唱商店侦、餐倒馆等习，可暂先预版测其碌租赁混或经啊营收崭益，炭再采侵用收王益法锁将该董收益些转化想为价增值。⑸开碑发成钓本、分管理矿费用围、销汇售税仆费在实萍际估胸价中胁估算栽开发妻成本猴、管赵理费外用、旦销售辅税