假日风景项目交付验房交底报告

5月-231中粮万科假日风景项目

北五塔、CPT集中交付验房交底假日风景项目客户关系组2008年12月26日5月-232目录

一、验房原则二、综述篇三、建筑、园林四、设备篇五、管理篇六、统一说辞（设计、使用问题、业主易提问题的）5月-233一、验房原则5月-234

验房原则

一、态度轻松对待客户，有激情，态度谦和、诚恳。公司利益为重，不主动提及质量缺陷或者设计缺陷。灵活机动，避免给客户狡辩嫌疑。没有把握的事不说、少说为宜，避免含混不清的答复，对于不清楚的事情要及时与现场相关部门人员沟通，不可随意承诺。例如：“没问题，这个事您交给我吧”5月-235我们是代表万科公司为客户履行房屋交付验收工作的人员。验房员要求着装统一，干净整洁，注意个人卫生；工作精神饱满、充满自信、面带微笑，对客户亲切、友好、诚恳；言行举止大方、得体，坐立行走姿态自然、端庄；工作中做到走路轻、说话慢、操作稳，讲究方法，条理清晰。

验房原则

二、基本要求5月-236验房原则三、原则首问负责制：对业主提出的各类问题应负责询问各部门及时回复。全权接待原则：从接待到离开，所遇到的各类事情建议都由接待人员给予考虑。主动引导验房，强调优势，突出特点记录客户问题后离场前复述一遍，避免信息遗漏，同时使客户感到受尊重。待房屋所有项验收完毕后，关好户内所有门窗、截门、电源，并将配电箱内所有电源关闭。5月-237验房引导辞1、自我介绍：“您好，我们是万科物业×××，很高兴为您服务，接下来由我带将为您进行房屋验收工作。”2、告知客户由于接待能力有限，验房时间控制在40分钟以内。3、保持主动与客户沟通、注意服务礼仪。例如：单元门禁、信报箱位置介绍，客户先上电梯原则等。四、自我介绍及服务礼仪5月-238验房引导（户内）路线五、户内引领路线5月-239二、综述篇5月-2310项目简介

规划设计及建筑施工图设计：北京市建筑设计研究院（简称BIAD）建筑单体立面设计：北京市墨臣建筑设计事务所景观设计：中国建筑设计研究院园林景观所

承建商：江苏中兴建设有限公司监理：北京日日豪监理工程有限公司5月-2311项目概况小区总建筑面积：约50万平米住宅建筑面积：约35万平米（C地块17.5万，其中住宅约13.6万平米）占地面积：22.65万平米总户数：其中C地块住宅1255户、loft135户，此次具备参观条件住宅276户、loft135户，合计411户。容积率：1.94小区绿化率：30%建筑形态（C地块）北五塔地上最高15层、CPT地上最高9层，地下1层住宅层高：北五塔层高2.8米

CPT层高5.3米5月-2312楼、房号排列单元号：自东向西排列为1单元、2单元……房号：从电梯轿箱出来后，右侧（东边）01房、左侧（西边）02房现场已贴门牌标识5月-2313结构形式北五塔——现浇混凝土剪力墙结构

CPT-1——现浇混凝土框架剪力墙结构隔墙为陶粒混凝土砌块及灰砂砖5月-2314小区示意图C-2#C-4#C-7#C-8#C-14#C-9#C-3#C-5#C-15#C-18#C-16#C-6#C-17#

假日风景项目C区呈较规则的长方形，整体规划是3排行列式小高层住宅和东西侧多层建筑的围合方式，形成了8个大的院落空间。C-12#C-13#C-10#C-1#C-11#CPT#红色部分为此次开放范围蓝色部分为已经交付范围5月-2315三、建筑、园林篇5月-2316园林

设计定位北京中粮•万科假日风景项目位于丰台区西奥体育中心及丰台现代制造业中心之间，对应客户群的年龄层次较为年轻，且场地的自然条件较紫台空间更为开敞，空间更富于变化性。因此，我们将景观设计的风格定位为高品质的现代中式风格的自然风景园。5月-2317园林设计理念：自然风景+现代+中式大树，坡地，流水，自然石……

节奏，空间，同建筑联系……

唯美，细节，竹……5月-2318外立面低层部分为石材，高层部分为仿砖涂料5月-2319屋面做法屋面从下至上做法：1、结构层钢筋混凝土屋面板。2、保温层挤塑板60厚。3、陶粒混凝土找坡。4、防水采用3+3东方雨虹SBS卷材防水。5、最上部为细石砼保护层，局部上人部位贴面砖。5月踏-2巴320单元培门单元穗门设蛙可视倒对讲天门禁汤系统5月策-2钟321信报落箱位置号设置莲在单蛾元门忧内5月码-2努322户门户门变：上栋海轩士源钢温质门和，满仙足防穗火要铺求门槛:不锈盯钢材狱质，钓用途拘为防眠火要店求5月楚-2顽323塑钢缠窗（永北五冠塔住注宅）塑钢纯窗厂元商：华欧鹏型材络：LG彩色赞塑钢纱扇站：平卷开窗弱为固筑定纱葡窗，滤上悬邮窗为仙隐形罩纱窗5月疗-2业324铝合射金窗锋（CP师T-浴1）铝合订金窗夕厂商奖：东汁方顺魂达纱扇邻：折约叠纱计窗5月稍-2复325四、摩设备来篇5月赶-2痕326单元减公共告电梯电梯省品牌雀：“赞通力笋”无申机房霉电梯为了狐防止豪电梯街噪音贡，紧挽邻居杜室处少在电科梯井未墙上锣采取衣了降身噪处喂理。5月课-2老327水表冷水笨表采联用湿咳式旋裕翼机做械表,中水冠表为邮卡表桌，设往于电螺梯间杨管井渣内5月掠-2脑328给水穴管给水释管：下采用女给水PP狭R(无规年共聚肯聚丙岔烯)管材5月这-2馒329排水牛管地上椒（室竟内）瞧排水距管材侮采用UP斥VC塑料约管地下乌排水宣管材劝采用扁柔性陵铸铁健排水馆管,管外意壁做撕防结砌露保测温.5月遇-2埋330燃气伐表燃气思表采跑用卡拜式燃普气表5月耗-2编331地板摆采暖户内影除卫进生间份采用动散热下器采鸦暖外叉均采锁用低伤温热自水地驱板辐风射采樱暖方吓式，棋管材盟为“伟星残牌”PE殖RT管材”.5月掌-2怨332散热陡器卫生舒间散弯热器尽采用躬品牌询为“鼻太阳浑花”览的散帝热器5月泉-2访333温控江器北五薪塔每尝户设兄置了晌温控旨器，鞭位置扭在厨粥房进买门处萍。卫生问间散炸热片望设控践制阀泻。设置掏温控略器并偷不是关目前圣可以疏分户恋计量荷收费基，目挥的是带为了筹满足守国家酷提倡趋节能规环保怀。同丽时，汁满足燥将来厚政府炭相关氏部门辉出台护热表句计费粘政策话后进孤行实颤施。5月继-2炉334灯具灯具效：普志通灯装泡（个无保午修）5月把-2佩335电器套面板西蒙嫌开关5月甘-2限336插座空调插插座大：采谅用单妄项三抛孔带台开关勿插座职，25配0V药16客A，引剩导客完户按遭此参牢数选字配空放调5月胁-2寄337弱电怒柜普天敲弱电六箱电视串：歌熟华有肥线宽带贯：网汤通北银京公导司5月仆-2载338安防蜓系统浑（一纵）可视歉对讲旧：显斜示屏出为黑逗白显呆示器小区扶设安写防和载周界快红外喜系统5月炭-2化339安防升系统妥（二堤）紧急暮报警/安全般按钮姐（手动蜘报警）5月危-2芹340安防挂系统羊（三瓦）紧急败报警/红外秒幕帘（最增底层凯住宅忽均设法置，资例如CP氏T1默#、北沙五塔1#为3层，揭北五抢塔10匆#、11仇#、12幅#、13累#、均叮为二村层）5月坚-2朝341五、投管理让篇5月先-2先342物业政服务县单位鹿及收辫费标罗准物业刑服务伟公司踢：北京钟万科川物业陵服务剃有限搂公司物业与费收镇费标浩准：高层辫：2.武6元/月/平方障米；CP拳T1：2.前6元/月/平方夺米；商业僻：3.问5元/月/平方正米；5月孤-2愈343六、茂共性乡丰问题吩及统粮一说寒辞5月雕-2炭344统一均说辞序号要点具体内容备注1室内问题维修、售后服务、保修期“两书”尤其是质量保证书，开发商责任，万科良好的售后服务体系现场设置有客户关系中心，办公室设置在1#楼西侧二层。北京统一报修电话：65850101。2室内电器、设备设施保修期对讲厂家提供保修《销售合同》中、《质量保证书》中明确约定3检查口排水管井安装有检查口，禁止私自拆改，物业有相应管理规定有过多起惨痛教训5月姥-2妙345统一圈说辞序号要点具体内容备注4门窗卡位死、刮扇强调可调整，可修复，卡位有助于封闭窗户有气密性、水密性、抗风压性，窗扇紧，有助于气密性和水密性。5楼间距、采光符合标准，严格按照规范设计强调间距符合，不提日照时间标准6面对客户带来的专业人员这种情况普遍。与客户带来的专业人员的对接，避免冲突，强调是好事，可以方便沟通，闲谈专业范围内其他情况认可对方话语中对我方有利之处，求同存异，目标为圆满验房。5月候-2霜346统一洞说辞序号要点具体内容备注7客户的额外要求类似要求换锁芯等。打消客户疑虑，提供的产品就是如此，如果客户想更换可以请客服提供资源信息，但需要客户与厂家私下联系，万科不介入。提醒客户可能收取一定费用8记录单的回收现场设专人（看房协调岗）回收。9沟通技巧1.参与客户对家具摆放，装饰和未来生活的设想。2.避免在一个地方逗留、对一个问题纠缠，不要被业主话题扯远；3.填单子以自己人填写，尽量不要一项一项的填写4、不得承诺“一周内问题回复、这件事交给我您放心”等说辞。我们不说万科是质量最好的公司，我们只说万科是最负责任的公司。5月裙-2忆347统一链说辞序号要点具体内容备注10契税征收标准2006年北京市地税局公布《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》享受优惠政策普通住房标准即应同时满足以下三个条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套建筑面积在140（含）平方米以下；3、实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。按照国家2008年11月24日发布的《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均价格的通知》在同时满足原来的三个条件基础上，四环至五环之间总价低于165万的普通住宅，在3%税率基础上减办征收契税。非普通住宅按照正常标准收取契税。实测面积在90平米以下的，第一次购房，可以享受1%的税率。征收部门地税局，如客户一次性付款，且不委托办证，办理入住时可不缴纳此项费用，否则均需在入住前缴纳完毕。由于开发商无法核定客户是否符合此税率，所以客户执行到地税部门缴纳，以地税部门核对为准。5月澡-2美348统一拜说辞序号要点具体内容备注11公共维修基金（住宅专项维修资金）交存标准根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号），现就我市住宅专项维修资金的交存标准通知如下：2008年2月1日起签订商品住宅买卖合同（包括其他转让协议，以下同）的，首期住宅专项维修资金的交存标准如下：多层（六层及六层以下）为100元/建筑平方米；高层（六层以上）为200元/建筑平方米。

该项费用征收部门为小区办（北京市居住小区管理办公室），业主应当在办理房屋入住手续前交存首期住宅专项维修资金，具体时间应当在商品住宅买卖合同中明确约定。

5月扣-2页349打压役闭水惠问题始问题投诉舟内容野：交付发当天艳卫生盟间防盼水和技给水封管道堆如何宝验收订；统一塌说辞贱：在客悄户入咳住后幕，装盛修前撇物业瞎统一叨安排鼠闭水浪打压哨试验衬并请鲜客户治签字娘确认晚。5月默-2汪350加装瓶燃气难热水腰器问懂题投诉系内容艘：前期宝客户挨有加庆装热伯水器吨需求违，但牺外墙将没有煮开强等排孔子，希问望在效厨房选阳台剧墙面报统一屿开孔踩，安故排燃瘦气热惰水器脑强排猾管。统一椅说辞惨：很抱烤歉，共我们箱不提领供此苏项服忠务。5月暗-2扒351供暖够协议气费用区收取跑问题投诉喇内容:供暖幸协议吐中地驱暖分滋户计寺量：30弄/平米奴，合允同上饺写得哪比较蒙模糊匪“按搁分户阿计量闲设计胖”统一为说辞血：万科互设计吵并安抱装了高供热劈燕分户拆计量搁表，援兑现饺了销昨售承冰诺，高具备景了供闹热分百户范计量墓条件腔。只六要政俗府相计关部仙门出羡台热脆表计眼费政锄策和炉计价鸽标准乞，万惠科可病及时臭根据孩客户谈需要暖协调猾专业祝供热躁公司蹲按照补政策锈计量年和取胖费。5月缘瑞-2功352户型朋图显呢示空卖调机握位与知现场牺不一况致问连题北五奖塔中1#、10、13阅#楼，B2、B2反户泳型次嫂卧空致调机炭位现星场分狗别在仓西侧随和东钩侧，倍合同炒附图伙表示偏分别留为东扩侧和广西侧锣，现功场与慨合同午附图却不符响，共程涉及36户。统一施说辞鸽：不坏主动我向客闪户介欠绍。闭实际洪不会供影响满客户讯安装膀使用耻。合同澡附图熊空调亏位置实际辞空调窝位置5月煎-2车353户门浸品质后低\防盗肚功能知问题客户猫反映污户门润材质艇较差凡。统一验说辞堂：目前刘房屋辰的入盯户门欠与样例板间姻及合铃同交姻房标阴准一掉致，挑户门竞具备贺上下川通锁柱，同络时从纺小区晌安防婚角度可引导投客户搜。5月勇-2烈354入户绢门开粗启易侍撞墙棒问题投诉哪内容扯：考虑蒸入户但门开开启撞萌墙，船建议驱安装末门吸台防止浇撞墙父或采窑取其磨他措指施。统一加说辞绪：入户释门会愈统一长加装伸门碰葛。5月赴-2睬355房屋孙净高易低/高度磁不一季问题统一虏说辞盗：层高株为2.霜8米，挤中间黎包含瓜结构有楼板俱层、巨地采针暖管槐道层若及地叉面保哄温隔丝式热层胜、天翼花装壮饰面迹层等错。因此俭，以央上做偷法占起据一为定的丸空间由于头房屋斗各个郑房间赤开间齐、进新深不症同，粒导致针楼板仿的厚舅度设绕计不盖一致唤，因吵此会尤出现伐净高第不一陕。5月蚊-2良356客厅摧内出蒙现四烛个灯远位作抛用分略别是帽什么窜？1243统一脑说辞裳：1号灯众位设开计为侍玄关梳灯2号灯赖位设累计为偿餐厅循灯3号灯愚位设桶计为投备用葛灯口齐例如萍筒灯4号灯陆位设该计为织客厅骗灯位5月球-2尚357厨房巧、卫约生间电墙面夜拉毛跌问题投诉郊问题救：厨房炭、卫哗生间愚墙面特拉毛仁处理怕与合云同约洪定不接一致订。合同兵约定斑：墙面璃：水坦泥砂显浆毛符面，黎预留模装修元面层明。统一竹说辞裹：墙帮面做学法为棒水泥烘胶浆言扫毛侵，满税足质围量验妇收标累准，配可直侧接贴两砖。5月肿-2毛358燃气真管道屯影响锐问题厨房债靠窗登处燃苏气管江位置筹影响包面积锡，要死求将恰管道地贴墙。统一垮说辞灭：燃气磨管道度到墙叮体的丘距离较符合圣规范悼要求洪，不戴能进役行更效改。5月备-2蒜359厨房论无热克水管捎问题客户冶反映旬厨房冷未设静置热停水管忠，非屑常不印方便蔑，要纷求加耐装热贝水管屑。统一卖说辞降：首先全项目解本身面不具床备24小时药热水漠，另旋按照丑原设劣计厨愚房考概虑预巩留厨氧宝位营置，时加装责后可堵以满撞足热筐水需材求。5月讯-2惕360顶板访不平赞，房齿间四逆角高排度不不一致客户科反映蜓房间胳内出沙现顶预板不袋平，废房间颈四角益高度晃不一昆致现韵象。统一求说辞口：针袄对出迟现房休间四蹄角不杨平，衣误差骨值超奖出施体工误醋差要搭求的内进限行整亮改。5月毙-2席361北向擦卧室弃无网导络、素有线柜电视既接口瓣问题统一魄说辞有：此处巧与原浓设计哈一致遗，且基购房露合同艰中交玩房标笔准对巨网络改及有条线电铃视的摔位置伏已经尊作了杂描述翠，如咐需加泽装端努口引拢导在浆装修仁过程茄中解优决。5月括-2战362主卫惑处灯却位设牛计统一绢说辞刘：此处奔灯位绩主要锁考虑姿放置眉衣柜刷后照铃明。抬若客连户不梁将衣午柜按址原设渐计位颈置摆口放，养灯位概调整鼻需装陵修自萍行解摊决。5月衫-2句363边单限元主铜卫排胃水管稠高度辩最低礼点低轮于窗熟上沿张，影耐响装声修。统一紫说辞距：客签户可村在装酷修时笑进行甘将吊色顶靠昌窗处查做窗洞帘盒台处理拳。5月湾-2借364卫生全间内项出现熄两个旅灯位统一蹈说辞嗓：其中蚕一个吧为照紧明灯呢位，盯另一舱个为擦浴霸衡、排兄风扇疼等备谜用电夕源位5月滤-2话365卫生遍间地妹面与待卧室堪地面丛无高偷差（益标高仿）问史题客户吃反映远卫生践间内栗高度特与卧陡室高集度高程差过洒低，泉如果酿按卫烦生间千内预厦留地匠漏高拦度装吓修完胆，很斩有可殖能卫娘生间旋地面皆高于既卧室手地面弃，要兵求解响决。统一构说辞钱：首先牙规范广中对省此没鹿有明类确规畏定，箭另外墙在装边修时险一般商门口咐下方绍会安纲装过吉门石顿，能完够形阻成有贪效挡增水高堡度。5月君-2冠366主/次卫辫热水嫁不能晋连通矛问题客户笨反映置主次阿卫热丝式水管个不相吹通，坡对今轿后很遭不方镰便，黎需加相装两仍个热嫩水器塌，要任求接围通两环个卫扰生间斧热水膨管。统一申说辞赵：按照喉原设荒计考盼虑主融卫、陷次卫盖分别纽奉安装欠电热旅水器插。如物需要夸连通戚引导究在装且修过益程中要自行上解决洞。5月絮-2究3671#、10莫#、13蜘#边单泻元次站卫窗哭户尺尚寸相饶对较优窄，父估计段玻璃胶净宽非度在15晌CM左右虏。统一青说辞恋：此处词设计浅是丰琴富外校立面俗效果.5月遍-2渗368平开超窗向督内开仓启问战题统一剩说辞逃：根据《住宅帽建筑座门窗端应用敢技术休规范》，高校层平喘开窗系不宜建外开幸。5月川-2歇369室内日栏杆统一备说辞汉：规范殖要求校，必通须加手装栏餐杆，所如拆撤除只床能业泛主装杂修时平自行柔解决创。5月固-2清370塑钢卷窗品挪质低当及施芹工质固量差此问题投诉弟内容旦：客户构反映善塑钢途窗、铺纱窗铅品质掘低，胜材质尊及施卖工粗驱糙，桑要求免更换满铝合柏金窗笼。统一瓜说辞比：塑钢狮窗户趁的质肢量是倍符合认规范笼且已拆做过拳水密闷性、祥气密拣性等础试验云，采第用塑桶钢窗野是考霉虑符透合当刃前国揪家提深出的写节能队环保泉政策涂导向徒，此膝外窗拍户与乖样板许间及携购房蛋合同条交房爽标准育中是事相符亮的，召针对渡个别外窗户吩存在摘的安沉装质语量问电题可找以进节行维青修。隐形渐纱窗爆的优灰点：邀外表忌美观处大方凳，缺次点是类非专核业人尽员不耐易拆叛装，路很难务清洗负，容业易出父现故尊障，扇经常淡需要戴维修拘。固定网纱窗滥的优摇点：同密封颈性好陵，防泳蚊虫肃功能圆好，盘拆装供相对慎简便其，容僻易清性洗，顽基本篮无故甘障；拴缺点骂是：摄固定即纱窗聪的外第观不昆够美肌观时誓尚。5月唇-2婶3712层、3层厨乘房窗柿户外志两侧仿有外揪挂石造材，灶户型浊图没椅有，最影响蔬采光秒。统一包说辞随：此处床设计说是丰盆富外铃立面史效果傻，室度内采援光符崭合设凯计规横范要庆求。5月荡-2写372主卧哪门口瞒墙有湖空的偷感觉统一骗说辞指：为了揉降低圣电梯怨噪音裕，在洋电梯传井墙报上采爆取了葱降噪余处理家。5月妇-2卵373顶层峰厨房词外侧招有消然防通前道，参存在羽安全岛隐患扯。统一熔说辞述：此处叙为消登防通惰道，雷平时丈锁定版，只淘在紧公急情作况时工开启道使用拍。同庭时安昼全员罚加强冈巡视兰。5月涉-2镜374部分14层厨笼房内简有管敌道统一慢说辞堆：雨水昼管可腰在装敞修时耽进行耻吊顶稿、装驰饰处提