XX大学关于把义务维修活动做到XX市里的策划书及XX大厦商业裙楼可行性研究分析

PAGEPAGE1湘潭大学关于把义务维修活动做到湘潭市里的策划书主办单位：共青团湘潭大学委员会承办单位：湘潭大学材料与光电物理学院湘潭大学学生科学技术协会目录活动背景…………3二、活动意义…………4三、活动整体构想……6四、活动流程…………8五、活动审批…………19活动背景义务维修活动是我们材料与光电物理学院，甚至可以说是我们整个湘潭大学的品牌活动。由于活动不仅面向在校同学，而且还面向市民、商家，所以若能把这个品牌活动做好做强，做到为广大市民、商家所知，不但能使我们物理学院甚至还有我们学校的名声大振，还能使得我们的其他活动，例如迎新活动，手抄报、班服设计比赛等活动得到更多的赞助和其他方面的支持，使这些活动更好地达到加强同学们之间交流，促进同学之间感情的目的。但由于宣传力度不够、技术人员的水平相对有限、资金不足等问题，使得义务维修活动不但不能达到提升物理院和学校名声和影响力的目的，也不能带动学院和学校其他活动更好地开展。为了把义务维修活动做好做强，特写了这份策划书，希望能够把义务维修活动做到湘潭市里去，做到像康熙百货、大洋百货、友华家电、正东家电这样的大商家的门口。这样一方面可以增加活动举行地点商家的吸引力和影响力，另一方面也是我们最主要的目的就是可以打出我们物理院还有我们湘潭大学的名声，使得更多的市民、更多的商家可以更直接地了解我们院和我们学校的实力，更直观地感受我们大学生的风貌。这样有助于我们的活动为广大市民、商家所知，使得我们以后拉赞助更方便，更有说服力。二、活动意义义务维修活动在全院甚至全校都有很强的影响力，况且湘潭附近的高校也没有把活动做到市里的记录。所以，若能把义务维修活动成功地做到市里，可带来至少以下几点好处：一、从近期来看1、可提高义务维修活动的影响力。从而使义务维修活动更好的成为拉近同学们之间距离，促进本院学生之间、本院学生与教职工之间、本院于外院之间、湘潭大学与兄弟学校之间、学校与社会之间友好交流的纽带与桥梁。让同学们可以更好地接触社会，了解社会，走进社会。2、可提高材料与光电物理学院的声誉和影响力。我们校内的商学院之所以成为活动实力最强的院系，也是因为在前三四届学生会成功地搞成了一两个品牌活动的基础上，加上商学院强大的人力优势，逐渐发展起来的。如果我们义务维修活动能成功做到市里，其涉及范围不只几千人，其影响力可想而知。可极大地提高我们物理院的声誉和影响力。3、可提高我们湘潭大学的声誉和影响力。如果一个学生活动可以成功地做到市里，做到一些大商家的门口，可以让市民在称赞我们当代大学生的同时，也使我们湘潭大学的名声大振。二、从长远来看1、如果义务维修活动可以成功做到市里，在以后像迎新晚会等一系列活动都可以比较容易地拉到赞助，使活动的质量可以更上一层楼，更好地发挥这些活动本应起到的作用，如加强交流，提高影响力等。并且，在义务维修活动的带动下，还可能催生一些更加有趣有意义的活动，使我们的大学生活更加充实，更有意义。2、如果义务维修活动能成功地做到市里，在市场的压力下，还可能使物理院学生会本身内部发生改革，无论是体制上还是人员管理上。并且也可以使物理院学生会本身固有的一些诟病，如做事效率低、执行力不强等，得到改进，从而使物理院学生会在更加正确的道路上健康发展，更好地发挥领导带动大学生更好地生活、学习的作用。3、如果能把义务维修活动成功地做到市里，可以能让我们大学生有更多的机会接触社会，更加清晰地认清社会，而不至于只是呆在大学里，两耳不闻窗外事，一心只想学习、上网。可以让我们大学生更加清晰地知道一些大公司、大商家的运营模式，管理模式，在以后自己无论找工作，还是自己创业都能更好地做到心中有墨，成竹在胸。从上面列举的种种好处中，可以看出，把义务维修活动成功地做到市里不仅可以给在校大学生，还可以给物理院学生会、物理院甚至整个湘潭大学带来极大的益处，让大学生更好的学习生活，让学生会在更加健康的道路上发展，让物理院在湘潭大学甚至社会上享受赞誉。三、活动整体构想整个义务维修活动分为三个大的部分：前期准备、活动期间和活动反馈。前期准备分为活动审批、联系商家、人员培训、零件购置和前期宣传五个部分。这些在活动流程中会一一阐述。对于活动期间，大致分为两个部分：湘潭大学维修点和湘潭市里维修点。湘潭大学维修点应在湘潭市里维修点的前10——15天举行。这样做的原因是：第一，保证义务维修活动的学生活动性质，并且保证义务维修活动在学校的学生属性，表明义务维修活动始终在我们学生身边，使活动始终起到加强学生交流的作用；第二，湘潭大学维修点是湘潭市里维修点的准备和预演，通过在湘潭大学维修点的实际演出，发现活动过程中可能发生的情况和问题，通过解决这些问题为湘潭市里维修点的活动做准备；第三，由于这两个维修点都是不可缺少的，所以为了保证技术部和校科协的维修人员的精力和时间充沛，两个维修点时间相差半月左右是可取的。活动反馈是整个活动的总结和画龙点睛之处。活动反馈的对象包括义务维修活动主办方（即共青团湘潭大学委员会）、义务维修活动承办方（即材料与光电物理学院和湘潭大学学生科协）、义务维修活动赞助方（即提供赞助的冠名赞助商、高级赞助商等）和我们学生会及校科协的组织者。向主办方和承办方的反馈主要包括：活动有没有达到促进物理院学生之间、物理院学生与教职工之间、物理院与外院之间、湘潭大学与兄弟学校之间、学校与社会之间友好交流的纽带与桥梁的作用；活动所取得的学生反映和社会反映等。向义务维修活动赞助商的反馈主要包括：活动有没有按时举行；活动有没有把签订的合同中双方所承诺的款项落实到位（例如赞助款项到位情况、宣传方式及力度到位情况等）；活动给双方带来的影响（例如给商家带来的宣传效果、市民对活动的反响等）等。活动反馈表明活动举行后带来的影响和活动前的构想和预期之间的差距，还表明活动组织者对活动双方的承诺的达成情况，代表了我们学生对活动主办方、承办方和赞助商的负责任的形象，这些对于我们以后做活动都是很重要的，因为一个负责任的个人和组织是很容易得到信任和支持的。四、活动流程（一）前期准备（时间待定）1、联系商家这是至关重要的一步。这部分工作可由公关部完成。联系的商家不仅可以包括像莲城书市、金湘潭书城、康星百货、大洋百货等大型书市、百货商家，还可以包括像正东家电、友华家电等大型家电市场。这些商家对于能在他们家门口举行活动非常乐意，并且也有赞助的意向。等到和他们达到能够签合同的时候，要达成能够在活动现场由他们向我们提供资金、物品、休息等服务的协议，并且指明如果在活动现场出现任何意外情况后的处理办法，如果有可能的话，还可以让商家派出保安，保障学生安全和活动正常进行。另外，这部分工作应尽量提前进行，在义务维修活动举行前三四个月应达成一定协议，并且在签订协议时多考虑活动过程中可能出现的困难，并一一提出解决方案。毕竟我们是学生要在社会上举行活动，因为我们学生并经社会经验不足，在处理一些意外情况时，毕竟能力有限，所以要考虑一切可能出现的问题，并尽量提出解决方案。商家往往乐意帮助我们学生，所以通过我们友好合作，一定能实现双赢。2、人员培训（1）技术人员的培训这里所说的人员培训，主要是指应该对物理院技术部和学校科协的技术团队进行培训。我们要知道这是要把活动做到市里，相对较强实力的技术团队是必需的。在这里通过以下方式对技术团队进行培训可起到较好的效果：①联系像友华家电、正东家电这样的大型家电公司，由他们派出他们的技术人员，对我们技术部和学校科协的技术人员进行培训，然后当我们在维修现场进行维修时，用横幅宣传等方式（具体感谢方式根据情况待定）对这些公司的技术支持表示感谢。②另外，技术部和校科协的技术人员可以在平常多进行业务交流，进行分门别类的技术竞赛，多学习维修知识，并用之以实践，不断提高业务能力。③如果义务维修活动还能像今年一样两校联合，那么技术提高的方式将更加多样化。通过这样的方式，不仅能够提高技术部和校科协技术人员的动手能力，还能够加强我们与商家的联系，在以后的活动中我们都会得到多种支持。（2）后勤保障人员培训还包括对后勤人员的培训。在义务维修活动的现场肯定有很多情况，例如端茶送水等，都需要我们学生来完成。在这里可由我们学生会的其他部门来协助完成，例如活动部等。另外，这些后勤人员都需要明确自己的责任，清楚自己应该做的事情。这些事情都需要协调安排。（3）公关培训人员培训还包括对公关队伍的培训。为了给义务维修活动争光添彩，礼仪小姐是不可缺少的。对公关礼仪小姐的培训是关系到我们大学生的形象气质的问题，所以这个培训要格外重视。3、零件购置不言而喻，对义务维修而言，各种小型电器的零件的购置是必不可少的。在这里，各种零件的购置可由已经确定的赞助商提供资金，根据具体需要进行购置。（具体的零件购置情况由技术部和校科协确定）4、前期宣传活动的前期宣传包括湘潭大学维修点和湘潭市里维修点的宣传。湘潭大学维修点的宣传（摘选自“2010年两校联合大型义务维修活动策划书”）（1）宣传部协助制作两条横幅（其一内容为“联合大型义务维修湘潭大学材料与光电物理学院主区”另一为“预祝湘潭大学材料与光电物理学院、湘潭大学学生科学技术协会、湖南科技大学机电工程学院、湖南科技大学信息与电气工程学院”联合大型义务维修取得圆满成功）横幅可以在两校使用(赞助单位宣传另做)。（2）设计A4通知，在湘潭大学各栋住宿楼(金瀚林、南苑、琴湖、北苑、联建、兴湘、北青、教师公寓)张贴。（3）广告部协助制作2张部门简介的喷绘、4张联合义务维修宣传写真，4张联合义务维修宣传海报在湘潭大学金瀚林、院学工办、南苑、琴湖、新教师公寓、兴湘新楼等公告栏张贴。（4）由宣传部负责撰写活动介绍函并分发到各院学工办。（5）网络宣传。宣传部协助在湘潭大学材料与光电物理学院学生工作网(:8081/wlxy/pg/wwwroot/)三翼网站()上对本次活动进行宣传。湘潭市里维修点的宣传湘潭市里维修点（即活动所在地商家）的宣传可有以下两种宣传方案：第一，在双方商议的情况下，在义务维修活动举行前1——2个星期，在活动现场（即活动所在商家）悬挂醒目的横幅，横幅内容为宣传此次活动，具体内容由双方商议再定；第二，在双方商议的情况下，在义务维修活动的举行前一段时间，由商家或我们学生在活动所在地一定范围内（例如街道等）发放传单，传单内容为宣传本次活动。传单的制作、内容、数量等由双方商议确定。以上两点只是建议，具体宣传方式由双方在签订的协议中具体规定。总之，活动前期的宣传对于活动的举行是至关重要的，做好了前期宣传，活动就成功了一半。5、活动审批义务维修活动要想做到市里，要想成功举行，没有校领导、院领导的支持是不行的。所以本次义务维修的难题之一就是取得校领导、院领导的支持和同意。相信通过我们详细向校领导、院领导解释此次活动的目的和意义，领导们一定会同意的，因为我们活动的目的就是加强本院学生之间、本院学生与教职工之间、本院于外院之间、湘潭大学与兄弟学校之间、学校与社会之间友好交流，让学生们在更加丰富多彩的校园生活中更好地生活和学习，这也是领导们的希望。2、活动期间活动期间主要包括湘潭大学维修点和湘潭市里维修点两个维修点的维修活动。（1）湘潭大学维修点①活动时间（待定）②义务维修（摘自“2010年两校联合大型义务维修活动湘潭大学校科协分策划”以下是活动建议，具体活动进程由技术部和校科协根据具体情况待定）a.接待和登记处负责接待需要维修物品的人员，登记好该人员的相关信息，询问物品的损坏之处同时填写物品信息表，并给物品编号递交给该人员取物凭证;b.物品审批和分批处查看物品的问题之处并做具体分析以及分类物品。并将比较复杂的分好组交到维修处相关技术人员手中进行维修。对初步维修就已经解决的，递交给物品返回处;对于仍未修好的物品，必须要原封归还，并说明原因，作好记录;补充：为了加强维修干事与同学们的交流，更持久的为同学服务，可对那些仍存在问题的物品或需要配件修理的物品做好记录工作，并向同学提供联系方式，一有办法及时解决;③后续工作（摘自“2010年两校联合大型义务维修活动物理院分策划和校科协分策划”以下仅提供参考，具体工作由技术部和校科协根据具体情况而定）校科协方面a、要点：要把维修服务做出一个持久性的工作，而不是一阵风；b、干事可向有疑问的同学提供自己的联系方式，方便以后咨询服务；c、对仍存在问题未解决的物品记录在案，并记录好同学的相关信息，方便以后联系交流；d、加班修理现场遗留电器，通知物主领取；e、妥善保管无法修理的电器，尽快归还物主；f、清点财物，做好工具和剩余电子器件整理工作；g、举行总结会议，交流维修心得，通报工作人员表现；h、做好网站、刊物和媒体的投稿宣传工作；i、统计好账目做好资金决算。物理院技术部方面a、加班修理现场遗留电器，通知物主领取。b、妥善保管无法修理的电器，尽快归还物主。c、清点财物，做好工具和剩余电子器件整理工作。d、举行总结会议，交流维修心得，通报工作人员表现。e、做好网站、刊物和媒体的投稿宣传工作。安排长期义务维修办公室值班。④人员安排（根据活动具体情况和技术部和校科协的具体情况而定）⑤零件购置（这方面的内容在上面的前期准备中已阐述）（2）湘潭市里维修点湘潭市里维修点的义务维修活动总体构想：①活动时间（具体日期待定）虽然具体日期待定，但活动时间应该是2天，原因如下：第一，要是活动起到宣传的作用，时间太短显然达不到效果，时间太长又不符合我们学生活动的初衷，所以定为2天；第二，往往在一天的活动后，有很多的后续工作没有完成，例如，物品的归还等，2天的时间可以很好地解决这个问题。综合以上原因，把时间定为2天是可行的。②活动中的维修过程、后续工作、人员安排和零件购置等具体工作由物理院技术部和校科协共同确定。③在这里仅对本次湘潭市里维修点的义务维修活动的亮点阐述一下：a、本次活动可以从物理院公关部甚至可以邀请其他院的礼仪部门派出礼仪小姐到活动现场做公关小姐，提高本次活动的档次；b、在活动举行过程中，可以搭建舞台专门展示我们物理院和校科协的优秀作品等，在活动间隙还可以开展分门别类的游戏，游戏内容可以包括我们学校的也可以是商家的（具体活动内容由双方商议确定），使活动现场热闹起来。类似以上的亮点有很多，以上只是提供参考。相信通过我们精心准备、策划这个活动，并且把各种分门别类的游戏活动加入活动，活动一定会取得不俗的效果。（三）活动反馈活动反馈是整个活动的总结和画龙点睛之处。活动反馈的对象包括义务维修活动主办方（即共青团湘潭大学委员会）、义务维修活动承办方（即材料与光电物理学院和湘潭大学学生科协）、义务维修活动赞助方（即提供赞助的冠名赞助商、高级赞助商等）和我们学生会及校科协的组织者。向主办方和承办方的反馈主要包括：活动有没有达到促进物理院学生之间、物理院学生与教职工之间、物理院与外院之间、湘潭大学与兄弟学校之间、学校与社会之间友好交流的纽带与桥梁的作用；活动所取得的学生反映和社会反映等。向义务维修活动赞助商的反馈主要包括：活动有没有按时举行；活动有没有把签订的合同中双方所承诺的款项落实到位（例如赞助款项到位情况、宣传方式及力度到位情况等）；活动给双方带来的影响（例如给商家带来的宣传效果、市民对活动的反响等）等。活动反馈表明活动举行后带来的影响和活动前的构想和预期之间的差距，还表明活动组织者对活动双方的承诺的达成情况，代表了我们学生对活动主办方、承办方和赞助商的负责任的形象，这些对于我们以后做活动都是很重要的，因为一个负责任的个人和组织是很容易得到信任和支持的。下面的反馈表可用于对主办方、承办方，赞助商和物理院、校科协的活动组织者。义务维修活动反馈表反馈对象反馈时间反馈内容反馈对象对反馈的意见备注反馈表应一式两份，一份留于反馈对象处，另一份由反馈对象填写后，作为回执，回交给活动组织者。反馈时间及内容应如实填写，内容中所引用内容都应有凭有据，有事实作为依据。活动组织者将根据反馈对象对反馈的意见，在活动组织者职责范围内，给予反馈对象以回应。五、活动审批共青团湘潭大学委员会对活动的意见盖章年月日材料与光电物理学院团委对活动的意见盖章年月日【XX大厦】可行性分析报告目录TOC\o"1-3"\h\z1 XX大厦商业裙楼可行性研究分析 31.1 项目位置介绍 31.2 郑州市城市规划发展分析 41.3 商业环境层次结构 51.4 本项目的特点分析 61.5 本项目裙楼的客户定位 81.6 裙楼定位的论证 81.6.1 银行、证券公司的选址必要条件 81.6.2 本项目的区域唯一性 91.6.3 周边繁华的经三路存在的先天缺陷 91.7 裙楼情况简介 112 XX大厦写字楼可行性研究分析 142.1 郑州目前写字楼市场状况 142.1.1 目前市场供应现状 142.1.2 甲级写字楼的状况 162.2 写字楼发展的世界性趋势 172.2.1 从国际写字楼的普遍形式反映 172.2.2 国内大城市的写字楼形式反映 182.3 办公商务形式演变的必然性 212.4 XX大厦领先市场的持续性优势 232.4.1 本项目的整体优势 232.4.2 本项目的细部优势 242.4.3 高档写字楼具有较大的升值空间 262.4.4 XX大厦符合国际甲级写字楼通用标准 272.5 XX大厦的价格分析 282.5.1 XX大厦价格的市场水平 282.5.2 XX大厦的推广价格策略简析 302.5.3 XX大厦的投资回报 302.6 从销售情况预计升值空间 323 结论 33XX大厦商业裙楼可行性研究分析项目位置介绍本项目位于金水区，花园路侧。金水区属于郑州商政一体的功能版块。。。项目所在地区的地图图片。。交通网络发达，花园路双向八车道，车流顺畅；本项目北向道路情况本项目北向道路情况北环立交附近，位扼交通要塞；周边省机关部门聚集；省电视台以及其广告业务部门、迎宾馆、高档别墅群等近在咫尺；河南省电视台河南省电视台河南省工商行政管理局企业注册大厅河南省工商行政管理局企业注册大厅龙门大酒店龙门大酒店郑州市城市规划发展分析郑州市整体城市规划是“北移东扩”的整体战略，城市中心北移。郑州西南城区作为老城区，曾经有过相对繁华的时期。一些颇具规模的工业企业和外驻单位曾给该区域经济发展带来无可比拟的动力。随着市场经济的发展和国企改革的不断深入，西南区域发展相对滞后，国企改革、就业问题也是导致该区域整体消费水平较低，购买力削弱的原因，在一定程度上影响到涉及居民生活、居住等相关行业的发展。西南区域虽然是郑州市市政府所在区域，但较之省政府机构集中的东区、北区，其人气、信息量、物流、人文环境等资源所形成的很强的积聚效应，存在明显差异。所谓“东扩”，即是建设郑东新区（CBD）。郑东新区是郑州市政府重点建设的一个全新区域。但由于一个完全的CBD从成型到成熟、配套设施的完善、区域功能的实现、人气的有效聚集，按全国众多大中城市的发展经验看，是一个较为漫长的过程；按经验，应该大约需要6~8年的时间。所以，商政一体的金水区，必然是城市北移发展进程中的核心区域；与新区域CBD的发展比较，其多年的历史沉淀、成熟的市政配套、完善的交通网络以及得天独厚的郑州北门户位置，是“东扩”区域中难以望其项背的。商业环境层次结构本项目8分钟车程范围内可辐射到的商业环境层次结构主要如下：类型名称省、市机关单位省广播电视中心、省工商局、省财政厅、省税务局、省烟草专卖局、省新闻出版局、省邮电研究所、河南日报报业集团、省煤炭总医院、郑州海关、郑州金水中医院大型国企中原石油天然气开发总公司、省物资集团、奥克啤酒厂、零售业汽车配件大世界、丹尼斯量贩、国美电器城、河南科技市场、天荣国际建材港院校省实验中学、河南财经学院、省水利学校其它大河锦江饭店、龙门大酒店、中国移动营业中心、中国联通从金水区的现状观察，是由商、政、文化相结合的较高层次的功能区域，其人流、物流、资金流形成了较强的聚集效应。本项目的特点分析本项目主要具有如下优点：郑州的标志性建筑；本项目已获得市场高度认可，“大郑州首席纯写字楼”的形象已经树立；目前是郑州最顶级的写字楼，符合国际甲级写字楼物业通用标准；交通方便；周边省直机关、高层次客户聚集；信息产业厅进驻其中，带动一批相关高端客户进驻；项目整体定位高，形象好，物业综合质素较高，进驻的客户质素较高；超大容量停车场，有200多个车位，停车方便。轻松避免了郑州众多写字楼停车位日益紧张甚至缺乏的窘况；裙楼超大落地玻璃幕墙，明亮通透，具有强烈的现代气息；既能使室内有明亮宽敞的办公环境，又能使进驻商家最充分体现自己的形象；高尚、气派，为企业的形象建设提供了最好的展示基础；而且，相对独立的裙楼，能给进驻商家更大的展示空间，有效促进进驻商家的企业形象建设；裙楼内的平面结构设计宽敞、实用；在本项目南向2分钟车程的地方，是郑州市的“地王”，此地块是综合用地，定位较高。而本项目是此地段的唯一一个顶级写字楼，商家进驻本项目，必定能抢占先机，待“地王”建成并投入使用后，必定再次拉升此地段价值；本项目的投资价值、商业价值从长远看，有较大的升值空间。本项目裙楼的客户定位本项目裙楼的市场定位主要针对以下几项依据：与整个金水区的区域定位相结合；与周边商业环境相结合；与本项目的特点相结合；与本项目的形象相结合。本项目商业裙楼的客户定位为：有实力的、注重企业形象建设的、准备开展多功能业务的银行、证券公司裙楼定位的论证银行、证券公司及高档酒楼的选址必要条件此两类企业营业点的选址，估计有以下几方面必要条件：资金流密集；周边的消费层次结构组成丰富；交通方便；车位充足；方便形象展示，地域标识性强；所使用的物业在软、硬件设施方面能符合企业现在及未来持续性发展的办公需要；具备餐饮业建筑设计布局；本项目的区域唯一性一般而言，银行进驻写字楼裙楼物业，是最佳的选择。因为写字楼的大堂、物业管理等方面能达到银行等金融业企业的使用要求。而本大厦是目前郑州最顶级的写字楼物业，软、硬件设施一流。本大厦更是本区域内唯一的顶级全新商业物业。它的唯一性，决定了它的商业价值。这对于类似银行这种具有需要快速抢占市场份额的经营战略的企业而言，是最为合适的。周边繁华的经三路存在的先天缺陷缺陷一：车道狭窄，交通阻塞，人流、车流不通畅离本项目约3分钟车程的经三路，是金水区内发展成熟的商业路。虽然此处的商业较为密集，但是，由于早期道路规划的原因，双向两车道的设计，已远远不能适合现代办公企业所讲求的效率要求。路口多、红绿灯多的客观环境，导致日常的办公时间内，这里的车流都不太顺畅。上、下班时间的堵车更是司空见惯。缺陷二：物业软、硬件方面均难以适合企业的可持续发展的办公需求这里的写字楼物业绝大部分属于过渡性产品（这在下一节写字楼的可行性研究分析中有详细的叙述），无论物业质素、档次、机电设备、配套设施、物业管理等方面，无法满足现代企业的办公需求；更无法很好地满足企业的可持续性发展需求。如果最终因物业方面的原因而最终放弃所驻守的区域，也即“非战斗性”损失已抢占的市场份额，这绝对是企业不可接受的。从以上三方面的综合分析，论证了本项目的商业裙楼作为银行、证券公司的办公场所是具备了充分条件与必要条件，所以，本项目的商业裙楼的功能上，是适合银行、证券等金融企业使用的。事实上，从目前多家与本项目正在洽谈的客户情况观察，银行类的客户占了大多数。这从另一角度也证实了这个结论的正确性。裙楼情况简介本项目的裙楼为地面1~4层，面积共约12000楼层建筑面积（平方米）1南（101）1,000.87北（102）1,100.042南（201）1,629.01北（202）1,236.943南（301）1,700.92北（302）1,580.254南（401）1,129.23北（402）1,500.99平面图(见下页)：平面图显示区XX大厦写字楼可行性研究分析郑州目前写字楼市场状况郑州近两年的城市化进程的不断加快，老城区的规划改造及郑东新区的建设发展促进了郑州的投资环境愈加完善；良好的区位优势及重要的交通枢纽为写字楼市场的发展奠定了基础。作为城市经济发展的晴雨表，城市品牌形象的“名片”，写字楼随着经济的繁荣，城区规模的扩大，将迎来新一轮的建设高潮。目前市场供应现状经过本行实地调查，郑州写字楼市场的现状是：部分写字楼的使用功能混杂、定位不清，体现现代商务办公的高水准物业较为缺乏，商住型写字楼仍为市场的主流产品。但商住型写字楼的物业特点，决定了其自身属性仅仅是写字楼发展过程中的过渡产品。近年销售情况较好的XX国际大厦、财富广场、XX数码大厦；我们对此三个物业简单分析如下，以窥得郑州市场写字楼的现时供应状况：【财富广场】基本上是住宅型结构，居家式的建筑尺度无法满足商务企业的宽敞、明亮的办公要求；每户带个小阳台，商务办公的严谨性不够。电梯数量较少也无法有效配合高效的现代企业需求。【XX国际大厦】较财富广场有进步，完全的商住型结构，电梯配置及电梯等候大堂设计等开始接近现代写字楼的标准。但在结构上尚带有住宅的痕迹，对于提高企业形象方面没有起到促进的作用。【XX数码大厦】三个物业中，在结构上研究，最为接近现代写字楼模式。只不过许多配置标准尚未达到平均水准，给日常的办公带来不便。例如电梯数量少、公共部分灯光阴暗、停车不便等。以上三个物业，基本上可以代表现时郑州写字楼的发展状况。据本行调查，客户在日常工作中，反映以下几个较为集中的问题，应该可以说明现时物业的商务缺陷：停车位少，停车难；等候电梯时间过长；更愿意使用中央空调；电梯速度太慢；大厦外墙尚可，但内部形象不专业，无法提高公司的企业形象；内部结构局限，面积需求稍大的企业需要合并数个单元，导致内部结构差，死位较多，影响使用；同时也无法满足企业的持续性扩展；物业管理较差。甲级写字楼的状况目前郑州市公认的最好的写字楼有未来大厦、润华商务花园、裕达国贸大厦、河南报业大厦。我们可从中发现，这些物业已接近甲级写字楼的一般标准，基本上可以代表郑州市“顶级”写字楼的水准。这类写字楼确实与商住物业相比，进了一大步。可惜数量在郑州实在太少。从这些物业的进驻客户中，也可发现，外资公司、国内著名公司集中进驻的比例比其它商住型物业的非常明显地增多。例如：润华商务花园：飞利浦、三星等众多外资公司进驻设立办事处；未来大厦：诺基亚、法国达飞船务、华为、清华同方、英美烟草等多家国内外著名公司等进驻。由客户的需求看，发展到一定阶段的企业，已经将公司形象作为成功商务交往的重要因素之一。他们在国内外各大城市的商务办公习惯，在他们挑选办公物业时已明显反映出，商住物业，并不符合他们的办公选址要求。目前郑州市场上高档写字楼物业稀缺，只有极少数楼宇达到较为优质水准；随着郑州市经济的逐步增长，已具有一定发展实力和规模的写字楼客户对物业质素的要求将越来越高，写字楼发展的世界性趋势从国际写字楼的普遍形式反映目前国际上新建的写字楼，全部采有纯写字楼的形式，甲级标准更是众多客户追求的理想指标。法兰克福银行大楼德国德意志银行大楼法兰克福银行大楼德国德意志银行大楼香港怡和大厦香港怡和大厦国际上写字楼的形象，完全向“纯粹”发展，这也符合商务形象。国际上，即使是中小企业的发展，也会注重企业形象的建立，以求全方位赢得市场先机。国内大城市的写字楼形式反映目前，国内各大城市的写字楼，虽都存在商住类型的物业，但随着市场的发展，与国外市场的频密交流，再加上商住物业的过渡性质，决定了其退出市场主流的必然。在目前各大城市的写字楼市场中，最受客户追捧的，仍然是属于甲级写字楼的纯办公物业。上海金茂大厦北京国贸中心上海金茂大厦北京国贸中心深圳地王大厦广州中信大厦深圳地王大厦广州中信大厦而在深圳最近新建的写字楼中，全部都是纯写字楼物业，也从另一角度反映了，市场的发展决定了商住物业最终退出市场的必然。而且这个趋势，只用了不长的时间，就完成了。深圳新世界中心深圳国际商会中心深圳新世界中心深圳国际商会中心深圳在建甲级写字楼--华润中心平面结构深圳在建甲级写字楼--华润中心平面结构基本上，纯粹的写字楼，讲求空间开阔、明亮、空间自由分隔。这些是平面结构形式上的表现。而在北京、上海、深圳等地的在建写字楼，几乎所有都采用这种形式，以迎合写字楼的发展趋势及客户的需求。深圳联想大厦办公空间深圳联想大厦办公空间深圳地王大厦办公空间深圳地王大厦办公空间办公商务形式演变的必然性在完全公有制经济年代，企业的办公物业，仅仅是工作场所，没有太多的讲究。这种状况维持了相当长的一段时期。在经济开放年代的初期，一批民营企业茁壮成长，也是他们最先拓宽视野，与国内外企业不断加流，不断学习。企业的办公物业，开始由完全的工作场所逐渐转向带有社交性质的办公空间。但受限于企业的发展规模，经济实力，以及国内的市场情况，更多的企业处于创业阶段，亦商亦住的办公物业成为了符合市场发展的阶段性产物。而在经济开放的年代，尤其是中国加入WTO后，经济不断腾飞，企业不断发展与壮大，面对激烈的国内外市场竞争时，企业已识意到企业形象对他们赢得市场先机的重要性。企业对办公物业的选择，除具备完全办公功能，实现日常商务社交外，更关注办公物业对企业形象的影响，也即转向精神层面的追求了。因为这是市场发展的必然结果。以上写字楼物业类型的发展痕迹，与市场的开放程度、经济的发展水平密切相关，因此，商住型的办公物业，注定是一种过渡性的产物。既然是一种过渡产物，必然存在许多先天缺陷：功能：商住型写字楼双面兼顾的思路制约了建筑的纯粹性，建筑功能力求面面俱到，但仅仅停留于蜻蜓点水。商住型写字楼在空间组合、信息传递、公共设施上已不能适应现代企业的使用要求，更无法应对业务扩张所带来的增长性变化。气质：商住主义的摇摆不定，使得建筑空间散发的气质风格游离于现代商务要求之外。商住型写字楼在办公层高、入口大堂、走廊净宽、电梯的数量及速度等多方面存在无法克服的缺陷，使得企业气质受到严重干扰，对于企业品牌形象的塑造不利。管理：现代管理理论认为，办公环境是公司制度的外在化表现，对于员工有潜移默化的影响。而商住楼办公随意性较强，稳定性较差，不能给予公司的日常管理以硬件上的支持，不能有效的约束、规范员工，也无法有效的激发员工的工作动力，提高工作效率。物管：运用住宅标准行使商务办公的职能，使得商住型写字楼在安防、监控、配套设施等方面与真正的商务要求之间存在巨大的落差，客观上阻碍了企业办公效率的提高。价值：目前，商住型写字楼价格以其较低的价格及相应较长的产权年限的特点，受到中小企业的欢迎，其预期价值似乎比专业写字楼更大。但由于商住楼本质上终归只是过渡类产品和阶段性产物，所谓的“预期价值”将随着市场的发展而呈现下降趋势，“预期价值”即将成为“短期价值”。以前瞻性的眼光看，商住型写字楼的保值与增值性远远不及专业写字楼。以上特点分析显示，写字楼物业的适当选择，将在全方位配合企业长远的持续发展要求。如何尽快完成办公场所的换代升级，突破企业发展壮大的瓶颈因素，已经成为每个企业无法回避的紧要课题。宽敞明亮的现代办公空间，体现活力、专业与效率。宽敞明亮的现代办公空间，体现活力、专业与效率。XX大厦领先市场的持续性优势本项目的整体优势本项目地处郑州市行政区，地理位置优越，具有先天的区位优势，是城市规划“北移东扩”的重点发展区域，前景良好。本项目位于花园路北段，距北环立交桥仅数百米，临近农业路、文化路、经三路等主要干道，并处于区域规划的交通网络的主干道线路上，公交系统完善便利；项目所处的花园路对外交通同样方便快捷，并占据郑州市“北大门”的有利地势，为沿线物业带来最有力、最持久的利好消息；本项目是目前推向市场的最高档写字楼，不但填补了该档次写字楼的市场空白点，成为未来新的标志性建筑；而且将办公模式的新概念引入市场，势必引领一定时期内写字楼开发的标准和走向；本项目周边环境优美；北向立交桥周围为规划的生态绿化广场，视野开阔，具有天然的景观优势；本项目各朝向景观良好，视野开阔；所处位置紧临花园路和北环立交，利于项目的宣传及推广；开发商对于本项目的高标准、高档次的规划设计要求，将是项目成功的有力保证。本项目的细部优势层高层高是衡量物业档次的重要标准之一，而且是办公环境舒适程度的体现。所以，层高是客户挑选物业的重要考虑因素之一。国际甲级写字楼的层高(吊顶后)主要集中在2.7m~2.8m之间。本项目层高在建筑工程上采用大板结构，提高了楼层净高（达到2.86米），又可降低使用能耗。走廊宽走廊宽的舒适度在销售过程中能给予客户楼宇内部环境的良好感觉，本项目的走廊宽度为1.8米外立面设计目前甲级写字楼多数采用玻璃幕墙、铝板、石材相结合的形式，本项目外墙装饰材料方面，突破传统采用了金属漆，并配合热反射镀膜落地玻璃，迎合了生态发展的世界潮流。使用率楼层使用率也是写字楼客户比较关注的方面（70%的使用率是客户的心理线）。甲级写字楼使用率的标准为七成或以上，建筑结构方面应注意在合理范围内尽量减少梁、柱截面积；建筑平面要力求方正；公用工程部分科学设计，减少对有效空间的占用，提高单元内的使用率，充分体现了建筑结构设计的科学性，为客户带来物业的超值享受。项目的生态表现项目空调系统采用的“空调盘管+新风系统”，可常年提供过滤调节后的清洁、舒适的新鲜空气，为大厦内部创造了良好的健康办公环境。对于改善商业办公楼宇内部空气质量、有效调节人们的精神状态，有积极的作用；大厦前庭为5000平方米停车位共210个停车位，数量充足，符合现代商务办公需求。傲视郑州顶级写字楼；电梯数5部德国原装德森高速电梯，符合高效的商务办公要求。高档写字楼具有较大的升值空间从长远发展趋势看，随着郑州市未来经济水平的发展，新建写字楼建设标准较高，良好的质价比将成为吸引客户的重要因素之一，高档写字楼因此拥有较大发展空间；高档甲级写字楼顺应时代发展趋势，能够满足新经济时代人们对于物业形象和内部功能的要求；在政府大力扶持下，北移东扩所形成的区域将成为房地产市场的投资热点，未来该规划区域所拥有的城市环境决定着区内写字楼项目必须具有前瞻性眼光以免很快被淘汰。本项目坚持高档写字楼的定位基础，塑造郑州市“纯”甲级写字楼物业的整体形象，成为城市标志性精品楼宇的新典范。写字楼的基本配备能够体现高标准的物业质素，并在格调上拥有与众不同的时尚感和文化特色，持续具有市场号召力和影响力。XX大厦符合国际甲级写字楼通用标准本行结合国际经验，归纳了十二点甲级写字楼的通用标准，如下：国际甲级写字楼通用标准☆纯写字楼☆5A标准智能化大厦☆层高10米以上的宽敞写字楼大堂☆天花板吊顶后净层高2.6米以上☆走廊净宽1.8米以上，电梯间净宽度3米☆平均每200平方米建筑面积配一个车位☆电梯数量平均每台最多服务5层☆电梯速度每秒4米以上☆采用中央空调☆所在位置能5分钟车程内可到达繁华商业区☆自由空间组合，可灵活分隔☆专业品牌物业管理XX大厦的所有相关指标，均达到较高水平。可以预测，XX大厦的高物业质素，是支撑其长期保值、增值的坚实基础。XX大厦的价格分析XX大厦价格的市场水平本行在制定此价格策略时，进行了全方位的市场调查，以确保本大厦的价格策略的可行性。以下是本行经过市场抽样调查后的各代表性大厦的成交价格：项目成交均价

（元/平方米）A新闻大厦3700AXX数码大厦4850A财富广场3500B融元广场3500B广汇国贸大厦4450BXX国际大厦3800C豫港大厦3200DXX大厦5040D河南报业大厦3960注：A大厦成交参考个案价格较高且不完整，但数量相应较多，故仅此所知成交个案平均价作为整栋大厦的成交均价。B未能取得反映正常市场水平的成交参考个案，仅以非正式渠道获得之价格作为均价。C仅获知一单成交个案信息，故以其个案成交价作为整体成交价。D大厦仅用于出租，故并无权威性售价。但因项目类型及质素与本项目具有较高的可比性，故根据项目的平均租金，以市场较为认可的回报率，利用静态投资回报的方式折算而得的售价。从以上调查结果显示，以上各楼盘的销售均价约为4,000元/平方米。近年销售较佳项目财富广场、XX国际大厦、融