国内外CBD案例成果及借鉴

世联地产CBD案例研究

成果及借鉴谨呈：中南控股集团有限公司5/21/2023本报告结构国内外CBD的研究成果1、CBD的7大规律与模型2、成功CBD的物业配比研究3、成功CBD的启动模式研究附件：CBD典型案例研究2CBD的定义、形态和特征3CBD的定义CBD——英文全称为CentralBusinessDistrict即中央商务区最早产生于上世纪20年代的美国现代大都市的CBD——是经济生活国际化的产物；是适应生产力进步的结果；同时也应是一个城市现代化的象征与标志。关键词：中央商务区商务中心区中央商业区4CBD的形态CBD的形态——CBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；CBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设施，市政交通、通讯条件完备；CBD的职能设施：商务办公、金融和服务类三大职能设施及一定量的传统商业零售类职能设施；CBD的产业形态：经济运做管理中心金融中心生产服务中心关键词：现代建筑群商务设施职能管理与服务中心5CBD的形态CBD对城市的作用——管理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地。关键词：经济核心6CBD的特征城市CBD的八大基本特征

——拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；拥有商务空间的最高聚集度；具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统的核心）；拥有最高的地价；与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性；具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用；趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著。7CBD意象曼哈顿CBD法国拉德方斯8CBD的7大规律与模型房地产E网9CBD规律与模型规律1：地价与租金峰值关系峰值地价点与租金峰值的关系——峰值地价点的周围地带往往成为CBD的核心，同时也是城市最高租金汇集地。区位经济法——以CBD为中心，时间距离为尺度来衡量其他各个区位与CBD的距离，来确定城市区位的优劣。11223344专业零售、娱乐物业商务办公物业旅馆、批发业、临时居住物业

居家物业及其它物业1122334411223344CBD内峰值地价与物业承租能力模型10CBD规律与模型规律2：城市功能聚集中心CBD的三种功能聚集中心——

管理和控制职能积聚金融市场运作功能积聚专业化生产服务职能积聚11CBD规律与模型规律3：CBD开发成型时间城市新宿拉德方斯启动1960年1965年

成熟30年30年合理开发时间：城市北京上海深圳广州启动1993年1990年1990年1993年

历时12年14年14年12年结论：成型的CBD建设时间在10年以上。12CBD规律与模型规律4：CBD开发规模

分类

级别

主要城市例举

CBD规模（建筑面积）

人均占有量

第一类世界级纽约、巴黎、伦敦、东京等1500~2500万M2约1.2~3.5人/平米

第二类全球区域级多伦多、悉尼、上海、北京等500万M2约0.4~1.6人/平米

第三类国家级深圳、广州、天津等300万M2约0.4人/平米

第四类地区级合肥、长沙、大连等

150~250万M2

约0.3人/平米结论：城市级别决定CBD规模。不同级别CBD的合理规模：13CBD规律与模型规律5：CBD开发强度（容积率）单中心城市CBD规模及容积率比较表：单一中心CBD用地面积KM2建筑面积万M2容积率巴黎拉德方斯1.62501.6芝加哥中心1.86003.3休斯顿中心1.54202.8悉尼金融区12502.5新加坡CBD1.53502.3上海陆家嘴CBD1.74002.6北京建外CBD1.56004.0大连新市中心区2.24001.8深圳中心区CBD0.83003.7广州珠江新城CBD15005.0结论：单中心城市CBD开发三大规律——总用地规模多在2平方公里以下；总建筑面积多在500万平方米以下；开发强度指标容积率多在2.5左右。本地块经过验证，规划指标基本吻合此三大规律。14规律6：CBD开发与老城区的距离新中心区核心新宿上海广州深圳距老城区距离5公里5公里6公里4公里规划人口30万20万18万26万CBD规律与模型结论：成功CBD与老城区的距离为4~6公里。15规律7：成熟CB离D的功写能结习构E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区餐饮娱乐、及临时居住区F区居家住宅区B区次级零售区A区高档零售区混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区CB瓦D规律绪与模隙型16E区C区D区F区B区A区A区——高档塌零售偿区。位于与可达闲性最惩佳的秘位置陶，如津主干表道两钥侧、烛地铁秆站前渠。所膜售商夸品和借提供斩的服由务等店级最但高，箱服务报范围托为全邀市。养通常波沿街氧道分携布。B区——次级碧零售听区。与A区相厘连但候特征随明显爹，所坛售商中品为肉小件航用品朝，通鞋常位桂于A区一控侧或咸围绕A区不初连续译分布羊。C区——商务浑办公盲区。为高揪度集焦中的种写字舰楼，沈倾向望于分互布在栗展示净性较张好的浊位置山。D区——餐饮娱乐及临舟时居课住区钟。与A区、C区相密连，肃主要稳依赖愤于这脉两个左区而冒实现务商业梦价值匹，是CB箩D中最结具活姜力的指区位躲。E区——公共乞管理库及办梅公机瓜构区谜。一般时位于CB忧D一侧顽，因焦其非词商业缸性而刃缺乏焦活力响。F区——居家连住宅引区。居家摘型居直住社既区，打一般蛙位于CB职D边缘猎环境依较好盟的位药置。CB娇D规律锡与模案型17CB鞠D物业龟功能各配比18CB击D的物援业功射能配罪比CB竟D主体蜜功能引的分桑类：居住稳空间——新区释不是约某一伸社会杆阶层稿的中抹心区珠，应煮多元孝设置杰；办公梨空间——金融/商务/商业笼贸易/公寓数式办握公/酒店撑式公膛寓；商务繁活动——从产稳业发膨展角就度出牛发，懂包括惩：酒租店会歌议中锻心、盏展览中扛心、鉴高新嫌科技市成果旁、高址科技凡人才灭交流怜中心瞧；商业愿零售——从满架足住乏宅、隔商务网办公溪功能季设置柔：商业端零售扩（平划价超聚市、掀主题冒商场如、大吸百货告、仓泽储购物跑中心亮等）鬼、餐客饮、徐酒吧嘉娱乐尤等19CB滨D功能痰配比完案例1：新迈宿新宿烤：30年规爆划建晓设--测-金融好业--撤-9条地废铁线屯路--狸-超高挽层建唇筑群新宿国际际成熟泼的CB颈D20CB厌D功能迈配比请案例1：新宿集中商务办公区边缘办公区住宅区娱乐及临时居住区集中商业区办公、临时居住混合区功能延续周边住宅区功能延续周边住宅区住宅∶办公∶商业＝5华∶5妄∶2ww评w.碌fd枣ce叔w.洲co者m房地咏产E网21CB呼D功能圾配比恋案例1：新乓宿5：5：2代表悼国际绩成熟CB战D发展侍的正魔确趋档势与芒方向延。22CB芒D功能颈配比京案例2：上名海上海国内拘较成杰功的CB倘D上海吐市CB量D范围上海刺：南京亭路、砍外滩轰与陆币家嘴黎金融乓中心屋区--权-CB省D网络昆发展集中矩商业蜜区--湖-集中棚商务盾区--晋-住宅隙聚集工区23休闲观光区集中商业区集中商务办公区住宅聚居区功能延续周边办公区功能延续周边住宅区CB仆D功能粪配比投案例2：上鹊海住宅∶办公∶商业＝5安∶7拍∶224CB员D功能溪配比途案例2：上径海通过屈比较像可以厉看出走：1、上糕海CB牧D是以寨金融猫贸易坛为核吨心的CB扔D，办嫁公所买占比使例非糟常高漆；2、商盐业比夺例稍丑显不育足，忘尤其晓是陆隔家嘴加金融嫩中心笛区内挠商业望娱乐咐功能更显帽缺乏吹。25CB雕D功能速配比坑案例3：深算圳深圳国内书成功器的CB勾D深圳柏：九宫裙格--绒-中心带西区--列-1酿4座高胜层写麦字楼--讨-四角节布置跨居住唱区26CB哪D功能胆配比妙案例3：深最圳住宅∶办公∶商业＝7∶巨6∶茶2居住窑区居住芬区少年挽宫图书铺馆市民闭中心高交骨会馆商务堪办公商务办公商务办公居住区居住区27CB形D功能驾配比睁案例3：深投圳通过智比较川可以资看出班：1、深姥圳CB雁D办公严与居弊住物涛业所税占比销例较蒸高；2、从坐长远茶发展钞的眼叫光来劣看，雨商业锈比例控相对茶较低阳，中谱心区镜商业配套遣功能较不足沟。28物业酿功能吐配比臂小结新中心区核心新宿上海深圳用地面积270公顷220公顷其中浦东170公顷413公顷其中CBD0.8公顷总规划规模600万平方米浦东400万平方米300万平方米住宅：办公：商业5：5：25：7：27：6：2根据康相关贵研究特结果盗：结论1：新宿伪作为江国际赔成熟世的CB五D，与叮本地耗块无召可比厌性，瓣不做参考瓶；结论2：上海理作为吹国内锁较成曲功的歉、以铅金融蛛行业泥为主拜的CB珍D，商务怕办公哄发达杏，与恨本地块无可净比性投，不贵做参经考。29物业塌功能浓配比鹊小结结论3：与单深圳CB珠D具有福可比垒性体量诵和指型标相液似：深圳CB缎D占地0.切8公顷贤，建扬筑面抬积30股0万平时方米缩慧，与皆本地柴块指寇标相似适（本堵地块跪占地0.枣66公顷祸，建使筑面螺积25城0万平贩方米香），壁具有参考编价值羽。启动双方式灯相似唤：深圳CB抹D以政而府主菊导市撤政设刑施、什发展篮会展铁经济睡、住墙宅启引动紧头随其后连的方想式进浑行CB疲D的成返功启右动与个本地松块的拍现状视相似胡，具毁有参队考价值片。30物业裳功能泽配比幸小结结论4：写字冤楼的脆消化语量与陵各城除市的牙经济毁发展层水平皇有关责。取深芽圳、获南通20事03年GD朵P情况备作为树经济疤发展污水平量的依据落进行重分析伤测算将：深圳GD彩P：30坑00亿元南通GD裙P：10右00亿元委比杜例3：1深圳03年写戏字楼屋消化馅量：20万平尼方米南通03年写牙字楼恰消化层量：6万平宾方米比例约3：1写字摔楼消幻玉化量侍与GD锻P情况浆存在陶等比沃关系31物业挣功能唇配比虫小结故可可近似拳认为塘：南通CB纽奉D物业颜比例状关系驻与深秘圳相册似住宅忌：办萍公：舌商业=铲7：6：232CB虫D的启稀动模定式33CB积D的启孩动模吼式从以修下几呈个方矿面研堡究：空间移次序功能晶次序交通柜配合34CB素D的启奶动模允式深圳CB射D平面南区枯与北鸡区景观盯绿轴景观她干道2条地制铁线居住底区居住蚊区少年爹宫图书健馆市民叹中心高交桂会馆商务搅办公商务办公商务办公居住区居住区35CB秃D的启依动模芝式基本汽规模用地再规模永：总污用地恨面积4.依13平方咐公里建筑两容量出：总哈建筑且面积催为75勾0平方持米人口谢规模计：规众划就掌业人译口26万，影居住站人口7.尝7万19撞93年19俩95年19隐96年19摄97年19登98年19维99滔—2下00锤1深圳CB移D建设蜻次序进入谎成熟西期商业缺项目帜开发办公洁项目瓶开发居住释项目两开发土地篮开发基础饭设施伯建设开始谨启动投资启动中心区主干道基本完成投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中；中心区基础市政设施“七通一平”基本完成；成功拍卖出让一块居住用地；中心区城市公园建成；和黄、中海、深业、居住项目开工；六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工；；中心区进入高速发展期；高交会馆正式起用；新中心区地位已经确立；居住项目竣工投入使用；江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成；36CB焦D的启道动模馅式深圳CB弯D启动桌模式——成功的案例开发效的空存间次握序：由CB帐D外缘贯建成来区向魂内核浇建设开发的功能牲次序沈：住宅--然-高交滋会馆--淡--城建矛公园/江苏禽大厦--票-市民转中心/国商--拼-写字怪楼/酒店/市政馅六大召工程/中心询区住亡宅/会展交通腔配合负：公交独系统精、地泰铁37CB晒D的启勤动模呈式深圳CB诊D启动末模式——成功的案例借鉴1：启动脾物业刚：住毁宅+产业眼化公陈建（劣高交宜会馆赔）政府呈主导虎的会灵展经虽济将握高交循会馆置打造伸为产业删化公美建，蜻通过票大量丸的展仔会人乐流，吨拉动市振场需预求，且带动请其他迹产业斧。本项识目因挺体育怪会展女中心恶建设宋中，疤与深禾圳中心区趁的启啦动有捕相似这之处逢。38CB蝇D的启供动模蹈式深圳CB惯D启动鬼模式——成功的案例借鉴2：商业座物业宝启动笨时机狂不当辆。商业否物业瓣形态疤：大型毛购物杂公园设计狮失误剃：外部乖封闭西，将俭街铺母变为饭内街勤；位置珍失当女：位于CB泰D中心龄处，冷无商百业氛席围；启动旅时机洒失当天：在开浴发中凶前期旷启动绢，无爽消费脾人流耗。39CB眉D的启慈动模倘式广州CB泪D平面东区尼与西猎区景观邀绿轴高尚泳住宅采区商务苏区未按完全慎形成40CB深D的启池动模蓬式基本起规模用地耐规模忠：总筐用地愈面积6.喷6平方铲公里建筑积容量更：总俗建筑漆面积梳为78奋0平方油米人口猜规模木：规粥划人竞口容蒜量18万人投资启动进行大规模基础设施建设土地开发已成规模；居住项目开始建设进行缓慢的居住项目开发；办公项目开始建设新的建设高潮开始，建设量巨增；商业项目开始建设；珠江新城进入成熟开发阶段；市政基础设施，公共服务设施大部分建成投入使用；居住区的品质得到广泛认可；19案93年19品94年19至95年19汗96指—1糠99锦7年19哈98年19违99咏—2浇00粪1广州CB露D建设锋次序进入窄成熟旬期商业降项目馅开发办公查项目垂开发居住随项目皆开发土地安开发基础中设施慰建设开始逮启动41CB盆D的启木动模件式广州CB默D启动温模式开发的空间掏次序乌：由地咽块核恳心向负四周松发展开发的功能汪次序级：拍卖及土地/写字钢楼--撒-珠江宰公园/学校--仗-住宅尼区/行政扮配套交通冬配合俘：初期涛无市洋政交傍通介贴入42CB煮D的启差动模护式广州CB砌D启动僻模式借鉴1：空间眨次序欲失当至：从CB烂D核心娱开始徒启动吵，交铃通未似能及蔽时进判入；导致暑与周狭边建阶成区偷的关谦联度士微弱灵；借鉴2：功能脂选择刘失当担：选择茧写字皮楼作鼓为启恳动物松业，明周边暂并未双形成包商务僚氛围蜓；43CB档D的启居动模按式广州CB植D启动类模式借鉴3：土地倒出让异失当屯：1、先饲期将艘土地避划分坟成地绩块出互让，见由于战划分滴单元办较小（斩用地烫小于1万平桃方米隙），辜导致罚开发献商进铺入门犁槛低遵，迟迟号未进绝行开像发。2、土泽地出禁让时锦未分掏级，斧导致悲土地疫价值抖未能套最大阅化；行政鉴控制址的一并成不普变的生地价犬，未抛能合继理市纤场化樱。ww超w.镇fd坦ce燥w.棚co您m房地窑产E网44CB拼D的启槐动模赶式上海CB守D平面东区泉为主寻，西南区为除辅市政激绿地顶级话写字矩楼高尚和居住吊区地铁玻线休闲观光区集中商业区集中商务办公区住宅聚居区功能延续周边办公区功能延续周边住宅区45CB仿D的启写动模庸式上海CB狸D启动会模式——成功渠的案肤例开发的空间屡次序技：以主驴干道蒸路为钓中轴搜线向址两侧污发展开发的功能迫次序厉：东方剖明珠/浦东平机场--拔-金茂惰大厦/正大符广场--心-国际恰会议冬中心/住宅交通呆配合询：地铁46CB究D的启栗动模地式上海CB延D启动麦模式——成功逃的案系例借鉴1：启动制物业娘的开娇发次池序：以主腥干道邀路为胁中轴吴线向诸两侧工发展挠，与视道路男、交善通的蠢关联度拥较大浓；借鉴2：商业凯开发恼时机桑选择餐失当彻：正大目广场饮在中歪前期树开发希，缺宴乏消通费人体流支球撑；借鉴3：东方招明珠垃作为巾启动疯物业弃：东方霞明珠丘的昭梯示性刮和地撕标性夜带来洲大量溜观光房诚人流移；47CB出D启动怪模式针小结综上观所述墙，CB蔑D的启混动模载式如肤下：第一速种眯行政告机构+产业呈化公澡建案例瓣研究——深圳易：政况府机尼构迁器址规足划、练高交伯会馆布的展福会经飘济；东莞存：行孙政机进构的顽先期鲁建设煎，公做建新帅区形认象打眼造；政府蛮主导来的经牢济活总动带第旺新编区，硬创造徐商务爬需求者；公建乡丰的明凤确规轧划和厕完工降迅速歉提升卫新区疏的形稍象和各价值药；行政辩机构市在新展区的咐启动肚带来抖大批诊人流披。48CB篇D启动戏模式匀小结综上在所述守，CB兆D的启惑动模蔽式如满下：第二绑种些行政机构+住宅案例平研究——合肥蜘：政寸府机简构迁牧址新迁区、雨中档券住宅射营造丸销售颈量；常州甲：行筛政机猫构的春先期逐建设总，新可区形粉象提狡升区到域品牌。政府矿政府糠行为该拉动裤市民偷信心耕；住宅爆人气挤增加独新区词活力榆。行政晓机构旁在新胀区的宰启动怎带来厅大批守人流厌。49CB更D启动棒模式乡丰对我免们的通启示启示1：政府壁的强商力主骑导和傻率先状进入产；启示2：产业佣化公璃建可园率先警启动悦；启示3：住宅寺需先养期启滚动；启示4：从建嫂成区拘向内判扩展琴；启示5：市政延交通炮需先熔期进专入；启示6：写字狗楼、穷酒店缩慧等宜缸在后扬期启迅动；启示7：特别茂注意娃商业愚进入肠的时邮机（裳中后孔期）；50CB千D建设唇启示51CB缺D建设评启示纽约痒市曼扩哈顿厅两个CB补D发展助经验裳与教夕训1、逃汁出鬼帆城，乎冲进烂不夜催城华尔版街地姨区：每晚6点之炕后成精为“律鬼城平”洛克戏菲勒驻中心奋：白天掘人潮居如织故，晚群上歌药舞升鸽平2、CB醋D的活爬力之台源CB田D的物预业多功功能园性，布城市五生活塞的多宽功能跌性52经验嚼表明肺：对于CB摊D外围腊而言篇，“絮居住霸”是渗城市剖新区勇的活力旬源泉偿，国烤外最绍新研吨究表锡明：倍一个榜城市佳新区居奇住规骄模超积过40纹%，这集个区架域才祖能成星为富有人典气和屠活力佩的城敬市中围心。CB丽D建设捏启示53CB电D案例概研究54CB荒D案例照研究案例1：巴黎慢拉德茶方斯区位循：巴症黎西仙北部欧，城津市主炸轴线再西端背景遥：19定65年用地/建筑赞面积奸：1.童6平方疗公里/2寨50万平键方米规划例就业绿：12万人/1须20菜0个公术司目前迁规模肌：办娃公：25跌0万平责方米住宅煮：15划6万平胡方米欧洲梢最大开商业蛾中心些：10秒.5万平梯方米欧洲膜最大爱公交永换乘透中心25万平真方米宽公园/露天把博物跳馆/6箩7万平爹方米炭步行谨系统55CB莫D案例株研究案例1：巴黎壶拉德率方斯拉德谎方斯蓝广场拉德喇方斯俗鸟瞰旗图56CB想D案例备研究案例1：巴黎小拉德芦方斯法国50侨%的大桑企业票在此尊设立煌总部每年20待0万旅服游人此士以拉花德方依斯巨床门为凝标志半物可借曲鉴之岂处：1、交努通设闲施完伐善/公共敢建筑筑优美歌；2、“候拉德搏方斯催巨门声”的弃标志馒性。57CB锯D案例梦研究案例2：纽约悲曼哈灿顿区位闯：曼骂哈顿溪岛上占的老侦城/中城/格林危威治鞭街/第五极大道背景酸：纽翠约的泰中心威区用地/规划珠人口酿：57味.9谈1平方遗公里/1量50万人进驻鸡企业年：银羡行/保险/证券嚼交易/政府鹊机构痰等公建弄设施刊：百各老汇/中央刘公园/大都端会歌坊剧院阔等每年燥接纳15拴0万名底游客25万平扩方米现公园/露天谊博物工馆/6吨7万平诵方米宅步行遗系统可借活鉴之检处：1、CB拼D中写亲字楼林和公相寓各忧占50寄%，使CB贺D有机棚发展稍；2、地签铁、发其他蜘交通霜的入斗口与俯办公饺机构尾、酒券店相赚连。58CB屠D案例众研究案例2：纽约帆曼哈亲顿59CB简D案例念研究案例3：东京戏新宿可借淋鉴之尼处：政府们机构尺的迁哑入，警促进甚各行争业涌榴入CB恭D。区位舅：东梅京都秀中心胳区以河西，喇距离寺银座6公里朱；背景肢：19耐93年，程首都栽形象用地/建筑肆面积李：4平方昏公里/4洁0座超布高层帖建筑陵组成婚建筑辞群进驻俩企业睁：金葬融/保险/信息构咨询/零售深批发/服务池业等60新宿CB版D形象东京弹新都旋厅Ⅰ－La龟nd大厦新宿颂公园竭塔大晓厦61新宿CB氧D形象建筑印之间耍的步俗行立傲体系恨统新宿击鸟瞰ww券w.准fd挨ce刮w.申co分m房地云产E网62附件意：CB本D案例攻研究案例4：北京可借