年武汉某“富人区”概念楼盘营销策划构想

****富人区

——****营销策划构想**顾问-**企划2007年4月大环境——城市背景仙桃正成为江汉平原迅速崛起的轻工业名星城市，政策机遇、位置优势、体制创新以及仙桃人骨子里的经商传统，使仙桃站到了“中部崛起”的潮头，城市实力和社会财富迅速增长，是处在上升期的投资宝地。距汉口1小时车程，距武汉经济技术开发区40分钟，武汉崛起及武汉城市圈建设辐射得天独厚到位外来工业投资100个亿，过亿项目40个，过5000万项目73个，产业结构健全，“轻工名城、外向经济”战略既定，城市实力级数增长GDP总量及增长速度雄踞江汉四市之首，工业化程度、城市化进展领跑江汉平原素有经商传统，“湖北温州”体制优势明显，个私经济占到整个GDP的50%，民心向富，财富新贵不断涌现外来资金疯狂涌入，投资洼地马太效应，各大地产商抢滩着陆大环境——需求&购买力人均GDP接近1300美元，社会的消费结构正向享受型升级，人们改善住房条件的需求迅速增强以目前市区常住人口40万计，每人30平米居住面积，住房需求总量为1200万平方米，现有开发容量远未饱和以十一五规划市区常住人口60万计，近5-10年内住房需求总量将达到1800万平方米，市场空间巨大社会消费总额以年均13%的速度增长，住宿餐饮消费总额以年均23%的速度增长，城市消费旺盛06年纳税百万以上的企业64家，06年新增私营企业237家，新的财富群体日益涌现，高端住宅消费市场凸现。仙桃经济的繁荣、仙桃人收入的增长、仙桃新财富群体的不断涌现，对住房的需求日益迫切，对居住条件的要求不断提高，正是各路开发商大显身、各展所长的时候大环境——同类项目&竞争对手项目名称建筑特点起价均价最高价核心卖点楼盘概念与本项目关系进展程度优势综述不足分析德政金园6层花园洋房，中心休闲广场，户型偏大214823002468人气、地段、升值潜力富贵人家的堡垒/投资兴业的沃土比照竞争开启了仙桃高端住宅的先河现房销售依靠一、二期的成功，项目聚集了足够的人气，积累了口碑；地段、区位配套上的优势明显整个德政园社区虽有人气但档次不足，一、二期的建筑和住户明显于三期不匹配，园林也很简单，三期整体建筑以及布局给人以呆板的感觉，宣传推广一般明珠豪廷围合园林、8层电梯花园洋房、户型偏大210022502568电梯洋房健康住宅上流名邸健康生活比照竞争在产品质量和配套方面丰富了高端住宅的内涵一期尾房二期建设阶段高速出口第一盘，位置不错，产品质量和社区整体感觉上要优于德政金园，电梯洋房的概念具有唯一性规模有限，周边配套欠佳，户型和社区档次只能算中高档，宣传推广一般鼎城占地近400亩，总体量10万方，估计为高层，户型应照顾所有消费层待核实待核实待核实2万平方米水景园林荣贵之巅，格调之城同区位威胁，应引起高度重视打桩阶段地段优于本项目，可对本项目进行客流拦截入市时间将晚于本项目较高的密度，居住舒适性上将无法与本项目相比****别墅、花园洋房、户型全待定待定待定水岸、别墅、江南园林待定---------地面部分动工阶段近水，风景好，密度低，宜居住别墅户型具有唯一性地段偏，周边配套极不成熟，仙桃目前的高端住宅市场还处在初级阶段，没有标准，没有问鼎之作，也没有太多的参照，正是本项目以高姿态入市的大好时机大环境——机遇仙桃需要一个大盘，来诠释真正的高端居住仙桃需要一个大盘，来树立真正的豪宅标准仙桃需要一个大盘，来体现财富与文明仅仅开发一个楼盘是不够的，我们要融入这个城市，建构这个城市的理想，而对财富的追求和体现，将是我们切入这个城市的最好支撑点！项目分析-地块市区的主要项目中，****所处地段离市中心和主干道都属于最远距离;在仙桃市政府“向南发展”的城市规划中，****偏处西北一隅项目分析-户型独栋别墅在本地尚属首家，具有唯一性，是项目最大的特色体现，但只占整体销售的一小部分联排别墅在本地亦属于首个成规模、成气候的，具有较强的竞争力，但也只占项目整体不到1/4的份额多层及高层系列产品体量巨大，是项目的盈利希望所在，但将面临市区大量类似住宅的残酷竞争项目别墅和连排的产品具有很强的代表性和唯一性，但主要盈利仍需通过多层、高层等产品的销售来体现项目分析-环境靠汉排河、临汉江等自然条件优越低密度大社区，具有相当水准的自然水系园林是楼盘的重要亮点周边配套欠缺，社区自有商业配套形成人气尚需假以时日项目具有优越的自然环境和社区园林环境，但位置较偏、配套不全的先天不足也很明显

项目分析-总结（SWOT）优势（S）别墅系列产品在目前的市场上具有唯一性临汉江、靠汉排河，自然条件优越机遇（O）仙桃楼市在向高端产品发展，但目前已有的高端项目只在初级阶段结合特殊产品，如果在环境、配套以及物业上做出高标准，将形成仙桃乃至江汉平原第一个富人聚居区，将具有相当的品牌凝聚力仙桃楼市市场营销观念仍处在初级阶段，引入好的策划和销售队伍大有可为劣势（W）地理位置偏周边配套不成熟威胁（T）区域内同样走高段路线的鼎城的直接威胁仙桃人对别墅系列高价产品的接受程度和购买力具有更好位置和配套的市区楼盘对多层及高层系列产品的包围项目存在明显的亮点也存在明显的不足，我们要避开与市区盘在地段、价格上的低层面竞争，以产品力和营销力作为项目销售的重要支撑，对市场进行有力的培育和引导，不同凡响但众望所归。项目营销难点？别墅、连排产品如何突破生活方式和价格上的障碍!？多层、高层产品如何突破地理位置偏、配套不全的障碍！——来一次富裕人群的族群归属！—来一次居住观念的区块突显！项目定位富人更在乎环境富人不在乎距离富人只买贵的富人购买佐证品质和品位“富人区”“富人区”概念的打造别墅、联排的引领**建筑品质的保障上流生活系列营销事件的支持上流居住标准的提出园林、样板房等的实景佐证富人区“富人区”对项目的拉伸“富人区”富翁、富豪中产阶级别墅、连排多层、高层我是富人，当仁不让面子、排场！富人都买，肯定不赖向往、自我认同！“富人区”概念下的赢利模式分析别墅多层树立“富人区”概念树立楼盘建筑标准树立楼盘价格标准树立人群榜样实现巨额利润实现社区人气实现大盘规模抬高地价，实现后续开发高额利润“富人区”概念下的推盘步骤“富人区”概念推出吸引关注别墅推出支撑概念概念建立促进多层销售多层销售带动楼盘人气人气旺盛促进别墅销售整体销售促进概念形成概念形成为二、三期销售打下基础“富人区”概念下的推盘步骤别墅、联排多层、高层“富人区”“富人纺区”烦概念年下的伍价格改策略原则一、隙“贵槽”——富人暴才买标得起二、警“贵呢得不丢离谱启”——当地朝富人员能接受受三、属“贵要得实吴惠”——比市奔区豪皱宅便浊宜一纪点“富人案区”读概念史下的搅价格摇策略综述别墅——高举膊高打厉，唯虫我独殿尊，竭创“持天价核”盘熄，树喇“富刷人区底”概乒念联排——谨慎截入市拥，直孤切大逢户型兵市场栋，以永“新虾”制督胜，树立框新居位住标陆准多层——依仗晚“富远人区匙”名羽片，稀与市互区高份档盘赚价格妖“肉前搏”赤，迅捕速销售三种院产品,三个杰维度,互为国策应!从意或识、摘产品栽和价充格三纠方面菌立体俗进攻颗！强势近切入家仙桃柄高品组质住咬宅市缩慧场！“富人葡区”掀概念闲下的晨价格超策略别墅——当地甩唯一趣，价淹格没躺有参燃考——总套俱数不畅多——是“录富人断区”淡概念阶的有塑力支片撑——主攻饺顶级驱富豪伶阶层我们桌认为蛛其价电格应幻玉该坚帝挺！可以统卖到辱单价28崖00元/坪，总贞价11色0万左屡右！甚至突可以骡根据添高水搬准物拉业及催定制滑精装等手港段追场求一略个更徒高的害价格念水平啄！“富人粥区”妙概念雀下的框价格斤策略联排——在本译地领粪先——在本尿地具夺社区护环境嘉优势——需消吹化套浮数多——富豪浑不屑制，一醒般富泼裕又飘买不熟起我们柔建议奥其售悄价应粥以市已区大润户型滨豪宅为参伏照，吴稍高道于其蒙售价衔，控摸制在均价27盾00元/坪，进总价50万左延右！“富人亭区”湾概念武下的隙价格写策略多层——市场吹竞争偏激烈——总体屋量大——地段渔和周烘边配远套劣脖势明拍显——但楼忌盘整等体水山平高彼于当岩地一镰般住孔宅我们难建议哗应以江市区乐高档秆楼盘根为参宇照，渠稍低恒于其售宗价，坊控制哪在均价21胁00元/坪左裕右！以促场进其销暴售！备注业：我扯们建舰议在君其户与型设柔计上湖根据滴“富敢人区法”的概薯念打僵造具连有竞档争力剑的卖否点！嚼比如师入户臣花园策、更大究的客窄厅开红间，雹更大伏的卫棉生间赵等！“富人局区”誓谋攻——案名**博**＊——皇帝灯，唯您我独铲尊，盗帝王赴气质＊——风景耀、景佣观，当处处淘是风承景＊——上善评若水醒，绝悦佳的王水景缎居住即，香港欣有浅裂水湾陡，仙纤桃有渐**贤**“富人贫区”抱谋攻——案名**丘**＊——汉水督、江轿汉平渡原＊——上层印人士滚，上众流生我活汉水疫之上央，江患汉平晋原之触上，＊＊——大家农族，且显赫淘人生猎，可表以继神承的中传世页名宅“富人愚区”艳谋攻——宣传雄口号**仿**尺富绣人区汉江粉在仙炕桃就臣这么刚一片坦宁静抹水面举，独特护的区界位、米稀缺靠自然旗资源者的独宇家占厉有听风灿戏水斤，闲景庭信缠步，生独有燥的族候群，独有尽的生姜活，庄独有厌的姿策态“富人乡丰区”脑谋攻——卖点铺渲染有天竭有地免王但者之请居——低密怎度——江汉胳平原婆独有射的豪煮宅社撕区上风席上水督大馒贵之仅栖——汉水尿的上呢游——城北骗空气教最不欠受污理染的爹地方唯我宇独尊站贵胄榆之城——地产昼巨擘薪浙江滴**床集团芝实力呀开发——耕30万平隶方大艰社区——围合交式水腰景园酬林——荒36侍0度社影区专悄有配付套“富人断区”遮谋攻——营销必策动仙桃雁小姐——房模堂选拔蚂大赛仙桃瓶首富跳买楼蕉王武汉难购房遭团踩扔盘，识武汉伙媒体只报道**迫建筑迫展提出芒高端浪居住10大标胖准富人架看过扫来看来赚值得翠买省城休都认桥可大开怪发商傍、有驾实力这样逢才不井跌身俗份！**姥名车煤展、旧奢侈惭品节债、艺管术节样板遥房开狼放，织当天苹被神疲秘人田物买盗走原来鼓富人译都买眠！这么篮诱人屡，赶夜快买瓦！。。关。系列辫事件持续端拉动让“捆富人虽区”牙概念甘掀起朋层层旗高潮烛！“富人棕区”纤谋攻——现场粉控制市区蜜接待起中心目的盯：激巧发向脏往装修劫：高腐档会报所格全局摆设拾：洋烘酒、稿钢琴闭、雪脖茄、貌名画秘等人员仇：美伞女接傍待、胡门童讲、五盲星酒蛮店礼仪其他传：衣愈冠不酿整谢丸绝入嫌内现场臂售楼猫中心目的犁：促揉进成峰交装修汇：高臣级俱重乐部脱格局摆设璃：精摸致沙积盘、枕模型喇，舒型适沙穿发派克浆笔，大精致出茶具携，现膨磨咖讽啡等人员饮：美硬女（鹿帅哥控）销鸡售，勒门童宜，高大搜保镖凳，英矛式管乎家等样板读房目的肥：促篇成购碍买、泉演绎盏生活装修驴：高性级豪腿宅或棵别墅摆设矛：全悼套欧紫洲家抗私，波钢琴限等人员捏：仆徐人，北钢琴确演奏枪人等将“怖富人嗓区”嗽生活雀演绎站