养老地产专题三

养老地产专题研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal养老地产的定义:对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。养老地产发展机会挖掘:人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧，市场需求增加。国内养老地产的开发供应量不足。政府政策的支持。养老地产开发的8大核心战略问题：创新核心：在于适老化设计!养老配套和服务是关键！养老地产的运作模式和运营成本应精心测算!国家提出的“居家养老”政策！迅速寻找项目的核心竞争力!有弹性的设置土地开发控制模式!认识入市风险并设定相应的解决方案!在成本及溢价平衡间选择物业组合!研究框架：part1：养老地产概论part2：市场研究part3：产品打造part4：发展前景分析part5：风险评估part1：养老地产概论1.养老地产概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。住宅地产服务商业地产混合开发模式2.与一般住宅的差异性消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。3.养老地产发展老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。养老院代表案例：日本医护型养老院小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求。幼儿园与养老院结合老年公寓代表案例：台湾老年公寓房屋样式经营项目独立半独立单间套房门诊健康咨询餐饮娱乐等租贷式、产权式产权带租式运营方式台湾老年公寓养老社区代表案例：美国CCRC社区CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻译为：持续性照顾退休社区美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容，提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。CCRC区域划分：独立生活区协助生活区专业护理区老年痴呆照顾区CCRC社区参考点：CCRC居民住院照顾方面天数短、次数少一般保守老人比较平均价格贵、次数多时间长在护理之家照顾方面次数、天数多在护理之家照顾方面次数、天数少在机构式照顾方面居住天数较多、花费较少在机构式照顾方面居住天数较少、花费较多虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。①.国内养老地产的开发模式国内养老地产开发模式居家养老专业化的养老护理员志愿者队伍候鸟养老度假养老基地老人公寓日托护理中心护工上门服务住院照顾护理之家照顾机构式照顾异地养老旅游养老度假养老回原籍养老居住护理之家CCRC社区模式诠释产品4.产品形态“候鸟式”养老广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。”度假养老基地“模式超凡生态农业园占地1.1万亩，可按照一定的比例划分，彼此间既有不同，又有关联。其中3000亩用于生态农业，4000亩山坡地用于养老地产开发，另4000亩用于综合开发。超凡生态农业对这部分物业持有运营，出售使用权。老人冬季:南方过冬夏季:北方度假开发商开发旅游产业养老地产产业生态观光、娱乐设施餐饮、旅馆医疗机构等业主购买房屋的使用权分享综合服务区的相关服务价格较低适用于老年群体典型案例居家养老形式经过专业培训的服务人员上门为老年人开展照料服务社区创办老年人日间服务中心为老年人提供日托服务

9：00~18：00

日托护理服务站

19：00专车送回家8：00专车从家接走典型案例居家养老以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务。例如：日本以社区为基本单元，在生活区域内提供所有服务，让老年人能够就近、便捷地享受各种服务。一站式，日托、上门服务、短期入住、长期居住等服务在一个服务体内集中解决，同时有助于保持护理的连续性，可以与其他服务机构拼设，如老人公寓、幼儿园等。国内的CCRC社区典型案例三亚海棠湾国际养生社区——国内的CCRC社区产业定位：休闲产业+养生（养老）产业+健康产业

形成多元产业集群构筑复合型社区.整体功能设计包括：CCRC社区、养生（酒店）公寓、主题

酒店（会所）、养生运动中心；主题养生谷；

养生文化学院、养生博物馆等经营模式：向客户出售物业产权;出售会员卡通过返本销售入住、反向抵押贷款、

房屋置换、出租原有房屋租住社区等方式。②.国朗内养老口地产的令盈利模他式国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售典型案例坟：出售与耐持有相歌结合盈护利模式北京催太阳烈城国听际老持年公惰寓就英是较郑早采吩取了朝这一躲模式喷。同催时还惠采取基了“反按揭渴”方法哀和“置鼻换”方法喘。“反熊按揭夫”即己老人德同意倾后，喉将老伪人原巴有房键屋出蠢租，互以租皮金收横入入负住(以彼租换埋租)。”置亮换“土即将帮原有防的住政房与迈之进株行等胖价换跟房，期到老梅人去教世后树，将围原置绵换的姜房产捉折价晌返还毫继承鸽人。③.彼住宅踏建设脚与社剂区管祖理建喊设相爬结合性模式住宅建设与社区管理建设相结合住宅建设与社区管理相结合的经营模式住宅建设与社区管理相分离的经营模式优势优势劣势劣势立体的开发经营模式利润来源不止是住宅产品配套服务为物业增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风向投资小收益比”相结合“模式少对开发商专业要求低5.目标客户群阶段阶段：绝大勉多数的乞老年人素在退休估后就成驶为纯消孔费者。时限羞特征：老龄纯消狮费人口促比低龄吐纯消费己人口有滥着更加脏漫长的遇纯消费蹦年数。行为亚特征笑：自主旬消费思想乡丰特征这：消费观固较为成香熟，冲动阀型热情雁消费和农目的不传明的盲扣目消费少少。质量特授征：老慕年消费孝对商品岸质量和肿服务质理量的要倦求高于谷一般消雁费。内在撒特征介：休闲性嘴消费与晴服务性痕消费所具占比例抛大。目标客瞒户群的娱消费特扭征“以租换汉租”的形式仍社区帮途助老年放人将原客有住房印出租，勿所得租注金来支臣付老年津人租住得独立型叠老年公馆寓的费写用；“以旧慈换新”的形蒜式即办老年尿人的天现有射住房呜与老探年公叹寓的镜住房浮进行么交换奔，如苗果老胆年人岂去世差之后静，收厚回公磨寓住梳宅再符将原顶置换摆房折澡旧返猾还其臭子女岗。利超用这溪些“差价僵养老”的方埋式，蒙老年尊人不拣仅可同以实额现人宁住，姨还能千为自巾己或抽后代膝提供短了一冰定的稳社会陷保障无，可狼谓一投举两踏得。“倒按挺揭”在发葵达国栗家中是一超种普目遍的省做法才。退节休后个的老皂年夫渡妻买漂下或杯者用经原有防住宅千交换葛老年榴公寓辆中的蚕住宅触后，饿与银柿行与拳保险耽公司遇签订俱一份荷合同秋，在食相关帜机构枪评估窗公寓茅价值应和测克算人上均寿陵命之终后，艘银行疮与保慎险公止司每茄月支附付老邮年夫缎妻一滩定的炮生活搂费，智直到羡其故付世，王届时位，该拘住宅眼归银姜行等讲处置弃。这种“倒按揭”的做缓法实喊际上束还含熊有人君寿保舱险的牌意义。目标客企户群的消费有方式6.鞠融资问题非营利性组织私募基金REITS投资商国际养剩老地产谢的投资给商主要障有三类错：RE佳IT斗s作为缩慧上市命公司挡更关捎注租仓金收豪益的普稳定爸性，脂强调城资产悼的长逼期持摸有；私募基麦金则主紫要面槐向机追构投睡资人亮，更宽关注蜘资产望升值袄的收兄益，拦强调尼物业怠资产闭的低闪买高桨卖；非盈利哨性组织主要穴利用洲捐赠跪资金载和政休府补罚贴为供低收狱入群陕体提爱供社令区养阁老。国内目前箭的融枪资机告构多咸为商臂业银绢行，支一级恼城市绪目前粪已经相出现竖房地倾产基妻金、牺房地秆产投荐资信询托等形新型衫的金伪融工倦具。pa榨rt文2：枣国内怎养老顶地产参市场禾分析有少量粥相关政升策，但还溪缺少研政策固支持顶。与大型凭医院合初作设立辣护理医敢疗中心科、家政茫服务中季心、老泊人再就禾业中心公、旅游碌服务、欢房屋置葬换服务忠、婚介再中心。商业银宿行、房地产壮基金、房地芳产投辉资信兴托国内专榴业机构赶较少，国外抓较多爱：美国S墨ASA滤KI设宾计公司薄、美国K绣.J.损A建筑何事务所具、丹麦朋KAB界集团。1.养闹老地产市场环境分析融资机构规划状设计资源政策环境社区枝服务资源2.我国免老年人口的发展窄状况我国1担999肆年成为年老年型耗的国家，是世味界上虏老年翠人口融最多避、增菠长最据快的雁国家载之一。20屡世纪付80像年代欣以来现，60认岁以上的岩老年人落口平均头每年以3%邪的速诊度持便续增燃长，更反为突薯出的允是，80记岁以上高搂龄老人蹦已高达闪110攻0万，斗并以年象均5%理的速疾度递疗增。本世遥纪中叶堪，60萌岁以上驶的老年州人口将葬达到4跨.4亿台左右，紧约占亚痛洲老年榴人口总英数的3峰6%，木占世界层老年人考口总数架的22饲.3%兴。中国老娱年人口绳规模之鸡大，老陵龄化速瞒度之快党，高龄旗人口之誉多，都丝式是世界亏人口发惨展史上毒前所未开有的。资料别来源报：《垦人口讨研究床》3.国内老督年人的居住模怠式B、购逗买房相屋居秃住A、自沾行建侵房居孟住C、租腥房居住资料艳来源蚊：《尊人口盒研究冷》4.拳我国逆养老地产现状现有弄的开渐发模蓝式：按建设牲经营者编划分为制三种模摆式政府福利畅型政府收益性企业盈利型北京香跟山老年还公寓山东盐威海流老年骄公寓乡镇日单位稠主办凯，海裂淀区示民政内局直丽接领携导和虹管辖山东外省标岭准最袍高的耐、规跪模最绑大的各社会率福利框服务炼机构由企蛾业投择资开仔发建器设运削营北京太谷阳城福利型背养老院盈利角型型炕养老稿院，饿老年帽公寓老年公找寓，养更老社区目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差——现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴——仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商——现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务——我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。——无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现状特点：绍企业赢稻利性初聚级老年夺社区，润仅为中徐高经济前实力老石年群体辜打造，底投资额化大，开绒发周期毙长养老地伸产开发宴现状1、大都交市郊外愁模式：以上海术、北京末、深圳幅、成都违为代表族的大城乓市，近春郊开发远模式成载熟，市棒场潜力姻巨大。2、古镇悬开发模破式以周苹庄、钉同里攀等江半南古妙镇及允丽江婚等西房诚南古道镇为溉代表葬。3、山风地养牧老模嘱式以黄推山、父武夷失山、献庐山旅为代讯表。4、热狗带、妥亚热只带避半寒模忧式：三亚独化特的模扛式。主要洪分布粪区域第：目前聚，以鸽北京券、上火海的幅养老右地产刻发展红最为况成熟小结尚：企婚业营留利性闯养老妻地产留项目窃少、订具低狭密度絮、产蹈品类敞型多啊样特菊点、览以租糕售方反式为呈主企业虫营利慈型养峡老地遥产开创发现我状：目前气国内缴开发料的养厅老地枪产项勇目较诊少，业且开添发比徒较成葛功的访更是垂凤毛垮麟角国内养老妻地产的物俭业管赠理方梳式根据恳国内闻老年胆人的您特殊直性，命物业蹈管理嘴要包颈括社贵区医盐疗护岩理中者心、龙家政尚服务胖中心亏、老象人再遮就业还中心妹、旅秀游服转务、狂房屋幕置换廊服务德以及干婚介做中心列等。社区服务的供应或管理社区文化的营造常规管理物业管理基本视操作阅模式：将服厅务内仗容外盟包给隐引进翁社区尺的专杠业机允构，叛也可渐以采纺用物戴业管市理公军司与廊专业丛机构扒合作警的方租式来长进行边。老年住宅物业管理的收入结构日常物业管理费家政服务费配套设施使用费特殊护理费其它费5.养四老地产馋的发展趋势规模化乖：随着产市场德的进茎一步王发展仙，质高读价低同的大型仍老年永社区时应运描而生妹，老昨年住厨宅产菜品呈杀现规或模化。郊区化衡：满足型对环蹦境的塘高要察求，工也为返了减奶低成胶本降奴低入鞭住的指门槛惰，未耕来老寄年住赏宅的其选址风将会被远离侨城市拼，但丘是同钞时会尘顾及捎交通洋的便就捷性照，以心方便俗家人浩朋友推的探些访的事郊区午。科技训化：为老年索人提供停更细致锁的照顾雀；智能闷化的应冤用，带浅来更方脊便、安遍全的全惰方位保底障。建筑多灶样化：随着园市场耐的日页趋成越熟，踏产品答推陈设出新扇，建电筑呈随现多命样化习。在蛾建筑珍设计竖上，芬住宅晌健康顶性、怜使用魂的多逐功能退化、奴增强家邻里眠沟通痰的将派是未加来产堵品的浴竞争维焦点至。功能需丰富仙化：融养老灵和家庭悉悠闲于颠一体社区服芬务专业帽化：社区恢服务别在不态断细斗化、跑丰富长的过色程中逗向专歼业化笋发展葵。产品趋势规模化科技化建筑多样化郊区化社区服务专业化功能丰富化适合中辜国养老峡地产发治展的创陪新手段笨：6.养柏老地产碗的发展创新创新手检段房屋享置换色、两断代买榨、以房养猎老、分摧时度假忧、私募谊基金械、房镰地产盲投资伸信托搞基金所(R纪EI受Ts庄)、上市寇、信敞贷、企业群债、景政府疾债part4：发展前景分析中国的扑养老设互施传统蓬上是民械政机构征社会福驴利的一胸部分，乳最初以突为三无旬老人服束务的社渗会救济围为主，狠近年来哑逐步走僻向了社贷会化，策但仍然碰是以非轨营利朗社会刊福利匆为主鸣体。无疑奋，养老笼地产是宏相当有纤前景的定，市场正需求也模是不可矩抑制的米。发展前景机会多点一老龄人核口增长心速度快迷，城市尺空巢家肉庭比例胸增加过胶快，对纸养老地溜产的需榨求增加码。数据天来源姐：20挺00年全国围第五次野人口普聚查报告虑；201往0年全膛国第颜六次眼人口输普查倦报告全国老身龄人口赶统计表201独0年至布205匙0年，况中国6干0岁以反上的人镜口将由旺现在的碑12.奖3%上泡升到3饱1.1僻%，到水201工5年的偶未来5使年，中灰国老年侧人口将娇达2亿桂，占总丑人口的寺15%歇。在广那州，6须0岁以遍上老人晶在20哄07年赏突破了鼻100捡万大关枝。机会点米二老年吓消费军者收化入提感高，倡消费隙能力瓶增强净。随着傻经济衰的发犹展，芳未来齿具有级高消菠费能丈力的瘦老年掘群体碰将会修凸现；随着慕收入哀结构腊的多抽元化洞，未份来老标年人戏的收降入将格不再仓是过四去单讽一的辞退休除补贴洋，投荡资、牢保险究等收葵益也烫将纳斯入老躬年人情收入叉构成押中去古。未来浙老年胜人收正入水面平的疯提高价，为百老年营住宅驻产品芹提供讯了强淡大的怀消费拿支持。机会许点三国内言养老字地产俘的开雾发供与应量绍不足福利性爆养老地渠产供应稻不足，201浇0年，居土住在福祝利性质籍的养老治机构人域数不足虾高龄人愤口总数暑的0.串54屈%。营利性咬养老地核产供应荣不足:国内窑开发扫的养香老地巧产较诉少，附做得攀成功司的更纹是凤腐毛麟乱角。数据剧来源轰：策扩略研僚究周拐报机会秋点四政策肾的支敢持，潜“适层居养框老”伴概念简的提愁出财政部肠和税务少总局《关于对作老年服拾务机构奋有关税淡收政策扩问题的表通知》（财剃税〔2历00佩0〕策97号）脂；200仗6年颁发息的《国务院袋办公厅指转发全岩国老龄格委办公谣室和发盏展改革吴委等部膨门关于梳加快发祝展养老劝服务业爆意见的母通知》（国脖办发〔20帅06〕据6号）盖；海南混政协堤提案《关于蜂大力爽推进榴我省陡异地核养老款度假赞项目袜建设热的建童议》。“十二叙五”规罪划纲要叶提出，寻鼓励社容会资本脱兴办具样有护理奥功能的蛋养老服铸务机构已，提倡剥'适居津养老'立概念"市场发不成活熟，商业模众式仍需党探索，创新溪赢得先看机。机会潮点五终：养老野地产这种创系新型的攀地产产锻品，租着售方式疮将比普拍通住宅故更为复层杂。从陕更长远呈的层面脉来看，糠对于大剂多数开耻发商来喘说，受阶限于资街金压力巨，开发商窗采取“往销售+铜持有运冤营”的纤方式运膀作更为劝现实。比如暗康乃馨曾，二期搂10万勿平米疗里养型精总装公寓昼和养生多型住宅府已全面馋启动，萝在这一根公寓中满，有带循租约销售售的商妇务公寓烫，也可睛以直接写采取租勤赁方式辜。“未来洋养老社今区模式焦一定是五多元的秒。”李屯重九逝表示牌，老府年社压区房抬产可炊能会艘采取巡寿出租五、卖做产权离和直渗接买头断等处方式蹈进行盾。而湾更具咏体的屯问题纲，则章是医尿疗机怨构是坛否能另够满领足社拌区老污人护甜理需么要。批而这筋，或悬许也驴是未限来是趁否能崇够持厚续生乱存的而关键叮所在秩。part3：产品打造①.构建开涛发商、讽投资商晚、运营佩商角色渗分离的羞金融生染态中国搁养老帝地产敢持有近经营影要考茫虑资窜金风箩险，亏经营纽奉收益是不足叼10悔%，开发与覆经营的金截然分耽开势在济必行。其发展哪需要把开发格商、投守资商、他运营商两的角色辱进行分恳离，促普使养根老地产风金融生胃态的发帐育，并糟逐步构桌建这一绿生态链个资金成绢本最低狱、规模遗化速度累最快、掠抗冲击姓能力最呢强的优瓶势。问题报的核窃心是绳如何俘对养篇老地时产的骨风险耽收益穿进行欧合理以分配同，实更现整蓝个系披统的晓低成只本平补稳运之行。美国呼养老吗地产烘金融寇生态堪中风耍险收甘益分桐解与患匹配1.如绪何打造成功的员养老地脖产②.需六大携核心锄要素充，打黎造成贩功养党老地弓产室内设计规划设计项目选址单体设计户型设计6大核心要素色彩规划项目选骆址：环境葬良好蛋，交剩通便拥捷，望场地剥周边绩活动淡安全拖，生忧活气奇息浓录郁。规划设律计：应该从存老年住靠宅的特恋点出发掩，满足密自然环观境、人浴文环境族、生活梅环境等巡寿方面需战求。单体设何计：单体设古计以别比墅、多捆层为主更，主要常是从老驾年人行硬动不便圈的生理暖特征考聋虑。色彩休规划睛：稳重和悟谐，但授忌过于饭沉闷；不同妇组团舞应采黑用不果同的卵色彩迈，利腰于老兰人辨事认。户型畏设计昂：保证有去良好的像采光、闯通风，吩为老年历人提供暴一个健晒康的生坊活环境椅；室内竖设计荷：从墙地椒面装修胶、厨卫间产品选蚀择到色烫彩设计扬、电器苦照明设乞计，乃鸭至门窗推的选择怎等等细租节上都拌应体现阻出对居怨住者的订细腻关均怀。③.尸产品锹设计有原则心理陆：环境覆行为颂心理晚学的脱角度孟出发盐，考尝虑大状多数农老年广人常饺年形蛮成的居住嘴习惯，提供挂传统形诵式的室野内空间只。设计快：从空间屠（消除不室内高疮差）、抢装置（溉设置扶腹手、地标面防滑横）、设宿备（紧捡急通报诵系统、傲安全电附热源）略、管理陈员或护烟理人员之等方面对应释老年诉人日逐常生杆活中兼的安蹲全性忌，做鄙到紧双急时霞刻可残立即坦采取遗措施瓶；交流：尽可能裂在楼内犯外为老丈年人提判供各种邻里植交流蝇、人出际交归流的公共量交往空恢间和环电境；建筑：从建筑霸人类工扒程学的艺观点出颈发，在阀家具、厅卫生器润具的尺财寸方面符合老邀年人的测身体特烧征；交流建筑设计心理产品设计原则区位架：北京冷顺义错区潮录白河墙畔定位张：“世邻界级曲的高范尚退虚休社送区”享、“炎全新妇退休愈生活肠的领苦跑者深”规模骨：总建薪筑面箩积70万平方断米物业类嚼型：独栋别辱墅、联认排别墅会、中式余四合院功、公寓客户来倍源：主要密来源您北京2.朵典型案例北京吧太阳速城：涂国内骗最成费功的模老年寨社区拘之一别墅别墅四合院公寓公寓成功扰点之1：针徐对不华同人告群，到设计备较为奶丰富避的住岩宅物肺业形培态①东柱方太吨阳城检医院散（一刘级综旅合性鞭医院壶）②东方芒嘉宾脏国际晓酒店详，五算星级赴标准③大型泻超市羊进驻侍，商目业一脊条街④康体中瞒心，各励类球馆川、温泉昨游泳池⑤5万平隙米太猪阳会屈所，强商务度会议夏，餐直饮休寸闲⑥汇佳堵幼儿论园成功恩点2：六重感成品配绢套满足愧各大需拒求①约20巷00亩潮葱白河②近10万株肃原生芦树③近20万平米例社区生义态湖④交75万平米准运动休窗闲绿地⑤节能福环保养的水胁源／静地源鲁热泵介系统⑥高达400等0个/立方杯厘米算负离抖子含设量，谎绿色湖生态钱系统遣，可起比海制滨、危森林概开放成功盲点3：良年好的哗自然究环境太阳城羞医院：专业医形师和设珍备、由激北京市等老人病它研究中也心选派踢、定期睡体检，竭提出保骗健计划怕、专业呼急救中咏心、全规覆盖的数应急呼兵叫系统喂。老年大喂学：北京第库一家社中区申办策的老年派大学，振开设多斑重课程租，如芭封蕾、陶盛艺、书音法、雕蔑刻等，味部份课移程由社碑区老人孩担任教健师社区农传庄：在社吧区内迁开辟岩可以猛耕种晃的农晚庄，填每块涌地管镜理费访低廉显，一架年中态可以破在地谅块中染耕作兵，很柿多老信人非东常喜帅欢这沃种农瓶家乐妻的感肥觉成功甘点4：针船对老晃年人旺需求沉建设凳的社嚼区医蒸院、恭康体粒中心刮、老同年大夫学、设自助咽农庄偶等音乐会摩合唱团太极悬俱乐舅部活尸动棋牌俱现乐部国际索风筝们文化冒节举办献过3届国绍际风孤筝节举行阔了3次新宜年音离乐会社区组凉织的俱擦乐部乒乓鞋球俱倦乐部益、太剥极俱虫乐部牧、棋牌俱塘乐部、朴钓鱼俱飞乐部业主牢自发透的俱刷乐部太极俱悉乐部、念音乐沙睡龙、健身巾俱乐崭部等成功点哑5：多伤彩的精两神文化净生活养老地脚产要配绞套完整貌的，可截应对紧进急情况蛮的医疗以服务系妈统。要拥瓶有丰爆富的给、满抵足不朱同需摘求的献康复照运动其和娱守乐配治套设功施。具有复富合精神络和价值曾需求的侮老年人跟服务功培能，满咐足自我云价值的搁实现。针对养赏老客户爷的无障纽奉碍设计辛。养生跟香养老相休结合。小结强：part5：风险评估“银括发经觉济”荣的庞赵大市旧场预躲示着岭中国折“夕澡阳产劲业”种正在宣成为走蒸蒸脾日上遭的朝艰阳产碑业。然而具，因佣为缺奶乏配菊套政拳策和陕监管轿，持袍有经赵营要考考虑历资金挥风险扶，经跑营收素益不兄足1兄0%，开发灾与经南营的共截然钥分开持势在选必行，养猛老地秧产面茧临着村很大县风险。风险评估新兴市风场不稳棋定风险评倚估一老年偷地产订作为举一个爱新兴挤的市蓝场自驴然要种面对骗新兴卫市场眉所要培面对疗的风被险。熄由于卵人们幸多这留一产晴业还们不熟委悉，跟所以愉可能从需要仍一个边适应猴期，珠再加秃上老穗年人印风险城意识荡很强丢，行坐事谨终慎等渗原因偿，是老年概地产收的投界资者济可能冰出现舰面对拒着巨便大的孟消费扮群体告却卖匠不出肚房子撕的风访险。政策钟优惠无无保脂障由于夏老年附地产杯的带声有一职定的沉社会航福利执性质迁，所泳以政府的侨政策扶共持对老过年地产百的发展窗至关重侨要，也是老昨年地产顽的投资钞者首要派考虑的段问题之冈一。一般纺来说内，政丙府会