世联-如何当好房地产新军的参谋官

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首次开发、快速成长、经验欠缺、资金、人才3世联服务的地产新军企业扫描开发商湛江华德力置业有限公司

申港置业南昌汪氏集团江西民生集团有限公司

所在城市湛江合肥南昌九江项目名称湛江项目200亩项目南昌新区项目淮南项目项目占地44163.1平米200亩250亩2700亩项目类型住宅住宅住宅住宅、公建服务阶段整体定位及物业发展建议整体定位及物业发展建议规划方案调整及启动区策略、营销战略与策略定位及发展战略、物业发展建议、营销开发商特征描述企业背景；温州私企土地获取；关系目标：需求：问题；缺乏先进房地产思维企业背景；土地获取；目标；需求；问题；企业背景；土地获取；目标；需求；问题；企业背景；土地获取；目标；需求；问题；4世联服务的地产新军企业扫描开发商重庆旭庆房地产开发有限公司

七匹狼实业晋江万祥置业有限公司烟台大地房地产开发有限公司广西中强置业投资有限公司所在城市重庆晋江烟台贵港项目名称江湾国际花都项目

万祥•滨海新城项目贵族城项目中强贵港项目项目占地55万23.32万1080亩570亩项目类型住宅、酒店住宅住宅住宅服务阶段规划方案市场论证及调整建议、营销策略规划方案市场论证及调整建议旧项目改造、物业发展建议、营销定位及发展战略、物业发展建议、营销开发商特征描述企业背景；土地获取；关系目标；利润需求；快速回款问题；管理不规范，老板一人说了算，过于关注项目细节企业背景；服装是支柱产业土地获取；目标；利润、区域复兴需求；快速回款问题；资金压力大、陌生区域大盘开发企业背景；土地获取；转手项目目标；旧项目改造，需求；保姆式全方位服务问题；烂尾项目改造，项目重新定位入市；管理不规范企业背景；纺织品产业为主土地获取:市场渠道目标；风险规避，利润最大化需求；全方位服务问题；缺乏经验、没有成熟团队、小市场大项目、价格突破困难5世联服务的地产新军企业扫描开发商香港风水隆新华地产徽商地产合肥金大地所在城市无锡合肥合肥重庆项目名称圣芭芭拉新华学府城市庭院金地国际城项目占地40万平米13.8万平米9万项目类型住宅住宅、公寓住宅住宅、公寓、商业服务阶段营销顾问营销顾问营销顾问营销顾问开发商特征描述企业背景：以It产品生产销售为主业土地获取：拍卖目标：利润需求：指导性服务，方向把握问题：有营销情结，管理混乱、没有专业团队、主观企业背景：以教育产品为主业土地获取：关系目标：打造第二支柱产业需求：建立新华地产品牌问题：执行力弱、经营模式固化、计划性弱企业背景：无支柱产业土地获取：合作开发目标；利润需求；保姆式服务、帮助执行问题：内部架构混乱、资金运作不成熟、忽视销售、资金运作能力弱企业背景:无支柱产业土地获取；关系目标；利润、项目品牌建立需求；代理式顾问服务、协助决策问题；快速膨胀，没有企业的战略考虑、架构混乱、无资金积累6新军房地产企业特点速描关键词

经验不足关系取地第二产业发展利润最大化架构混乱流程混乱基于房地产市场高额利润的驱使和一定的地方关系基础而进入本行业，对房地产项目没有足够的开发经验大部分企业已经拥有自己的支柱产业，拥有一定的资金来源，期望开拓房地产市场，构建本企业的另一产业关注项目开发风险，对现金流和利润有很高的要求获取的土地多处于二三线城市，专业人才的缺失成为企业的最大瓶颈，没有团队意识习惯沿用原有企业的经营架构和模式，不能适应房地产开发企业的矛盾突出，经常会出现大老板说了算的非正规管理模式管理层决策能力不足，执行层推进能力弱决策层容易落入执行细节，对项目开发流程没有统筹意识7地产新军的成长之路>>发展与困惑的遭遇战8开发商容易进入的误区误区一：我有关系，我怕谁？“关系地产”时代已经结束，中国房地产的规范化进程正在加快误区二：受销售情结影响，过于关注营销环节而忽视了产品本身误区三：企业盲目多元化，没有稳定现金流产业的多元化会导致资金链的随时断裂误区四：忽视企业研发能力的提升，对于行业长远发展来说，产品研发的价值丝毫不亚于“土地”和“资金”误区五：盲目扩张，无视风险的全国扩张必将带来资金的严重压力，顺驰地产就真实的说明了盲目追求速度就等于追逐"死亡。误区六：产品单一，随着国家对90平米和70%的限制，足以说明了以住宅开发为主的黄金时代已经过去，房地产企业需要向商业地产、旅游地产、休闲地产、教育地产、体育地产、工业地产等发展9误区七：融资开发，随着国际政策的更加规范，企业自有资金从30%调至35%，导致很多资金不足的企业不得不出让土地误区八：漠视未来，开发商往往只关注一个项目的拿地、立项、设计、施工、销售周期。售楼处撤销之日，就是企业死亡之时。往往未来对企业的发展会起到至关重要的作用误区九：财大气粗，忽略利润和成本管理的重要性误区十：积重难返，对待现代企业管理制度态度暖昧误区十一：天马行空，漠视计划和目标管理误区十二：息事宁人，对客户的过度维权行为一味退让误区十三：华而不实，人力资源管理与房地产实际业务脱节……开发商容易进入的误区10老牌开发企业尚且危机四伏，新军力量何去何从？

面对高利润，是按兵不动还是勇者无畏向利润进军，抵御风险，如履薄冰

六大关键战役，一决输赢

11发展的遭遇战之

——流程问题土地获取定位规划营销工程施工低成本、高利润驱使下获取土地，缺少前期研判对于项目后期开发风险预估不足地块通常存在硬伤，且不具备位置优势对市场有简单认识，但是缺少系统思考缺乏对专业公司的整合能力，容易被引导缺失对专业公司的评价能力专业能力不足导致决策力较弱施工成本高工程质量把控不足工程进度控制力弱规划的不断调整导致的反复施工增加施工成本有营销情结，为了营销而营销往往无法达到预期的目标忽视销售部门计划性差，喜欢创意营销对地产营销认知度低一切以回款为第一目标开发流程的规范管理是开发商有效把控项目的关键从土地获取到产品设计，最后进入市场销售，每个环节都不可忽视，而且环环相扣首次开发企业在这四个阶段会被众多问题困扰，往往知道关键步骤，但是对各个步骤的关键点缺乏认知。不能统筹监管关键节点并解决关键问题，项目往往会遇到障碍，无法顺利推进流程认知有限知道关键步骤但对各步骤衔接缺乏认知对具体细节欠缺敏感度12发展的遭遇战之

——架构问题非科学的组织架构必然导致较弱的管理能力企业在发展的初期阶段一般都是边做边摸索，内部管理极不完善层级和职责的混乱管理导致内部意见不统一，决策只能依赖于关键人物问题模式一：老板啥都管，一人说了算问题模式二：老板关注大方向职业经理人对老板负责，集权式管理老板沿用原有产业的管理模式对项目期望值高，但缺乏足够的信心老板的学习欲望极强企业资金能力有限企业有较现代的管理理念有过开发经历，对项目有一定的把控能力有具备较高专业素质的人员承担项目管理工作XX13发展的遭遇战之

——人的问题专业人才缺失始终成为企业发展的瓶颈，人才的问题也始终伴随存在于项目开发的整个过程当中企业在项目开发初期也通常不会关注对专业团队的组建和培养专业能力的薄弱最终导致了决策能力的薄弱企业内部管理不够成熟非一线城市开发无储备土地后续开发专业人才缺失招人，用人，留人是三大关键人的问题制约了项目和企业的快速发展14发展的遭遇战之

——资金问题企业用于开发的自有资金有限，因此对项目启动有时间要求，对销售回款也有现金流要求项目启动初期开发商往往只关注回款，现金流和高利润一度成为项目后期开发的命脉。保证稳定的现金流成为项目开发初期的核心问题，开发商生死一线，如何安全度过这个危险期？企业容易被较低的地价冲昏头脑，对后续的资金风险缺乏预期成本意识过强导致项目营销价值发挥有限，无法做到利润最大化15发展钩的遭旅遇战锣之——开发没理念旨问题缺乏储市场隐分析告能力编，没间有市骨场概凤念，仿抓不风准开昆发的岗关键寇问题聘请醉当地撑有开嘉发经绣验的茫员工以顾孤问形知式聘附请外铁部人劲员开发汪商领骆导的哑自身隙想法迷信烧世联卧，认圆为世侍联方堂案解让决一粉切对外剧部建强议疑雾心很被重，芦犹豫心不决有什笋么问欣题？有什膏么问养题？使世洁联承锡担过汇多难华以承场担的灯责任使世弱联方警案迟渗迟得子不到注完善歇落实16发展晌的遭删遇战只之——执行再力问坝题对项榨目开逼发流芹程不产熟悉专业富公司摇及资介源整样合能岸力弱关键番节点养控制飘能力首差办事霞效率旅低，怠影响摘合作拥、方亦案落坏实企业援执行影力弱跨，影舞响合皂作企业朱传统督、领坊导人掩习惯17小结基于稠目标除的管饮理体览系，讯对可设能出医现的孝问题迹进行蒸规避新军祝企业务项目遭开发欲容易孔遇到土的关极键问排题KP欣I企业虫战略凳层面执行豪层面老板罢总管匪模式经理访人总影管模兵式系统锐的流枣程认耐知有那限关键夜节点种关键我问题迹把控惕不住迷信滨权威决策货层犹闻豫专业鲜人才乐缺失专业拘团队坟缺失沿用蠢企业豪传统覆办事牢方式整合甩能力碌弱，践执行夏力差缺乏画资金鲁风险穷管理如何面保证萍稳定挖现金情流架构蔑问题开发撤理念速问题人的考问题资金晋问题流程暑问题执行驻力问平题18如何购当好皮地产息新军庸的参胞谋官>>世联隐服务饺模块牧的新抖思考19帮助旗客户与明确晃目标——从项朝目目品标到作企业浇战略骂目标战略茂目标项目稠目标走多僻元化营战略脚，开盲拓企枣业的晃盈利液范围将房钓地产肃业运廉作成态为企骂业支怠柱产纳业完善蚊企业步组织孕架构鉴，培污养一果支专明业稳率定的岂高效钻团队显性泄：建立制稳定教的现扩金流羡项目获得伐可观俘的利轻润降低丢开发则风险打造绪项目迁的行确业影处响力隐性光：通过摄项目术提升常人员芬的专桃业素胆养形成窄成熟月的开刑发运苍营模共式20基于杀目标黎世联栋如何钓做好作参谋革官21设计似最合捷适的断服务承方式点对红点的垮问题并导向妄服务——以提联交报歼告合战格为到目的咐，适膊合于扯成熟立发展乏商合顷作保障趋项目创成功础、协怠助发娃展商隐成长闪的深按度服搏务——提供松关键肤节点多的过净程服碑务，洁帮助疗团队庄执行喉方案若，报瓶告只木是表蚕现形馋式之康一更惑具价普值的龄工作途则是惠为发拍展商求提供菊的后勺续服闭务上成功找超越敢项目壶层面对发师展商树而言迈：提惕升开骂发理携念和浇决策帽能力刮，优颗化组叶织执磨行能她力对世闪联：僵培养漏牢固推的战呢友关堵系、醋臂膀运关系闪，带帽来“忠诚”而坝不仅意仅是握“满意”的且客户22提供礼“保效障项亚目成朗功、涝协助由发展孔商成陵长的尤深度扯服务毁”的疤关键舍环节角色定位建立信任后续服务报告提交23我们破的服哀务——角色臂膀北关系川、战奋友关菠系而朽不是喇单纯还商业孝关系不仅却是点思对点茶地提宅供单达独问熔题的套解决嘉方案策，而亦是全壮程服侦务不仅裁是要滚一个押“满惠意”匹的客互户，区而是堪塑造恐“忠绣诚”援的客月户建立长专业跑权威给予浊开发歉商更明多的让指导亮性建姨议，甲沟通征工作夜方法沸和系寒统的枕专业厨知识允，用迎专业咏素养诸把控迟开发烧商话语顿权建立确平等津话语膨权，讲主动扯要求隐于决尤策层皂对话由，准迅确找息到企药业的风目标冤和需觉要解争决的解问题立足休于客薄户角霸度，轮站在懂企业此层面家，替恰客户盈找到蛾最佳从的解落决方戏案角色骆定位建立惰信任后续懒服务提交庸报告24我们债的服姿务——建立胀信任加强途世联称品牌绪影响即力通过仙世联旋团队乘的专校业素悉养树毕立品絮牌形晌象，寄立势注意璃对对五方背钞景的碰把握关注添企业宁背景爪，尤商其是帖关键拨人物汉的个变人特谊点对世驴联提相供的趴服务尘内容斩和方攀式进胸行清姓晰界贞定对我竖们能拒解决势、能雅指导旗的和尽不能炕涉及菊的问福题事眼先和广开发她商明疏确和关杰键人货物沟唇通并恢建立眨信任剪关系沟通蚊关键匹人物魂，保膨持有也效沟堪通，乌通过割前期由的工迅作进敲一步程通过战确立勾信任追关系评，提谋升话爆语权角色慌定位建立驼信任后续离服务提交炮报告25我们瞧的服棕务——提交娇报告不是泡简单里针对滤项目努细节白问题症，而级是方寨向问赵题对于制不成施熟开咏发商才，我佳们要痕把方纱向性画的东稳西讲启清楚柏，对蚀于细持节在徐报告壁中要败关注杨，但程更多糕工作春是放叮在后艰续服盼务中切去协心助开标发商余推进整个兵流程种问题惰以及妄关键粗节点棚的把统控比如季什么寄时候伏确定查规划刃设计届院，柜什么夺时候完接触腥广告李公司提供旬资源誉，比矮如规那划设剃计院薄介绍壁，广界告公击司推的荐沟通梦比报碎告更进重要开发躁商本箭身缺借乏对酱房地曾产的夫知识叔，需易要将锐难点现、要芽点及霸时沟扮通，锣不想污当然幅认为丝式客户勉都能弟理解提供左附加仇服务增强肌其知如识基旨础：魄比如饼楼盘但考察眠、培际训信心挣培育角色述定位建立析信任后续朵服务提交遣报告26我们氧的服心务——后续俗服务提供奴在不绒同假澡设条余件下映的多换种方灶案这类考开发朝商可施变因劫