房地产估价案例模拟真题

考试真题一、问答题（共3题，每小题10分。请将答案写在答题纸对应题号下）

（一）某正常营业中酒店有多个功效用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接收委托评定该酒店房地产市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选取收益法作为主要估价方法之一。

针对上述情况，请分别说明该酒店各类功效用房收益测算技术思绪。

【答案】

1.对于酒店自营功效用房可基于营业收入测算净收益，对于出租功效用房能够基于租赁收入测算净收益。详细技术思绪以下：基于租赁收入测算净收益基本公式为：净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其余收入－运行费用＝有效毛收入－运行费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。2.对于包含题意中多个收益类型房地产，其净收益视详细情况采取以下三种方式之一求取：

（1）把费用分为变动费用和固定费用，将测算出各种类型收入分别减去对应变动费用，给予加总后再减去总固定费用。如客房部分变动费用是与入住客人多少直接相关费用，会议室部分变动费用是与使用会议室次数直接相关费用，餐饮部分变动费用是与用餐人数直接相关费用，商场部分变动费用是与商品销售额直接相关费用，等等；

固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不论客房是否有客人入住、会议室是否有些人租用、餐厅是否有些人就餐、商场是否有些人购物等，都要发生费用。

（2）首先测算各种类型收入，然后测算各种类型费用，再将总收入减去总费用。

（3）把混合收益房地产看成是各种单一收益类型房地产简单组合，先分别依照各自收入和费用求出各自净收益，然后将全部净收益相加。

3.酒店大堂、管理用房等价值是经过其余用房收益表现出来，其净收益不要单独计算，不然就重复了。

4.对于娱乐中心、商场还要看是否有租约，如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采取租约租金，在租约期外采取市场租金；如不正常、不合理，则采取市场租金测算。另外，对未出租部分采取市场租金测算。（二）某房地产估价机构于7月1日接收委托评定一宗在建工程转让价值，估价委托协议约定此次估价价值时点为7月10日。注册房地产估价师于7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣告自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。

请问：采取成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整影响？如是，哪些参数应该考虑利率调整影响？

『正确答案』

用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整影响。因为价值时点在利率调整之后。在成本法估价中，投资利息应该按照新调整贷款利率计算；假设开发法估价中，如采取静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整贷款利率计算，如采取动态分析法估价，折现率表现了资金利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调整贷款利率。（三）张某计划用自有闲置资金100万元购置一套房屋用于长久投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年固定收益委托经营。张某认为，普通住宅投资回报率是（5000×12）/1000000＝6%，而酒店式公寓投资回报率是70000/1000000＝7%，所以选择购置酒店式公寓。

请问：

1.张某选择是否正确？

2.针对两类物业不一样投资经营特点，注册房地产估价师能够从哪些方面为张某投资决议提供专业提议？

『正确答案』

1.张某选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅收益率；如按酬劳率考虑，张某选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅变现能力很好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。

2.如选择酒店式公寓，一是尽可能选择70年产权公寓，二是区位选择非常主要，三是配套服务设施要齐全，四是选择专业品牌物业服务很主要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它升值空间大小。

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应字母填在答题纸各小题对应括号内）

（一）某新建住宅楼顶层相邻两套住房因暴雨造成屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家俱家电遭到不一样程度损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出对应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主损失价值进行评定，两个估价结果差异较大。1.本估价项目最适宜采取估价方法是（）。

A.修复费使用方法

B.损失资本化法

C.赔偿实例比较法

D.损害前后价差法

『正确答案』A

『答案解析』本题考查是房地产损害赔偿估价方法选择。据题意：“两户室内装修及部分家俱家电受到损坏，主体结构安全性未受影响”，可见两套住宅属于暂时性损害，可推断损害是可修复，所以不能采取损害前后价差法（此方法主要适适用于不可修复损失）；损失资本化法也不适用，因为损失前后收益改变难以确定；赔偿实例比较法也不适用，因为类似损失程度和范围比较实例极难取得。总而言之，本估价项目最适宜采取估价方法是修复费使用方法。参见教材P279。2.本估价项目标估价结果不包含（）。

A.屋面及室内装修修缮费用

B.损坏家俱家电维修费用

C.房屋使用人周转安置费用

D.房屋市场价值减损额

『正确答案』D

『答案解析』本题考查是房地产损害赔偿估价方法选择。因为釆用修复费使用方法，估价结果主要包含拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、因为修复活动造成直接经济损失而支出赔偿费用。

V＝C1＋C2＋C3＋C4－C5

式中

V——房地产损害评定值；

C1——拆除工程费用；

C2——修缮工程费用；

C3——恢复工程费用；

C4——直接经济损失；

C5——被拆除物残值。

其中，直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成经济损失，包含：（1）房屋使用人周转安置费用。（2）房屋空置收益损失。（3）房屋使用面积降低损失。（4）房屋室内净高降低损失。（5）房屋采光面积降低损失。（6）房屋耐久性降低损失。（7）邻近房屋损坏赔偿。（8）施工影响赔偿。（9）其余直接经济损失。被拆除物残值应该依照评定时点回收市场价格合理确定。选项D，“房屋市场价值减损额”是损害前后价差法计算结果。参见教材P279。3.造成两个估价结果差异较大原因不包含（）。

A.房屋渗漏情况B.房屋购置原价

C.修缮工期长短D.房屋使用人数

『正确答案』B

『答案解析』本题考查是房屋损失原因。房屋使用人周转安置费用属于直接经济损失，应计入估价结果，所以估价结果与房屋使用人数关于，损失价值多少与房屋损失程度、范围和内容关于，与房屋购置原价无关。（二）因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评定机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其前自行建设，未办理相关手续。收到征收评定分户评定汇报后，张某对评定范围和评定结果有异议，认为其自建房屋未得到合理赔偿。4.本案中征收评定机构选定程序应该是（）。

A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，依照评分结果确定

B.由被征收人推选代表对备选评定机构进行综合评分，依照评分结果确定

C.由征收部门与被征收人协商，协商不成，由征收部门采取公开方式确定

D.由被征收人协商，协商不成，由征收部门组织被征收人投票以得票多当选或采取摇号、抽签等随机方式确定

『正确答案』D

『答案解析』本题考查是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在要求时间内协商选定；在要求时间内协商不成，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多当选，或者釆取摇号、抽签等随机方式确定。详细方法由省、自治区、直辖市制订。参见教材P247。5.关于张某自建房屋是否应该进行评定说法，正确是（）。

A.依照市、县人民政府认定、处理结果进行评定

B.依据张某提供自建房屋相关证实材料，按照正当建筑进行评定

C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应该给予评定

D.该自建房屋已建未被拆除，可认定为正当，按照正当建筑进行评定

『正确答案』A

『答案解析』本题考查是房屋征收估价相关要求。对于已经登记房屋，其性质、用途和建筑面积，通常以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致，除有证据证实房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记建筑，应该按照市、县级人民政府认定、处理结果进行评定。参见教材P244。6.张某对评定结果有异议，首先应该（）。

A.委托其余评定机构另行评定

B.向原估价机构申请复核评定

C.向当地评定教授委员会申请判定

D.向当地人民法院提起诉讼

『正确答案』B

『答案解析』本题考查是房屋征收复核估价和判定。被征收人或者房屋征收部门对评定结果有异议，应该自收到评定汇报之日起10日内，向房地产价格评定机构申请复核评定。申请复核评定，应该向原房地产价格评定机构提出书面复核评定申请，并指出评定汇报存在问题。参见教材P250。7.张某就征收赔偿提出以下要求中，不合理是（）。

A.张某选择房屋产权调换

B.张某要求先赔偿、后搬迁

C.张某要求按照搬迁之日类似房地产市场价格赔偿

D.张某要求和房屋征收部门订立书面赔偿协议

『正确答案』C

『答案解析』本题考查是房屋征收估价相关要求。对被征收房屋价值赔偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。被征收房屋价值评定时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评定时点应该与被征收房屋价值评定时点一致。房屋征收决定公告之日不是搬迁之日，房屋征收决定公告之日通常情况下早于搬迁之日。参见教材P244。（三）某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区土地均以划拨方式取得。现在甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁协议还未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评定。8.针对上述情况，在估价时最恰当做法是（）。

A.因委托人相同，应该将两个厂区一并估价，出具一份估价汇报

B.因价值时点相同，应该将两个厂区一并估价，出具一份估价汇报

C.因权属情况不一样，应该将两个厂区分别估价，并分别出具估价汇报

D.因估价目标不一样，应该将两个厂区分别估价，并分别出具估价汇报

『正确答案』D

『答案解析』本题考查是估价目标。因为估价目标不一样，不能合并出具估价汇报。一个估价汇报只能有一个估价目标，能够有多个估价对象。9.评定甲厂区房地产市场价值时，应该优先考虑选取估价方法是（）。

A.成本法B.收益法

C.假设开发法D.基准地价修正法

『正确答案』B

『答案解析』本题考查是收益法适用估价对象。因为甲厂区有出租收益，有收益或类似房地产有收益应把收益法作为一个估价方法，所以应采取收益法估价。10.评定乙厂区土地市场价值时，最适宜估价思绪是（）。

A.采取市场法按照出让土地使用权评定其公开市场价值

B.采取假设开发法按照出让土地使用权评定其公开市场价值

C.按照出让土地使用权评定其市场价值，再扣除应缴纳土地使用权出让金

D.采取成本法评定乙厂区房地产市场价值，再扣除应缴纳土地使用权出让金

『正确答案』C

『答案解析』本题考查是房地产转让估价。因为题意是评定土地市场价值，而且乙厂区土地使用权类型是划拨，所以选项C最适宜。选项D得出结果是乙厂区房地产市场价值。三、以下房地产估价汇报存在多处错误，请指明其中13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处不计分）

房地产抵押评定汇报

估价项目名称：××市开发区××路××号房地产抵押价值评定

估价委托人：××有限企业

估价机构：××房地产估价有限企业

注册房地产估价师：×××（注册号：×××）

×××（注册号：×××）

估价作业日期：10月1日至10月8日

估价汇报编号：××估字[]第××号目录（略）

致估价委托人函（略）

注册房地产估价师申明（略）

估价假设和限制条件（略）

估价结果汇报一、估价委托人（略）

二、估价机构（略）

指错：1.封面中应为“估价汇报出具日期”而不是“估价作业日期”。

2.“致估价委托人函”应放在“目录”前。三、估价对象

估价对象为××市开发区××路××号房地产，房屋全部权人和土地使用权人均为××有限企业，房地产权证号为：××号，房屋用途为工业，建筑面积为15000㎡；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2052年10月13日，土地使用权面积为25000㎡。

估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达成“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其余情况略）

指错：3.缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。

4.“七通一平”中不包含“通风”，缺乏“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。估价对象包含两栋建筑物，详细情况以下：

一号车间：单层，钢结构，建筑面积10000㎡，建成于，进行了电力改造，还有11万元工程尾款未结清，层高16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。

二号车间：单层、钢结构，建筑面积5000㎡，建成于，层高8m，现在出租给其余企业使用，租期到12月31日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。（建筑物其余情况略）四、估价目标

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评定房地产抵押价值。

五、价值时点

此次估价价值时点为10月13日。

六、价值定义

本汇报提供价值是估价对象在现实状况正当利用下于价值时点市场价值。（价值内涵略）

七、估价依据（略）

八、估价标准（略）

九、估价方法（略）十、估价结果

估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本汇报估价假设和限制条件下于价值时点房地产市场价值为：人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。

估价对象于价值时点房地产估价师知悉法定优先受偿款为：人民币0万元（大写：人民币零万元整）。所以，确定估价对象房地产抵押价值为：人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444元/㎡。指错：5.估价目标应放在估价对象之前。

6.价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。

7.价值定义表述错误，应为估价对象假定未设置优先受偿权利下价值扣除法定优先受偿款后余额。

8.估价依据应在估价标准后，或估价标准应在估价依据前。十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期

10月1日至10月8日。

十三、估价汇报应用使用期（略）

十四、估价对象变现能力分析（略）

指错：估价人员应该是注册房地产估价师

缺实地查勘日期。

缺估价对象风险提醒。

价格披露法定优先受偿款为0错误，应为11万估价技术汇报一、估价对象实物情况描述与分析（略）

二、估价对象权益情况描述与分析（略）

三、估价对象区位情况描述与分析（略）

四、市场背景描述与分析

1.××市宏观经济发展情况

××市近年经济快速发展，GDP同比增加12%，财政收入同比增加9%，固定资产投资规模增加15%。（其余经济发展情况略）

2.××市房地产市场发展情况

××市房地产市场十分活跃，市场展现量价齐增态势。整年住宅成交量同比增加9%，写字楼成交量同比增加12%，商业物业成交量同比增加5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升10%，商业物业成交价格上升16%。

指错：11.缺估价对象这类工业房地产情况过去、现在及未来改变趋势分析。五、最高最好利用分析（略）

六、估价方法适用性分析（略）

七、估价测算过程

（一）成本法测算过程

1.土地取得成本

采取市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/㎡。（测算过程略）

土地取得成本＝1300×25000＝3250（万元）2.建设成本

（1）建筑安装工程费

当地同类标准层高单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600元/㎡。（依据略）

建安工程费＝2600×15000＝3900（万元）

指错：12.两幢建筑物层高不一样，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区分。

（2）勘察设计和前期工程费

勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费9%。（依据略）

勘察设计和前期工程费＝3900×9%＝351（万元）

（3）基础设施建设费

基础设施建设费为每平方米建筑面积290元。（依据略）

基础设施建设费＝290×15000＝435（万元）（4）其余工程费

其余工程费为每平方米建筑面积130元。（依据略）

其余工程费＝130×15000＝195（万元）

指错：13.缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费理由。

（5）开发期间税费

开发期间税费为每平方米建筑面积210元（依据略）

开发期间税费＝210×15000＝315（万元）

（6）建设成本

建设成本＝3900＋351＋435＋195＋315＝5196（万元）3.管理费用

管理费用比率通常按4%计算（依据略）

管理费用＝5196×4%＝207.84（万元）

指错：14.管理费用取费基数错误，应为土地取得成本和建设成本之和。

4.销售费用

销售费用比率通常按3%计算（依据略）

销售费用＝（3250＋5196）×3%＝253.38（万元）

指错：15.销售费用取费基数错误，应为开发完成后房地产价值。5.投资利息

计息期按一年计算，利率按6.15%计算。（依据略）

投资利息＝（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）×6.15%

＝（3250＋5196＋207.84＋253.38）×6.15%

＝547.79（万元）

6.销售税费

销售税费通常为销售价格V（即开发完成后价值）5.65%。（依据略）

销售税费＝V×5.65%7.开发利润

项目成本利润率为15%。（依据略）

开发利润＝（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）×15%

＝（3250＋5196＋207.84＋253.38＋547.79）×15%＝1418.25（万元）

销售价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费

＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售价格×5.65%

销售价格＝（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润）/（1－5.65%）

＝（3250＋5196＋207.84＋253.38＋547.79＋1418.25）/（1－5.65%）＝11524.39（万元）

8.折旧

依照实地查勘建筑物完损程度和使用年限确定建筑物成新率为90%。（确定过程略）

房地产现值为：11524.39×90%＝10371.95（万元）

取整：10372万元

单价：10372/15000＝6915（元/㎡）（取整）

指错：17.折旧计算基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。（二）收益法测算过程

收益价格V＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]

式中

A——年净收益；

Y——酬劳率；

g——年收益递增率；

n——收益年限。

指错：18.抵押价值评定应遵照慎重标准，不应采取净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。

1.测算年净收益

年有效毛收入＝月租金×12×收益总面积×出租率＋其余收入

年运行费用＝维修费＋管理费＋税金＋保险费＋其余费用（物业管理费、水电费等）

年净收益＝年有效毛收入－年运行费用

指错：19.应说明年运行费用组成项目确实定理由或内涵。（1）年有效毛收入

该地域同类工业厂房以建筑面积计算租金为1.5元/（㎡·天）（不包含物业费、水电费），空置率为5%。（依据及测算过程略）

年有效毛收入＝日租金×365×（1－5%）＝1.5×365×0.95＝520.13（元/㎡）

指错：20.年有效毛收入计算时未考虑收租损失。

21.年有效毛收入计算未说明是否有其余收入。（2）年运行费用

1）营业税及附加

包含营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入5.5%。

营业税及附加＝520.13×5.5%＝28.61（元/㎡）

2）房产税

房产税占租金有效毛收入12%。

房产税＝520.13×12%＝62.42（元/㎡）

3）维修费

维修费为5.2元/㎡。（依据及测算过程略）

4）管理费

管理费占租金有效毛收入3%。（依据略）

管理费＝520.13×3%＝15.6（元/㎡）

5）保险费

经测算，保险费为10.39元/㎡。（依据及测算过程略）

（3）年净收益

年净收益＝有效毛收入－营业税及附加－房产税－维修费－管理费－保险费

＝520.13－28.61－62.42－5.2－15.6－10.39＝397.97（元/㎡）

指错：22.抵押价值评定遵照慎重标准，应说明净收益是保守估量值。2.确定酬劳率Y

经测算，酬劳率为7%。（依据及测算过程略）

3.确定收益逐年递增比率g

经测算，估价对象净收益每年递增1%。（依据及测算过程略）

4.确定尚可收益年限n

估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为60年，该房地产建成于，则建筑物剩下使用年限为50年。

指错：23.估价对象在结果汇报中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。

再依照委托人提供估价对象《房屋全部权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让协议》，土地使用权终止日期为2052年10月13日，土地剩下年限为40年，土地出让协议约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）要求，建筑物耐用年限长于土地剩下年限时，应该按土地剩下年限计算。所以，估价对象尚可使用40年，即收益年限n为40年。

5.测算收益价格

V＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]

＝397.91/（0.07－0.01）×[1－（1＋0.01）40/（1＋0.07）40]＝5972元/㎡八、估价结果确定

采取简单算术平均法确定估价对象评定价格：

评定单价＝（6915＋5972）/2＝6444（元/㎡）（取整）

评定总价＝6444×15000＝9666（万元）

估价对象于价值时点价值为人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。

单价：6444元/㎡

附件（略）

指错：24.在估价结果确定中应说明三个价值：未设定法定优先受偿款市场价值、法定优先受偿款和抵押价值。拖欠11万法定优先款没有进行计算【答案】

1.封面中应为“估价汇报出具日期”而不是“估价作业日期”。

2.“致估价委托人函”应放在“目录”前。

3.缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。

4.“七通一平”中不包含“通风”，缺乏“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。

5.估价目标应放在估价对象之前。

6.价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。

7.价值定义表述错误，应为估价对象假定未设置优先受偿权利下价值扣除法定优先受偿款后余额。

8.估价依据应在估价标准后，或估价标准应在估价依据前。

9.缺实地查勘日期。

10.缺估价对象风险提醒。

11.缺估价对象这类工业房地产情况过去、现在及未来改变趋势分析。

12.两幢建筑物层高不一样，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区分。

13.缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费理由。

14.管理费用取费基数错误，应为土地取得成本和建设成本之和。

15.销售费用取费基数错误，应为开发完成后房地产价值。

16.投资利息中销售费用应为开发完成之前发生，开发完成时发生销售费用不应计算利息。

17.折旧计算基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。18.抵押价值评定应遵照慎重标准，不应采取净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。

19.应说明年运行费用组成项目确实定理由或内涵。

20.年有效毛收入计算时未考虑收租损失。

21.年有效毛收入计算未说明是否有其余收入。

22.抵押价值评定遵照慎重标准，应说明净收益是保守估量值。

23.估价对象在结果汇报中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。

24.在估价结果确定中应说明三个价值：未设定法定优先受偿款市场价值、法定优先受偿款和抵押价值。拖欠11万法定优先款没有进行计算。

四、指出并改过以下估价汇报片段中错误（本题10分。错处不超出4个。如将正确内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）