项目交楼工程管理问题复盘

汇报日期：2019年5月碧桂园项目交楼体会碧桂园武汉区域内部资料|2第一部分第二部分第三部分第四部分目录完美交楼的标准动作领誉交楼过程子公司的管理总结第一部分完美交楼的标准动作碧桂园武汉区域内部资料|3（1）理念原则：策划先行、一次成优、合作共赢；（2）前期策划：按照集团标准做好策划，做实二次策划，精装修策划是重点和关键、对标所在区位的标杆、寻找客户敏感点、在过程中设置预控点-根本；（3）过程管理：主体是基础，四新是保障，控制方正性，消除三通病（渗漏开裂强度不足），样板要先行，移交是关键，标杆不能少，内控和技术；（4）超出预期（客户视角、钱花在刀刃上，对标当地标杆、差异性超越、入住后体验升级、维修服务的满意度管理）；1、

我们如何落地和执行：2、

我们如何做好过程管理（1）设计出图阶段：应避免当地的忌讳、读图找出缺陷、对标找出差异；（2）示范区及样板施工阶段：做好沙盘（总平、区位）及户模，样板房找茬，做好示范区交付区的园林景观差异，预防规避不利因素，如销售承诺、合同风险等；（3）示范区开放阶段：做好沙盘及户模的交叉验收、板房与货量区的交叉验收、合同附图的交叉审核、营销说辞及板房管理，确保产品手册、销售模型、签约用图能准确传递设计内容，确保与交付一致；第一部分完美交楼的标准动作碧桂园武汉区域内部资料|4（4）货量区施工阶段：统一每栋每层的交楼标准、排查合同风险、关注每栋楼的整体进度、合理穿插、减少交叉施工、做好过程验收与移交；（5）交付及交付前6个月：做好3个排查：分批质量风险排查、交付前工期风险排查、竣工验收风险排查，有条件的可做客户预验收、关注公共部分及水电气、调整规划及价格风险、对收楼客户做好梳理；（6）交付后3个月：做好集中维修及维修分析、超出同行的维修标准、项目部及维修单位留专人、做好回访；3、心得体会

在成本偏低，装修档位偏低的现状下，只有严格的按照上述动作执行到位，才有可能做到完美交楼。碧桂园武汉区域内部资料|5第二部分领誉交楼过程业主群诉会议现场1、群诉发生的时间：项目竣备快速推进，精装工作全面展开的阶段；2、自身的状态：对待群诉无经验，怎么应对很茫然，自以为只有交楼前后才会引发群诉；3、现在的体会：合同签订后，便是群诉开始之时，领誉最初引起群诉导火索的原因是围挡封闭及后开凿施工。1、业主群诉碧桂园武汉区域内部资料|6第二部分领誉交楼过程正式栏杆围挡1、自以为交楼才有群诉，未及时在正式围墙施工过程中临时围挡，致使现场部分未封闭，导致客户才以很方便的进入现场；2、在公司严格批评下，快速做了临时封闭；3、现在的体会：群体诉讼猛如虎，围墙可以将虎阻挡在墙外，因为施工状态下的现场，无论做得再好，都是不适合拍照的。出入口门岗管理临时围挡网出入口临时围挡2、围挡封闭碧桂园武汉区域内部资料|7水、电管走线不规范水、电管位置错误水、电管线返工水管固定不规范第二部分领誉交楼过程1、后开凿采用老做法（总包按照“点对点”直线连接，成本按照“点对点”计价）；2、客户强烈指责，要求必须按照“横平竖直”进行施工；3、项目对此快速做出反应，严格按照规范要求施工，对后开凿管线重新铺设；4、总结：公司精装图纸晚于土建施工图纸，领誉项目调查为什么会有这么大的后开凿的量，得到设计的回复是，为什么不按照样板间的图纸大面实施，现场项目部是在等货量区精装图纸大面实施，工作交圈不到位。3、管线后开凿碧桂园武汉区域内部资料|8管线样板第二部分领誉交楼过程保护样板材料展板第一次业主工地开放第二次业主工地开放关于业主群诉问题处理的几点体会：坚决工地开放，消除客户对质量的担忧；坚定与客户沟通，避免矛盾积累；坚定与群主等关系户保持沟通，并成为朋友，稳住业主群大体动向；与派出所等当地部门保持沟通，搞好关系，一旦恶意闹事，提前控制；4、工地开放碧桂园武汉区域内部资料|9第二部分领誉交楼过程公区瓷砖空鼓户内瓷砖空鼓抹灰强度不足公区瓷砖打凿5、瓷砖空鼓1、以上图片给人的感觉是满目创伤，触目惊心，这么大的空鼓量让人对人生都产生了怀疑；2、原因是：为了抢工，抢时间、抢进度，项目在2017年冬天极其寒冷天气下施工的墙面粉刷；3、受冻后的粉刷层强度不足，但并未空鼓；4、项目所犯的错误，在精装大面开展前，已发现此问题，但并未全面铲掉不合格的粉刷层，仅用了涂刷界面剂进行处理；5、体会：不返工是最能保证工程进展的措施之一。碧桂园武汉区域内部资料|10第二部分领誉交楼过程阴角开裂阴角开裂基层铲除涂刷胶水粘牛皮纸腻子恢复6、保温板阴角开裂1、保温板阴角开裂：阴角的缝为高温下就会产生的裂缝（王珎总在前段时间也专门分析）；2、保温板施工也会引起木地板脚线的松动，及线盒预埋的深度；3、体会：要足够重视内保温施工质量，及由此引出的一系列问题的处理办法（如保温板开裂、线盒预埋深度、木地板脚线固定、后期客户是否在墙上挂重物等）。碧桂园武汉区域内部资料|11第二部分领誉交楼过程7、样板层的问题厨房门尺寸厨房门尺寸厨房门尺寸防火门尺寸插座位置插座位置小阳台打凿碧桂园武汉区域内部资料|12第二部分领誉交楼过程7、腾越的问题4号楼预售时形象是9层,地库顶板未浇筑展示区地库顶板渗漏保温板后抗裂砂浆厚度仅3mm整改重新抹高强石膏展示区地库顶板渗漏碧桂园武汉区域内部资料|13第二部分领誉交楼过程7、腾越的问题4号楼地下室部分地坪强度不足打凿后重新浇筑卧室空调孔埋错，重新开孔，客厅空调孔在踢脚线外墙真石漆整改部分烟道漏开孔顶板与底板渗漏顶板注浆底板注浆+引流导水管上做防水碧桂园武汉区域内部资料|14第二部分领誉交楼过程-质量通病地下室渗漏底板注浆开沟引流顶板注浆顶板渗漏底板渗漏底板强度不足打磨固化处理凿除问题严重处做好导水和防水重新浇筑砼碧桂园武汉区域内部资料|15第二部分领誉交楼过程-质量通病顶板注浆打磨并强化基层地下室强度不足强度严重不足处凿除排水系统强化做防水后重新浇砼脚线处抹灰及腻子雨、污水管坎台雨、污水管固定（靠近墙+固定件）打凿后的渗漏隐患（洗衣机地漏附近）碧桂园武汉区域内部资料|16第二部分领誉交楼过程-样板问题建筑图纸净距637小阳台反坎打凿结构图纸净距800实测净距595发函要求打凿备注：1、结构图纸和建筑图纸阳台反坎宽度均为200，没有考虑反坎内侧及阳台外墙的抹灰及真石漆约40mm，另瓷砖脚线15mm；2、雨污水管做了贴砖挡水坎15mm；3、洗衣机加操作空间最小610mm；4、雨污水管管径120mm，固定件离墙至少40mm；5、较多小阳台洗衣机净空不足；位置错误内外倒坡局部或整体被掩盖（抹灰层+真石漆+瓷砖脚线）问题空调孔重新开孔，加装饰盖（洗衣机地漏附近）碧桂园武汉区域内部资料|17第二部分领誉交楼过程-样板问题空调孔留设位置错误空调孔洞空调孔倒坡备注：1、领誉项目土建图纸要求套管按照中心距结构板9cm向外找坡5%-10%预埋；2、依图施工套管部分在踢脚线上，部分在腻子墙上，收口较难，观感较差；3、建议后续项目联合设计对图纸进行优化，直接全部设置在脚线上方约2cm处，可消除内外倒坡和收口问题；空调孔被瓷砖盖住设计图纸50门垛钉通长木方处理钉加强木板处理门边收口碧桂园武汉区域内部资料|18第二部分领誉交楼过程-样板问题建筑图纸50门垛户内门垛备注：1、图纸上存在50的门垛，含抹灰层，砌体阶段施工困难；2、总包未做50门垛；3、后安排现代家居加门垛，但存在门边二次收口问题；4、建议后续项目图纸阶段优化50门垛，或者主体阶段随结构将垛子连带处理；钉通长木方钉加强木板门边收口设计图纸缺门垛总包未做50门垛卫生间墙钉木板厨房侧墙砌门垛碧桂园武汉区域内部资料|19第二部分领誉交楼过程-样板问题建筑图纸无门垛厨房门垛备注：1、图纸上厨房侧墙无门垛，卫生间墙上存在50的门垛，含抹灰层，砌体阶段施工困难；2、总包未做50门垛；3、安排现代家居加门垛，精装在厨房侧墙加砌门垛；4、建议后续项目图纸阶段优化厨房门垛问题；粉刷贴砖厨房侧墙砖门垛成形观感卫生间侧墙门垛排水管离墙间距过小现代家居无法安装橱柜精装单位增加转换弯头离墙间距不得小于5cm碧桂园武汉区域内部资料|20厨房下水第二部分领誉交楼过程-样板问题排水管弯头转换脚线处抹灰及腻子雨、污水管坎台雨、污水管固定（靠近墙+固定件）打凿后的渗漏隐患（洗衣机地漏附近）碧桂园武汉区域内部资料|21第二部分领誉交楼过程-亮点提升淋浴屏导轨离缝脚线处抹灰及腻子雨、污水管坎台雨、污水管固定（靠近墙+固定件）打凿后的渗漏隐患（洗衣机地漏附近）碧桂园武汉区域内部资料|22第二部分领誉交楼过程-亮点提升厨房下水脚线处抹灰及腻子雨、污水管坎台雨、污水管固定（靠近墙+固定件）打凿后的渗漏隐患（洗衣机地漏附近）碧桂园武汉区域内部资料|23第二部分领誉交楼过程-亮点提升厨房下水脚线处抹灰及腻子雨、污水管坎台雨、污水管固定（靠近墙+固定件）打凿后的渗漏隐患（洗衣机地漏附近）碧桂园武汉区域内部资料|24第二部分领誉交楼过程-亮点提升厨房下水脚线处抹灰及腻子雨、污水管坎台雨、污水管固定（靠近墙+固定件）打凿后的渗漏隐患（洗衣机地漏附近）碧桂园武汉区域内部资料|25第二部分领誉交楼过程-亮点提升厨房下水脚线处抹灰及腻子雨、污水管坎台雨、污水管固定（靠近墙+固定件）打凿后的渗漏隐患（洗衣机地漏附近）碧桂园武汉区域内部资料|26第二部分领誉交楼过程-亮点提升厨房下水碧桂园武汉区域内部资料|271、要做精装修交付样板，并且不同单位（总包，东湖，欧昊，现代家居都要参与），提前规避，发现问题