价格体系制定培训全套课件

住宅项目价格体系的制定2009.06.25

ThePricesystemforResidentialProject——

技能提升培訓系列“一本天书”多想

多做

多试多学多累积多沉淀圣经SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司1基本步骤定义项目属性现场评定系数制作价格表格代入计算价格进行价格统计撰写定价说明

SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司2步骤一：定义项目属性现场评定系数 与客户充分沟通，了解开发设计重点获取准确的总规图、平面图(设计图)明确楼宇编号；明确坐标方向充分理解项目坐落、户型布局等各因素准备工作一SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司3准备工作二组织一个现场评分团队最好3-4人派发统一的“定价评分表”选择常态的天气避免在极端天气进行定价评分表的制定尤为重要，是之后制定价格和价格说明的重要依据SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司4注意事项项目负责人负责对各项水平因素进行图像记录（拍照）。每位评分人员除了评分还要简单文字记录当时评分的根据。项目负责人需要对所有的评分算术平均后得出综合评分表。SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司5目录：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司6目录：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司7价格表制作方式的说明其实就是定价方向，可以让思维更清晰，目的更明确。根据营销策略，专业厘定价格策略，比如预定均价、推货策略等；根据前期与客户的沟通，以及对项目的现场考察和理解，找出项目定价的关键因素；明确价格制定的方向，比如并加以说明。8SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司1.价格表制作方式说明9SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司参考案例一：北西东南A座B座C座环城高速丫髻沙大桥高压电线10SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司11SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司参考案例二：12SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司从产品方面无法拉开价格差距，即户型产品所占评分比重小13SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司14SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司目录：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司1516SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司参考案例一：总体说明17SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司参考案例二：18SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司水平购因素俱一般秀可分暗为：户型名设计伐、景疼观视冈野、豆朝向室、通坐风、采光拼、噪待音、垒楼距……每个奶因素悟权重谎的厘忘定：前期和客糟户充倘分沟通+项目苍的深陕入理屿解+累积琴的经贩验3.每个因素县的评外分等梁级和韵评定标准主：评分赛等级蓄的划振分存馋在一汇定的税主观由判断今，最裕好是陪组员兰在充钟分理鞠解项稠目后连商议穿拟定医，拟触定等冤级后风项目负责菊人需互用文灯字在敌评分磁表上族明确城表述评分号楼层厦的选只定：标准购户型摄一般哗以中防间楼骆层为触基准孔层，悠如果抬是奇垦偶数宏楼层必户型男不同返需要盖选择汇两个释相邻滋的中律间楼节层进投行评请定Su火n剖La雪nd毁R衬ea林l羽Es鹅ta买te第C视on缎su估lt幼an坊t红Co张.,追L杨td抹.天地怠陽光素房地远產顧盘問有绕限公季司水平系数评定19Su留n料La穴nd娱R份ea胀l建Es露ta琴te刷C只on杆su伴lt厌an唐t袄Co倦.,陆L楚td食.天地究陽光坑房地挥產顧柄問有削限公锄司参考鹅案例架一：20Su谜n曲La煌nd滔R找ea依l追Es腿ta钓te通C灯on岁su惊lt扒an杠t既Co哗.,朗L杏td首.天地触陽光歪房地尊產顧夹問有群限公懒司2122Su岭n您La主nd搏R把ea熔l彼Es溉ta墙te刻C牲on历su肺lt岁an庭t餐Co忽.,完L重td母.天地惧陽光毫房地劣產顧慕問有催限公扇司23Su毫n转La瓦nd巩R葬ea此l委Es专ta很te有C晨on访su牲lt钟an本t农Co歪.,纹L躬td水.天地母陽光斗房地很產顧圆問有院限公秋司24Su帅n穗La脉nd饭R怎ea拐l垄Es疲ta世te乡丰C叉on顾su雾lt粮an迫t桨Co拐.,边L干td各.天地他陽光好房地啦產顧妖問有注限公酬司25Su仿n总La扔nd拐R厨ea港l熟Es教ta拐te院C抽on湾su括lt爸an拘t汉Co责.,允L临td造.天地叹陽光弊房地算產顧爬問有代限公愿司26Su焦n裁La惑nd浩R车ea吧l蔬Es皇ta室te妻C需on药su妥lt亦an店t朵Co豪.,搅L育td报.天地犯陽光词房地万產顧隆問有椒限公节司27Su禽n姑La北nd吐R之ea绝l死Es恨ta馋te尖C润on灾su点lt蛋an存t架Co造.,既L避td舱.天地趟陽光愈房地罢產顧姿問有锄限公眨司28Su赔n唯La惹nd调R纲ea变l纹Es拿ta免te例C枕on菠su先lt僚an洪t笨Co辆.,蛛L哄td掘.天地吗陽光摆房地损產顧砖問有浓限公仍司29Su矩n疮La洽nd厦R脉ea庙l养Es虹ta美te拥C将on估su排lt邀an拆t小Co冈.,嘉L颗td邀.天地抹陽光望房地摧產顧抛問有峰限公答司30Su讨n酒La舒nd呈R禽ea木l妨Es咏ta职te待C顽on僵su犯lt垦an夕t叮Co餐.,桃L顷td凯.天地扮陽光针房地陆產顧例問有度限公唤司31Su甩n健La券nd元R晨ea共l般Es埋ta搜te扑C胖on宅su充lt秩an牺t胞Co瞒.,成L僻td汪.天地半陽光特房地逆產顧歉問有塑限公宫司Su捧n匠La炒nd葡R析ea胖l兼Es狮ta域te戏C域on鞭su揭lt害an矿t泼Co仪.,炸L滤td间.天地笨陽光兔房地杨產顧溉問有俊限公景司3233Su馆n车La晕nd济R茎ea茫l钓Es秤ta针te棋C绿on直su艘lt暗an烫t裳Co购.,擦L摧td造.天地喘陽光农房地趟產顧亦問有翻限公代司34Su打n关La识nd璃R霜ea乓l源Es工ta糊te祥C娃on团su个lt干an响t匹Co傅.,缓L揉td听.天地外陽光灾房地誉產顧土問有湖限公到司思考/讨论员：在案亮例一辞中，版为什渡么景炎观评逢分等押级是5-汉10分（P2阔2），毯而噪际音评稻分等佳级是3-芬10分（P3跳0）呢别？在水捆平系肉数表乖中，币第三备列的痛数字剩代表充什么健，如淋何得贴来？35Su短n缝La摇nd垄R替ea堡l窝Es挣ta山te丹C朽on姑su颠lt李an均t拿Co慈.,田L劲td嘴.天地帮陽光揉房地缘瑞產顧总問有迁限公参司36Su移n毕La镜nd污R爷ea控l灿Es次ta思te花C隔on天su甩lt旦an电t胡Co聋.,恩L杂td士.天地端陽光戚房地解產顧妈問有词限公尸司参考摩案例凡一：37Su棵n郑La霉nd准R好ea原l景Es拔ta填te对C撑on聋su潮lt职an箱t简Co锻.,币L女td重.天地位陽光各房地患產顧肥問有济限公赖司38Su东n贼La尾nd齐R失ea尚l楼Es危ta折te盟C袄on缩慧su帮lt闷an治t争Co奏.,笋L俯td跑.天地淋陽光号房地华產顧洋問有能限公振司39Su优n部La灭nd桃R欲ea熄l稳Es辫ta绍te吹C砌on丢su苏lt曾an总t唤Co针.,饺L济td顽.天地斤陽光输房地链產顧酱問有兄限公代司40Su梳n歇La联nd孝R屡ea域l括Es唇ta碍te拍C碑on宫su却lt胡an垫t杯Co呼.,敲L帝td知.天地赛陽光转房地馒產顧领問有剪限公句司41Su奶n浴La俩nd争R能ea牙l究Es测ta拔te衬C良on这su岂lt南an当t赠Co念.,定L强td炉.天地轰陽光孟房地悦產顧刑問有轿限公形司42Su量n袋La烘nd犁R队ea狭l呢Es驴ta森te哭C郑on朵su始lt协an依t票Co斑.,撑L植td煤.天地著陽光渣房地墨產顧谦問有壮限公奶司43Su林n弃La惠nd喷R仆ea份l事Es窝ta内te皆C辞on决su到lt树an永t炉Co攻.,遵L若td奏.天地食陽光益房地斥產顧任問有养限公锻司44Su壶n想La泽nd驳R参ea扇l嘱Es觉ta举te沟C窑on垂su乎lt喊an哭t墓Co堂.,篇L观td膛.天地窝陽光趋房地裂產顧艰問有健限公气司45Su系n休La示nd割R笔ea弟l采Es符ta半te迷C撑on现su嚷lt糕an湿t隔Co伪.,骆L仙td痒.天地词陽光妻房地落產顧坛問有亲限公青司46Su叫n道La围nd涂R穗ea塔l聚Es许ta鞠te血C割on练su拨lt缠an军t膏Co浴.,柱L眉td杂.天地醉陽光斩房地抢產顧若問有稳限公肤司47Su肿n护La渴nd辜R和ea杂l隶Es部ta切te享C联on眠su皂lt右an文t白Co接.,钥L典td粪.天地歼陽光栽房地税產顧坊問有景限公树司48Su义n废La瞎nd吴R绳ea头l犹Es锤ta衫te伴C五on揉su毯lt猾an负t坚Co筹.,框L目td谢.天地舒陽光富房地搜產顧管問有装限公预司49Su蹄n柱La暮nd川R板ea苏l茅Es与ta韵te有C明on席su导lt筛an绘t咬Co唇.,功L候td执.天地画陽光抓房地尘產顧冰問有匙限公凝司50Su箭n庸La溉nd僚R搭ea赔l披Es这ta绳te瞒C返on肿su轨lt工an廊t焦Co绘.,守L闲td弄.天地授陽光章房地梨產顧秘問有障限公凭司51Su臣n严La慕nd疤R螺ea谅l帖Es泳ta胡te么C蕉on碰su付lt嫂an叶t苗Co显.,义L乌td姑.天地错陽光底房地幸產顧糕問有醋限公燃司52Su齐n订La夺nd堵R音ea剖l蛇Es狱ta第te泛C将on苗su烂lt蔬an踏t炸Co税.,腊L传td续.天地渴陽光外房地殃產顧骆問有杨限公算司53Su晶n底La仗nd重R辜ea缩慧l芽Es络ta彻te顶C厨on才su搜lt打an或t盲Co怎.,火L铺td歉.天地擦陽光寸房地幼產顧牵問有辩限公者司54Su族n虑La桐nd过R尽ea章l疼Es黄ta野te木C查on凤su效lt暗an宵t白Co条.,某L爪td府.天地瞧陽光补房地劲產顧品問有事限公交司55Su暖n券La殃nd数R券ea刑l但Es辅ta徒te餐C篇on统su穷lt吼an感t隔Co砌.,疾L抹td蜜.天地沿陽光巾房地廊產顧让問有稼限公纪司思考/讨论纪：在案存例一师中，茧水平公系数繁和的匆计算累公式欧是：各因要素分异值×权重逮，然汽后相令加在案绑例二弱中，缩慧水平级系数鼓和的线计算春公式傍是：各因储素系光数相中乘两者扑的区柏别在蜂哪里我？两个撇案例拥在系樱数评北分上架最大掉的区抗别是握什么提？如德何理烧解和扩运用花？56Su懒n北La骑nd墓R猪ea跃l紧Es妹ta孕te喊C凉on船su勒lt域an磁t朗Co撞.,娃L装td箱.天地属陽光鲁房地让產顧涝問有圣限公下司57Su背n践La粘nd班R掀ea穴l色Es弹ta爆te厕C琴on激su架lt烫an业t跨Co盾.,岸L愈td童.天地崭陽光吼房地案產顧科問有幅限公翁司垂直系数评定垂直因素著的评嫩定按脖同一框单位爹因为英楼层析的变蕉化而虏引起司素质表差异羞进行宴打分先，一裙般分燥为：视野景观变化、采猴光变降化、廉空间志感差蜓异、稼心理优越索感差异桐、客买户心理感受困、项目跑特殊宫情况层差政类型蜂一般疫可分秘为：斜线毁型、接折线苍型、框梯级怠型层差缴差距盯：因应陡建筑腔的高贩低、台推货喂策略拦而所惨有不摧同，夸具体饭要根爱据拟斧定均粉价、僵户型龙面积须等因略素调杆整思考/讨论纤：层叙差类泻型、网差距案与建忧筑的考高低蒸、推颈货策避略之除间有村何联末系？58Su仅n探La迎nd换R浙ea脊l西Es怕ta符te冷C迹on爬su泰lt欠an必t禁Co洁.,展L谱td洒.天地认陽光虚房地扣產顧膀問有材限公剖司参考板案例转一：59Su呜n唐La浑nd挎R百ea菜l姿Es乔ta购te荒C街on授su您lt国an邮t岔Co践.,眯L驶td街.天地锡陽光瓦房地阳產顧悔問有厨限公吹司60Su岛n队La纲nd法R炉ea荒l弊Es激ta味te蜂C集on脖su镰lt齐an掉t六Co圈.,丧L笛td励.天地饮陽光雪房地泼產顧涌問有抬限公窃司61Su托n速La党nd旦R尺ea弱l付Es邮ta积te悬C北on贩su逃lt牢an跌t约Co棚.,误L进td茎.天地只陽光仁房地桌產顧怜問有规限公讯司62Su刺n件La同nd面R没ea砌l喂Es细ta痒te科C利on数su马lt扑an信t摧Co盖.,辈L末td猛.天地瞧陽光张房地正產顧住問有症限公主司63Su逆n趣La翁nd讲R逆ea颠l污Es贝ta争te旧C粗on娘su惩lt赠an铸t鞠Co欧.,锯L考td合.天地细陽光锡房地拳產顧坚問有抱限公易司64Su颤n哗La额nd砌R宝ea炸l蝇Es跌ta指te怨C量on罢su浩lt扇an汗t自Co毫.,痕L吊td但.天地竖陽光质房地客產顧掉問有萄限公恶司65Su末n闯La晴nd寒R成ea渡l洋Es系ta哥te庸C译on百su谈lt然an慌t批Co锐.,患L杏td万.天地票陽光碍房地碌產顧怀問有挥限公裹司参考擦案例跪二：66Su漆n恭La示nd翠R办ea全l碑Es帐ta析te厚C安on牛su甜lt糟an走t荒Co画.,章L偷td鹊.天地惜陽光虏房地拉產顧芳問有陶限公离司67Su术n丙La低nd继R携ea樱l牢Es堵ta蜂te垒C昨on茫su桐lt铜an胆t饰Co芬.,底L网td拒.天地论陽光轨房地啄產顧贞問有授限公透司68Su册n衡La铜nd胳R故ea杂l痛Es牙ta仍te颠C呜on苹su范lt菜an巾t陆Co螺.,泰L中td端.天地堤陽光谁房地舒產顧局問有鞋限公低司69Su送n啦La娃nd盾R层ea咏l浅Es竿ta备te典C读on锻su骂lt荒an性t脚Co殃.,纺L冤td库.天地嫁陽光况房地接產顧缺問有最限公该司70Su扩n搜La井nd犹R敢ea貌l换Es员ta勺te台C打on俯su候lt扛an痰t撇Co欺.,协L性td作.天地宁陽光份房地恰產顧倘問有呜限公泳司71Su宋n纺La截nd灶R缸ea梯l找Es呀ta央te佣C门on牛su锄lt效an笑t岩Co激.,慎L嘱td牵.天地量陽光屠房地瞒產顧另問有度限公胡司72Su瓣n洒La曾nd仁R诸ea寇l顿Es愧ta树te葱C皮on龄su火lt猴an原t奏Co刷.,杂L胶td雕.天地本陽光躲房地饥產顧进問有佳限公猾司73Su版n付La朽nd丙R狱ea规l只Es级ta姥te坚C还on拥su裳lt躬an雾t匆Co鹿.,燥L轰td阵.天地梨陽光朴房地最產顧填問有奥限公慢司74Su供n促La丹nd酬R域ea径l园Es师ta愁te弊C嘴on性su邀lt渴an队t落Co虽.,黄L转td诱.天地爹陽光观房地条產顧碧問有从限公持司特殊影响调整遇到弱以下纷情况艳，需球要对夏特殊剩楼层蜂或户朽型做芳出特刘殊层菊差和让系数刮调整集：示范材单元药层赠送瞎面积对开廉视野遮明显椒差异供需虑要求客户背喜好……Su绣n馒La允nd渡R薯ea刃l床Es受ta睬te偶C糕on词su吨lt撞an葛t烤Co奔.,探L讽td森.天地射陽光调房地占產顧文問有缎限公稼司参考阻案例悦一：7576Su爆n踩La酷nd幼R糟ea吹l努Es押ta勺te揉C粉on其su妄lt丙an别t腿Co模.,羡L赠td涂.天地术陽光谊房地丙產顧棕問有宜限公侨司77Su绸n邪La涨nd事R狂ea券l取Es摊ta贝te侍C光on余su身lt肤an卡t勒Co他.,寄L溪td灯.天地骨陽光苗房地亦產顧绵問有杆限公烈司参考还案例穷二：78Su灶n妄La槽nd躬R粮ea蛛l划Es膨ta仁te皇C霸on轻su串lt升an压t盲Co瓜.,脸L久td除.天地案陽光吵房地命產顧熄問有索限公雕司79Su何n困La窑nd差R原ea讯l术Es格ta煎te诞C肉on送su盛lt侮an阵t凑Co当.,风L制td夸.天地圾陽光惠房地仆產顧丸問有阁限公无司80Su在n享La唇nd队R靠ea雾l隙Es战ta任te遇C感on阻su胞lt陈an扮t死Co浇.,昏L谢td滚.天地浴陽光躬房地配產顧挂問有黄限公食司81Su迷n追La梨nd该R顽ea渐l药Es危ta熔te演C沙on炮su致lt块an离t务Co霉.,影L腥td取.天地依陽光坐房地月產顧抵問有覆限公谢司82Su湾n娱La绘nd洽R索ea买l南Es爽ta预te凳C黑on饰su嫩lt腹an咽t葵Co索.,照L邻td掉.天地示陽光挺房地浸產顧培問有黄限公使司83Su幼n求La楼nd默R学ea姿l流Es尽ta翠te座C乌on廊su咽lt氧an碰t排Co际.,厕L临td杆.天地拐陽光剂房地拌產顧润問有悲限公眼司补充说明参考躺案例毙一：84Su捏n往La啦nd盒R抗ea献l购Es笑ta针te棋C凉on升su昌lt蛛an雁t命Co举.,框L渗td买.天地垂陽光玻房地征產顧能問有渗限公文司参考稀案例丸二：85Su什n善La缠nd讽R粥ea写l预Es推ta析te拆C女on影su姻lt孤an戚t矿Co诵.,供L璃td慈.天地犁陽光包房地呀產顧户問有蜻限公招司86Su湿n巡寿La换nd剥R灰ea韵l猾Es密ta鼠te佳C华on题su柿lt宽an创t唐Co洗.,曲L桐td班.天地苏陽光啊房地袖產顧得問有姻限公予司87Su日n述La堵nd卧R暴ea闯l隙Es朝ta抛te盆C客on例su锹lt筛an鸣t讯Co妖.,锯L乒td脑.天地比陽光湾房地干產顧茧問有士限公惯司88Su表n帝La鸦nd压R险ea恐l壮Es誓ta荒te婚C肥on材su距lt印an可t图Co往.,验L伍td火.天地龄陽光足房地目產顧逐問有厌限公悬司目录况：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明Su蛾n烂La码nd在R慕ea衡l故Es奴ta昨te邀C娘on匆su恳lt箭an患t匪Co京.,傻L溜td哗.天地翅陽光结房地辣產顧驼問有吉限公雕司89注意旧事项1.安静铃无干庆扰的雕环境送。2.清醒闯的头汤脑。3.过程竟中随斑时记繁录号甩需要魂补充驱考虑浴的事获项、饭疑点周、备饮忘等登事项佣。4.仔细疮验算云和核跪对。5.科学库命名亲不同黑情况赵下调姨整出挺来的苹价格护表。Su素n巡寿La山nd惑R智ea造l善Es碌ta凳te车C嚷on均su珍lt洁an辰t驼Co简.,果L押td袜.天地理陽光皆房地锋產顧赏問有咐限公衣司步骤司二：荡制作涛价格芬表格泼代析入计尿算价茶格90设置鲜好系眼数表推，单列独开赶设一弓个Sh松ee枣t。设置类好所估有单良元的摇基本娃资料帆表格乏，并冒设好楼各单董元与幸系数铜表连贴接的忘公式同。代入栏预定魄单价突，严醒谨测烂算每倒个单骗元，流确保蹦无误驼。单独圈开设源一个Sh谦ee捐t作汇收总。Su腿n勉La杜nd偏R狼ea这l洞Es涌ta宾te镇C屿on粘su占lt绸an午t逆Co梅.,咸L侦td侵.天地聚陽光膏房地烤產顧惩問有季限公谨司见附件制作汗过程91步骤壶三：垦进行睡价格类统计撰写途定价猪说明价格棵统计否内容瘦必须暗包括负：总价花统计谱、单迹价统涨计、心分项残统计仇、阶法段性慎推货房诚统计价格氧统计孕方式姻必须戏包括梨：表格老、柱夸状、通点线把制优定价类格的篇所有削资料晓，包谣括图欣片、武照片和、系息数评侨级标奶准、豆系数猫评定铺依据私、系林数表院、价解格表绍、统扒计……等所泡有内拆容整镜理，扛完成疏专业训的定溜价说奸明。价格