房地产投资开发类型选择

第三章房地产投资开发类型选择第一节概述

房地产投资占用资金多，不进行合理控制，会出现经济过热现象，不利于国民经济的健康和协调发展。房地产投资类型不仅影响社会的潜在消费需求，也和现实的有效需求有密切的关系。房地产投资目标的正确选择，有利于盘活存量房地产，平衡社会总供给与总需求，促进资源的优化配置。一、房地产投资类型选择的重要性（一）是经济协调发展的重要基础房地产投资项目建设周期长，事先不可预见性因素多，投资风险大。要取得投资的成功，需要有充分的规避风险、控制风险和转移风险的能力。（二）是投资成功的重要保证①投资者对房地产优势区位的占领，确认房地产项目建设选址符合投资对象的区位要求。②投资者对房地产市场未来的发展有较为清晰的把握，确定的房地产投资对象适合于自己的开发能力，对其房地产投资的成功充满必胜信心。③投资者对城市规划进行了认真研究，确认了投资的房地产项目是对其土地进行最佳利用。房地产投资类型的正确选择，包括以下方面：房地产投资类型的正确选择，意味着房地产投资者不仅能够把握好房地产的投资机会，也可以控制投资进程，有能力保证房地产开发中资金使用良性循环。而且，好的投资项目在未来随着时间的推移，将会出现价值的上升，有良好的增值效益

（三）是选择融资模式的重要依据房地产投资者自有资金应当占房地产项目投入资金总量的30％以上。房地产投资者自有资金多，其选择房地产投资项目的自由度较大。1、考虑资本金的数量二、选择依据由于风险越大，投资报酬率越高，所以在房地产投资类型选择时，敢于冒险的，往往容易选择富有挑战性的房地产投资项目，其利润相对也高些；而对于有些高风险的投资项目．对其进行选择时应当首先作好风险防范，采取相对保守的态度。2、考虑投资类型的风险

房地产投资项目的选择是否具有可行性，是房地产投资者的期望收益水平所决定的。如果房地产投资项目的利润率高于房地产投资者的期望回报率，就是可行的。相反，则房地产投资者会放弃此投资项目。3、投资者的期望收益水平房地产投资项目的选择，往往受到房地产开发竞争情况的影响，房地产竞争激烈的项目，常常会引起投资者的兴趣。4、市场竞争情况当然，房地产投资类型的选择，主要是进行投资机会研究，房地产投资者在进行目标的选择时，应当有多个备选方案、以便进一步做可行性研究择优选择，使房地产投资决策最佳。。1、注重学习和积累经验2、充分利用中介服务3、重点关注房地产的增值潜力4、注重依法办事三、房地产投资类型选择应当注意的问题第二节住宅投资分析（一）基本知识：容积率：指该商品住宅用地内总建筑面积与该地块面积之比

建筑面积：成套商品住宅的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成，套内建筑面积由套内商品住宅的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成

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价格：指该市场内同级别土地销售商品住宅的平均价格，具体反映为该地段商品住宅成交价的平均价格

一、商品住宅的分类（二）分类：商品住宅可根据容积率、建筑面积、以及价格三个因素来分类：1、中小普通商品住宅同时符合以下三个条件的为中小普通商品住宅1（1）容积率大于1.0；（2）商品住宅单套建筑面积小于90平方米；（3）商品住宅单套实际成交价小于同级别土地商品住宅平均交易价格1.2倍。2、大户型普通商品住宅同时符合以下三个条件为一般商品住宅：（1）容积率大于1.0；（2）商品住宅单套建筑面积大于等于90平方米小于144平方米；（3）商品住宅单套实际成交价小于同级别土地商品住宅平均交易价格1.2倍。中小普通商品住宅和大户型普通商品住宅统称为普通住宅。3、中高档商品住宅符合以下三个条件之一的为中高档商品住宅：（1）容积率小于等于1.0；（2）商品住宅单套建筑面积大于等于144平方米；（3）商品住宅单套实际成交价大于等于同级别土地商品住宅平均交易价格1.2倍以上。（三）政策规定从2006年5月24日起，国家明确规定：城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。依此计算得出，在住宅体系中，保障性住宅（廉租住房、经济适用住房）比例由目前的5%上升到10%～20%，中小普通商品住宅比例将达到50%～60%，大户型普通商品住宅比例约占20%，中高档商品住宅比例约占10%1、梯级性城市住宅价格在不同的市场类型中具有不同的水平。在城市间或同一城市内部可形成多层次的市场价格，这将形成梯级投资，梯级投资能够充分发掘各收入阶层的投资潜力，促进住宅投资市场的繁荣。2、周期性住宅投资涉及社会、经济、文化、自然等多方面因素，加之投机、炒作行为屡见不鲜，使投资表现出周期性。二、住宅投资的特征3、易受政策影响性住宅价值巨大，关联带动性强，因而其投资具有重大经济意义，而且住宅是刚性需求商品，家庭必备，如果人们无房可住，将严重影响社会治安和生活质量，因而住宅投资具有重大社会政治意义。所以政府越来越重视住宅的产业价值，出台各种政策调控城市住宅投资，因而使城市住宅投资易受政策影响。1、交通便捷交通便捷是住宅投资选择中考虑的关键，其衡量包括通达度、距离和时间。2、配套完整包括技术性基础设施与社会性服务设施的配套完整。住宅用地选择的特别看中社会性基础设施的配套完整性。3、安全舒适住宅投资特别看重社会治安和周边环境。安居才能乐业，良好的社会治安是地段选择的一大优势三、住宅投资选择考虑的影响因素4、时尚壁性住宅投菠资同样勤讲究时液尚性，汗主要与棍时代潮过流及当副地的观烧念习俗间紧紧相箱连。同锣时由于猪房地产岔的地域栋性，地文段选择淋具有强隔烈的地荷区性，纯不同城右市在居弯住观念恭上又各烫有不同扶，如成薄都人形卧成观念保东门住返穷人，趟西门住代富人，秋南门住于贵人，描北门住凉恶人；剧昆明则得北贵南文贱。5、发朗展潜怠力大考虑渴长远说的保雾值和携增值捐。户僻型、衔建材貌容易宋淘汰汉，惟优有地参段是义住宅捞增值牵的主垂要支际撑，孝所以颗应特竿别关旦注其箭未来芹发展锈潜力庆。1、把战握时伶机包括援进入挤时机仪和退贩出时旷机的葵把握线。把竟握住蚂宅投通资时后机是羡否成爷功，词就要页看投概资者饭对市挥场行介情的少判断畜准确藏性了汁。正误是由客于投孔资者星对住者宅市巧场行雨情的锣判断解不一铃样，灶才出退现了笋输家逗和赢绸家。2、选岛择地父点包括姿住宅笋地段屯的选构择，莫住宅退层教灾、位裂置、腊朝向供的选鞠择。峡住宅受地段猾应选俘择在述上风赔口地血区、倚地势神高地蹈区、园靠近极水的匪地区缘瑞、沿能交通藏要道范地区团等。脚住宅本位置些应选克择在扩安全维、肃贺静、提出入酒方便逆、购户物方乏便的劈燕地方荐。千陶万不踩要选坊择死吸角位旁置，街不要饶选择霞人流漂必经碎之地锻。在策住宅冻主向念朝南砌的前贴提下粱，尽耕量选黎择南羞北搭外配的忌住宅桨。四、住亦宅投资跳选择的独策略3、定位完质量包括拌定位某住宅奔的本餐身质东量和政服务赶管理承质量鹅。住娱宅质绵量的景定位葛应综征合考挪虑用霞户支边付能酒力和堂市场敢竞争炸能力口，为双提高恒住宅寨的市楼场竞炒争能遵力，累需要辞有较扩高的弯住宅鹅本身傍质量穗和较说高的搞管理奸质量漂作保顺证。奏作为域投资雹者而旬言，前应以封赚取求最大猎收益唇为判浙断住南宅质浓量的互标准常。4、学艺姐为主许多凑房地为产投明资者英都把探住宅浑投资腹当做绪‘学涌艺’彩的入斥手处钞，以案便积秀累一座定经回验后斥再去铅涉足纸其他甚房地涂产投急资领载域。粥因此倡说，槽住宅拴投资雁的一愉个策归略就腰是‘结学艺臂为主严”。第三宗节贸商业肢地产跨投资倡分析1、都市疲型商业胳地产（1）布局朵奇特、走品位高麻雅，是角许多年舟轻人喜码欢去的会地方（2）从序目前敬的消营费趋概势看浑，都找市型贺商业霸地产熄日益颠成为没城市继居民健购物罚、聊救天、逛街、辈休闲的按理想场仪所，（3）此溉类物闻业的她地段揉费用悼高、怪竞争的性强蝴，商浇业效议益好膊，投材资费尿用相世对较视大，（4）此异类物丹业主炎要适撤合于踪蝶饮食席、娱符乐、暴生活孝用品扎方面林的商进业发误展一、惊商业鸟地产灵的分辆类2、社团区型道商业团地产（1）概念私：是指远设置在递都市里碌大型居剧住区的姓店铺（2）特征部：临近井居住姨区，酷凡能玩够给畜家庭圾生活剩提供粪服务偷的商傲店，兔都能子获得极良好全的收愧益。扰这类框商业膏地产所的交偷易应料考虑网到社喜区居番住者辽的收欲入、奇文化忍阶层扑因素夹。3、专业扭街市商向业地产（1）一般盾指特色均经营的稼著名商救店或商富业街，鄙如北京跌的三里安屯酒吧漫街、琉堂璃厂古酬玩街、相上海的砍襄阳路幅服装街征，广州迷的海味疫一条街败等（2）总体狭特征：阶以特色挥取胜，埋经营特棕色浓郁赞，具有铺独特的需小环境汁及商品什，收益勇一般高花于其他子两个类呈型的商军业地产1、资金味需求大商业地行产项目晓的投资裙大、占顿地广、宪建设和贵投资回鸦收期长费，商业疯地产开宇发投资穗要求巨德大的资晨金投入守。2、规区划难阵度高商业刮项目朋面对毙客户宪需求瓜个性百化特唇点更优加鲜海明，贷各种帐业态林对商漏铺的张要求短不具赵有替妙代性刺。最关键舰的是，岂目前没袜有关于胡各类经敬营业态穷所要求印的关于奶进深、矛开间、斤面积、党层高、和和柱距银的设计挥参数和麻技术标祸准，造衡成商业瞧项目规肤划设计盯带有一膛定的盲输目性。二、柿商业帆地产窑投资熔的特锦征3、政策迷影响大主要倒包括笼房地龟产开装发政狱策、茄金融甜信贷孕政策钢、销厚售管肚理政符策、株工程予建设骗政策少等。召商业专地产棒开发恶要求爬发展典商具杠有很泽强的王资金贵实力4、利益磁协调的变难度大商业鄙地产像的目菜标市圈场面市临两邻级客权户，戚一是劈燕销售累阶段功的投斯资经底营者泥；二卵是物冻业经仇营阶泊段的还最终丛消费丢者。芽开发迅商只磁有从隐为商绣业经估营服涝务角播度出熄发，去兼顾进自身抹开发匙利益膏的同团时，初考虑滴到整柏个环喇路的愧其他浅利益鞋者，堆才能袜维持策整个采环路骨的发挡展。5、盈谷利模分式的慢不确荷定商业地韵产的盈括利模式转是靠物口业增值己，来获衫得长线荐投资回嘉报和长余期现金小流。我凝国目前叠商业地诱产的运乐营盈利钳模式：（1）全部爸出售可以使钟开发商牢尽快收数回投资昼，减少精商业风络险，但胁不利于可商业地船产项目寸的持续采经营，毁且小业辞主面临茅较大风件险（2）全沫部出冈租回报周浓期长，敌风险大毛，但可叙以获得次物业增鸽值和持刃续现金静流，同伍时还可岭以以此滑获得抵裳押贷款（3）出售恳＋出租项目群较好沿的运活作模鸣式是嫂将部纤分房旷地产忆出租冶给著升名零奇售商君，以趟此带谊来人甲气，晕提升商整个毕商业阅地产极的价着值；比同时锡高价泪出售花待售昂物业敢，以斧获得陷最大设经营拜收益绸。（4）不霜租不复售（蠢自营丢）开发商帆实现多徒种经营筒的途径（5）地产暖＋商场开发商享可以通英过与零颠售商合挖作，共寸同经营荐商业地呆产。6、对尿后期服运营溉管理笼要求划高项目后绕期的良勒好的运惊营管理毕是商业福地产运夕营成功俘的关键弃。三、商当业地产意投资选卫择考虑说的影响激因素1、基础匀设施基础设装施是影傲响地段说价值的钓基本因善素。主厅要是指少政府部友门对该嫩地区的范给排水圣、电力望、供暖笋、通信况、环卫你、交通谅等基础罗设施的悉投资程呜度。2、交通纯便利程始度交通日便利旋程度扬是重悦要的拜因素自。主炼要是熄指交株通的垂可达偶性，兆包括冲公交给线路俗数、带道路必网密小度，叨道路罢长度用、宽裁度，捉使用赌状况编、车筹流量枯以及画距火至车站挂、长剖途汽皇车站浑等的树远近溜。3、环拢境因你素环境挨因素构包括梁项目遵所在蹲区域羡的基权础地国价、斤城市类规划缺、项鸭目距奶市中扰心、润休闲哪场所怠或运驾动场剪所以谢及污携染源善和忌砌讳场善所的属距离柳等。女项目闸周边娇环境摇好坏鸡，对爹提升签项目锤品质是及片多区房付地产闷开发充有一达定的折影响根作用卵。4、文教盼卫体配榜套设施文教砖卫体花配套芬设施至包括欠项目警周边比各类钩学校困、医救院、卫文化闭场所劫和体发育场唤所等灿的情师况。哈配套省设施坏完善财的地字段聚变集了韵人气伸，对矿商业帽地产规的发糊展有娘很大革的推浊动作竹用。5、人伐文因炸素人文因牙素包括滨项目所揭在地的殖人口和消文化两劈燕方面，讲具体指托标有人伶口数量幕、人口只密度、方人口素摇质、历摆史文化奇和典型坏文化等陶的文化驱影响度悦。6、商舞服管润理商服哪管理脂主要炮指距师中心雾商业每区的帝距离爆、公相司数帅量和葱位置递、物蹦业管匙理、考派出欣所及油环卫麦等的蛛设置芹。主雾要是陵项目趁地段脏的商极业方杏便程魂度，传包括巡寿管理狼的亲弯和程绢度，跨具备喇一定哗的商反业气效息对魂商业桌地产惕的开怎发具扩有很竖重要耽的意蔑义。四、商筑业地产引的投资忆选择的壮策略1、在萍商圈育内选除择店触铺商圈贱内的幕店铺盾，其悬获利井能力宫远远打超过狱独立架的店玻铺。陆例如底：对升于学马区型快的商悟圈，遣以学贩生为流主要躬服务群对象蹲，应躁以文乌具、弹服装革、饮割食、月日常促用品汪为主自要经脸营品弱种。贿由于痛学生便的购塌买能苏力有屑限，摊所以钥应以爸经营赴中低壮档商轮品为鸡主。捆学区享型商肝圈内弯的店夫铺其凝营业条额受浮寒暑损假影怎响非楚常严荡重，播房地埋产投盛资者也对此门必须免有清条楚的逝认识盘。2、与专沫营店铺滚人员合极作投资商搏业店铺解是否盈姨利，很执关键的奥一条就胸是商业稻店铺经夕营者的瘦水平高蛋低。为台了保证农投资商至业店铺进获取高宗额利润荒，房地载产投资情者必须真与专营忙店销人族员合作驼。它包傲括选择抗好用户讨、自己言有高水糟平经营警人员，腾与经营赢店铺能稼力强的愁人员合戏作开发虫等。3、注重袍规划设镰计过少傅的摊脑位组疮合吸讯引不工了人初潮，羞过多旁的摊躁位可琴能使呜得店沃铺显愉得杂仰乱零洗碎。棒解决拆此问迟题的芒唯一雪途径庙就是趁高水灵平的趟规划画设计纹。通仔过高拳水平胳的规墙划设谷计，轧使得植商业故店铺昆，活魂而不园乱，技多而读不杂副，繁眠荣而弹井然牵有序箩。4、保语证交连通顺摩畅投资催商业乖店铺泪时，淡要使供过道拥足够侵宽，仿要注酬意消谈灭或宵减少遮交通泉死角腿，要蜻考虑漏人们类“右遵行左肯拐”异的习钞性，优要配浆备足费够的抚电梯框。5、选好慎行业类争别房地赚产投派资者柄应在康火车染站、尚汽车通站附抢近投颈资批举发性共店铺库，在杀居住述区、迎办公柏区投务资零尝售性峡店铺傅。例疲如沈舍阳的愚五爱惩市场墙、南宁塔鞋邮城6、尽量盒避免投叉资于商塞住混合腰的综合闸大厦房地礼产投竹资者世最好较是避榜免投贪资商资住综休合楼竟，而耳应投侮资于哄专业柿化的碍商业超店铺速。对租于大闻型商伙业店恼铺而贤言，盆专业定化是纯发展肃趋势盒，必诱须遵占循它负。第四节它写麦字楼投寨资分析1、第一禽级分类（1）奢华寺的办公柱楼：拥钉有某些等建筑设论计的特音色，以酿展示一袭种专业灭的豪华伏的气势（2）一够般的鄙写字薪楼：扣强调弊功能育设计催，一原般选丛择位疏置方巴便，雅这类径建筑圾有不丛同的住设施洗档次听，可涛以分佣为高挣档、筹中挡镰、低越档的苍。（3）辅劫助性吼办公去空间：是用风来支持茧某项主羊要活动骆的。可如零售知兼办公蹈、办公锁兼带库捆房、办奶公兼技轨术性、柿实验性旺操作一、凶写字浑楼的浩分类2、第撒二级怨分类（1）通用盲型写字忘楼：大比多数办释公活动脊是可以埋在通用鱼型写字凑楼内进屿行的（2）专用暮型写字委楼：3、第裕三级茫分类按居地区降可将汉写字幕楼分裂为中统心区临市场晓和市诉区市护场（1）中傻心区斯写字泪楼市锈场：一般奏以高减屋建组筑为数主，蹦主要括用于辛保险州公司少及金则融机栗构外遮资企汽业，袄他们涂愿意慕支付贱更高桥的租赵金来盾获得查有声袋望的粒地点（2）市提区写野字楼何：一般注鲁重便利财性和可磨视性，塌以及中卡心地点寸的名望诊。1、区段位的碍重要辰性写字坚楼对喊区位能十分渗敏感脱，不虎同区运位内碗的商贪业地颜产商暗圈不惜同、填客流弱量不酬同，底这就辱直接彩导致锣了功幕能定歪位、垒服务常对象火、基培本商隔业面贯积的宅不同伤，最不终导孕致写松字楼真的商化业利卧润产现出能棋力也盗有很诵大差示别。2、配套团设施的坐差异性会议中喜心、商模务中心巾属于写赞字楼的朱一个配庄套设施亲。在一宋定程度而上，项凳目所提踢供的便短利性也讽是客户赏在选择业写字楼呈的条件陪之一。苗硬件和故配套设产施的组狡合对于陶客户来劲说，最旨终是通扶过客户止能否从径中得利珠来实现曲入住率皆并体现饶市场价瞎值。二、写省字楼投太资的特匠征3、经营撞状况的池影响性营业额潜的高低鉴直接影询响了商胶业地产珍本身的途品质。颤从宏观围上看，帽商业地萌产受市牢场整体驰商业效富益的关岁联影响朋；从微泥观上看守，商业寨地产也或深受自骡身经营归状况的青影响。6、相邻脱商业地考产的相洗关性通常卷位于扶同一泊地段爷的住厦宅、颗写字照楼由毯于物些业品骆质、杯目标掠顾客此、价千格、痛租金哭等指悄标大竹致相点同，伶往往拥会成炉为竞员争楼帆盘。深而相柏邻的忘商业求地产溉除了群相互改竞争手外还音可能义共生体和互侨补。向如相贱邻的跑写字被楼与魂酒店纷，彼闯此吸锻引对汤方的崖消费塑者，借形成躺需求击互补亦。三、疾写字诊楼投肺资选揪择的默影响侄因素1、位置写字缺楼建绣筑的桶吸引乌力在游很大迈程度天上取贡决于淘它与箭另外哗的商征业设点施接令近的痰程度别，还驱受其林周围香建筑穷物及澡环境报的影新响避，良交好的租位置勾常常翼可以欺掩盖厉写字洽楼建倡筑的上许多希缺陷蜻。2、易驱接近集性（1）有坑没有帖快捷针有效钞的道宗路进牛出写皮字楼（2）周围占如有多抖种交通荒方式可坊供选择（3）是销否有卷足够陶的停默车位3、建筑声形式一栋建叹筑物的胶建筑设枪计形式垒和物业命外立面钞维护的蛮水平是介影响物暴业吸引馋力的两命个重要肆物理因弱素。4、写字殖楼室内歌空间布禽置许多悠室内尤空间伐因素密如租妥用面涉积、靠范围咳、窗原户的师数量续及其隙相对殿位置哑、现包有照喇明情秃况、葡房间联的进纯深和固开间窃以及芽楼外析的景棕观等蝇都会络影响彻到室构内空段间的脚灵活但使用监。5、建凉筑设骑备系颈统现代夸写字忧楼对灰动力循、通挨讯线榨路的圆布置头以及数空调机通风烟系统殿的要须求越俯来越秀高。楼新落税成的捕甲级虎写字辆楼建取筑常瘦以智丽能化贡为目感标，蛮安装惨了很航先进甩的建榴筑设息备系离统，尼能很眨好地厕满足皱租客冰的需兆要。6、物莫业管秀理水批平写字村楼物贡业管拍理的晴质量铁会影过响到晓其租歉金水猪平和瓜市场灾