国际地标府邸房地产营销推广方案

尚玲珑从蜕变开始一、问题研判二、竞争分析三、土地价值四、客群界定五、价值体系六、营销管理七、推广计划目录一、问题研判市场现状Ⅰ周边价格Ⅱ销售状态Ⅲ楼市现状Ⅳ客户认可市场现状1.周边均价：1.2万、1.5万、2.4万、3万不等。2.销售状态：除湖滨、天域和中茵为尾盘；白塘、大和、九龙仓为待售项目；其他在售项目均呈现出销售“供不应求”的状态。3.楼市现状：（1）上半年楼市呈现出回暖趋势，房价不断上涨。但下半年政府和银行对房贷政策可能有所调整，对二套置业者严格控制房贷，会对销售产生直接影响。（2）预计未来下半年园区将推出新盘21个，占整个苏州新盘市场的32%。下半年苏州可售房源将达到5万套。尤其是白塘和日本大和的推出，在很大程度上将直接造成本项目客户流失。4.客户认可：湖景资源、周边环境、生活配套、未来升值潜力。现状分析一1、苏州的高端公寓以：中茵皇冠为典型代表

建立苏州豪宅的基本评判标准（资源、客群、产品）

2、中茵客群形象清晰：涉外人士、外企高管、周边企业主、少数苏州本地企业主。

问题：尚玲珑和其他的高端公寓被不断地被“中茵”这个价值坐标来衡量。后期尚玲珑项目自身高端价值标准的建立与否，将是决定本案品质理想诉求能否实现的关键所在，既由目前的产品现状，尚玲珑并没有形成自己的高端价值标准。

现状分析二1、从销售员了解到，尚玲珑销售问题不大。

2、尚玲珑目前客群形象、产品形象、传播形象，不系统不清晰。

3、客户对尚玲珑的认识仍然停留在玲珑湾的层面，因产品个性鲜明性不足的影响，将会增加产品未来的溢价风险，对于树立项目品质标杆的地位，将会产生潜性影响。

问题一：价值标杆比照—客群形象不清问题二：项目前世今生—仍在玲珑湾内我们遇到的问题如何让尚玲珑脱离玲珑湾？营销核心命题：

这是一个中长期的目标，需要稳扎稳打，逐步实现！二、竞品分析万科玲珑湾待售：日本大和待售：白塘尾盘：中茵皇冠在售：晋合水巷邻里1、竞争对象Ⅰ三显（1）大和（2）白塘（3）晋合Ⅱ一隐中茵—苏州高端公寓标准。三显：1、日本大和----苏州第一个日式精装公寓该项目预计2010年年出开盘，开盘销售信息目前均不详。日本大和：中国首个地产项目，打造苏州第一个日式精装公寓。占地面积：76571平方米建筑面积：12万平方米规划设计：18幢高层、小高层建筑，双会所设计绿化率达：48％建筑密度：13.1％容积率：1.6户型面积：从80—180平米项目配套：周边发展已经比较成熟有玲珑邻里中心、星湾学校、科文中心、博览中心、时代广场、久光百货、九龙医院等交通配套：离项目南出口仅十分钟路程的轻轨1号线也将于2011—2012年正式通车，也是项目交房与定期前后。三显：1、日本大和----苏州第一个日式精装公寓苏州第一项目18栋高层小高层多功能收纳系统装修新概念项目名称户型一户型二户型三户型四日本大和98（2-2-1）140（3-2-2）170（4-2-2）0尚玲珑0135（3-2-1）170（4-2-2）190（4-2-2）尚玲珑大和即将以其营造的日式精装生活方式抢占苏州市场，客户群以：刚性再改为主。由于距离湖景较近且价格比尚玲珑低，未来将是尚最大的竞品之一。三显：2、新加坡星狮白塘一号基础信息建筑面积：56万方占地面积：30万方紧邻60多万方的白塘生态植物园！！！容积率：1.8绿化率：50%项目分布排列：南低北高（依次为：联排别墅、花园洋房、小高层、高层住宅）周边配套：园区实验二小、园区三中、新洲幼儿园、新牛顿双语幼儿园、九龙医院、工行、中行、建行、农行、湖东邻里中心、玲珑邻里中心、现代广场、金鸡湖商业广场、科文中心、国际博览中心、园区青少年活动中心独特卖点：60万方白塘生态公园形成印象:国际生态情景社区三显：2、新加坡星狮白塘一号预计2009年下半年8月底样板房开放。开盘时间预计：2009年底。开盘均价为：1.1万！装修标准：2000元！一期包括：244-258平米的独院联排别墅；153-171平米的花园洋房；94\135\150\180平米的高层。别墅、洋房现已封顶。项目名称户型一户型二户型三户型四户型五白塘一号94（2-2-1）135（3-2-2）157（3-2-2）185（4-2-2）244-258（联排）尚玲珑0135（3-2-1）170（4-2-2）190（4-2-2）240-310（瀚庭）白塘一号户型产品多样化，且总价较尚玲珑低，客户群以：刚性再改为主。由于距离湖景遥远且有白塘公园为其主要资源优势，未来将是尚最大的竞品。三显胜：3晕、晋谜合水蛙巷邻倍里-伶--悄-高翼品质丘精装谷公寓沟通伟口号皇:傲新古牲典主迷义简窗约风胃格社件区形成梁印象羊:心苏州斩高品毛质精暴装公富寓消费丧心态睛：高纤品质捉精装百修，迫湖景插房。位置：水巷邻里花园位于工业园区金鸡湖路一号开发商：晋合置业（苏州）有限公司产品形态：高层、别墅代理商：自销占地面积：15万平米总建面积：12万平米容积率：0.8绿化率：50%规划设计：规划户数：518户主力面积：公寓175-180㎡当月均价：25000元/平米主力总价：住宅：85万；别墅：240-310万物业/费用：4.8元/平米/月首次开盘时间：2008年6月28日交房时间：2009年10月三显瓶：3灵、晋隐合水定巷邻不里-构--尚-高条品质吹精装兆公寓景观夹规划会：1、珍社区特规划冤共设辆城市构广场夫、茂雷林区仓、都证市区定、田严园区忽四大抵区域衬。2、呆由东言向西糕、由纱低至言高的裙空间惧建筑绵布局胖，采摄用弧师形布镰置形咽态。3、邪新古具典现碍代主陵义风含格建吧筑群辰，借纸鉴苏按州传灰统民纠居的搬围合陷形态4、腐通过抵景观捕、水认系等忠有机绍划分捉出的夏组团氧。晋合勉水巷凑邻里倘自2魔00左8年泥6月猪以准亚现房旨的形版式开怖盘对挎外销印售。危机蒜影响燥下，羞热销椒原因父（产独品本萌身）长：1.准现缝房形添式凸显滋产品欣的品陡质。2.低建瓦筑密龙度规命划将小舌区的星地理东位置虹优势福发挥刮到极姜致。3.米高层绸公寓壤全部捧采用架空夹层设慎计，增难加了郊住户良活动允休闲轨空间浊。4.全精柏装修标准裤到每禾个细眠节，股为高悠端品畜牌，雕迎合凉高端阵消费你人群疫。项目名称户型一户型二户型三晋合水巷邻里142-145（3-2-2）175-176（3-2-2）175-180（3-2-2）尚玲珑135（3-2-1）170（4-2-2）190（4-2-2）水巷达邻里虫公寓蛇户型公全部航为3纷-2张-2太，客折户群未为：落高端炼再改绑。精攀装修汪是其骆最大玩优势希，但或我们袋的总涌价低核于晋态合。伞对于芦户型杠二和笨户型束三而锹言，正尚的滩4-刑2-杠2户器型功贪能更唯合理爆，利妇用率珠更高屑！传播渣形象碧:栋高端命、品创味沟通青口号规:赞世界峡的“夏中茵桑”形成坝印象古:患树立挪中茵兔国际肾高端扮罕有诵的地平位一隐蚁：中侵茵皇胸冠国架际-详--热-苏僚州金包鸡湖困奢华希豪宅消费村心态阴：追旁求中绒国苏路州豪望宅大凶户生指活环显境。居住桂体现备身份纹标签忽。绿化诸：绿循化率北49刷%容积砍率：六2.仰50外墙娃:玻析璃幕末墙、副石材寄、铝嫂板内墙淋:涂脊料大堂抗:花方岗岩缘瑞大枣理石电梯洞:德嘉国巡寿蒂森甲克虏锐伯门窗途:实位木防汇火防刷盗门泉、彩倍色铝玩合金宣窗、凑中空唤双层割玻璃厨房打:意待大利坝Sc腥av休ol艰in看i橱睁柜卫生座间:朱澳洲于陶瓷望、意赌大利斗五金牵（玻均为泽科马斯卫生舰间产悼品）供水巴:德姿国威亩能采暖旧:美轻国固随特曼鲜家用副中央轧空调垂（带地远程眼控制阅）卫生袋间：誓采用祝挪威客中欧争、丹似麦狄具微地环暖建筑配立面致：运缩慧用了岸铝板炼、玻苍璃幕捕墙、殖底层纺干挂瞧石材馅工艺社区约规划臭：水广景空校间分栽割，泡增加樱小区值私密膛性的层同时滔，开叫阔视桥野。双层牢水晶确泳池世。地怎下车搏库人东行人端口，哲具备站观赏暂性，糕采光拌通透艳。假山做与生腹活融酷为一伍体双层盖水晶兄水池地下祸车库气人行磨入口随处春可遇纽奉景观板水池公寓棕底层透均为背挑高剥精装棕修大抱堂，悉大堂杂内设磨置中战央空孙调，劝可作蜂为公泻共会欠客厅国使用钥，并骨配备付物业应管家这，提视供多携种服及务。架空查层装饺饰，将配置缸客人愉休息惩椅主力厕户型嚷4-扇2-化3寒约2尺80岁㎡户型需采用条三梯番两户越设置格，单兼独设苗保姆较进出男口，驱体现绑尊贵边格调亭。保姆趋专用刃电梯私家伶专用输电梯诚邀因知名廉物业始管理昏公司请作为离物管纯顾问——世邦•魏理桶仕为牛物业夺管理舒顾问属，中倒茵物丝式业执位行管晋理，愈容五号星级挨酒店扣为社点区会中馆，鹿独设哗私家犬豪华偶游艇湖俱乐播部，把室内扑外多后功能既会所按等设怕施，父住宅泳实行闯全封留闭智践能化驻管理紧，一电卡通暖系统庄，为颜您提晶供更言人性扁化、滨智能矿化的漆生活闭居住伴环境外。知名本设计闹团队追联手仪产品狠打造——中茵葡集团私积极旺携手储加拿港大AA欠I、ED抄G、美套国HP薪S以及MB菊C（太摄合）唤等世转界知芬名设唯计团舰队担籍纲社匠区的黄建筑裹、室土内以燃及景德观设访计规亚划，烧共同帜打造宰中茵•皇冠隆国际聚社区蚕的顶诸级豪闹阔尺洗度。多地那区联辟动销哨售——项目宾在苏线州、叼上海冬设立转销售畅中心教，在躬开盘起后，码即开蹈始在万北美迟举行林产品笼推介近会。伴通过壮金字班塔尖千人群僻的社效会活耐动，盈在社搅区会朱所举罚办高赚端品惹酒会加、音炼乐会挖等活湿动，钻提升同自身织的高杜端形燥象。万科尚玲珑卖什么？日本大和日式精装白塘一号生态社区晋合水巷邻里高端精装品质豪宅中茵皇冠国际豪宅概念户型屿？湖隆景？沫精装害？配地套？轻土地堂？未袍来…2、游竞争甩问题Ⅰ产末品性堡能Ⅱ客品户标宋签Ⅲ生壁活性祥能Ⅳ升收值效抵率Ⅰ产澡品性巾能19荒0平揉全朝伯南四夺房+贯约1紧70花平四骗房设计泥逻辑群、户况型舒遍适度视非常袍符合战高端驶再改扎客户忽实际辣需求串。Ⅱ客蚕户标扎签1、奴尚玲丛珑、邪晋合买面临高端动再改争客户阶；企业笼话语枝权人忙，私刻企所有有人什，苏位州金咸领阶份层等轿企业列峰层萝。2、仁白注塘鄙、大疑和面揉临刚性朴再改朽客户红。企业持中高角层白座领，仪处于贯事业学上升稳阶段夺，喜街爱接搏受新雷鲜事酬物。Ⅲ生答活性消能目前捏看：垮只有芬邻里杏中心家一个么生活序配套耐资源帜。长期晴看：夸湖东镰的生轨活配淘套不窃断完横善，争快速封成熟榴。Ⅳ升籍值效姥率1、主项目概未来品质胜标杆疾地位，为嗓项目债构建脉了充挎分的凯价值进提升炸空间京。2、分未来高铁爱，轻晚轨利好定资源革的支阶撑；金鸡降湖资源拣稀缺苏性越眯发凸批显；为项仅目价限值提裙升奠宣定了棚良好锐的理夺性基陶础。尚玲偷珑竞招争优益势支归撑及饼脱离辽玲珑储湾的绘价值争支撑必须棍寻求富突破训！三、月发掘触土地扛新价何值土地断价值旷的深贝入发偿掘金鸡肚湖周累边竟医品以湖景航资源为第句一卖亿点，冠车马糕炮相芝卒混描战金旧鸡湖衫这一宇盘棋厘局，情战术停为上确，短族兵相谜接。“中怒茵皇肤冠”挪这一厅“将蜻”仅你是符偏号化佩“金冠鸡湖雾品质狡标杆洪”，液依此贞为目卖标，帽尚玲正珑的鸣突破温极为昂艰难养。“内疯院”蓬土地鲜价值孔所对牙接客想群利择益点效:区域摧客群滑：自然咐资源亚配套誓成熟例社区省，享烤受奢兰华生贩活与城市辞互动，不姜忍受椅“上弃海式勾”密然集生币活环留境。上海广客群老：低成倡本、记高品愧质生活朵样板腐，享非受快香速互宅动便丧利但夺不受扮城市伪纷扰魔。投资够客群物：城市虚精神达“一庭体化坊”带按动下旺的高麻端客守群引谦入与伯由此俘激发抄强大燃的“投资许潜力”结论塔：城市丝式的运亡动速假度，魄拓展界人居起理想椒追求纲空间户，适恒时而年全面蛾的产腿品价岸值观聪引导涛，将踏会极虏大抬押升产加品价复值内红涵。培以战槐略的般态度臭重新互整合添项目克定位负，合招理挖帅掘项壁目优条势，躁与受暖众客兽群产源生深俗度对挡接。四、田客群诵界定产品迹战略啦理念炒的提薯升，誓为项冲目意尸识转欲化的贺节点缎，因缺此在膨其之线前所昏建立叶与构份架客旋群体酒系需风重新割梳理链与整闲合。客群耗范围揭划定丽及推衣广介爬入时狡机苏州遗本地袋客群介入易：目归前苏州绘周边恋客群介入谁：外铜立面粒完成泛苏险沪范习围客妖户介入不：1蔑0月鸽份上海待针对秆性客寄群介入厘：1拼0月窑新品议开放7月8月9月10月10年初客群严解析纲——本地脾客群本项惊目短涂期目鞋标需思实现佳均价裙2万政/平瓜米目稳标，铲因此们要求织目标捐客群德实际个人添资产谊应在都40呼0万挺以上，并婆具有师较强赔支付索能力严，在崭企业侧内具有话善语权的中塌高阶皆层。多数书再改季类客交群处幼追求车居住民舒适究度提径升的桌理性葵需求插之外闪，更偏多的厦是事缎业发轮展进孙入一搜定阶勺段后努所追故寻的身份撇彰显，子底女成纪长环厚境的木优化穷，以核及个思人资猫产的顺实物直化等半理性逐生活词需求绑或经济巷资源搭的转备换。客群座解析气——周边贫客群实业球型企动业领引导层价，企陵业资病产以积20示00陪万为亏界定音标准选，企业等进入遭稳定贯发展熄期，个脑人时敢间充想裕，春开始匆追求滔生活最富足玻后的帜品质之提升浆。此类丢客群装以所址在地筝为第萝一居及所，浑并握淹有多庙处房喘产，向核娘心型欺城市错靠近，除但提升定个人雕身份旬外，酒包含付对于趣子女拒的城脸市化泥生活庄品质沈的提穴高，问个人孕休闲走、养逢老需身求的谋满足腥等感卫性需踏求。凶同时子处于更对个流人资嚷产保机值增古值的翠诉求事，投混资房拔产也逼是其缝个人汉理财零观念航的实松现。客群领解析当——上海查客群外企家高管亡或企严业金输领，推总部挣及实讽业分刑居苏烫沪两裤地，顾对于走居住壶环境仙有品旷质需名求，朗并在寻求砖最佳便的城抖市互身动模酒式，客茅群在滋选择馒居住妥环境灯的同忧时，瓣主要躺考虑聋产品哀的投资休价值域和未盼来的题升值百预期饶。本批亲次客晚群，捕具有兽长远区投资辅理念疼与眼绸光，报肯于颜尝试况全新待生活伞方式区，对铁于金养鸡湖亿和苏盏州具有雷强烈裹认同免感。运淋用其党真实勾居住课感受漂，对土周边攀人群房诚产生抬引导各和推利广，敲借此巩打开耐项目笼在上铜海的忽影响皱力。五、霸尚玲帆珑企闪划传绝播策斑略金鸡蓬湖最掘好的后房子材是？中茵煌皇冠嫁、天乖域，圈或者紫……呀尚玲化珑？迈向柱第一圈豪宅弊的路晌，尚岂玲珑悠走得谣并不披顺畅尚玲锡珑未乖能脱匙离玲身珑湾产成为叹价值细单体尚玲丽珑未苍能取咬代中患茵皇叫冠成馋为价鹅值标却杆两个舌待突远破的邮价值肿瓶颈从企矩划角醉度来楼看1.掉要有界新的鲜价值倘立意艳点，慌形成袭尚玲怖珑的寄价值殃核心2.至要有面新的享价值于组合上方式之，形煤成尚宝玲珑液的价侮值体屡系从市告场前宣景来渐看1.辆后期释竞品药的涌劈燕现将御使尚某玲珑页失去照定价因权2.矛资源筒优势倒无法袄持续虽支撑掘溢价虚行为另的生蜘成我们连的工福作目幸标制造卖价格候壁垒多，成接为定峡价领显袖成为眠金鸡奴湖豪滴宅的咬第一奸参照我们涂的工跃作步竞骤提炼兽核心胖价值整合拍传播耗系统一、百产品裳价值顽嫁接想客户发价值一个悼上天列眷顾烟的地丝式方…韵…这是慰一句火很好故的广陷告语析，但私不好屈用。回有资瓣源价咐值，成无客愈户价奏值尚玲原珑成词为价厘值单责体的蒙第一显步，是必番须建冲立起挺准确列、鲜探明的蜓客户失价值为什疾么客隔户认雨为他叹们应赴该住南在中分茵皇呼冠？再因为屈双方剩达成超了客老户价王值的齐供求名共识从产自品价断值出淘发，怖看看袜尚玲嚷珑能忆为客燥户提堤供什迷么？由于蛮缺乏瞎准确素、鲜吸明的璃客户及价值辨，尚帮玲珑础的客春群认须知不趟清晰致，高端起圈层构感不绞强烈榴，形夜象区精隔迟材迟未淘兑现产品意价值客户杯价值尚玲切珑万科巴品牌俭说服你力置业斧安全跨感苏州哭高端容开发虹愿景资本聋信心味稳定末代坏一线倚湖景占据吵限量萍版价直值高悔点泛湖增西板圣块跻身稳核心视生活责圈城市垃结点另型土那地升值事速率及保障国际膏级生昂活系嫂统身份扒标签充释放…………资源摔力导溉出价俱值认撑知资源播力，床是尚奸玲珑坚的关扒键诉就求评定挥资源午力等匹级，堤在客烦户的丽头脑洁中重捕新站宫位从金铜鸡湖锣未来限蓝图彩看将是圾城市糟的国遮际化耍名片障，引淡起世浅界性欢话题周的阵压地从湖衬西开捡发周脂期看湖岸办线内典圈已狱趋于索饱和考，第一艘级资适源分祝配基揪本结薪束金鸡卡湖内昌圈第一岗级资阴源力国际尖基因给尚释玲珑锅一个印领袖拌型定酿位正金握鸡湖众，国枕际地浓标官染邸二、客以客疤户价斩值传勿导购险买动慎机城市扰第一淋级资衫源，裁划分亭选择拍的层港次不仅啄要告播诉客糟户“牙第一锋级”闯的概蜜念，杯还要底强调处“最葱后”稀缺斤，是体豪宅袜的灵累魂不仅谢是稀悼缺，月而且赔是“州最后示的机挎会”除，以煌此引纸发占步有的恐欲望最后梅的稀闸缺，撤最后唇的机土会城市情资源鸭的极致魅力资源末力给美价值穷力的园续杯极巩致取之饥选Be驼st狼o堪f阶th雾e符Be批stSl全og屋an敬：尚玲到珑的纪核心进价值灰：收官胡城市际极致晓资源三、袜第一予级资睁源力魄的价袍值体伏系输护出内外但皆极聋致从产开品性取能价碍值与昨资源杏力价层值，先构建尚玲贫珑极圣致生挖活法克则从产虫品性患能上料看13裕5、撑17在0、察19逝0三包种产为品性质能普或通，耽湖景必角度握是最盯大优希势，精装炕修细早节将育在后白期竞茅争中驱处于穗下风如何府进行说湖景暗优势深的升渴华？正北袭朝南沃，金垫鸡湖万惟一犹的极薯致席具位从资尺源力钟价值然上看城市啊第一欺级资咱源的绸“圈摄层质骆素”欠，可借以构现成尚遇玲珑胸的极哥致话盯语权如何椅进行恳资源闲力价扒值的民收拢千？极致吊国际平生活锦圈，轮以十逮分钟问为半丹径尚玲邪珑极堂致生馆活法料则（帆价值糠体系堡）极致且城市漫地位极致城界奖距离极致一线海湖景极致商业骑配套极致社区筒规划极致品牌皂文化极致休闲晃主张极致城市锈地位豪宅秒基础豪宅想特权豪宅红格调传播乏不仅嚼是创库意，肢更是胁管理购。项目求整体骄形象寒的提笼升与搭剥离婆，为池本案旨中长爪期工烧作目志标，挤通过卷对产宿品资屈源的僚梳理隆与整栏合，镜应重肌新建灿立本询案的汤整体元营销犯管理党架构深。六、浮营销强管理此体系物料击管理推广魔管理活动门管理媒体闷管理1、签物料察管理弊：解决恩目前歇尚玲魄珑项寨目物衡料资导源非吸体系锤化问落题，概构建疮项目尽物料除系统宋，有座效降美低物搬料投尤入成庄本。层制定管物料稠开发辟及使同用计朴划，脆以配剑合项简目推咬广计挺划实胜现项柿目形派象及嚼信息慰传递移的最敌大化茫，为程最终剖构建旋尚玲以珑项尘目苏千州品亲质标安杆打农下良伞好基撕础。当前岭任务赖：尚龟玲珑嘴物料世信息优档案暗规整现有违物料慢整理前期栗使用疗物料验收集谊、归维档现有辜物料棋分类书：可止延续集使用翻，需鸦立即辽替换需调祥整及买添加驶物料鹊制作新战馆略形寄象展棵示物酷料形象则展示裂平台水的拓财展现阶呜段物旨料修殖改及包制作想建议宣：1、振土地视价值亏楼书磨：目的没：为吹阐述岛区域严发展茫潜力倡，构房诚划产基品未添来前彻景内容蛇简介节：通过幼苏沪遇两地桥经济完发展拘导向饼，明恐确城甜市一划体化厦进程奶不可悟阻挡崭的态碗势。膜通过嫌对城掌市发矩展方钩向的茎阐述柿引导论出金候鸡湖夕区位穿发展中的未孙来潜拌力，防从宏瓣观层剑面展批示项咸目的秩定位耕层次影，凸驰显项羡目升星值前吵景。贩最后户引出巩项目扰整体启规划钩，资嚷源优戏势、赢配套奏设施施，户疑型说岁明等海项目鬼基础锻信息2、备产品鞠品质祥楼书尽：目的切：以慕产品涌硬件迁设施托详细之阐述落，实勺现产联品的忽深入膏解析峰。内容桌简介偶：本楼证书通怎过规韵划理啦念，宽产品东设计辜，物佣料材琴质，感技术护应用雾，内促装标侍准，步服务盐公约柔等产穷品硬葛性指之标的售展现呀，契砌合多牌次置所业客晒群明甘确的娇住宅企选择跪意向颂，使翠客群卖从理准性层乖面对江产品论进行愈深入众理解价。3、拖尚玲伐珑独皮立网耕站目的盐：着重沫阐述而高铁逗发展送对于办区域掘“价排值潜廉力”坐的挖宁掘。已全面耍阐述龟新观逮点下虑，项莲目产忍品品阴质特身色及例优势恭，内根容包君含土晴地价刘值楼舱书与卷产品情楼书洗所相蝴关重低点内误容，同期甜作为跃项目广活动惯要约撕及活暴动报甘道等勾项目胀信息斯的发钥布平民台。4、陶全新株VI远延展顿体系从新狡设计漆及规誉划尚盼玲珑册参观茫动线膨系统锅，从芹视觉型认知校上实垒现尚庆玲珑柴与一涉二期惑项目界的品咳质剥诸离，粗构建和尚玲烧珑全无新形哭象。后期际逐步乞实现曲项目白现有河物料蚁的逐塑步替称换。5、功双会县所功铁能区候分增加傲会所元专属伞感，蹈依照手经济句承受泄能力词实现无客户放分级棋，强乌化尚转玲珑槽项目希的独育立性日。老会宫所：以社谢区服篮务为卵主题，承勉接邻问里中笋心服诞务功诱能，舒并设躺置部纵分业付主免失费使剥用的谷空间奸场地返。新会多所：建议架原则柔上采资用付费闪使用、通却过市咐场化朝经营转降低器一二湖期业遮主对材新会政所的友使用抄频率浩，主崇观上粥制造使客群天的划妹分。目的虽：通过六目前劳具有犬可执贿行性芒物料券替换捉手段梢，在齐不对彼前期颠业主越产生孝心理蛇影响罗的前润提下优，初均步实勾现尚闪玲珑橡项目糊空间忽与玲魂珑湾旦的区璃隔，贺为后邮期推脉广管榨理及食活动埋管理答建立社基础蔬。短期惭任务牌：项困目物烈料使春用规寨范精神质形象肌元素费应用误原则案场惊物料押使用常规范现场毯包装连标准侦化体益系外展率用物壮料使炊用规享划中期想任务础：物沫料体悼系发滤展规掠划产品任精神京目标宾的建牢立与长实现尚玲凝珑高寨端品摔质形价象的谈构建尚玲蒸珑全促新产梁品形矩象的盛建设邪与独巩立2、紫推广序管理滨：系统走化项无目工说程节买点与净推广魂节点约的计川划，凤重新间构建颂项目螺推广潜战略柱步骤僻，梳惧理项旱目推图广渠劫道，题统筹抚推广遇资金痛的利扬用和疫侧重仪，实签现项森目认零识度循及品篮质提际升的裙快速俩提高切。推广休侧重与点预杀想：外立枯面面杀市舆论箱导向叠，舆阻论炒削作产品庸信息弟发布腰，项昨目炒软作侧重蔬点侧重秀点前期吃工作驳重点墨：苏沪馒两地叼舆论霜对话菌，引晃导客瓣群从权地域张关注南转变良为趋壤势关备注以第直三方洪舆论储观点稠阐述裳城市议发展盾潜力通过碍媒体注炒作蝴与曝廉光，挎增加尚客群拴对于性区域绞的关碰注度都。通过网软文恰的信蹦息传醋达，胃提升僵客群址对于末产品扇的期珠盼和瓜价值毫认可仓。具体岭执行由预想茂：第孤三换方：上海脱城市弄发展图学者浇、经喜济专戒业人殃士、歉金融种、财洲政等享专业选人士推广拆模式队：开展托研讨悬会、新企业窗对话停活动填，结组合小乒型目战标客乐群圈纽奉层活钥动为财主时间短节奏宰：不定耀期举财办大节型城耐市发次展研柱讨或井MB呆A讲尼学类酷主题厚活动庸。每2偿周举付办小俭型对玩话或如沙龙乎活动塔。主罢题可档依据句行业峰目标仍客群亩划分推。实景太呈现鞭后，扑推广自侧重还：硬广如渠道坛：节臂点信拣息发赏布，荣如：绞立面腹呈现咳，新盼品发佩布，泛重大况活动西告知剧等。新闻唯炒作娱：项敞目活炼动报简道，茂项目叉高层酷访谈份，行币业报颈告等之。舆论权炒作宇：区辞域发加展主叔题文介字对泛话，怠报纸羊、杂禁志软沃文或惑观点慌谈论新为主包题，消可考巴虑与买媒体汉建立宾主题膏板块莲。媒体教配合邪计划1）侄硬广粮发布穴媒体荡：户屿外高聪炮，村《苏零州日都报》悼，《本租售梨情报科》（腹苏州写版）背，高说铁开闭通后激可考回虑高顽铁附象赠读帽物。2）旅新闻乎运作楚媒体崇：《禾21律世纪圈经济带报道矮》，些《财街经》栋，《甲第一啄财经技周刊毯》，悟《新商闻晨覆报》邀，《吧东方倾早报定》，骑《新诵民晚出报》3）恼其他往配合介媒体娃：苏缓州电明视台皱，项杀目网沿站，已搜房哗网，命焦点逃房产度网，贫51狗2房往产网汇。配合哪产品朝影响朗力扩茄张和浆目标层客群嚷开发肾，依康照软均硬信泉息传裕递性郊质区候分不会同。3、猴活动梅管理在玲裹珑湾去整体毒客群降平台浅体系堂之上酿，以猛客户待的针军对性善推广咸为原朵则，近降低州单体食活动裁成本相的同爹时，锄提高畅活动泳效果庆的有别效性弦，实现阀单体遥活动汗效果土的最凭大化，同神时使拐年度贝整体桨活动功效应括有效映延续趟和拓毒展。活动粱管理谨模式活动氏分类嫩与受渗众界滩定触点蹈研究现场耕规划物料杀开发传播间管理活动笨评估1：默活动送分类夸与受飘众界桶定1）摔、封闭漆型圈络层活绍动：针对尘苏州落及周抽边高盾端目暗标客厘群，拿周边赏行业眠客群特，上骆海定浅向发码展客同群等类尚玲源珑未阔来业达主圈肉层。2）喜、开放吹型氛各围活惹动：营造逐项目幻玉生活诵氛围芽，展肤现项提目人诞文社装区风硬采，懒以维托护和桂答谢榜类活谷动为遥主，僻针对牛前期滨购房性客群肯。2：摇触点值研究

封闭活动公开活动事前触点

行业聚会，高端人物对话通过邀请函正式邀约答谢、团拜、社区亲情活动通过社区中心，海报，短信告知

事中触点

与核心人士的专属交流空间专业化服务流程参与性互动活动，礼品派发，竞赛类活动，优惠促销

事后触点

主办方对客群的回访核心人士论著的赠送活动报道，现场照片共享，社区论坛的言论炒作。

3：事现场叮规划活动葬预判甲：为堤实现宜现场乒活动盾氛围仓的营狗造，胶前期白需进寨行全和方位民计划摆安排拆，对虑活动举细节进糠行最窃深入抛分析育和预燃期。活动躬执行阵计划僻安排活动辨物料趁设计抵制作活动崭动线困设计执行鼻操作捧：预蛮防现奸场突暂发事兆件，协保证萌项目院活动京现场持氛围忠热度斗，满旅足与身会客爪群对荡活动的摸预期晃和满椒意度店达成雷。现场尺流程感把空百及修额改预牌案现场捞氛围讽维持客与炒律作现场售突发胶事件摩应对恭方案4：伙物料避开发针对缸不同贺类别俘活动雄，建嗽立不本同的统活动绞物料袋开发剥计划嘱，以富此有欲效降净低人鞋力及跑物力直成本尿，并关为后菠期活尽动建谷立标缴准化乞模板貌。）邀雹请物春料设练计与宏准备飘：邀院请函雾，电浙话流章程，纸短信眨模板唇等。）现飘场氛渔围营拘造：岩空间低装饰选，色婚彩计授划，零五感巡寿氛围没营造泼。）现鄙场物班料：歉活动头说明宣，流爸程安范排表墙，楼趋盘基恼础资慎料。）活溪动馈窝赠物谢料：斤餐点课，奖咬品，棋礼品松等。5：巧传播橡管理活动奴信息奴通告讯：1）狐活动嗽信息吉发布楚计划2）到媒体鄙邀请乏清单3）胀准目泼标客棚群要瞧约活动饮现场洪报道怎：1）柄纸媒评：活滥动报傻道，纱人物女专访2）牙电视油：现什场报躺道，拜事件埋报道3）肆网络余：活锐动文防字转距播，机活动旁新闻策稿发滚布6：鉴活动何评估针对璃邀约撕渠道布，客驳群关舌注程笛度，咬现场刺流程锻流畅到性，滤新闻江炒作考效应简等几腹个方讲面，围以次润、月禽、季锹度进钱行总插结以盈及效韵果评幼估。滤为后摘期活葱动执困行的渔完善脑及优件化总毛结经亏验。目标兼客群雁界定湖，需菜目前贺解决过问题作：鉴于达前期代本项篮目客寇群划股分不岭明晰歌的问揉题，苏采取隐性尸业主初分级宇制度建议睛目前钟及以邪后尚括玲珑樱业主寇，自文动升蒸级或支购房伤升级汗为万氧客会元白金针会员玻或单洁独成窝为—伞—尚●绍沙龙会员射，享赚有特桂定活炸动资览源准债入资榜格。陵便于邪后期臣针对膨目标惊客层捷举办喷针对换性活刊动。活动沈分类眼体系京：影响榜力活街动维护坝答谢排活动影响合力活歉动：时间肥—涝—幻玉每月既一主毁题费用臣比例棋—悉—年度扫活动铅费用棕总额树80乒%A：栏主题至类大盲型活序动：御（依涛照节窄点执橡行）1、突经济蕉全球戏化发次展研到讨2互、城左市经朵济发召展论半坛3狸、苏鸽商领取袖年艘会B：搁氛围技沙龙咸主题圆：（繁每2好周一枕次，旱参与栽人数勿20个人左虑右）经济止发展般类，计金融召动向矩类，仇银行东资讯火类、怖股市悟类等C：勉高端摄品鉴患主题势：（缸依据瞒合作宝方节躁点安娃排）名车帽新品房诚试驾逢、游块艇晚范会、屯电影预导演滨见面铸会等B：律维护亡类（搏答谢汁类）烘活动帝：时间朝—筒—围绕仗传统件年节瓣活动劫为主各题费用仁—劈燕—年度口活动悲预算讲的2牲0%客群谢—肠—针对烛全体骑业主内容陡—魄—购物闭节、灭户外啊徙步却、业荡主运早动会子，生染日聚殊会，读冬令勒营，冬中秋纷、重节阳团趁拜等4、既媒体杀管理通过热对媒酿体资旗源的毫整合习及归庆档，量有效孕实现穷媒体仙层次败分级偏，在卸有效字控制苹媒体骗预算形的情立况下汤，实现谣传播甩效应疮的最使大化建立升媒体葬档案基本誉维护康动作情感周维护毁动作媒体御管理杆架构1、蛋媒体扣资源衣整理毒分类依据该媒体高侧重淋程度额、知郑名度把及地鼠方影盘响力蓝范围眯的不峰同建立摘三级靠参照会体系橡：发布折范围暗：苏稳州乘——痒全巡寿国专业尺影响遗：旗辫帜型哗—糕—资普通浪型行业毛区隔府：地裹产类肠—北—狡财经翁金融最类媒体姓档案高表示挡例以此阴格式揉建立碰ex跨ce境l表选格媒体池性质汪：都祝市、椅地产专、财轮经…野…记者烧类别舌：地耕产、丢财经斗、社庙会其他躁：生睡日、龟爱好岔、家赠乡…演…编号姓名媒体名称媒体性质记者类别单位名称职务手机E-mailQQ/MSN其他媒体偏记者结分级区域酒或行弃业内证排名矮前三目的媒枯体，替如《渔财经茫》、挨《2互1世左纪经忧济报承道》厚《第细一财撞经周期刊》本地劲媒体给或外零地非虎标杆蜻型媒厦体，代如《起苏州亭日报去》、质高铁毅媒体介于收标杆桃型与艳普通散型之突间的别媒体复，如郑《新预闻晚其报》煮、《碰东方爸早报础》旗帜比型和茂中坚拍型是娱维护探的重礼点2、四普通附维护原动作提供雅稿件接受缝采访记者范招待各会形势骂报告村会提供屯稿件1、自身询新闻：关代于尚桂玲珑歌或万歼科的苍消息巩，凡堡不需箱要通筐过新资闻发小布会森进行挂发布舟的，油均以办新闻亮通稿浙的形旅式提朋供给奸媒体2、外部权新闻：与份我们瓶无关溪，但族对媒携体可稿能有藏用的掀消息3、行业炊报告：调父研报芳告、放市场太资料弄，凡扣不涉象及商谨业机钢密的疲，均糠可提