住宅楼工程交房前常见质量通病原因及防治措施

建筑工程质量管理培训

XX工程部

2015年12月20日

交房时质量通病防治3、方便项目工程人员开展工作。

2、使工程质量管理处于受控状态，杜绝不必要的纠纷和麻烦，提高公司开发住宅项目的口碑和品质。1、坚持“以客户为导向”、“以人为本”、“建设品牌项目”的原则

【目的及适用范围】：

3、方便项目工程人员开展工作。

提高交房环节客户对于房屋质量的满意度当前商品房交付所引发的纠纷日益突出，“交房危机”成为楼市中聚焦的热点，针对这一情况，大部分房地产公司均以积极态度应对，找出自身存在的问题。依据不同的物业形式和业主，提供了相应的交付形式。提倡人性化交房，尽量避免交房纠纷的发生，提高交房环节客户满意度。减少施工通病和工程质量问题。交房前后一些最常见质量通病简介与防治：一些常见的质量通病：客户能提出的观感质量问题：现浇板裂纹、墙面抹灰裂纹、抹灰脱落、阳角护角损坏、地面垫层空鼓、龟裂严重。门窗五金配件锁具损坏、变形，玻璃划伤、型材变形、纱扇损坏、下雨进水，防盗门漆面划痕、碰痕。外墙面污染、外窗框污染。窗口、墙面、房间不方正。现浇板裂纹现浇板裂纹产生原因一般由：1、砼质量问题（水灰比、外加剂）。2、现场养护。3、线管的影响。4、砼保护层厚度。5、板厚不符合设计要求。6、荷载问题（施工荷载和装修荷载）。7、拆模过早。8、施工偶然因素（振捣、砂浆）。9、冬季施工（冻害）。现浇板裂纹产生原因1、板浇筑厚度，小于设计厚度：（或者局部板厚不够）钻孔检查发现板厚不够：A直接开裂。B加载后产生裂纹。（1）前期施工时，钢模板。

（2）砌筑时，堆载过大、过于集中（砌块）

（3）交工后，堆载过大（水泥、砂子、瓷砖）

装修后，地面装饰层过厚，超载。例如：铺贴大理石板。2、板厚没问题，堆载问题小于200kg/㎡装修层过厚。3、顶板拆模过早，混凝土强度不够，下沉开裂，加载后（装修、使用），裂缝加大。一般为板中通长裂纹，贯通裂，垂直于板短方向（主受力方向）。现浇板裂纹产生原因4、钢筋、混凝土出现问题：钢筋质量不合格。钢筋绑扎根数少。砼出现质量问题，如：标号低。砼水泥安定性、外加剂出现问题。水灰比出现问题。养护不好，出现裂纹。砼振捣出现问题。未振捣。冲模砂浆未按要求直接倒到板面上。冬季施工砼入模温度不够。养护出现问题。夏季高温，暴晒。砼养护出现问题。5、钢筋保护层不够。（垫块）顺着钢筋裂纹、露筋。6、线管位置设置有问题。局部构造筋、抗裂加强筋未使用。7、砼后浇带、施工缝，处理不当，产生裂纹。8、浇筑时断电、断料。9、砼板模板支设的有问题，松动，浇筑初凝后局部下沉，开裂常见板面裂纹板面裂纹处理方法板面裂纹处理碳纤维布修复常见的板面处理

墙面抹灰裂纹、脱落、强度低等抹灰空鼓

抹灰开裂一般是由抹灰砂浆自身收缩引起的开裂，抹灰砂浆收缩主要包括化学收缩、干燥收缩、温度收缩及塑性收缩。这些收缩将在抹灰砂浆里产生拉应力，当拉应力超过抹灰砂浆的抗拉强度时就会出现裂纹。这就是为何要在抹灰时添加抗裂纤维、网格布或铁丝网的原因。常见抹灰空、裂问题抹灰空鼓、开裂易产生的部位在：砼基面，门窗过梁、剪力墙、梁柱砼与后砌墙交接处。墙面抹灰空鼓开裂的共性原因是：1、抹灰层的强度和密实度较差。2、墙面抹灰层之间往往存在着纯浆水泥层。3、砂浆强度过高。4、抹灰层过厚。5、天气原因，养护不到位。影响墙面抹灰密实度和粘接性的原因

1、墙面抹灰未按要求实行分道抹实。2、新拌砂浆放置时间过长，砂浆配合比不稳定等，从而影响砂浆的粘接强度。3、抹灰之前，没有对基层砼素面、墙面凹凸不平、孔洞之处做出基层处理，局部抹灰过厚。4、墙面未按要求钉钢网，或者钢网未张拉牢固，对砂浆产生回弹。5、砂浆的和易性、粘连性与施工开放时间难以满足施工要求。抹灰前准备工作基层处理，剔凿、拉毛抹灰前准备工作彻底清除基层表面的浮灰、油污、脱模剂、杂物等，并对松动的灰浆、砂浆不饱满的顶头缝进行修补，填塞密实，将墙面突出部分和舌头灰进行剔凿清理。对缺棱掉角、凹凸不平和是设备管线槽、洞等进行整修密实平顺。墙面基层处理修补、挂网、拉毛后砌秆墙缝容隙封前堵抗裂汉砂浆残面层辆处理抹面臭处理怖，网庭格布芹脱落严格勒按施侵工工你艺和往厂家令产品餐说明羞进行傲施工继。地暖裂回填踪蝶裂纹晃、空等鼓严授重裂纹敢严重庙的影峰响客泪户收胃房地暖俭回填锤砼裂叫纹产估生的丛原因龟裂场严重蛋产生晌原因葬：底蚕层隔盾热膜那、聚生苯板防的使春用，夸管上刃砼保费护层据厚度秒，砼撕强度蛇低，屑养护邪等。高端枣项目酱，特兄殊项舰目可盐考虑列使用使用痒地暖喊回填月专用罢网，2元/平米幅，有授利于辩固定粮地暖昏管，棕成品钳保护句好，水增强王地面房诚回填惨砼抗予裂强玩度，想抗裂坏，整野体性荒好，全使回奴填砼亭变形悟应力索得以陈分散坏，使虎地面迟产生备裂纹锁减少喉，有淘利于钩观感谷及交托房。听地暖末热效狠率更丹高。门窗画质量螺问题磕碰如、五瘦金件浸损坏耀、玻班璃划验痕、号纱扇锤损坏呢、框李扇变毯形、告打胶扫脱落壁、污励染、借漏水躬等。五金谋件损荒坏，腿成品辩保护成品裙保护密封纪胶成品坐保护扁，污腐染窗每框窗户存漏水窗框驳、扇锄变形玻璃视划痕抖，成花品保糠护防盗季门锁蛋具、片五金杯件损刺坏防盗拢门划屋漆难成浮品保雨护防盗帅门成迹品保缠护文归明施杯工防盗戚门安序装调基试合野格防盗油门框眨与土矿建缝侧隙处洞理防盗服门门稍框与值土建肃缝隙恐，不演美观荷、不轰防火截、不户牢固识、不狱利于灯妨盗乡丰。防盗勾门门替框与经土建樱缝隙悄，不脂美观肤、不瓣防火虽、不档牢固桌、不向利于目妨盗页。防盗坝门安债装土建估施工尤时，雄加上博门垛负，彻译底解齐决问扮题。锄各类涨门施河工队博参加揪土建兔