上海知名地产发展战略报告战略定位与目标

华润战略发展报告1研究逻辑框架华润公司战略执行华润公司战略定位华润公司战略分析1.房地产发展支撑要素2.上海房地产市场分析3.上海房地产市场竞争格局4.华润公司内部分析华润公司战略定位与目标华润公司战略地图及执行21.中国房地产行业发展支撑要素华润公司战略执行华润公司战略定位华润公司战略分析战略分析上海房地产行业分析中国房地产发展支持要素上海房地产市场竞争格局华润内部分析市场住宅政策商业写字楼城市地图3宏观经济发展水平土地市场城市化市场需求房地产发展市场供给金融宏观政策从总体来看，房地产市场的长期走势受外部环境的宏观经济发展水平、宏观政策、金融等因素影响明显，同时城市化带来的大量新增城市人口的刚性需求和土地资源的稀缺性也是影响房地产市场长期走势的直接因素。房地产市场短期市场走势仍依赖于其当期的市场的需求与供给。1.中国房地产行业发展支撑要素41.1宏观经济发展层面注：07年为1-11月数据中国经济运行处于上升阶段2007年上半年的GDP增长达到了11.5%，第二季度更是达到了11.9%，为近十年来最高水平。城镇居民的购买力不断提高受益于经济快速增长，人均可支配收入有了较大增长，2007人均可支配收入13786元，比上年提高17.2%。51.2城市化及人口红利城市化仍有大幅度提升空间截至07年末城镇人口比重已经达到44.9%，发达国家2005年平均城市化率为77%。人口年龄结构中比重最大人群成为购房主力军目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30－44岁，而这部分年龄层的人是购买商品房的主力军。高校毕业生构成未来购房需求随着文化教育的普及和高校的连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。5－10年后这些人即面临首次置业的需求。61.3房地产金融1）资金来源—房地产企业融资渠道多，重点城市外资增长迅速。2007年底全国新增贷款总量为3.63万亿，同比增长16.4%。在证券市场方面，通过股市、国外基金等融资方式，加之快速销售和较高的售价，目前不少地产公司拥有了较强的资金实力。房地产开发投资资金来源同比增长率单位（%）71.3房地产金融2）人民币升值-带来房地产投资需求我国处于长期低息的经济环境下，流动性过剩；汇改以来人民币升值加快，2008年以来累计升值6.13%，截至6月18日，1美元对人民币6.8823元；国内通货膨胀抬头，人民币对内贬值；种种因素导致投机和投资的境内外资金对房地产的偏好。外资增长迅速：2008年3月末，中国国家外汇储备余额为16822亿美元。中国一季度贸易顺差为414.2亿，实际使用外资为274.14亿美元，而同期外汇储备增加1539亿美元。由此看来，一季度疑似“热钱”流入大概在850亿美元左右。日本和韩国汇率变动与土地价格走势81.4小结

总之，我们依然看好中国房地产市场的长期发展趋势。宏观经济的高速增长、城市化进程的逐步推进、人口红利、人均可支配性收入逐年提高、人民币升值加速，这些都是促进房地产市场长期繁荣的因素。91.52008年现状2008年房地产市场面临一些新的变化：基于“双防”的从紧货币政策将同时影响商品房的供给和抑制商品房的需求。一、开发商在银行、股市的融资渠道受阻，且商品房销售回款不畅，只得求助于公司债和房地产基金。二、房贷新政抑制了部分投资需求。三、住房保障制度在08年得到进一步落实，从各大城市公布的08和09年住房建设计划来看，保障性住房占新建住房比例为10%－40%。现状10华润公司战略执行华润公司战略定位华润公司战略分析2.1上海房地产行业分析-市场战略分析上海房地产行业分析中国房地产发展支持要素上海房地产市场竞争格局华润内部分析市场住宅政策商业写字楼城市地图112.1上海房地产市场-宏观经济《世界发展银行》高速发展大于8%稳定发展5-8%停滞4-5%萎缩小于4%房地产业发展状况GDP增长率从中国人均国内生产总值分析来看，2007年约为人均2460美元，居世界104位，按照库兹涅茨发展定律，中国经济处于高速发展阶段；

2007年上海GDP增长率为13.3%，房地产业处于高速发展阶段；上海2007年人均GDP为8594美元，已超过8000美元，但与纽约、东京相比还有很大差距。纽约：62113美元伦敦：27523美元东京：81530美元注：纽约、伦敦和东京为2006底数据122.1上海房地产市场为了更全面、更科学的衡量进入一个城市的标准，我们尝试研究了各个城市的宏观经济和房地产发展数据，归类出系列可以反映一个城市经济发展和房地产发展的指标体系。我们最终选用了6个主要维度对长三角主要城市以及我司进入城市进行比较。选用的指标商品房销售面积社会消费品零售总额城市人均GDP常住人口商品房销售均价人均可支配收入衡量进入城市标准设定每个指标的最高值和最低值为100分和10分，根据各个指标的绝对值算出所对应的分数，再根据各个指标所占权重计算每个指标所对应的分数，6个指标的得分总合即为各个城市的最终得分。统计指标及所占权重：人均可支配收入（25％）人均GDP（20％）人口（15％）社会消费品零售总额（15％）销售面积（15％）销售均价（10％）评估方法132.1上海房地产市场针对综合六项指标加权得分的结果，上海的综合得分为18个城市中最高位，为89.39。表明上海具备我司进行重点长期发展的基础和潜力。89.3979.2271.5358.5552.4748.7348.3946.0648.3939.4115.8521.5928.3428.6433.8534.5034.7135.4914备注：指标得分2.1上海房地产市场15华润公司战略执行华润公司战略定位华润公司战略分析2.1上海房地产行业分析-住宅市场战略分析上海房地产行业分析中国房地产发展支持要素上海房地产市场竞争格局华润内部分析市场住宅政策商业写字楼城市地图162.1.1上海住宅市场分析投资额施竣工供需比成交特点土地市场上海住宅市场量和均价环线分布区县分布档次分布172002－2007上海投资额2002年2003年2004年2005年2006年2007年固定资产投资（亿）218724523085354339254459房地产投资（亿）7499011175124712761308比例34.25%36.75%38.09%35.20％32.51％29.33%年度平均比例34.36%注：数据来源于上海市统计局

由于国家当前所处经济、社会发展阶段和房地产具有的先导性行业特征，上海房地产投资在固定资产投资中的比重长期维持在1/3左右。

2005年起房地产投资额占比逐年小幅下降，投资态度由乐观转为谨慎乐观，政府虽不再将房地产定位为支柱产业，但其在短期仍将为重要产业。房地产上海国民经济发展的重要产业①投资额分析182002－2007上海住宅施竣工面积年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年施工量（万平米）599569747873826779897643竣工量（万平米）188122813270281926992753倍数比3.193.062.412.932.962.78年度平均倍数比2.89注：数据来源上海市统计局，数据含动迁、配套住宅②施工竣工分析

施工量通常为竣工量的3.5±0.5倍，反映了1-2年后现房供应量，其值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。目前上海楼市整体呈现供略小于求态势，优质地段的高端物业更加供不应求。上海住宅市场供小于求局面或延续1920缝07年，讯上海影商品棕住宅照销售锦面积27仰53万平尾米，桨供应21颗03万平闭米，扎供需自比为0.健76，市浸场供网不应苍求。③历决年供浴需对绣比上海共市商绍品住世宅供虚求关拥系趋结紧，漠商品僵住宅卫供应04年后运逐年毒递减燥，而驳需求令强劲爽。批准预售预售登记供需比2002年2168.782587.460.842003年3150.762711.021.162004年3079.683310.370.932005年2580.181797.071.442006年2200.632147.611.022007年2103.972753.220.7620④成交足分析-销售捆均价上海年商品展房价孝格历礼年来寺稳步学上扬墓，20刷04年同巾比20胳03年增碰长近30点%，出菊现过蠢快增庸长的死不理敌性现洗象。20粒04以后嘉，均吗价涨姻幅基恰本控监制在7%左右剖。商博品住腊宅从06年开磨始增雷长幅立度逐您步趋将缓；20肢07年上寸海商厅品房物销售胡均价91关82元/平方瓣米，田同比贞上涨7.膀1%。20光07年上采海商哀品住语宅销恭售均清价为10远29匪3元/平米佛，同圾比上朋涨9%；上海管商品奋房价减格历阁年来浑稳定潜上扬茄，侍商品屡住宅06年开网始增竞速趋竞缓21⑤成交肚分析-环线辣分布随着驶上海唐中心合城区企土地赠供应奖的减沿少以轿及价铜格的贿不断逆高升山，外厦环外饼已成攻为上锡海商愿品住长宅成沿交的劳主要职区域捞，上闷海城念市逐梨步进酿入郊闭区化旋发展按。目前竖上海喂内环旦均价30欺00责0元/平米捐以上调，三棋环每芹环价格差1万的暴住宅幼价格陕格局浙初步气形成勉；随着付内环管、中忍环、篮外环3/利2/扎1格局占形成基，中暴心区智部分锁高端代楼盘怒均价乐达到8万元/平米夫，客给户价绸格认猴知亦衬随之柏改变闹，客身户分隆层居犬住格宪局逐哨步形给成，久同心绒圆外缠扩趋毫势明茫显。20偶08年3月份倾起，页内环烤内、置内中秒环等责区域饺反弹脱明显止。显姿示良酬好地洋段的朽抗跌风性较讲高。中环2万外环1万内环3万外环-中环-内环填住宅望均价彩分布延图上海与住宅还成交浮集中炼外环刃外，刊环线3/棵2/毕1格局抹形成部分饮高端帐物业喇如翠海湖天贯地均粱价已哗达8万/平米价格错同心悟圆有膝外扩夫趋势22⑥成握交分困析-脂高档惯公寓07年底亩开始淘虽然响上海羞商品诱住宅均市场耍成交但量萎廊缩，驴但与踏此对宪比的肉是高客档公氧寓的过成交蜻量却重逆势唤一路议上扬败，在听市场顺敏感劫时期渠，高田端物柄业的护需求及依然评旺盛价。上海拔单价2万以魄上住第宅成眠交量售已超覆过去亿年水云平，钞其占馒全市体商品赛住宅皱成交之总量字的比树重亦型再创暖新高拒。单位压：平恨米不同台物业菠受政废策影岁响不零一，核上海谅高端拢物业撑价格粪坚挺23⑦成拔交分销析-柏区县响分布供应轮大户妹浦东刻、闵菠行、维松江竟和宝扬山依次然位在居成葵交量描前四读强；卢湾畜、静欠安、将长宁水、黄抢浦凭潮借地金段资孔源和厦豪宅岔项目盯则占沫据均陷价前亭四名恩。上海袄区县佳量价演布局单位吨：平盼米、健元./平米成交除四强长宁修：21饶92桐1静安占：27纵25际0卢湾柜：35维09皇1黄浦善：20后97离12405年至07年间糊，中肯环以销内仅锋推出坏土地70万方名。20厚07年公忠开市获场住架宅用还地依缩慧然稀凭缺。座共计67腿2万方堂住宅婚类用充地之坊中，殊只有7幅为膏中心炮城区桂土地殿；纯件住宅描用地阻约占16羞.4概%，仅结为11多0万方再。20栋08年前5月上溪海总狐共出励让2幅远部郊住汇宅类姓地块来，面鼻积不划足7万平谜米。中心怕城区够的土狸地供腐应大凡多有跃赖于静老城甲区的彼拆迁钉，而绵在物聚权法虹出台禁后的察拆迁代成本竖过高腐的形恩势下钳，中姥心城罩区的放土地活出让煮更加肤稀少善。土地航供应遣呈现统向外锅环外朽发展苍趋势哥，外方环线伞内尤站其是誓中心金城区税土地烦供应膛极具店稀缺夕性。各年出让土地住宅可建面积分布（单位：万平米）土地出让公告内环内内-中环间中-外环间外环以外合计05年全年000555506年全年5488356970507年全年21535620672⑧土纳地市源场25价格喜格局Te赢xt戒i渐n状he系re上海仇的持私续经陶济增隐长是倡房地在产发斩展的竞重要料支撑监，同筑时房国地产掏业仍是来上海棋经济钞的重象要产书业。上海励房地依产市墙场长管期处鸡于供桐不应吊求状窑态，上海弯房地警产内莫中外课三环3/衣2/曲1的单行价格舅局已能经形部成，梁目前房诚虽然顶成交庙量同俗比下恋降，挤但价积格仍悲然维辱持高顽位运叹行。中心舰城区乘土地凳供应锡日趋吴紧缺股。我们蜜认为跟上海赏房地占产市来场具额有相骑当强暖劲的用产业眉经济石和市须场需跨求支振撑，恐具备寺我司知长期胃深耕留发展钢的基办础。2.貌1.郑2上海针住宅只市场两小结供应店格局产业械支撑土地京市场总体脆趋势262.运1.刻2上海邻房地侍产市石场分始析-商业丈市场华润铃公司狱战略虏执行华润泡公司效战略朱定位华润留公司输战略尽分析战略分析上海房地产行业分析中国房地产发展支持要素上海房地产市场竞争格局华润内部分析市场住宅政策商业写字楼城市地图27⑴上泳海商厅业零选售市芬场环炊境近年听来，骆上海村社会形消费敏品零衡售额墙总额码连年猫以两债位数絮的百坑分比喊呈增松长趋逃势；20赞07年达托到38扎47集.8亿元骡，同俩增长14历.5歉%，居索全国死首位迟。28⑵中国摊几大肺城市候零售嚼消费息品总促额比迅较上海村与北戚京20碑07年的钞城市坊零售螺消费卡品总情额处渗于同奴一等阀级，能并与胁其他齿城市受拉开王一定粱距离川，显呈示这纹两个册城市周的消即费能秃级以悔及商扁业市葡场环之境相钳对比朝较成翠熟。29⑶上海愧高档怠商铺福整体崖状况上海员高档慈商铺读市场居趋势沸总体郊上呈饼现一询路向暮上攀产升态顷势。注：凯文中史所指病商铺略为市印中心陆大型白购物焦中心这内出工租店字铺及艰部分伤核心狗地区灾的沿重街底抹铺。30⑷上海遗商铺己市场柄保有咳量及揭新增吊供应逮状况截止20常07年底孩，上傅海商惰铺市到场的沟存量夜约为30坏0万平油方米雹左右碰。到20嘉10年将股新增链供应20捐0万平赛方米衬，但前主要宽供应即在新鞭城及忧郊区去，全滤市商僻业氛裕围也退将日钱渐浓跟厚。31⑸上海浆商铺片市场菠入住携率及就租金喝状况高档御商铺末需求堆旺盛岭，入鹊住率渗基本辱保持耕在90妄%以上减，部鹊分核血心区园接近哗满租首。租等金也赞呈稳凡中有香升的懂状态火。租金源呈稳滥中有浑升的龄状态筑。截普止20响07年底物，市庄中心感核心容区高想档商灯铺租晚金已恒达到40元/平方德米.天以欠上，20堵08年呈珍继续堵上升羊态势典。32⑹2锐00遭7年中释国几丛大城降市商毯铺租湿金和毫空置房诚比较上海凉商铺丙的平笛均租牧金与旨其他访城市例相比钉高出拆很多祥，而箩空置搏率却辆比较脊低。33⑺上海咱各区册域商某铺租险金状任况租金陵最高京的区摸域为小集聚娱了恒环隆、够中信匪泰富显、梅狼陇镇业广场韵等高据级购众物中玻心的汽南京遇西路么，平永均租亲金已怖经接钳近60元/平方愚米.天左食右。34⑻上海盲各区秧域商笼铺入络住率洞状况上海海市中崭心各祝区域宾商铺畅租金熊已基柔本接植近满求租。35⑼商业未市场趋未来驰预期部分场区域皇型商既业中蜻心(城市更副中杨心)将逐堡步形认成并前不断斩成熟在上闻海总狐体规踢划和邪整个强市政删建设南的引设导下畅，部腹分区健域型箭的商萄业中匠心将爷逐步演形成伴，如数虹桥坏交通索枢纽执、世姓博地随区、乖五角殃场、抗真如-长风萄等区爹域。内环线外环线中环线徐家汇副中心花木副中心五角场副中心真如副中心人民广场36⑽商办朽综合险性土野地市钢场状脊况20螺07年上至海商揪办综轧合类扎土地蛋供应裹主要剑集中臣在市升郊外亚围，夏市中亿心区贵综合巷类土霜地比至较稀缠缺。20买07年上啄海共仰出让怪商办逢类土糕地约22嫁2万平星方米聚，绝猜大部递分位呀于市怎郊地墙区，疫外环提以内法的商荣办类奏土地肝只有17鞋.8潜5万平该方米泊，而锹内环尤以内紧的市珠中心悲纯商招办类效土地遇仅有2幅约4.冷24万平灿方米萍，仅笛占1.矿9%。其包中1幅为颈南京亚东路16劣3地块租，另1幅为富虹口猴足球刺场交是通枢琴纽旁退的地检块。20哗08年还淹没有朵真正渔意义康上完血全市沉场化方的市虽中心杜土地弊出让蜓。20速08年出雁让的4幅市叨中心涨商办财地块捐共计7.惩43万平僵方米孟，其雷中有3幅地析块共5.连52平方渗米为错限定扫用途恨的金均融地宵块，1幅1.胳91万平牙方米40光%以上金建筑脾为政仆府所熄有的允带有柱定向末性质屑的地宾块。由于推市中吸心旧湖改难怎度日庸益增现大，订未来嗽拆平航的市踩中心辉土地吹依然繁稀缺失。37⑾上海馋商业辆市场嫌现状忽小结上海尤商业扇氛围真比较融成熟而和浓今厚，朴零售茧品消技费额饮每年暮以两腐位数猫增长揪。由于但市场续需求给的持肿续旺昆盛，报各种骆商业利类型虎和品借牌对姑于好覆的地相段的绪商铺御趋之预若骛辱。大型期商业辩中心啦的租驼金一娘路攀什升，亿空置慕率呈僚下降轿趋势奔。最倘主要惊的集姜中商叮业以伪南京熊路、厅徐家罗汇、黑淮海窑路、落以及裹陆家吗嘴区永域为掘主。新的绒商业抱热点蹈将集碍中在贷城市堪副中效心。中心返城区塑商业贫用地骨供应狱稀缺指。382.帐1.骄3上海薪房地橡产行随业分猎析-写字麦楼市须场华润锡公司成战略姿执行华润亦公司艺战略偷定位华润营公司裙战略表分析战略分析上海房地产行业分析中国房地产发展支持要素上海房地产市场竞争格局华润内部分析市场住宅政策商业写字楼城市地图39①总复体状株况—吃市场旷基本师呈一规路上叹扬态戏势从上陶海甲琴级写伯字楼糊市场欲指数案可以怖看出刚，从20隔04年起皆写字纸楼租冒金和绕售价终基本逆呈现胖一路乡丰上扬瓦的态布势。40②甲粗级写想字楼滚市场仿供求堆状况搭分析截止20个07年底焦，上将海甲悟级写座字楼邮市场唇保有炒量约宫为42节0万平件方米装左右死。目前偿纽约是的写渴字楼乎供应核量为35源00万平脾方米采，东旨京为42聪00万平蓄方米善，中借国香西港地蜂区为67猪0万平耻方米兔。(数据版来源:仲量走联行)A、市第场整典体保橡有量41B、区搭域分团布状像况②甲毛级写检字楼俩市场舰供求酷状况泛分析从区徒域看骂，陆蔬家嘴找是上示海甲掉级写庭字楼雪最集刺中的闹区域删，面倡积占忆上海挣总量哲的四畏分之晋一还壶多。陆家阻嘴写巧字楼蝴标准线都比怜较高给，租纱户品脾质和佳实力粘都较肤强。斥而且岩陆家倾嘴金洁融城傍的打签造和饥区域确集聚爷效应陡使该面区域怒商务透品质搁日益醉提高领。42C、供侵需走矛势状吼况从19摆99年至凝今上还海甲蛾级写僚字楼预每年限都处显于供章不应废求状湾态，镜上市爸的项序目基泡本全墙部被臂市场尝所消营化。20堪08年1季度脸由于内浦东休两项沈目的放集中阁上市成，使淡市场敞供应帮增加箱较多可。②甲弃级写情字楼遮市场流供求宿状况物分析43③上腐海甲爆级写盈字楼个租金悟及空奸置率沫走势总体扶来看纹，上隙海甲蜓级写巡寿字楼糊市场译呈两物个趋兄势：平均返租金城一直萌稳中制有升泡，目塞前市泪中心耳甲级吹写字厅楼平今均租斩金已副达到8-状9元/平方同米.天左离右。空置竖率一芳路下内降，推市场株基本便处于平满租徒状态鸡（约3-罚4%）。44与其欺他几惨大城扮市相选比，按上海胳的甲速级写予字楼旱租金费最高岩，空腐置率翁最低岗。④上海遵与其悠他几讯大城镇市的豪写字骄楼租贴金和睬空置图率比程较45⑤上海玩各区棕域租榴金和敢空置央状况上海奥各区平域的向市场瓣略有量所差浩异，援市中桨心核苍心区骂的甲贼级写捡字楼范租金捧和空扶置率鸦表现理优异若。20宋08年第1季度弯，平炎均租丛金最鸣高的缘瑞静安垂区已初接近12元/平方啄米.天，盐陆家拳嘴环碎球金岭融中步心等裂高端络项目症的租枪金已悔经突假破20元/平方巡寿米.天。46⑥未渗来总社体市秩场预洞期鉴于山上海习经济仰的持质续稳点定发拍展，撇以及耀写字存楼供糖求市警场的仪预期还继续尾表现填良好芒，上夫海20羞08年甲够级写着字楼牵的空养置率颈预计之将维活持在3%委-4遥%之间汪，预皆计未天来整驰体租寨金和集售价雀将继董续有笋所上遗升，呢但租斑金的仙增速烟将趋预于稳胳定。从区躁域来阶看，亩浦东枝陆家元嘴地抄区从20吊08年起脖供应监开始脱放量蔬，但殃由于网项目祝品质肿的不述断提觉高，帅使平台均租森金继晚续上惩升，嫂但增袖速开扰始逐嘴步放织缓。浦西吨地区无由于涝供应幸依旧侄稀缺伴，在撑上海御整体喊市政慕建设善以及态整个奔宏观厚经济质持续数向好岁的作奔用下算，预氧计租暗金还吗将持宿续上市升趋府势。472.迹2上海念房地抗产行纵业分补析-政策华润遇公司勾战略尘执行华润随公司连战略侮定位华润芬公司秘战略厨分析战略分析上海房地产行业分析中国房地产发展支持要素上海房地产市场竞争格局华润内部分析市场住宅政策商业写字楼城市地图48我们岁针对素目前男上海缝市场艘的执投行情梨况，砌对已月有的悠上海扶房地罢产政朽策归青类，辣分为畅：加息坛和存朗款准乞备金信贷柳政策供应惭结构限外绣政策税收叔政策调控编政策提对上惭海的合影响49①加针息和你存款齿准备今金调荷整背景狡：20融07年1月以尊来中舍央人白民银眠行实恼现连蕉续六吹次加激息，14次调秒整金棚融机民构人咽民币对存贷泽款基罪准利泛率。20买07年成起为近思年央曾行利育率调澡整最储频繁柱的一砍年。龄也是该央行姿贯彻船执行涂从紧照货币步政策赢的表煎现。六次称加息价后，停一年惯期存鼻贷款且利率币分别脖累计叶上调1.冠62个百射分点苗和1.输35个百别分点喉，公斥积金表贷款窑利率光累计搅上调0.祝54个百净分点广。而唇存款励准备版金则窜由20炮07年年竞初的9%上升巧至20丑08年5月的16象.5傅%。对上膏海的盯影响廉：针对补上海谅市场凯而言勒，投少资和晋投机侵性需谜求得共到抑异制，姥部分变贷款谣购房梯者处渴于观枕望状慈态。高端想产品艇受到复影响露相应纷较小所，部疏分优丹质高老端楼开盘依某然受括到市悲场追渡捧（雷如仁坊恒河泰滨城伞、和演黄的而御翠滩豪庭谊）。调控掉政策蛇对上寻海的冶影响50②重湿要信辩贷政数策20踢07年9月27日中钥国人帆民银腾行、伴银监项会发个布《关于俊加强旦商业咱性房态地产策信贷乌管理皱的通至知》（下薄称《通知》）《通知》明确漫第二菜套住宇房的挽首付蛾款、零贷款但利率锄等要荐求，《关于情加强朗商业政性房惜地产否信贷偏管理停的补局充通贝知》规定秀二套注住房裙以户辫为单移位界肿定。同时对规定绕对项懒目资像本金锐比例缸达不骗到35航%或未其取得准四证喘的项亦目，指商业话银行狱不得散对其祝发放茅贷款踩。20不07年第伤四季贡度，廉银行扶有贷荡款额头度但糟不放谱贷款室。08年一萝季度踏，银防行开剥始放钢贷，霉但已婶明确08年贷朴款额春度重绿点在眼于控蚁制增袭长，诊增长竿率不碰超过13号.8老6％。对上突海的珠影响殖：使得肯开发青商融改资困卷难，吐部分掉地产桥公司胳对融完资环粪境持降谨慎尼态度性。导致腔开发芳商在院土地循市场别上持救“观尘望态嫁度”胜，土省地市谈场竞河争减鞭弱，20搞07年底16号公悬告中地大部版分地剖块以怨底价随成交独。但受勉制于亭上海捆土地度供应认的稀箱缺，吐以及除各大点开发谣商对孝上海主房地锈产市最场的睁信心洽，土疫地市息场竞载争依态然存寇在。调控催政策职对上临海的劣影响51上海澡保障卷性住截房比鸡例与躲其他镜城市误相比貌处于征中等嗽水平禽。08年及09年土埋地推昌量基单本持捕平，戒与上殃海住森宅年小销售楼量相莫比（20禽07年住奏宅销铃售量戏为27盗53万平强米）欢，未宁来上肠海市明场的薄供应情仍然卫处于新偏紧念状态孝。单位：万平米2008年2009年土地供应800-10001000-1200经济适用房、廉租房比例20%25%新开工面积20001800经济适用房、廉租房400400配套商品房400竣工面积25002200达到预售标准20002400住宅雹供应凭日趋葬紧张评，保鱼障性傅住房块比例刑提高③供道应结营构调控遣政策竞对上幼海的仙影响52④限籍外政周策上海棋严格星执行嫩国家输相关拐政策鞭，外秤商投北资企件业及馒并购极企业券均须乳获得敏国家斩商务厉部审可批。和黄脏位于阴普陀汽真如惰的地查块审政批时座间接词近1年。目前医外资剖收购辞上海想物业推或并军购公扁司等疑均为旬境外纤操作袜。虽然稼资本驱结汇螺比较辞困难引，但富从上欺海一材级开康发商贯（如畜城投抓公司鬼及外搏高桥乔集团延）等然获取黄土地好仍有历运作德空间薄。时间政策名称政策要点06-7-11《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》1、外资投资房地产三大条件；2、外商并购企业条件；3、外资购房实名制，且受限制。07-5-23

《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》外商投资房地产应遵循项目公司原则。07-7-10《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》对未完成商务部备案手续的外资房地产企业不予办理资本项目结售汇手续。07-11-7《外商投资产业指导目录》2007年版本（新《目录》）规定限制外商进入房地产的多个领域：土地连片开发，高档物业如别墅、酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。07-11-19《有关外商投资房地产企业备案相关问题的通知》各级商务主管部门严格审核外商投资房地产企业新设（包括并购）及增资申请，报送的备案材料必须符合外商投资法律法规及房地产宏观调控的各项规定。调控袖政策染对上糠海的射影响53⑤土胖地增由值税20弱07年1月16日，毅国税吼总局泡发布18浴7号文瞒，最闲重要扬的是代明确治了土合地增检值税霸清算咳的时尸间节特点。哨由此点也进霞一步蹲挤压泄了房日地产朴企业匹的利滩润空盯间，帐给房衡地产幕开发属企业拣带来券新的贴课题夫。1、房唉地产对行业码的平乔均利怀润率厦水平舟将会款有所秧下降跟；2、大幕型房夏地产摘企业蚂出于纽奉合理扁避税膜的考刺虑会产选择针控制陷房地逐产开仙发价妹值链租的前弯端如夺建筑闲公司、旺建材朽公司票和装辞修公病司以翅调节屿价值汤链上考的利氧润分讽配，当进而谷合理混降低箩企业蜘的整肝体税尊负。但由易于上育海房瘦地产巩价格竿增长才幅度闻非常仪大，列从成袄本上烛规避椒土地冻增值驻税，洞效果秒并不婚显著絮；3、大装型房膨地产甜企业环也会戒选择墙控制营价值捞链的酒后端偏，就凝是不磨出售化房产柄尤其同商用专物业遵，以次规避缴哪纳土靠地增驱值税挺。近年顾来上自海房捡地产啊价格施增长近迅猛恩，公聋司开饥发中苏的董追家渡9号地虫及橡搅树湾伤项目月均可陈预期妄实现沟较大贴幅度颤的增驾值，念面临猫缴纳铸巨额脚增值萍税问卸题。调控阵政策躺对上尺海的睛影响542.砍3上海昏房地称产行诵业分畏析-城市许地图华润岛公司奔战略礼执行华润衔公司兔战略育定位华润纺公司劫战略仙分析战略分析上海房地产行业分析中国房地产发展支持要素上海房地产市场竞争格局华润内部分析市场住宅政策商业写字楼城市地图55（1）兴上海技城市死规划（2）予房地麻产热南点区含域特袭点（3）烂房地补产潜氧在区口域宝山绝顾村嘉定新城嘉定江桥浦东外高桥浦东唐镇松江浦东跃三林闸北愤大宁杨浦俯新江近湾张江梁高科长宁午虹桥材、天仙山、昂古北发展饰方向城市障副中战心城市枕商业肚区2.我3上海冬房地泪产行放业分惠析-发展当机遇轨道毁交通56（1）上龟海城滥市总云体规度划——城市阅发展史方向3、拓合展沿敏江沿醋海发蚊展空夺间，耀形成魄宝山阀新城博、外主高桥雾港区狼（保浇税区络）、尘空港饼新城姜、海妖港新沃城、稻上海磁化学左工业画区、严金山锅新城驼等组恐成的寄滨水捉城镇右和产绒业发盆展带饭。1、继蛋续推氧进浦户东新顷区功凭能开防发和牺形象但建设冈。城市婶发展粉方向引导蜓中心胃城人河口和幻玉产业才向郊误区疏序散。况目前弓，上巧海中途心城吐区人录口超男过10碑00万。帐未来执规划拜中心滨城区轰人口那控制轮在80备0万人访。城姨市建步设用笔地60谊0平方郑公里殖。新城惜是以决区（验县）狼政府她所在亏地、赏或依关托重配大产主业及记城市臭重要盏基础碧设施喂发展壮而成院的中奋等规总模城过市。4、将精崇明奥作为21世纪泳上海判可持沙续发争展的汤重要鹊战略宽空间块。5、集丙中建献设新座城。撕规划会新城11个，窃分别北是宝懒山、拐嘉定籍、松辅江、央金山炉、闵钟行、象惠南泻、青苦浦、辰南桥炭、城厨桥及遇空港核新城霸和海示港新绸城。6、中机心镇暗是由虎区位采条件洗优越沾、经专济发疲展条求件较社好的晃集镇辆，依看托产脂业发颗展而聪成的疯小城大市。垃规划紫朱家歌角、邻泗泾勾、周监浦（番康桥义）、隙奉城纸、枫眨泾、租堡镇哨、南吵翔及雀罗店达等22个左毫右中桃心镇态。2、中导心城伶空间石包括厘中央墨商务狱区和步主要现公共婚活动猴中心叮。中想央商暂务区蝴由浦扒东小闭陆家娱嘴和孤浦西王外滩蹄组成色，公和共活坑动中借心指僵市级忙中心衰和市关级副旦中心友。简市级贴副中壳心包芒括徐依家汇骄、花贿木、假五角挠场、壳真如欧。57根据声上海课城市垄总体忧规划敞，选票取城彩市副盟中心丢、城勿市商庄务区园与轨疮道交县通作梳重点浑研究（1）上夏海城勉市总称体规幻玉划——城市当发展体方向58（1）上锋海城城市总渴体规窝划——城市适副中父心内环线外环线中环线徐家汇副中心花木副中心五角场副中心真如副中心人民广场江湾—五角尽场副邪中心踏：主要贤服务换东北惹地区兵，规柏划功刊能定挂位为六以知凳识创扔新为县特色栗的城桶市公椒共活途动中献心，郑规划爽用地姨约2.祸3平方蛮公里府，目淘前正杠在建虹设过宣程中专；花木唐城市节副中泄心：主要持服务况浦东险地区助，规抄划功蜂能定晚位为珠浦东啊新区风行政肉文化边中心熄和市档民公岩共活乞动中绍心，告规划毙用地篮约2.题6平方渠公里愁。徐家猜汇城饭市副王中心奔：主要笋服务弄西南唤地区天，规殖划功塘能定轻位为脆城市预文化醉、体误育、烧商业勉中心凳，规悲划用烛地约2.碗2平方哑公里营，目康前已剧经基塔本建程成；真如少城市烂副中酱心：规划啄功能咏定位蹄为服膊务长柄三角罗的开厌放性淘生产纠力服女务中血心和妻服务慈上海嘴西北肯地区乳的城是市公瓜共活的动中羞心，辆规划个用地牵约2.蜡4平方替公里称，目赌前规忘划建从设正招在启醉动。59陆家司嘴、带南京沸西路草沿线肠、人料民广雪场、炮淮海浸路沿乔线、疗虹桥晌和徐辞家汇液构成朽上海纵六大CB货D。随着洋众多汁新兴满商务按区的沙不断后崛起乎和快焦速发霞展，湖北外工滩、排长风蔑、中颈山公肚园和乔竹园麦成为鹅最具左潜力麻发展音的商贝务区漫。（1）上杯海城呈市总宴体规副划——城市包商务骄区陆家刚嘴人民挂广场淮海凯路虹桥徐家杠汇南京肢西路长风北外塔滩中山赞公园竹园新兴丸商务杯区六大准商务坛区新的压商务亡区形悠成60（1）上团海城匹市总创体规趋划——轨道慨交通规划20含12年轨擦道交掉通总擦里程骡数达51泻0公里促，覆译盖范蓝围将忆向西辟延伸波至嘉严定新洲城，耳向东筑南将贝延至彻临港灵新城粒。20籍20年前励规划墨建设萌完成21条轨具道交何通线签路。目前迟上海窑在运喇行轨词道交锹通数9条，浅涉及剂里程欧数约21范1公里穴。轨道鸦交通堂网络寨从中允心城龄区向依外郊粱环大泻面积砍、快馅速延锣伸，伶将加赠大中崇心城每区人香口及慈潜在傍住宅虹购买啄者向央外郊辈环引懒导力薄度。轨道盖交通概的延陪伸使偷得城潮市居倡住和我活动钞区域闪的扩室大61（1）握上海乎城市静规划（2）先房地郑产热症点区涨域特肚点（3）肢房地斧产潜染在区庸域宝山至顾村嘉定新城嘉定江桥浦东外高桥浦东唐镇松江浦东是三林闸北陆大宁杨浦故新江另湾张江泻高科长宁续虹桥览、天住山、蚁古北发展秀方向城市博副中保心城市缎商业股区2.萌3上海扁房地紧产行拉业分猜析-发展灰机遇轨道却交通62B：浦忧东新煎区世蒜博三烈林区落域有赖许于世顾博概否念，制如今慌三林认已经蚂成为麦住宅群聚居择板块丢，成染为各糖大知朵名开示发商谱争夺哨的焦会点。伞中房残、万草科、系金地突等大挑牌开漫发商何纷纷含进驻央。A：新鹅江湾杨浦亩区具筝体生厘态优触势的房诚重点植规划单区目前谱在售放楼盘惹新江龙湾1号售控价23仆00除0元/平米祥。该裁区域宜第二迎个即块将出碰售的帖橡树斯湾为惰我司贵产品蛛。目前求该区搏域聚穷集了牧合生续、*讲**俱*、桌绿城帖、仁徐恒、库铁狮券门知塘名开民发商酸。E：虹谁桥、股天山到、古宰北高虎等住招宅聚惨居区完善既的涉高外商芳务和谦生活役配套激。2号线土西延乏伸段子以及忌天山聋河滨碍景观堂。F：闸者北大惩宁板付块大宁有国际挤商务此区带蚂动，抄价格掉增幅汇明显羽。轨道蜘交通疲一号疾线北闪延伸狡段明衔显利枝好。拥有动浦西籍最大罪公共斜绿地切大宁铃灵石匀公园恒。五角热场人民嗓广场真如花木徐家门汇长风中山波公园虹桥北外矮滩大宁竹园陆家杀嘴松江张江C：张辉江高信科张江溉高科宋技园纱区有边上海畅硅谷倍之称渠。区域堤刚性盗需求热强劲怪，二兴号线气也吸之引了堤部分墨在中拢心城窄区工要作的各白领薪。D：松棍江松江亏大学桑城聚洁集了7所高箱校，10余万转师生劲。目前豆已经倦比较它成熟有。（2）上逢海房席地产乘热点嫌区域城市皱副中京心或横中心新兴蔑商务奔区热点末区域63（1）窝上海倍城市浩规划（2）竿房地塘产热覆点区饺域特足点（3）辨房地办产潜玩在区码域宝山阴顾村嘉定新城嘉定江桥浦东外高桥浦东唐镇松江浦东酬三林闸北乒大宁杨浦丢新江针湾张江扭高科长宁绣虹桥灶、天睛山、招古北发展鲜方向城市秃副中沃心城市膊商业题区2.袖3上海器房地裕产行出业分城析-发展服机遇轨道厨交通64轨道福交通新兴阵商业迎区宝山顾村浦东唐镇浦东外高桥嘉定江桥（3）上盐海房攻地产喂潜力漠区域上海逃房地弦产热因点区正域形泡成特凯点商业祥区的郑集聚矩效应哪形成邮高端彼住宅享聚集侨区。萄例如传虹桥昆、古如北地恢区。轨道欠交通来和未径来市销政规械划将弄客户我群从伯中心父向外寄延伸萝。如笼松江远区域煤。高起慨点规妨划，稻具有延特色稳竞争疫优势叨。例卖如新筹江湾昂城。上海都房地舒产潜达在区置域新市导镇建诵设人民陡广场未来读上海完房地拔产潜着在发展拥区域醋主要僚为：A：浦逗东外商高桥B：浦胜东唐例镇C：嘉互定江谈桥D：宝职山顾搁村E：嘉盈定新狡城嘉定鄙新城65新江湾陆家嘴外高桥金桥外高扯桥外高恐桥处好于上男海东宜北角注，在切外环垃以内涉，轨脂道6号线扫经过陷此处访。周边架有外兄高桥错和金痛桥功柄能区堂的强行大的秒产业俘支撑盼。外高霜桥保愉税区科是全摧国第买一个阀，也璃是目羞前全垮国15个保酱税区冻中经宗济总嚼量最贤大的愚保税竖区。绿地考、仁纵恒、都金地烧等，梁品牌者开发珠商的电纷纷设进入那。相对甩于一傲江之梨隔的袋新江港湾城辩和其万南面笔的金费桥板扇块，刑低价拖优势爹明显袍。金地顿未未涂来项律目6月9日推内出29嘉7套花栋园洋限房和90平米没复式幸，开胳盘均煌价17疯50很0元/平米屑，目禾前销舰售近70辛%。（3）上喊海房菜地产凳潜在螺发展充区域Li息ne迎6五角陶场5分钟步车程10露km人民镰广场15讨km66浦东项唐镇唐镇唐镇胖处于上浦东毒东南井部，傍张江手之东泳，川检沙以远西。淡规划页中的咽轨道2号线侵经过滤此处猴。主要于定位鼠为张根江高代科技威园区睬的配财套居祖住区缝。产败业支巨撑强仁劲。品牌爽开发蓄商之胸一的饮保利奋已经怨进入毕，加杆之相屑对的沉价格汉洼地娱，在回今年吓上半弟年已盼经引蒙起市戴场的裤高度何关注妖。保利间盛唐砍福邸牙开盘蓄四天遍内36同6套房葵源全厉部售册罄，钟均价90难00元/平米转。（3）上件海房竹地产搅潜在该发展枯区域Li庄ne赛2陆家缎嘴世纪寇公园张江芬高科10妖km人民耀广场18库km67嘉定江桥嘉定广江桥江桥妇位于扁嘉定匀东南秒部，仪位于幼嘉定戚、普工陀、逮长宁税三区跃交汇雅处，皆是嘉吨定距咏离市撞区最威近的膨镇。身并率验先成疲为上测海首筋批“时亿元该乡（籍镇）克”之梢一。规划下中的挺曹安莫全球战采购蜂中心印与周拢边的吉西郊板生产偷性服夹务业女集聚智区、鞭上海飞西北捏物流毕基地打、虹乱桥交雾通枢碌纽形仅成互率动，傅打造牺上海怎西大能堂的磁商务树区。规划片中有张轨道毁交通13、14号线假。目贵前区倒域内些的交嫌通主浙干道定曹安获路正状在拓喊宽，杯沃尔捕玛大判超市您已经侧入驻慎。区域荷楼盘蓝较少活，暂竞无品公牌开巷发商窜进驻低。（3）上丝式海房包地产帝潜在奋发展棍区域西北马物流袄基地长风绳生态胆商务剥区虹桥聋、中稿山公智园商虚圈虹桥报交通仓枢纽人民贿广场13六km68宝山粉顾村宝山坛顾村顾村我处于昆宝山劳西南孟，在剖外环王以外罗，轨旧道7号线刮途径各。属于雀上海食市薄“四边高”姻示范叹基地振之一高。在20宅06年以蚕前，泛顾村喊曾经课是市访区边央缘市非场，20挨07年以溜来，煎正日瓜益引聪起市脆场的脂关注废。早期且的市漫区动旨迁居丽民逐航批迁叙入，惧周边姓配套派逐渐候完善宏，社鄙区氛钉围渐萄渐形晃成。妄轨道7号线想通入洋市区互。相对污于市纪区房柔价，蚀低价已优势折明显脚。加插之配菌套完汇善，但出行由方便呜，遂键成为篮市场晴热点撞板块茶。20陵07年年停中，靠品牌坏开发绘商之办一的馋保利尽进入猾（地矿价相源当于息周边遥售价私），迷一举紫拿下雅三幅殖地块焰。（3）上答海房须地产单潜在释发展梨区域大宁Li市ne庄7人民栋广场16km69嘉定疲新城上海盟市十执一五蚕规划碗中的椅“三棚城”念之一低，位筒于嘉司定区答中心市，规艳划面握积约20踪蝶0平方棋公里裙，由虾新城伤主城拜区、晓安亭被、南壳翔三称个组巧团组吐成。拥有贼全国垃唯一壤的F1国际墨赛车冈场以淡及上薄海国燃际汽犹车城双（上令海大帮众等坛均在坚此设渴立基屈地）铁。区域聪内规亩划有蚊轨道奇交通11号线敞，预幅计20蜂09年10月建垄成通投车。赛连接仇徐家悬汇、贡江苏醋路中爸心城项区。（3）上但海房名地产牵潜在杠发展蔬区域高起后点规蚁划吸暖引了齿品牌沟开发衔商的娘关注贵，富胜力、扫龙湖叮、金庙地、伏保利拖等已镜经进渴入。主城末区安亭南翔嘉定堂新城构成距离铜人民木广场28筑KM距虹咏桥枢骂纽港12右KM703.上海膊房地像产市层场竞练争格蛋局华润俊公司命战略戴执行华润芽公司盾战略粮定位华润赌公司武战略购分析战略分析上海房地产行业分析中国房地产发展支持要素上海房地产市场竞争格局华润内部分析市场住宅政策商业写字楼城市地图713.么1上海吊住宅停类竞垂争力迈开发棋商开发商销售额（亿）销售面积（万）销售均价（元/m2）土地储备万m2）占全国土储比例项目（在售/储备）典型项目大华58.5061.87945520050.00％12/锦绣华城、中环1号万科56.3645.70123331447.93％11/11新里程、白马花园绿地43.5250.3586441595～7%8/12绿地南桥新苑、绿地崴廉仁恒38.9527.561413321.85.20％2/3仁恒河滨城、仁恒家园复地26.1421.891194214.41.52％9/2复城国际、复地北桥城金地23.5524.70953431.53.17％3/1金地格林世界、金地格林郡合生20.9318.651122397.54.60％5/9新江湾1号、合生朗庭和黄20.855.0541287495.24％3/5御翠豪庭、御翠园绿城18.199.721871437.61.69％2/3绿城玫瑰园、上海绿城世茂17.395.852972687.33.30％4/3世茂佘山庄园、世茂滨江花园中海15.9510.8514700109.95.05％2/4中海瀛台、中海翡翠湖岸保利13.8111.941156698.16.79％4/7海上五月花、十二橡树庄园**7.182.6227405231.30％1/1上海滩花园招商1.161.21958724.74.54％2/3海德花园、依云郡新鸿基－－－76.215.56%1/3中环广场保利香港－－－27.44.21%4/4盛唐福邸、金利公寓华润峡公司蓄销售样金额对、面帝积以蜘及土酱地储苦备均凶较少纤，相循比销给售均存价较衫高。与同吹类全滚国性堪开发骄商相贿比，谦**抄**傻在上注海住赖宅土蹈地储如备占否全国稠比例延最低戴。72

产品创新能力：包括产品设计、项目定位（产品定位、客户定位）、营销推广。核心竞争力

保持稳健的发展战略，理性面对上海市场；深耕城郊结合部市场；多元化融资，拓宽融资渠道。发展战略

产品研发能力较强，弥补其项目区位的劣势；产品以住宅为主，在售项目均为低密度项目；产品有较好的溢价能力。产品特点

保持稳健发展；项目快速滚动开发，快速回笼资金；同时关注土地一级、二级市场。公司运作

快速销售，快速回款；项目具有概念上的连接性，有利于推广。销售策略3.梯1上海粉住宅面类竞举争力画开发体商73

专业的工程管理能力；强大的资金实力。核心竞争力

加大上海市场的投入力度，包括高层调整以及资金支持；参与老城区改造项目。发展战略

不作复制产品，每个项目强调创新；在售项目以别墅为主；近期的土地储备中商业办公比重明显加大，住宅和商业办公建筑面积比例约为1：1。产品特点

通过高层调整，努力提高在上海市场的竞争力；业务摆脱单一的住宅模式，逐渐增加综合体项目以及旧城改造项目的开发；引入基金等合作伙伴，共同开发综合体项目。公司运作

上海公司销售有别于其他城市快速占领市场的策略（例如，2004年进入苏州，目前已经有7个项目，苏州市场排名第一）；上海公司坚持精品路线的同时对周转率有较高要求。销售策略3.畜1上海迟住宅户类竞基争力说开发名商74

执行力强，资金周转能力强。核心竞争力

深耕上海市场，以上海为基石，拓展长三角区域。

07年强攻上海土地储备，跻身上海实力房地产开发商。发展战略

不同于集团的中高端定位，上海项目多分布于郊区，属于中端产品定位。产品特点

确保前置工作（拿地、立项等）迅速推进，后期的非核心业务（设计、施工、销售等）由外包方来完成，并有明确的进度要求。保利地产、保利香港两条腿竞争走路，目前总体处于竞争状态，产品业态也有重叠。以来集团的强力支持，积极获取土地储备。公司运作

开发效率高、快速销售、快速回款。资金周转快，与集团风格保持一致。产品溢价空间略逊于万科。销售策略3.何1上海益住宅真类竞详争力堵开发潜商75世茂绿城绿地

积极扩张型企业，成本领先型，土地储备庞大；政府关系良好，产品多元化，主打大型综合性现代服务业等。

精品化路线，擅长低密度产品的景观塑造；物业提供良好的增值服务，输出管理。

滨江模式成功复制，擅长大型综合社区；低成本拿地，多元化经营，星级酒店成为新的利润点；产品分组合资本运作，酒店、商业、住宅分包上市。招商复地合生和黄

国资背景，实力比较雄厚，专注低密度产品开发；成本控制较好，有利于提高利润率。

处于以上海为中心的全国化布局过程中，逐步提高商业办公比例。

擅长低价拿地，拿地方式灵活，产品并无特定风格。

惯用“捂盘”手法，追求产品价值最大化；拥有较强品牌号召力。3.供1上海等住宅嫂类竞宪争力声开发火商76产品略设计拿地包过程合生翼：善炸于发提现土元地有颠增长希价值道的区院域，碗抢先煎出手万科桂：一愤手市根场沉工稳，叫二手槐市场换积极薄吸纳匪，丰车富的派股权菊收购培经验绿地吊：“烤做政滴府想兔做的始事”金地计：擅惯长产灶品组甜合和肿设计倘创新仁恒淘：简舅约、扰精致苍、高敢品质裹的精打装修完风格绿城姨：精插品策灭略，臭擅长早建筑斩细节羞和景袭观环仍境的示塑造万科饮：客约户定盗位准送确，辽善于设客户纠关系夹管理金地鼻：善昌于产鞋品概部念创狭新绿地掀：细舍分市钻场，堆定位闲特定影人群营销泡推广品牌民号召弊力仁恒轻：拥胖有优幅质稳壤定客剥户群和黄析：企录业的凡品牌塑号召保力物业虾服务万科舞、绿翁城、幸仁恒吨、龙荡湖3.屿1上海瞧住宅动类竞法争力球开发至商-学习返对象77鉴于专**饿**凉致力形于