土地项目可行性研究报告

--1-土地工程可行性争论报告决策背景及摘要市“北方滨湖城市“的功能定位，为城区打造宜居城市供给优良条件。城，工程地处衡水市西开发区，地处政府规划西南居住区，将来将大衡水“的城市格局凸显，远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局;路网方面，随着各交通线路的全部开放，将更大程度是吸纳郊县居民城区置业，城市功能进一步加强。产品开发建设大同小异，同质性较强。衡水公司将依据市场变化、房地产市场分析及推测，作出准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设本钱，尽量减小优势，打造衡水，西南部的上品住宅。一、工程信息来源：西南角，区域内市政路网正在建设，东、南、西三侧道路正在施工，北侧紧邻宁安路。二、宗地位置(描述并附位置示意图、卫星地形图、宗地图、现场照片)1、四至范围：南至隆兴路，北至宁安路，康泰街以东，宝云大街以西。地块完整，无其他因素影响分割地块。2、地势：地势平坦，地块方正法规。3业耕地，地面无建筑物，无文物古迹、无水渠及较深沟壑、池塘，无高压线影响。目前地块为净地，地面无农作物，无高压线;地下无管线、暗渠、电缆、光缆等。四周边界清楚，均为市政道路，东侧、南侧、西侧地块目前未进展开发，北侧为工业园区。4、地质状况：场地土层深厚，地质构造稳定性好，抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为7于房地产开发。四、工程周边的社区配套1、交通状况：交通便利，规划中的隆兴路、昌明街、顺兴街今66121314152、教育：周边现有汇龙中学、衡水市第六中学，启明学校、珍宝街小学，衡水机电工程学院、衡水交通职业技术学院。3、医院等级和医疗水平：衡水五院、复明眼科医院。4、大型购物中心、主要商业和菜市场：万德福超市、德隆购物广场、德隆超市、宝云街菜市场、忠义会馆。5、文化、体育、消遣设施：东临宝云高尔夫俱乐部。6、公园：怡水公园7、银行：中国银行、中国信合、工商银行、衡水市城市信用社8、邮局：无9、其他：开发区政府、市质量技术监视局、市卫生局、市交警大队五、工程周边环境1、治安状况：良好。2、空气状况：空气质量良好。3、噪声状况：无。4、污染状况：无。5、危急源状况：无。6、周边景观：宝云塔坐落于工程地北侧。7、风水状况：8、近期或规划中周边环境的主要变化：目前还未出规划图。六、大市政配套1、道路现状及规划进展：2、供水状况：水3、污水、雨水排放：雨水、污水经过市政管网处理456、燃气：自然气管7、供暖：市政集中供暖系统七、规划掌握要点133320200建面积：340095)34663232.6;4平方米906、绿化率：35%7、其他：无1.该土地价格：110/亩。22-3123其次局部：土地猎取途径及措施12023-552023.5152/亩2、土地猎取时间安排：3、土地猎取的主要条件：4、合作方根本状况：(无合作方可不说)5、合作方式：(同上)6、付款方式及制约措施：7、其它法律风险及躲避措施：第三局部：市场分析一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述本地块位于衡水市开发区南区，为衡水市兴区域，目前生活配套略显缺乏，经济档生活区，分布有宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城、紫阙台居住人群偏向中高端。紫阙台尚在建，为9+140003500/平方米左右，西部工程较少，仅达观天下工程，且距本地块较远。工程规划6+1、2900/平方米左右。2、1-2/竣工量：约150万平方米/90/供需比：区域内刚性需求、投资型需求较少，多为改善型居住需求，因处宝云高档生活区周边，区域内类:3500/3场在市内各项指标的”排名状况及进展趋势：区域市场为兴进展区将来区域进展将连续南延，宁安路南将打通四条重点路段至南环路，套将渐渐完善，存在较大进展空间。二、区域内重点工程分析工程工程周边开发在售楼盘图工程所在地紫阙台腾达城五洲国际官邸橄榄城开发区永兴西开发区永兴开发区前进大开发区成功路与宝云路与昌明大街路与宝云街街与永兴路交街穿插口德隆超市对穿插口东100100100建筑面积(万239762.109洋房40000010000009520233.203.002.3820栋高层62420开盘时间入住时间2023-09-022023-06-312023-03-012023.122023-08-212023.122023-12-012023-122023-102023-52023-5平均价格400035003400-36003500(元/平方米)付款方式一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭30403050%首付付以大户型为主，一室，二室，一室，二室，二室，三室三室，三室三室，四室面积区间108-20036-11056-20088-160配套设施工商银行、中国银行、万德福、幼儿园汇龙中学、启明学校、英才学校、市珍宝街小学、市职教中心、市五中、市六中南昊信息技术学校、开发区政府、市质量技术监视局、市卫生局、市交警大队、第五医院;、复明眼科医院总体评述小区绿化大的吉美超善，户型设计交通便利，周边配套配套、建筑质量市将落户社较好，引入九齐全等留意细节，区，配套相对大科技系(40三、区域市场目标客层争论销售对象：其次、三次置业，为改善现有居住环境，要求建筑品质及社区环境;来源区域可由市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场。主力客户：客户行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。四、目标市场定位及产品定位1、市场定位：重点面对市场改善型需求消费群体。依据区域现中高端宜居产品，建筑品质小高层、高层产品，户型以小三室、三室为主，满足中高端消费群体改善型居住需求。2、目标人群特征/来源区域/行业特点：其次、三次置业，为改善现有居住环境，要求建筑品质及社区环公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。3、产品定位定位中高端宜居产品，以建筑品质小高层、高层产品，户型以小三室、三室为主，满足中高端消费群体改善型居住需求。第四局部：投资收益分析&&周边具备丰富人文教育