第四章房地产市场

第四章房地产市场分析内容提要一房地产市场分析的思路和基本内容二宏观经济分析与地区经济分析三房地产市场总体趋势分析四房地产供求分析五房地产项目市场分析案例一、房地产市场分析的思路

和基本内容（一）分析思路1、三个层次地区市场（影响所有类型房地产市场行情的市场环境）专业物业市场（影响某类型房地产市场行情的市场环境）项目物业市场（针对某个开发项目或个案，是房地产市场分析的最终目标）

地区市场分析专业市场分析项目市场分析竞争对手分析消费者分析2、两个方面分析供给与需求，分层次分析各种影响因素3、三个时段过去、现在、未来4、五个影响因素经济人口区位环境条件地点的自然条件法律，人文心理（二）基本内容1供给分析2需求分析3市场租售情况分析4市场趋势分析5市场竞争分析二宏观经济分析与地区经济分析

（一）房地产业市场行情与地区经济周期的关系1、经济周期定义：经济活动的波动2、房地产业的周期：美国：18年日本：10年香港：7-8年台湾：5-6年中国：4-5年（二）如何进行宏观经济分析常规研究与专题研究结合定期分析与不定期分析结合1收集各种宏观经济分析成果配合专业研究成果进行有关的定期分析总趋势预测政策分析2进行宏观经济分析应关注：两个视角：从时间连续性上分析从时间的横断面上进行分析内容：经济发展速度国家和地区经济政策的动态专家的政策建议重大事件的发展及其影响3可借鉴的宏观经济及地区经济分析成果专家分析成果企业调查报告景气分析预测（房地产指数）价格指数：单一指标指数。用于微观分析例如：中房指数，伟业指数，西安40指数，中原城市指数房地产综合景气指数：合成指标，用于宏观经济分析例如：国房指数，中房预警指数，房地产业景气指数4基本数据的获得（1）统计数据（2）调查数据（3）参考资料社会经济统计指标：总量指标：GDP、人口、进出口；结构指标：一、二、三产业结构水平指标：职工平均工资，人均居住面积动态指标：零售价格指数、固定资产投资、价格指数、通货膨胀率等注：分全国和地方两个层面的宏观经济。房地产业统计指标：投资；资金；开发量；销售；注：分全国和地方两个层面5分析报告的内容(1)宏观经济与地区经济运行总体状况

(2)房地产市场总体分析基本走势分析包括：总量指标；结构指标政策法规动向及其影响（对价格，开发热点分布，开发产品形式，政策的时间滞后）三房地产市场总体趋势分析（一）房地产市场供求关系的变动机制与房地产价格1、供求关系决定价格2、供求关系变化影响价格的变化（二）市场行情波动的分析方法

1、指数分析法价格指数的应用：（判断总体价格走势；不同区位的物业的价格走势）i=1，2，…122、景气分析法（1）房地产景气指标的设置三种观点观点访一：先行奸指标步：固遗定资午产投旬资增病长率践，房沉地产窃新开艳工面晚积增浙长率宿，土树地与救楼宇行供给蛋量。同步见指标骨：国可民经泡济增串长率劫，物希价结偿构比传重与巴物业啊类型范变化滞后司指标能：投席资收拼益率马，资壮金利建润率扛，就潜业率较，股禽地联词动关忍系。观点编二直接指标间接指标地产价格和资金，投资收益率国民经济增长率交易量，资金利润率中长期贷款利率空置率，就业率楼宇按揭利率房地产新开工面积增长率，股地联动关系固定资产投资增长率房地产投资增长率物价指数与通货膨胀率观点短三：综合默景气芒指数领包括捕：土地小供应浅指数睛（城与市周悔边新碑征用咳地指纱数，获旧区肿重新期用地燥指数据，批宇租土较地指己数）土地伶价格坟指数颗（新活征用国地价扮格指桂数，窗批租稼用地拔价格颗指数传）建筑谋业价坛格指银数房地伯产公演司指闯数（抹销售密额，轧房地百产投卵资，躺股本薄利润浑率）内外侧销房来产价帖格指毙数（棕内销昆房价皱格，瓣外销秘房价射格，精租赁惭价格真）投资面指数烂（GD岗P增长众指数萍，固钱定资鸟产投抢资增蹦长指根数，械住宅抖建设限投资疑增长蜻指数徐，商右品房牢建设日投资仓增长奔指数些）物业哑均价靠指数捡（住混宅销炎售均荐价指两数，尝写字叨楼销痛售均盛价指精数，境商业究用房刊销售单均价革指数（2）景跃气动锣向指植数与俯景气浙观测DI＝在t时刻如扩张寻的变挑量个谱数/变量还总数×1达00％扩散械指数糕用于废描述违综合聋考虑常宏观旅市场各的行株情波乱动。（3）例驻子：迫国房残景气泛指数8类分上类指舱数加代权平参均，接以19悉95年3月为康基期饮得到侍的百割分比阴综合闹指数敞。选择阿房地睡产开价发投倍资、旁资金担来源暴、土筋地转像让收出入、怨土地外开发扭面积耳、新童开工逆面积司、竣潜工面现积、埋空置遭面积构、商蒜品房丽销售射价格指数雅法和始景气传分析题法的卧对比价格户指数染：反键映市填场行剪情波织动更首直接器，及季时景气菌指数圆：对垒价格层波动桃的原讨因更演有解碌释性四饼房地斜产供下求分充析分析拣的关茧键点切：找减到供戏求规抱律性枝的关滴系什么比样的邀住户乖需要扬什么惕样的塘房屋什么膀样的营商家把需要稳什么眉样的为商铺透？什么列行业里的办椒公室敢需要糖什么谷样的挪办公冤室？（一订）供堂给量陕及供钩给结雷构分厨析方酬法管道倾分析伟法潜在无供给妄量分场析方允法现有肠市场龙商品蹦住宅罩存量锁的分茎析方求法供给耗量结堪构分宁析方偏法规划遥用地分区肺规划丧用地三通言一平矛用地获《建设愈用地规划袍许可且证》用地获《国有奋土地使虎用证》用地获《建设码工程规划和许可健证》用地获《建设遭工程开工踪蝶许可咱证》用地领《商品伙房预售哄许可吧证》用地竣工编前未畜预售蜓量竣工母后待孟销售煮量132541、酸管道渠分析行法假设脆获得渣每个挽许可更证的坟时间扰为1年，络从获绘得预或售证奏到售寺完时纽奉间为2年。翅则：未来2年的嗓供给罚量＝5+夫4未来3年的谋供给坡量＝5+亦4+尽3未来4年的挣供给搬量＝5+再4+阶3+括2未来5年的闻供给纷量＝5+羊4+层3+穴2+洒12、潜且在供董给量饥的分荡析方粘法潜在扮土地炮供给庄量来路源：新建驶城区佛的土雾地供宾给量烛＝规划滔城区滔面积拼－已辨开发育建成象区的童面积秩－已近出让侦的面棒积旧城宅区改合造可临供开拐发的承土地鞠量＝规划灶改造名面积伪－已界改造赖面积改变扔用途犯可供骆开发液的土谱地量3、现抵有市杀场商抚品住微宅存拔量的挖分析荐方法主要嗓分析翼对象职：获树得销刮售许热可证知的商存品住鹅宅现有佣市场功商品冶住宅期存量菊＋新芹增商雅品住茂宅面煌积总颂量商品将住宅逃施工腾面积+历年屈在售披面积市场缝潜在辨供给总量＝师存量/N蹈+未出情让土挑地使胀用权漆的土狡地供慌给量4、供避给量拨结构夏分析颈方法某区优域房体地产扒供给街量结班构户型滴结构总价株水平找结构（二痒）需肾求量全分析漫方法需求裳潜力评分析需求岔偏好腥分析1、续需求粱潜力妖分析（1）人恢口增嫂长与鲜住宅锄需求英潜力住房长面积禁需求板＝新暖增人艇口需谜求面禁积＋糕原有张人口踢需求意增加难面积绿＋年眼拆迁聚面积（2）人需口结凉构与促住户痛规模沸变动苹对商尝品住延宅需贸求的茅影响2、需盛求偏呜好分获析（通寄过调肥查发抵现消臂费者冶的基宵本特嫌征）可承纸受总参价首付议款月供害款楼型骆首选最看浩重的晴因素典型无户型总面协积客厅熊面积书房雅面积餐厅揉面积厨房侨面积卫生欣间面膏积主阳牙台面刚积次阳畜台面对积车位五渠房地销产项段目市尤场分雀析（一者）房渡地产妙项目缩慧一般察特性唯的分六析（二覆）对既不同腿物业膊特性微的分泥析（三竿）评淡价房罗地产满项目共与竞订争对训手的卧方法(四)消费巷者研系究（一负）房马地产穷项目扬一般泥特性催的分舌析1、法规律特士性分拉析2、经惠济特们性分编析3、项份目所族在地赚点自遣然条甚件的顾分析4、项肚目的夹关联惑性分切析（二截）对升不同阔物业傅特性衡的分慈析财务串特性建筑全特性地点欣特性环境轻特性财务首特性住宅物业零售、写字楼物业1、每月租金或价格2、停车空间的租金3、所有者与租赁者间的分配比例4、空间或单位的吸纳率5、付款方式及折扣6、物业管理费1、每平米租金或售价2、租金折扣3、可用于出租的面积4、可用的年限5、物业管理费建筑凳特性住宅物业零售、写字楼物业1、使用年期2、建筑物的条件3、单位的面积4、房间的数量与种类5、特殊设计1、标准层面积2、各功能面积的设置及比例3、可分割性4、智能化水平5、装修水平6、交通设计地点坦特性住宅物业零售、写字楼物业1、娱乐性设施2、景观质量3、停车场的设施1、停车场实施2、配套设施3、对外交通设计4、景观质量环境耽特性住宅物业零售、写字楼物业1、与就业中心的接近程度及沿途的环境2、与商业中心的接近3、与娱乐文化设施的接近程度4、与主要干道和交通枢纽的接近5、与停车场和空旷地的接近程度6、与学校的接近及学校质量7、与医院、消防、公安部门的接近程度，沿途环境1、与主干道，各交通枢纽和设施的接近程度2、与日间行人密集区的接近程度3、商业设施4、周边商业区的年限和租金条件（三餐）评偶价房冲地产谅项目沉与竞汽争对经手的擦方法步骤保：1、主赠要特饰性的泻分解崇（可代测量偷的因倾素的夕确定毁）2、因泽素的洗作用女或重与要程住度（荒权重挑的确惹定）3、评鉴分4、分衣析项争目地毯点的者最佳奸用途催，得栗出竞译争对希手的坦竞争父特色肌。例子模：地唇点区尚位的货评价1、悄地区承的通暴达性主要锤干道丧（数煌量、厘方向弯，新效建和隔扩建短）主要络干道案的设飘计特辰征（缓行车李道数邀量，饱宽度末，设除计通欺行能贯力，遣交通阳管制对）主要接干道礼的运联行特庭征（浑车流浮量，属高峰哈时间葱，阻公塞和考发生现事故耳频率让）道路角的物帆质性皱条件耽（路俗表和悉车道协宽）大型奋交通幕设施食（线津路的嫌使用纪成本岛，位站置，不利用再水平猴）2、一镰般区宇位特志征关联席性的森模式丈：决检定项饲目所核在地臣理位贵置的塔特定疫要素翻以及立这个谨区位痛中对匙该地拦点上机的活剪动及将其与质周围等地区某的关稳系有升影响计的因倾素。接近差性：冬时间晴、距少离和旱线路市场军或交漂易区津的中井心点疑，边车界竞争掠者和翅竞争堂地点互补霞性活帅动活动负中心3、地妹点的抓通达关性（津目的弟：评果价影洋响车晶和行仗人的拥自由闪流动篇的特滚殊条奥件）出入忙口的勤数量焦、位醉置和洲功能出入肺口的干规模柳、容球量及观阻塞言水平标的躁物及汽其基恒本活伐动地邪点的梅距离翻和线方路与停烟车场斤地的角距离焰和路躁线与内滤部流饶通网霞络的负距离亿和路额线与出矩入口微的外太部交靠通条墓件4、可究视性贷（目睁的：纷评价捡影响箩地点求可视杠性的沫要素英和附沸近视躬觉接镇触的扯特殊岁条件份）近地贯点的坡可视眠水平么（与稀附近匙设施烫的距发离）观察仙点的展可视扁水平棚（通心向地赵点的穿可视涉点，眼从人蚀行道什的起掘视点落）5、主情要特终征与误设计亩要素（评脊价地若点上锈的特多定条喂件，脑这些榆条件脂影响现房地爹产的田设计樱能力漠的发姐挥）地点蒜布局自然染特征内部撕循环停车幸设施建筑宪状况其他慎地点购品质地点驳的特劲殊服鸟务和赞设施厌的可企用性控制坡条件政府凑规定数和法婆律条黄件评分ABCD1地区区位主干道连接43212一般区位接近机场34233地点通达性空间容量54324可视性观察点可视水平32455设计要素停车设施4543权重ABCD1地区区位主干道连接0.10.10.10.12一般区位接近机场0.10.10.10.13地点通达性空间容量0.40.40.40.44可视性观察点可视水平0.20.20.20.25设计要素停车设施0.20.20.20.2结果ABCD0.40.30.20.10.30.40.20.321.61.20.80.60.40.810.810.80.630%27%23%20%(四)消费阵者研挂究1市场卡细分盾的多需层次训与多杂维度——认识跌消费仗者特希征的付工具市场恋定位并和产架品定糠位●第一病轮市砖场细种分针对犹房地欧产市纺场总秋的供埋求关率系而惊进行浅，以世确定锦拟投最资商钉品房册的性幼质（颤住宅俯、商树场、哗写字银楼、袄仓库令等等修）及饰区位台（城轧市、治地区拾）而夫进行技的。●第二浅轮市懂场细烂分是针乓对消楚费者往而进景行的旧，以稀确定央拟投潜资商顽品房从的市扫场定疾位。●第三箭轮市码场细始分在初键步拟贪订了当细分疤市场堆后进陆行的随。调蔽研的尝焦点价是顾颠客的扣消费垮偏好巾，消拦费行煮为及薄其他贯个性招特征歼。2购房缩慧者的异九种搂心理求实主要追求的是实惠、实用、实效求新时髦、新颖、奇特求美以追求美观为主要目的求廉价格敏感、以买“便宜”货为乐事求方便管理、使用方便求名贵以显示和夸耀为主要目的为储备预期房价还要上涨，保值增值的需要求惠顾出于义气或感恩，知心朋友的影响而产生好感、信任随众无主见，随大流，怕吃亏六颤不同鹿物业根市场虏分析（一珍）住峰宅物推业市怠场分晚析(案例)（二吐）商吧业物虫业市膝场分沈析（三比）写瘦字楼号物业滥市场炼分析（二摧）商寻业物捡业市滴场分他析1、商刮业物增业的浆细分按区渐域分（小喊区、汗区级截、市府级、够）按规成模分（小石、中罢、大责、超汤大）按经制营方撇式分（超哲市、闪百货态店、践连锁冷、便剑利、捎专卖半、折选扣店禽、购冤物中早心、判免税拒）按产肾品类肌型分按服摇务对先象分（老率年店久、儿佣童店煤、）按建泥筑物陶的特言点分按商效铺的垂聚集驶方式旬分2零售抄商业忘物业抄市场暮分析哲内容1）城市睛经济先环境岁和区踩域经在济条谊件分红析2）商业航网点鬼发展肝规划讨和政列策研录究3）初旅步确鼠定零陶售物肉业类招型4）明址确商约圈范箱围5）零效售商轧品和租零售拆业物笔业供畜给分必析6）零售唐商品织和服秩务的惹需求头分析购买惕力分装析；日消费腾支出志模式嫌分析模；零凳售业惯空间匀的需藏求面本积估概计7）选汤址研这究8）确闲定主妻力商红店及释物业惩特征9）选只择合变理的纯运营碍模式3零售秒业物挤业市猎场分待析框尖架经济守环境鱼分析空间脚供给消费宫者调新查空间廉需求商业滚调查开发伯多少开发倘什么如何千开发业种业态建成晓项目在建用项目计划社项目收入年龄街构成消费驼偏好支出抵模式出行棋方式城市狗背景拥，经窜济形柄势消费咱水平铅和结昂构商业坦情况是否开发是物业豪类型业种映选择业态练选择物业陵规模业种干配比业态未配比融资君选择招商塌方案管理基模式4零售盛商业啊物业恰供需瞎分析4.莫1需求行预测步骤踪蝶：商圈手内不彩同收撇入阶脸层对短不同咳商品陡的购买研力计算摊不同似商品阴的销售护额与斗营业潮面积吵的比计算歪总的重商业袭物业昨需求用总名需求饱减去告商业陪物业湾可供还给量买得到见商业臭物业堆的需村求缺奏口零售活动单位面积的销售额（美元/天）珠宝185酒店200工艺品62玩具76礼品74书店100来源垃：美帅国商奸业统呜计4.距2供给携量分融析确定夜商圈脆竞争逼性物辽业的内数量傍及其绵营业惭面积确定坡计划匙期和证在建飘的项锋目的凉营业窄面积确定枝扩建静面积鱼（自章身和颜附近让）5、零携售商灿业空柴间的墨设计（1）商粉业空马间包躬括：展示狡空间销售氏空间存储穗空间交通顾空间员：流剃动，袋半流昏动，讨静空虎间娱乐搭空间餐饮业空间文化耗交流陡空间表演秧空间。。妨。。（2）搅商业野空间笨的设代置营业志厅收货准备设备咐办济公恨休息库房冷藏顾客工作相人员货物（3）秃商业畜交通切的设雁计商场告交通贪流线劝类型顾客构的观婚赏购燃物活创动流诱线货物漂的进蓬销流卷线工作蛋人员州的工丢作流辰线为三竭条流标线提历供适胳宜的茶设计目标垄：建例立和拜调整巴行为述和空颤间的竞关系具体营实施臭：机能挖设计规模岭设计配置珍设计流线害设计经营详设计附：涛对设黎计有爱用的痰研究付成果判：描述疏步行蔑状况部的指嫂标：平均裳步行岭速度人流全量（爱单向肌，相售向，幅交叉父，停戴滞）人流犯密度间隔历和人漆流密加度的修关系交通匆设计竟的一炊般原侵则不在设人流峡密度午大的见区域茫产生及交叉备人流避免仁出现狂四叉赌以上甩的通凤道交的叉口针对船停滞劫人流峰空间妙的设捞计：购物淋区空坊间厚南度（急面对枝货柜40规cm，80家cm）交款强区的种位置公共著空间(三)写字静楼物毙业市眯场分说析1写字高楼市肺场的姿特点（1）市够场波棚动大（2）需资求变艘动大自，调福整迅爽速（德供给票滞后适于需订求）（3）供辉给周泪期的意独立沃性供给丧与宏方观经幸济相倡关性脑不大免，价枕格弹巧性大映，受荒以往玩租金擦售价骄的影喷响大写字禽楼市仰场分达析内垒容（1）写耀字楼停市场俯背景坑分析（2）写伸字楼液的区棚域市畅场分墨析区域坡划分确定次竞争弱区域区域厌发展架条件(项目纪所在算城市疯，所诊在区蹦域，墙所在片地点)（3）写旗