房地产估价课程习题库

第一章房地产估价概述（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）.房地产现今不仅是一种重要的资源和财产、生产要素或生活必需品，而且是一种商品和资产，成为（）的主要对象。A.交易B.交易和投资C.交换 D.投资.对于房地产估价师或者某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由（）决定。A.市场力量 B.估价人员的主观判断C.政府意志 D.个别市场参与者的价值判断.下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。A.应是可以实现的价值 B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证 D.为委托人争取最大的利益.在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范同通常是（）。A.±15% B.±10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%D.有时可放宽至±20%.关于征收和征用，下列说法正确的是（）。A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为D.征收是无偿的，征用是有偿的.除了耕地占用税和（）应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税 B.土地增值税C.城镇土地使用税 D.契税.房地产怙价从某种意义上讲是（）房地产的价值。A.发明B.发现C.创造D.确定.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格.房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类：（）。一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价.因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估属于（）。A.灾害调查评估 B.规划实施情况评估C.房地产评估 D.相关经济损失评估.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大 D.不可移动和用途多样.房地产估价的要素中，估价服务的直接对象指的是（）。A.与估价活动有关系的单位 B.估价服务的提供者C.估价服务的需求者 D.与估价活动有关系的个人.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同 D.委托人不同.为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价对于房屋租赁的影响，应（）。A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见 D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定.房地产估价的最高行为准则是（）。A.估价时点原则 B.合法原则C.独立、客观、公正 D.谨慎原则.估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序包括以下几个方面，排序正确的是（）。①获取估价业务；②受理估价委托；③搜集估价所需资料；④制定估价作业方案;⑤实地查看估价对象；⑥测算估价对象价值；⑦分析估价对象价值；⑧判断估价对象价值；⑨撰写估价报告；⑩内部审核估价报告；⑩交付估价报告；。估价资料归档；Q估价资料归档。A.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩QQ b.①③②⑤④⑦⑥⑧⑨⑩QQC.②①③④⑤⑥⑧⑦⑨⑩。Q D.①②④③⑤⑦⑥⑧⑨⑩。Q.估价报告书中说明的（）限定了其用途。A.估价原则B.估价方法 C.估价目的D.估价对象状况.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价服务的提供者和估价服务的需求者。（）是估价主体。A.估价报告的使用者 B.估价服务的需求者C.估价委托人 D.房地产估价师和估价机构.承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。TOC\o"1-5"\h\zA.3 B.5 C.7 D.0.承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任，出具的证明文件有重大失实造成严重后果的，处（）年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。A.3 B.5 C.7 D.10.房地产估价机构的法定代表或者执行台伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。A.1 B.3 C.5 D.6.实际估价中，判定估价对象是否是在建工程，以其（）为标志。A.工程完工 B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验牧 D.完成工程决算.在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用（）种以上估价方法。A.一 B.两 C.三 D.多.某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元加2为基础进行修正。A.4000 B.5000C.6000 D.9000.（），中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。A.2003年11月4日 B.2005年10月17日C.2006年10月13日 D.2007年10月4日.以下哪项法律、法规、规章、规范中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度（）。A.《房地产估价师执业资格制度暂行规定》B.《中华人民共和国城市房地产管理法》C.《中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》D.《房地产估价师执业资格考试实施办法》.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是（）年。A.1994 B.1995 C.1999D.2004.城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产的（）确定。A.重置价格 B.市场评估价格 C.重建价格 D.政府定价.对于实行房屋产权调换补偿方式的，产权调换的差价等于所调换房屋的房地产市场价值减去被征收房屋的房地产（）。A重置价格 B市场价值C重建价格 D政府定价.房地产估价师应当妥善保管委托人的文件资料，除法律、法规和有关制度另有规定外，未经（）书面同意，不得将委托人的文件资料公开或者泄露给他人。A.政府主管部门 B.估价师协会C.估价机构卜级主管部门 D.委托人.（）年建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。A.2001B.2002C.2003 D.2005（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）.房地产估价师和房地产估价机构可以从事（）。A.房地产项目调查评价 B.房地产价值分配业务C.房地产价值减损评估 D.房地产资产管理E.机器设备评估.房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让其他合法方式有（）。A.抵偿债务 B.买卖C.用房地产作价人股 D.互换E.用房地产作价出资.房地产租赁包括（）。A.建设用地使用权出租 B.房屋租赁C.土地租赁 D.互换E.用房地产作价出资.与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。

A.是一种专业意见A.是一种专业意见C.实行有偿服务B.估计价格或价值D.承担法律责任E.估价作业日期长.本质上的非市场价值主要有（）。A.交易双方有较充裕的时间进行交易的变现价值B.在现状使用下的在用价值C.不符合继续使用条件下的清算价值D.从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值E.在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值6.下列（）是对于房地产估价准确性的全面认识。A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B.所有的评估价值都会有误差C.能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小.在房地产估价中，如果估价目的不同，则（）。A.估价的依据有可能不同 B.估价的方法有可能不同C.估价对象的范围有可能不同D.估价原则可能不同E.估价程序可能不同.房地产估价本质的认识包括（）A.房地产估价是评估房地产的价格而币是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E.房地产估价既是一门学科又是一门技艺.房地产估价机构应当由自然人出资，以（）形式设立。A.集体企业 B.国有企业C.有限责任公司 D.合伙企业E.股份有限公司.下列是估价委托人的义务的有（）。A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B.协助估价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作.房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含（）等。A.房地产周围环境评估 B.房地产制度政策评估C.房地产开发项目的可行性评估 D.房地产投资风险评牿E.房地产机构绩效评估.不同的估价目的将影响估价结果，是因为（）等不同。A.估价时点 B.估价机构C.估价对象范围 D.估价方法E.房地产估价师.房地产估价的三大基本方法是（）。A.假设开发法 B.路线价法C.市场法 D.成本法E.收益法.关于基本估价方法，英国体系分为（）等。A.比较法 B.投资法和利润法C.剩余法 D.承包商法E.假设开发法.房地产估价人员有（）两类。A.房地产估价师 B.房地产估价员C.助理房地产估价师 D.助理房地产估价员E.高级房地产估价师.房地产估价机构资质等级可分为（）。A.暂定期内的三级资质 B.三级资质C.二级资质 D.一级资质E.临时三级资质.所谓类似房地产，是指与估价对象处在同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或者相似的房地产。A.用途 B.规模C.权利性质 D.档次E.建筑层数.一名合格的房地产估价师应具备（）。A.扎实的估价理论知识 B.良好的社会关系C.良好的职业道德 D.深厚的语言文字表述功底E.丰富的实践经验.房地产估价规范的内容包括（）。A.评估制度 B.估价原则C.估价程序 D.估价报告E.职业道德.房地严估价师的职业道德包括（）。A.有资格证书即可胜任任何估价业务 B.诚实守信C.公平竞争 D.社会责任E.保守秘密.房地产估价是估价行业的主体，原因是（）。A.国家法律规定B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身.由于具有（）特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。A.保值增值 B.价值量大C.不可移动 D.寿命长久E.独一无二.在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格A.市场价格C.建筑物重置价格B.保险价值D.建筑物重建价格E.所遭受的损失.《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）的内容包括（）。A.不同估价目的下的估价 B.估价方法C.估价原则 D.估价报告E.业务来源.2003年12月1日原建设部印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》对（）等作了规定。A.估价报告答疑C.价值标准A.估价报告答疑C.价值标准E.拆迁估价主体资格26.2006年1月13日，（号）。A.原建设部C.中国人民银行B.承揽拆迁业务时间D.估价时点）联台出台了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8B.国土资源部D.最高人民法院E.中国银行业监督管理委员会.企业运营中的房她产，根据会计、计量的需求者、有关监管等的要求而对其（）进行评估。A.公允价值 B.市场价值C.理论价格 D.市场价格E.交换价值（三）判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多扣至零分）TOC\o"1-5"\h\zl.某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。 （）.房地产估价的价值类型与估价时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。（）.估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。 （）.估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。 （）.征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，所以都是无偿的。 （）.房地产被征用后毁损的，征用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿金额。 （）.房地产估价可以为办理出国移民需提供的财产证明提供估价服务。 （）.2004年6月，内地房地产估价师与香港测量师完成了首批资格互认，中国香港97名测量师取得了内地房地产估价师资格，内地111名房地产估价师取得了香港测量师资格。().房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 （）.一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。 （）.房地产估价结果是一种专业意见。 （）.房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供绐有限这两个特性。（）.房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，而其他资产估价则主要限于价值评估本身。（）TOC\o"1-5"\h\z.城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。 （）.在房地产估价中，如果估价目的不同，则估价报告的用途不同。 （）.对城市房屋拆迁补偿目的的估价，不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。 （）.房地产市场不存在全国性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走劳等都是地区性的。 （）.从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 （）.每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证；有时足柜互补充，但不应相互替代。 （）.估价结果不应被认为是估价人员或估价机构对估价对象可实现价格的保证。 （）.房地产估价是指房地产估价师按照自定的估价程序，根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断，并提出专业意见的活动。 （）.评估的含义更精准、更明确、更具体，就是专指对价值进行评估。而估价的含义很宽泛，不只是限于价值评估，也可以指查验某人、某物或某项工作、活动等以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 （）.房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。 （）TOC\o"1-5"\h\z.如果房地产估价人员感到白己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价，则不应接受该项估价委托。 （）.房地产估价师应妥善保管委托人的文件资料，除法律、法规另有规定外，未经委托人口头同意，不得将委托人的文件资料公开或泄漏给他人。 （）.目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。 （）.估价委托人一定足估价对象权利人或估价报告使用者。 （）.以征收、征用为目的的房地产估价，因为实际的补偿金额可能有多有少，因而采用的是市场价值。 （）第二章对房地产的认识与描述（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）.下列不属于构筑物的是（）。A储藏室B.水塔C.隧道D.道路.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。A.相应配套的基础设施 B.土地的形状C.组合完成的功能 D.立体空间3房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物区分所有权 B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权 D.私有权.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。A.宅基地所有权 B.空间利用权C.地役权 D.建筑物相邻关系.屋外或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益.城市规蝴对房地产用途、建筑容积率的限制.属于房地产权益中的（）。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利D.房地产的额外利益或收益.房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。A.房地产的各项权利.受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益或收益.对房地产估价来说，土地是（）。A.平面的 8.三维立体的C.陆地表面 D.地下空间.在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。A.债权B.物权 C.二者皆可 D.二者皆不.下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权.（）是指权利人对特定的物体享有直接支配和排他的权利。A.物权 B.债权 C.租赁权 D.所有权.房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。A.所有权 B.典权 C.抵押权 D.地役权.下列房地产权利的种类中，（）属于担保物权。A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权.（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的物权。A.用益物权 B.担保物权C.抵押权D.租赁权.（）对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位B.交通 C.环境景观 D.外部配套设施.房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产（）的特性。A.不可移动 B.独一无二 C.相互影响 D.易受限制.某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。儿不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制.由于房地产的不可移动、不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响，这是由于（）的特性。儿不可移动性 B.用途多样C.相互影响 D.易受限制.房地产的（）特性，使得房地产具有独占性。儿不可移动 B.供给有限C.价值量大 D.用途多样.房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。儿间断 B.波浪 C.连续 0.螺旋.引起真正的房地产自然增值的原因之一是（）。A.装修改造 B.需求增加 C.通货膨胀 D.改进物业管理.房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）。A.土地总量有限 B.规划限制C.房地产不可移动 D.价值量大.下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（）。A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B.居住用地50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C.居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D.居住用地70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年.现实中土地的使用权、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.土地使用管制.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。A.供水、排水、电力、电信 B.供水、排水、燃气、热力C.排水、电力、电信、燃气 D.排水、电力、电信、热门.房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）。A.房屋建筑面积 B.房屋使用面积C.套内建筑面积 D.套内墙体面积.房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有上盖，结构牢固，层高 那以上（含22m）的永久性建筑。A.1.20B.2.20C.2.40 D.3.60.建筑密度等于（）/建筑用地面积。A.总建筑面积 B.土地总面积C.建筑顶层面积 D.建筑基底总面积.公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（）m的为高层。A.12 B.20 C.24 D.48.某宗土地的面积为1000m2,其上建筑物的建筑面积为5000m2,建筑物的基底面积为700m2,建筑物屠数为8层。则该宗土地的容积率为（）。TOC\o"1-5"\h\zA.8.0 B.5.6 C.5.0 D.0.7.某套住宅套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。则该套住宅的建筑面积为（）m2。A.195 B.150 C.145 D.130.某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元。则该宗土地的单价为（）元/m2。A.100 B.300 C.600 D.900（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）.下列属于构筑物的是（）。A.烟囱 B.水井C.水塔 D.仓库E.水坝.权益是房地产中无形的部分，它包括（）。A.权利 B.权力C.利益 D.好处E.毛利润.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。A.有形的实体 B.该实体的质量C.相应的配套的基础设施 D.立体空间E.组台完成的功能.建筑物区分所有权包括（）等。A.按份共有所有权 B.专有部分所有权C.共同关系成员权 D.共有部分的持份权E.长期使用和租赁.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）。A.按份共有 B.按权共有C.共同共有 D.共享共有E.共用共有.目前中国的房地产权利主要包括（）。A.所有权 B.土地使用权C.地役权 D.抵押权E.永租权.下列房地产权利的种类中，属于物权的有（）。A.所有权 B.建设用地使用权C.地役权 D.抵押权E.租赁权.下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有（）。A.建设用地使用权 B.所有权C.地役权 D.典权E.宅基地使用权.归纳起来，房地产有（）存在形态。A.土地 B.建筑物C.房地 D.权益E.区位.房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大.政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。A.罚款权 B.管制权C.征税权 D.征收权E.充公权.引起房地产价格上升的原因主要有（）。A.对房地产本身进行投资改良B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济E.内部经营管理.下列（）是由外部经济的原因而引起房地产价格上井。A.装饰装修改造 B.修建广场、公园、公共绿地C.调整城市发展方向 D.通货膨胀E.改变城市格局.对房地产本身进行投资改良的内容有（）。A.装饰装修改造 B.更新或添加设施设备C.改进物业管理 D.经济发展E.交通条件改善.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造 B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加 D.改进物业管理E.外部经济.下列是非收益性房地产的有（）。A.农地 B.行政办公楼C.教堂 D.寺庙E.未开发的土地.房地产按开发程度来划分，可以分为（）。A.自由的房地产 B.生地C.毛地 D.熟地E.现房.套内建筑面积等于（）相加之和。A.套内房屋使用面积 B.套内墙体面积C.阳台面积 D.房屋建筑面积E.共有建筑面积.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。A.现房 B.销售C.出租 D.自用E.营业.从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C.有租约限制的房地产D.未来状况下的房地产E.共有的房地产.从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）。A.在建工程 B.已经灭失的房地产C.作为企业整体中的一部分的房地产 D.有建筑物的土地E.划拨土地使用权的房地产（三）判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多拍至零分）TOC\o"1-5"\h\z.在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。 （）.房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。 （）.地面上临时搭建的帐篷、戏台等属于其他地上定着物。 （）.房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（）.房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处。（）.房地产所有人在不违反城市规划的条件下，可以将其屋顶出售给他人加盖房屋，也可以将其屋顶或墙面出租给广告公司，还可以分次作为合作条件分成。 （）.建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、共同共有所有权和因共同关系所产生的成员权构成 （）.房地产的共有权在共同共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务。 （）.房地产的共有权在共同共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。 （）.房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括建设用地使用权和地役权等。（）.房地产权利包括土地和筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房产 （）.地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。 （）.一般的无形资产主要是权益的价值。如专利权、专有技术、商标权、商誉、股票、债券等。 （）.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同 （）.评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（）.单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。 （）.因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。 （）.房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。 （）.从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的 （）.房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。 （）.房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。 （）.房地产虽然具有多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。 （）.房地产由于寿命长久、供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值 （）.房地产具有保值，增值的特性，真正的房地产自然增值是由于装饰装修改造和通货膨胀所引起的房地产价格上升 （）.房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值 （）.从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、森林、不毛荒地。 （）.对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能不同，但不会相差太大。 （）.某栋写字楼目前尚未出租出去而闲置着，没有直接产生经济收益，所以属于非收益性房地产 （）.从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。 （）.从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。 （）.对于处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。 （）.具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。 （）.收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。 （）.某宗房地产总建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为500m2，建筑密度为50%，则其容积率为2.0。 （）.某宗房地产占地面积为4000m2,建筑覆盖率为60%，1~4层建筑面积均相等.5~14层均为标准层，面积为1240m2,建筑容积率为5.2。 （）.“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。 （）.房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。 （）.宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对国有土地享有占有和使用的权利,有权依祛利用该土地建造住宅及其附属设施。 （）第三章房地产价格和价值（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）.在用价值是指在现状使用下的价值，它一般（）市场价值。A.低于 B.等于C.高于D.不等于.房地产估价中的价值，一般是指（）。A.使用价值B.交换价值 C.投资价值 D.账面价值.同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异.在评估投资价值时，折现率是（）。A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。A.快速变现价值 B.谨慎价值C.在用价值 D.残余价值.投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大干C.小于或等于 D.大于或等于.房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。A.有用性、稀缺性、有效需求 B.供给、需求、利用状况C.权利、租金、利率 D.价值、使用价值、供求.决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。A.相关物品的价格水平 B.该种房地产的价格水平C.房地产开发商对未来的预期D.消费者对未来的预期.需求规律是指需求量与价格（）的关系。A.正相芙B.负相关C.零相关 D.无法确定.炫耀性物品是用以显示人们的身份和地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炷耀的作用，所以其需求量与价格成（）关系。A.同方向变化B.反方向变化C.无变化 D.无法确定.某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品 B.正常商品 C.吉芬物品 D.马铃薯.对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的需求。A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定.在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。A.正常商品 B.炫耀性物品C.高档商品 D.低档商品.当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（）。A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定.房地产估价中的价值一般是指（）。A.使用价值 B.交换价值C.投资价值 D.账面价值.在替代品之间，如果一种房地产的价格｝升，另一种房地产的价格不变，则对另一种房地产的需求就会（）。A.减少 B.增加 C.不变 D.无法确定.一种房地产的互补品的价格（）时，对该种房地产的需求会增加。A.高 B.低 C.不变 D.无法确定.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C.存量+新开发量+空置房量一拆毁量D.存量+新增竣工量一拆毁量.供给规律是指供给量和价格（）的关系。A.正相关B.负相关C.零相关D.无法确定.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。A.减少B.增加C.不变D.无法确定.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量从而会使未来的供给（），使其现期供给（）。A.增加，增加B.减少，增加C.增加，减少D.减少，减少.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求状况A.全国 B.本地区 C.全围本类 D.本地区..某个特定的投资者基于个人的霈要或意愿，对该房地产所评估出的价值是（）A.使用价值 B.原始价值 C.投资价值 D.市场价。.评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的（）。A.社会一般报酬率B.最低期望收益率C.特定投资者所要求的最低期望收益率D.特定投资者所要求的最低报酬率.在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（）的。A.主观 B.客观 C.悲观 D.乐观.在通常情况下，采用（）方式出让的地价最高。A.招标 B.协议 C.挂牌 D.拍卖.（）是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A.理论价格B.成交价格C.市场价格D.清算价格.城市房屋拆迁估价应当采用（）标准。A.清算价值B.公开市场价值C.账面价值 D.原始价值.成交价格围绕着（）而上下波动。A.市场价格B.理论价格 C.清算价格 D.原始价格在房地产价格中，（）是短期均衡价格，（）是长期均衡价格。A.成交价格，理论价格 B.成交价格，市场价格C.理论价格，市场价格 D.市场价格，理论价格.收益法求得的价值趋向于（），市场法求得的价值趋向（）。A.成交价格，理论价格 B.成交价格，市场价格C.理论价格，市场价格 D.市场价格，理论价格.在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值（）收益法求得的价值。A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定.收益法求得的价值倾向于（），成本法求得的价值倾向于（）.市场法求得的价值倾向于（）。A.最低卖价，成交价格，最高买价 B.最高买价，成交价格，最低卖价C.最高买价，最低卖价，成交价格 D.最低卖价，最高买价，成交价格.当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定.按照国家规定，经济适用房的利润需控制在（）以下。A.1% B.2% C.3% D.5%.（）是政府根据管理需要评估的，某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。A.标定地价 B.基准地价 C.重置价格 D.成交价格.基准地价是城市中均质区域内的土地（）。A.最低价格 B.最高价格 C.平均价格 D.成交价格.某一宗或某一区域范围内房地产整体的价格指的是（）。A.单价 B.楼面地价 C.总价 D.市场单价.楼面地价等于土地单价/（）。A.总建筑面积 B.土地总面积 C.容积率 D.建筑单价.甲乙两宗土地，甲单价为800元/m2,乙单价为600元/m2,其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则一个理性的房地产开发商会选择购买（）。A.甲 B.乙 C.甲、乙一样 D.无法判断.在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。A.名义价格B.实际价格C.市场价格 D.成交价格.一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A.30 B.29 C.29.28 D.28.29.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。A.市场价值 B.清算价值 C.快速变现价值 D.投资价值.下列关于不同类型价值的高低关系的表述，错误的是（）。A.原始价值高于账而价值 B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值 D.快速变现价值低于市场价值.评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。A.重置成本+土地使用权价值B.重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失C.有可能遭受火灾损毁的建筑物价僮+可能的连带损失D.建筑安装工程费+建造期间的经济损失.某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/m2.出租得年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为（）元加2A.3473B.4365 C.4500 D.4635.房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%.风险补偿为200元/m2,则该房地产的期房价格为（）元/m2。A.3300 B.3324 C.3335 D.3573.某期房有一年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2,如果出租估计其年末净收益为600元/m2。假设年折现率为8%,风险补偿估计为l500元，则该期房目前的价格为（）元/m2。A3500.00B.4444.45C.2955.45D.2944.45.人民法院确定的保留价在第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的（）。A.50%B.60% C.80% D.85%.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。A.87 B.124 C.l30 D.134.某宗面积为1000m2的工业用地，容积率为1.5,耧面地价为800元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为850元/m2。理论上应补地价（）。A.87万元B.228万元C.350万元D.305万元.某宗土地总面积为1000m2，出让时容积率为2.5,土地单价为5000元/m2。经批准将容积率提高到5,楼面地价不变，则应补交地价为（）万元。A.350 B.450 C.500 D.550.当拍卖出现流拍而再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的（）。A.10% B.20% C.30% D.50%.一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业地，容积率为5.1,楼面地价为950元/m2,理论上应补地价（单价）为（）元/m2A.552 B.3519 C.4293D.4845.甲土地的楼面地价为2000元/m2,建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元/m2,建筑容积率为7。若两块土地的面积等其他条件相同，则其总价相比（）。A.甲二乙B.甲〉乙 C.甲＜乙 D.难以判断.某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2,楼面地价为1200元/m2,则该宗土地的总价为（）万元。A.96 B.192 C.240 D.480.授资者评估的房地产投资价值应（）该房地产的市场价格。A.小于 B.小于或等于C.大于 D.大于或等于（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以，l符合题意，全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分）.下列非市场价值中，一般情况下所评估的价值低于市场价值的有（）。A.快速变现价值 B.谨慎价值C.在用价值 D.残余价值E.投资价值.关于名义价格和实际价格，下列说法中正确的是（）。A.在计算房地产增值时，应采用扣除价格因素后的实际价格B.在买房送装修、汽车、物业服务费，未减去其费用的价格为实际价格C.在房地产买卖中，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格为实际价格D.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格E.在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格.从某种意义上讲，房地产价格是（）。A.个别人的价值判断 B.估价人员的主观定价C.由市场力量决定 D.市场参与者集体竞价的结果E由交易双方委托经纪人确定.房地产价格的形成条件为（）。A.有用性 B.有效性C.稀缺性 D.需求E.有效需求.地价与一般物品价格的不同主要有（）。

A.生产成本不同A.生产成本不同C.价格差异不同E.市场性质不同B.折旧不同D.表示方式不同.房地产价格的特征主要包括（）。A.房地产价格受实物状况的影响很大B.房地产价格实质上是房地产权益的价格C.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金D.房地产价格是在长期考虑下形成的E.房地产价格通常是个别形成，容易受交另者的个别因素的影响.房地产价格与一般物品价格的共同之处足（）。B.生产成本D.有波动B.生产成本D.有波动）。B.消费者的收入水平D.相关物品的价格水平C.受供求因素的影响E.按质论价.决定房地产需求量的因素有（A.该种房地产的价格水平C.消费者的偏好E.房地产商对未来的预期.下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。A.消费者的收入增加 B.作为替代品的房地产的价格上升C.作为互补品的房地产的价格上升 D.消费者预期其未来的收入增加E.消费者预期未来的房地产价格上升10.决定房地产供给量的因素有（10.决定房地产供给量的因素有（A.该种房地产的价格水平C.该种房地产的开发技术水平E.相关物品的价格水平）。B.该种房地产的开发成本D.房地产开发商对未来的预期11.当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品是指该种房地产的（）。A.具有相同用途的房地产A.具有相同用途的房地产C.互补品B.替代品D处于同一区域的房地产E.具有相同规划条件的房地产.下列存在替代关系的有（）。A.经济适用房与普通商品住宅之间C.宾馆与写字楼之间E.普通住宅与娱乐房地产之间E.具有相同规划条件的房地产.下列存在替代关系的有（）。A.经济适用房与普通商品住宅之间C.宾馆与写字楼之间E.普通住宅与娱乐房地产之间.下列是互补品的有（）。A.经济适用房与普通商品住宅之间C.宾馆与写字楼之间E.住宅与其配套的娱乐房地产之间B.经济适用房与高档别墅之间D.普通住宅与商业用房之间B.城市郊区的住宅与高速公路的收费D.住宅与其配套的商业房地产之间.同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（）不同。A.开发成本C.纳税状况E.评估方法.B.经营费用D.对未来的信心.账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为（）。A.历史成本B.账面净值C.折余价值 D.实际价值E.原始购置戒本.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。A.高于 B.低于C.等于 D.不等于E.无法确定.严格来说，正常成交价格的形成条件包括（）。A.公开市场 B.交易本身具有市场性C.特定的买者和卖者 D.卖者和买者都具有完全信息E.适当的期间完成交易.在商品房交易中，常见的最低价格有（）。A.商品房销售中的起价B.拍卖活动中的保留价或起拍价C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E.采用收益法确定的参考价格19.按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（）。A.征收成交价 B.招标成交价C.拍卖成交价 D.挂牌成交价B.协议成交价.经济适用房的成本包括（）。A.征地和拆迁补偿安置费用 B.建筑安装工程费C.管理费D.贷款利息E.小区营业性配套公建费.下列属于评估价值的是（）。A.成交价格 B.基准地价C.标定地价 D.重置价格E.理论价格.成本租金的构成中有（）因素。A.折旧费 B.维修费C.管理费 D.保险费E.投资利息.评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常是指（）。A.重建成本 B.土地价值C.遭受火灾毁损的土地价值 D.建筑安装工程费E建造期间的经济损失.公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格（）。A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，井了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E.卖方和买方急于完成交易25.鞋宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。假设银行贷款年利率为5.58%,则下列说法中正确的是（）。A.该房地产的实际价格等于名义价格 B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格高于50万元 D.该房地产的实际价格为50万兀E.该房地产不存在名史价格三、判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多扣至零分）TOC\o"1-5"\h\z.价值既不是经过贷款成数“打折”或者扣除拍卖、变卖的费用和税金后的“净值”，也不是不扣除法定优先受偿款的“完全价值”。 （）.目前国有建设用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目供土地的方式，因此一般不会降低地价。 （）.残余价值是指在非继续使用条件下的价值，它一般不会低于市场价值。 （）.中国目前有偿出让和转让土地价格的的主要是指建设用地使用权价格。 （）.一套建筑面积为100m2、单价为3000元/m2、总价为30万元的住房，在买卖中的付款为从成交日起分期支付，分三期支付第一期于成交日期支付10万元，第二期于一年年中一次性支10万元，年折现率为5%。则该宗房地产的实际单价是3000元/m2。（）TOC\o"1-5"\h\z.房地产价格通常用货币形式来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但不可以用实务、劳务等其他形式来偿付。 （）.房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和需要三者结台而产生的。 （）.稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。（）.价格实质上是在市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。 （）.在市场经济中，价格是应用最普遍、最广泛的一种分配方式，它总是在起着配给有限的供给量的作用。 （）.成本租金的构成内容有房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息和保险费。 （）.由于土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。所以在任何情况下，土地永远无折旧。 （）.房地产价格既有使用代价的价格，又有交换代价的租金。 （）.总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。 （）.吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与价格成同方向变化。 （）.对于正常商品来说，当消费者的收人增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对它的需求。（）.普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。 （）.对于大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，消费者对其需求就会增加。 （）.当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会减少；反之，需求就会增加。 （）.现实消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。 （）.当消费者预期房地产价格未来会下降时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。 （）.地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地的数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。 （）.消贽者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。 （）.消费者收入水平的变化是影响房地产供给量变化的主要因素之一。 （）.当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常更多；反之，该种房地产的当前供给通常更少。 （）.决定某一房地产价格水乎高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。（）.在房地产替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会增加。 （）.在实际交易中，只有当买者愿意支付的最高价格低于或等于卖者愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。 （）.在通常情况下，采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。 （）.有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意购买，而且有能力购买。（）.当某种房地产的替代品价格低或互补品价格高时，消费者对该种房地产的当前需求通常更多。 （）.供给量二存量一拆毁量一转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量一新开发量。 （）.使甩价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值；反过来也一定成立。（）.在某一估价时点，市场价值是唯一的，投资价值也是唯一的。 （）.某开发公司将参加政府举行的国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价机构为其评估对土地的最高出价，这属于公开市场价值评估。 （）市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格。（）37.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动 （）38就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。 （）39在现时估价中，有时评估的不一定是公开市场价值，而是在某些特定条件限制下的价值，城市房屋拆迁估价中应采用清算价值标准。 （）.从某种意义上讲，收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。 （）.对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以结果不得超出政府指导价规定的幅度。 （）.实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 （）.某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6,则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。 （）.城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。 （）第四章房地产价格影响因素分析（一）单项选择题（每题1分。每题的各选答案中只有一个最符合题意）1.下列关于房地产价格影响因素的表述错误的有（）。A.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的B.影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.提高或降低房地产交易税费等房地产市场调掩的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化.现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中农用地转为建设用地属于（）方面的制约。A.建筑技术 B.权利状况 C.相邻关系 D.土地使用管制.下列关于房地产价格高低的说法正确的是（）。一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降C.房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率D.居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动直接反映房地产价格的变动.下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收 D.减少土地供应.下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是（）。A.金融制度政策 B.利率C.经济发展 D.汇率.在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于（）。A.社会因素 B.环境因素C.经济因素 D.行政因素.下列属于房地产影响因素中的一般因素的是（）。A.完备程度 B.基础设施 C.经济发展状况 D.环境状况.下列房地产影响因素中不属于个别因素的是（）。A基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模.（）房地产的区位优劣，主要是看其交通、周同环境景观、公共服务设施的完备程度。庆别墅 B.商业 C.居住 D.工业.对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（）A.东北角、西南角、东南角、西北角 B.西北角、西南角、东北角、东南角C.西北角、西南角、东南角、东北角 D.西北角、东北角、西南角、东南角.人们常用距离来衡量房地产区位的好环。下列距离越来越受重视的是（）。A.空间直线距离B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离.一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金一般不到地上一层价格或租金的（）。A.20% B.30% C.60% D.80%.《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物归（）所有。”A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地所有者.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）的制约。A.建筑技术 B.土地权利设置C.相邻关系 D.使用管制.当人口数量增加时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会下落。A.增加，增加B.减少，减少C.减少，增加 D.增加，减少.一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。A.下降，下降B.下降，上升C.上升，下降 D.上升，上升.对于（）房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。A收益性 B.具有潜在开发能力C.再开发 D.公益性.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应.理论上，房地产价格与利率因素呈（）相关。A.正 B.负 C.不 D.行政因素.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率（），会导致房地产价格（）。A.下降，上涨 B.下降，不变 C.上升，下降 D.上升，上涨.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素.下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是（）。A.房地产投机 B.物价变动 C.经济发展状况D.居民收入水平.（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）l.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（）。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B.房地产价格影响因素刘房地产价格的影响与时问无关C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则会导致房地产价格下降.房地产自身因素可再分为（）。A.区位因素 B.实物因素C.人口因素 D.权益因素E.经济因素.房地产外部因素可再分为（）。A.人口因素 B.制度政策因素C.经济因素 D.社会因素E.权益因素.对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为（）三个层次。A一般因素 B.国际因素C.经济因素 D.区域因素E.个别因素.房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（）等方面。A.位置 B.交通C.面积E环境景观.工业房地产的区位影响因素主要有（A.临街状况C.废料处理是否方便E.产品原料的获取方便程度.位置包括房地产所处的（）。A.方位C.楼层E.朝向D.外部配套设施）。B.动力是否易于取得D.是否接近大自然B.地形D.距离.影响房地产价格的环境景观因素是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有（）等。A.大气环境 B.治安环境C.声环境 D.水文环境E.卫生环境.土地实物因素包括（）。A.面积 B.形状C.地形 D.土壤E.位置.建筑物实物因素包括（）。A.建筑规模 B.建筑结构C.朝向 D.设施设备E.装饰装修.根据人口增长的绝对数量，人口增长有（）几种情况。A.人口正增长 B.人口累计增长C.人口净增长 D.人口零增长E.人口负增长.影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括（）等。A.严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款B.上调或下调金融机构存款基准利率C.提高或降低最低购房首付款比例D.捉高或降低最高房地产抵押贷款成数E.延长或缩短最长购房贷款期限.下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款

D.减免房地产持有环节的税收C.开征房地产持有环IJD.减免房地产持有环节的税收E提高最低购房首付款比例.土地利用总体规划的控制指标主要有（）。A.农业用地总量A.农业用地总量C.建设用地总量E.农业用地平均量B.建设用地平均量D.耕地保有量.影响房地产价格的经济因素主要有（）。B.居民收入水平D.利率B.居民收入水平D.利率B.消费D.政府购买C.物价E.人口状况.GDP由（）几部分构成。A.商品C.投资E.净出口.影响房地产价格的社会因素主要有（）。A.政治安定状况 B.社会治安状况C.城市化 D.房地产投机E.环境.下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的是（）。A.世界经济状况 B.政治安定状况C.政治对立状况 D.军事冲突状况E.国际竞争状况.下列关于房地产制度的政策，错误的说法是（）。A.低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下B.高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高C.高价格政策意味着造成房地产价格的绝对水平很高D.低价格政策意味着造成房地产价格的绝对水平低下E.所谓高价格政策，一般是政府对房地产放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格（三）判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多扣至零分）TOC\o"1-5"\h\z.一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。 （）.一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。 （）社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。 （）.从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。 （）.一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能只出现两种情况：即引起房地产价格上涨和引起房地产价格下跌。 （）.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。 （）.某一地带有铁路，该地带如果是居住区，则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。 （）.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是基本相同的。 （）.在影响房地产价格的各因素中，虽然某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向TOC\o"1-5"\h\z的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。 （）.房地产的位置优劣，取决于与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。（）.商场与住宅相反，其朝向对价格的影响要比楼层对价格的影响大得多。 （）.有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。（）.交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。这种距离虽然不远，但可及性、便捷性可能并不好。 （）.经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 （）.在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。 （）.交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。（）.在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低。 （）.房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是南其他方面的建设引起的。（）.从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后对房地产的升值作用一般会停止。 （）.对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。（）.房地产所在地区的绿地率（或绿化覆盖率）、容积率、建筑密度/建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。 （）.一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。 （）23如果地方市场仅能接受小型建筑形态，则较大面积土地的单位价格与较小面积土地的单位价格的差异依然很大。 （）.某地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相刘数与其同期年平均总人数之比。 （）.人口出生率的高低与人口的年龄构成、育龄妇女的生育率、初育年龄、生活水平、文化程度、传统观念和习俗、医疗卫生条件，以及国家计划生育政策等有密切的关系。（）.一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。 （）.如果是处于买方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产出售者，从而会使房地产价格上升；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。 （）.收紧房地产开发货款，会导致房地产价格下降。 （）.减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。（）TOC\o"1-5"\h\z.当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上升，反之会下降。 （）.房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会 上 升。（）.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。 （）.有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。 （）.层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或净高越高越好。 （）.供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。 （）.在城市规划中，地下建筑面积通常计算容积率。 （）第五章房地产估价原则（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（