北京亚洲花园项目可行性报告

︱北京亚洲花园项目可行性报告︱

<项目报告>目录

第一部分土地市场和供求状况第二部分工人体育场片区市场现状第三部分住宅市场消费分析第四部分地块分析第五部分目标客源分析第六部分项目定位第七部分项目可行性分析项目综述第八部分昊阁全程服务内容1、地块位置本项目地块位于北京市东城区东二环东侧，工体北路南侧，紧临港澳中心、亚洲大酒店、富华大厦及美惠大厦；场地东至新中街路，南至王家园规划路，西至东二环辅路，北至工体北路。综述2、地块现状目前地块尚未完全动迁完毕，呈“凸”字形，用地较为方正。项目用地南侧为解放初期建设的危旧平房，约占用地面积的三分之一，多数房屋年久失修，私搭乱建现象非常严重，存在安全隐患；北侧为六、七层普通居住住宅，基本为70—80年代所建，建筑密度高，缺乏绿化。

综述3、项目经济技术指标综述总用地面积：4.43公顷建设用地：3.68公顷代征道路用地：0.75公顷规划建筑面积：260000平方米容积率：4.5建筑密度：25%用地性质：居住建筑控制高度:60米建筑控制层数：20层绿化率：30%车位：1500个目前本项目已进入实质性的项目论证阶段。主要以通过收购转让方项目公司的股权同时收购土地的形式，来进行市场运作。综述通过对北京土地市场、房产市场的深入调研，以及对工体板块房地产各类住宅、酒店式公寓的综合分析、本项目地块的优劣势分析、各项经济技术指标、北京消费市场的分析，并结合北京房地产未来一二年发展趋势，通过对本项目的市场定位、产品定位、成本测算，将本项目定位为为高端精装修公寓住宅及酒店式公寓为一体的，具有高尚居住品质，具有一流物业服务，投资与自住皆宜的市场接受度较高的产品，以走产品差异化的市场定位路线来区隔北京房地产市场，以保证项目的顺利进行。通过对项目原方案的修正，通过对项目的投资测算，若总投入控制在26.5亿元左右，建设周期控制在30个月左右，总项目销售金额在31.5亿元左右，本项目具有较强的可操作性，因此，综合评估本项目可行。

综述第一部分土地市场和供求状况

北京市国土局公布2006年度的土地供应计划，今年土地供应总量和去年保持一致，为6500公顷。其中，住宅土地供应有所下降，由去年的1750公顷下降到今年的1600公顷。经济适用房用地由去年的200公顷增加到今年的300公顷。1、土地供应市场

土地供应计划显示，有限的住宅土地供应将优先支持中小户型普通住房用地供应，同时，将限制高档住宅商品房土地供应。

北京的房价今年1、2月份仍以17.5%的速度在增长,政府试图通过土地“闸门”来调整楼市供应结构，进而影响整体房价。1、土地供应市场

1、土地供应市场來自中国最大的资料库下载

去年出台了房产新政对北京的房产直接影响到了土地供应和项目入市，发展商“持地观望”,购房者“持币观望”，政府缩减土地供应，项目入市量降低，2006年的北京房势出现集中供应现象，主要集中在住宅。1、土地供应市场●今年的土地供应结构调整及去年的土地供应缺口，是政府想通过土地供应的调整来“挤压”开发商手中的存量用地尽快形成有效市场供应；●由于去年的土地缩减，开发商仍在等待有效供应，今年的土地供应如果完成的话，今后两年将会集中放量。●高质量土地缺乏，传统高档区域的土地稀缺。●开发商持地观望，推迟入市，2006年集中入市，8大城区占80%。1、土地供应市场

2005年1月至今年3月北京土地交易总共53宗，但其中位于东城区及朝阳区的仅有6宗，土地面积约184733平米，规划建筑面积：293640平米。

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况

本案周边除今年年初高价拍出工体北路的地块外，其他基本没有地块可以与本案地段相比拟，该地块以5.1亿元的高价成交，楼面土地价格为12655元/平方米。

一说明本区域总体市场看好，发展商对市场充满信心。二说明本案还有上升空间，无论对发展商还是客户都是利好消息。且该地块启动预计尚有时日，与本案竞争的可能性不大。

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况

可以看出，本案在区域市场竞争上不存在很大的压力，在区域范围内本案的唯一性非常明确。

3、2005年北京市房地产市场运行状况

据北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委的发布北京市2005年房地产市场运行情况报告显示：

3、2005年北京市房地产市场运行状况■住宅用地供应情况

2005年，全市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米。其中，出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地295公顷，规划建筑面积517万平方米。

3、2005年北京市房地产市场运行状况■住宅施工、新开工情况

2005年，全市商品住宅施工面积为7283.4万平方米，比上年增长7.8％，高于04年1.4个百分点；商品住宅新开工面积1983.2万平方米，下降10.1％。3、悄20授05盒年北莫京市临房地叮产市框场运叼行状适况■住司宅供伪销情海况20充05柳年，帅全市罚住宅娱买卖劝成交您40允79摧.2子万平纹方米削，同杨比下侧降4胞.1显％。愿其中愤，商阶品住路宅现演房买品卖成油交1艳21盛4.转7万岛平方尊米，圣比上创年增狐长2炕0.猎2％辟；商摔品住对宅期切房预验售成雕交2参15勉2万握平方膝米，鄙比上芒年下止降1剂8.果7％夹；存运量住渔房买怜卖成裁交7料12侮.5雪万平匀方米急，比椒上年抬增长逼19傻.9骡％3、卡20犬05诵年北指京市惹房地岛产市裁场运妹行状裂况3、投20葱05界年北起京市瘦房地味产市拥场运袄行状胀况■住问房成催交面胜积情使况20患05乘年，狼全市网预售粱的商恐品住琴宅中失，以砍成交毁套数染统计延，商孤品住至宅单浸套建蛾筑面规积主要远集中祝在8矿0－旨14咬0平丹方米财，占处商品古住宅喷成交胳总套芦数的框48匀％。3、滴20悄05哥年北孟京市减房地啦产市梯场运沾行状遣况■住饼房价驴格情削况商品玩住宅警期房致预售沸价格垂。2泼00树5年通，全行市商夫品住起宅期板房预头售平烫均价优格6羊72用5元沿/平析方米危，比五上年致上涨奶了1狗08航3元月/平揭方米右，涨兵幅为夫19寻.2谢％；承其中竟普通绳商品娇住宅榨67溪21汉元/康平方凝米，属比上杰年增工长1垮0.柄9％昨。3、捡20队05历年北秒京市飘房地确产市吓场运忙行状嫂况小结附：去年坊上半蝇年继育续受弊到宏黎观调坛控的乌影响兰，成竿交量幅持续楚下挫拿，但备到8湾月份弓以后穗交易冶量逐拖渐上督升，连且房也价依仪然上价涨，愉但总股体成佣交量牙比2仔00捉4年蚂略低藏；这是旅由于衔北京松本地放购房抄者和未大量熟外地拳在京引购房售置业棚需求沾并没那有下捧降，核北京费住宅祥市场乞的需顾求量喊依然董强劲裕。4、无20滥05陈年9辆月至敌今房病地产派成交效走势◆商兽品房屑成交熄走势旱（住见宅+鸟写字注楼+上商业断）4、膛20柴05育年9光月至木今房处地产捷成交赤走势◆商添品房境成交狱走势谈（住耻宅+让写字迷楼+交商业孩）4、米20朵05神年9筒月至撕今房预地产沙成交工走势◆住乖宅商踩品房个成交槽走势4、婚20持05土年9垦月至丧今房伸地产蜂成交曾走势◆住早宅商涌品房废成交泰走势4、课20苦05晨年9原月至宋今房女地产坟成交膝走势◆住该宅商丽品房恢成交进各区井分布4、巾20殿05黄年9禁月至碌今房是地产扶成交督走势小结删：1、筐从上煮图可躁以看景出北裳京住她宅市居场依梅然是警消化棵量的肥主力蹄产品贞，占疏到总伍成交落量的铅90责%左拴右。2、靠今年未年初要交易蚀量有劈燕所下腰降，绍是因尾为房粒产传唯统的郑销售台淡季妥，3成月份蓄交易秃开始典上升缓。3、络交易材量以这市区少为主乖，分谷布量舟朝阳僵略高污。4、衣20蜂05深年9掉月至企今房片地产叙成交朝走势北京找20盐05丝式年成鄙交量望有所对下降棕，是赛客户耗需求蒜受宏镰观调蓝控的科影响检有所旦抑制席，希挠望房难价有裁所下翼降，但大锐量的眠自住析刚性她需求糕，又匹决定怒了他哭们不张会等转太长乓的时论间，倚经过董20两05毅年的江观望剩，抑肯制的弊需求其被大料量积喜累，刮20富06反年部气分人吼群的嘴需求本被释扭放，这也供使2科00英6年迁的成棚交量宴逐渐行回升宣，由坐于宏庸观调庙控的收延续暑影响古性，宗预计劝20光06杯年不祖会再滩出现钳像2拆00扩2—北20屡04仇年那扯样大那的年业增长绍幅度理。第二残部分工人倾体育焰场片撑区市棋场现屑状一、痛工人朋体育陪场片积区房杏地产坐市场宁供应具情况工人雅体育箩场片龟区属躬于东瓜二环胆成熟合商圈兄，商糠业、成写字漆楼、砌住宅缠各种厦产品演混合犯的综筝合性朋成熟兄区域秒，南绩临C挺BD蜻中央茄商务生区，愚北临类东直既门交软通枢伸纽。月目前垫周边伪写字木楼供慨应量踩较大寸，以絮中央怕商务巧区为添主，挑住宅缺多为墨去年呈的老俗盘的便后期饺产品煎在销克售，津有少喇量新族盘，荐市场捞环境叔较好大，供熔销两浑旺。一、塔工人拼体育章场片戴区房网地产妹市场蹈供应门情况区域内正龙在销差售的写字炭楼有：南亮新仓叹国际书大厦贪、新斯保利株大厦枕、第缎五广跟场、辰幸福舍村；欢中央旗商务艳区销治售的糊写字甜楼有喉：S冶OH础O尚魄都、要万通及中心倡、北任京国仁际中稿心、徒财富煮中心初、光息华国射际、德朝外秤SO耳HO胃等。正在阻销售住宅业有：海是晟名际苑、朵新城乞国际迎、富呢力爱玩丁堡抛、工达体3示号、盾优唐削、N肯ag番a上霞院、虎当代掏MO搏MA宴、9茅号公押寓、仿维多茶利亚肿花园蚁、北况京G鬼OL吵F公侍寓等染，总唐体产救品档潮次较赚高，瘦全部困为精染装修爸房，青大户羽型居们多，另部分宜楼盘耕全配械置。二、僵个案令分析1、奔海晟扒名苑茫（5块期）开据发棒商书：北京中市海揭晟房说地产榴开发涌有限骑公司位侧置：东城泥区东拔直门谜外大凶街乙闪36飘号建筑贩形态扔：板塔荡结合产品坚类型气：住宅徐、小端户型县公寓提（精梅装修今厨卫吹家电副，全掩配置叹）建筑柳面积圈：总建郑筑面彼积：京21使万平貌方米扒，5已期公俘寓：扇约：桑5万心平米奖左右主力挣面积张：住宅纵90烦、1娱30蔽平米殖、公奶寓：户45租、权73末平米平软均符价：整盘贯14住50批0元像/平更米（友目前销在售纠均价脚18俯00查0元洋/平胶米）销细售济率：整盘胡90壮%开盘去日期螺：5期待公寓遣：2贸00池5.甲9物业碗管理莫：仲量暖联行二、低个案备分析综述摩：该案爱与本物案地贺段相炊近，目但交丈通及都周边铅小环扇境较仔差，墓在区块域内圆属于鸣较为棉具有零代表隔性的识高档旋住宅挺，1武期到时4期孙已经胳入主当，且雷已成引为周违边外苹籍人狱士的肚租房麦热点企，况5期放开盘狱后也决受到旦市场技的追鼻捧，舒总共俗50举0多音套公礼寓在务一月太内预岁定3境00毙多户影，小户食型、仿精装想修、授全配顺置、炊80攻00物平米长会所左、全客方位眠物业帜管理绵、全谁球租象赁服增务、腐是其帮卖点鞋。二、肠个案秆分析2、镰工体健3号开名发响商：北京蝴市世拆纪中疫基房周地产泻开发徐有限懂公司位樱置破：朝阳坟区工前体西宰路3博号建筑省形态来：塔楼产品草类型醉：办公槐、小横户型锡公寓漠（精摸装修薄不含压家具毁）建筑淘面积墙：63秀00钥0平掏方米主力披面积握：公寓愿：6训6-劝10病4平旱米平均均架价：公寓拦17竖00悄0元誓/平识米销急售间率盲：办公悟（整酸栋已巨售）埋公寓火：5会0%开盘纸日期黑：公寓厕：2室00土5.那10物业壁管理免：戴德对梁行之（顾贺问）二、急个案经分析综述宪：该案预紧邻笔工体蹄，地却段较输好，裳交通眉商圈优成熟呜，但该缝案以证写字耳楼和倒商业密群房证为主休，缺妖乏内厨部环酒境，垫绿化沈几乎侨没有弊，塔闲楼结楚构，示公寓歪南侧赶面对设写字绳楼，侮采光般有影歼响，胶50翻%户蚕型朝激北，哄销售敲并不由理想殃。二、优个案恼分析3、邪当代榨MO丘MA开附发杀商只：当代杰置业位窗置：东直评门迎更宾国免道北施侧建筑党形态馆：塔楼产品衬类型标：住宅雾、商嚼业（满精装名修）建筑自面积坏：22宋万平嚼米尼住罪宅1症3.包5万毙平方罚米，商业屋8.梅5万摘平方岛米主力财面积怕：13滤0-码-3娱00平赶均竖价：整盘骨16暗00绍0元违/平答米（借目前四对外拉均价树19坡00看0元耍/平有米）销沃售第率：不详开盘尝日期帝：20伸05犬.4轿一期绣开盘洁，2块00干6.胸1二弃期二、盒个案怕分析综述批：该案去由美滑国著松名建迟筑设渗计师德斯蒂哀芬.粒霍尔陆担当厦设计浑，空保中连换廊、晴屋顶训花园跌、水俘上影良院、鞠五星奇酒店惨、恒秤温恒寇湿系荒统，闷与万酿国城味构成过了一启个大晴型居爬住区祥。该案艘由于摆产品镰建筑未形态群缺乏斯住宅廊概念键，装翼修风侵格单术一，搜开盘横情况致不理彻想。但连讯廊式闲的“缩慧空中倘会所稠”、征恒温庸恒湿柿系统删是该扑案较讨为突织出的驻卖点菠。二、盾个案眉分析4、邪新城植.国隔际开图发嗽商背：北京怖万置献房地秧产开颂发有教限公遮司位坝置：北京留朝阳顶区朝谢外大颗街6剥号建筑擦形态躲：板楼产品斧类型乖：住宅崖（精节装修绝）建筑雀面积弱：32揉万平球方米主力百面积鄙：90胸、1窄20佳、1屋40测、2西80露、3娘00平觉均只价：整盘风17搏00建0元并/平则米（引四期盲预计趁均价培19描00凝0元形/平矮米)销模售准率：整盘娱70墓%开盘常日期盛：一期警20阴02啊-0咽6、盆二期影20产03感年1嫌0月咽、三搏期2城00币5年躬03枪月、刘4期他尚未先开盘物业约管理宾：第一握太平闷戴维出斯二、糊个案仿分析综述转：该案鱼为中顶央商翠务区酿具有竞代表喂性的旷纯住漠宅小偏区，合1、当2期懒已入邪住，陆3期缩慧开盘价均价秋18勤00轨0左坟右已座全部库售罄名，四洪期尚雅未开渗盘，该案性位于机商务解区中挡心位象置，前周边激密集警的办使公为超他提疏供了隶优质遗客源上，丰劣富多野样的乔房型枝也为淡不同上类型随的客披户提浩供挑焦选，为该案裤为板桂式结酿构、他社区铜环境罚良好回，物堤业服籍务等断提升扭了产但品形室象，乒这些岭成为宋其市居场热曾销的季重要由因素稠。二、方个案破分析5、访维多铁利亚杂花园近公寓开疯发睛商渐：北京油正旭茎晶典垃房地遥产开挺发有围限公跳司位苗置：朝阳话区朝炼阳公垦园西菜里南申区1炭5号建筑幕形态烧：板式炮庭院盯围合产品烈类型藏：住宅抹（精惕装修风、厨柔卫）建筑鱼面积遗：48罗00滤0平翁方米主力稀面积戏：13闹0、别15镇3、岂22遗3、婆25李2平来均冶价：整盘饱15民00利0元立/平登米（党目前受在售庄均价贫18窑00摔0元监/平衔米）销角售资率：40饮%开盘身日期套：20疮04饼.9物业角管理端：中信施物业尤管理摊公司二、份个案朽分析综述宇：该案冲建筑滴外型庸独特轮，波笑浪形磁围合遗建筑杰，现御代简银约风梳格，唉院内呼设花拜园，腔顶层尤建阶扫梯形鸽屋顶沸花园姻，室迷内精越装修哨，但忘有朝艘北户课型，范朝南抗部分瓣均价司21竟00兔0元索左右揉，去年搏开盘青以来宰，销致售并撕不理裂想，债主要退是由密于中啦国传气统居剖住概愁念不车接受晌、户敢型偏养大、胸对视麻情况麻严重燥、回毅音现宽象等音所造树成。二、痕个案文分析6、存幸福棕村开俱发刃商址：北京舅天鸿肠集团宿公司位梯置：东城孩东直粱门外墙新东守路两见侧基地额面积置：98奶00叮0平贤方米建筑售形态滨：板楼农，内骡复式产品堤类型委：公寓骡、写允字楼击、商虫业（吵毛坯妇）建筑侧面积拼：55代00蹄00匙平方高米主力嫂面积道：办公称：6安00宁-1发00骂0，分公寓枕：2莫00号-4另00平文均皂价：写字坑楼、径公寓苏：1告40圾00辩元/谦平米净（毛其坯）销末售可率：1期详在售泛，2寺、3痛期待椒建，懂1期宫商业械销售循完毕负，公拢寓2宇0%文，写缺字楼净50节%开盘说日期在：20偶05筒.8二、忌个案徐分析综述肠：该案芹由于错产品掘定位夺混乱琴，面描积过尾大，膀销售苏策略写出现毛偏差托，导仆致项府目上话市后论除商侦业外余，其阅他产魔品滞必销。二、士个案练分析小结怎：由此扇可见职：户央型结鲜构合付理的巾项目个在市掉场反思映良爸好，搁那些思户型必偏大霸，总惩价偏霞高的鲁项目愉市场否销售宝不甚填理想妄。二、衣个案席分析目前移北京椅住宅危市场继消化洒以自图住为胖主，雀很多断项目愚虽占畜据黄估金地收段，排但脱齐离了膛客户拾实际科需求汁，定释位过企高、父总价躁过高拣、户叮型面葵积不恩合理位是通汤病；所以沃在本谦案规尊划过咬程中隙，产销品可针以高屈起点膏，高递规划滩，以豆符合却工体济板块栗的黄芬金地堤段，凳提升烘产品胖附加为值，绑但户煌型设脉计需印做到帽符合跑市场爬需求烤，合圾理的嫂面积板，合虫理的滩得房哈率，轧合理画的户糕型配执比。第三宽部分住宅弯市场膊消费郑分析三、青住宅膛市场片消费追分析1、奔调查怀购房扁计划从右提图表土可看生出，宜本次辉调查旅所取玩得的尖调查燥样本幻玉大部豪分为酒以上觉所说良的住何宅市横场的誉现实征购买沫者与逆潜在辟购买戏者。问90舞.9相%的臣调查重者表女示他骆们将镰会在修三年厚内买杨房，百其中芳70探.5闲%的立人表朴示只述要有牙适合因的房姻子，掀他们药就会摊选择侍购买移。另叼有9烛.1畜%的负调查眨者已痕经购岭买属栽于自街己的价住宅镇。图表代1爬调查卸对象任购房暑计划机分布询图三、前住宅胃市场沸消费焰分析2、伤消费皮者购锣房动克机从调队查所棍取得逮的数誉据看晒，大杨多数莲消费挥者选捉择购驾买住血房是趋出于升自住特的考幕虑。搏只有热26烛.2者%和识7.辟1%耐的调四查者幼购买涉住房指出于折投资骄与二唐次置鸣业的杯目的歼。以毯上数哲据反渴映出鄙北京梨地区绵现有络个人嗓住房阿保有棒量还矩不是黎太高臣，住治宅市厘场将侧有很落大的笋发展鸡空间墨。图表么2旨调查色样本连的购棒房动任机三、痒住宅避市场候消费蚊分析3、怖消费农者购军房区优域选茅择对于摔北京抚城区离来说幅，消挖费者愈在选案择购题买住莲宅时司，更垫倾向饺于选极择东衣区与寸北区达的住牧宅项武目。全（详券见下煌图）梳而相泛同品盈质的卵住宅凶项目谜，东辈区和墨北区亭住宅遮相对跑要比腊西区钥和南岂区更裁具有搜竞争胁优势淋。图表散3圾消费馒者购缓房区职域选勤择三、若住宅夺市场落消费光分析4、昌消费宣者购蛾房选弃择位帝置消费皇者在简选购结住房记时，栗76般.7资%的允消费灰者将它首先略选择念三、踩四环晴之间雁的住顾宅项姓目；驶16嫂.3锅%的亿消费宿者将赴会首坐先选荒择位甩置在互四、委五环竭之间苏的住访宅项绳目。砌另有疼4.起7%后和2量.3织%的完消费润者的置首选正位置腥为二桌、三县环之旧间和起二环免以内坟。从虫消费砌者选蚊择的竹人数宵看，赢三、液四环拼之间良的住涨宅项复目将殊更受狂消费场者的谨青睐摧。图表啊4漂消费幼者购更房选秒择位腔置三、躲住宅惰市场农消费黄分析5、产消费著者购古房产碍品选饰择消费杂者在邻选择赢购买度住宅米时，滤对板翼楼更哀具有较明显算的倾桥向性烦。5糖9.羞1%援的消辞费者亿在选匀择购救买住修宅时棵，会庄选择鉴购买京板楼叙，2浊5.皮9%乖的消忌费者变持只紫看设福计而桑持无乡丰所谓般的态皇度；许另有旬11稠.4熟%的券消费恢者在详选择遥购买丙住宅墙时会增首先巨选择酿高层窃住宅刑。图表匙5壮消费枯者购算房产郑品选蠢择三、京住宅著市场拘消费粒分析6、稿消费嫩者购赔房选订择户票型从消期费者辣选择趁购房占的户符型看斗，目员前住碗宅市津场的芦主打插户型带应为拐两居延或者胁三居遣，7盯0.炼5%绵的消梦费者俭购房糖时，赞将会著选择谢购买苍三居拘，另易有2最0.耽5%呆的消界费者爱将会才选择蹄购买谅两居寻；选碎择购丘买四亏居或草一居抵的消赔费者洲只占常调查妄样本户总体朋的6神.8掩%和都2.海3%档。图表最六申消费嘱者购霉房选夜择户闹型分竿布图三、元住宅古市场序消费映分析7、佳消费暗者购怀房选脂择面将积从下骆图所刃示数弄据可席看出挎，消减费者匪购房赵面积螺选择恒主要行集中菜在1或20上—1淹60溪平方垄米之免间。绞相对胆来说链，购夜买面怖积在乳10荐0平着方米邪以下域或1凉80侦平方惭米以土上的跪消费量者还短处于纷少数向。今坚后相登当长粮的一撑段时街间内塑，1美20膊—1岁60程平方广米的桐中等者面积领住房壮将成告为住化宅市蒙场的会主流圆。图表狂7败消费促者选艘择购址房面年积分掠布图三、隶住宅汤市场捞消费咳分析8、告消费徐者购退买户荷型与粘面积孤交互毁分析消费屿者在亭购买刷两居没住宅围时，役12陶0—绍14践0平货方米再的住鸟宅面猛积会召成为堆他们堵的第骑一选描择。唇消费萍者在隆购买钞三居绕时，端将会齿首要纹选择母的面发积为环14论0—哪16认0平拔方米告。但郑从所末取得坦的数成据看竞，面爱积为搞12雅0—般14帝0平俗方米两与面蛾积为锯18罗0—屡20硬0平联方米液的三园居将秤成为窄三居踢住宅钞市场歉的有豪效补屿充。图表遍8注消费及购买宴户型牙与面双积交个互分避析图三、到住宅蝴市场勉消费长分析9、勿消费老者购酸房选风择条况件消费继者在清选择抓购房章时的累主要黄条件到为本属地区芳生活刷是否辆方便脸，其伤次为慎物业纪所在职位置没的交所通、傍环境左、物箩业本扁身的勒管理旷水平口。因燥此一叉个住疲宅项耍目是悟否能义够成邮功销安售主队要因拳素不万在于曾物业肤本身坏所处咐地理鼻位置汗的好章坏，舞而是坝在于盗物业常本身歇是否鲁具有税完善狂的生谦活配邀套服壶务设匀施。匠随着火住宅薄消费猎市场悠的成恳熟，蛇越来斧越多振的购注买者柄开始恢关注立住宅但自身妇的景摇观规滨划与众投资咸潜力劣空间兽。图表霸9渠消费贸者购秆房选接择条反件第四债部分地康块煌分种析大环炮境：本案很属于切东城北区的薄保利配商圈起，是欧北京煌传统即的成返熟商秃业区始，南兄向靠允近政末府规摩划的尊中央吧CB忌D商药务区澡，北脾侧为渣东直垮门商绞圈，冻是北丑京较轮大的弓交通填枢纽渴站，司东直暗门也惕是市装区至轻首都穿机场饮的必折经之淋路，筐东临敏三里粒屯酒怒吧街迎，朝略阳公城园，丑农展呀馆，馋北京丹各大等使馆电区也预分布馒在项理目周阴围。1、厌环境拨分析小环县境：目前死本案流所处笛区域夕的保喝利商轿圈是粘北京押较为愁繁华喂的传烤统商异业集技中区励，是智中央款商务春区的摊延伸婆出的杰泛C垮BD摧区，苗是集舟中了乘写字农楼，岸酒店洗，商辨业，只高档命住宅眯的综铅合区滩域，评有北厌京市毒最著厅名的韵工人夸体育奏馆、死工人煌体育胞场、较保利纷大厦樱、保聚利电粒影院桐、保于利大荡酒店绣、新命保利哈大厦报、港拉澳中陡心等闸。本项难目交铜通便通利，叙周边蔑已形庸成高遭尚办恐公及顾居住映的人象文环劣境。秒同时项，政箭府在惜内城时区改勤造上妖的大群力支逆持，摔为该边项目剩开发摆提供欣了前较提条章件。1、乘环境趟分析--椒--谎项目纠优势另分析徐(S饭)S1区：本案周具有晓较强盲的地查段优第势，快位于境北京尺东城厌区商埋业繁勤华区个域，宫客户锈群对摘该区毅域商梳业氛迅围已献形成蹄比较索深刻钱印象奶，因括此容乎易让仁客户桨群对柴本项桐目的陆优势姐投资霉前景阶产生织共鸣垂。S2城：本案习位于驶东二孤环，桃工体浓北路姜，出缸行交说通便警捷。S3蜡：周边稠多为金高档掏酒店搞和高贤档住箱宅区国，租肃售两抗旺，储为市励场前敌景打宪下良舍好基党础。S4迎：地块菜整齐笑，对幸规划册设计雹较为挽有利糠。2、叔项目掏SW牲OT紫分析--峡--烤项目峡劣势舒分析割(W耗)W1落：地块始面积苍不大壶，环竞境设比计和晋整体消形象基较难德出彩耕。W2料：地块穴位于芽亚洲捷大酒非店、济新中可大厦相南侧拿，他厌们的杏高度脆对本值案的引对外葛形象推及视宫角有恒一定信影响我。W3怨：周边帅没有核大型瘦绿化划景观挪。2、呢项目昆SW杰OT油分析项目谜劣势游化解功:针对顺我项闷目的都可能椅面临尼的劣染势，类建议户在实细际推项广过耻程中音应当格从以转下一订些方社面着岩手：一方颂面强胸调：◆城乏市中隶心，席无法怀复制口的唯相一性◆工铃体高差尚住研宅、腰投资嚼自住柴皆宜狂的市起场形跳象。另一狭方面膊强调妖：◆都觉市稀贿有的冻地段妨，深扰厚的锄人文富底蕴难，身颤份的浊标志◆具挪有都丙市魅境力的投生活婆观2、蚀项目布SW存OT私分析--辨--驴地块得机会彩分析魂（O飞）O1校：近年悲来北乘京住挤宅需姐求一骑直是监市场啊销售反去化摧的主现要部宴分，计刚性字需求洋的不为断交裂替存皱在，野为本申案带崖来市垮场契誉机。O2谊：周边蔬的中抚央商去务区歌、使牢馆区尤、方询便的使交通铁、市兔中心光繁华陪地段进为本指案带拦来较脖高的咱客源袋层属陪性和其将来训高端物的租禁赁市织场，慈使本犬案的复市场膝的受再众范什围扩恐大。O3赞：本案匹周边界多为还老盘遗的后候期产爷品，皱预计扶将在袖1年洞内消诱化完兰毕，善预计乞不会炭有新吧的较错大供嫂应量狠再与头本案其竞争莲。O4逐：城市灾中心红的稀今有地角段，勉不可虾再生贡性，纤为中卷心土滴地提报供升吗值前子景；2、馅项目绑SW矮OT勾分析--禽--根项目突威胁牲分析余(T渴)T1烟：政策控威胁腔，北零京其素特殊协的地义理位亭置和闲政治雷环境完决定残了它衔在政脂策执鱼行中箱的特施殊性虫，近线几年乞来在谦国家蔬宏观怒政策淹调控蹈下，追北京缸先后袜几次名加大惊整顿期土地帜利用锡的调昆控力点度。北京的市政已府也办在房莲地产卧的政骨策调封整上乔加大诸了监叙管力偶度，狼随着遍北京奇房地众产的事高速显发展并，政艺府对殃于北部京房赵地产服的宏轧观调梁控，撇具有则不可裕预见罪性，乳中央漠政府乓对于锣金融纽奉方面睁的政碍策及丈宏观书调控川也将摇给北乎京的熄房地位产市旦场及烘本项炸目带捎来很寻多不张确定郑因素窝。2、押项目绒SW乘OT丘分析威胁