国内某大型房地产公司成本控制要点

房地产企业成本管理软件二○○四年四月十八日主要内容成本管理软件开发的背景软件开发前基础工作和制度的完善软件使用后的成本管理现状和前景成本管理软件开发的背景从1999年开始，万科各分公司先后把“审算部”更名为“成本管理部”，对工程造价专业人员提出了更高的要求：单纯的建安费用控制加强成本的计划性——目标成本管理制度项目全成本控制利润是多少——不准确项目间成本——不可比基础资料管理——不统一成本管理软件开发的背景2000年万科集团成本管理的状况土地成本开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费园区管网工程费园林环境建设费配套设施费开发间接费1、统一成本科目的设置主体造价园区造价楼面地价费用及资金成本软件开发前基础工作及制度的完善建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。几个基本成本概念责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为2、责任成本管理3、加强目标成本管理管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)

目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果（见动态成本构成）。基本概念：管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库实施过程新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析目标成本形成动态成本控制4、加强作业过程管理项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理总目标通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位房地产成本作业过程：软件开发前基础工作及制度的完善新项目发展成本控制控制要点：稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本需求文件：《新项目发展可行性评审体系》

软件开发前基础工作及制度的完善成本数据库系统：成本指标数据项目成本数据材料设备数据——是万科集团的成本数据平台，是新项目估算和结算分析的重要参考依据。分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间的同类指标进行比较分析。记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目间的同类产品指标进行比较分析。记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算和部品设计时参考。设计阶段的成本控制控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原则：经济合理性最大。需求文件：

《规划设计工作流程与评审制度》

软件开发前基础工作及制度的完善设计成本控制70%的成本由设计阶段确定建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本设计阶段的主要经济指标容积率建筑占地面积单方钢筯含量单方砼含量窗地比建筑周长面积比……招标成本控制控制要点：获取竞争性低价成本尽量采用工程量清单方式集中采购控制原则：全面招标原则合理低价中标原则透明公正原则

需求文件：《工程及材料招标管理办法》

软件开发前基础工作及制度的完善工程拉量清披单招鼻标的脱优点降低给职业漠风险，对楼成本吸人员划的个努人水盐平的骑依赖甲性降州低；提高姜工作悉效率，尤未其是柏能大肺大缩荐短结烦算核煎对时创间；便于坟成本内数据分积累牛，建裂立成榴本数吼据库备：工程屑总价无准确驰；有更爬合理暗的时贼间办认开工决手续亭；发自现设妈计失性误，螺减少祥变更及时垫评估过出造视价咨碍询公复司的阻工作背质量合同活签约抛阶段扬的成捧本控碗制控制超要点抓：合同赵谈判缺（慎轧选）合同铜审批控制芳原则即：合法至性原扔则、悼合同屈书原第则、镰事前窄签订原则炉、招裁标原狼则、衰利益遣明晰钟原则需求哥文件列：《工罢程合蛋同管碍理办拴法》《合圆同分谈类编跃号规功则》软件扯开发联前基打础工拜作及顶制度冈的完齐善合同鸭的主却要经蜜济条毅款合同售造价猛：总价影合同睡、单盯价合辣同、敲费率毒合同付款斩进度悬：按月富付款先、按嫂形象朝进度鹅付款总包冬管理夸配合结费：2%采购惨保管散费：1.榜5～盟3%退(其底中采读购7湿0%晕、保忘管3唇0%侍）保修约金：3～遭5%材料鱼供应描方式衡：甲供蜘、甲递控乙蚀供、沸乙供变更敞与签私证：按合睛同单育价、唤按定映额下注浮竣工节验收距与结谋算：结算锣方法框、核源对时冒间要饺求等……合同尊签约暂阶段香的成口本控蓬制软件跑开发煮前基荒础工业作及维制度符的完贿善工程侨类合续同共角分六秩类，障相应德编号嗽按下池列括腰号中山汉字宜表示脉。土地怪合同帅（土责地）牲：项目承合作适开发喜与土透地使块用权腿出让择、转介让等惑合同也；前期筒合同确（前财期）固：规划爹、设允计、泰勘察怠、监进理、功造价坛咨询拿等合验同；施工遭合同外（施真工）什：包括绝建筑嫌、安死装、东装饰趣、市晒政等聋施工观或安付装合涨同；工程撕材料染设备梦采购引合同絮（采翻购）晕：包括副材料秒采购沸、甲趁方付聋款乙思方收买货的狂三方爬合同什、设郑备购春买等设合同腊；园林塔环境瓣合同恭（环拳境）偏：包括窃室外嚷环境假施工念和采屑购合猫同；营销贞包装蛮合同桌（营仔销）扎：包括旁策划辉、销述售代赔理、亭样板改间装顾修、刚户外墙广告豪牌制鱼安、绸媒介您广告踢设计济、制许作、电宣传僵品设乘计、炒印刷伞等合耳同；施工轻期间睬的成庭本控皇制控制慨要点疗：变更唐与签合证的远控制工程层质量航的控孙制工期斧控制控制淡原则赢：权力杆限制诉原则颂、时狗间限踏制原托则多级恩审核渐原则弟、完化工确纵认原洁则需求抗文件攻：《设讽计变内更、灶现场食签证拿管理眉办法厕》软件支开发握前基乳础工烂作及黄制度乖的完酱善结算闯阶段紧的成紧本控例制控制寄要点小：严格缠审核思结算车工程服量合理追确定节结算污单价控制饼原则州：廉洁炼奉公斤原则们、多骄级审霜核原私则准确鸟高效狼原则送、可配复查咱性原纽奉则需求扛文件凤：《工孙程预遍结算图管理气办法练》《结语算复理核工仗作实街施细醒则》软件年开发幼前基行础工币作及位制度据的完黑善销售傲承诺阴及物胜业管沫理成篮本控锈制控制暮要点肃：销售闪承诺巧（销汽售合持同、到广告裙、售谋楼书判）物业滤管理联亏损控制柿原则节：独立拢、健嫌康运排营，原不产荐生经茫营负豪担。需求疮文件订：《销公售管吗理制威度》《物工业管耍理制跟度》软件稿开发搜前基阁础工斗作及疤制度迟的完钳善责任惹成本圾管理目标他成本荐管理作业坑过程屿管理成本尺管理乓软件公司糠总经经理层控制填系统信息议系统组织旦系统最终班形成庸如下榆所示稼的成党本管月理构托架和禾模式领导熄机构管理削工具管理馆制度成本剥、工家程文备件金蝶政开发督合同灶管理梦软件缎的优妖势成本光数据渔与财侨务息辆息相蚁关，讲能方农便的亲进行镜数据狮转换击。金蝶蚊软件涉的数溜据安灵全性共较高缝。金蝶诸软件狐的控圣件中娘，已答很好眼地实波现分阻项目狱按数定据进行授苍权，孤查询填方便无且功息能强精大。金蝶素可以盾实现姑数据乏远程谦同步车复制阀，便茧于集乓团监恶控。软件毙使用六后的嗽成本截管理规现状宴和前弊景工程借和材霜料采末购合阿同条僻款、间合同渔价集肿团内籍互相今借鉴在。类似之项目娘之间婚很方忍便进算行比帐较，固挖掘踏成本吓降低克潜力饰。及时乌统计泛变更颜签证幼的造愁价，提实现泽可控踏。成本棋数据莲与财鸡务之蔑间相港互调缘瑞用，喉协调挺高效霸。各项客目成熟本数称据集扯中反犹馈，均即时量了解汇项目安动态穴成本和利扛润状也况，汤项目填定位丽和领作导决胃策更肺加准机确。工程请管理慢部——合同怜统一吼管理廊，对父供应以商进橡行评滴估项目宴经理循部——变更在签证