广州甲级写字楼项目市场调研及前期策划报告

广州XXX

XXX考察报告2012年7月考察项目一、保利国际广场二、利通广场三、广州国际金融中心（西塔）一、保利国际广场保利国际广场是保利集团南方总部所在地，占地5.7万平方米，建筑面积19.6万平方米，位于琶洲经济圈核心位置。由南北两栋165米高的“超长板式”办公塔楼和东西两栋4层商业群楼围合而成1、总体规划：规划构思是以建筑物围绕基地形成一个大型的、向内的半公共空间，创造出一个中心花园，使建筑群的各组成部分连成一整体。两栋塔楼分别位于地块的东北及西南角。结构呈东西向排列，可以极大化北面的风景面及极小化东西向的日照面。以“有利于环境”作为主要设计策略

双塔楼底层局部架空，四周建筑围合的缺口处结合雨蓬及柱廊创造和围合中心庭园空间，以外部珠江、内部水景和绿地相呼应，创造出无限延伸的视线层次。一、保利国际广场（一）、规划、空间及景观一、保利国际广场2、两栋高层塔楼正南北向、东西错开排列以便获得充足日照和临珠江景观,错开排列及局部首层架空的措施将北面的江风和东南向夏季主导风穿越基地,增加了建筑的迎风面,使得室内自然通风顺畅。（一）、规划、空间及景观一、保利国际广场3、以商业为主的东西裙楼.与南北双塔主楼围合出一个半公共的大型中心绿地庭院空间,使之成为双塔办公楼南面的主要景观。4、中心花园的绿地相对集中形成98mX93m的广场尺度规模,具备可调节局部气候的功能.并为办公人员提供了多层次的活动休闲场地南北入口广场则起到内部交通与外部交通、内部气候与外部气候缓冲衔接的作用。（一）、规划、空间及景观一、保利国际广场大堂架空层——双塔楼底层局部架空、四周建筑围合的缺口处结合雨蓬及柱廊创造和围合中心庭园空间,与内部水景和绿地相呼应，可充分享受并融入绿色的生态环境中,方便空气对流。（一）、规划、空间及景观一、保利国际广场东西商业街——既独立又与写字楼有一定连接，形成围合型建筑配套（一）、规划、空间及景观一、保利国际广场（一）、规划、空间及景观中间围合抬高的绿化广场一、保利国际广场（二）、建筑功能分区及平面布局1、“超长板式设计”使保利国际广场塔楼高宽比达到1：8。写字楼层高4.1米，中间无一梁一柱，采用360度采光设计，形成毫无遮挡的360度景观空间。2、南面办公空间的立面是由悬臂构架支承的透明玻璃组成，结构悬臂板支承纤细及高耸的办公空间结构；3、玻璃采用网状图案彩釉玻璃可遮挡南面玻璃透进的阳光。半透明及乳白色玻璃强调了核心筒的整体性，此设计既可以遮挡核心筒结构构件，也将自然光带进了电梯厅及洗手间。一、保利国际广场（二）、建筑功能分区及平面布局两栋塔楼分别位于地块的东北及西南角。结构呈东西向排列,可以极大化北面的风景面、极小化东西向的日照面。以“有利于环境”作为主要设计策略的塔楼,具有三种结构“层次”构件：悬臂——遮阳——核心筒。

一、保利国际广场（二）、建筑功能分区及平面布局地下2层为设备房、车库、人防等。地下1层为商业展览厅，为改善采光和地下商业空间通常的压抑感，采用了多种设计手法。全明采光的地下一层商业展厅。一、保利国际广场（二）、建筑功能分区及平面布局东西两侧布置的下沉广场通过楼梯、步级等可直通室外地坪。商业展览厅内设置了两处下沉花园,通过露天楼梯可直达首层的中央花园，使花园与下沉空间形成极具特色的立体景观。

阳光地下室东西两侧布置的下沉广场通过楼梯、步级等可直通室外地坪。商业展览厅内设置的两处下沉花园，通过露天楼梯可直达首层的中心花园，使花园与下沉空间通过瀑布和潺潺流水，形成极具特色的立体景观，大大丰富了花园的空间效果；同时为地下空间引入空气和自然光；又达到节能的作用。大厅顶部的玻璃光棚结合中心花园的水池，水流至玻璃光棚的顶部，在地下空间内玻璃、流水、阳光形成迷幻的效果。一、保利国际广场一、保利国际广场（三）、立面造型建筑外墙以透明玻璃幕墙为主，结构外墙采用白色铝板，大片玻璃插入实墙内的手法。塔楼底部3层通高的门厅和中部3层通高的避难层均以玻璃材质构成，创造出独特的视觉效果。裙楼外飘的雨棚与连廊采用光棚，铝板及木材，裙楼实墙面采用天然石材。一、保利国际广场（四）、结构及新技术的应用

办公塔楼采用双向支撑的框架——剪力墙混合结构体系。双向设置的钢支撑不仅在结构上是重要的受力构件，而且构成了建筑立面的重要组成部分。塔楼剖面结构由36个结构层组成，底部3个垂直的结构层形成通高的门厅、往上15个结构层为办公空间、接着的23个结构层是避难层及平台，再往上还有15个结构层的办公空间。这样以3为倍数进行分隔是大楼东西纵向对角线结构斜撑的分布结果以及大楼主体顶、中及下部需要有外悬臂式结构的需求结果。一、保利国际广场（五）、设备新技术的应用——采用地板送风系统——采用由地下送出新风，由上方的排气口排出废气的送气方式，新风量比传统空凋增加30%，不仅能够有效避免空气混浊，同时也利用了人体对温度的感知是自下而上的原理，从而比传统空调节约20%的能源。此外地送风系统还解决了办公室布线的难题，各种管线可以在地板下随意布置，增加了办公空间设置的灵活性。广州保利国际广场

地板送风系统

——利用建筑的混凝土楼板和架空地板之间的开放空间做为静压腔，所有主要的电力、电讯、数据电缆系统都敷设在该静压腔内，与建筑物的通风、空调系统形成一个整体。回风通过高侧墙或天花回至层间下送风空调机组。

地板送风系统的优点：可以降低楼层的高度；提供供个性化舒适性调节，提高热舒适性、用户满意度及生产效率；在用户附近提供新鲜空气，提高通风效率，保证室内空气质量及人体健康；空调空间热力分层，降低静压；增加节能器运行（全新风运行）时间；提高了风侧热交换效率，同时也提高了冷水机组运行效率。新材料、新技术（五）、设备新技术的应用——采用地板送风系统一、保利国际广场（五）、设备新技术的应用——电梯系统

电梯——采用30部瑞士迅达智能电梯，其中每个塔楼有12部客梯，一部货梯，以及两部通往地下车库的电梯，平均每3000平方米即配备一部电梯。电梯速度可达5米/秒，30秒即可登上165米高的顶楼。符合XXX要求

首层设置服务转换电梯——为了提高效率，配合智能化物业管理，专门在首层设置上下地下停车场、食堂的服务电梯。一、丹保利赞国际哨广场（五李）、瓦设备翠新技递术的驾应用——其他歪新技俱术目的山地分捏层停冬站的请高速拴智能添电梯虫系统饶；千兆富光纤水网络舌、两纽奉路一嘱备的崖千伏变供电么系统台；电子衬公告召及电情脑查请询系踪蝶统；BA揪S自动销监控恋系统妄；同声神传译望视频陡会议箭系统山。六、建筑汽细部彩釉芝玻璃电梯进智能稿控制迅达邪智能路电梯屋顶树细部1.役5米宽站落地系玻璃负一孕层采胞光顶一、鱼保利航国际至广场项目行概述【用壮地面萌积】精：99旬16平方莲米【建筑侨面积】：15恼95枪00平方童米【建筑使高度】：30服3米【建筑够层数】：65层【结构欠形式】：钢护斜撑忽框架+混凝桃土核要心筒【开工贪时间】：20坏07年底【竣工桶时间】：20乞11年底利通里广场饶位于期广州焰市X柏XXCB笋D核心掀区北碧入口性市民靠广场踪蝶东侧厅，地策下5层，霜地上65层，建设计修高度30芹3米，番是一爪幢按仓国际芽主流呀标准永建造嘴的超榴XX车X。仁该项渔目是尸广州础地区萌第一饭个获壮得LE啊ED金级姻认证期的绿调色环伐保建樱筑。项目扁连接掩世界木面积期最大砍的地胁下商愤业服披务设篇施－崭XX阿X地回下SH乏OP辜IN浸GM纱AL早L，拥辣有高著端商暴业配男套设恨施（哨包括读顶级汁电影忠院以泊及各握种餐大饮娱泳乐设宪施）质，配直套服陵务完眼善。二、转广州锯利通穗广场总体接规划煮：利通择广场染位于岗XX软XC漏BD炼核心竞区的索北入箩口，肝具有悄强烈艰标识弟性。锹比邻段黄埔栋大道但、内蒸环路幼以及扰XX美X捷狠运系缺统的议市民牵广场汤站（阳20粱10侦年建警成）瞎，坐符拥中腥央公识园景肯观，拥有仅便捷惨的港写湾式异停车书站，屠无论鞋外部瞒或内押部交何通网则络均绣十分煎流畅。二、仿广州皂利通离广场建筑阵风格拔简洁冷、通融透、烂线条愉清晰尾，极苍具光信影表仿现力削的鳞椅片状鸟玻璃励幕墙伍，显答示出仔富于例动感岂向上历的城晚市天芽际轮延廓线脂。建筑递外立贤面二、铲广州这利通口广场一.浴入口帝大堂荡：建筑停底层疏大堂稠的空刑间来套自于纷体谅胆的切祖削，窜为了验营造联一个木生动颠，具蒸有震伞撼力踢的建瞎筑形低象。惩这个眠巨大任中庭娃用的遗是一超个斜玩坡吊傍顶，码这个晚吊顶鸽的坡助从东拿边的桶4.慰2米慈高延识伸到固西边堤的3炎7.墓8米屿高，源因此缺在西插边，农大堂举是面雀向中希央公滋园完逝全开胡放的运。二、项广州简利通导广场高达37特.8米的万首层欣大堂童与顶纽奉部大东堂遥裤相呼粗应，睛气势堪宏伟炕。首层刑大堂二、桶广州翁利通越广场鳞片条状玻通璃幕撕墙结撞合室逝内电搏动百德叶的滚组合烘遮阳创系统巾，有看效阻灰挡光梅线照视射，酿降低横室内稻自然叶温度达，大桨幅降德低中岂央空贯调所辱需电枝力。玻璃窄幕墙熊与电陕动百塞叶二、羊广州胳利通赌广场首层吩大堂烤入口臭雨篷四要气卷势恢描宏，绵昭示毅性强须，且肝兼有禁落客耗功能砌。大堂奇入口掉雨篷二、扮广州连利通火广场1、办励公单庄元方季正、偿无柱盆，进俗深大掀，布柏局灵尤活，握使用炒率高左。2、办尘公单水元按50轧0m2、80梦0m2、11果00唱m2整体垮出租沈。集中健办公总裁充办公办公芦空间二、讽广州瘦利通喂广场景观二、担广州撤利通互广场主体遥结构膊采用薄斜撑呜框架+钢筋敞混凝升土核岂心筒悬结构柔体系绘，外动筒四凡周设纲置了9层一下跨的葬对角车支撑传，与姐外筒唐钢管蛙柱形撇成了蔽支撑州筒体版，不泼仅提厌供了陡竖向零承载杆体系宗，同猛时增哗加了杂结构矛抗侧咱刚度拔，内主外筒蒙共同谣作为拆建筑僻的抗册侧体局系。结构或体系二、驾广州属利通丈广场1、45说X4波5m钢结舌构斜冒撑框道架组组成建深筑物改外筒逆，23绿X2且3m混凝吧土核拍心筒爸形成耍建筑涨物内头筒，肤内外邪筒共楚同组疤成了聋结构箩的承必载体陶系。2、筒号中筒罪结构犹体系袭可以涨使标浅准层少的办斤公空互间达母到无承柱、问通透牛的效吴果，予且办吼公进钩深达腥到11米，负提高歌办公葛使用姑率及拢便于径办公保灵活劲布置抖。筒中单筒结怖构二、缓广州厕利通伯广场所有借主要唉的电犯力、内电讯讨、数致据电句缆系痰统都伏敷设谅在结海构楼凑板与乞架空中地板识之间秃，便电于系我统的票灵活芽布置字，可诉以降为低楼劲层的洒高度拜，日贯后可畜根据阴租户剂需要巧重新宪布局或办公思使用讯空间翼。架空扛地台二、芦广州脉利通你广场出入湿口控杏制系轨统智能貌化系邪统1、智渡能化监集成炉系统厘；2、无街线巡末更系岁统；3、停飘车场暑管理灰系统梦；4、公塞共广厨播级颜应急之广播肿系统强；5、无妖线对义讲系竹统；6、有貌线电惨视及治卫星鹊接收捡系统慌；7、可获视对雕讲系诸统；8、建旺筑设泽备监悦控系砍统；9、公图共信辫息系口统；10、会兄议系户统；11、智编能照填明控孕制系巾统；12、视注频安礼防监咸控系促统；13、能颗源管漏理系芹统；14、入颜侵报计警系肾统；15、出兽入口肤控制屯系统帝；16、消剂防逃妇生系春统；19、一答卡通黎系统酒；二、粪广州生利通抹广场1、遮帮阳节说能系摔统2、VA锹V变风门量空沿调系院统3、冷绩冻温商差节撞能技浓术4、冬喷季预滥热节鸡能技预术5、冷拜凝水楚回收等节能路技术6、水号泵风亚机变亭频节迅能7、地胖下室闷节能杯系统8、电辣梯能盼量回遭收9、节贞能LE冲D灯系句统10、能迟源管奥理系百统等节能迅环保镜措施电动境百叶鱼鳞送式幕把墙二、期广州钩利通何广场项目挎概况【建鸣设地甜点】合：广铺州X剖XXJ区【占转地面西积】乔：3.扛1万平该方米【建沿筑面许积】隔：44另.8万平消方米【建抓筑高躬度】禁：楼围高43痰2米，蝇加上浙直升航机停马机坪贞总高扰度达血到44棒0米【建珠筑层躁数】遍：10枯3层【结晋构形颤式】塔：钢满管混饥凝土亩巨型餐斜虹交种网格袭外筒章与钢逗筋混连凝土楚剪力时墙内巩筒的傻结构骨体系【开愿工时责间】施：20分07年1月31【竣恢工时怕间】前：20者09年11月3日三、共广州饼国际罢金融抵中心仓（西肢塔）项目切介绍懂：广州鬼国际哄金融反中心寸（简尤称广杆州西寒塔）裙，位竖于广续州X链XX配核心醉商务驼区，瞎项目牲总用魄地面愚积3别10骄84蜓平方精米，阻总建轿筑面捕积为菠45百万平画方米股，广闪州国婶际金曾融中逼心建奋筑面皮积和踢结构吊楼层均数均大为全着国第呢一，舟建筑瓣总高乎度4猴37枣.5蝇米，始是中姑国第灰六高涝楼。三、薯广州替国际掩金融卸中心喜（西坏塔）主塔朵楼地句上10吩3层，猴地下4层，迹整个尼项目晶包括宁有41肯90句7平方脆米的何商业妥、92听77允7平方猴米的龄酒店种、49愤18漆5平方傲米的胞公寓由、18妨41描31平方撑米的杆写字轻楼和65茅04平方草米的朴会议侦中心厚，车药位17目00个其设培计意糊念为皇“通辨透水绣晶”咸，外贱立面斯采用表全隐心框玻亭璃幕嚷墙系棒统；菜建筑雁结构此采用弊钢管铜混凝纲土巨探型斜之交网亩格外刺筒与横钢筋均混凝忆土剪查力墙盟内筒她的结损构体听系。三、段广州揭国际黄金融普中心红（西陡塔）总平读面图B2绿-B邮4地下府停车散库B1曲-5善/F商场5/茂F会议铜中心6F空中责花园附楼稍服贫务式枯公寓1-故3/族F写字拉楼大贤堂及灰酒店辜大堂4-预66浅/F超X撇XX67某-1所00场/F四季片酒店建筑叼特色确：(一)入口助大堂:首层宗挑空13养.5润m高写况字楼敌及独惑立酒驶店大尽堂，介空间赛一气五呵成骡，典递雅大扰气。澡地面睬采用咸进口盈花岗涛岩，俩墙面孟配以3m颗m厚有袭金属止光泽慨的灰取色氧举化铝索饰面反，天陪花采垂用GR足G加强费纤维钩石膏多。三、作广州有国际罢金融霉中心轿（西别塔）首层醋大堂首层械挑空9米高激写字嫌楼及些独立落酒店议大堂拥，空顺间一叛气呵丝式成，燃地面减采用忍进口雄花岗唤岩铺枣装，法墙面回配以落有金愤属感诸的灰厅色氧带化铝禁饰面顺，整弃个大误堂现捡代高肥雅，渔凸显喂国际列金融赞中心衡气息哄。首层岂落客开区入口家雨篷大堂辰旋转胶门大堂载休息胀区大堂景服务异台三、苏广州伍国际您金融狭中心墓（西替塔）建筑刚特色腿：(二)办公撕标准础层1)断.2娘70镰°视野.独特第的圆派弧三粘角形担结构连，配句合全富隐框滥玻璃劫幕墙维，让声您坐四拥27球0°旷阔鸽视野走，真奸正实泰现与绿世界绘视野并的无泊缝交抬流。2)沿.3鞠.1米空妄间净扛高适应鸽大跨网度构盛造的爹交叉脊组合耽梁，苦缔造疏了创讯广州膀新高恰的3.拦1米的伶楼层灯净高祸，宽密阔的环空间丧格局染带来沟最为石优化守的空贤间设酿计及折配套剧，为咸商务慈精英慌注入真创意摄活力适。办公餐标准享层1、纺27阳0度难办公卫视野2、隔3.吹1米抄办公至净空3、齐15扎0m艰m架帽空地狸台便辈于楼险层线奏，4、脖标准飘层面清积2领60若0平饼方米酿~3报00得0平搞方米建筑芦特色碌：3)笋.强吸滔音金科属微酬孔天伍花(1韵20协0x纽奉80倒0x魂1.嚼5m肤m)采用气进口掩顶级工白色民氟碳耍漆铝售板，非在天积花上秒，将盛空调诵出风昆回风钞口巧晓妙融酒合到费灯盘职设计粮中，魂保证栋了办关公楼燥层的匀美观尿和良悠好的阅吸引述效果箱。4)移.1袭50蜓mm架空柴地台(6尿00寇x6芹00妨)运用踩防静文电架甜空地止板，累楼层造布线政灵活蹈，便败于维孙护。5)评.人性棚化照押明采用2x前28，12烈00哨x1犯30断0防炫开光灯认盘的铺格栅涌荧光赢灯，脚高效贪格栅迟限制延不舒妹适炫浇光，炼光线永柔和雷，保画护视绪力，慌照明弊保护揭符合IE冰C标准华。三、淡广州结国际拥金融寸中心洞（西锯塔）建筑进特色贷：(三)结构铃体系筒中摄筒结焰构内外县筒共掉同抵哄抗横够向荷冶载引薄起的矩倾覆冬力矩哪和水亲平剪假力，锯具有堡较高运抗压阴承载谦力土圆钢眨管砼轻斜柱泽具有拒承载界力高挽、柱剥截面扣小的感特性谋，扩扣大楼葱面的专使用幻玉面积村钢-砼组此合梁卸，有议效减佛少梁闷高度粉，大板大增尸加建接筑净敞高，鬼室内传空间拆设计词更为骑灵活斜交箭网格叶支撑买体系独特析创新歼巨型只斜交如网格泥支撑肿体系伸，减蔑小结限构扭测转效朽应。杂创新演结构纤体系端具有努很高恋的安遵全性纪，即来使在沟突发乱冲击抛、火罪灾或鞋爆炸眉作用脸下只虑有局术部破象坏，教不致节于引画起连腥锁反植应而巩倒塌侄，保栏证整驼体结存构的常安全伙性。三、阿广州或国际暴金融青中心祖（西什塔）1、主崖塔楼绳采用膝钢管稿混凝虑土巨秋型斜锈交网盲格外斑筒加虫钢筋形混凝盟土内折筒的晨筒中模筒体荣系。坟结构明沿竖供向共察分17个区拾域，艺每个睡区域岗由30根巨依型钢赶管混物凝土赤柱斜饿交组烘成。2、外旺筒为辈钢管菜混凝予土巨肥型斜肺交网化格柱牢，内愤筒为茎钢筋侦混凝严土剪忽力墙报，内怜外筒得是抵较抗风贯荷载眠及地播震荷吉载的要唯一悠结构牧构件魄，办钉公空浪间达稠到无衣柱的钻通透派效果场，办肝公室魄可灵初活布凶置，纤大大誉提高看办公摊空间甘的使钻用效右率。3、楼久盖为号钢混教凝土丘组合糊楼盖哪，可烫以有溜效的刑减小石梁高剑，增秘加办猪公净朵高。结构雨体系建筑膀特色赴：(四)新材秒料、现新技悄术1.电梯司的合蛙理使金用原装圣进口相世界攻著名事电梯奥的爹斯、梢迅达，办阻公区育更引惨进8部国暂际领上先水膨平的8m帜/s双层先轿厢答穿梭速客梯把大煎量人送流提攻升至30朝-4禾8层的母空中吩大堂误，把1-泡66层的懒办公刘区分和为三劈燕个区战段，业区段校中设贝置2-沉3组，梁每组6台低剪速电通梯作书转换歇。70彩-1济00层酒沃店的非垂直熔交通南由4台8m度/s的高商速穿境梭电总梯与8台低获速电朱梯组背成，缘瑞为酒斗店层屠中庭殃空间虫的营华造提煎供条阁件，肃这种呢配合鄙方式校有效批节省押时间蒜更提脖高运醋载力辩，为阔商务警人士饺提供怀安全硬高效寺的垂沃直交欲通服员务。电梯连轿厢脆采用牺进口离花岗淡岩铺剑砌地桌面。娘配以侵氧化拦铝饰煮面与偏黑色研镜面屠不锈感钢的费墙面殖装潢渣，首棉层电加梯门名更采宇用防胳指纹曲本色飘雾化矿不锈邻钢。建筑液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