保亭某度假村前期策划报告

海南xx双大自驾度假村

前期策划报告2011年11月写在前面：

xx——一个山清水秀、风景秀丽、长夏无冬的海南中部明珠作为“中国民间文化艺术之乡”，近年在建设国际旅游岛的背景下融入了三亚大旅游圈，形成“蓝色旅游看三亚，绿色旅游看xx”的发展格局，崛起力度令人瞩目。七仙岭风景区——集奇峰、温泉、风情、田园、气候、森林为一体的绝佳诗意度假之地优美的原始生态风貌、浓郁的文化气息、丰富的旅游资源，为未来的发展留下了丰富的想象空间。双大自驾度假村项目——实力派公司在七仙岭风景区的扛鼎之作我们期待通过打造一个集自然生态、人文底蕴、城市活力于一体的高端度假复合社区，为xx平添一幅“品质居所+度假胜地”的诗意画卷！报告框架PART1市场概况PART2项目认知PART3案例借鉴PART4项目定位PART5营销策略PART6经济测算PART1市场概况xx房地产市场整体概况xx充当三亚后花园的角色，房地产正处于“起步→快速发展”阶段，未来发展前景看好。xx旅游资源丰富，土地资源充足，并以“雨林温泉、奇境xx”作为城市发展名片，立足于大三亚旅游圈的建设，融入大三亚的概念之中，充当三亚居住后花园的角色xx房地产正在“起步→快速发展”阶段，并分为三道镇、保城镇和七仙岭区域三大板块。三道镇由于有著名景区呀诺达的影响，离三亚市距离较近，旅游地产开发较为集中，但起步晚，体量小；保城镇范围内以住宅公寓开发为主；七仙岭由于占据稀缺资源，目前xx大规模的地产开发主要集中在该区域，并多以温泉、度假养生为主题，吸引外地客户。在海南国际旅游岛政策的契机下，xx凭借自身丰富的热带自然资源和特有的民俗文化，基础设施建设日益完善，尤其是对外交通的建设的完善，投资环境的日渐改善将继续吸引大量的投资开发商和置业者。年份销售面积（㎡）销售套数（套）销售均价元/㎡20089846111251610200913928817433941201026721924906042xx县商品房销售情况表xx房地产市场整体概况xx房地产整体市场正处于“起步→快速发展”阶段，近年投资建设、销售量价上升势头迅猛。xx房地产投资发展情况表年份施工面积（㎡）竣工面积（套）销售面积（㎡）2008206380761209846120093232871300191392882010415435188647267219由于七仙岭板块只有七仙瑶池自2010年开始销售，为此表格数据主要反映的是xx县其它板块房地产开发状况。七仙岭板块全面开发后，开发项目的投资起点、投资规模、产品档次、销售价格都会有很大的改变，xx房地产将会迎来新一轮发展。xx近期代表性楼盘xx近期代表性楼盘xx近期代表性楼盘中等容积率楼盘规划表现占面：22.7万平米容积率：1.5占面：20万平米容积率：1.6占面：180亩容积率：1.5物业类型丰富、规划手法多样化……建筑、园林多嫁接典型的风格，但产品风格不明显并趋于雷同……xx近期代表性楼盘大部分楼盘项目户型设计常规化，附加值不高……69M260M2118M2中小户型设计表现xx近期代表性楼盘近年来，xx已经逐渐出现了一些较大规模、较高品质的楼盘，产品的形态也趋于丰富化，总体市场的开发水平在不断提升，市场对于客户的争夺也将日益激烈。具体聚焦到占据稀缺资源的七仙岭板块，目前在售和待售楼盘均是以针对区域外客户为主的低密度度假休闲型物业。随着该片区地产的发展，未来该区域度假产品将分化为两条路线，一是纯高端路线，主要物业形态是大面积别墅产品，配备齐全的高档配套设施，以品质取胜，针对消费金字塔顶层人士；二是大众化路线，物业形态表现丰富，可从小面积集约公寓到大户经济型别墅，以价格取胜，针对数量众多的投资者和度假者。在竞争激烈的市场格局下，对于本项目而言，差异化的产品竞争路线将是有效占领市场份额和提升产品价值的不二选择，从总体布局、建筑、园林、户型等多维度展开对社区形象价值的打造，诠释全新的度假型社区生活模式和体验，通过“高端度假产品的形象价值+中高端度假产品的市场价格”，将项目打造成xx度假物业的新标杆和明星楼盘。

小结：PART2项目认知S优势W劣势项目所处区域具有良好旅游资源、较强的地方文化特色及历史文脉，具备开发度假产品的基础条件项目拥有良好的外部山景资源，基地环境幽静，符合目标客户对休闲度假环境的基本需求项目具有一定规模开发优势紧邻城市主干道，对外昭示性强开发商实力雄厚项目周边目前成熟度相对较低地势地形比较复杂，对规划设计及开发建设提出较高要求周边交通道路网线有待完善O机会T挑战xx旅游开发带来了良好的市场发展机会，特别是七仙岭温泉国家森林公园在国内已具有较强品牌号召力，利好于项目推广区域内针对度假需求的中小户型的产品设计仍存在着很大的提升空间，本项目推出可抢占市场先机地块的地形地势特点为打造项目更多特色提供了条件海口、三亚限购政策的实施推热了周边地产，xx也被越来越多的投资者所关注目前海南岛的滨海比山野更能吸引国内游客，外界来海南旅游主要认可阳光、大海和沙滩，市场培育及客户吸储需要一个过程区域内目前及未来供应度假项目众多，市场竞争激烈综合项目区位、景观、资源、规模、品牌等内在因素及外部市场环境，项目机会与挑战并存、优势大于劣势，具备发展优质度假物业潜质！项目SWOT分析中等容积率/中大规模/功能复合/山地资源丰富项目本体认识本项目是一个多元丰富、系统复合开发的项目，未来开发将是一个相对独立而又与周边区域密切联系的个体，其性质与目前周边在售楼盘极具差异。

结合项目内外部资源、容积率、市场条件等具体情况，为最大化挖掘基地优势，结合我司多年设计实践经验，建议本项目发展意向为“混合型社区”，由层差大即产品差异化较大的物业类型进行组合，相对于由层差小的物业类型进行组合的规划手法，更有效提升项目整体价值和综合竞争优势：最大程度地利用土地价值，低密度产品+高密度产品的价格>中密度产品的价格不同的人群及消费需求为整个社区带来了生命力可形成多元多样的社区空间，最大化实现景观等资源共享核心问题：在1.5的实际容积率下，如何更好地兑现地块价值，应当建立如何的社区意向？项目本体认识xx核心旅游板块强势山地资源·物业混合型·度假复合社区结合我司对项目本体的理解和建议，项目属性界定为：应对片区发展、周边现状，结合用地条件，项目将打造成为环境优美、内涵丰富的创新型度假产品，定义度假产品新标准！项目属性界定个性鲜明的开发主题前瞻的多元复合功能兼容的住区使用性质有机交融的景观建筑完善的经营设施配套多元开放的社区文化相对于一般意义的都市社区或旅游休闲地产，作为度假复合社区，本项目的主要特征在于：本项目将提供多种功能和丰富的体验，是一个生态化山地生活与休闲假日生活完美相结合的独特地区，将度假内化为一种基本生活态度，而仅仅是若干生活形式的复制和累加！项目特征描述PART3案例借鉴案例航选择筋标准浴：山地赶资源既型议∩混吉合型吗社区处∩芹成仿功旅贸游度麦假/休闲医度假财项目案例哄选择风：深圳湾万科苏东海顶岸、不三亚溉半山没半岛案例盯选取项目隙定位塑—休纺闲度拐假为思主的窜住宅泉社区万科顿东海券岸占判地面党积26态.8万平顺米，旋总建浙筑面家积21冰.5万平罢米，佳物业娃类型减由别诞墅、情多层夺、小聪高层挺组成超。开放瓜的组吐团在驱山谷黎中依套山就赠势，亚形成污自由榨生长助的叶罪脉状源的布渠局形枣态，蝇山谷稳建筑抛与山器脊景蛋观交蔬相辉墓映，众实现捉人工迎与自谨然的扶融和咱。万科舍东海灿岸案例构借鉴分区毫明确院，公妹建区火和住鲜宅区弓形成误各自沙特色丹，并怀利用荒公共册区域居形成持楼盘珍的主雄导空世间公建区住宅区万科源东海稠岸案例融借鉴万科寻东海杆岸案例叼借鉴最大欲限度捉利用趟原有烤地形鞠，尽量沈依照气原地代形规洲划依山受势从袍高到俘低排呜列独键立别公墅、踩联排溜别墅虽、多袜层、带小高冒层，蚀建筑桥高低喜错落欢有秩道路恋随地纸形建爹设，探联系慕每栋贴建筑以单努体建单筑朝告向性渔的最企优化诵为规司划主付导思习想万科岂东海俯岸案例叔借鉴注重跑景观哑的均君好性废，创边造与咸因借挪结合穿，使桑所有夸建筑墨最大战限度淡的拥销有景巩观遵照革使单锹体建刻筑朝术向性喉的最狐优化扒为规病划主王导思腾想高处宁建筑亚视野每宽广孤，最跨大限鱼度利继用面绕向远带处的偏海景低处爱视野撤局限寸，通达过高网质量暮的环款境的堵营造毛获取舟景观齿的均跌衡；原生骡山地艇之美充分笛利用原基地奥本身涝赋予稍的有揭利条缘瑞件及急景观涝要素踪蝶，结茄合地甚形，近与地鄙貌、更植被接相结旨合，叉充满阴自然未生机鱼，创诱造了乞多层南次的梦景观岩变化扣，并龙使建徒筑从舒视觉腐上产扁生建石于花秤园之络中、仪融入作环境摇之中进的感防觉度假饱氛围逃的极触力营满造整体誉的简盟约热确带风迫情，聚演绎政滨海肾度假折意象加勒殖比风阿情的岩商业自街，帅体现团度假其感觉类似洽海洋携产品泄的建墙筑小伪品来罚渲染豆海的缎气氛整体埋配套——加勒面比风侄情直勿街——霸2大会谢所——喂6大泳挡池——款2条私揪家登逆山道万科确东海彼岸案例俩借鉴私家订登山抓道2大会弯所项目富定位真—顶看级滨筝海旅岸游度瓣假社羊区项目椒位于冷三亚陷大东抢海，塔占地22谷70亩，雪建筑薪面积10很0万平宗米，枪容积援率1.授73，规耻划了虚包含挨高级病酒店蒙、顶冻级滨晶海商短业、绿海上旷娱乐争项目熄、高装级住止宅等获多种固产品削，同过时设崭小区煮独立逝生活妇设施葱及商横业配奔套，追形成鹅一个现大规多模，瘦多业子态，武独立怕完整婚的滨墨海城擦镇。项目删地处技三亚汇旅游木胜地浸，拥大有不工可复周制的获海湾刊、山损景和哈高尔矛夫景比观资情源，集充分障发挥袋利用浩资源势优势今，将耍目标胖客户摧锁定扮高端悬度假乐人群输。半山贫半岛案例薄借鉴半山爹半岛案例结借鉴各期篮产品滑都因脚土地禁禀性喂而各棒具特壤色：文“双论海湾陈区”露罕见雕海景户，“疫鹿回荣头湾嫁区”翠静瞻讨南山类，隔“东注海湾猴区”早坡度定观海朴，而界“中联央海盏景大斑道”疑则位缝于项巾目中话央核利心区烟域，屋将商窝业街虽、中尽央花慌园、橡双海卧湾观到海复叛合成绕不可壳比拟显的半鉴岛“腹滨海泄生活右核心轰”。赵西临毕高尔僵夫球刚场，18洞国脉际标委准果分岭景济观尽偷收眼币底，搏北眺版鹿回已头湾服，南钥接小忧东海围，有范着绝溜佳的培双海乡丰湾观帐海角朽度。分期燥清晰防，各甘具鲜障明特吗色和睁卖点合理兆建筑肚规划淹布局赤和板图式楼麻设计墙，使向得每疮户公突寓楼阴享有叠山、苗海双勇景或洽者双辅海湾均景观半山亏半岛案例减借鉴合理蛙排布腾，山敌海两痕景最贼大化不同拢建筑参形态喘按照兔从海霜到山野从低梁到高作进行街排布半山斥半岛案例航借鉴合理些排布夸，山淹海两弹景最找大化半山絮半岛案例统借鉴与山顺海环全境融酸合的拥建筑磨设计建筑春充分猫考虑腰当地斩气候叉条件骨，注硬重通钻风，崖敞亮景，采腥光，团空气塞的对膝流公寓集设计滔抛弃滑了传讲统的烈“单虑元式似”的语做法叶，而晚是给园每层断住户叙一条戴宽通粒廊，套提供朋更多全的休述闲度乱假交宇流平丘台建筑丑外立衫面简猫洁，焰除了踪蝶应有发的梁胖柱支滤撑系直统之旧外，背剩余赴全部测由可员开启仪与闭雀合的沾门窗饶系统金所组游成，溉兼顾谱了安匹全、嫌美观腔、遮蚀阳、穴通风扔四重袍功效整体旋配套——为业画主的雁打造抹专属40锣00亩休乎闲养静生山渣谷“壮琦园境”包含努精品牲温泉sp脊a会馆眨、大努自然血瑜伽照场、昏林间建咖啡恒、临愚湖垂创钓等引进激宝岛糊台湾括优越匠的有尖机农纠业技名术和乔管理爆，开猫辟一孔处健鹿康无愁污染醋的有回机农拥场。——滨海迹高尔唱夫球酷场、册六星日级酒妹店、晌高级沸游艇抽会、刷国际珠潜水忆俱乐矿部等半山揪半岛案例仍借鉴案例叔借鉴——关于滚山地需度假础产品皆的规匹划山地帜度假忙产品项项目重在容设计驾创造娱性的氏发挥，最大探程度撒地发浅掘、杨利用凭并展奇现项帅目潜面在的亦自然严条件书等资躺源，在购原生就态景甩观场尊所中慎尽可兆能予膨以提接升为线新生忆态的苗境界薯，同驳时设炊计强调控个性税、创育新性颜，以有鲜明午的主克题引浇领和厚指导查设计，力减求打舞造差国异化斤特色笔产品筛以区假别于洽同类起产品臭，并辱使得洞使用耗者拥熟有独刻特的字感受览进而丹享有水体验勤和感徐悟，竭体现死设计卧带来搬的附肝加值甩，让欲度假被地产鸽项目刷更具慢吸引盖力。——关于屯混合宣型社疮区的脚布局疮形式混合求型住密宅社到区的蹈布局歌形式舰主要花分为丸线性拴围合洁、组控团围南合、睡组团绑分区跪等几表种模衣式，虾其表此现结披果是翼综合语了多魂种因键素，德但根潜据我柳司多验年设辆计实是践经桑验，巡寿结合顿市场塑众多声成功娇案例捷来看姥，该晓类社半区中采用绞线性赶围合争及组雷团围洽合的涉相对抓更多而较险少采纠用组励团分虑区的胀布局更形式链。主要要原滥因在弄于围始合式川布局证具有赏以下里优势宋：1）相对罢低端知产品血成为织高端达产品夫的外勺部屏竿障，有意效提削升后石者的虹综合市素质博及竞上争力壮；2）社位区整筒体感改强，霞通过略与相韵对高他端产震品的内“共别聚”大，满足蝴相对蒜低端踩产品地置业仿者心示理需前求；3）采痕用围而合式匆布局帅，较高嫁密度强产品海的景坛观、虚视野枪、通陆风采搂光等凯也能崇得到农更好污的保求证。小结成功犯案例读设计落价值熟体系PA颜RT筹4项目糖定位项目扒整体瞎定位原生渔态的蜘功能乞复合勾型山坐地度救假示隶范区原生择态亲近荒自然绳、生诸态体坏验、辜严格见的环锦境保泡护可持证续：阴规划援放眼想长远脂发展去城岂市化述：与抛城市制完全擦不一恳样的鲜度假窄体验功能扇复合综合东满足尊游客厦对假设期的救复合园要求倡导奴全新旺的游抽客体商验舒适溪性、涝高品贪质山地蛮度假山地纤资源母的最暑佳利奏用山地例主题着的产想品和赢活动山地障原生纠态生哲活的着多角粘度诠塞释七仙尝岭一惯号七仙柜峰景项目鹊案名廉建议本项透目临以近七企仙岭枝风景计区周冻围，销占据挽着得充天独蹲厚的滔地理宗位置启优势贯，从壤最简盗单也敌是最医直接浊的方赴向思真考案返名，棕引入指“七忆仙”钥利于渣传播抖与推翅广，凶同时速给人慈最直罢接的轧区域弊认同捏感。虽然桃同区农域内猾已有经其他编项目翻采用掩此种歉起名埋方式君，如察“七京仙瑶广池”坊、“遭七仙唯伴月客”等科，但肥“七助仙岭即一号章”与罢其相萍比具陷有大田气、水辨识蹈度高针的明绳显优肥势；谊“七库仙峰紧景”搞谐音享于“价七仙雪风景架”，勺也体过现出忘项目演的高芝起点机建设扁和项旁目不烘凡风也度。方向沉一：拳紧扣浴“七乌仙岭永风景盏区”青青招世界山语疮城项目蛇案名翻建议方向摩二：医无需肺直接隔关联摊“七貌仙岭执风景战区”男，包吸容性埋强、佩寓意除美好充分午体现捐项目登的体哭验度爸假资枝源和门原始厘生态谦特性寓意识深刻窃，予辈人无旺限遐迈想琅琅绪上口漫、易症于传鞋播与抹推广原山逼亲水·四季哭度假项目缝形象飘定位功能哑定位亲地写宽景抄洋房创新侨设计繁，打债造高捞品质各的生煌态亲眯地宽给景洋特房，黑提升猴项目耳整体馆档次芬定位精装锐山景争公寓依托迈整体何项目腥品质封和优谨越的犹原生特态资惊源及缎景观个性额汽车冤旅馆赋予死汽车脊旅馆嘱强烈计的个筹性化测主题风情离山地史街町与地塘势有税机融牧合打核造风叶情商列业领沃域欢乐辫宿营容天地将汽挣车宿比营区强有机皱融合眨入社誓区，乏并成跨为景嚷观的罚重要冲组成双核撑主题判会所打造医配套狡设施顶完善伶并具来有独继特魅误力的壤双会腹所PA道RT语5营销姨策略目标吧理解实现今品牌罚与价鼓值的梨双赢高价磁高速旨销售贯，实笋现利距润最瓣大化树立曾产品蚂、企撒业的醋品牌然与影底响力推广废战略实施肝多层禾次、付多平萍台的钥推广宰模式产业柱互动亚、体春验营沙销山地俩自行当车邀相请赛CS野战沿邀请咽赛推广挤战略推广绪战略立足已节点铅、活跨动营匆销森林绞音乐吃节温泉浴文化逼旅游挑节风情傲嘉年刚华推广丽战略立体阔传播霜、圈孕层营狼销名流筒精英劣项目布发布揭会游客袋的深董度挖盼掘经营淘战略分时堪度假肉模式共管算经营骑模式实施秧多样末化经糕营模拳式，砖有效烫促进声销售个人窜将住杰宅反已租给啦管理术公司不的经蚁营模往式，类介于窗传统竹物业汽管理袍与酒伪店管弄理之趣间，澡可为折每年鸣只有思几天恩度假觉需求晕的业码主提筛供酒容店式骗管理记度假葬地产利的服舱务，兆也可久为愿抽意长毕期居纱住在拼度假蕉地的舌业主柔提供慰普通朝物业羞管理宏服务建议侨本项平目以焦部分猎低层御产品志先行占，因说其开丛发周劣期短蜻，可债先发拖售、沾早回陕笼资达金，央保证境后续载开发更，同雾时树师立起晶品牌冠形象忽与项肌目势污能，拦随后脸开发醒推售抹小高该层，辟此时唐项目亲价值否已经做打动且客户剧，价乳格可队借势羊而发午、水疗到渠疯成、岔扶摇摊直上织，最吸好的座地块器留待曾最后税开发牧最优纸质的杨产品状，既系是巩卧固项浙目品午牌形惕象更傍是进吉一步猾实现律物业