龙湖项目成本管理控制与招投标合同管理

龙湖项目成本管理控制

与招投标、合同管理

主讲：周世艾2011年12月17日讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制

内容龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制

龙湖成本管理的目标

龙湖成本管理的目标

成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益----提升价值龙湖成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本

龙湖成本管理的宗旨与目标宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系

价值工程房地产企业的主要成本管理内容有：31

人力的成本542产品的成本产品的建造、品质时间的成本生产的速度、进度人力的成本管理人员多少和水平资金的成本资金的利息管理的成本管理的程度、精细度售后的成本6售后成本有：①产品维修成本；产品质量问题②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变③销售承诺成本；向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……成本经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环境影响成本的因素自身管理能力项目开发节奏/现场施工数据分析与储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算

成本管理工作的重心提前准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算龙湖成本管理体系思路成本管理（提前）的基本方法

……目标成本管理目标成本管理的内容

……目标的确定与控制两方面为什么要进行目标成本管理目标成本管理有什么作用目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做”而不是“做了再算”

为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格

加强成本的计划性预测投资效益目标成本的作用目标成本管理内容

编制目标成本分阶段对目标成本进行检查、修正目标成本与实际成本进行比较，对目标成本进行后评估

目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标成本管理未来的发展方向管理重心前移方案优化管理创新龙湖的项目成本管理龙湖成本管理体系制度流程方法工具

（工作指引、作业指导书）成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本三管理三的管三理体三系业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理办法目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板

动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单

工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。成本三管理三部分三制度三流程三体系成本三模块三：制度三流程三与管三理工三具龙湖三项目三主要三成本三费项主要三费项三科目三：一、土三地费三用二、三前期三费用三、三建筑三安装三成本（基三础设三施、三配套三设施三、单三体）四、三开发三间接三费五、三营销三费用六、三公司三管理三费七、三财务三费用序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部开发三成本销售三费用开发三间接三费税金土地三成本前期三工程三费配套三设施三费基础三设施三费建安三工程三费工程三相关三费后续三成本管理三费用财务三费用建设三期返三工费优化三设计三费用相关责任部门物业三公司工程三部造价三采购三部研发三设计三部发展三部成本财务部本成三发开三接直营销三部勘察三设计三费项目三全成三本的三纵向三分解建设三部20三00年9月18日发三布《房地三产开三发项三目经三济评三价方三法》第四三章第24条明三确“开三发建三设投三资是三指在三开发三期内三完成三房地三产产三品开三发建三设所三需投三入的三各项三费用三，主三要包三括：土地三费用三、前三期工三程费三用、三基础三设施三建设三费用三、建三筑安三装工三程费三用、三公共三配套三设施三建设三费用三、开三发间三接费三用、三财务三费用三、管三理费三用、三销售三费用三、开三发期三税费三、其三他费三用以三及不三可预三见费三用等三。”成本三测算三费项三表比三较讨论三：你所三在企三业有三无成三本费三项表三，表三格形三式和三费项三顺序三有哪三些不三同，三内容三有哪三些不三同结论三：各表三形式三和费三项顺三序不三同，三但费三项的三内容三大致三相同龙湖三的项三目成三本管三理以项三目为三管理三对象项目三的完三全直三接成三本测三算分三解间接三成本三测算三分摊项目三的成三本管三理内三容项目三制管三理组三织形三式营销三部成本三管理三部工程三管理三部设计三研发三部计划三财务三部公司三总经三理研发三专员项目三负责三人项目三研发三经理项目三工程三经理项目三成本三经理项目三营销三经理项目三财务三经理专业三工程三师成本三专员营销三顾问财务三专员公司三运营三总监龙湖三项目三部主三要职三能产品三研发三定位施工三组织三和管三控成本三测算三和控三制营销三策划三和销三售客户三管理三品质三保证实行三项目三管理三后公三司和三部门三职能公司土地三竞拍三、资三金保三障部门掌握三制度三、流三程、三方法三、工三具的三制定三和更三新；整理三资源三、知三识沉三淀；集公三司资三源协三助支三持项三目工三作，三检查三监督三项目三工作培训三项目三需要三的合三格的三经理三和专三员项目职能岗位项目成本管理职能设计研发1、产品定位2、产品建造标准3、设计任务书4、设计优化产品成本控制5、设计费管理成本管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总工程管理1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销1、市场定位2、体验区选址及标准3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控计划财务1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控龙湖三目标三成本三管理三三大三工具1、目标三成本三测算三与分三解2、投三资分三析模三型3、历三史成三本数三据库龙湖三项目三目标三成本三测算三和分三解目标三成本三测算三的条三件经讨三论确三定的三方案三或设三计图（规三划指三标表三）整理三建筑三标准三、产三品配三置市场三价格三及其三走势三的准三确把三握相应三项目三工程三造价三历史三成本三数据参照三本企三业在三建项三目成三本、三参照三历史三成本三、参三照市三场同三类产三品成三本测三算正向三测算三：测算三依据（产三品标三准、市三场情三况、历史三成本三数据三库）测算三方式（估三算、三概算三、预三算）团队三工作反向三倒逼三：确定三销售三价格三水平三；确定三利润三要求三；反推三计算三成本目标三成本三测算三的方三法44目标三成本是根三据产三品定三位、三产品三预期三售价三和期三望利三润，三结合三目前三市场三价格三情况三，并三预测三未来三价格三走向三，同三时参三考历三史成三本数三据资三料，预先三制定三并力三争控三制的三产品三成本目标三成本三作为三产品未来三成本三的控三制依三据，是三产品三设计三、采三购、三施工三等整三个项三目开三发过三程的三指导三和控三制性三文件三，是三企业三各部三门通过三技术三、经三济和三管理三等措三施的三努力三，需三要实三现的三产品三成本三的控三制线目标三成本三管理三的阶三段土地三投资三论证三阶段目标三成本(土地三版)项目三启动三阶段目标三成本(启动三版)方案三设计三阶段目标三成本(方案三版)初步三设计三阶段目标三成本(执行三版)工程三实施三阶段目标三成本(调整三版)竣工三阶段项目三竣工三成本目标三成本三形成动态三及责三任成三本执三行47目标三成本三编制三基本三程序1、项目三定位2、确定三设计三方案3、项目三基本三指标4、市场三调查5、成本三数据三收集6、编三制目三标成三本7、目三标成三本论三证8、目三标成三本批三准土地三投资三论证三阶段三成本三测算责任三部门工作三成果发展三部项目三定位提供三周边三配套提供三土地三信息地区三总经三理研发三部造价三采购三部主持三、确三定项目三预案目标三成本三测算通过满足三拿地三成本三要求未通三过审定存档土地三阶段三成本三测算三方法三：成本三经验三值估三算法参考三成本三经验三数据三，用三表格三组合三来完三成土地三投资三论证三阶段三成本三测算

成本科目成本取值范围适用标准备注土地投资可研阶段前期费用90-115（土地面积）普通楼盘

160-205（土地面积）高档楼盘含精装160-235（土地面积）别墅楼盘

基础设施205-225（土地面积）容积率0.5-1.0

225-250（土地面积）容积率1.4左右

250-400（土地面积）容积率2.0以上

环境工程160-200（土地面积）容积率0.5-1.0档次高者取大值135-180（土地面积）容积率1.4左右100-140（土地面积）容积率2.0以上配套设施一般地下室2100-2300元/地下室面积

人防地下室2300-2500元/地下室面积

会所3500-5000元/会所面积

教育用房1500-1800元/教育用房面积

底商1500-1800元/商业用房面积

管理用房1500元/管理用房面积

成本科目取值范围适用标准备注土地投资可研阶段别墅项目2200-2400建筑面积双拼毛坯2000-2200建筑面积联排1800-2000建筑面积叠拼多层1500-1600建筑面积普通

1600-1800建筑面积高档

小高层1600-1800建筑面积普通

1800-2000建筑面积高档

高层2000-2200建筑面积普通

2200-2400建筑面积高档

《项目三目标三成本三测算三（土三地版三）》只是三土地三投资三论证三的一三部分三；把《项目三目标三成本三测算三（土三地版三）》与项三目其他三预设三模块进入《项目三投资三经济三分析三模型》进行三指标三分析审定三的《项目三目标三成本三测算三（土三地版三）》将作三为项三目启三动阶三段目三标成三本的三参照三依据三。项目三投资三经济三分析三模型模型三是什三么模型三就是三模拟三项目三整个三运作三过程三，通三过数三据之三间的三逻辑三运算三，得三出项三目的三评价三指标三，从三而衡三量项三目的三优劣可以三通过三模型三进行三项目三的实三时跟三踪，三从而三了解三项目三收益三的动三态变三化情三况。模型三的基三本结三构模型三由以三下几三个模三块组三成：三基础三数据三表、三项目三分期三情况三、成三本测三算、三项目三进度三及付三款计三划、三销售三及回三款计三划、三资金三来源三及运三用表三和现三金流三出表三。模型三中基三本财三务指三标净现三值指在三项目三计算三期内三，按三行业三基准三折现三率或三其他三设定三折现三率计三算的三各年三净现三金流三量现三值之三和。三净现三值是三一个三绝对三指标三，项三目的三净现三值越三大越三好。内部三收益三率是指三项目三投资三实际三可望三达到三的报三酬率三，也三是使三投资三项目三的净三现值三等于三零时三的折三现率三。内三部收三益率三是一三个相三对指三标，三项目三的内三部收三益率三越高三越好三。现金三成本三收益三率指投三入1元的三成本三项目三可以三带来三的现三金收三入，三该指三标不三是衡三量项三目收三益高三低的三指标三，而三是衡三量项三目现三金收三益情三况的三指标三。权益三资本三乘数指项三目的三权益三资本三与项三目总三投资三的比三值，三该指三标反三应的三是1元的三自有三资金三的投三入可三以驾三驭多三少元三的总三投资三，该三指标三越大三越好三。项目三指标三的衡三量体三系影响三模型三的主三要因三素有三三个三指标三：项三目的三内部三收益三率；三项目三的现三金成三本收三益率三；项三目的三权益三资本三乘数分别三从三三个主三要的三方面三衡量三项目三的优三劣：项目三的内三部收三益率三：从三项目三动态三收益三的角三度；项目三的现三金成三本收三益率三：从三项目三现金三流的三角度三；项目三的权三益资三本乘三数：三从权三益资三本使三用效三率的三角度编制三模型三的意三义（通三过模三型财三务指三标的三计算三）为土三地投三资决三策提三供依三据；通过三对项三目参三数的三设置三，可三以控三制项三目实三际运三作过三程中三的风三险；通过三模型三可以三实现三对项三目收三益情三况的三实时三跟踪三，从三而为三项目三运作三过程三中的三决策三提供三依据三；将公三司所三有项三目的三模型三进行三叠加三就可三以了三解公三司层三面的三现金三流情三况。模型三在项三目运三作各三阶段三的作三用投资三经济三分析三模型三在项三目运三作各三阶段三所起三的作三用不三同项目三拿地三阶段――决策三支持三，风三险控三制项目三研发三阶段――经济三控制三，设三计优三化项目三建设三阶段――成本三控制三，销三售控三制项目三竣工三阶段――对比三分析三，指三导新三项目建筑技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米

35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积

217,543217,098

容积率

1.51.5

内部收益率％16.87%22.15%

净现值元2,1663,439

****项目工期延后对项目评价指标的影响

单位按原工期延期1年内部收益率％24.37%19.10%净现值元16,01713,756***可售与不可售比例变化对评价指标的影响

单位方案阶段指标初步设计指标花园洋房平米78,44889,286地下车库平米18,11515,110物管用房平米7991,128总建筑面积

97,362105,524内部收益率％15.53%50.51%净现值元3052,224项目三启动三阶段三成本三测算项目三团队确定三产品三定位三和销三售价三格、三销售三进度研发三部根据三规划三条件三和三市场三定位三进行三预案三的调三整或三重新三考虑三方案三（产三品业三态、三标准三）造价三采购三部项目三目标三成本三测算计划三财务三部根据三售价三、销三售进三度、三成本三测算三、进三行财三务指三标计三算拿地三以后项目三团队三对拟三建项三目进三行详细三策划，设定三项目三市场三定位三、产三品定三位，明确三项目三经济三技术三指标三、配三置标三准、三建造三标准三、交三房标三准、三主要三设备三的档三次或三品牌三、施三工安三排、三工程三进度三，材三料供三应方三案，三销售三策划三，销三售进三度等项目三启动三阶段三成本三测算三是对三土地三投资三论证三阶段三目标三成本三测算三的细三化项目三启动三阶段三成本三测算三带入三经济三模型三后应三达到三或超三过土三地版三的收三益指三标；项目三启动三阶段三的成三功标三志项目三启动三会目的对项三目进三行沙三盘推三演，预见三和决三策未三来，设三定产三品定位三，营三销方三案、三实施三计划三，成三本控三制，三识别三项目风险三，提三出预三案。项目三团队三明确三项目三成功三标尺三及具三体指三标，三达成三共识三、做出三承诺主要三内容三（成三果）《项目三定位》《项目三建造三标准》《体验三区选三址、三定位三及开三放计三划》《项目三一二三级计三划》（《项目三分期三、材三料供三应方三式范三围》）《项目三目标三成本三（启三动）》（《项目三合约三规划》）《投资三分析三模型三（启三动）》《方案三设计三任务三书》《景观三方案三设计三任务三书》《精装三房定三位、三限价三及建三设实三施方三案》（如三有）《项目三的物三业、三商运三的运三营人三力资三源配三置及三运营三成本三分析》设计三阶段三成本三分解工程三部提供三现场三布置三方案提供三施工三用水三电以三及甲三方临三设设三置方三案初步三施工三方案三及土三石方三平衡三对比提供三方案三、初三步设三计图提供三产品三建造三标准基础三方案三对比造价三采购三部目标三成本三分解进行三成本三敏感三性分三析编制三合约三规划研发三部计划三财务三部财务三指标三计算设计三阶段三成本三分解三主要三是方案三设计三、初三步设三计阶段三的成三本测三算和三分解方案三设计三、初三步设三计阶三段是三设计三阶段三成本三控制三的重点初步三设计三阶段三目标三成本三经审三批后三，是三项目三的执行目标三成本案例三：方案三设计阶段三成本三测算三分解方式三之二三，按项三目实三体分三解方式三之一三，按合三同计三划分三解方式三之三三，按考三核责三任分三解三种三方式三各有三侧重三但又三相互三关联目标三成本三的分三解分解三依据三：甲方三的发三包与三采购三计划分解三内容三：总目三标分三解为三每个三合同三项的三目标方式三之一三：按三合同三计划三分解三：项目三合约三规划目的将各三费项三成本对应三分解成未三来可三执行三的合三同随项三目进三展，三合约三规划三逐步三变成三真实三的合三同和三合同三造价分解三依据三：项目三建设三内容三（设三计图三纸及三说明三）分解三内容三：总目三标分三解为三分部三分项三工程三目标三；包三括功三能组三件的三划分三（专三业与三分项三工程三的划三分）三，可三细到三分栋三分层三分构三件；方式三之二三：按三工程三实体三分解分解三依据三：部三门或三岗位三成本三管理三职责三及考三核办三法分解三内容三：总三目标三分解三为每三个部三门或三岗位三的成三本管三理指三标,以及三辅助三管理三的工三作要三求方式三之三三：按三考核三责任三分解序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部项目三实施三阶段三成本三管理工程三部现场三签证三、技三术核三定的三现场三控制三、工三程质三量和三进度三的管三控、三编制三进度三计划提供三施工三图设计三变更三的控三制、三专项三工程三的优三化造价三采购三部签证三变更三的费三用审三核、三专项三工程三的成三本分三析、三动态三成本三的跟三踪和三回顾三、成三本调三整研发三部计划三财务三部财务三指标三的动三态跟三进资金三计划三审核互动动态三成本三：是项三目实三施过三程中三各个三单项三合同三（费三项）三的实三际成三本与三目标三成本三的控三制结三果在签三订合三同时三，与三合约三规划三对应三；结合三合同三或预三算造三价对目标三成本进行三调整合同变更(包括三：经三济签三证、三设计三变更三、技三术洽三商）三所产三生的三合同三金额三变化三及时三对目三标成三本进三行调三整动态三成本三管理动态三成本三管理成本三的发三生和三形成三是一三个不三断变三化的三过程三，决三定了三成本三管理三是一三个动三态过三程动态三成本三管理三的目三的意三义保证三成本三处于三可控保证三目标三成本三实现提供三成本三决策三依据动态三成本三的组三成动态三成本=已结三算合三同成三本+未结三算合三同成三本+非合三同性三成本+待发三生成三本动态三成本待发三生成三本待发三生费三用未签三约合三同估三价已发三生成三本非合三同性三成本合同三性成三本已结三算合三同成三本未结三算合三同成三本合同三金额结算三调整(含签三证变三更)合同三金额预估三结算三调整(含预三估签三证变三更)月度三成本三回顾在目三标成三本中三对已三发生三、已三结算三的合同三金额调整三；对未三发生三合同三费项三进行清理三、预三估在目三标成三本中三按已三发生三、已三结算三的费三用金三额调三整；三对未三发生三费用三进行三清理三、预三估成本三动态三重大三事项三及预三警成本三管理三异常三事项三披露重大三招标三进展补充三预算三动态三状况三（含三设计三变更三及洽三商）结算三异常三情况三说明三（超三合同三额及三目标三成本三、以三及其它三异常三情况三均需三说明三）成本三目标三评审成本三研究三及其三它测三算动态三成本三月报三内容序号项目名称目标成本(万元)20090630动态监控本月预测金额与目标成本相比与上月相比已发生合同额变化说明一土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二前期工程费1,541.001,542.000.59-1,200.00

三建筑安装工程费36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1总包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2总包洽商变更及索赔-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套费用6,508.006,508.00--

五维保费用0.090.08-17.00-0.041

六一～五项合计61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

动态三成本三月度三状况三表工程三竣工三阶段三成本三管理工程三部审核三工程三竣工三资料对合三同相三关条三款进三行评三估对供三应商三进行三相关三履约三评估设计三总结造价三采购三部与供三应商三进行三竣工三结算三（含三材料三供应三结算三）编制三竣工三成本三并与三目标本（三执行三版）三比较研发三部计划三财务三部财务三决算核算三最终三的财三务指三标项目三竣工三成本，是三指在三项目三竣工三验收三时点三上，三项目三的全三部成三本，三包括三确认三（结三算）三的已三发生三成本三和估三算的三未发三生成三本。三其费三项包三括开三发成三本、三营销三费用三、管三理费三用、三财务三等全部三成本三费用。将《项目三竣工三成本》与《项目三目标三成本三（执三行版三）》比较三，分三析、三说明三差异三原因按规三定格三式形三成《项目三成本三总结三和分三析》一、三基本三情况三的概三要成本三目标三的下三达成本三目标三的分三解成本三目标三的完三成二、三分解三和完三成的三对比以费三项为三跟本三、对三各费三项的三结构三分解三、完三成情三况进三行对三比分三析基本三结论目标三成本三和实三际成三本的三对比三分析三、三分析三说明AB三C分析敏感三性分三析失败三和成三功事三例的三分析四、三改进三建议如何三做好三成本三管理目前三成本三管理三的瓶三颈和三破解龙湖三的历三史成三本数三据库……目标三成本三编制三的重三要参三考历史三成本三数据三库历史三数据三的来三源1、自身三开发三项目三的积三累内容三完善三、质三量好三、数三量有三限2、同行三业项三目资三料收三集内容三质量三不容三易准三确历史三成本三数据三库主三要内三容包括三：成本三测算三基础三资料开发三成本三汇总三表总体三分项三工程三成本三指标单位三工程三建安三指标成本三测算三基础三资料三：搜集三房地三产工三程（三历史三）已三建项三目规划三指标，已三建项三目概况三指标以及三已建三项目三各单三位工程三经济三技术三指标的实三际记三录新建三房地三产项三目的三规划三设计三条件三，拟三建项三目概三况指三标开发三项目三成本三汇总三表：是上三述历三史项三目的三实际三成本三记录三，包三括项三目各三项成三本费三项的三竣工三结算三造价三的总三合。专项三工程三成本三分析景观三工程区内三管网区内三强电区内三弱电单体三建安三工程单位三工程三建安三指标三：按项三目的三单位三工程三编制三，共三分为三五大三部分三：1）、三工程三概况三。2）、三特征三指数三。3）、三建设三标准三。4）、三经济三指标三、5）、三技术三指标三。1）、三工程三概况三主要三包括三：工程三名称三、建三筑面三积、三结构三形式三、高三度、三层高三等。2）、三特征三指标三主要三包括三：窗墙三比：三外墙三窗面三积/外墙三面积三（标三准层三外墙三周长×总高三）一三般0.三23～0.三28窗地三比：三外墙三窗面三积/建筑三（地三面）三面积体型三系数三：建三筑面三积/外表三面积三（标三准层三外墙三周长×总高三）面积三系数三：=规划三建筑三面积/造价三计算三建筑三面积（规三划面三积/建筑三面积三）造价三面积三与规三划面三积由三于计三算规三则不三一样三，存三在一三定误三差，三经济三指标三和技三术指三标是三以造三价建三筑面三积分三析计三算的三，造三价面三积与三规划三面积三的系三数作三为调三整系三数（系三数大三于1成本三指标三乘以三系数三，系三数小三于1成本三指标三除以三系数三）经济三指标三和技三术指三标与三面积三系数三的关三系3）、三建筑三标准三：分三别按三单位三工程三的基础三；结构三及粗三装修三；主体三设备三安装三工程三；公共三部位三精装三修；户内三精装三修；等的三主要三材料三做法三进行三描述三。4）、三经济三指标三包括三：单位三工程三人工三费和三单位三面积三人工三费指三标各分三部工三程造三价和三单位三面积三造价三指标各种三主要三材料三的消三耗量三和单三位面三积消三耗指三标5）、三单位三工程三强电三、弱三电、三装饰三工程三成本三分析三表如何三参考三历史三成本三测算三新项三目成三本基础三数据预设三特征三系数三、体三形系三数产品三交付三标准查找三历史三项目三，对三新建三项目三作参三考根据三拟建三单位三工程三特征三指数三和设三计标三准在三历史三数据三库中三找出三相应三项目三的历三史参三数，三可以三通过三特征三指数三、历三史成三本，三结合三拟建三项目三的情三况，测算三拟建三项目三单位三工程三的造三价成三本找到三相类三似的三历史三成本三数据三后，三要结三合当三前市三场情三况对三主要三材料三、人三工费三、规三费按三市场三价格三进行三调整三。基础三部分三：三挖孔三桩基三础的三测算三数据三见下三表以下三变化三规律三限于三主体三及粗三装修三参考序号项目窗墙比变化率体型系数变化率1%-1%1%-1%1主体结构及粗装修造价-0.50%0.50%0.10%-0.10%参考三指标A类高三层（三主体三）三钢筋47三.7三2千克三、水三泥86三.6三9千克三、预三拌砼0.三33立方B类高三层（三主体三）三钢筋53三.7三9千克三、水三泥75三.7三3千克三、预三拌砼0.三35立方当窗三墙比三为0.三28，体三型系三数为0.三28时，三主体三结构三及粗三装修三部分三的造三价基三数约三为1内容龙湖三的项三目成三本管三理龙湖三招标三投标三管理龙湖三的合三同管三理龙湖三的项三目成三本控三制龙湖三的项三目成三本控三制项目三主要三成本三费项三构成成本分类成本费项成本内容直接成本（开发成本）土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费基础设施费满足项目使用功能的设施设备配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用财务费用资金成本竣工三验收试三运三行采三购施三工设三计勘三察可行三性研三究项目三建议三书建设三工程三项目三实施三的阶三段启动三阶段规划三阶段实施三阶段收尾三阶段建设三安装三完成投使三入用投资可行三性研三究投资合发三同包决立三策项10三0%勘察三设计前期三工程施工三采购竣工三验收项目三成本三控制三的要三点成本三控制三的目三标原三则不是三最低三而是三合理成本三控制三的核三心是三合理三的成三本获三得最三大效三益成本测算三过程的控三制分三为：·投资三论证三阶段三测算·设计三阶段三控制执行三过程的控三制主三要是三施工三阶段三控制成本三控制包括三成本测算三过程的控三制和执行三过程的控三制土地三投资三论证·根据三提供三的土三地信三息，三确定三拟取三得地三块的三项目三定位·结合三市场三需求三对不三同业三态使三用功三能建三筑面三积的三合理配置·结合三周边三环境三、相三邻项三目售三价、三市场三需求三等情三况论证项三目投三资可三行性·参考三类似三业态三工程三项目三历史三经验三数据三编制三投资三估算三，利用三投资三分析三模型测算三控制三土地三成本投资三论证三阶段三的控三制（概三念设三计）方案三设计初步三设计三（扩三初设三计）施工三图设三计项目三设计三阶段三的控三制投资三决策三至初三步设三计阶三段，通三过对三设计三方案三的比三较，三本阶三段投三资控三制的三效果三约为75三%～80深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20%施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高设计三阶段三投资三控制三效果概念设计施工/安装使用控制三的效三果控制三的阻三力控制三的成三本主要控制价值三区13三7方案三设计三控制三要点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断13三8重点三关注三：产三品定三位，三主要三设计三选型三，建三筑平三面，基础三类型三，结三构形三式，三结构三布置三，建三筑装三饰交三付标准，三停车三方式三及比三率，三小区三供配三电方三式…在容三积率三指标三控制三面积三，结三合市三场需三求对三不同三业态三建筑三面积三的合三理配三置，三建多三少高三层、三建多三少多三层、三建多三少商三业、三建多三少别三墅、三建多三少花三园洋三房；三配置三那些三基础三设施三和配三套设三施，三获得三最大三销售三额和三高额三利润三。注意三设计三作品三和产三品的三关系比较三高层三与小三高层三的成三本案例三：三某项三目指三标如三下，三方案三设计三阶段三没有三充分三利用三建筑三密度三指标三规划三利润三贡献三大的三产品三，规三划建7栋高三层，4个18层、4个33层总用地面积平方米

45975.6容积率

2.5建筑占地面积平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%绿地率%

31.53%总建筑面积平方米

150528.61）地上建筑面积平方米

1149362）地下建筑面积平方米

35592.6其中地下车库面积平方米

29403.4高层三与高三层、三花园三洋房三的的三成本三比较

容积率密度单体建造费总成本销售价格18～32层高层不变小大优、中、差中12～18层高层不变大小优、中、差中花园洋房不变大大优、中、差高对业三态和三户型三的多三方案三设计三比较三，通三过比三较确三定单三体平三面和三户型三；通三过对三建筑三面积三、套三内面三积、三公摊三面积三的比三例测三算，三确定三最合理三户型三和户三型搭三配从三而获三得最三大得三房率三和销三售面三积，获得三最大三销售三额和三高额三利润三。某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积

217,543217,098

容积率

1.51.5

内部收益率％16.87%22.15%

净现值元2,1663,439

限额三设计确定三限额三设计三控制三指标限额三设计三是按三照批三准的三设计三任务三书及三投资三估算三控制三设计三，对三设计三规模三、设三计标三准、三工程三数量三和预三算指三标等三各方三面的三控制凡是三能进三行定三量综三合的三设计三内容三，均三要通三过计三算确三定，要三充分三考虑三施工三的可三能性三和经三济性三。初步三设计三（扩三初设三计）三阶段三控制三要点各建筑、结构、构造做法及建筑选材结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计根据三初步三设计三图纸三对规三划建三筑面三积、三销售三建筑三面积三、造三价建三筑面三积进三行计三算比三较，三尽量三减少三公摊三面积三增大三得房三率。控制三单体三建筑三的特三徵指三数，三包括三：外三墙周三长、三面积三系数三，门三窗面三积系三数、三窗墙三比、三窗地三比指三标、体型三系数等对三节能三保温三、消三防、三抗震三设计三标准三的影三响。控制三建筑三设计三标准三，控三制单三体工三程配三置标三准；三比较三外墙三保温三材料三和作三法，三门窗三材质三、标三准；三外装三饰材三料的三选择三搭配三，室三内不三同公

产品定位结构三设计三方面基础三选型三、埋三深和布三置应三合理楼面三恒、三活荷三载及三梁的三线荷三载，三梁、三柱或三墙的三集中荷载三取值三合理三，安三全系三数取三值合三理主体三结构三布置三、结三构体三系选三型合三理，三梁、三柱、三板钢三筋配三筋计三算配三置合三理人防三地下三室结三构选三型应三正确三，设三计荷三载取三值、三结构三计算三与构三造强电三设计三方面主要电气三负荷三指标三配置三、供三电范三围、变三压器三台数三合理进出三线通三道是否三合理设备三选择三、出三线回三路计三算电三流、三断路三器容三量和三电缆三截面三配置三合理发电三机供三电范三围、三容量三和台三数选三择合三理敷设三方式三和路三径、三出线三回路三、线三缆型三号截三面经三济合三理弱电三设计三方面弱电三各系三统功三能和设三备选三型合三理各系三统管三线走三向布三置合三理给排三水设三计方三面设计三参数三合理、计三算指三标经三济；三系统三流程三合理设备三房设三置位三置及三设备三布置三合理三、使三用及三维护三方便主要三的设三备材三料选三用经三济合三理综合三管网三方案三，包三括：三道路三工程三、雨三污水三工程三、雨三污水三处理三、强三弱电三管网三、给三水管三道工三程等三的走三向作三法进三行造三价分三析比三较，三使布置三、走三向、三作法三更合三理，挖三沟的三土石三方量三最小三。编制三概算三，对三投资三进行三控制三。景观三工程三控制软硬三景面三积比三例，包三括水三体面三积，三铺装三面积三，乔三木、三灌木三、草三坪面三积的三比例。确定三项目三骨干三树种三、基三调树三种设计三阶段三控制三措施产品三业态三定位三模板三化设计三任务三书模三板化设计三合同三模板主要三专业三施工三图设三计指三引模三板化主要三专业三施工三图设三计审三图要三点模三板化专业三配置三标准三模板三化制定三统一三标准三作法产品三研发三模块三化：单体三研发三、单三体组三合会所三售楼三处结三构标三准化三及装三修模三块化三、硬景三铺装三标准三化导视三系统三标准三化户型三拼合三：增强三户型三拼合三研发90%复制+三10%创新（1+三10三%）n一年三一小三改三三三年一三大改产品三复制产品三复制90%复制+三10%创新（1+三10三%）n一年三一小三改三三三年一三大改重庆三。龙三湖源三著电梯三住宅三的公三摊面三积经三济分三析公摊三面积三涉及三多个三利益三主体开发三商：花钱三而不三能直三接变三为销三售收三入，三希望三公摊三小些三好；业主三：大堂三、电三梯间三、公三共走三道等三的空三间大三些，三舒适三度好三和方三便些三，希三望大三些好三。施工三单位三：管线三安装三时，三希望三管井三大些三好；物业三公司三：抄水三电表三读数三、管三道检三修、三垃圾三临时三存放三、清三洁用三水处三，希三望大三些好三；对公三摊面三积（三公摊三系数三）的三管控三，第一三，要三明确三规范三的刚三性要三求；第二三，根三据项三目档三次定三位和三顾客三价值三敏感三度，三设定三大堂三、电三梯间三、公三共走三道的三合理三尺度三；第三三、从三技术三角度三通过三各公三摊部三位的三相对三位置三的调三整、三对单三个公三摊部三位的三局部三优化三降低三公摊三。公摊三面积三的组三成垂直三通道三：楼三梯间三、电三梯井三、垃三圾道三、通三风井三、管三道井三、提三物井三、室三外楼三梯；墙体三面积三：本三幢楼三各套三与公三共建三筑之三间的三分隔三墙和三整幢三房屋三外墙三水平三投影三面积三总和三的二三分之三一；设备三用房三和管三理用三房：三幢内三共同三使用三的设三备用三房，三辅助三或管三理用三房，三供本三幢使三用的三其他三共同三使用三的面三积影响三公摊三系数三的因三素公摊三系数三＝公三摊面三积/套内三面积公摊三系数三第一三层次三的影三响因三素是建筑三业态超高三层住三宅＞三高层三公寓三＞花三园洋三房＞三叠拼三别墅三＞联三排和三独栋三别墅公摊三系数三第二三层次三的影三响因三素是公摊三面积建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数高层公寓11标准层4103506017%高层公寓32标准层6305399117%高层公寓18标准层6035109318%高层公寓29标准层93874119727%高层公寓27标准层58647111520%高层公寓26标准层69057012021%高层公寓15标准层6265468015%高层公寓18标准层5254537216%高层公寓31标准层72061410517%高层公寓18标准层5294597015%高层公寓31标准层78567810716%高层公寓31标准层80169310816%建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数花园洋房

全部9001580905911011%花园洋房6单元513547363998%花园洋房5单元3516305346315%花园洋房6单元4874428958514%花园洋房5单元1183104313913%花园洋房6单元1638146117712%小商铺3栋266424681968%小商铺3标准层6525757613%小商铺

单元137012739712%小商铺

栋1342611817160914%写字楼26栋3102922445858538%主力店5栋4523639949528613%运用三价值三工程三控制三投资投资三测算三过程三中设三计阶三段测三算，三这一三阶段三运用三价值三工程三分析三，确三定合三理功三能，三有效三控制三投资三。价值三工程是把三技术三与经三济结三合起三来的三管理三技术三，通三过对三产品三的功三能分三析，三达到三产品三适当三的价三值，三以最三低的三成本三去实三现产三品的三必要三功能三。如何三有效三提高三产品三的价三值功能F成本C1、功三能不三变，三成本三下降2、功三能大三幅提三高，三成本三略有三增加3、功三能提三高，三成本三降低4、功三能略三有降三低，三成本三大幅三降低5、成三本不三变，三功能三提高如何三有效三提高三产品三的价三值所以三上表三也表三示为三：功能三（或三效用三）价值=；成本三（或三费用三）F用数三学公三式表三示V=C表中三的价三值不三是从三价值三构成三的角三度来三理解三的，三而是三从功三能角三度出三发理三解价三值的三，表三现为三功能三与成三本之三比；成本三也不三是一三般意三义上三的成三本，三它是三构成产品三寿命三周期三的成三本，包三括建三造成三本和三使用三成本三。如何三有效三提高三产品三的价三值（1）推三行价三值工三程管三理，三提升三局部三或楼三盘的三性价三比价值三工程三兼顾三功能三、成三本，三力求三以最三低成三本，三实现三必要三的功三能，三提高三产品三价值三。功能三品质三（销三售价三格）三与成三本的三比值三即性三价比，从三单个三部品三部件三到整三个楼三盘可三提高三性价三比那些三是必三要功三能，三业主三对哪三些更三敏感三，和三成本三及售三价的三关联（2）技三术经三济比三较人防三工程三决策土建三车库三与机三械车三库的三技术三经济三比较电梯三、空三调的三配置三方式地下三车库三最少三车位三、面三积及三收益三测算基础三形式三、主三体结三构形三式、三挡墙三形式……提高价值的方式功能不变降低成本成本不变提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能成本大幅度降低运用新科技、新技术、既提高功能，又降低项目成本业主不能直接感知的工程项目（包括基础、结构、综合管网、能源动力设施等）√

防水工程√

√外墙保温√

√家居智能化设施√

√√√景观、装修√√

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门窗√

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户型优化

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注：三以绿三