住宅项目销售总结报告

目录宏观市场动态1区域市场分析2销售情况分析3后期营销推广4宏观市场动态1宏观调控引导需求抵制过旺需求同时政府调控思路发生转变：从调控房价向调控住宅供应结构过度。调控思路住宅供应结构房价国家将更专注于政策性住房，特别是廉租房，保障中低收入人群的住房问题。同时政府调控思路发生转变：从调控房价向调控住宅供应结构过度。9月27日，央行对房地产信贷政策进行调整，将第二套住房房贷首付比例提高至四成以及提高利率首付提高北京退房人增多抑制投资型购房需求各大银行推出二套房贷细则信贷政策的调整，可能会使地产开发周期更长，导致供给进一步减少，刺激房价继续上扬短期：挤压需求泡沫长期：降低银行贷款风险金融新房贷政策影响金融央行三季度货币政策执行报告中预测，2007年中国GDP增长超过11%，全国居民消费价格(CPI)将达4.5%左右。住房抵押消费贷款增长快，违约风险已有抬头趋势。贸易顺差扩大，居民消费价格持续上涨，通货膨胀风险加大9月中旬到10月中旬，一手房、二手房成交量都出现了大幅下降，降幅达到了70%，倒退到了10年前市场刚起步时成交量月份北京新建商品住宅销量比9月份下降了20%左右，而二手房与9月份持平，但与往年同期交易量10％以上的增长相比，交易量其实是在下降。玺萌▪北京2007北京降幅20%深圳降幅70%（倒退至1999年同期成交量）广州降幅20%成都降幅40%房地产成交新房成交量下降≠房价下降今年10月份共签约4491套，同比减少1658套，降幅近3成；预期11月份可能比10月份更冷淡。一手房和二手房成交量均大幅下降。10月份成都楼市成交量比9月份下降了35.2%；同时，成都楼市10月二手房成交量也相比9月份下降了近40%。成交量受新房贷政策影响下降，消费者持币等待楼市拐点，但房价仍处于上升渠道，成交量短时间下降并不说明房价下跌区域市场分析2前三季度北京市场总体市场商品新开工面积下降20.7%,其中住宅下降17％商品现房销售面积下降30.6％，其中住宅下降37.4％商品期房销售面积下降9%,其中住宅下降15.5%房屋销售价格指数上涨1.6％与去年同期相比销售面积下跌但销售价格上涨

房地产开发投资增幅趋势图

单位：%前三季度，住宅完成投资630.5亿元，比去年同期增长17.4%，比上半年增速提高7.9个百分点。(来源：北京市统计局)商品住宅投资增幅回升，竞争压力加大北京房地产前三季度销售状况07年前三季度销售面积统计（单位：万平米）现房销售面积（同比）期房销售面积（同比）住宅非住宅住宅非住宅247.6（同比↓37.4%）95.5894.3（同比↓15.5%）168.3343.11062.61141.9（住宅）+263.8（非住宅）=1405.7商品房期、现房销售面积持续双降，降幅趋缓北京2007年期房网上签约情况日期期总套数总面积住套数住面积非套数非面积1月总计1157014747879555117388820153008992月总计6604966455472361153818813549173月总计1070413697368004102627727003434594月总计13285174105710629135632626563847315月总计1073512767098959111544917761612606月总计14752187550111833148365229193918497月总计16368203761513155159236532134452508月总计1432216668410488140468838342621969月总计15499186630711731490081376937622610月总计1550720379771254015360692967501908北京2007年期房网上签约情况期房中住宅与非住宅签约面积波动较大但总签约面积在十月份略有回升期房中住宅与非住宅签约套数波动较大但总套数在十月份与九月份基本持平北京2007年现房网上签约情况日期现总套数总面积住套数住面积非套数非面积1月总计3408490388230634929911021410892月总计15672318301049162815518690153月总计275537911418122658909431132244月总计3094506764182929376612652129985月总计3119388843184627847912731103646月总计2874469297179831078410761585137月总计3654513076228937857013651345068月总计5387720799364152781317461929869月总计35005467932361394564113915222910月总计351955007919923303381527219741北京2007年现房网上签约情况现房中住宅签约套数在第三季度不断下降但总套数在十月份与九月份基本持平金九银十不明显受政策影响购房人持观望态度10月份期房日均销售情况期房日均签约情况住宅日均签约情况套数(套）面积（平方米）套数(套）面积（平方米）2006年10月49059391437501672007年9月51762210411499692007年10月5006575242549551同去年10月份日均销售情况相比期房上涨住宅日均销售量与去年同期相比套数减少12套，面积减少616平方米与九月分相比销售套数增加14套，但面积却减少118平方米10月份住宅日均销售情况前三季度北京房地产价格情况五环六环四环三环14744126558529住宅期房均价四环路以内为14744元/平方米四至五环路为12655元/平方米五至六环路为8529元/平方米六环路以外为6079元/平方米房屋销售价格涨幅进一步扩大60791十月份均价15000元／平方米以上的项目最多、占比最高，达到25个210000－15000元／平方米的楼盘有17个38000－10000元／平方米与8000元／平方米以下，两者合计14个，占比两成余10月开盘均价继续攀高高价位产品入市多，低价位产品少目前市场为高价位市场10月入永市产管品类师型分致布10月份钻共计56个项滤目开抽盘普通锯住宅33个项链目，缝其中29个老扑项目狂后期撕开盘公寓乳虽然号仅有19个项显目开凯盘，妥但新梨增面气积56辛.9嘱6万平愿方米扰，与手普宅嘉持平绍，54栗04套本月早形成阻普通蜻住宅敞与公然寓项奏目供小应量欲上的洞齐头束并进带现象北京题商品蒜住宅巡寿预售子日均护套数兔变化恢走势草（单迁位：托套／保天）价格姜不断捎上涨并，签复约量迎不及创去年受政端策影故响的横人们防购房慌渐趋湖于理惭性化开发妇商对盒市场焦仍持聋乐观纲态度价格慢情况1－2月价肤格上材涨3－5月份情价格积变化凭不大离，但度有小看幅下青降5月份吗以来厌价格出处于滥稳步镰上升岔的状盐态销售乏情况年初劳以来灯销售杂就一绵直处笼于不恳温不驱火的垂状态旋，变床化幅毙度不费大，挥且一宝直低堆于去孤年的县日均须销售桶量未来金融市场走势不明房地产市场走势不明高房价下购房信心大减二次购房贷款的利息增加二次购房贷款的首付款增加消费者与投资者受影响出现敢销售遥大幅飘增加还的局蹈面微控乎其些微未来棚市场国将出恐现一敲定的平缓池期CBD、朝青、望京,成交量环比分别下降21%、15%、16%受到第二套房贷新政影响较大的人群购买两套以上住房的投资者比例大首次置业区域:的石景山、立水桥、刘家窑,成交量环比涨幅分别为15%、20%、18%首次置业的消费者地铁5号线开通房价相对较低几乎不受房贷新政策的影响投资客集中区域成交跌10%-20%首次置业区域成交量涨8%-20%置业乔区域浙变化土地干供应时间数量面积占全年百分比2007年1-9月42宗1000公顷63%2007年10-12月42宗600公顷37%2007年全年84宗1600公顷土地绣供应宅量加嫌大，我偏向弄保障挠性住兽房、伍郊区输趋势馆明显二手认房成使交量着上升玺萌担▪北测京20松07成交呢量（谱套）人群类型时期初次置业升级置业二次置业2006年三季度35%41%24%2007年三季度43%38%19%变化幅度↑8%↓3%↓5%北京各新房岂、二须手房20潜07年第报三季陵度成拳交量惯对比二手宋房各圈类型脊购房慕人群血占比退情况新建商品狼房二手铃房新房勺市场闯萎缩纱，二将手房率市场鲜膨胀销售情况分析3房源第一五次开愚盘推起出房蛋源1#、2#、4#销售均价18毅44跃0元/平米金额签约叛金额？？弹？销售箱情况集小结销售禽情况潮小结总计挪多少吃套，伤销售展多少景套，垒剩余珠多少厌套，求封存恩多少唤套，眠用饼搬图表桃示用饼该图表唇示，伶中广子信和批六部辱的签制约套夏数比遮例，斩金额脖比例应。一次覆性付捐款和台贷款球的比婆例忽饼怠图新客战户老螺客户密比例震饼较图成交摩渠道丑比例赏饼图来电烤来客菌分析警得出毒什么箱结论迎没季有推拖广誉没有烧客源日在没给有推叔广的仆前提骨下捞我们构光消得耗老辛客源竞销僻售情陷况卵并不亮是不蔑理想按照10：1的比城例计潜算售现在缓的销谷售情悲况是锹什么玺萌椅处于勉快速折发展胃道路职上旬我械们需岸要快安速回坏款伪那申么如简何实忍现快督速回访款旨再兆次开融盘淘势必斜要进房诚行推狭广活宾动送以保子证我站们快伞速回撞款的蓝目的玺萌烂▪北劣京20尼07外因政策起调整市场杏波动购房心理变化内因客源少推广少价格成长快现状分析目前丑面临垫的问矩题玺萌怎▪北知京20吼07不可文控不可焰控可控政策出因素市场本因素项目本体正因素ww浪w.做th泼em形eg杏al独le梯ry邻.c下om付款方式价格推广渠道客源积累销售害中遇也到的愿问题销售打中遇败到的百问题推广渠道目前齐项目今尚未翁开盘朝，处手于内别部认史购阶那段，微没有胃进行侵对外毫外推判广，后这导吹致了借客源伤相对圈较少拖，目蹦前我踩们的市营销瓣主要涛针对幼老客莫户资稻源，水但从壳目前必的销写售情糖况来住看，隆随着鞠第一阁次开密盘的百结束免，老趋客户激资源创已经助消耗著殆尽茧，销遣售速喷度逐腰渐趋衰缓。客源积累销售扛中遇致到的浙问题价格虽然我们目前的价格调整符合整体市场的走势，但从目前的销售反应来看，客户一时无法接受过快的价格成长。所以我们亟需新客源来冲淡，价格成长带来的不利因素。玺萌约▪北角京20放07付款方式项目办营销调思路根据破玺萌世战略城发展浮趋势芬，产宅业链质的壮凶大和帝版图双的扩街张，随必须食依靠逐大资自金量想的支乔持。快速钳营销碎，收慰回资种金，茶使资默金有变效的页滚动只，成虫为本误项目戚营销滑的关测键；如何烈