乌鲁木齐某地产公司管理诊断环境及战略规划报告

做实基础工作，更新运作理念，全面提升****公司管理工作报告内容第一阶段项目进展回顾新疆****公司内部管理诊断新疆****公司外部环境分析第二阶段工作计划房地产行业概述地区房地产市场分析房地产特性分析房地产产业发展分析5/26/20232经营性土地的供应方式发生了大的变化市场机制配置土地资源，对土地供需进行合理调控，引导房地产市场有序发展，充分实现土地的价值；保证了土地交易的公开、公平与公正，提高交易行为的规范化程度，可以从源头上有效地遏制腐败；市场的完善和市场作用的发挥，有利于促进政府进一步转变职能，改革行政方式，提高管理和服务水平。土地供应土地供应土地供应土地储备中心招标挂牌拍卖开发商回收闲置土地5/26/202331999年以来，全国房地产企业购置土地面积以年平均40%的速度增长，但同期开发的土地面积增长只有6.4%，一方面显示近几年新的“圈地”运动发展迅猛，另一方面显示企业更多地注重土地储备对未来发展的价值尽管国家对闲置土地的监管进一步加强，但数据显示，房地产企业的“土地储备”总量仍在增加房地产企业对未来土地价格上涨的预期是加强“土地储备”的主要动因集团开发、规模经济的发展模式被多数大型房地产企业采纳，对重点地区土地的战略攫取成为主要竞争手段大面积的“土地储备”将面临政策和资金两方面的风险，但却有助于实力强的企业抓住时机，完成连贯动作的快速发展5/26/20234全国2002年土地交易价格指数有比较大的提高，根据国家计委和国家统计局的调查，主要原因是因为土地基准价格的提高和公开出让方式注：土地交易价格指数以前一年为100计算从全国范围看，由于政策性因素（土地基准价、公开出让方式）的影响，全国土地交易价格从2001年起有较大幅度提高部分省市的市场交易价格指数增幅惊人，太原市2001年至2002年增幅为26.6%，在土地价格市场化的初期，公开出让价格与协议出让价格相比，增幅较大5/26/20235根据建设部的统计数字，近几年房地产业的毛利率在40%左右。但是，房地产业的利税率却不断下降，主要原因是行业竞争激烈，以及商品房供给出现结构性过剩，商品房空置率大资料来源：建设部统计数据，《中国统计年鉴》国家统计局有关人士认为，我国目前比较合适的商品住宅空置率应在5%-14%之间。自1995年起，全国商品住宅空置面积每年以1000多万平方米的速度在递增。1999年末，全国商品房空置面积累计为9124万平方米，商品住宅空置率达到19％,处于空置危险期之间。近年来，商品房空置面积继续增大。1997-2001全国商品房竣工、开工、销售面积统计5/26/202367.85.97.27.08.85.96.97.08.910.35.05.98.18.18.78.911.97.27.47.79.010.16.17.28.18.512.512.47.47.58.27.19.69.710.613.7资料来源：《新财富》空置率高的一个主要原因在于商品住宅价格高，超过了中国普通居民的承受能力。根据世界银行资料，当一个国家的住房售价与家庭年收入的比例在3到6之间，居民才能负担得起。而我国的比例在绝大多数地区偏高5/26/20237房地产市场日趋成熟，其作用主要表现在行业整体利润和产品结构趋于合理，土地价格因供需关系的缓和，将处于合理区间对于整个市场而言，土地交易价格将由企业的利润预期和成本控制能力等要素决定，最终的趋势是趋向于实力雄厚，获利能力强，成本控制好，规模大的开发企业的最终定价3从中长期来看，土地价格的市场化趋势是回归到合理的区间，也就是说，整个行业的利润相对稳定，价格波动幅度逐渐减小。5房地产企业是以利润最大化为经营目标和基本原则，预期利润的高低和获取利润能力的强弱是企业判断土地价格高低的标准；1从市场竞争的角度看，土地市场化进程的加快会引发新一轮房地产开发企业的优胜劣汰，在这一阶段中，土地交易价格的表现为快速增长到平稳增长，开发企业数目减少，整体利润降低，但存留开发企业的资质普遍较好；4过高的土地交易价格可以使房地产企业得到资源和市场机会，但增加了开发成本，使得最终商品失去市场竞争力；25/26/20238****认为，未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免，部分地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，市场优胜劣汰的竞争法则决定房地产市场中将走向成熟，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理土地价格和出让方式市场化导致房地产行业和市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业的整体质量将得到提高土地价格、开发成本、利润及企业数量发展趋势示意图5/26/20239部分上市的房地产公司的资产、收入和利润比较资料来源：中国上市公司资讯网利润主营业务收入资产2002年部分上市房地产公司资产、收入和利润5/26/202310国内的房地产开发商可以分为两种类型：一类是具有资源优势型的开发商、另一类是管理运作型的开发商，两类公司的核心竞争力不同，未来的发展前景也不同运作型开发商特点政府关系一般优质土地少重要通过熟地开发赢利公司地资金实力强公司地人员素质高公司定位明确核心竞争力表现为很强地运作能力资源型开发商特点政府关系密切获得优质土地的成本低土地储备量大以区域开发为主通过生地开发的赢利能力强随着国家对土地管理的日趋严格，土地价格将更加透明化，开发商获得土地的成本差异不断缩小，未来运作型的开发商将表现出强大的市场竞争力5/26/202311根据建设部的发展规划，2000-2010年的房地产业的四大发展前景四大发展前景房地产业将以每年12%的速度增长实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%城镇人均住房使用面积2010年达到18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米31245/26/202312报告内容第一阶段项目进展回顾新疆****公司内部管理诊断新疆****公司外部环境分析第二阶段工作计划房地产行业概述地区房地产市场分析地区经济发展分析地区房地产宏观分析地区房地产市场分析5/26/202313乌鲁木齐的经济近年快速增长，平均GDP增长率达10.9%，高于新疆同比年份的平均增长率资料来源：乌鲁木齐统计局备注：2003年乌鲁木齐的GDP为计划值新疆与乌鲁木齐GDP统计新疆乌鲁木齐乌鲁木齐近年的GDP平均增长率为10.9%，高于新疆的平均增长率9.2%，更高于全国平均增长率单位：亿元5/26/202314乌鲁木齐近年的产业结构有所调整，第三产业的比例不断提高，且第三产业的增长速度较高资料来源：乌鲁木齐统计年鉴备注：2003年乌鲁木齐各产业值为计划值，各产业值是按当年价计算乌鲁木齐产业发展乌鲁木齐三大产业平均增长率乌鲁木齐近年的产业结构有所调整，第三产业从1998年占GDP60.9%增长到2003年占GDP的65.9%，第三产业的增长速度明显地高于第一、二产业的增长速度。单位：亿元第一产业第二产业第三产业5/26/202315乌鲁木齐市城乡居民的收入状况资料来源：乌鲁木齐统计信息网备注：1、城市居民收入为人均可支配收入；2、农牧民的收入指人均纯收入城市居民的收入增长较快，2001年较2000年增长8.9%，2002年较其上年增长9.6%，相对来说，农牧民的收入增长不大新疆居民的收入状况单位：元农牧民收入居民收入5/26/202316乌鲁悔木齐壳主要周行业填就业猪情况资料惹来源认：2径00怕2年想乌鲁喇木齐惭统计博年鉴乌鲁拣木齐圈20凝02束年初幅的总饼人口毁为1伤69起.0移3万秤。2冷00锋1年叛初房认地产辩业就井业人析数为踢42吼22负人，筐到2袖00陵2年虫初增并长到攀95症24范人，奏就业超人数闸为上胜年的主2.神26另倍，揭说明洋了近弯年房斧地产蔽业的代高速白发展誉态势乌鲁霉木齐踪蝶主要与行业做就业键人数单位窗：千誓人5/冤13舒/2趁02幅31720焰03灰年乌兆鲁木择齐市砖人均毯消费管支出资料绢来源亦：乌压鲁木匹齐统以计局杂项食品教育娱乐衣着交通通讯医疗保健家用设备居住231210458787705104504252806670消费性支出2003年乌鲁木齐市人均消费支出单位：元乌鲁鞠木齐谈居民吨食品岛支出赤占总狱消费袄支出挡的3朴4.劣7%厌，恩俩格尔怠指数退低于牢全国怎平均岂39苗.2朝%，碰但仍谱然占揭据主蛋要消向费支森出；城居住庙支出婆占总旬消费跳性支蝴出的转7.诊65趁%，尿居民争用于驻住房滩的消蔽费能迹力仍饼旧较扎低，做大量茅的住袋房消羽费需卷求仍怒然处冶于积曲累阶调段5/钞13高/2嫁02商318乌鲁际木齐漫主要棚行业宪发展商业愧当前浩和以牧后都师是乌纸市产舍业发配展的报重要活行业枯。乌至市作耻为新技疆的耳商贸其中心驴，将断进一历步发阿展商兵贸业眠，不喝论从辱规模巾还是里效益旧都应鞭发挥其重要盟的作鹿用。吹但乌海市的任商业妥还存恳在一算些问孔题，变如大翼量的结商品收交易担都是婚区外陈产品鸟的天奇下，蚕本地唇产品庄竞争代力较念弱。货运联邮电茫业对魔乌市盘的经蹈济发讯展促耕进作挤用很表大，仇乌市姑要建叼成国奥际性津的商娇贸城摄市，冷交通捐运输地业的玩发展申非常宅重要识，只餐有物毁流和彻信息迫流都鞋畅通拔无阻栽，国糖民经锯济才猛能进病一步生发展男壮大顺。发展夸较快送的行仙业之漠一，暮建筑得业的侮发展仪可以盼带动阴多个歪产业句的发雅展，服是乌内市重独点发瞎展行江业。匠目前惑乌市融的人然均居喇住面鬼积仅据为9辟.3虏2平闭方米驶，其昼发展卸潜力搂很大烈。同熊时国攀家西护部大劈燕开发部战略型的实树施，槽基础孝建设矮等各仓种项鼻目的妈投入矛均会冰给建使筑业抄的发疯展带仿来契策机。生产孙的产胜品是挡高收愈入弹贪性的脖，随低着收晒入的晚增加顶，对乓该产锡品的拆需求样量越戏大，孙该行辨业将泽作为英主导雁产业施进一变步发帐展。商业货运链邮电硬业建筑己业金属怨冶炼们及压延辩加工墓业金融递保险站业金融醒保险扰业与荒各行昨业的翁发展桃都有社紧密虏关系慨，也沾是发创展的解主导柱行业滋。从集乌市字目前祥的情峰况看胶，金奔融保括险业港得到僻了一欺定发羞展，步在国捏民经舱济中渐发挥舍了重私要作手用。链但将恐其作成为主浮导产压业看委，发摇展仍润显不恭足，批如国智内主丽要的瞒地区慌性银覆行及天非金沙融、坝证卷馒机构魔均未捉在乌度市建柱立分此支机困构。5/堂13谜/2恩02屠319其中交：A为跪消耗潮矩阵近：运用跌投入身产出输模型番和总碎体增亏加值盯率对醉乌鲁竹木齐床市G令DP柜进行带预测投入著产出蚁模型暑：X为般社会住总产遣品向伴量；Y为光最终卸产品怕向量驳，包策括积旺累、龟消费尿、净专出口重等，刃反映惹了国披民收索入分章配和捷再分让配的担最终买使用蔬情况跨。资料触来源牺：固环定资抽产和捷消费其的预软测数学据来沾自乌蛇鲁木薄齐之昆窗预测“十五”期间未来几年的消费值。年均增长率将达12%根据总固定资产投资和总消费得到“十五”未来几年的最终消费值。并据投入产出模型，作为Y根据总体增加值率，计算未来几年的GDP。据投入产出模型，预测“十五”期间未来几年总产出值，即X值预测整个“十五”期间,乌鲁木齐市固定资产投资规模将快速增长,预计会五年累计达到850-900亿元，年均增长15%左右所有蓝生产小活动阵新增裹加的轿价值晌与总迅产值宁的比秒率。5/雾13愈/2拌02队320乌鲁品木齐舌市近洽年经倡济以置较高稼的速宅度增姻长，垃预测走20会01垄-2感00拼5年兴的增沾长速庭度为彼10陶.5就%左低右，弃20浮05借年的灿GD抖P达近到5立17毙亿元资料撕来源庸：新酸疆统华计信既息网乌鲁木齐市国内生产总值预测单位：亿元预测值实际值预测制值是钞在假超定“狠十五趋”时择期乌恋市经贵济效漏益保突持稳字定,腥即总叛体增锤加值提率保间持在姜40收.7锦%的灿水平赴下,礼利用陶投入升产出秘模型谎推测寒出总锁产出被，进萍而计汉算出泊GD吉P；呆根据穷预测皇值，亦20把01年-2湖00蔽5的搭年均乐增长浪率为蜻10萄.5均%左寻右。5/次13断/2倘02瓦321乌鲁血木齐践市经醒济发士展总晌结城乡居民收入的增长稍低于乌鲁木齐GDP的增长；6非国有经济投资比重逐步上升，投资主体多元化格局初步显现；3基础产业和基础设施建设力度加大；5乌鲁木齐近年的经济快速增长，预测未来几年内仍能保持10.5%的增长速度；1三大产业投资结构得到调整，第三产业蓬勃发展，但调整的幅度不大；4投资总量在调控中不断扩大，对经济发展起到较强的拉动作用；2乌鲁木齐的主导产业是商业、建筑业、金属冶炼及压延加工业、金融保险业；7房地产开发投资迅速增长，城镇居民住房条件明显改善；85/纷13穴/2筑02外322报告乖内容第一辆阶段愚项目夺进展法回顾新疆甜**仪**圆公司策内部眉管理庆诊断新疆掌**捏**他公司创外部铺环境袋分析第二领阶段姓工作沉计划房地饺产行阅业概混述地区虫房地左产市红场分中析地区绘经济呢发展秋分析地区牌房地博产宏枯观分肯析地区爱房地躁产市掩场分宪析地区梯房地范产业旋概述地区搭政策宪环境灶分析地区崖房地挠产趋志势分深析5/拜13执/2质02药323乌鲁睡木齐桥市近网年房违地产抱投资补较大晨，于想2员00污1年摸达到伯一个戴高潮锈，之朝后有录一个害下降滤的趋哄势资料本来源弓：乌臭鲁木宵齐统惨计局乌鲁撞木齐没近年风房地蝇产投足资情悲况单位投：亿吧元房地蓬产投池资总乡丰体上白在20拨02年达括到高猜潮后牛，乌至鲁木叶齐房刷地产硬进入茫调整搭期，某有下手降的钓一个摇趋势清；据房置地产夕的投震资规甲律，骡投资怀下降连，赢狼利也取随之跑回落崭；新疆20裤03年1-律4月房影地产扣投资7.挑48亿元侨，比阿上年村同比慎增长46赖.4派%，但怜住宅旋投资苍只同盆比增野长13匹%，商日业用剂房同千比增责长2.秋5倍，怖商业骄用房内成为膀该时踢期的弓重点花。根据袄中国奸房地芒产发胸展周敞期判肾断，污调整栗其一队般为史2年累左右倦，低冒于发岸展期业，因典此，廉20赛05摘年左牧右将膏成为赚新一概轮的术起点5/户13吉/2上02剑324房地慎产企肤业正渠处于呈一个尝整合俘过程雾，数刻量变揉化较余大；姑投资斜构成地上以树其它起经济简形式仇的投夜资为顶主乌鲁购木齐呜的房候地产厅企业明正处丽于一葛个整露合过剂程，密企业服数量话变化助较大佣。实本际上捆在乌惑鲁木塑齐真膨正具致有开庭发规甜模的建只有价二十拆多家追。20闭02年整肿个新疫疆地垂区共脾有房筹地产斑企业43仇5家；体有37家企上业分迈别得要到降卧级、丝式歇业与一年沙、暂铸缓发症证、教限期土整改珠的处哀罚；宁另有36家房爸地产鉴开发熔企业聚被注记销。从房猛地产砖的投什资构曾成来胳看，锐乌鲁什木齐怕的房贤地产振投资身主要轮是以讽其它淹经济幼形式陶投资爽为主报。乌鲁沈木齐剥房地踩产公份司数刃量20色01躬年房赞地产民投资酱构成单位绝：个单位唇：亿到元5/槽13组/2兽02股325近年肠商品歉房销络售收删入高梁速增暗长，集但增娇长的踪蝶梯度去在减续弱，妨个人昂购买回商品梅房的谎比例泼在不惑断攀计高资料药来源抖：2黄00欺3年驱乌鲁胡木齐轧统计铸年鉴乌鲁餐木齐宽房地蛛产销筋售收灵入单位诱：亿贷元乌鲁代木齐角近年林房地辉产的卵高速赢发展遭，销排售收贷入呈拴递增赵趋势全，但英最近走增长形梯度堂的趋婆势是进在递河减；由于编国家旺住房默制度栽改革竖，个氏人购蒙买商户品房水的比佛例越扁来越麻高，绍现已还高达92坏%。商舌品房挡购买妈接近荒完全刚家庭钉或个妨人驱属动。个人购买销售收入5/俗13永/2扭02构326新疆跌地区话房地傍产业蝴发展龄主要竞特点区域司性差尾别明愤显分散怨型的打住宅亚建设住房尺面积丸小、膀改造聋任务著重建房尺成本趟高、伐周期海长由于彼新疆都地域掀辽阔漏，各洪地经畅济发撑展不切平衡傲问题广突出今，住瞧宅建赔设在越地区哑之间就、城醒市与姑县镇乌之间煤发展典也不括尽平握衡。总体端来看践，以煎乌鲁隆木齐驱为首膊的沿去天山换北坡值地区源，由货于自者然和拌社会趟经济芝条件预较好半，经滤济发树展较探快，鹿住房揪建设禁也得膜到了极较快肠的发静展。南疆午三地匠州由团于经轻济发判展相幻玉对落恭后，刷每年燥的住捷房建践设总语量很勒小。敏而南缓疆地革区三恩地州剖土木雨结构国的平含房仍击占５拍０％吩以上猜，平画均有偷近６乘０％沟的城格镇居妄民未离调换再过住重房。由于勇新疆扔城镇回人口择构成卵中有送相当趋数量宾的人棉员是50、60年代节从全挺国各牧地支添援新笨疆建阴设的谱整编霜制的流企业障单位屑。在尸城市煎中独恳立的兄各企商业、衬事业初单位介构成戴了城狠市人迷口的泽主体罗。城市万中各艳企业历、事叮业单触位基场本上从是一饥个“双小社壮会”边，职恐工住凭房多障年来仁一直梁是由投单位续包建域、包帮管、驰包分翁配。唯这一钢特定凳的住崖房对呜象，烈不仅属使职猴工养医成了继依赖孩单位继的固腔守观筐念，疮而且淹也造苦成了眼新疆分城镇礼住房弱社会良化水生平偏毙低的僻现实匙。19白99年底此统计惑，新春疆城其镇人游均住健房建嘴筑面语积为17梁.6葛5平方欲米，共低于区同期养全国滋人均18蹈.6平方哈米的滨水平使。住房兽成套学率为54％，慕城镇撕缺房禁户11务12森56户；清有危担旧房交屋21谨9万平六方米平，水哈、电唇、暖潜、卫杨等不堡配套窃需改我造房屠屋43苦70万平娇方米来，国史有企席业的煤双困先户和非最低骡收入馆贫困母家庭狸约占唯城镇南人口奶的12％，悄近20万户沃。从近累３年阻住房绵建设形的发珠展和网城镇蓬居民窄的需久求情瓣况看蒜，每吼年需骂拆迁拒危旧邻房屋喂在20阀0-偶-2纽奉50万平挡方米委，约疑４万匆户。新疆愈属全灿国地紧震多屑发地惜区，鞠冬季堪漫长压。建执筑施孟工较物为复蜂杂，校住房我建设甜在抗匆震设社防加赴固、障墙体葵御寒总加厚诸、门宽窗等境构造叼上与普内地庸一些俊省区瓣相比激，建壁房成路本高且，施悔工难津度大守，施因工周填期长萄。以乌统鲁木答齐地纺区为艳例，厚近年余砖混裁结构灰楼房溪建安阔部分仍（不赵含室奶外配搂套部冰分）出每平落方米球造价逐约70减0-政90松0元左按右，朗相比染内地捕一些敏省区仪同类汤住宅桂建房赏成本温平均双要高编出20％--底40％不像等。5/瞧13坐/2戒02歌327新疆网地区茫房地为产业格发展满的存矩在的续主要甩问题小区狭规划限设计辟问题管理倾体制碍问题法规阵及执障法监舌管问杆题二级泰房产补市场砖问题住宅该小区剪整体象规划殖设计疼水平捕与住外房建狭设规鸽模化柔、社绵会化撑、多建元化沃的发仔展趋款势不焰相适责应。小区屈规划绢建设桨与城周市总秩体规庙划、此市政安基础音设施瓦建设渔缺少订有机崇、协钉调发桐展。由于款各城点市还胁没有焰制定阁住宅嫂建设酒的中奴长期泄发展贯规划移，而嗽近几葵年来负住宅烟建设杜又以阔超常税速度谱发展与，造剧成了壳小区裕建设归规划嫩与城锻市总锋体规熟划相辽脱节至，与麦城市校基础径设施民建设遇不配咽套的喷矛盾颈。住宅凉建设填管理坟体制像难于告适应摆住房骨建设督快速渐发展喂的实凶际要痛求缺乏沸长期样稳定冻、具拦有权棋威性老的领青导机撞构。阶“安欲居办君”并芬非常门设办横事机垄构。管理妥机构瞒职能蹈交叉飞，管乖理职茅能不宵到位钓。在毕同一尿地区攻各级居“安仓居办画”各滤自为荡政。房地曲管理云分离墙，不资利于絮住房辅建设背的长霞期稳幼定发抵展；住房皱建设因管理鹊手续向繁杂抵、行朽政职腐能部讽门工茧作效归率较言低。住房馅法规亭建设周滞后炭，住色房建肉设执援法和尝监管是乏力佩。实悦际操指作上门很多台问题集难以遵对号毙入座添。如房品地产疮开发弱住房严建筑金面积爹统一露规范设问题窃，物周业管时理代阅收费县用取握费和结保安电责任流鉴定保问题匪，小关区建依设中窗电力密、燃捏气、纺自来丈水、宿电信爸、有晋线电逐视等际行业响垄断合，指果定产克品、外自行废定价躲等问套题，状非城农镇人白口进队城买雾房收陆费问献题小区焰规划帝设计事专家侍评审穷制度欲建立岂和强炸化推在行问填题等嗓亟待曾规范皆。住房后二级步市场乒发育里和开缩慧放度腥与住丝式房建铺设发族展不故能适砍应从住训房发炕展阶畜段性天上分跌析，鼻当前危新疆竖住房猴仍处铲在住曲房保折障并通开始蜡向住泛房改顽善型展发展矮的阶泼段。单位以对原扯有住削房上唇市交花易采摔取限防制或分行政戒干预解的问业题比承较突插出。住房洁二级项市场仁交易辜手续班繁杂岸，社颂会中帆介服运务滞券后。有关花的社吨会化庄配套疗改革部方面慈还不巩完善伍。房物俯物业鬼管理尺与当稳前住睁房管柴理的倦社会宗化、富专业懒化发传展要殊求还教不适扒应。5/杜13抗/2俊02陪328报告逢内容第一斜阶段红项目顺进展双回顾新疆雀**蛇**泄公司疲内部驾管理作诊断新疆羽**杠**孟公司迟外部什环境位分析第二层阶段吃工作我计划房地燃产行或业概周述地区匠房地涛产市促场分区析地区撕经济芹发展唉分析地区迟房地腾产宏谨观分亩析地区怖房地两产市竟场分训析地区埋房地救产业娇概述地区押政策桃环境临分析地区贷房地词产趋啄势分轨析5/蛙13周/2位02息329乌鲁轿木齐复市政工府主筒要依摧据的多房地搂产相临关政疗策出台：2001年6月13日实施：2001年11月1日实施：2003年5月1日出台：2001年6月13日实施：2001年11月1日出台：1998年8月29日实施：1999年1月1日出台：1998年12月27日实施：1999年1月1日出台：1994年7月5日实施：1995年1月1日乌鲁木齐市城市规划管理条例关于加强国有土地资产管理的通知城市房屋拆迁管理条例中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国城市房地产管理法对城市规划的制定，新区开发和旧区改造、城市规划的实施作出具体的规定。加强土地资产管理、整顿和规范土地市场秩序。对城市房屋拆迁作出具体的有关规定，加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益。土地使用权、所有权，土地规划，耕地保护等。土地管理法的实施和补充规定有关房地产开发、用地、交易的规定。主要政策出台、实施时间主要内容和目的新疆和乌鲁木齐市政府在对房地产进行管理时，出台了一些相关政策：《自治区国有土地使用权招标拍卖挂牌实施细则》《自治区协议租赁国有土地使用权最低租金标准》《自治区协议出让国有土地使用权最低价标准》《新疆城市住宅区物业管理办法》《商品房销售办法》5/晃13个/2钥02简330未来名土地受价格葡的趋轰势是淹由行悔政与按市场甩两种名因素要共同雄制约痛和决磨定的买，行淘政因系素更妨侧重屿于供枪给的嘉调控乌，市命场的斗作用屈集中倍体现雅在对撕需求豪的影早响上土地资源的总体数量和质量国家法律的规范要求各地政府部门执法的力度国家土地资源的总体利用规划土地供应渠道单位时间土地供应量闲置土地处理压力地方政府的财政收入压力土地储备的管理措施基准地价土地供应的影响因素城市化发展水平居民消费能力居民消费偏好市场垄断和行业垄断程度国家的房地产开发政策现行土地价格土地获利大小目前土地储备情况土地需求的影响因素5/码13晒/2遥02寒331土地晶供给声因素貌分析涨表明圆，土匠地资蔑源的户有限虫性和泡国家新行政储调控瘦对未呀来土阅地供拖给有括相当炮强的涝制约活作用影响土地供给的因素近期中期长期土地资源的总体数量和质量较强强强国家法律的规范要求较强强强各地政府部门执法的力度较弱较强强国家土地资源的总体利用规划强强强土地供应渠道强较弱较弱单位时间土地供应量强强强闲置土地处理压力较强较弱较弱地方政府的财政收入压力较强较强较强土地储备的管理措施较强较弱较弱基准地价强强强土地帅资源驱的稀忘缺性盟和国扁家对旦土地帆的规荐划将耕影响字未来托土地耐供应证总量市场弟化进食程的拜深入均，并族没有荡削弱脖国家默对土桌地的津监管目力度未来圾国家生对土凉地供妥应总边量的仍控制惰将直所接体论现在粗数量赔和价办格的林指导5/类13宗/2事02量332乌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房的比例0.66，可推测出未来每年房屋面积需求398.51万平米预测值实际值5/燥13厨/2兔02肯343乌市绸房地辱产市决场趋映势总破结乌鲁木齐房地产投资在未来两年内将会持续走低；6乌鲁木齐房地产近两年内的趋势是趋向供需总体平衡；32004年住宅市场的供给仍将出现较大的结构性过剩；5乌鲁木齐的土地供应量至少在每年300万平米的水平；1目前乌鲁木齐的商品住宅供给结构不合理，高档住宅比例偏高，而经济适用房的比例偏低；4预测整个乌鲁木齐的房地产对商品房的面积需求398.51万平米；2乌鲁木齐的房地产市场商品房的结构继续调整，住宅所占的比例将有所下降，但仍将占有较高的比例；7市场正处于对空置房的消化阶段，空置房的面积和空置率将有所下降。85/福13冤/2赛02箭344报告威内容第一爹阶段前项目御进展排回顾新疆岩**班**败公司阁内部呈管理获诊断新疆佣**谨**损公司巩外部横环境添分析第二途阶段佩工作取计划房地殖产行郑业概快述地区滑房地烛产市默场分下析地区仁经济桶发展课分析地区氧房地午产宏离观分纤析地区料房地分产市较场分语析乌市枣住宅疮市场国分析乌市寻写字创楼市己场分京析乌市舍商铺险市场缠分析5/龙13届/2眉02规345乌鲁避木齐陈的房堤地产锋市场肤投资德经过档19锈98垄-2很00港1年淋的高吓速增捏长，挂在最厨近两笛年有高一个植回落救趋势春。销访售的依波动悲周期言滞后辛于投碑资周霸期。些未来部的供维求总致体上踏将趋盒于平决衡资料瞎来源店：2委00明3年霜乌鲁貌木齐着统计承年鉴投资捎和销斧售都腔经过蛾了一重个高溜速增览长阶械段，济然后恐有一累个回脖落趋芳势；投资诵与销摔售的袄波动喂变化朽一致酸，但也销售响的波饭动落徒后于诸投资偶的变圈化；投资失反映邻的是据房地伴产市号场供节给，补销售麦收入盯表明医市场俗的需数求，祸单纯绍从投车资和金销售缓上看份，未惯来投候资趋益于理震性，盏所反逆映的湿供求恩趋向乔于平系衡。乌鲁便木齐时房地桃产市托场投籍资和支销售见的变迈化销售额投资额单位苹：亿迅元5/交13深/2意02自346从乌疾鲁木厕齐市境近年动商品眨房屋判供应巧和销视售分酸析，眠由于门前几鹿年销至售面溪积落毅后于这竣工药面积棉，房底屋的训空置根面积给较大输，开羡发商捏采取腊谨慎有的态鞠度，知竣工独面积暮减少足，未栽来向秤供求验平衡间方向藏发展资源睁来源词：乌雹鲁木覆齐统申计局乌鲁塑木齐画房地牧产竣奖工与收销售耗面积销售面积竣工面积单位射：平暖方米5/皮13倍/2杰02朝347乌鲁驾木齐纳近年确对各神种商砌品房叫屋的贯投入视比例犬不断促发生勺变化直，写至字楼顷、商婚铺的殊比例恼在加帽大，坟而住涝宅所泳占的售比例犹下降资料晚来源牛：乌巧鲁木勾齐统就计年侨鉴乌鲁枝木齐监市各岩类房叔地产有业态扩投资住宅写字楼其他商铺单位奸：亿范元5/侦13垮/2匙02虚348乌鲁锤木齐趋房地屠产市物场近牙年的燃销售听面积体和空酷置面客积总轻体上椒是在由攀升厚，到恼20默03加年空峡置面陪积有岸所回宁落，池市场愁处于车逐步坑对空公置面戒积的唐消化粗阶段资源动来源用：乌由鲁木窝齐统享计局备注生：2复00析3年剧数据都是根河据2盐00渣3年沃1-顷11亲月的荣数据裙预测环得到乌鲁居木齐胖房地毒产销番售与港空置其面积空置面积销售面积单位区：万岩平方霜米5/怒13铸/2忘02尤349乌鲁衰木齐积的住箱宅市大场供百给方书面，震随着哄市场呼的不朝断发攀展，辅房地疯产开随发的激住宅器量所络占的蜂比例厨逐步病加大资源危来源像：乌屯鲁木哈齐统蝇计年应鉴备注陡：2此00磨0年轧竣工耍面积廊中另蜂有更千新改革造面胖积1护.8名5万狼平方毛米，赤20榆01烂年更宪新改方造面镇积为锻1.倦09筝万平钓方米乌鲁秧木齐籍房地羽产竣肢工面遇积构掌成房地产开发基本建设单位：万平方米5/六13积/2藏02扬350乌鲁运木齐英住宅敌与整般个房霸产市收场类宴似，啊投资给与空肺置面折积都低有所谋下降恩，但挣投资腹的下雕降幅屡度较浇大资源兰来源宇：乌虎鲁木忌齐统规计局备注凳：2灿00候3年泉数据穿为预屋测值乌鲁求木齐漏住宅吗投资拌与空绝置面迁积面积单位：万平方米投资额单位：亿元空置面积投资额乌鲁服木齐纵市一述个相馒对比万较封惩闭的座房地塌产市莲场，干对区拐域外跑的投辰资吸崖引力奔度不眨是很冲大，辩因此庙，本佣地开蝇发商萝在一送个阶泡段的桌投入蚂后，泉会相懒对比迈较理婶性地拣回收第资金技，消子化存属货5/劲13治/2伶02臭351仅考够虑2浅00社3年数未竣非工量线和空飘置面宋积作历初步发估算以，2切00校4年起的住迅宅市助场供斤给也替将达笼44碑2.辜21船万平饰米20万03亡年施男工面懂积达4害74耀.2嘴3万论平米20饼03厉年竣堡工面堵积达1隶75宰.3铺6万佩平米20洲04毛年将呼继续圈施工面积示29络8.胁87富万平买米20肥03除年末麻住宅倒空置面积映14渐3.林34律万平萄米20若04谱年住量宅供辞应面积孕44舟2.梦21剥万平职米20绣03年的歌施工葱面积罪、竣晓工面顺积和火住宅节空置煎面积叮是根威据20皱03年1-堵11月数杰据作异预测屯所得傻；一般枝住宅哗的施拌工周检期在锤两年顶之内钢，故仪可假险设20仪03年的伸未竣揪工面肠积将芦在下顾年竣获工；所得伶的20蓄04年的吴住宅甘供应薪量还普不包障括将痰在20谈04年开市工竣俭工的宾面积忙；据前布几年雄的销欢售数浴据可攀看出卫，20猎04年的内住宅宰供给竹已远匹超出偶市场外需求牢。5/钞13前/2耐02贷352以广锹汇所知建成乏的小杨区作痒为乌佣鲁木隔齐供值给市课场的追代表秀，可晌看出市目前煌经济坚适用狂房和才中档锣商品垮房占颤有绝斯大的俯比例饥，而恳这两腾者中亮档房万的比直例较挠经济穗适用找房稍扰高资料茄来源声：广书厦房妹网低价位房价格区间1000-2000元广汇有16个小区的全部或部分楼盘属于此区间37.04%中档商品房价格区间2000-3000元广汇有22个小区的全部或部分楼盘属于此区间44.04%高档楼盘价格区间3000-5000元广汇有13个小区的全部或部分楼盘属于此区间18.89%广汇住宅价位构成广汇味在乌适市房叔地产痒市场编拥有秀50浓%的饺占有嘴率，虑广汇材的房坟产开犬发能耀较大貌程度米地反鬼映乌响市住雷宅市棕场的遣供给5/蔽13按/2裹02右353乌鲁摔木齐饿住宅碧市场称影响目供给廉的因置素分极析住户繁的生命写周期昆：不杜同的裙生命季周期规，对征住宅盐的需挤求不材同，抢同时锹会带施来旧梨房的狗供给影响住宅市场供给的因素住户辰的购而买力卸：购师买力合高，近购买踩新房值的同何时就桌会出碧售旧肯房开发窜商对拒未来体销售铲的预连期：寸预期兆越高紫，可舌能商乳品住科宅的腔供给挑越多市场中开发久商的违数量译：目风前房纷地产振企业治有96家，乐有规渣模可藏发能局力的候有二必十多邮家，盾竞争狂激烈住户孤工作紧地点摩的变选动：受这种刃变动制就会霉带来贵旧房株的供奶给开发过附程中络各个伶要素位的价浊格：幕如土协地成舌本，染建筑唤材料易的成炒本等房地骨产开灭发的遇生产伍率和形技术土地嫩供应袍：根定据乌子鲁木棍齐城冶市规够划，串可供府开发才的土墓地供霞应量酬决定狂了住弊宅的融总体先开发择面积住宅休市场吨的供期给包份括新涛建住尼宅和意旧房；虚线吨框中株的因踢素是默影响遣旧房持供给穗的因该素5/气13疮/2陕02板354乌鲁凳木齐甜房地嫌产供居给市偶场上肺主要宝开发歉商介割绍新疆广汇正泰房地产新疆新天华源房地产乌鲁木齐地区市场占有率最大的房地产公司广汇主要由１个开发公司、10个营销公司、２个租赁公司、４个物业管理公司、１个物资供应公司等１８个经营实体构成，集设计、开发、销售、租赁及物业管理等为一体，是广汇企业集团创利税的支柱产业广汇坚持开发为龙头，以销售为中心，以物业管理和售后服务为后盾广汇已开发住宅小区37个，写字楼7个。其市场占有率高达50%正泰经历了三个发展阶段1991年白宫大酒店开业，为正泰今后发展奠定了基础正泰科工贸有限公司成立，探索和积累了不同行业强盛发展的规律和经验1996年，将主业转到房地产开发正泰注重抓质量、服务、抓内部管理，以人为本开发小区：诚兴、诚业等小区新天国际经济技术合作（集团）有限公司发起设立经营理念：管理科学、运作规范、提高品质、注重效益经营宗旨：开发品质一流，让买家放心；物业管理一流，让住户安心开发了天福花园、天润花园、天鸿山庄、天际大厦、天竹苑、天一大厦、新天国际办公楼等项目。并成功进入经济中心城市房地产开发市场新天走高端品牌之路，销房率几乎达100%国有经济控股的二级房地产综合开发企业经营道路：一业为主，多种经营经营范围已向房地产开发、建筑施工、物业管理和集中供热等相关领域发展开发情况：建成黄河路、东后街、南昌北路、友好花园、鲤鱼山花园等五个住宅小区，总建筑面积32万平方米，完成投资4.3亿元