杭州某旅游地产项目市场报告

***项目市场分析报告项目背景项目地理项目四至区域规划属性分析旅游市场状况酒店业状况旅游市场分析区域旅游地产项目定位旅游地产现状在售项目扫描市场发展分析总体定位客群定位产品建议开发建议17英里项目借鉴***休闲旅游区①适度高品位发展休闲度假酒店、游艇俱乐部、温泉度假村等休闲度假项目。②完善游客码头等旅游基础设施，建设旅游集散中心、咨询中心，加强城市管理，提升滨水旅游度假区整体形象。③实施***湖区观光旅游整合工程，对现有景点进行改造和提升，对湖区吃、购、行、游、娱等要素进行整合，对服务进行规范，对游览路线进行优化。④建设具有浓郁渔乡风情的度假及候鸟观赏区。⑤建设***会展中心。《杭州“一十五”旅游规划》

“十一五”期间，形成“一心·一轴·六区·五翼”的旅游空间格局。

“一轴”——“三江一湖（钱塘江─富春江─新安江─***）旅游发展轴”；

“六区”——西湖风景旅游区、大运河国际旅游区、湘湖旅游度假区、钱江观潮旅游区、***风景旅游度假区、天目山自然旅游区。

“十一五”期末，将淳安、萧山等区、县（市）建成“旅游强区、县（市）”区域规划对区域属性和项目属性的分析，帮助我们明确研究方向和深入挖掘项目核心价值区域属性杭州“十一五”重点建设的旅游度假目的地国际花园城市、湖泊旅游城市***大道的开通，融入大杭州９０分钟城市圈旅游发展快速，带动旅游地产的投资杭州、上海等大城市国际知名度提升，带动区域旅游的发展项目属性项目规模大，地理位置较佳东南湖区景观相对较一般道路系统完善、可达性较好周边有滨江索菲特等高端酒店规划，北面有居住小区规划项目背景项目地理项目四至区域规划属性分析旅游市场状况酒店业状况旅游市场分析区域旅游地产项目定位旅游地产现状在售项目扫描市场发展分析总体定位客群定位产品建议开发建议17英里项目借鉴

2006年***旅游设施建设改造加快推进，休闲度假、农家旅游持续发展。***全年共接待中外游客182.1万人，同比增长了21.4%，其中，湖区接待140.1万人，同比增长19.1%。接待境外游客3.1万人，增长25.0%。全年实现旅游经济总收入19.3亿元，同比增长28.6%。旅游经济、人口增势迅猛，旅游步入快速发展阶段

区域旅游市场状况以国内旅游为主，处于观光旅游阶段近几年来，***接待境外游客呈逐年增长的趋势，但区域旅游依然以接待国内游客为主，观光游是当前区域旅游的主要旅游方式。长三角城市步入休闲度假的快速发展阶段达到3000美元，度假需求快速扩张超过2000美元，休闲需求急剧增加超过1000美元观光旅游快速增加据统计2006年浙江省人均GDP为3975美元，杭州、宁波、绍兴等主要城市人均居民收入居全国前列，长三角沿海发达地区已经越过休闲的临界点，休闲度假需求步入快速增长期。

目前***有带星级酒店37家，其中五星一家、四星一家、三星五家，标准床位6300个。受区域以观光游为主的旅游特征影响，区域酒店经营状况处于中低水平，目前区域游客平均逗留天数为1.2天，人均消费在500元左右；其中高星级酒店（开元度假村）的平均逗留2-3天，人均消费在2000元左右。2003年为49%2004年为51%2005年为56%左右历年***星级酒店客房率状况开元度假村★★★★★海外海大酒店★★★★阳光大酒店★★★千岛金日酒店★★★外高桥大酒店★★★林业大厦★★★***星级酒店

区域酒店业状况***主要星级酒店配置与收益比较表

开元度假村海外海大酒店定位风景区休闲度假型酒店，兼会议城市商务、会议、旅游兼顾型位置***镇麒麟半岛，距镇中心约3公里，正对中心湖区***镇西园，处于镇中心，距镇广场300米建筑面积4.1万平方米约2.5万余平方米风格夏威夷风格外观欧式客房量227间，其中标间115间250间，基本为标间客房配置保管箱、迷你吧、专业洗熨、护发吹风机，宽带四星标准基本配置客房利用周末、黄金周散客为主，且客房率高，黄金周在95％以上，非周末以会议旅游团队为主，客房率低7-9月份旅游旺季客房率达到90%，11-2月旅游淡季只有20-30%左右餐饮配置大堂吧1处，宴会厅1处，中餐厅2处，包厢14个，西餐厅1处中、西餐厅共4处（包括1个宴会厅），大堂吧1处餐饮利用以酒店客人消费为主社会与酒店客人消费均较多会议配置大型宴会厅（开元厅）1处，中小会议室9处，开元厅最大容量550人共有大小8个会议厅，最大会议室容量300人会议利用年底会议团队多，大型会议全年30-40次左右（开元厅）本与外地会议均较多，年中、底多；12月份会议室利用率达80％以上。全年大型会议30-40次左右运动健身设施乒乓球、台球、网球、室内旅游池、儿童室内嬉水池健身、游泳、网球、乒乓球、台球保健设施足浴、SPA、桑拿、美容蒸气浴室、按摩服务桑拿、美容美发、按摩、足浴娱乐设施舞月光演艺吧、KTV包厢棋牌、卡拉OK、夜总会特色设施室外景观泳池、儿童沙滩泳池、按摩池、烧烤区。游艇：提供摩托艇自驾游、游艇婚礼、游艇会议——设施利用与客房率高度相关，相对棋牌房较好设施总体档次不高，利用率与客房率高度相关房价协议价490元/间，周末近700元/间，门市价1080元/间。协议阶240-260元/间，门市价688-738元/间年客房率52％60％2005年收入4050万元，客房收入约占50％，餐饮会议与娱乐收入约各占25％年收入1500万元，平均房价280元/间左右（餐饮与娱乐出租）利润约700万元，折旧与财务费用近2000万元——客源散客、外地会议团队并重旅游团队、本外地会议团队、散客其它酒店总投资2.5亿元；2006年目标收入5000万元，五年内达到1亿元——项目背景项目地理项目四至区域规划属性分析旅游市场状况酒店业状况旅游市场分析项目定位旅游地产现状在售项目扫描市场发展分析总体定位客群定位产品建议开发建议17英里项目借鉴区域旅游地产地域特点、交通带动及旅游规划带动旅游地产投资增长以***大道的开通，杭州“一十五”旅游规划、***旅游的发展，休闲度假需求的不断增长，目前区域旅游地产投资迅速增长，并呈“供大于求”态势。中心湖区呈现组团，东南湖区区域开发尚欠区域人口有限，房地产消费薄弱，在售楼盘普遍销售周期较长区域旅游地产开发起源于“开元度假村”等的少量度假别墅，受区域旅游特征的影响，购房群体主要来源于杭州及少量的周边客群目前***房地产市场仍处于起步阶段，在该层面上本项目仍有较大超越空间凭借优势的湖景资源及较好的配套条件，目前中心湖区基本形成了开发组团，东南湖区配套尚欠。区域住宅市场消化能力有限，旅游地产处于发展初期区域市场特征项目碧水花园（二期）

美都·千岛碧云天图示位置景观大道阳光路旁新安大街延伸段景观大道以南规模指标占地112亩，总建面积约10万，容积率约1.35，绿化率35%，分二期开发，一期多层售完，二期三幢小高层在售占地30亩，建筑面积3.4万多平米，容积率1.88，绿地率超过35%，北面9-11层的小户型景观公寓；南面是16-18层两幢中户型的高层住宅物业类型一期多层、二期小高层小高层、高层项目扫描项目碧水花园（二期）美都·千岛碧云天主力户型80-98二房121-131三房景观公寓32-6090-116二房客户当地居民为主当地改善居住群体及部分杭州投资客价格34004200销售状况二期2006.3月开盘，67%2005.9开盘，70%主题概念-纯水岸度假生活形象定位-在千岛碧云尽享度假生活核心卖点大型的高尚住宅社区全湖景住宅、景观公寓项目开元度假村

翡翠岛山水名墅图示位置***麒麟岛

翡翠岛

规模指标占地20万平方米,由88栋度假别墅和3000平米产权式度假酒店（227间）组成，容积率0.3总占地937.5亩，除保护林外，可开发用地为486.03亩，总建筑面积7万余平方米，容积率0.23物业类型别墅、多层（酒店）独立别墅、联排项目扫描（别墅）项目开元度假村翡翠岛山水名墅主力户型365-470360-427客户杭州、温州等杭州周边区域的企业主杭州等江浙一带的企业主、金融、律师等高收入人群价格均价8000左右均价10000左右销售状况2003年5月开盘，2005年末售完一期2005.9月开盘，17套已售完，二期2006年初推出20套，销售30%主题概念夏威夷风格度假社区山水名墅形象定位华东地区首席休闲度假庄园翡翠印象、翡翠生活核心卖点五星酒店管理、景观别墅岛居、大墅规模较大、产品均好性优，容积率低特征1特征2客户针对杭州及周边区域的富裕阶层为主，当地消化能力差特征3配套酒店管理，同时具有占有较好的景观资源项目特征湖滨花园

开发商：浙江滨江房产项目概况总建6万平米，由6－7层超五星级酒店、2－3层独立、联体别墅、景观电梯叠排和部分公寓组成，酒店3万方左右，客房350余间，引入索菲特酒店配套设施酒店标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、总统套房、会议中心、豪华游艇俱乐部规划设计全球酒店设计排名第一的建筑设计公司——美国WATG公司夏威夷所设计；法国雅高国际酒店管理集团旗下的豪华品牌Sofitel（索菲特）管理；景观设计由贝尔高林（香港）亚太区总裁许大绚亲手担当；酒店室内设计由世界酒店室内设计排名第一的HBA洛杉矶所领衔。

在建项目简析天屿观国际兵度假喉村开发摆商：云豆天房凶产项目铲概况转：毗仙邻*订**概景观悄大道翅，位撒于中饼心湖戒区东童北的剑景山门之上拒，占膝地3羡54软亩，正与湖常面相卡对高隙度1天60屠m，痛是一落块极炭其难望得的闯山顶跳缓坡直地。规划柏设计1、乔酒店叉：选封址为指北侧薪区域说的西材面、揭基地蚊的西历北方榨向。顿处在容局部董地势众高点猫，盘杰山而恢下的猛道路狭成“基C”剧字型芳环绕沟。柿2、撤别墅兼：选行址为杨地块玩中其狐他大剥部分隆区域深。为芹适应滤不同懂地势舱，规技划四绕种不核同类敞型的计别墅耐：A恼为平爬地别渗墅，芒B、挖C为形坡地宁别墅维，D宇为总覆统别溉墅。3、久温水斑健身本俱乐上部（短酒店延设施蜜）：龙设置此在靠贸近酒炎店的疾地方缎，使旗之成查为休恒闲娱知乐的播中心室地带晋，充傲分利讽用自轻然景票观，毅创造跳出都叮市生定活中毫的纯败自然辛的健名康休渔闲方培式。筝4迷、观哄光塔就：设绵于地叉块入盾口处坦前、初用地须与公诸共道陈路附卫近的斥最高撕点侧刮面，柏由地细下进黑入，魄形成身整个堡度假即区的侍制高气点。开发旺商：*钉**乞度假也有限南公司项目下概况烧：总腥占地损10柜46召67骗平方玩米，画由产危权式腿度假辆酒店渗和私园家别穿墅共烘同组族成。托产权未式度布假酒哭店，截是一锡家五惹星级斯产权民式度电假酒斤店，程建筑如面积范5万殊多平猎方米并，拥亮有客够房3晶50支间，榨由4新-6舟层的师简约得精致筋风格患的建贪筑群扮半围宝合组济成。规划前设计督：私塌家别源墅，辅仅限分承载泄25英席尊钓贵之尾所的鲜顶级毅山水幅豪宅卷。是乡丰高品票质、改高私缘瑞密性企和高贴绿化勉的纯妖独立既别墅御。由铁著名仙建筑浪大师糖精心吴设计膨，用棚料考次究，鹊形式翠各异供，彰电显个广性化类的尊伶容。座36循0度罗全景保式设巴计，略享有秘原生旨态山久水自饰然景飘观。**毒*润怪和度普假村开发决商：晚万向室集团位于雕**席*的余东南酬湖区蜡羡山康半岛管东南端，泄并与慈四个统小岛符围合锯成一斑个相鹅对独仪立的水域士，总颤规划办面积7.岸12平方鹊公里械，其段中本岛面茅积3平方抄公里朽（其远中四昌个小响岛0.割45平方公里拖）水箱域面融积4.枯12平方蠢公里总用给地面挤积：14惠39区00平方译米总建勺筑面念积：47师49行0平方蹈米容积患率：0.低33绿化破率：63鸦.6旋%建筑陪密度悬：12浮%羡山喷度假煤区拟葛采用抖开放里式经肚营方昂式，曲采用产权郑酒店券（包上括别续墅）蒸、产橡权游结艇的暗经营模式范，注诞重其复持续享发展惹。功能疲定位岔：主要倘功能聚：生束态休肃闲度拿假、丝式会议富商务插、康洞体娱香乐剃辅助派功能巧：科响普教禽育、玩保健投养生杏。羡山笛生态哲休闲惑度假逢中心开发联商：瓦绿城闭集团&中青每旅项目雾概况态：位宅于*朋**但镇区党，南住临中拍心湖惑区，累占地览面积够约为13没.2万平直方米检，总谨建筑偿面积岩约23专.5万平破米，菌规划卡开发蹦包括抄高层俗住宅皮及其腊他相币关设雀施的里高档订物业竖。借默助与涨国际招顶尖位的度峰假酒粱店管赤理集绑团联赶手，米打造爽全国是首屈否一指坝的大捐型度艰假酒丸店公迈寓群衡。规划社产品洞：60进-1恨10产权含度假粥公寓清、11芹0-蜻14远0居家敞公寓迈、30握0-厨45盗0空中赌观湖祸别墅配套夕设施火：30刮00畜0平方窄米五单星级债度假荡配套气、50中0人大狱型会记场展毫示中肥心、搅大面荣积水册上运浓动区啊，整程合游陶艇俱胁乐部塌等多乏项顶叹级度绒假设己施。**装*碧扶水清留风产品形象规模景观附加削值客户湖滨沾花园屋以索望菲特桌酒店倒为配套,产品牢以联护排\独立脚的产羡品,同时滑与新妇县政耀府为宇邻天屿大国际弄度假切村配有5星酒调店中心谦湖区滴景观滤系数强高,以独氏立别墅但为主……湖滨送花园天屿头国际女度假敢村羡山吼度假逆中心本项丝式目本项贱目将甲通过昏附加宋值和很客户\功能付的差菊异突著破竞声争,取得勇竞争差优势项目辈分析狐总结项目脚背景项目槐地理项目铁四至区域群规划属性奴分析旅游窗市场步状况酒店活业状愉况旅游绸市场袖分析区域秤旅游答地产旅游痛地产驱现状在售套项目妙扫描市场大发展救分析总体追定位客群索定位产品悬建议开发姓建议17英里项目魄借鉴项目惧定位功能洽定位润：家闪庭度牛假、孔养生雄避暑衔、商毅务休炭闲度慎假、踪蝶商务决接待费等总体工定位国际奔化乡销村度单假社就区重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户客群冤定位:长三匹角城鬼市的车私营寒业主\跨国企原业高叹管等煤高收亩入人繁群为殊主上海蛾、杭幸州等朴长三棒角城杏市高毅收入题人群长三纤角的伐私营孟业主跨国逮公司途的高继管商务驱休闲\接待惩用途纲的集岸团购社买投资进客养老撤用途属的老沸年群分体本地绍改善听居住单客群项目乱背景项目蔬地理项目颈四至区域水规划属性教分析旅游锐市场木状况酒店岸业状估况旅游嚷市场符分析区域棕旅游鞭地产项目昌定位旅游秧地产构现状在售铁项目碑扫描市场白发展驾分析总体青定位客群造定位产品级建议开发铲建议17英里项目岂借鉴深圳杂万科17英里17英里隆是深冶圳万扭科地门产首阶次倾鸭力打梨造的租顶级很滨海知地理坟位置奸得天葵独厚蜘，开牙发时弹间为20他03年，20戒04年8月首问期上立市，荒均价盲达到俘每平摆方米2.围5万元简。20方05年10月2期推狱出,均价酱每平盘方米3.龄2万元状。区位逼：深冰圳市址龙岗润区葵仙涌镇甲溪涌贝村，带距深巩圳市彼中心衬约1小时廊车程板。规模瞎：1.占地纸面积稻：67芬57弦1.陶1㎡2.建筑切面积晕：50要,6覆78币㎡，其技中：辽住宅熄：48廊00剖0㎡，会瓜所、己商业栽约：20狐00简㎡3.容积甲率：0.窃75著4.绿化深率：58怪.8描%5.总户征数：48蹦5户环境聪特点芹：17英里颗景观踢用地减属于劫海边挡坡地浮类型虏，三们面环前海，盘背靠呜青山流，高傍差约50米，逼由大馅海、抽高山林、海泽洋、墓礁石爽等稀仇缺元岛素构托成清政晰的沙海岛纽奉风景垒。这峡是一悉个对摘稀缺斯海洋腊资源烫的绝籍对占友有。窗建筑略，自坐然，早人之扬间的影和谐轿，构浮成了差“17英里赞”乐天章的他韵律叮。物业丧类型斩：分2期开愤发，冒一期番为退径台式庆连排晨别墅穷（分价多拼纯和双那拼两滚种）10特7套；瓦二期第为小刚高层厦公寓肃。功能设施面积规模住宅高层公寓公寓60-95(复)\40(平)联排188\221\280\313

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