万科投资价值年度

万科企业股份有限公司

投资价值分析

－财务管理课程小组作业第四小组：1236136严文洁1236137华晓峰1236138姜志建1236139陈蕾1236140侯二朋1236141薛诚斌1236142刘颖1236143刘强1236144顾慧1236146吴昊1236147金加旺1236148童吉指导老师：宋晓满汇报人：吴昊目录1、战略分析2、会计分析3、财务分析4、前景分析哈佛分析框架万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，是全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。今年万科入选《财富》“2012最受赞赏的中国公司”第18位；同时，在“房地产开发”行业榜中，万科位列第1位。战略分析－企业概况在企业法定代表人王石的领导下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。经过多年努力，“万科”成为行业第一个全国驰名商标。战略分析－企业概况万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，是代表性地产蓝筹股。持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。战略分析－企业概况房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖外部融资，近来政府坚持房地产调控政策不动摇，限制房价过快上涨和更为严格的融资条件，对房地产项目的发展提出了更高的要求。战略分析－行业特征万科发展历程战略分析－竞争战略分析1984-1994以电气设备起家多元化专业化精细化全球化？1994-2003做减法，确立了以房地产开发为核心2004-至今,万科走出了一条精细化的发展道路企业文化战略。专业化和规范化的管理战略。融资战略，培养多样化的融资能力。财务政策方面，万科坚持稳健原则。在营销管理方面，万科的营销策略是先找市场，再考虑楼盘的策略。人力资源战略：尊重人才并善待人才，是万科用人的原则，也是万科取得成功的重要因素。战略分析－竞争战略分析产品战略打造住宅产业化的生产模式。旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等系列品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证。万科的产品开发策略是根据目标客户细分市场，再根据客户的需求推出产品。万科实施“点一线一片”的全国扩张战略，形成“全国性思维，本土化运作"的开发格局。战略分析－竞争战略分析房地产开发涉及到的重要会计项目存货。存货是房地产开发企业的一项重要资产，通常其价值占企业资产的比重较大。存货核算的内容基本涵盖房地产开发过程中的各项成本、费用支出，因此对其进行准确的确认和计量有着非常重要的意义。预收账款。报告期预收账款的增减能够真实反映房子报告期内的实际销售情况，而不是看当期的主营业务收入，主营业务收入反映的只是过去的销售情况。主营业务收入。只有当房屋建设完毕购房者确认收房之后，房地产企业才能确认这笔收入。会计分析－重要会计项目以存货为例：万科的存货跌价准备是按照按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。报告期末，万科会根据最新市场及销售情况，公司对所有项目进行减值状况的测试，特别针对当年年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估。根据测试结果，按照企业会计准则的要求，可以冲销的计提的跌价准备予以全额冲回，另后续经营仍存在不确定性的项目，维持原减值判断。由此可见，万科计提的存货跌价准备是适当的，对存货所采用的会计政策、会计估计是合理的。会计分析－会计政策与会计估计万科资产总规模：10年比09年增长780.29亿元，11年比10年增长805.71亿元，比09年已翻一番以上，显示了万科快速的发展势头。财务分析－资产负债表分析三年内，万科总资产保持较快增长，2010年的增长速度最快。财务分析－资产负债表分析三年内，净资产增长稳定，显示万科利润获得能力较好。财务分析－资产负债表分析11年万接科负嫁债增框长67调3.25亿元辰，增防长率41吼.8撤%，所裳有者涂权益嘱增加13坛2.沙47亿元擦，增兴长率24呢.3趁%。最航大股逝东是呈华润四股份形有限肤公司稿，持否股16竹.1尚9亿元馒，占14煤.7糖3%。财务盼分析志－资爹产负教债表光分析时间200920102011负债（亿元）922.001,610.512,283.76所有者权益（亿元）454.09545.86678.33资产醒逐年与增长辅，负帮债也隙逐年歪增长粘，三树年的胃资产怒负债配率分殿别为世：6豪7.弄00歇%，者74党.6址9%愤，7改7.重10预%，年资产逐负债融率也苦逐年斯增高养，企织业扩寨张的始同时狂，但昼是也货增加库了企揭业的惠风险董。财务国分析们－资意产负蕉债表坊分析流动练资产挣所占品的比朱例大前，且螺稳定永。它被的盈爹利能品力和浇周转贱效率其的好弊坏将杀对万这科的驾经营宾状况邀起决矮定性翅的作模用。财务叼分析原－资饶产负退债表哗分析流动灾资产弓中存煮货占纽奉比最唐大，判体现丛了房桑地产汪行业筝的特胆点。财务斑分析处－资沃产负行债表届分析三年骗内存墙货保倚持快久速增柄长，10年增叹长43气2亿，11年增益长75事0亿。下也反羞映了罚房地肤产行聋业投菌资热热的现鲁象，还需重光点加肢强对挖存货较的管晨理。财务秘分析馆－资疗产负转债表循分析三年樱内，骗存货劫增长拜过快袜，显语示万耀科的误资金梯积压风厉害帐，商苗品的候销售箭过慢为，资神金回裳笼慢怪。财务介分析含－资苏产负朵债表打分析三年抚内，至预收蒙账款坑占比够逐年坟增加乓。财务演分析校－资霸产负扬债表腰分析营业序总收陶入：10茶年增很长1愿8.桨3亿11民年增哈长2记10凭.7蚁亿营业住总成怕本：10乱年下渴降1壁5.胃4亿11室年增顿加1教71懂.3顷亿万科20攀11年实饮现营删业收诱入71暖7.誉8亿元遥，营桶业收娱入增洽长率腿达37悠%。财务泼分析殃－利拜润表磁分析净利建润比尊较三家朽房地浊产巨兵头的缘瑞净利排润也灿是逐悔年稳战步增双加，老其中批金地隆较其酬他两猛家增施长幅智度放胶缓。万科20沙11年实遇现净酸利润11傍6亿元播，净躺利润材增长辩率达31虫%。财务叮分析新－利仙润表猫分析管理暑费用督和销懒售费灵用相忌对占锹比较傍大财务析分析决－利鸭润表妨分析营业龟收入声比较在调干控政模策影酸响下理，三益家房丝式地产辅企业候营业翅收入蚂均能旁稳步贪增长斥，其码中万采科在20夏11年营描业收渠入增武长率宽一马镜当先湿。财务结分析查－利智润表担分析销售牢费用企比较随着罩营业粒收入搅的增煤加而执增加没的销律售费码用来沉看，目万科历基本蚂与营域业收劝入增汗长幅鞭度一得致，晶而保董利和盲金地介在20尺11年有折不同悲程度晴的销乌售费毛用比诵例过增高的蚂问题滨。财务冶分析降－利险润表墙分析通过商经营她、投系资、鸽筹资踏的现浑金流拢，可述以看轧出万熟科的颈现金拔流结啦构中熔，经蛾营活沉动现疗金流祥最大火。财务周分析适－现啄金流筐量表悲分析经营害活动卵现金焦流量殿分析筑比较20幼10年“狠国十词一条仗”出动台，魄房地治产市担场整粘体进碧入低字谷。赶保利桃现金触流量叶波动荐较大炉，万欺科历软年现挤金流孩量保桌持在碧正值绒，表故明该泻公司悄处于谜稳定漆发展默期，酱运营为状态获较好扫。财务碧分析票－现这金流能量表沃分析投资物活动演现金需流量孙分析保利柱激进镇，万屈科金眯地谨布慎。财务辫分析俊－现列金流催量表舰分析筹资补活动粪现金始流量兄分析保利拥国资左背景景，有辅信贷链融资汉优势监。财务洞分析砖－现汤金流渣量表泥分析资产黎、负喂债每宗年都生保持绝快速稳增长北，所另有者锻权益盈适度足增长享。营业悼收入戴每年俘都有母增长货，营徐业成辟本变杯化也意相对另一致袄，净滴利润抢增长枪幅度年不大疼，可跌能是乡丰因为碌三项柳费用剖、营束业税剪的增吉加等蝇因素里造成帖的。资产依逐年接增加伯且增姐长率姨较高讨，但婶是营委业收递入和传净利鄙润的印增长确率却梯并不铅显著激。从侄对存借货的促分析益中可唯见，谎企业愈的资锤产增辰长主哲要表移现为岂存货躲的增瞎加。经营仿活动穴现金听流量扁净额盖均为裤正值敏，企资业经恢营现果金周户转能饮力较数好，亭但是秒虽然列经营扮的规遵模有倚所扩币大，宫流入烟流出泉量均豪逐年瓜增加物，但寻是净怨流量详却逐鼻年递肥减，惯周转汁能力判有所是下降良。财务包分析美－成蒙长性偏分析我们认从公尊司的测偿债置能力氏、营硬运能攀力、靠盈利芦能力盲对万缩慧科的织财务扣进行共比率亮分析巧。财务绪分析霞－比冠率分才析流动勇比率速动费比率资产困负债趣率应收代账款查周转问率存货殿周转衰率总资声产周庙转率销售更毛利棍率销售欧净利凭率总资晋产收丛益率净资际产收板益率每股栏收益从万溜科09年至11年的女流动图比率卖，可温以看狸出偿扰债能练力正看逐渐牵降低忽。流目动比遵率小番于2，反案映万扣科的摆短期杨偿债茶能力慨较弱兴。财务接分析狱－比罪率分杀析（舍短期述偿债蜂能力瓣）万科金地20091.912.2120101.592.1820111.411.8受房箭地产组行业廊特点努限制母，存竞货较剃多，渡速动存资产企较少偏，万起科速弱动比锁率小芽于1，且茅逐年眼下降嚼，短找期偿座债能咸力逐炊步减佩弱。财务浆分析苍－比永率分昏析（坦短期蜂偿债众能力少）万科金地20090.5910.52420100.5570.73620110.3700.439资产偿负债将率是井公司剂年末狸的负售债总兄额同塘资产呀总额工的比李率，启是评藏价公放司负累债水糊平的近综合桐指标损。万瞎科资赠产负伍债率任逐年秒上升蛛，反失映了泽房地爆产行判业高未负债因经营删的现颠状。财务溉分析例－比萄率分垦析（划长期激偿债氧能力目）应收卖账款劝周转工率反盐映企古业应夕收款睁变现滔的速秤度，桨周转讲率高案说明辨收账查迅速绝，账聋龄较个短，交资产谜流动秤性强古。20桥09年至20碌11年万桐科应宗收账家款周资转率斥有所皇下降肆。财务缴分析春－比季率分系析（柏营运赢能力迅）存货拆周转坚率反纲映企刷业采佣购、柴生产贩、销显售各鬼环节待工作替的情难况。弄存货得周转芽率高庙，说旺明存嗓货变初现速贸度快役，资适金占村用水析平低且。财务税分析凝－比色率分丝式析（失营运齿能力槽）总资般产周抢转率位指企礼业一角定时捞期销纪售收孝入与犬资产争总额志的比考率，远反映君企业锦全部渡资产障的利胜用效仪率。09年到11年，山万科慌的总浮资产瞧周转瞎率有镰所下占降，11年比渡同业洁略高颜。财务朵分析耀－比携率分泉析（垃营运镰能力刻）销售精毛利座率是梦毛利茧占销沿售收兄入的始百分瞧化，盏是销肠售净症利率长的基艇础，缩慧反映援了企坛业的次盈利封空间毯。20刚09年到20雨10年得解益于危宽松太的货叠币政晋策，座房价挥增长色迅速辱，因席此万幕科销漂售毛灾利率岗有大命幅增域长。20政10年至20脂11年由宋于中遇央房雄地产宣调控洞力度阻的加辈强，嗓产品尖打折碑幅度柔开始矩加大魄，毛咽利率奸略有马下降筐。财务令分析广－比解率分归析（缸盈利组能力央）万科金地200915.87%20.27%201021.95%21.04%201120.99%20.77%销售寨净利晴率是汇净利猫润占和销售咳收入瞧的百猜分比优，反稀映销鸭售收较入的蜓收益搜水平叉。万冬科总失体获芬利能待力较而强。财务倒分析宇－比码率分族析（塑盈利蛾能力夕）万科金地200913.15%15.98%201017.43%15.99%201116.16%15.64%总资急产收辱益率房诚表明我公司削资产抱的综观合利裕用效顺果，尚值越达高表誉明资役产利码用效艇率越行高。财务炮分析好－比娱率分层析（改盈利政能力棵）万科金地20094.67%4.7%20104.10%4.1%20113.92%3.9%净资术产收枯益率魔反映耍公司怨所有陷者权授益的络投资闹报酬宾率。09到11年，域万科繁的净蚂资产绸收益恶率在伴稳步绢增长科，且年高于卧金地炊，说贩明所蝇有者呆权益会的投袖资回她报较少高。财务茎分析活－比降率分镜析（漆盈利旁能力肝）万科金地200914.16%11.5%201016.19%14.9%201117.1%14.3%万科纯在20这09年的票调控被初期段能表康现出生较好护的销旬售费原用控贷制能天力，菜而20中10年销妙售费坑用率迹上升晃，说膨明其蛮销售希费用笨随着趋营业偶收入也的增缩慧加水誉涨船碑高。20虚11年出榴现销陪售费鸟用率悬的下傲降，励万科焦在遇樱到市傍场危化机时谢对于担销售惭费用踏控制贱的能廉力再产次得权到体势现。财务野分析扮－比峡率分冻析（盛盈利叶能力坏）20静10年与20假09年相抛比，者销售路成本密率上跟升了均，说杰明万惑科公葬司为惯获取油收益敢而付松出的饱代价旨较上都年减长少了腿，盈嘉利能梢力增誉强了脊，表蔽明公并司成盛本控份制效态果明休显。20缓11年，僵由于篇利润度降低素，而颂销售砌成本袖并未慰明显攻下降吓，使钳得销盯售成麻本率万下降购。财务察分析尤－比央率分侵析（够盈利捐能力撕）每股架收益税是测盯定股逃票投屈资价铜值的扛重要达指标授之一助，综给合反迫映公驳司的欧获利唱能力轰，它承是公麦司某锐一时容期净充收益炉与股较本数考的比劈燕率。秩三年触来万夸科每雨股收包益稳叶步增碎长，中目前历超过逆了金基地，缸具有扔较好阀的收井益。财务依分析是－比秆率分浊析（银盈利戏能力确）万科金地20090.580.7820100.80.720111.050.84每股护净资押产反仪映了略每一遥普通攀股拥真有的宏净资兰产。姥三年石来，挡万科昼的每缸股净脾资产额稳步速增加饥，发饭展潜松力较途大。财务私分析甜－比族率分绞析（缘瑞盈利饶能力擦）万科金地20094.136.7820104.964.720116.175.85每股庆经营饼活动蜜现金趟流量泰反映躬平均哭每股需所获软得的赏现金纤流量冰，隐逃含了绞上市偿公司识发给袭股东疾现金魄股利申的能掀力。寒万科爷该指驾标三竟年来掘都处爸于较欢高水填平，阻派发进现金赌股利订的能士力较络强。财务紫分析卖－比帽率分海析（锈盈利变能力俗）万科金地20090.84-1.1520100.2-0.6820110.310.34同行恐比较路（金悄地集欺团）就偿禾债能绪力方宇面，洪金地斯集团毅相对覆于万惹科比陪较强完。就每久股收住益而古言，胳金地饭集团映较为桨稳定衰，而纺万科蜓呈现静每年袖稳定蠢上升筛趋势鼠，且戒值大研于金疯地，酬万科旁较于挪金地冈盈利技能力薯方面永占有冈优势帅。两企胡业的棕毛利者率基宇本接份近，则获利墓能力苍接近帐，总隔资产错收益仆率差边不多强，而棵万科讨的股般东权房诚益的锣获利猪能力仇比金拳地强裁。前景锅分析门－同呆业比荷较总体镇上来愤说，飞万科践的销培售状彼况比挖金地惹稍好糊。品牌万科桃的品灶牌优老势在恋于住晶房本喘身的强设计溪、社色区文荣化气揭氛及锈万科抗的服半务。联满足汤不同疤消费伯群体秘的需拣求，秀一方安面可滤以有宋利于卷吸引记潜在敏消费秋者来扁购买哥，另咸一方严面也淹可以废有利只于形遍成较赔高的鞭住户很满意截度和最忠诚堵度。持续筋的增蛮长和挺领跑公司五已经属连续蓝3年管保持全经营于性和救投资拦性现怠金之资和为晕净流晨入状彻态。感这表属明公范司实映现的沿是有堤质量漫的增愚长,叶财务别状况竖非常才稳健晋。前景土分析待－优姜势分例析就近与几年我的中续国房傻地产吨的市坝场行添情而杠言，铃受政府府调海控的苍市场洋经济持以及贿易受壳利率筹影响矛等特露点，咏使房纷地产揉行业蔑最近桂的发扁展的痕空间汉缩小转。公司烛的资趴产中狭存货火占了瘦绝对放大的溜比重呼，存崖货的恭大量企的堆械积大哗大地于影响且了公娇司资长金的夕流动办性。近三次年来余公司影的净厉资产肺收益凑率只因能依确靠增卫大负柔债在粒总资数产中晌的比密重，伴增加边权益洞乘子那来勉集强维魄持在棍原有去的净失资产辞收益犬率的特基础叶上稍缩慧有提峰高，餐而不容是就绣产品倦盈利虹性和牵资金侧周转忧率上训有较于大的值提高倾。前景抢分析刊