第四章房地产评估

第一节房地产评估概述一、房地产及其特征（一）房地产的概念

房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括土地和建筑物两大部分。在房地产评估中，评估对象有三种基本形态：土地（地产）、建筑物（房产）、房地合一

（二）土地与土地使用权1、土地土地：土地是地球表面陆地部分，包括海洋滩涂及内陆水域。土地供给：自然供给和经济供给土地及其定着物统称为不动产。

自然供给没有弹性，经济供给有一定的弹性。土地既是自然资源，又是资产2、土地的特性a、自然特性（1）土地位置的固定性。（2）土地质量的差异性。（3）土地资源的不可再生性。（4）土地效用的永续性。用于农业、建住宅发生自然灾害，土地消失没有有效利用的土地合理利用，效用永续b、土地的经济特性（1）土地经济供给的稀缺性。（2）土地产权的可垄断性。（3）土地利用的多方向性。（4）土地效益的级差性。人口数量增多，需求增加土地归我所有，你就不能用住宅、商业、农业、工业质量存在差异，效益也不同3、土地使用权土地使用权转让土地使用权出租土地使用权抵押土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满。权益的评估城镇土地归国家农村城郊土地归集体思考：土地使用期限届满怎么办？（三）房地产的特性

1、位置固定性2、使用长期性3、投资大量性4、影响因素多样性5、保值增值性6、投资风险性7、难以变现性8、政策限制性

土地效用永续，建筑物呢？投资数额较大本身、社会、周边环境土地稀缺性导致房地产保值增值1.高投资高风险，投资金额比较大，销路？2.投资时间长房子建好卖不出去，市场难以调节商品房、经济适用房、福利房；金融政策、财政政策二、房地产评估的原则

1、合法原则合法取得、合法使用、合法交易、合法处分2、最有效使用原则法律上允许、技术上和经济上可行，能给被评估对象带来最高价值的使用。3、房地综合考虑原则4、区域及地段原则三、房地产评估的程序

（一）接受委托，明确评估的基本事项1、明确评估目的2、明确评估对象3、明确评估基准日4、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案作业计划：合理安排评估的日程进度技术方案：选择和确定评估的基本技术思路和方法（三）现场勘察及收集数据资料（四）选用评估方法评定估算（五）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告转让、租赁、抵押实物状态：土地、建筑物权益状态：使用权或所有权交通、商业、公共设施思考：先搜集资料，再选评估方法？第二节房地产价格

及其影响因素一、房地产价格的种类（一利）根进据权桶益的之不同齿，可止分为浑所有颠权价附格、劣使用残权价到格、蹈其他浊权益粉价格房地葱产所投有权柳价格给高于居房地恶产使剥用权怎价格路。抵押合价格僻由于浑要考裁虑抵息押贷糖款清绘偿的控安全预性，榨一般牌要比腰市场岁交易坐价格滨低。（二短）价斗格形腰成方蜻式可毅分为专市场痛交易闪价格役和评浓估价衬格评估劝价格:基本赢地价蜘、标尼定地跑价、抬房屋扇重置与价格帐、交召易底洋价、伶课税况价格分等几预种。（三杠）按主房地境产的馒实物勿形态准可划送分为笛土地坊价格脊、建胳筑物斑价格扁和房甚地产预价格过去则的、羡实际市的价配格（四捡）按贞房地翼产价断格表堂示单盯位可蛾划分赞为总纠价格刺、单剃位价疲格、粗楼面问地价痕等1、房超地产绩总价糠格：指扮一宗胸房地叔产的滑整体皇价格2、单曲位价批格有押三种碌情况：述单位撑土地以面积就的土字地价红格、掀单位庄建筑制面积笼的建协筑物归价格笨、单啄位建测筑面沸积的侮房地勾产价障格3、楼悔面地隙价，又盐称单宁位建粗筑面墓积地跪价，拆是指明平均荣到每蜓单位夺建筑葱面积撇上的辈土地元价格毫。楼面料地价=土地晋总价做格/建筑乏总面跟积买楼己时单狸价，艰指的毯是？（五叛）其强他价嫩格类妙型公告比地价男，是辣政府较定期已公布易的土愉地价眠格，瓦在有云些国学家和约地区驳，一析般作铁为征途收土蹲地增粒值税咬和征段用土唉地补新偿的涂依据所。申报怒地价循，是校房地灿产权锯利人娘向政而府（盟县级此以上脆地方灵人民惹政府嚼）申队报的众房地杏产交镰易成备交价煌格。二、功房地盾产价疗格的椒特征1.房地碌产价摸格是倍权益吼价格庸；2.房地悬产价丢格与氏用途富相关缘瑞；3.房地臣产价减格具团有个闯别性遣；4.房地都产价赤格具旬有可崭比性肿。1.房地残产价兼格是谊权益秒价格价；所有烦权价搂格、香使用距权价熔格、傲抵押界价格翼、租堤赁价职格不同拖权益锯收益惨不同思考散：市漫场法疏，选梦择参资照物假？2.房地岔产价绢格与购用途苏相关疑；思考律：商该业用虾地与其住宅窜用地钥哪个隙价格苹更高回？公共兆事业笛用地腾？3.房地呢产价贡格具申有个缘瑞别性类；思考王：同训样是糖方方侦正正寇两块盾土地流，地谨质一放样，环境巧一样桃，其贺他方弃面都较一样舞。请问银：这页两块树土地时价格筒一定址一样赞吗？4.房地左产价匙格具虏有可茶比性犯。思考剃：房疗地产呆价格炕具有治个别施性，价还有塔可比湖性吗牺？三、胡房地抵产价让格的家影牙响因瞎素（一泼）一仍般因晚素：歉影响射广泛登地区归内的挠房地鹿产价样格。1.经济泊因素（1）经坑济发台展因辨素。颂（2）财撒政金喇融因墙素。闹（3）产产业结隐构因底素。收入--腰-需求--零-价格利率划、税谢率等第三嗓产业看比重2.社会久因素（1）人肤口因帽素。黑（2）家迎庭规菌模因泄素。旦（3）房般地产展投机昂因素委。妇（4）教丈育科拥研水沫平和绝治安孔因素壤。供（5）社絮会福茧利因怀素。数量纤、密堆度规模杨越小疗，需部求越私大温州陡炒房臂团经济琴适用谣房3.行政促因素（1）土侄地使愉用制鉴度与潮住房遍制度钉、地巾价政案策。节（2）城共市规脊划、煤土地抬利用呢规划紫、城康市发肆展战黎略。糠（3）税裙收制界度、授投资痒倾斜恢、优终惠政尼策。给（4）行南政隶梁属关坝系变咳更。希（5）交叮通管厉制。4.心理挤因素原来羞不允垒许转崇让容积前率=建筑俱面积/土地杜面积知名推的学稳校附晒近楼亩价高炎？（二金）区霜域因况素:影响脸某区烟域内担的房燃地产孕价格往。1.商服录繁华款因素这是饭指所绸在地导区的竟商业土、服月务业联繁华圆状况忘及各欣级商呢业、眼服务泳业中看心的请位置鲁关系变。2.道路坡通达捞因素这是星指所击在地今区道跨路系坐统通阿畅程睁度3.交通仍便捷森因素这是缘瑞指交凯通的第便捷述程度翁，包比括公挠共交粘通系幕统的们完善粮程度拆和公恒共交摸通的辱便利墓程度扇。住宅令、商溉业；更工须业？4.城市誉设施呜状况烛因素（1）基颜础设起施：竭主要百包括续供水折、排谜水、总供电裕、供熔气、恢供热轻和通老讯等豪设施缴。摆（2）生专活设萍施：典主要虽包括碰学校遇、医膀院、标农贸业市场辜、银新行、令储蓄柔所、锐邮局雪等设蜂施。远（3）文日化娱剖乐设北施：权主要雕包括湿电影狮院、现图书咽馆、咬博物挤馆、遵俱乐私部、渗文化情馆等舍设施喝。5.环境梅状况仍因素对于淡不同坐类型张的土奋地，览影响途因素恢不同（三岸）个肃别因时素：态针对快某个愚特定琴房地桐产的怕影响鉴因素1.土地漏的个蜡别因芳素（1）区界位因大素饶区位坏也叫篮宗地弦位置临。区轨位有鸦自然云地理克区位孟与社烘会经割济区扎位之兆别。但（2）面扬积因杯素、绑宽度脆因素计、深焦度因略素们一般篮来说酱，宗呆地面皮积必已须适邪宜，滑规模督过大挺或过岗小都验会影钢响土盲地效但用的联充分者发挥质，从宁而降故低单宇位地蒸价。（3）形扎状因医素太一般她认为跨宗地醋形状砖以矩会形为洽佳，鄙特殊清情况挽，在肢街道咳的交驳叉号主，三扰角形迎等不惭规则纯土地值的地载价也闷可能误畸高是。（4）地纯力因盟素、威地质椒因素并、地宪势因泡素、酸地形昆因素骨地透形是宇指地朴面的双起伏旺形状违，一斑般来键说，翅土地飘平坦甲，地月价较渐高；天反之陆，土为地高所低不肿平，观地价桥较低祥。（5）容订积率慕因素箭容积上率越伏大，桂地价矮越高秋；反按之，霜容积磨率越促小，竹地价缓越低扮。容筒积率装与地壮价的蜻关系逆一般倦不呈慰线性杏关系甚。（6）用萄途因兽素尼商办业用刊地、饼住宅表用地漏、工齿业用刊地的辨地价准是递胜减的耐。（7）土森地使葡用年光期因恐素甚土赌地使滥用年榴期越状长，偶地价接越高牌。2.建筑舒物的割个别砌因素（1）面傍积、刊结构云、材肯料等贺。偿（2）设辜计、更设备骗等是岛否良博好。（3）施愧工质辣量。（4）法帽律限祥制，守有关良建筑宁物方逝面的除具体胞法律趴限制稿，主已要是第城市肯规划炒及建序筑法骑规。（5）建悠筑物殊是否陶与周回围环据境协僵调。思考艘：评系估时嫌，考迁虑“器一般懂因素树”吗欣？第三唱节窑房地押产评款估的颤收益铲法一、连收益炭法的拔基本楼思路（一今）基似本思篇路收益等法又击称还是原法肠，是求坡取评疤估对吃象未龄来的像正常吩净收平益，敞选用城适当咸的资驳本化州率将糕其折抗现到策评估虚基准夜日后陪累加聋，以堂此估垫算房但地产染的客蛋观合掀理价僵格或池价值赠的方晕法。（二趋）公矮式（膀假定桌每期晒收益谱等额叙）无限挠期：鹅房地者产价课值＝葱纯收比益/资本容化率音（1）有限龄期：功（2）a－年纯图收益r－折现呢率二、谅收益醋法的眉适用踪蝶范围前提是房则地产枕收益忽和风妥险都忍可以栋预期题和量太化，丹使用膊年限盛可以闪预测冷。适用址于有收宇益的咳房地仿产价值登评估畏。学校五、政细府、公共婆事业搏用地三、稿收益爹法中启参数伙估算（一抢）净遣收益锻估算1、净尸收益除去待各种数费用倾后的识收益塔，必遍须是未来侄的客奶观的监收益而。净收懒益=总收译益-总费译用2、客馒观总铜收益聋（最骡佳使交用状苍态）【注意】一是览与类招似房跌地产分的收俗益作俯比较砖；二是破对市劝场走富势作崖出正求确预毅测；三是般收益豪的风罩险性使和可舍实现岸性3、客滴观总妇费用——剔除佳不正场常的闯费用鸡支出（二除）资棉本化驶率△实佩质：房地公产投故资的勾期望茶报酬散率（冲收益冻率）朴。△估算怖方法薪：1、净收目益与跳售价足比率炎法寻找答相类蜂似的茎交易散案例坡，通晚过交降易案炎例的净收僻益与镇价格甘的比磨例获取僻资本渴化率认，至功少三寇个交创易案街例。P1抱162、累加展法资本羡化率=无风葛险报弦酬率+风险脖调整索值3、排序叮插入佩法△资本肾化率静的种座类：综合过资本登化率既、建素筑物殿资本惯化率霞、土云地资林本化声率。为什乏么叫尼资本插化率敞？【例】在房虎地产孝市场泛中收皮集到郑五个歇与待窝估房粮地产熟类似锋的交督易实抽例，你见表却下表颠（假迹设交航易价酷格为勿无限呼年期区价格弟）。净收铲益与过售价样交易吗实例可比实例净收益（元/年·平方米）交易价格（元/平方米）资本化率（%）

净收益与售价比率法1418.959007.12450.060007.53393.357006.94459.963007.35507.065007.8对以瞎上五屿个可奴以实循例的士资本衡化率慈进行斥简单雕算术迁平均鼻就可撞以得洪到资最本化勤率为涛：r住=（7.喇1%悄+7亦.5掘%+什6.辆9%贯+7企.3伟%+植7.怒8%）/5忙=换7.妄32妇%（三亚）收宁益期撕的确惰定1.单独确评房——建筑未物剩打余经遵济寿屠命2.单独模评地——土地清使用醉权剩唇余年袜限3.房地吗合一先据昨建筑滚物的悦剩余怀经济祥寿命晨确定皮收益刘期，汗然后倚计算贴土地跃使用丝式权剩钢余年疤限超夕出建愁筑物剖剩余辉经济速寿命剩部分价的价芬值。土地青出让通年限70年，茎已使或用20年；父建筑妙物使亲用年拉限60年。房产消合一斩的收崖益期阅？四、楼收益皂法的来具体吐计算现公式（一）券房地源合一堡评房及地产浙价格房地指产价烫值＝房地浙产净巾收益/综合命资本环化率房地螺净收活益＝房氏地产符总收柄益－房地阴产总瓦费用房地搬产总廊费用＝管宴理费+维修菌费+保险币费+税金（二斯）单似独评敬估土地某的价告值1.由土铃地收余益评冈估土战地价扁值（适壤用于空地颈出租）土地些价值=土地删净收位益/土地伪资本瓣化率土地身净收满益=土地饭总收堤益-土地菌总费活用土地杜总费房诚用=管理纤费+维护缠费+税金2、由僚房地判产收纷益评百估土义地价似值（1）方神法一纠（建筑瓜物价陵值扣堪除法）土地柿价值=房地属产价雾值-建筑咬物现符值建筑宜物现连值=建筑权物重毕置价才－年贬网值额×已使蛋用年快数年贬枕值额=（建邀筑物柔重置誉成本-残值抗）/耐用火年限=[建筑莲物重置锅成本×（1-残值阀率）]/耐用滔年限（2）方厉法二风（建筑拳物收氧益扣唉除法）土地能价值=（房数地产床净收喇益-建筑幻玉物净潜收益）/土地幕资本生化率建筑借物净围收益=建筑碗物现崖值×建筑厉物资姐本化帖率（三烛）单医独评迟估建筑掘物的炭价值1.建筑胃物价济值=房地屑产价起值-土地俘价值2.建筑欠物价丙值=（房穗地产圾净收扁益-土地谢净收确益）/建筑潜物资相本化射率【注意】房地保产总汇费用圣并不辅包括街房地从产折红旧费区用，砌以上晴公式静均假痕设土亦地使群用年驴限为塌无限赢期。五、朗收益砍法的迎应用【例】：某煤房地码产公情司于19酸97年3月以形有偿壮出让域方式判取得察一块孔土地50年使剂用权殖，并羽于19享99年3月在脏此地德块上柜建成杜一座箭砖混浓结构葛的写腥字楼田，当鸣时造油价为知每平象方米20镰00元，驶经济怨耐用斧年限皮为55年，保残值川率为2％。极目前价，该顽类建聚筑重向置价姨格为渣每平絮方米25桑00元。感该建敏筑物先占地漂面积50烦0平方笨米，执建筑涉面积井为90奔0平方钩米，期现用抗于出挣租，每月暂平均搅实收渠租金巧为3万元。另溪据调戒查，挠当地于同类亡写字搂楼出萝租租己金一般念为每射月每专建筑他平方夜米50元，贼空置佛率为10％，每年偷需支似付的猴管理仓费为川年租钢金的3.舱5％，匀维修拦费为卵重置饮价的1.对5％，想土地丽使用净税及治房产汉税为赚每建右筑平印方米20元，盏保险组费为础重置苏价的0.梯2％，土地绢资本投化率7％，片建筑狭物资盯本化罢率8％。试描根据车以上软资料绍评估产该宗休地20剧03年3月的结土地捡使用亲权价累格。1、选庙定评括估方烤法该宗辽房地驼产有异经济识收益宿，适与宜采并用收古益法杨。2、计秃算总享收益总收匠益应材该为传客观左收益射而不删是实瓣际收寸益。年总伞收益芹＝50锈×1驶2×胡90耻0×（1－10％）窜＝48斗60水00（元挡）3、计里算总窑费用（1）年廉管理沸费＝48嚷60批00钟×3产.5％＝17狠01肚0（元痒）（2）年谅维修羞费＝25携00箭×9沸00递×1配.5％＝33冬75议0（元透）（3）年满税金颗＝20姜×9巩00＝18霸00牛0（元皇）（4）年系保险殃费＝25院00摊×9蹄00老×0皮.2％＝45日00（元猎）年总宅费用广＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17辞01吨0+孟33规75宴0+豆18氧00钟0+虽45薄00＝73背26停0（元锻）4、计酱算房姐地产扩纯收钞益年房按地产胖纯收蝴益＝如年总日收益驱－年仿总费没用＝48适60妨00－73中26原0＝41完27叙40（元乒）5、计缓算房性屋纯零收益（1）计吗算年流折旧麦费。（2）计共算房垃屋现挡值（夜假设导房屋论收益置年期个为无爷限年都期）盼：房屋姓现值就＝房翻屋重淘置价烦－年乓折旧跑费×已使鼓用年进数＝25该00仍×9出00－46腰87赵5×则4＝20约62付50睬0（元偏）（3）计粥算房祸屋纯茧收益苗：房屋唤年纯帆收益搏＝房薄屋现错值×房屋猴资本烤化率＝20膛62乓50疼0×颤8％＝16避50傲00（元弯）6、计仿算土下地纯候收益土地吹年纯衰收益剖＝年裂房地边产纯蝴收益彻－房呆屋年纵纯收畜益＝41框27敬40－16余50纠00＝24肤77购40（元当）7、计辞算土番地使柳用权东价格土地疫使用钟权在20她03年3月剩懒余使零用年组期为50－6＝44（年牧）单价异＝33氧58呜83融6.馅15息/5赖00＝67环17难.6刺7（元/平方衔米）8、评蜂估结猫果本宗建土地晌使用沃权在20箩03年3月的情土地极使用判权价珠格为33袄58简83金6.凶15元，巨单价只为每旱平方避米67掘17弱.6园7元。第四钻节革房地芝产评武估的屿市场慕法一、秆市场甚法的竿基本译思路在求桥取一台宗被较估房拘地产团价值惹时，兽依据申替代纱原理殊，将倚被估权房地戏产与类似苦房地筐产的近鹊期交棋易价帮格进估行对照俯比较，通塔过对盲交易箭情况贪、交低易日怀期、现房地里产状故况等因素绿修正，得链出被浙估房躬地产翼在评显估基威准日储的价文值。二、皆市场鱼法的字适用少范围——市场或法只乌要有照适合牵的类范似房殊地产垃交易理实例毅即可继应用礼。——而在贫下列超情况爹下，逗市场箩法往伪往难以陷适用：1.没有马发生御房地巩产交源易或出在房莫地产舟交易齐发生跟较少与的地染区；2.某些鹅类型妻很少欢见的门房地煮产或元交易阶实例搜很少呜的房兽地产培，如古泊建筑电等；3.很难删成为别交易秃对象疼的房钢地产避，如汤教堂谣、寺庸庙等费；4.风景排名胜届区土亮地；5.图书民馆、败体育喉馆、挂学校僚用地蹄等。三、遣市场爱法的抽计算俱公式市场极法的爷基本陡计算桐公式婶是：P=吊P'燃×A培×B慌×C雾×D公式侄中：P浅-哨-被估期房地蜻产评酸估价竟值；P′饺--可比声交易亡实例娱价格开；A情-明-交易壶情况幕修正蝇系数酒；B讨-袄-交易瓦日期蒙修正设系数瓦；C奸-狡-区域宗因素东修正当系数劲；D愈-裕-个别大因素腾修正晚系数客；如果荒土地诞容积努率、军土地阶使用榆年期阿单独余修正姜：P肉=叫P洒’销×交易质情况颈修正菊系数A×交易着日期巧修正绿系数B优×区域唤因素拿修正童系数C短×个别贼因素妄修正暖系数D×容积悠率修帐正系名数×土地池年期吵修正食系数四、脸市场蕉法的体操作草步骤（一渔）收腿集交腹易资贴料—日常然积累（二蜻）可痛比交胖易案仙例确遥定用途帮；供群需圈陪；价汁值类托型；令时间沿间隔（三渴）因从素修央正（四来）房政地产蝴价值睬的确定1.交易创情况拦修正（1）需炉要修恰正的醒情形需①绍有特谈殊利鸦害关虚系的答经济浆主体杠间的浑交易酸。墙②交细易时袋有特炸别的在动机众，这惑以急榴于脱坚售或龄急于霉购买愚最为侵典型甘。隆③买拿方或辣卖方耗不了体解市带场行感情，仙往往妹使房收地产炕交易虽价格雄偏高毯或偏睬低。州④区其他五特殊矮交易拾的情截形。恼如契芳税本案应由嫁买方森负担污，却伞转嫁向给了被卖方习。公⑤特疑殊的蚊交易啄方式北。如罪拍卖左、招融标等生。不满捏足公筋开市竭场条仗件的即情况陪的都粒要修笔正。公司楼与员约工、念关联蜓公司很难耳精确忆量化顷，依势赖于扮经验（2）修训正系诉数的偏计算趁公式正常父可比乎实例健正常驳情况彼可毛比实墨例情仪况价格=价格×指数÷指数2.交易怖日期绵修正评估霸基准支日插可比杯实例巾评估啦基准艰日殊可比岔实例价格=价格×价格确指数÷交易滔时价爬格指何数【例】现选布取一扯可比喇房地牌产实狼例，仙成交词价格蔑为60阁00元/平方圾米，巷成交阿日期庭为20典00年7月。20孙00年1月至20应01年7月，箱该类岂房地沃产价界格每搜月比非上月国上涨1%先;20族01年7月至20蚕02年1月，贼该类译房地餐产价错格每棒月比到上月刻下降2%执;则交响易实数例修竖正到20撞02年1月的代房地元产价缓格为驼？P=所60挖00支×（1璃+延1%）12×（1秧-碎0.厘2%）6=6历68颈1（元/平方叠米）3.区域礼因素晃修正评估肺对象薪交易领实例篮评估欢对象午交易呢实例区域景下的需价格=价格×区域剪指数÷区域辽指数4.个别岗因素闻修正评估铜对象他交易菜实例污评估团对象毙交易哪实例状况咬下的及价格=价格×个别圆指数÷个别伟指数5.容积茂率修嚼正评估尖对象拣容积唱交易餐实挪评横估对伴象容稼积饺交易郊实例肺容积率下眼的价皱格=例价面格×率修贼正系疏数÷率修搏正系扛数【例】某城例市某虾用途喘土地贺容积茧率修钞正系增数见代表5-地2。如果毙确定域比较灯案例乎宗地休地价笔每平注方米岁为80竞0元，桨容积赤率为2.籍1，被洗估宗预地规障划容恭积率谦为1.压7，则以待估愁宗地叼容积葬率修贤正后乒的价景格？民表刘容羊积率中修正弄系数持表容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系数0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1P=企80政0×（1.事6÷毒1.携9）=6椒73祸.7元/平方旬米6.土地品使用诊年期那修正式中花：K-拘-将可咐比实法例年拾期修赞正到揉被估肺对象有使用朵年期碧的年逗期修长正系始数；r客--资本模化率鞋；m-苗-被估摸对象码的使堪用年思期；n-数-可比辛实例照的使亚用年柏期。土地痛使用怀年期满修正切后地帮价=比较拼实例拒价格×K返回五、值综合纺应用掉实例【例】有一悔待估为宗地G需评察估，胁现收业集到莲与待耀估宗兰地条恰件类严似的6宗地我，试伤根据围以下纠条件爸，评伍估该威宗地20郑10年的全价值陈。具魄体情伏况如枝下：成交价交易时间交易情况容积率区域个别A6802007+1%1.30+1%B610200701.10-1%C7002006+5%1.40-2%D680200801.0-1%-1%E7502009-1%1.60+2%F700201001.3＋1%0G

201001.100该城攻市的堪地价它指数掀表为享：时间2004200520062007200820092010价格指数100103107110108107112该城串市的秃容积赴率地胀价指晕数表议为：容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数100105110115120125128【评估搞结果】(6牢20耻+6伍27窝+6述23誉+7贼55病+6闷38闯+6搁33轮)蝇/柳5=研62辨8元/平方虽米第五答节引房地野产评拥估的走成本巴法一、晨成本袖法的英基本叨思路以重督置一帅宗与剑被估肤房地事产可炮以产由生同埋等效冤用的镰房地绵产，巷所需所投入狭的各项缘瑞费用焰之和为依每据再食加上启一定踪蝶的利润还和应药纳税脚金来确飞定被总估房难地产喉价值翁。二、笔成本堡法的析适用宪范围一般幕适用枕于：无收剪益，复房地升产市蛙场发号育不调成熟炮，成扮交实明例不迹多，乐无法穿利用唇收益慨法、捎市场求法等俯方法蜡进行匪评估爸的情举况。三、盈土地博评估号的皮成轰本法睡操作屑步骤基本屯公式讲为：土地域价值＝待油开发束土地朗取得留费+土地待开发狠费+利息+利润+税费+土地诱增值括收益（一及）计奔算待掘开发达土地敞取得元费用土地铺取得烈费：为取得详土地运使用夺权而向原土惊地使用者支付冻的费康用。1、国堪家征糠用集弄体土刑地的坡费用2、购换买和瘦征用柄城市别旧有邮土地峰的费潮用1、国钥家征狠用集演体土大地的南费用（1）国岗家征爷用集睁体土浑地需棵要向犯农村墓集体钻经济壤组织拔及个逆人支子付的戏费用联。（2）这自些费妹用包烘括：①土死地补搂偿费歉：按该念耕地圈被征舒用前3年平疗均年斜产值主的6倍～10倍计呆算；②附该着物矩和青项苗补凯偿费怪：附着滑物和莫青苗夹补偿界费由素省、哄自治躬区、弹直辖辆市规更定费绝用标拨准；③安置纹补助境费：【安置叛补助姨费】Ⅰ、每弓一个货需要咸安置亏的农雷业人免口，肾为该耕询地被安占用计前3年的粒平均察产值偶的4-阔6倍，但坊是每仔公顷案的安蛛置补焦助费瓣，不丝式超过胞被征晶用前3年平邪均年歇产值永的15倍。Ⅱ、需锯要安合置的当农业纯人口凯数量干，按仿照被征肤用的堤耕地策数量除以征地范前被苏征收梁单位霸平均椅每人通占有萄耕地拴的数川量。Ⅲ、按六照规吨定支贱付的烈土地触补偿叉费和蛇安置旧补助使费，对不能两够保铃证被洒安置献农民鸡原有川生活羽水平乏的，善经省悬级政颈府批虹准，可以法增加，但踩是土地尿补偿蚀费和娱安置但补助祝费之盗和，归不得湾超过嚼土地眨被征民用前3年平苏均年蛋产值放的30倍。Ⅳ、特臂殊情柏况下核，经焰国务挤院可命以提嫩高土易地补血偿费铁和安制置补芽助费妖的标猫准。2、购贪买和祸征用半已利毅用城倒市土袜地的榜费用购买蜻和征渣用已挂利用热城市雨土地飞，需向原渠土地心所有集者支烧付拆徐迁费汪用等，蹲标准早由各鼻地规引定。（二层）计退算土慌地开宜发费1.基础忘设施危配套院费2.公共揭事业洞建设翅配套达费3.小区置开发墙配套已费（三妙）计嫩算投刘资利闲息1.投资背利息布是土闯地建睛设中忠占用瞒资金浅的时赢间价御值。2.主要束包括科两部妹分：（1）土垮地取慰得费拖利息存：净以整某个土耗地取凤得费夺为基密数，抬计息径期为究整个冷开发院期和蚀销售灰期。（2）土泼地开涨发费狼利息夏：亮如果披土地带开发架费是陡均匀粱投入猪的，敬以整寨个土隶地开胁发费漂（或步资金驾投入旺）为拢基数霜，计见息期谷按土击地开科发期棵限的乌一半炕计算疲。（四萝）计盟算投尖资利杆润和度税费1.投资师利润舱是投滑资开次发商哄投资狠的回晨报。2.投资福利润祸计算珍：利润凶通常蒙以土够地取甩得费办和土势地开但发费杏为基吴数，拉也可邪以是街开发哈后土食地的罗地价殃并通舱过合蔽理的程利润俯率计屑算3.税费取得盾土地俊和开吵发过渠程中运所必劝须支趣付的墨税负怪和费赌用。（五御）计词算土炼地增咬值收肌益1.土地克增值释收益付主要套是由第于土尘地的选用途闸改变示或土津地功逐能变胜化而娘引起棋的。2.前四嫩项之翅和为成本史价格，乘以土地炸增值殊收益策率即为股土地授增值箭收益相。土地踏增值攻收益需率通叛常为10拢%—纳25帐%四、本新建颂房地摊产评鄙估的绝成本愈法操兴作步嗓骤新建蛮房地业产价痒值=土地扎取得他费用+开发车成本+管理加费用+投资牵利息+销售叮税费+正常萌利润（一气）土亮地取嚷得费扒用P1他311.土地沾的取叶得途当径有霸：征杏收、搁拆迁茶改造坛和购足买等2.按照寻土地疾的取框得途偶径不敞同，厌分别暴测算担土地马的取肝的费条用。3.土地哭取得绝费包镇含土冈地取业得的手续巷费及豪税金柴。（二召）开芬发成挂本1.勘察顶设计文和前内期工野程费2.基础纪设施魄费3.房屋吃建筑探安装带工程劝费4.公共滥配套泽设施估建设拜费5.开发羡过程串中的歼税费弃及其卡他间挨接费谊用（三担）开细发利他润（四松）管理理费焦用（五拘）投较资利驼息土地宇取得版费用嫩和开抓发成锹本计塞算利幻玉息（六话）销既售税欠费五、旬旧建注筑物峡评估泉的成锦本法古操作搏步骤建筑常物价途值＝稻重置润成本忙－年光贬值夜额×已使酱用年深限1.重置廉成本更新抵重置底成本济，应逃当包狱含利启息、画利润丢和税各费2.贬值净额（1）引适起贬跌值产途生的饼因素臣①转物理饺化学止因素谨②亡社会嫩经济遭因素（2）贬此值额关的计赠算方业法①直悠线折司旧法D：年漠贬值慰额C：建扇筑物挽重新属建造灾成本S：建逃筑物址的净涨残值N：建臭筑物传耐用铁年限R：建衰筑物首的残直值率耐用宫年限=建筑姿物已据使用料年限+建筑脚物尚京可使占用年价限②成腹新折乘扣法建筑末物价覆值＝悄重置膛成本×成新俭率六、锣成本闷法应夜用举炭例【例】某市形经济左技术弓开发争区内梁有一爱块土均地面挪积为15宰00偶0m2，该后地块奔的土至地征细地费足用（候含安扁置、败拆迁亲、青北苗补耕偿费蔽和耕垒地占缎用税过）为摆每亩10万元疑，土地颂开发症费每糠平方她公里2亿元纹，土路地开翁发周诱期为2年第一农年投膛入资梁金占膨总开绵发费哪用的35淘%，开淡发商呈要求尤的投久资回凯报率绘为10关%，当养地土史地出项让增民值收名益率砌为15他%，银杆行贷趋款年候利率顺为6%，试厨评估破该土世地的警价值价。该土渡地的汪各项逃投入病成本叶均己裙知，奥可用若成本泳法评闯估。1、土以地取隆得费10万元/亩=1烛50元/平方舰米2、土众地开高发费2亿元/平方事公里=2抚00元/平方贼米3、(1迟)土地马取得睁费利缩慧息15您0*杯[（1+钥6%）2-嘱1]统=1那8.镜54元/平方悲米(2克)土地久开发堤费利射息20骆0*锤35妥%*蓝[（1+暖6%）1.拍5-碧1]碎+线2班00旺*6鸽5%坝*[（1+减6%）0.垫5-1樱]=忍1增0.椅23元/平方执米4、开螺发利宵润（15州0+昆20涉0）*10歪%洁=3燃5元/平方妄米5、土源地价窃值单价=（15议0+覆20碰0+颂18输.5摧4+小10渐.2察3+搂35）*就（1+桃15翅%）=暂4凡75桑.8默4元/平方门米总价=床15绕00镇0岗*跌47处5.伴84制=许7叠13发76语00元第六栗节叉房地斤产评偷估的畏剩余甘法一、放基本糕思路剩余宇法又茄称倒敬算法寺或预熄期开纠发法胜。该屡方法术是将望被估副房地网产开汤发后筑的预期街价值，扣除正常架投入抓费用池、正羞常税脉金及奶合理呀利润后，肆依据吐该剩却余值皂测算指被估送房地储产价婆值的谦方法屋。二、胳适用验范围1.待开馆发土主地的脏评估盛。2.将生俩地开叹发成斥熟地捏的土末地评夕估。3.待拆勇迁改与造的代再开沃发地池产的均评估旷。这线时的问建筑逮费还扰包含泥拆迁字费用轻。三、潜计算平公式P＝A－（B＋C＋D＋E）公式及中：P表示让土地俩价值伞；A表示需开发事完成蓝后的跨房地瓦产价丝式值；B表示链整个撕开发械项目夜的开震发成宁本；C表示刷投资拳利息其；D表示血开发酒商合遮理利航润；E表示阁正常氏税费功。2.现实膀评估厉中剩号余法姥的一境个较榨具体器的计输算公霉式地价＝预火期楼驳价－员建筑摊费用拣－专往业费线用－戚销售费用填－利轻息－押税费歉－利漆润利息=（地罩价+建筑处费用+专业睡费用缎）×利息烧率利润=（地总价+建筑非费用+专业脸费用绢）×利润驾率四、谊操作允步骤（一诊）调泉查房归地产朗的基削本情锄况脖（二愉）确勒定被徐估房挨地产默的最职佳开研发利核用方污式托（三工）预庆测房璃地产竞售价1.对于观出售即的房滥产——市场却法采用鸽市场柔比较瞒法确晋定开扣发完子成后炕的房乌地产州总价倦。2.对于丧出租秃的房刻地产鄙，如里写字俗楼等——收益象法（1）先秃用市雷场法盯，确条定所览开发越房地氏产出竿租的侦净收（2）再皆采用壳收益萝法将抽所有弹的净丛收益河折现键得到别房地挂产的圾总价登。【例】根据絮当前亭房地垦产市芽场的椅出租竿水平石，与翻所开仍发房样地产夫类似企的房核地产报未来朽月租包金纯令收益术每建陆筑平蹦方米30圾0元，党该类贝房地宏产的盐还原醋利率8%，总蛙建筑吼面积50逼00平方浪米，骑出租泛率80湾%，则冤所开斩发房摆地产末总价滋？（或假设页收益鸭无限丽期）30系0×姜12棵×5姑00茧0×展80逐%赚÷8撑%=蓝18会00万元（四岭）估保算各的项成泡本费鱼用P1脑371.估算课开发坚建筑拥成本担费用—建筑蒸费2.估算索专业虽费用语指福测量名、设嚼计等插专业寨技术械费用月，该余费用预通常暮可以或按建节筑费湾的一灿定比拐例计须算，辰即：专业揪费用稳＝建化筑费×i（i为一核定的驱百分钥率）3.确定浩开发偷建设撒工期猫，估臂算预斥付资驻本利搜息4.估算串税金录：一历般按串照房确地产酬总价岸的一敢定比笑例计毙算。5.估算付开发艺完成重后的锦房地搜产租稠售费床用（夜即销臂售费柳用）一般监按照紧房地弃产总等价或畜租金左的一撇定比季例计淘算。（五牺）确厨定开驳发商晶的合绞理利摊润房地街产总秆价或惰与预业付资榆本的强一定皱比例投资劣回报阶利润著：地绢价、马开发慢费、获专业银费（六练）估辈算待诉估对搬象价肃值五、棒应用拥举例【例】有一解宗七樱通一鞭平的改待开落发建郑筑用点地，土地煮面积裂为2揪00溉0平方盈米，酷建筑哀容积盾率为2.俩5，拟开猫发建忙设写取字楼存，建设雄期为两沿年，建筑口费用为3卡00利0元/平方杯米，专业狐费为建各筑费希的10银%，建徐筑费工和专杰业费饺在建立设期骂内均酱匀投蓄入。该写尊字楼盛建成桂后即贵出售翠，预桨计售拨价为9亭00近0元/平方池米，销售客费用为楼巨价的2.喷5%，销售弓税费为楼冠价的6.债5%，当陷地银筐行年详贷款屑利率厨为6%，开屑发商旦要求粥的投垒资利削润率颤为10留%。阴要求朵：根调据上屋述资就料估蔽算该茎宗土墓地评斜估基拴准日亭的单毙位地膛价和蒙楼面观地价辉。1.楼价=2撒00佛0*晃2.婆5*跟90苦00敏=4俗50蛛00蔽00装0元2.建筑金费=3炸00球0*揭20耽00洽*2疯.5殿=1向50纺00教00菜0元3.专业呜费=建筑笔费*10店%=援15乌00盲00用0元4.销售翻费用=4如50坡00撒00景0*捞2.间5%厕=1奔12用50惑00元5.销售踪蝶税费=4逆50竿00哑00岩0*娃6.菌5%疲=2类92阶50歪00元6.利润=（地兰价+1塞50超00罩00下0+菜15玻00顿00延0）*10资%7.利息=地价赚*[(英1+暑6%搭)2-1选]+产(1昆50蓄00效00神0+史15裁00届00刑0)*[般(1是+6恐%)1-1顾]老=厨0迅.1忙23言6*地价+9不90俭008.地价=4咳50稠00畏00锄0-态15慌00泥00阅00酱-1撤50斥00乐00忧-1枕12掘50召00此-29姨25细00息0-（地笼价+1亮50荷00泰00挣0+低15漏00防00艘0）*10猎%-（0.吴12炭36礼*地价+9巧90确00）地价=1点78丸24酿45毕2元9.单位厅地价=1考78迫24哀45社2接/某20摄00杜=8杏91笨2元/平方叉米楼面怨地价=8允91赖2易/击2.奶5=款35劣65元/平方高米第七翼节至房地所产评扮估的庆基准貌地价好法一、撤基准榴地价承的含丸义踏与旨作用（一镰）基爬准地痛价的呜含义按照苍城市仍土地鞋级别貌或均驳质地吼域分西别评仅估的划商业猜、住斤宅、例工业傍等各臭类用昂地和灰综合目土地阵级别瞧的土厅地使峰用权梯的平均坝价格。摊基准贫地价济是已拆知的左，政府逼要公急布的，墨定期材修正喜，几者年修椒正一顶次的蒜。表现骂形式兆：区漠片价愤、路乔段价（二毙）基旗准地调价的雨特点1.基准咳地价堂是土截地使日用权若价格您；2.基准虏地价络是区架域性犁价格耀；3.基准肉地价索一般今都要关覆盖课整个省城市怨建成钉区的住；4.基准妖地价辫必定遥是平槐均价喘格；5.基准体地价贷是单兄位土覆地面把积的竿地价逮；6.基准匪地价阴具有钉现实次性，伙是评练估出鼠的一插定时筹期内飞的价投格。（三剥）基宵准地衡价的孟作用1.政府您公告持作用拆；2.政府制参与晕土地廊有偿范使用姥收益屈分配皆的依兼据；3.宏观呢调控帆地价醒水平朽的依督据；4.征收辟城镇贵土地湖税收胁的依墨据5.进一猜步评乔估宗永地地竹价的椒基础6.引导险土地肢资源眉在行体业部乞门间好的合迈理配也置。二、邪基准详地价豪测算宋的晚基蚊本思放路1.基准车地价争的确虾定2.利用酱基准赖地价摊，评兰估标趋定地茄价标定发地价算评估植可以集以基诞准地膊价为崖依据隙，根水据土阅地使钢用年疾限、殃地块签大小脾、形密状、谋容积题率等向条件拔通过依系数芦修正洲进行箱评估歉。睡在基旦准地剥价评登估项闯目中淋，一产般都贴要编壁制基汽准地梢价修垮正系剩数表畏，以瘦满足吊评估告标定凑地价探的需慰要。基本容原理是替皮代原旦理，渐根据巩基准鱼地价突考虑痛到它失和二勇级市派场评周估的耳市场页公允悼价，珍直接档在口淹径上她不同脾和差桶异，门利用昼系数同把它打修正碑为二值级市双场的苦评估帽价。被估鲜宗地铲地价＝待亦估宗柴地所软处地章段的睛基准五地价×年限旬修正系柜数×日期宾修正更系数×容积孔率修辅正系度数×其他牛因素骑修正储系数三、网基准每地价跌测算蝇的敌适瞎用范斜围1.适用染于完得成基还准地锹价评仗估的跃城镇裹的土误地估否价；2.可在稠短时崖间内券大批著量进导行宗负地地暖价评喜估；3.该方粱法的齐精度屠取决乐于基径准地土价及服其修狭正系灿数的喂精度仰，一夏般在茫宗地蠢地价暴评估羽中不惭作为屋主要被的评肺估方郊法，狭而作评为一卵种辅镜助方横法。四、袜基准初地价木修正庸法家的评伐估程挪序（一顽）收雾集、波整理绑土地关定级炒估价滚成果牧资料（二职）确墨定修执正系聪数表（三单）调糠查宗自地地烤价影衣响因丸素的滩指标海条件（四仿）制露定待男估宗旱地因绩素修爱正系莫数（五猜）确饱定待慈估宗博地使愚用年蜜期修毕正系含数（六段）确绝定期老日修朽正系笼数（七悔）确香定容辣积率给修正锤系数（八女）评既估宗脑地地溜价被估绕宗地士地价=基准气地价×区域确因素颗修正涝系数×个别歇因素镇修正竞系数×年期苍修正亭系数×期日废修正渠系数×容积浅率修颈正系兔数×其他侧因素志修正割系数第八西节忽房地挪产评幕估的答路线估价法一、钳路线查价法年的含哄义宋和理属论依搏据（一电）路叨线价德法的眼含义路线碧价估铃价法相是根岛据土策地价源值高鼻低随伐距街原道距历离增忧大递碎减的既原理辛。在缎特定躁街道帮上设裁定单糠价，共并依状此单驾价配晨合深并度百筋分率望表及胆其他恒修正钢率表诉，用定数学粘方法拍来计棚算临稿接同之一街游道的成宗地希地价污的一水种估诱价方扬法。（二阅）路照线价就法的恶理论卖依据1.市区弄内各临宗土亲地的舒价值愉与其彩临街致深度倘大小抹关系广很大挣，土摸地价趴值随魄临街横深度掩而递于减，斗离开确街道史越远腾价值誉就会块递减番。2.路线嫩价法嚷实质姥上也且是市注场法柜的一披种，绒因此心路线栏价的袋理论彼基础打也是骆替代眠原理别。姨路线剂价是卫标准忌宗地光的单不位地王价，轧可看爹做比捡较实祥例，字对路坑线价义进行狠的各哑种修缘瑞正可纽奉视为拐因素晨修正墙。二、价路线亿价法炒的领计算织公式宗地第地价影＝路螺线价×深度汁百分挖率×宗地膝面积如果醒宗地夹条件旺特殊盟，如狮宗地寇属街哲角地惨、两圾面临捉街地忌、三蹈角形焰地、龟梯形童地、净不规理则形渴状地厨、袋爆地等射，则霜需按寻下列伟公式盲计算耐：宗地闯地价记＝路说线价×深度窑百分漏率×宗地印面积×其他眼条件国修正赴率宗地漏地价厦＝路气线价×深度率百分鲜率×宗地络面积±其他揭条件劫修正头额三、辰路线注价法下的押适用物范围适宜吐同时黎对大始量土席地进柏行评遣估，种特别碍适宜致于土熄地课删税、赖土地促重划合、征椒