世联房地产区域开发顾问流程

世联—区域发展顾问区域开发项目必须关注的问题Issue>区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题2.基于竞争的区域规划1.资源盘点与资源整合核心要点2.1区域在城市中的占位2.2区域间竞争格局2.3核心区问题（位置/规模/开发策略等）2.4考虑规划的弹性和动态调整1.1土地分级与功能指标的分配1.2企业资源的挖掘与整合1.3项目资金投入计划3.盈利模式3.1房地产项目开发与土地运营的关系导向3.2短期现金流与长期收益关系导向3.3跨越式发展与均衡式发展关系导向3.4不同盈利模式与博弈方的不同合作方式世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题5.区域配套的开发策略4.启动策略核心要点5.1配套分级5.2配套开发次序5.3配套与区域整体价值及不同物业类型的关联4.1启动区如何体现区域核心竞争力4.2启动区如何带动区域土地增值4.3启动区如何建立区域形象和带动效应6.区域营销6.1区域形象主题的确立6.2区域价值的整合与展示6.3关键事件及设施营销6.4渠道策略6.5卖场规划6.6公共关系营销世联区域发展模块顾服务的业务主线及其核心研究内容土地价值的评估与地块划分取地范围与取地策略研究区域整体功能定位研究（规划市场评价）区域产业发展研究开发模式与盈利模式研究启动区选择及开发策略研究协助与政府签订相关协议执行服务区域发展土地运营土地出让的市场成熟度研判区域营销推广土地出让/转让营销推广执行计划区域发展业务研究内容世联对区域开发项目的理解及观点Opinion>从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色商业角色政府/土地运营商房地产开发商房地产代理商/中介机构运营管理/物业管理土地开发项目开发管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理土地规划、土地一级开发和运营在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商宣传、营销吸引投资商宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点权责利益区域规划土地一级开发(基建)土地出让权政府监管持续现金流回报政府运营商土地开发项目开发经营管理参与区域规划土地一级开发土地开发经营权土地出让金（利益实现）政府运营商低成本获取土地与政府分享土地增值收益一级开发的合理利润招商引资政府监控土地转让招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等)土地开发规划实现土地开发进程实现通过土地/项目股权转让获得土地增值收益二级开发利润回报招商佣金或土地租金持续经营物业管理持续税收回报创造就业机会政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容政府编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。土地储备中心向计划部门申办立项手续。需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。申办《房屋拆迁许可证》。委托拆迁公司进行拆迁谈判。土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。监督控制。组织一级开发土地验收，验收合格的土地纳入政府土地储备库。财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。土地出让信息公布。招商引资。土地公开出让。政策支持。监督控制监督控制运营商参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。制订土地开发规划方案。制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获批复后与国土部门签订框架性协议。与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。与业主签订拆迁补偿协议。融资。寻找合作者。分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作。房屋拆除与土地平整。分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设。支付土地出让金，获取土地使用权。项目招商。区域增值设施建设。土地转让。项目股权转让。自主开发。联建开发。可提供的顾问服务资源盘点与土地价值评估。区域整体定位与发展战略研究（规划的市场评价）土地开发模式、盈利模式研究与整体实施方案研究。拆赔模式研究、制订拆迁实施方案。协助运营商与政府契约文件的准备。协助联系投资商。土地出让的市场成熟度研判。区域营销战略与策略。制订土地出让的营销推广计划及执行。协助联系投资商。协助联系投资商。协助土地转让/股权转让。前期工作的评估、调整。整体定位与发展战略研究。启动区与物业发展建议。营销策略研究。营销执行顾问服务。

一级开发土地出让土地转让二级开发前期规划、审批阶段区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图------税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入基础设施建设地区形象建设区域规划------区域运作费用基础设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资----基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期（1～2年）成长期（2年左右）持续发展期（3～4年）稳定期下一个周期区域发展项目遵循着共通的开发步骤开发主体的合法性确立目标体系的建立土地查勘、资源盘点土地价值评估区域规划与产业定位开发模式的选择启动区的确定与启动区域营销土地的控制与获取世联区域开发顾问项目成功案例简介Case>世联成功案例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容合肥政务新区规划市场研究2001合肥12平方公里合肥市规划局区域发展战略、经济评价、规划方案评价及建议、开发模式及运作方案招商局漳州项目发展战略及定位研究2002漳州1平方公里漳州招银房地产开发有限公司整体定位、发展战略、开发模式、出让方案、地动策略深圳宝安尖岗新区发展研究2002深圳2.3平方公里深圳市规划与国土资源局宝安分局规划方案评价、整体定位、发展战略、出让方案西安经济技术开发区发展研究2003西安4平方公里西安高新技术园区管委会项目整体定位、开发模式、经济测算北京温榆河绿色生态走廊项目2003北京7平方公里天津泰达集团房地产开发公司项目定位和整体发展战略、开发模式（土地转让模式、创新模式、资金流）、区域营销推广廊坊开发区项目规划发展研究2004廊坊30平方公里廊坊三浦威特建设发展有限公司整体定位、发展战略、启动策略、开发模式佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究2004佛山256平方公里佛山市南海区工业园区管委会土地价值评估与综合分析、区域开发整体定位与发展战略研究北京市顺义新城整体功能定位与产业研究2005北京108平方公里北京市首都规划委员会、北京市顺义区规划局产业研究和空港城市研究、区域发展战略、开发模式、开发计划合肥政务新区规划市场研究项目规模：占地12平方公里项目类型：政务新区开发客户目的：土地的成功出让为区域做控制性规划提供市场依据区域开发的运作模式我们解决的问题：城市经济环境分析与资源评估新区选址诊断报告合肥新区规划及功能分区研究新区开发与运作报告案例实务研究报告新中心区意向规划方案取得的成效：土地增值成为开发热点招商局漳州项目发展战略及定位研究项目名称：漳州港口物业研究项目规模：1平方公里项目类型：大规模主题地产开发我们解决的问题：实现区域增值确定开发方案典型案例分析开发模式深圳压宝安男尖岗餐新区飞发展次研湾究规模笑：2.鸦3平方士公里客户岸目的雀：区域弦发展婚定位区域嗓功能壤分区取得尝的成汗效：区域绣规划小已经乱完成土地藏增值土地尿高价世出让西安隶经济坑技术肆开发去区发什展研志究项目特规模：4平方制公里项目歌类型：墨开发纹区发疼展战忌略世联咱介入淋阶段宰：世联条介入库时处凶于区美域开始发前但期的波功能次定位诞与规未划研瓦究阶悼段工作花成果从：区域弦定位味与区夫域增漠值的毅关系区域押的整唯体定义位区域举发展皱战略区域私整体抱功能卧分区监及经颜济指愚标确西定区域粮开发怜模式堤的建巾议与牛土地晒出让捕策略花的制倘定顾问弯效果基于令世联掉提出割的整眼体功填能定侄位和壳规划巧指标惜建议借，完桑成区丝式域总猫体规瓣划；吸引躁了包详括上遗海绿附地集申团、汇香港饱和黄滋机构晋等品赚牌开澡发商倚进驻浓；区域红地价政由60万/亩快绳速飞轰涨到13等0/亩；区域堂逐渐肿成为洞开发帮热点北京刘温榆姓河绿恩色生倦态走抓廊项拾目项目牙规模：7平方钟公里项目蔑类型：大麻规模悦新区停开发工作罩成果查：区域或土地恭价值寸评估血与地胜块划棋分；区域帜的整塑体定尖位与以功能贱分区忙（包都括核犁心区巩定位械）；建立循区域沿成功巡寿的土历地市剂场运镜作模域式和蓄商业宁化的无开发顿模式区域趟的营社销策朝略与迟形象泛建立核心弹区土卫地二洁级开削发别缝墅项炎目的攀市场脉定位顾问源效果基于衬世联腔提出龄的整粮体功灾能定桑位和命规划监指标域建议采所做捎的区胀域总碎体规戚划获扩得首兼规委干认可基于中世联苦提出联的“阔公私涛合作仅”的萄土地溜运作窃开发刻模式刚，开五发商络与政插府正禁在协浪商积爆极推庭进，穷区域耳开发材已获昆得立链项批蹲准；推进棋开发涂商获并得政恭府批超准成斜为一双级土威地运睡营商土地姿地价万升值疤达到15夕0万亩别墅由项目匹现已吃进入肢实质丈性启啦动阶圈段。温榆河绿色生态走廊第二道绿化隔离带廊坊王开发装区项挂目规念划发升展研失究项目燥规模：30平方陷公里项目青类型：柳开发蛇区发猛展战壶略我们始解决卡的问剥题：拿地册策略区域衫整体仓定位玩与发迈展战凡略区域指开发忘模式土地份价值臣评估寸与地沾块划传分启动易区范托围确击定、由启动征区定涌位与融功能最布局轻、启饥动区娇发展浴战略土地羡出让愿计划开发启模式佛山公南海李科技丧工业羡园项惯目房游地产汁与土偶地功逮能定叼位研照究项目泛名称：佛菠山南衫海科糕技工灶业园炕项目棉房地曲产与飞土地肚功能得定位尼研究项目内规模：25菠6平方聚公里项目版类型：工获业园振开发我们馋解决苗的问凉题：资僵源盘泻点价值江评估土地返划分土地视价值闭的动拣态分境析成功拒区域晶开发锯案例屿借鉴区域亮竞争材分析血与发踪蝶展定仁位经济逗测算区域旷总体础规划喂建议北京们顺义企新城祸项目规模戴：10场8平方翼公里委托吴客户：突首都曾规划静委员尊会项目拼类型：盖大型刷区域稿研究客户感目的：北消京房云地产仗市场他整体定研究产恒业研篮究区域西价值滩定位新幅城开辱发策境略空港城顺义中心区首都机场顺义新城经典屯案例柿：北梅京顺鼓义新句城产逼业定晌位与痰城市拍发展切战略孟研究北京择顺义闭新城楚产业水定位俩与城瓦市发铸展战微略研度究顺义翻新城化结构：绣三贱组团10住8平方梨公里夺、规脂划人应口90万①天竺还空港屯区：组成颗：包哲括空皮港工露业区民、北咸京天修竺空蛇港出晋口加泥工区竟和后撒沙峪昂地区贫规模释：34平方杯公里票（28万人糠）②中心和片区：组成浙：持区中符心组葬团、恼马坡增组团桨、牛棵栏山棒组团规模稠：62平方建公里吗（52万人）③河东袜新区：组成贪：包若括北旬小营押镇和撑南彩然镇规模似：12平方俯公里虏（10万人）资料潮来源猴：《北京忠城市衣总体灰规划20东04洽-2差02百0》123对区挡域的道研究聚世联裁界定德为“筝人在茧一定罢的空肢间内提进行章生产具和消附费这棉样一丛个基勇本的萝价值会模型盲”，驳并从婶这四波个方真面对制现状椅进行善研究枣，寻载找现松实与钢理想陈之间焰的差吐距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业产：产业披结构产业扭链产业泉区域从比较粘优势产业声就业土地黄：土地穷利用渠性质土地笑利用沿强度地价虫峰值可利啊用土别地量人口鹿：人口哭总量人口劲就业坏结构人口莲素质消费楼：消费趁力消费脊结构消费更地点资料袜来源批：区愚域发润展价盏值模丘型制造票业是摩顺义伐区经府济增乐长的补主要宵来源显，而扛汽车荐制造丧业和犬电子浴信息套制造题业又见是绝亦对的柏支柱标产业20跃04年顺荒义第够二产箱业与诸第三绞产业似之比灶为1：0.骡57。第灶二产乌业中桶工业鸡拉动GD哨P增长11糕.3个百挑分点肥，第降三产肚业拉抗动GD遵P增长7.炼8个百演分点梦。资料汇来源绪：顺步义统拔计信与息网砌、世角联计稀算20陆04年汽舍车制咽造业位、电塔子信壳息设病备制材造业五的产不值占撤到顺惕义工悄业总猜产值耐的70级%以上京，是孔顺义则工业浅的支吸柱产感业然而,现状雅的电狼子信堪息和口汽车原制造堤基本辉为组引装加佳工，肢处于枯产业烟链的荐最低供端,产品亏附加勒值低产业聚链利润90年代行之前90年代葬之后汽车会工业失产业灵链电子救信息芳产业佛链工艺毯研发芯片栽设计零部壤件制悉造电子静通讯慎设备构制造整机摊制造信息呀传输翻服务计算趋机服郑务业科技夜交流组推广软件睬业20朝04年顺拉义电伐子信鲜息产苗业、黑汽车陕制造文业的宅工业莫增加宫值率盗都低揪于全咳国平姑均水金平，吴说明咽这两槐个产佣业的攀大多副数企鼻业都孝从事果低附笨加值金的工娇作，蜂产业捡链条群比较怜短。20熄02年全宗球汽锅车零筑部件姜销售思行业沫、汽轮车整跌车销顽售行警业的哑投资吼现金辫回报寇率别箩为13锁%和10伐%，远忌高于劣汽车名制造贫业的5%，说焰明制铲造行谋业的正利润争已经味很低搭，下偷游产钥业成市为了特新的维利润峡增长拾点。营销服务金融整车洗组装偶制造研发零部炎件资料犹来源独：顺净义统奶计信驰息网羡、中肾国统台计局句网站疤、新弱财富艳网站以加闭工制缘瑞造为狭主的只产业渗结构辨决定招了顺乱义的响产业奥发展趴现状猫具有汪劳动筒力素停质低员、土胆地附饰加值唤低的但特点低附答加值册加工组制造谎业占较主导吸纳娘就业历人口权数量聚不足劳动遍力素河质低土地钥附加淡值低顺义匀区目般前制盆造业蔽从业睬人口2.拉94万人血，制惩造业核用地1.裁1万亩袄，亩笑均劳椅动力2.猪7人。苦如果咱将所穴有8.根8万亩奴未建拌设用渣地都遇作为蚀制造谣业用部地也依仅能犁带来26万人债。目前作顺义扑区本撕科以算上学非历人再口比款例仅霉为3%。中想关村咽科技艳园区亡学士咏以上误学历持人数效占33谋%，硕闪士以荷上占6.秒7%。20树04年顺敏义汽雪车制恰造业女亩产雅出53估7万元闭，电管子信络息制国造业观亩产躺出50糕2万元舅；而胆上地光信息衫产业关基地就亩产近高达24秀33万元通。资料协来源嘴：顺带义统棒计信赚息网吐、中到关村胜管委凶会网明站第三姥产业渠在产潜业结役构中小所占猾比重灿小，把发展冒速度菊慢，板且以眉社会棒服务姻业为逮主,内部爸结构眼处于尘较低恼层次资料命来源算：顺蒜义统斤计信僵息网顺义煤第三匀产业翅以传寇统服姜务业哥为主跳；信誓息传卵输、命计算轰机服宅务和耽软件用业、彩金融亏保险葛业等判生产俩服务记业所宇占比搏重很妈小，爷且有止下降插趋势辩。对城嗽市的起研究夫我们邻界定驶为“题人在佛一定抚的空罢间内鞋进行仆生产无和消极费”墙，并姿从这佳四个患方面屯对顺蹦义的回现状率进行江研究敞，寻罩找现仇实与妙理想用之间秧的差侍距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业旗：产业虹结构产业间链产业律区域陵比较助优势产业滥就业土地痛：土地贩利用榆性质土地友利用撤强度地价查峰值可利浪用土舍地量人口谦：人口使总量人口鉴就业滑结构人口乳素质消费乒：消费良力消费叹结构消费师地点建成呈区中漏居住瓦用地坏和工川业用赵地的懂比例宪过高局，挤瘦压了姑商业呜、医按疗、找教育织等公钳共设括施用讯地，敏影响炒了城勾市职歉能的变发挥空港片区中心片区空港四片区仁和勾镇马坡牛栏琴山居住区工业区现状34.0％49.3％国标20-30％15-25％城市建设用地结构图例居住区工业区公共服务区未建成区村庄县城区域名称建成区(ha)未建成区(ha)工业用地居住用地其他用地空港片区2614614382812仁和镇1712.3676.7156.91054.2马坡35.7131.646.181096.4牛栏山126.9200.883.0889.3总计2135.91470.1724.085851.9各组亚团用课地性沫质分共布各片暂区土筛地利协用现滨状对城阵市的幸研究蝴我们版界定卸为“蜻人在撑一定也的空红间内量进行碎生产毒和消怕费”较，并驴从这独四个恳方面俊对顺落义的痒现状鼓进行虫研究促，寻俯找现阶实与央理想脱之间徐的差逝距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业值：产业晨结构产业亭链产业毙区域株比较经优势产业管就业土地闲：土地染利用牢性质土地撒利用止强度地价兆峰值可利粮用土睡地量人口惯：人口惹总量人口阔就业苦结构人口裤素质消费虾：消费飘力消费核结构消费醒地点空港胸片区地吸引数了部亭分高乘素质斜外来冤人口窗，但心从整偏体上怎看，辨顺义扎的外概来人宾口以傲加工低制造列业工暑人为绞主，分人口露素质云不高空港胳片区主的外捆来人笔口的开收入凶状况尼呈现条沙漏挥形分沉布，则中产熔阶级蹈的量竿相对史较少逮；沟高素悬质的康外来说人群裹多数富不在筋区域富内就对业顺义毫外来芬人口浴年龄希构成送以青篇壮年凳人口确为主胡，文密化素啊质也岔普遍僚较低诊，停受过剖高等白教育协的人数只占3%空港股片区志外来李人口婶的收援入分抗布空港寨片区执外来运人口奴的教裕育程女度分宾布顺义右区外侍来人锁口的乞年龄厅分布资料块来源山：顺简义统山计信独息网晕；世膨联调指研顺义挨区外帖来人贯口的蚊教育含程度叫分布对城橡市的建研究严我们舅界定辟为“触人在访一定趁的空驱间内遥进行候生产务和消钩费”裹，并坚从这语四个窗方面型对顺渴义的洒现状溪进行济研究茅，寻胸找现横实与欣理想率之间恩的差栗距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业锻：产业千结构产业违链产业番区域聪比较尺优势产业葛就业土地肯：土地捞利用酷性质土地触利用刊强度地价预峰值可利论用土吹地量人口族：人口敲总量人口温就业之结构人口雄素质消费搅：消费为力消费扑结构消费海地点顺义邻的消叠费虽绑然旺万盛，桂但衣鲜食住既等基裹本生兼活品估支出状比重完较大身，休替闲娱钉乐场吹所较摸少20亿03年顺缴义区灾社会乡丰消费劫品零该售额50帖.4亿元俭，在瓣北京扶郊区暑各区个县中董仅次感于房炕山区衣食订住等兆基本弓生活坝品支厕出比延重较拦大，肠娱乐释休闲敞等高艺档消已费购徐买比傅重很矿小区内贼娱乐渣消费炒地——公园顺义滥公园里；卧辣龙公铲园和想怡园猛公园党。娱短乐消速费基捧本符航合“默娱乐胸＝公朋园”致这一谦等式通过60多位彼居民此访谈箩表明径，85佣%的居奥民认叙为：本地碰的娱仆乐的存地方帆很少机，大系部分歼体育啊场馆编不向线公众仁开放涝，公勇园是肯他们瞧日常勒休闲胶娱乐拒的唯礼一场缴所。20验03年顺会义城喘镇居屑民消愉费结纺构数据翁来源盘：北践京统结计年难鉴；窑顺义扫区统血计年贵鉴，讲访谈20运03年北乖京郊里区各壤区县叨社会宇消费牢品零颠售额24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070门头沟区房山区通州区顺义区昌平区大兴区平谷区怀柔区密云县延庆县要实档现顺免义新启城的纹发展含目标猴，基觉于现颗状的殃研究惹我们铜发现掏存在争着以田下几古个关并键问避题，菊这也幸正是学我们压需要膝研究伶的重缴点推动驳顺义旨新城辽发展役的核佩心驱泼动因茎素是萌什么终？怎样轨实现傲顺义帮新城谨的规谅划人暑口总帽量，桥改善锄人口烈的结达构现洪状？应该博通过导何种愚途径躁完善齿和提称升顺鄙义新茧城的睁产业阵结构夜？顺义绪新城崭第三披产业颠怎样匠才能置实现晨快速录发展凝？顺义哈新城要的发宅展目饱标：新城尖是承并担疏肯解中烘心城乳人口搏和功衬能、光集聚哄新的傲产业木，带秘动区旧域发姥展的位规模另化城室市地壳区新城马应建干设成处为相干对独祸立、疼功能报完善踢、环聚境优猴美、梢交通愁便捷下、公庙共服取务设临施发剥达的畜健康度新城资料初来源揭：《北京闪城市晕总体意规划20溜04戏-2抹02依0》规划服和现礼状人加口之骂间有61万的酒巨大选缺口装，单防一依代靠以宇制造朵业为理主的李第二情产业受发展膨无法咏实现底规划倦的人败口目搂标；以制厨造业献为主涝的第祖二产酸业发谈展现吹状决呼定了披低素简质的馆人口名结构磨特征崇，他梯们的决消费成力进亮而也刮就决恩定了毯顺义腹第三寺产业辰的低存水平脾发展贫；制造冰业和断低水虑平的枪第三晕产业您发展驾都不筑利用猎提升堪土地丽的附斯加值深，顺帖义新清城的芬土地叶将无极法实鹊现“冷地尽都其利肠”；发现贷问题羽：研究鸽重点要：基于绍现状传提出骆问题类的解骑决之宵道－雅－跳建出现姨状外四的案甚例研胸究案例榴研究Pa拐rt糊1朵:－－从新城眼发展素模式伞的国裙际案遣例研内究新城技发展叔模式田园厕新城GA尼RD粮EN随C笛IT皂Y公司既城/产业劝新城CO艘MP银AN螺Y箩TO愁WN城市袍郊区隶化发灾展的怖边缘新鱼城/ED逮GE迎T胃OW碗N政府珠主导耕下的间行政它中心新呈城/NE愤W众CE肝NT圈ER国怖际焦案纤例Le叶tc枝hw雕or垂th（英衡国，逝伦敦侨）We让lw案ynGa负rd债en双C外it遗y（英国旧，伦摧敦）新城涨发展模式资料怜来源牢：文胳献检福索、愈世联砍分析公共婶交通悲导向带发展律的新城根开发/慢TO摩DPo单rt窑S委un摸li扫gh迎t（英倚国，木利物寄浦）Gr碍an吊de浓C曾ac煤he（加累拿大泊，Al桃be志rt）筑波态科学灰城（日据本，葡筑波榜）Ra屯db席ur巧n（美然国，呈纽约京）Co敲lu杰mb偿ia哥伦丑比亚距新城（美国素，马样里兰封州）千里功新城雪（日腔本，左大阪垫）多摩件新镇栏（日博本，辨东京据都）沙田侵新市挑镇（运中国熟，香竭港）Ca酿nb兰er挂ra（澳犁洲，蕉堪培香拉）Br膛as岛il吐ia（巴弹西，鲁巴西肢利亚恼）37在对瓣世界胁各地珍新城义进行凝广泛伍研究鹿的基锦础上静，我拼们着干重分苗析了梨其中垂五个后极具伍代表惠性的虚国际饶案例筑波欠科学持城We策lw覆yn摩G震ar夸de谢n升Ci碰tyCo床lu臂mb刊ia多摩聚新镇初步脉考虑饭案例Le姑tc逝hw凭or做th，英水国We竖lw视ynGa辣rd裕en再C肃it圣y，英国Po括rt若S士un存li词gh雾t，英袭国Gr捏an巡寿de贷C廉ac柳he，加拿纠大筑波鞠科学艺城，日本Ra亏db枯ur免n，美皆国Co翠lu嫂mb窜ia，美柏国千里恩新城屡，日谷本多摩滔新镇真，日编本沙田臭新市身镇，救香港Ca垮nb填er喘ra，澳腿洲Br岂as色il拐ia，巴企西…着重谷分析剑了其边中五常个韦林林花园诸城，英绣国筑波灵科学顶城，央日本哥伦篮比亚赶新城拾，美而国多摩蚁新镇燃，日枝本堪培荣拉，挂澳大窝利亚田园膊新城公司蛙城/产业亚新城城市丈郊区关化发篮展的肾边缘树新城公共强交通取导向亚发展糕的新粉城行政达中心研新城Ca满nb辆er吐ra资料衡来源子：文押献检泄索、州世联误分析通过袜案例平分析坦和模植式总因结，直基于馒顺义虹新城历的发意展现安状判派断，纳在城体市郊佩区化奏的驱赞动力如下我激们将爪有机仁会发帅展成笛为相勇对独唇立于驱北京覆中心画城区虚、城朵市功颠能完绳善的洗边缘蛮新城新城虚发展限模式核心校驱动步因素关键尺成功性因素典型剪代表酸案例田园厦城市工业细革命惑造成轨城市逼环境旨恶化城市均居住披需求芹急剧坏上升交通索方式玩基于乌铁路蔑与步宋行控制纪城市热规模厦、规疼模较虾小We箩lw年ynGa似rd涨en权C制it乱y公司嫁城/产业情城政府熟决策市场纵对于僚产业隙的需串求政府鬼主导沙开发江、投共入大害量资锯金政府寇强制阴或引践导产搁业积捏聚筑波侮科学鞠城边缘谣新城汽车刑普及坛和便扰捷的瞧交通俊路网城市置郊区奏化位于疾大城上市边豪缘建设寨快速刘的交侨通路冒网产业炭郊区午化带恒动的阔二、址三产痛业的饲快速阅发展乳，解拥决了劈燕职住羽平衡倚问题哥伦牌比亚悦新城TO牵D新城束（多遮为卧制城）大城待市中疫心城说区人年口高裤度恶伯性膨必胀政府否决策兴建镇连接献大城雀市的最轨道烛交通践系统轨道坛沿线商有大纵量的喜建设恶用地猛可供劈燕房地姿产开萝发多摩过新城行政甘中心甘新城政府外决策议，发韵展新块区域政府肌主导久开发俭、投菊入大虚量资抓金主要吓政府纠机构蝴所在拜地堪培庙拉顺义名新城蹲的发纠展模谈式选受择发达应国家饱的郊授区化执新城翁发展悉历程括揭示招，顺吓义要月发展勾成为耽成功王的边艰缘新脚城，拔在完局善和活提升饰产业移结构巷基础阿之上懂必须樱大力受发展鲜第三寺产业阶段药划分汽车揉郊区图化阶肃段（19插20祸-1而95雄0年）普遍肠郊区激化阶坛段（19讯50钥-1告98翻0年）城市兵功能俱完善消阶段（20世纪80年代早）边缘加新城残形成鹅阶段（90年代株以来念）发展裹特征关键眯举措汽车号时代被的到田来促妖进了谁城市重的郊建区化郊区东开发再不再迟沿铁磨路线蒜分布富裕脱阶层怀的郊吵区住龟宅迅旋速膨册胀中产机阶级叉郊区患化出浪现，暗中上残阶层嘉居住咏在郊解区公路历交通赞网的赏建设住宅文需求霜量大砖增，启中产痰阶级倾的郊僵区住产宅得抹到普链遍发留展开始别出现皂产业闭郊区遮化热齐潮，束制造爪业、攀通讯法、科击研、晶仓储虾业等每纷纷衡移向因高速晶公路柱、机宗场等差交通识便利暗地区商业闻、休堪闲娱聪乐业番等社刊会服链务业轻也追澡随着抽消费悼者的路郊迁斑而向斗郊区升转移高速灿公路抽的建鼠设鼓励总适合氏中产绒阶级森居住天的郊魄区房演地产撇开发郊区笨兴建射购物流中心合，完摇善生甚活配孕套设邻施随着足郊区韵产业鲜的不搬断完朽善和箭发展族，金洋融、炒贸易忍、保忍险等汪生产淋服务纽奉业也躲出现浓郊区书化迁汗移大量队办公案物业泪开始间出现气，住膝宅开挨发也谁从分象散型寨的高细档住扯宅转愧向中析高层体的公纠寓住晓宅建禾设城市卧居民奇阶层旧多样检化引导坡产业违发展勤，完豪善和拌提升恋产业睬结构鼓励盘发展严金融挖贸易晚等生摆产服配务业廊，近静一步欲带动石和提尤升商蜡业、韵休闲粮娱乐男等社尸会服唱务业级发展郊区抄新镇茫与中庙心城系区的激共生尾关系刮逐渐腰减弱就业达机会植不断池增加问，以踪蝶商业府、金猛融、专贸易怨等第吊三产销业为魄主新城痒居民强基本亭实现问了职累住平谨衡远郊胡发展旱趋势红增加－－案例脑研究Pa宇rt苹2膝:辛——汽车群产业羽带动片城市眨发展愚的2个案奔例研写究底特馆律（De扁tr软oi拢t）：－始建莫于17病01年并捉于18驻15年正羞式设存立为城市母，因剥汽车药制造具业而夕闻名娃全球－占像地21莲8.赠5平方控公里亿，20万04年人主口91万－除间了汽志车制耐造，萄底特京律地浊区主广要的栋工业还包毅括：摄机床杯附件括生产龙、内损燃机慢制造毕、钢铁趟锻造啊、金熔属切殊削刀宫具加椅工等斯图型加特透（St粗ut妹tg栗ar德t）：－斯图逢加特锐市占搂地面局积20需7平方您公里以，20减04年人森口59万－斯捧图加断特地寨区由陡市区特和周展边的5个州业级县浆构成汇，占终地面遭积36腐54平方牙公里美，20烦04年人她口26陆6万－20或04年德删研究厘机构篮推出提德国墨主要趁城市排名镇中，军斯图君加特慰在生株活水讯准，僵经济航活力和烦综合差排名冻均列并前三案例倒研究Pa接rt酸3沸:敬——会展拴业带堵动城鱼市发趟展的6个案例例研壁究国外政案例国内手案例汉诺哨威(德国)米兰(意大炭利)Ro酷se末mo擦nt(美国)香港广州上海案例察研究Pa适rt灵4箩:皮——空港招带动醋城市璃发展暖的3个案悉例研拔究Fa繁ir兆fa郊x（华遵盛顿诵杜勒耕斯机育场）Du世pa柿geCo咬un黎ty（芝里加哥O’恐Ha敬re机场挎）Cl恼ay锦to话n歌Co逃un来ty（亚览特兰酿大Ha斑rs多fi纲el急d机场迷）面积10姿62平方绢公里岂；人舌口约10变0万杜勒铃斯高搬速公胞路穿忍郡而债过美国搁最成批功的葵新城RE染ST座ON坐落事于此全美洞最富刺有的10格0个郡膝排名巴第五全美苏本科巨学历矛人口立比例杀最高进的10个郡嫩排净峡第二位于怒芝加我哥o’塔HA店RE国际夕机场廊西侧20英里伊利克诺伊啦州东符北部服第二限大县总面技积33营2平方远英里释；总舍人口90躺.4万企业誉总数32炊37蛮6家；顺就业客总人尘数62唐06袜80人Du受pa揭geCo侦un慨ty境内叮拥有猎财富10栏00强的博多家祸企业要（Lu锡ce锁nt仔,M姥ol愧ex厅,T班el您la洲bs）、端很多握小型筹信息职技术引公司摧以及编两家捏国家桐技术忘研究丛机构—A蓝rg抽on聚ne国家胞实验锈室和Fe角rm圣i国际鸡加速已器实誓验室面积14诱6平方需英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