西安奥特莱斯规划深化报告

西安奥特莱斯规划深化报告一、运营管理建议二、财务测算三、业态布局四、品牌落位运营管理建议租售模式建议运营建议后期运营管理公司建议租售模式建议租售模式优点缺点直接销售1．开发商资金回笼快；2．不用承担后期风险。1．对地块原生的商业价值要求较高；2．相对混乱，很难形成统一的商业形象；3．不易获取商业物业的增价值；4.无成功商业。自持出租1．统一经营管理，打造良好商业氛围；2．获取商业物业增值价值。1．资金回收周期长，资金压力大；2．承担后期收益风险；3．承担不确定因素所造成的风险。委托经营管理1．开发商资金回笼较慢；2．实际收益放大；3．统一经营管理；4．增强投资者信心，促进销售。开发商要承担后期经营的风险。商业地产项目一般采用以下三种租售模式：直接销售：开发商出售产权，由投资者自主经营，是一种纯粹的销售。对地块原生的商业价值要求较高，商业物业的单体生存能力较强，由此实现自然销售。自持出租：开发商不出售产权，整体招租，统一经营。委托经营管理：开发商出售产权，在约定期限内投资者委托商业管理公司统一经营，获取稳定的收益回报。约定期满后，投资者自主决定经营权归属。一、运营管理建议本项目的商业前景虽然谨慎看好，但介于目前区域商业尚处于起步阶段，商业氛围清淡，投资者信心不足，自营经营模式风险太大，极易失败。而整体招租的经营模式，资金回收过于缓慢，后期承担风险过大。综合考虑各种因素，本案的经营方式在专业商业管理公司的统一管理下实行招租+委托经营管理+自营相结合的经营形式。委托经营管理租售模式租售次序区别带租约销售先招商后销售有效保障商业环境的营造保持商业完整度渡过商业培育期后，保障商业物业增值，实现商业价值最大化后期运营成本会增加售后返租先销售后招商快速回笼资金后期运营难控制后期补贴资金量较大.运营风险易产生纠纷租售模式建议一、运营管理建议只限销售的商用物业项目叫“地产商业”“地产商业”类型的物业项目核心竞争力——产品统一运营的经营主题平台叫“商业地产”“商业地产”类型的主题平台核心竞争力——运营商业地产的运营管理精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题平台上来。不能统一运营管理的商业地产，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。销售型的物业项目增值是在销售完成就已经体现出来，而一个商业项目的增值是在开业之后，通过商业运营和管理来实现的。运营建议一、运营管理建议统一招商管理统一服务监督统一营销策划统一业态规划统一物业管理

统一运营的工作从项目规划和定位就已经开始了，一直到招商、开业、后续经营管理，是一个无限循环的工作。所以，单纯的“收租观念”和物业管理是完全不能满足商业地产运营和管理需要的。基于上述的情况，最符合本项目的运营模式就是成立专业的运营管理公司进行后期统一运营运营建议一、运营管理建议为此，希望甲方能设立一个运营管理公司，由该公司进行统一管理，实行所有权、经营权、管理权三权分离，通过统一经营管理保证商业形象档次和业态的完整性。纯租赁品牌主力店带租约销售的品牌专卖店自持商业店铺招商、协助签约、租金管理招商、签约、租金管理、物业管理物业管理商业经营管理公司物业形态服务内容后期运营管理公司建议一、运营管理建议培育期（约为3年）成长期（3—5年）成熟期商业成长分析后期运营管理公司建议一、运营管理建议产生风险（工程延后，招商困难，经营困难等）解决问题前期进行定位，策划，招商等工作。后期商家经营进行辅导、调整定位、再招商及企划宣传小结后期运营管理公司建议一、运营管理建议不论从开发商、投资者、经营者角度，及购物中心自身专业化经营角度出发，还是借鉴国内外成功案例，均要求成立专业商业经营管理公司对购物中心进行专业化管理。商业经营职能：负责项目整体运营管理工作。主要包括购物中心的租赁、费用收取、客户管理、推广宣传及项目整体的管理工作。物业管理职能：负责商场、公寓及商业街的业主服务、保安、清洁、物业维护等物业管理工作。运营管理公司结构后期运营管理公司建议一、运营管理建议租售节点建议一、运营管理建议综上所述，我司关于租售方式及节奏提出以下几点建议：招商先行，同时积累投资客户，为饥渴销售及体验销售造势。招商运营2年后，商业平稳渡过初期培育，释放销售聚力，商铺分步对外销售。营销公司介入，进行带租约销售。运营公司介入，衔接投资客及商家之后的租约维护。财务测算项目成本项目售价确定及收益评估酒店公寓市场分析定位项目租售面积分析定位项目租金年收益项目销售收益建造成本由于各地用工成本不一样，我们推算的建安成本，仅作参考：建筑类型建安成本面积总价公寓酒店6000元/㎡380002.28亿商铺4000元/㎡640002.56亿4.84亿二、项目财务测算运营成本费用类别电费照明用电40w/㎡空调用电100w/㎡电梯用电7.5kw/部其他水费100吨/天人员工资设备维修保养费水处理费工具装备费保洁耗材费外围物业管理保险费促销活动费其他费用二、项目财务测算参考范本：上海某购物中心，建筑面积160000平方米，经营面积120000平方米，商业面积72000平方米。平均月运营成本约为80元/月/㎡万科劲城地比理位贷置与违本案港较为惊接近飘，所重以可枣作为手为参赏考依碍据。万科灯城优势终：1品牌稀知名怖度较岭大。2位置抽距西压部大岭学城兰较近豪。3住宅交底商蒜。劣势消：1与自贺持物卡业相术脱离无，无咽互动悉。2销售竹商业济，不顶利于骄整个贼商业都的管甲理。悦达狼华美挪奥特犹莱斯优势霉：1拥有KT脚V、影开院、唐大卖溜场及套品牌捡餐饮简等自省持物去业，友与销季售物萍业搭砌配穿沈插，耗因此仁能够拘有利维护整个日商业的有甘序发哲展。2处于灶商业戒综合丑体的越销售异商业献，整串个商溜业氛眠围比顷较浓填。劣势众：1目前围整个陪市场临的行严情不砍佳，帐我们从相对妨万科副城开恒盘晚丈，因烘此整码个售易价也局会相感应的艇波动荐。2无法槽做到5.魔8m的层朝高综上牧所述炮，本瞒案的镜售价画会相可对于森万科矩城的泄售价持平先。项目丑售价广确定组及收慌益评估二、的项目楼财务度测算本案叨售价物业名称均价万科城2.4万CosmoOutlet2.4万沿街3万/㎡内街2.5万/㎡内街2.5万/㎡内街2万/㎡内街2万/㎡内街2万/㎡A1区售民价项目贤售价爷确定斥及收不益评估二、英项目旗财务须测算项目租金人人乐大卖场均价3元/㎡/天大林购物广场均价4元/㎡/天盛世商都均价1.2元/㎡/天长安广场新华街沿街商铺8~9元/㎡/天；华润内一楼2~3元/㎡/天（500㎡）但这骑是区坝域成快熟商黎业物展业的加租金汉，本秧案是迈个新愤兴项复目，扒需要农一定肆的养夏铺时场间，截并且惩持有夫一部极分大哥面积葛物业筛从而皂帮助夏打造丑整个君广场鸣的商伤业氛对围，帅所以已三层平均颤租金千定价清为2元/㎡慨/天。由此心可见改本案身目前好的市兽场售秋价和颗租金穿是背患离的和；根据副预估仆的平振均售冰价推太算三层域平均条租金区：2.跌4万元/㎡棉/天÷3串65天×8％（目前眨市场呜最低厌投资脆回报掌率8%）＝5.带3元/㎡钳/天。项目喘售价钻确定汤及收凯益评估二、衰项目逗财务怪测算电影院大卖场亲子乐园电玩城品牌餐饮1-1.5元/㎡/天0.8-1元/㎡/天1-1.5元/㎡/天1-1.5元/㎡/天1-2元/㎡/天主力判店租春金在三升年至朱五年凭的养搁铺阶洒段过杀后租马金价援格会奴相应渠提升获。项目秩售价司确定蝴及收摔益评估二、悉项目绘财务简测算方案一：保证8%投资回报率，开发商统一经营5年，差额补贴部分从售价中体现。方案二：不提高售价，开发商统一经营5年，投资客购买商铺的同时，得到商家租约。基于政售价伏与租嗓金的嫁缺口单，我抛们的茧带租席约销龙售也叉有2个方念案：项目钥售价碰确定疼及收栏益评估二、著项目全财务置测算商铺净值

（元/㎡）前3年租金收益（元/㎡）后2年租金收益（元/㎡）后2年租金收补贴回报（元/㎡）开发商收益

（元/㎡）29760730767248228775方案粘一测按算：按安照净支售价24遇00辅0元/㎡计算茶，5年8％回楚报率，前充三年昆一次慨性在屠售价染中扣翻除，喷则起赶始售次价为29犹76外0元/㎡。由此与推算夹的平焰均租拳金为魂：6.夏5元/㎡恩/天，混该租建金是蚊无法戏实现猎的，追因此箩需要选开发捷商补据贴。开发俗商的协收益抬测算拥：销售意收益品：29棕76召0元/㎡前三从年租巷金收身益：2元/㎡屑/天×3去65天第四蛮、五身年租睁金收禁益：2.婚1元/㎡久/天×3到65天第四乎、五葱年补邮贴的扁回报笑率6.堵8元/㎡朗/天×3块65天项目姐售价静确定轰及收姜益评估二、箭项目饶财务包测算商铺净值

（元/㎡）投资客收益开发商收益

（元/㎡）前3年租金收益

（元/㎡）后2年租金收益

（元/㎡）2400073076724000方案二测算：按些照净彩售价24邮00立0元/㎡计算邻，保愿证投搂资者抽的租到金收庭益。销售僚收益鸡：24刮00箩0元/㎡前三担年租建金收坏益：2元/㎡夕/天×3氧65天第四射、五迈年租夏金收挎益：2.婆1元/㎡末/天×3搏65天项目筋售价屈确定疏及收促益评估二、伸项目泊财务窑测算*区域须市场参公寓爬产品补相对购较少屋，但阅是形闻态丰鸭富，怠从平己层到LO慈FT，从隆毛坯累到精祸装，凑基本档涵盖堵了整澡个公笔寓产钟品的丑全形摘态，畏其价杯格表物现主吗要是叮产品忆的竞切争力泻和配漏套的怠丰富耀程度项目名称产权年限户型面积建面交房标准装修标准产品均价万科城40年18-59㎡/精装1500元/㎡常规平层公寓9000元/㎡锦业时代50年27-64㎡34万㎡精装/毛坯1200元/㎡常规平层公寓7700-8500元/㎡旗远锦越50年38-90㎡14万㎡毛坯/常规平层+少量Loft产品成交均价6500元/㎡紫郡SOHO40年50-60㎡5.36万㎡精装1000元/㎡常规平层公寓7000元/㎡酒店润公寓针市场栽分析定位二、生项目因财务邀测算综合壁上述场分析兄，从饱市场分析蓬来看丘，本案师的功繁能定盟位为裂：投资为主绳，过顶渡性居住为辅粘，定窝价为80冶00元/㎡（包右含10及00元/㎡的装颠修成态本）奥特蛮莱斯•新都赶会全芦能精收装公额寓酒店稻公寓石市场每分析定位二、糠项目壤财务把测算酒店公寓餐饮影院餐饮亲子乐园餐饮KTV大卖场餐饮大卖场自持商铺大卖场销售商铺项目四租售暖面积证分析节定位二、讽项目溪财务地测算

面积总体比例商业比例大卖场2000019.61%31.25%休闲娱乐1100010.78%17.19%餐饮1900018.63%29.69%公寓酒店3800037.25%0.00%零售1400013.73%21.88%

102000

业态俗比例二、油项目译财务文测算大区域细分区域楼层业态建筑面积销售或出租

区域总建筑面积A区11F销售店铺7000带租约销售560001F大卖场2000出租2F大卖场9000出租3F大卖场9000出租4F亲子乐园4000出租4F餐饮5000出租

5F-20F公寓20000销售21F自持店铺6000出租

460001F餐饮1000出租2F餐饮7000出租3F餐饮4000出租3FKTV3000出租4F影院4000出租4F餐饮3000出租5F-20F酒店18000销售合计

102000项目削租售虹面积坝细化二、灾项目蹈财务乖测算大区域细分区域楼层业态建筑面积租金

租金年收益1F销售店铺70003元/㎡/天766.5A区11F大卖场20001元/㎡/天730万2F大卖场90003F大卖场90004F亲子乐园40001元/㎡/天146万4F餐饮50002元/㎡/天365万21F自持店铺70003元/㎡/天

766.5万2F餐饮70002.5元/㎡/天638.8万3F餐饮40002元/㎡/天292万3FKTV30001.5元/㎡/天164.3万4F影院40001.5元/㎡/天219万4F餐饮30002元/㎡/天219万合计

4307.1万租金川年收继益合乳计：43驼07港.1万租金洪年收隔益测谅算二、惩项目粮财务万测算细分区域楼层业态建筑面积租金1年收益租金2年收益租金3年收益租金4年收益租金5年收益1F销售店铺7000766.5万766.5万766.5万804.8万804.8万A11F大卖场2000730万730万730万766.5万766.5万2F大卖场90003F大卖场90004F亲子乐园4000146万146万146万153.3万153.3万4F餐饮5000365万365万365万383.3万383.3万A21F自持店铺7000766.5万

766.5万766.5万804.8万804.8万2F餐饮7000638.8万638.8万638.8万670.7万670.7万3F餐饮4000292万292万292万306.6万306.6万3FKTV3000164.3万164.3万164.3万172.5万172.5万4F影院4000219万219万219万230万230万4F餐饮3000219万219万219万230万230万合计

4307.1万4307.1万4307.1万4522.5万4522.5万租金效五年矩收益墨合计休：22雀13创8.杨5万租金5年收医益测琴算二、连项目臭财务吴测算方案A：在A2区建造一幢酒店。方案B：在A2区建造两幢酒店。基于唤售价秋与租抓金的榆缺口史，我趟们的贿带租斩约销害售也览有2个方洽案：项目箭高层援销售旺方案二、追项目详财务苗测算大区域细分区域楼层业态建筑面积单价

销售收益A区11F销售店铺700024000元/㎡16800万5F-20F公寓200008000元/㎡16000万25F-20F酒店180008000元/㎡14400万合计

47200万销售筑收益粘合计才：16登80工0万+1溉60区00万+1拜44堵00万=4.成72亿方案A：项滚目总桃收益=租金卡年收株益+销售澡收益=4薪.7算2亿+0暴.4享3亿=5.懒15亿元方案A：A2区域壳一幢交酒店项目困高层舞销售陪方案A二、勺项目泻财务闪测算销售牙收益侄合计积：16倘80促0万+1陡60羞00万+1恐44同00万+1积44诵00万=6.赚16亿方案B：项适目总烛收益=租金笼年收庸益+销售据收益=6及.3亿+0乓.4河3亿=6.努59亿元方案B：A2区域疯建造2幢酒扯店项目篇高层罢销售叉方案A二、卫项目盯财务蹲测算大区域细分区域楼层业态建筑面积单价

销售收益A区11F销售店铺700024000元/㎡16800万5F-20F公寓200008000元/㎡16000万25F-20F酒店180008000元/㎡14400万5F-20F酒店180008000元/㎡14400万合计

61600万小结二、梨项目型财务格测算项目金额盈余或缺口备注建造成本4.84亿不包含拿地费用及各类税费方案一收益5.15亿0.31亿理想状态，静态测算方案二收益6.59亿1.75亿理想状态，静态测算业态布巡寿局各层店泼铺细对分三、亚业态啦布局A区布拘局理赢念1.咱A2区设才立两京个主踩入口申，两庭个次疫入口列，主直入口割带入酸交通贫干道悄客流否，西国边入策口导孕入B区客村流、立南边确入口劈燕导入旨停车笑场客垂流，航东面社路口堆贯通鸟整个A区，吹将商瓦业更速好的御串联顶起来洁。2.连廊议通道问为6-究8m，中胖庭通鸽道为3-挽4m，中耻庭通扯道因软为有毙了中慰庭这贫大的盘空间格，通欲道小卷也不柴会存回在空种间拘肿束感粮，反浴之，侧连廊高不存龄在中骗庭，驳通道敢应设衫立宽疮敞的6-迹8m。3.波浪藏形通答道可般以增粗加消居费者锄的购补物情恐趣性绘，同仿时也取可以四很好肺的体富验开粪放式睡的环苦境，赤环境俱影响召心情喷，心护情影问响消瓣费。1211612116三、漆业态深布局一楼布戒局方株案三、抢业态趟布局二楼胳布局吐方案三、惧业态殃布局三楼欺布局量方案三、专业态汗布局四楼布悄局方汤案品牌落位店铺编号业态第一选择第二选择第三选择1F-2药妆屈臣氏万宁欧美药妆1F-11快餐必胜客德克士棒约翰1F-22快餐KFC麦当劳乡村基1F-23快餐味千拉面康师傅面馆真功夫2F-1大卖场大润发欧尚沃尔玛2F-2休闲餐饮