房地产开发质量管理讲义

房地产开发

质量管理主讲:xx部门：工程管理部

xxxx集团房地产公司·员工学堂房地产开发质量管理·目录一、背景二、重大工程事故回顾三、房地产公司质量管理现状及问题分析

1、规划、设计阶段优化深度不够

2、工程实施阶段缺乏全面质量管理四、房地产开发质量概述五、房地产开发前期工作的质量管理六、房地产开发设计质量（功能质量）管理

1、规划设计阶段质量管理

2、施工图设计阶段质量管理七、房地产开发施工质量（工程质量）管理

1、施工阶段的质量控制。

2、现场有效质量管理关键环节。

3、现场管理需要重点关注的工序

4、重视成品保护八、房地产开发售后质量管理一、背景2010年10月19日大洋网-广州日报：

中国建筑只有30年寿命30楼龄房银行基本不批贷原因分析：盲目拆迁和建筑质量网易新闻中心时评：

中国建筑寿命短的三大原因原因分析：质量+规划+政绩新闻研究深度报道：

我国建筑平均寿命仅为30年年产垃圾数以亿计新浪网：

我国建筑平均寿命仅30年不及英国1/4，不及美国1/2

盲目拆迁、规划短视是主因每年产生数亿吨建筑垃圾深圳律师网时事法评：

整治“短命建筑”得先除“腐败基因”从以上新闻背景，我们可以从冰冷的字眼上反映出短寿建筑的三大罪魁祸首：

1、混乱的规划与落后的设计（建筑行业内原因）

2、失控的施工监管（建筑行业内原因）

3、短视的政绩观（社会因素）短寿建筑行业内原因，矛头直指：

设计质量（功能性质量）+施工质量（工程质量）房地产行业经过近10年的膨胀和飞速发展，当我们开始热衷于新材料、新技术的时候，工程质量作为建筑物的根本就真的可以让社会放心了吗？不妨来看看过去一年的“楼XX”故事。返回目录NO.1：上海“楼脆脆”

事件概况：2009年6月27日5时30分左右，上海市莲花河畔小区一幢在建13层楼房整体倒塌。原因调查：主要原因是楼房北侧堆土过高（最高处达10米左右），紧临大楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4.6米，两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。NO.2：南京“楼脆脆”事件概况：2009年7月7日，南京正在施工的“中兴大楼”靠近公路一侧发生塌方，震裂了马路对面的5栋楼，先是前三栋的房子出现裂缝，后来4至5栋房屋也相继开裂。原因调查：经查勘及分析，认定中兴通讯股份有限公司南京研发中心二期工程施工已经对望江矶2号01、02、03幢住宅楼造成了一定的影响。NO.3：重庆“楼脆脆”事件概况：20009年10月23日，重庆市忠县拔山镇一幢建筑面积5065平方米的7楼1底商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情后，靠10多根木棒支撑，防止垮塌。

原因调查：建设业主擅自改变施工图设计，造成结构体系混乱是主因。包括施工中偷工减料严重，混凝土及砂浆标号不达标；监理单位不负责；中介检测机构工作不细致。NO.4：武汉“楼脆脆”事件概况：2009年10月24日晚9时许，新洲区邾城街南街社区振兴里，一栋新建的民房突然倒塌，事发点不远处余先生家的厨房被砸跨，几户居民家电线被砸断。原因调查：该栋私房系平房拆除后改建，并未报批，属违章建筑。在建造过程中主管部门曾两次下达停工通知，但房子还是做起来了。NO.5：成都“楼歪歪”

事件概况：09年7月中旬，成都市“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房微微倾斜，靠在了一起。一些业主家里墙面出现细微裂痕、房门变形。原因调查：主要是没有把排水工作做到位，居民质疑是旁边在建小区“德馨苑”基坑距离3栋住宅楼较近引起邻近土体的沉降，加宽了已有裂缝，并加大了住宅楼的倾斜量。NO.6：xx“楼歪歪”事件概况：东莞麻涌一栋6层斜楼，用6个巨型千斤顶将“楼歪歪”顶直。该楼与旁边一栋房屋间隙由下而上依然呈一个倒V字形。原因调查：据规划所工作人员介绍，这栋斜楼是违章建筑。经过城建部门现场勘查，由相关专业人士监测后得出结论，整栋房子向北倾斜大约

70厘米，倾斜原因是桩没打好。NO.7：合肥“楼断断”

事件概况：枫丹白鹭湖公馆18层高楼的一层，四根立柱出现严重裂缝，四根立柱出现上下出现错位，其中损害最重的一根立柱墙体出现大面积脱落。原因调查：砖砌体施工进度过快，砌体自然沉实较大。室外总体环境施工过程中，对装饰柱有一定程度扰动。砌体材料和钢筋砼材料的线性膨胀系数不一样，在两种材料交接处出现裂缝。NO.8：烟台“楼垮垮”

事件概况：一座投资4000万元、历时两年多建成的汽车站大楼，在投入使用5年内“速朽”，成为随时可能垮塌的“危楼”——这是近来在网络和媒体热炒的“楼垮垮”。原因调查：对于该车站的建筑质量为何如此之差的问题，车站工作人员表示，原因很复杂；施工方称工程至今未竣工验收；目前事件还在调查之中。NO.9：桐乡“楼薄薄”事件概况：浙江桐乡太阳湖小区，又叫“汇宇都市花园”一期。隔着楼板能听见楼上楼下邻居说话。原因调查：桐乡市建设局质检站测得楼板厚度，客厅中心仅为7．9厘米。客厅楼板设计厚度应是12厘米，其他区域10厘米。NO.10：南京“楼沉沉”事件概况：房子周边地表下沉，最深处达12厘米；负一层卫生间墙根处出现长达3米的裂缝，最宽处达1厘米，几乎横切整面墙，类似的裂缝还出现在房内的各个角落，多达上百条！原因调查：江宁建筑质量安装工程监督站站长说施工存在质量问题，土没有夯实，但不存在结构安全问题。结构工程师称尚无法判断结构是否出现问题，需进一步检测。进入今天的课题……房地产开发质量管理三、房地产公司质量管理现状及问题分析以新都·盛世名门项目为背景，近年来房地产公司在开发质量管理上不断进步，取得了很多值得称道的经验，并得到较好的传承；同时，也有需要我们继续改进的地方，尤其是重复出现的质量问题。以下质量管理中暴露出来的问题，在当今行业内带有一定的共性：

1、规划、设计阶段优化深度不够；

2、工程实施阶段缺乏全面质量管理。1、规划、设计阶段优化深度不够良好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。例如：立面缺少空调安装位置或预留空调板尺寸不足；消防管道外露大堂；井口设置考虑不周，部分出现在人行小道路中央等等。2、工程实施阶段缺乏全面质量管理忙于事后整改，事前与事中控制不足在工程实施管理中，事前质量控制意识不足，常在施工单位施工完毕后才发现问题，做事后补救。例如：土建施工单位与园林施工单位经常出现交接不畅，尤其是工期趋紧的情况下，主体外立面装修未完工，外排架无法拆除情况下，园林单位无法进场施工，导致工期延后。（后续工程采用悬挑排架已较好地解决了这个问题）常出现的铝合金窗渗漏问题，主要也是安装过程和操作不规范引起；右图中出现的滴水顺着窗沿内流是因为漏做滴水线（俗称鹰嘴）这个小细节引起。2.工程宿实施惹阶段勒缺乏棕全面羡质量燃管理重视梦竣工胸验收弟，成恰品保片护不躁到位在工笔程质熟量的治管理恢过程你中，泼竣工运验收炼以后开阻始万鉴事大柔吉，溪而忽扇视对爷成品本的保乏护意识将。例如涛：对途铝合幅金门唱窗的趴成品穴保护畜上。铝合刚金门母窗分桐包单棚位完捞成安溜装后双，没桥有与恰后序惩施工分单位改进行叛工序蒙交接津。结久果，册由于猎后序哈的施允工使膝很多含铝合化金门失窗的福滑道谁被破炎坏，贱门框递撞伤根；而尤后序过施工症单位壳通常浩都属烈于业腹主方抽直接占委托旧的分屈包单播位，略造成讲责任尚无法为分清棋，维摧修主莫体抵颂触情葛绪严如重，僚造成飘管理垮难度锣和协北调成贷本的嗓增加漠。上图肚为入急户门锁保护灿作法桑；下图镇为撞坐伤的运门框厨。返回枪目录四、秩房地漠产开字发质开量概真述房地姥产开非发质揉量是眯一个亩广义寄上的预全过蜓程“蛛质量况”，轧包括戚项目鹿地段惧选择封质量嘉、可疮行性英研究惭质量错、项饺目前仿期策雪划质事量、陵设计农质量厘、工孔程实越施质攻量、幻玉物业积管理榨质量甲、售绳后服嫁务质慌量等尽。由于殃项目富地段脂选择液质量供往往伶回旋炎空间伙小，馋物业赞管理汽质量赤直接办参与区难度叛大；围因此惯目前蚁房地弓产开搞发质主量管刘理集忧中在纽奉可行世性研暖究、讲项目号前期贫策划际、设社计质宁量、阶工程晴实施情质量倡及售年后质缠量上借。四.房地扒产开脾发质脉量概巨述在质申量管纹理过节程中喷，我针们常滨常把热主要蛛精力价放在堡了施溉工阶估段，秤难逃粗施工诱企业惰本质架。对疤前期蝴项目皮可行糟性研声究阶钳段、若策划剧阶段另、设执计阶缘瑞段的陕质量肾管理随重视即程度尘不够捉。作为删建设园方，俱是以狭项目麦开发羞而成是立的乒团队挽，施钩工管绕理的粱思维米应该关改变恼。当厘开发拳项目此进行进到施摄工阶报段时饭，产误品策精划、洋市场坝定位误、目京标客苍户群胃、项搂目的郑设施嫁配套扇均已织确定俩，规叙划设悟计方逝案、甲技术誉方案酒和设哪计图乌纸都架已经列审查亮通过趴，假开如这盆些大允量的意前期餐质量障不是摩最优籍的，梯那将捷会很嘴难保鞭证工鸟程项帅目的鼻整体主投资甜效益件。四、获房地化产开附发质芹量概监述百锐超地产到卢卫袭东提慌出，神房地跑产质仍量是拔以客表户满轿意度捧为目驳标的牛综合雨产品快质量年；区震别于弯传统瓜承包粉单位秧的工迅艺质菊量标讽准。包括胞反映愉绿色找生态他的产念品性壤能质欢量，轧反映族规划烤、设辛计水塔平的他功能狂质量惊，反逮映工袜程构白造、泻施工闸工艺魔的工歌程质污量；摆反映肯物业挪管理锐、人愿文环携境的脂服务哲质量瞒。以上戏分析锅不难爬看出贪，设王计质涌量（隐功能取质量捕）在骂房地撞产开激发质耻量管绝理中脾举足愁轻重森，甚距至重安于施逐工质两量（开工程纷质量券）。妹因此他本次鉴课程释在涉赶及前卖期工勾作质桶量和抹售后旧服务农质量垂的同疗时，弄重点恋分析设计福质量芬（功侍能质难量）和施工蹲质量变（工罚程质尺量）的管茎理。鉴于努房地其产质秆量缺恐陷案耗例解葡析另丸有专题例课程辰，时翼间所壤限，忽本次玩课题挤不做详害悉；下仅对纺房地评产开驾发质病量“插管理扩”的途讽径和简方法允与大省家一少起探第讨。返回秧目录五、曾房地趁产开医发前惕期工崖作的消质量陵管理房地凡产开粉发前肃期工徒作，镰包括杂项目生建议男书、吼可行落性研壁究报炉告、伸项目亭开发斑的产胞品策辞划等说；前惜期工堂作的唤质量折是整屈个房俱地产房诚项目饶的关缓键。熟悉趁地产扫行业朴动态伸走势鲜，精填挑细亩选咨躺询单年位；昨明确理咨询蠢成果纲的质害量目怒标和雾质量坊标准大，尽引量避饭免凭拨感觉由上开途发项蛇目。重视诞可行衡性研拌究报鞠告的广质量坊，不拿应该错片面膀地把陪可行帮性研龄究报鹅告视串为可判批性限报告丝式。可刑行性辈研究渣应该术有深县入的衬市场那调研(宏观岗、中定观、注微观丘调查)，包啦括定苍性和折定量尝相结着合的过调查渴与分甘析；卧对规杨划方蚁案、别户型储、景犬观方刻案等执进行堂多方脱案比福选；严格女项目蜘前期凤工作咸成果邮的质捏量评绢审。评审形是保裳证和六提高航开发忘项目贡前期鞠工作质克量的殖重要晶手段叙，同渗时吸干取更阁多专家干的知图识和渣智慧枯，及券时发递现问步题，优化擦前期埋工作鸡成果珠。返回符目录六、芝房地舞产开阻发设悬计质法量（念功能登质量锦）管令理房地偶产公馋司在育设计曲质量嗓管理尤方面折积累忽了不谜少可巧行的窄经验友，建创立了逮基本肠的工状作流渐程，司为规蜂范设孙计质扭量管糟理奠石下基贷础；爹例如司样板姐先行词的有挣效执劝行，沙是纠域正设意计缺驶陷的旱最后浸一道镇关卡趋，为驶质量厚管理副立下君汗马等功劳估；但是扛更有虾效的拦设计枕质量障管理恩应该叛发生牧在施晕工之期前，谨例如须户型食设计娇、单滴体设崇计、罗道路驱规划启、景颈观风米格等拒，这撤些方健案的连最优率确定巾，才崇可以作从源彩头上女避免娇先天袋不足捆！根据解设计企管理嫂的控足制流文程，惭从以摘下两愤阶段请完成瞧设计袭质量浅（功岁能质锈量）血的有袋效管胀理：1、规劲划设俊计阶抵段质监量管正理2、施议工图班设计堡阶段庭质量束管理1、规昂划设溜计阶榨段质既量管泳理规划达设计份的依面据：芳经过称精心另优化武的前姓期可伞行性贪研究盯报告逆、市茂场调熊研、堪开发价项目茄的产莲品策冈划定鸦位等慎前期离工作尖；并言根据获这些厘前期疏工作关积累顽编制红的详谢尽的勾规划旺设计厚任务贴书；遥而咨触询公娱司应阻该参耐与到匆规划蝇方案芳的设谱计；钥案例（从膛化项末目规低划调沫整）混乱闹的规迅划:2、施己工图神设计刻阶段红质量碎管理施工薯图设巷计阶星段的樱质量横管理霞是防扶止功测能性冻质量障缺陷饼的关膜键，不先天璃不足梦必将道带来盒后患征无穷辟。因饱此，委要择四优选吃好设尽计方络案，飘对住每宅的暑套型焦、结服构体赤系、篇内部肉功能卫、空庭间利欠用、宣节能殊节地某等要抓创新悄创优盘设计膝。要在旷保证久结构帅可靠蛋的前娇提下如，达尸到两工个要秋求：一要单合理婚空间满，要牙在确僚定的骂套房纤面积看内，席合理斤安排熄居住洗、使肺用、境卫生幕等面伪积，后让人心使用差方便绘，居谁住舒强适；二要轧做到匪建筑怒造型腥和风婚格的稿艺术测感，立对墙桥体立寸面形翻状、梯屋盖殃形式秩的处届理要改灵活倒得当振，能之给人辞以美扩的享沿受，判使开售发的吃房产尝具有波较高餐的使声用价秤值和腹观瞻政价值恳。注意释各专愉业之溪间的配交叉巩协调邻，以制及人餐性化刮的设声计；碍关注财建筑错设备甘及家交居产奶品的声市场圆变化袄，及疾时调甲整相隶关设柴计细免节。施工胶图审勺查指扫南户型避设计设计孔不够夏人性柱化整个拳组团祥的信治报箱锄普遍项安装来过低污，底仍层用继户在袖取信馅报时恳会很矩不方庙便。设计公不够拢人性挪化一组萝团内畜有的样大堂士入口军处没虚有无缎障碍蚊通道尝，很进不方尿便轮尽椅和画残障版人士绳的出茂入，寻也不足符合楼现代壳社会惕的设瞎计潮世流。人性廊化设挽计外投依内取劝式信演箱……楼盘桃电梯膀前室党问题电梯宇前室阅不采横用天季然采挖光、溉通风土与客舒户使漫用矛壁盾。电梯器前室始采用么灯光酱照明加，将决会增席加物霸业管傍理成勤本。人性党化设准计地下练车库玻都有酱尊贵盒的感构觉左图教是顶使面采坊光人性凶化设感计令人殃感动线的建潜筑细渔节壁柜窜可推耕入墙脸内不桌占用荣空间洗衣衣机预盐留位上下另水都象已做俗好人性茎化设谦计这个贿设计撕是专报为老邮年人偶放手制杖的律挂钩带婴插儿上坦厕所馒，可味以先盏把孩元子放拢在这牙里，明安全年又舒剂适O(结∩_屠∩)州O人性会化设距计马桶劳的位戴置不希固定刃，可禁拉伸买到房屠间的条任何旬位置浴缸鸽内还判有扶闪手设货计设计阳不够返人性议化名成孩居中锅大量切的采赢用了可飘窗结的设并计，鸣但飘郊窗普植遍设榴计过炎宽。蠢在窗偷下墙棋高9耽00构mm斧时，摄很多涛飘窗首还飘红出6邀80惨mm痒的宽久度，抬加上吗窗把帮手7瞎00例mm校的高半度，越业主闻（尤故其是言女性繁业主蝇）很走难够门到把福手开唯启窗桨户。园林蓄中各过类井产的位晌置不邮妥当之，需酬要在厌施工业图阶摇段认钥真检桥查，祥包括当建筑杠主体剂的化变粪池甲位置独（如岗图所颜示，仰这样木的水野井位驱置影笑响美殊观）安全毒隐患相隔毛两户琴可以众通过啄空调捎板轻粮易地费爬入鄙，存福在严帅重的文治安互隐患油。电梯召大堂洪的美剂观消防础立管横外露猾在电咽梯大休堂，止严重冈影响秤大堂支的品帽质。门和目窗户链互相培“打田架”未设晶置空部调安公装位劲置或粱安装坑位置碎尺寸核不足返回麻目录七、猾房地银产开冤发施梢工质丙量（彼工程思质量孤）管市理施工险是开松发项协目形境成实誓体的饰过程黄，也逐是决初定最艰终产捡品质辞量的勾关键忽阶段旁，要湿提高刚开发辞项目祝的工福程质私量，劣就必丈须狠岸抓施翠工阶世段的披质量石控制消。工程腐项目晓施工个涉及签面广富，是糊一个买极其或复杂残的过赔程，挂影响笼质量撒的因昨素很货多，乎使用节材料跪的微境小差竞异、丧操作蚊的微金小变际化、次环境或的微右小波应动、增机械编设备匆的正腰常磨善损，径都会悔产生虏质量慰变异梯，造杯成质鉴量事蔽故。工程身项目糟建成道后，默如发鞭现质如量问春题又数不可到能像全一些相工业姥产品袜那样炒拆卸促、解循体、偷更换挣配件洁，更朝不能挑实行尾“包恶换”忙或“迅退款杯”，膝因此浆工程邀项目房诚施工劳过程背中的怎质量腰控制蓝，就受显得唯极其扑重要庸。1、施蝴工阶芝段的无质量零控制叨。2、现尘场有从效质委量管胶理关案键环顷节。3、现葡场管毅理需换要重曾点关劫注的寄工序肺。4、重嘉视成侮品保继护。1、施阁工阶炮段的菜质量魔控制制定森适当诊的质迅量目尿标，扔因为铸质量超目标剂常与美项目僚进度缠控制震、成河本控风制处鞋于相珍同优碰先级衡。因受此，链质量堵目标目必须唉坚持条实事宋求是队，因附地制素宜。乐目标剧过低昼，会碍对项纷目带崖来伤辫害，险失去山市场狮竞争柄力；船过高嗽会造蚊成投昏入成迁本加荐大，拔综合凤开发蚀绩效扬降低摸。适糟当增午加项责目的锤一致侮成本晨，减菜少非愿一致亿成本川；适鬼当增买加预张防成肆本，爬大力斤降低旅事故械成本劝。强调查施工盟现场能的技字术质由量管握理，挎建立投统一游的标站准化蒙的质栽量管理理体痒系，叔编制侄详尽今的施助工作吉业指赖导书轿和施厨工方职案，食严格酿检验果标准忽，强颂调执蜘行力买！2、现妨场有榴效质阳量管恢理关处键环雹节工程梁样板受先行样板着先行炕作为哄工程烤质量右控制刻的重排要手鸽段，辛在房脉地产妻公司匪的实济践中丘起到爆了巨笨大的避作用投，工位程样信板是醋工程怠质量洽的演连练，香是对绿施工拿队伍摔的实傅物交千底的典基地腿，有今利于夹及时衡发现葛施工虚图存赛在的详问题蒜，避拉免大舟规模战的返愚工签敌证。（关贺键项何目工导程质衔量控伐制作暴业指闸导书凶）2、现俱场有炸效质廉量管歉理关览键环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