青岛开发区地产项目定位报告

青岛开发区地产项目定位报告项目地块分析1、项目区位分析1.1、宏观地理分析1.2、地块区位分析1.3、项目区位综合分析2、地块现状解析2.1、地块现状2.2、地块周边交通2.3、地块周边配套2.4、地块现状综合分析目录项目地块分析1、项目区位分析1.1宏观地理分析黄岛区作为青岛市拉大腹地架构和经济发展的核心组成部分，其发展变化可谓日新月异。但“青黄不接”（因胶州湾而造成的地理阻隔）一直成为开发区腾飞发展的一大阻力，“南隧（预计2009年建成）、北桥”交通战略方针确立与实施，将会对未来开发区的建设，特别是旅游、商务、房地产业的崛起与发展起着决定性的作用。项目地块位于黄岛区南部，紧邻滨海大道，而滨海大道将是未来连接开发区与海底隧道的最重要的交通干道。海底隧道滨海大道跨海大桥项目地块分析1、项目区位分析1.2地块区位分析项目地块位于青岛市黄岛区南部，地块东侧：太行山路地块西侧：中国石油大学地块南侧：滨海大道地块北侧：珠江路地块背山面水，北端距离唐岛湾仅一路（滨海大道）之隔，自然景色秀美。项目地块分析1、项目区位分析1.3项目区位综合分析从时机上讲——开发区已成为青岛经济发展核心，西海岸发展势不可挡。而青岛东部地区的发展用地尤其是沿海地区的发展用地已趋近枯竭。在这样的背景下为开发区提供了千载难逢的发展机会。从环境上讲——随着青岛市经济发展的战略西移和海上山东旅游体系的完善，开发区发展增速，商业、金融中心向南部海边转移；临滨海大道唐岛湾一线的滨海公园景色优美，提升了该区域的投资与发展价值。从地理上讲——滨海大道成为海底隧道的有效延伸，自项目地块通过海底隧道至青岛市区仅需15分钟车程；与开发区区政府和商业集中区域长江路、香江路仅5分钟车程，并且均有公交车直达。从发展上讲——作为东、西海岸对接的第一站，随着海底隧道的建成通车，青岛市核心区海岸线的延伸段——滨海大道一线的发展前景十分良好，同时为本案的发展提供了良好的契机。2.1地块现状目前项目地块已经完成土地平整等工作，预留有市政管线入口。地块总占地67000平方米，规划地上建筑面积99086平方米，容积率2.2，为住宅、商业综合用地。项目地块分析2、地块现状解析项目地块分析2、地块现状解析2.2地块周边交通项目周边交通便捷，多条公交直达开发区各个区域。长途汽车、轮渡直达青岛老城区。项目地块项目外部交通图项目南侧滨海大道项目地块分析2、地块现状解析2.3地块周边配套购物场所：利群·金海岸超市、佳世客、利群长江商厦、利群瑞泰购物中心、家佳源购物中心等购物场所。佳世客购物长江中路、香江路为黄岛区的集中商业区域，分布有购物、餐饮、休闲、娱乐等设施。项目地块分析2、地块现状解析2.3地块周边配套文化教育：理工大学、石油大学、北京电影学院、南洋学院、开发区第五中学和薛家岛中心小学等教育机构。项目西侧石油大学项目地块分析2、地块现状解析1.3地块周边配套景观配套：项目地块背山面海。向南一路之隔的唐岛湾海面成为整个社区的精髓所在，在社区内向南将大海尽收眼底；沿滨海大道而建的滨海公园将成为社区居民休闲娱乐的绝佳场所。项目南侧绿化带溏岛湾海景项目地块分析2、地块现状解析2.4地块现状综合分析综合项目地块的解析，本项目区域发展潜力巨大，发展前景较好。如果当前开发，本项目今后几年具备巨大的升值潜力。项目地块所占据海景资源丰富，成为项目的最大卖点，同时项目北侧山丘和南侧滨海公园景观效果也为项目增色不少；项目地区交通便利，多路公交可到达开发区内所有区域；未来海底隧道贯通，滨海大道将成为主干道，项目地块至青岛市区仅需15分钟车程；项目周边市政基础设施、商业、教育机构等配套设施随着其他楼盘的开发正在逐步完善；总结：本项目地块从当前现况来看，已经具备了建设高档社区的必要条件。经济运行判断1、青岛概况1.1、青岛简介1.2、青岛市与黄岛区关系2、黄岛概况2.1、黄岛简介2.2、经济概况2.2、交通概况2.3、居民收入概况2.4、发展规划3、经济运行综合论述目录经济运行判断1、青岛概况1.1青岛简介总面积为10654平方公里2005年末全市总人口740.9万人七区：市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛，共1102平方公里，265.43万人五市（县级）：胶州、即墨、平度、胶南、莱西，共9552平方公里，475.47万人城阳崂山李沧方四北市黄岛简要投资财务分析南市经济运行判断1、青岛概况1.2青岛市与黄岛区关系近年来，青岛市政府做出“经济建设中心西移”的决定，黄岛是城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的主要区域，该区域成为吸引人口迁移和房地产开发的重点。海湾阻隔66公里胶州湾高速青岛与黄岛阻隔现阶段青岛市城区与开发区之间由于胶州湾阻隔，青岛市区居民对黄岛区的认知度较低。根据调查显示，往返两地会花费大量的精力和财力；长期的认知习惯使得青岛居民心理上并没有将开发区纳入青岛版图。未来跨海大桥和海底隧道建成通车后，青岛市区居民对黄岛区的认知情况仍不容乐观，首先考虑海底隧道的通车费用，预计费用将达到35－45元/车次（轿车），并且随着海底隧道投资的追加，实际通行费用可能要更高，这使得在本地居住异地工作的交通成本过大，客户很难认可；其次，青岛市民对黄岛地区的认知度一直不高。经济运行判断2、黄岛概况2.1黄岛简介黄岛区位于胶州湾西海岸，与青岛市区隔海相望，区域划分为六个街道办事处。截至2007年末青岛经济技术开发区面积达到220平方公里，总人口49.8万，其中户籍人口32.6万、比上年增长3.21％。黄岛东经120°02′—120°18′，北纬35°52′—36°02′。年平均气温12.5℃±（冬季0.3℃,夏季23℃）,年平均降雨量750毫米。红石崖黄岛柳花泊辛安长江路薛家岛经济运行判断2、黄岛概况2.1黄岛简介区域配套设施生活配套供电、供热、通讯、、供水、燃气、污水处理等设施齐备；教育机构全区现有石油大学、青岛理工大学、青岛建筑工程学院黄岛校区、私立青岛远东技术专科学院、港湾学校、教进修学校、艺术学校、公共关系学校、外国语学校等大中专业学校，14所中学，23所小学，4所正规幼儿园。医疗机构现有一级医院3所，二级医院3所、急救中心、外商医疗中心、计划生育卫生所和卫生防疫站。文化娱乐并拥有广播电台、电视台、杂志社、油画院、文化馆、图书馆、电影院、公园、小型高尔夫球场等。

经济运行判断2、黄岛概况2.2经济概况2007年主要经济指标经济指标单位总量增长（％）国内生产总值万元590078523.1工业增加值万元389080025.5工业总产值万元1403349533.0规模以上工业万元1366349533.5合同利用外资万美元141200127.1实际利用外资万美元9980021.3出口总额万美元58854254.2进口总额万美元56496169.4固定资产投资总额万元21490568.6社会消费品零售总额万元62353320.1经济运行判断2、黄岛概况2.2经济概况历年GDP总值总结：自2000年至2007年，黄岛区GDP年均增长达32.8％，增长非常迅速。年份20002001200220032004200520062007GDP(现价万元)8405531252724160446120447522647625358637447002255900785增长率36.54928.127.429.535.531.125.5经济穗运行径判断2、黄岛耽概况2.2经济提概况产业分释布特征按照吊城区缺总体系规划坐，在犬区域为布局落上规趴划为胶六个跨主要坟的功必能区摸。完伞善的椅规划呢、强卧劲的阁发展终势头鞋，使弱黄岛藏区在费未来短的建删设规苦划中杠，形荒成新防的经奴济发悟展核胜心力位量，守并在恢“大还工业巾、大释港口拐、大正旅游脖”三启大经雄济基浙础上被，大中力发揭展家独电电仁子、摆石油朽化工琴、汽痛车造办船等裹龙头价企业队。①②④⑤③⑥①石油拌化工工少业区剖②临泻港工业我区③国际富商贸仓凭储加茄工抓工业区④生误态高梳效农舱业区芒⑤行职政商蜡务中磨心区⑥综窝合旅轮游区经济忠运行余判断2、黄岛概螺况2.2经济概剥况黄岛公区产纪业结漏构黄岛社区主圆导产呆业为份第二杨产业塔，自驻设置己经济丑技术毕开发冒区以类来，掩第二贿产业胖在国鞭名经扯济中舟的比碌重一阔直在50％左右即，并且旦有逐渐驼增高的应趋势。19昨90至200代7年年码以来悉第二弟产业螺在国曲民经膝济中材所占岭的比度重由51％提叼高到69.派5％。随竟着第二热产业的确发展，台第一、迹第三产盒业也有件了长足谜的发展喉。第一昨、二译、三姐产业蛇在国底民经孝济中泥比重总结桨：第怕二产笋业比方重逐吊年增回加；熔第一袭、第辩三产苗业比宝重有煤所下旺降，烫但随距着经青济总集量的仪增长已，绝维对数恢量增饲长迅养速。经济运幼行判断2、黄岛拒概况2.井2经济阳概况黄岛区约历年产蚕值及第勾一、二宅、三产殖业比重

年份总产值第一产业第二产业第三产业

20008405534%63%33%

200112527233%66%31%

200216044672.20%64.40%33.40%

200320447511.80%64.70%33.50%

200426476251.60%65.50%32.90%

200535863741.10%68.20%30.70%

200647002250.70%68.60%30.70%

200759007850.60%69.50%29.90%

经济皂运行提判断2、黄岛乡丰概况2.筋2经济侍概况工业产轮值前三榴十位企蒸业位次企业名称位次企业名称1青岛开发区海尔工业园16青岛松下电子部品（保税区）有限公司2青岛开发区海信信息产业园17福田雷沃国际重工股份有限公司青岛雷沃工厂3青岛丽东化工有限公司18嘉里粮油（青岛）有限公司4青岛三美电机有限公司19山东山孚日水贸易有限公司5青岛浦项不锈钢有限公司20山东莱钢钢结构有限公司6澳柯玛集团总公司21青岛鑫海丰食品有限公司7新都理光（青岛）有限公司22青岛金晶股份有限公司8赛轮有限公司23青岛科瑞特机电集团有限公司9青岛宝井钢材加工配送有限公司24青岛福伦电子电器有限公司10上汽通用五菱汽车股份有限公司青岛公司25益和电气集团股份有限公司11山东黄岛发电厂26青岛国风药业股份有限公司12青岛中集集装箱制造有限公司27海洋石油工程（青岛）有限公司13青岛嘉里花生油有限公司28青岛海日制冷有限公司14青岛北海船舶重工有限责任公司29青岛美光机械有限公司15青岛太平货柜有限公司30青岛保税区金来国际贸易有限公司总结道：大型沟企业洋的入且驻发党展，誓加快册了开想发区芹的经丽济发园展速东度，嫂对增由加就陵业、悼吸引仔高技展术人盼才、锡提高游居民脂收入坊等具膜有重老要作嗓用。经济功运行贼判断2、黄岛傍概况2.3交通概话况区域杠内交贩通青岛恨开发施区拥店有四后通八浪达、贩方便标快捷震的交烧通环滴境，秋区域孔内主肆干道轻多为晃双向爸４车酸道或6车道的胀柏油或巧水泥路护面，路雹况较好于；整个报黄岛区道域内公躁共交通其发达，沾近30条公剩交线答路可浪到达抬黄岛娃的各扩个区圣域，中出租滥车数腐量较举多，齐车型碍较好啄。黄岛区挡道路经济运商行判断2、黄岛盈概况2.加3交通你概况与老城闷区交通胶州毒湾高编速公烘路、尖轮渡仓、跨皇海大沟桥（扛在建酿）、扬海底暖隧道理（在触建）胶州湾高速黄岛轮渡薛家岛轮渡海底隧道跨海大桥经济撤运行宁判断2、黄岛反概况2.3交通敢概况外部交雪通联系公路纵贯狐中国挨南北粮的交收通大伯动脉——同三璃线（乐黑龙兔江同馋江市凭至海旧南省仆三亚规市）膨将中困国经液济最旗发达裤的东现部沿无海地透区连敌成一挤片，稀并把烘位于命山东买半岛壳的青黑岛、殿烟台辅、日伶照三顷大港砍口连眠接起好来，祸形成享了青谱岛1小时经炉济圈，尽融入了想中国沿玻海经济唱带；横疑贯中国批东西的民青红线么（山东剧青岛市筐至新疆劈燕红其拉居谷），哭向西可屿直入中回国西部制广阔的衡腹地；表连接山办东省会垦济南的泥济青高伞速公路精与京福守（北京缠至福建穴）高速谢公路相鸦交会，边可通达渐华东六暮省。铁路青岛开刃发区内坚有黄岛兆火车站忙，是胶雪（州）锤黄（岛存）铁路关的终点丛。胶黄践铁路全灾长43公里，月与胶济妄铁路相蛾接，与棕全国铁山路联网更。黄岛停火车站柳有固定肆列车26对，年赔货物到沿发300肆0万吨观。最敏大起吸重能找力36吨。空港青岛姥国际治机场罢距青肿岛国匪家级皂开发照区53公里，右汽车行锈程约40分钟跳。机绘场为蜂民航堪等级4D，开庭通国蛮内航武线84条、汉国际锋航线17条，银港澳州地区拴航线2条，是残中国对逼外开放钓的一类泳航空口书岸和同秆类城市层开通国耍际空中毒航线最肢多的城拆市之一唐，空中卸通航城仓市达到53个。闪其中态，到筹中国膨的北杏京、评上海镰、广环州、胸深圳息及韩想国汉援城、款釜山竖、日老本东雄京、泛大阪世等城写市均押在1—2小时航证程即可纯到达。经济感运行盆判断2、黄岛概踩况2.凯4居民辅收入即概况200终7年黄材岛区嫌国民铸经济絮保持材快速惨稳步让发展栗的基脑础上快，城爹镇居振民生缸活水抬平不任断提峰高，滋人均昼可支贵配收兄入和乔消费巾支出狱分别剪为196扭89.吴04元、127航01.颗26元，同比配增长19倍.7妄3%、19向.6福6%，呈滥现出广明显尊的同酿步共钢振现么象。从住房越面积来增看，黄愤岛区城仍镇居民要人均住稳房建筑酬面积34肥.2部9平方米，比怕上年是增加0.6书8平方挑米。从房辛屋产唐权构土成与甘建筑战式样孔来看嚷：商首品房天比重画提高吃，三订居室范与二居居室仇比重妥占70%以上趁。随穴着住樱房市话场化敲程度欺的提焦高，朵城市趁建设禾改造器步伐敲的加剥快，贱居民泪收入验水平啊的不脖断增判长，挣城镇重居民悟自有由住房存比重勒逐渐爬上升盗。城申镇居远民拥烤有房软改私饶房的漠比重涨占38%；商用品房体的比匆重占38榜%，同比满增长11况.7平6%，其鸽中，削三居柳室占40%，二披居室笨占34%。经济运粥行判断3、经抽济运浓行综抄合论务述通过上榜述分析于，可见调黄岛区危的基础箩建设设变施已经督得到了龄较强的敲完善，潮在现阶榴段的“足十一五紧”期间饰，黄岛苍区将继夏续加强尘城市建贯设、经霸济建设茫的步伐库；同时剖区域发停展的不泥断完善版、经济倘不断增两长、招行商引资混力度加集大、产金业结构放不断升崖级、人准才引进既逐年上晃升等等洽一系列竭因素，狗都将推早动黄岛码的房地苍产市场项发展。赞但同时窃也应该所看到：宏观经拉济运行服为本项艺目提供谣的机遇烘和期待A、大塑力推苦动发振展经妖济，葱为黄节岛的稻经济雹增长哄提供增了强蜂有力易带动窗力；B、产业锄结构的尝升级、闲科技含诵量的提缩慧升，为祖本区域香带来大大批科技设人才，亦形成一退批强有悟力的消漫费力量盾；C、招晋商引行资力产度加娘大，个使众特多的析工商屑企业遍入驻事本区章；D、同时浙新的一叠批大工风业、大将项目，凶都为开蹄发区带固来一批障优秀的绘企业；E、开绑发区躁产业攻结构骡的不冤断完识善调女整，勇促使陡产业玻科技娘含量械不断田提升凶，高鲁科技清人才终大量道进驻恳，从凝而使纹得开迷发区目的整邀体消叛费力冷提升蛾。经济兔运行房诚判断3、经蜘济运抽行综家合论眉述项目的拳实施发秧展判断随着锐开发朋区入画住企露业的雹增多偶，为庭本项哗目的宾发展击定位捉提供肃了另为一良恭好的书发展要机遇饼和发驴展的奥可行叛性；首先，形从建设冻之初到集繁荣至遭今，开妈发区经粗历了飞府跃的发寺展，入捎驻了一垮批优秀访的企业议、工业妥；成就稀了许多言著名的景商界精溉英、巨辱贾名流宴，他们晒为开发诸区的发说展做出狡了巨大晨的贡献割，开发熊区也为歪他们提放供优越臭的财富果回报；伴随给着企征业的殊逐步粪壮大踏、财梅富的业逐步漠积累炒，他烂们开跨始追足求更泪高层元次的脖享受梳；在商业泥竞争激捧烈的今晨天，除每了公司垄、办公酸室，开详始需要摇另外一怕种空间忠，一种仔隐秘安些静的、绕既有休予闲功能医而又不系失尊贵阳；既可轿用于商别务、社桌交礼仪涉的需要勉；又可炉兼备娱晚乐、休变闲以及残招待、屈宴客的柏功能；房地产伟市场运屠行判断1、房产起市场整卵体运行恶分析1.1、市描场供何求状栋况1.怀2、市场叙均价走虹势分析1.禾3、房地厅产整体槽市场运钳行判断2、黄披岛房茂产销无售市锻场分注析2.1项目周细边竞争辜板块市术场分析2.特2项目东针侧区块强分析2.3项目笛西侧扣区块段分析2.4黄岛区蚂北部区搭块分析3、市解场判伞断综府合论起述目录房地战产市带场运热行判唐断1、房六地产拢市场叨整体歉运行谋分析1.1市场供纷求状况200科7年黄岛梢区域房绒地产市泼场需求煎旺盛，港供需平温稳施工面积（㎡）新开工面积（㎡）竣工面积（㎡）销售面积（㎡）销售额（万元）均价（元/㎡）310249512639067602605226602749705260200破7年度甲市场朵总体吼概况房地产秘市场运经行判断1、房地误产市场啊整体运吴行分析1.1市场供偶求状况总结骡：开菜发区沉房地甘产市腿场稳良步发策展，俊投资毕规模怕逐年婶增长盾，涨羞幅平盆稳。质预计量未来峰仍有切较大播的发叙展空纠间。历年开豆发区房砌地产投睁资情况年份20002001200220032004200520062007投资额（万元）5079989195146790192837165461181756196522238631房地产腐市场运社行判断1、房踢地产殖市场册整体林运行郑分析1.挤1市场妄供求孕状况20类08年一季别度黄岛筹区市场脏概况房地产涛开发投久资持续纪增长，侄住宅投萝资仍占隆主导地算位商品房链施工规跑模与去欠年基本摆持平，索新开工原面积增粪势比较峰明显商品掀房交恒易量平同比滑增加英，商放品房捐价格剖平稳粱上扬

投资额（万元）施工面积（万㎡）新开工面积（万㎡）预售合同面积（万㎡）住宅数值17632.29148.333.447.23增长率24.22%7.60%127.00%28.19%写字楼数值400334.53

0.21增长率-22.35%14.32%

-84.21%商业数值150415.47

0.44增长率171.48%23.07%

46.67%其它数值653347.81

0.03增长率82.28%28.31%

0.38%总量数值29672.29246.0140.567.9增长率26.33%7.80%120%8.67%房地产粒市场运粘行判断1、房地尚产市场沿整体运擦行分析1.葛2市场均浅价走势绒分析20窃05年-2酒00睡7年是下黄岛降房地泰产市犬场飞映速发园展的心三年直，区伏域均幅价被吩整体幅拉高捷，均讲价由40稻00元/㎡上切涨到526肝0元/㎡；200雨8年1季度整彻体房价散上涨不购多，大亏约10％。止整体县价格星维持川在55捐00心—6企00诸0元/㎡左右接。目前每受到整拣体宏观脏调控的逢影响，龙市场观弟望情绪印加重，锐短时间膝不具备扔大幅上蚀涨的能仔力，但助部分优铅质楼盘狐仍然受侍到市场负的追捧市，价格袄略升。200免8年一季棒度黄岛仪区市场未价格价格（元/㎡）预售合同金额销售合同金额预销合同金额增长率5504.2936054.365833.1544587.5123.34%200梨8年二手矿房市场只概况二手需疏求在3月份渗得以梦集中蝇释放深，资能料显报示：颜截止3月底，拌全区累演计二手骑房登记泡交易100痕9套，直同比巾增长85幻玉%；登砖记交绑易面性积9.赖91冷01万平消方米仔，同肚比增辟长68%；登记词交易金六额达314跟38.限22万元忧，同逃比增昌长了62们%。房地党产市窝场运岗行判携断1、房君地产老市场吸整体贤运行艇分析1.撑2市场谋均价痰走势勾分析商品保房价赶格将娱会趋请于平侵稳从200璃8年起枣，央边行将献进一狠步执江行从骨紧的煎货币创政策忌，严阅格控鸭制信遍贷总拦量和刘投放纳节奏曾，对追房地片产市讯场将议会产视生较演大影芽响。购不仅歼开发闭商面披临资毕金短贞缺的游困境寇，购雨房消平费也法将被丽进一眨步抑昂制。赛另外塘，国疤家进岛一步峰加大地土地乓市场闷整顿后力度饺，在辟保障蚊政策姜性住杠房土锡地供抄应的拍同时湾，严郑格清鼠理各修类闲岛置用丈地，延增加弹了开匹发商耍屯地腹的风伸险，提促进酿土地赛市场游降温畏。因骄此从并政策栗层面渣来看税，未筝来政古府宏号观调龙控的祥引导详方向津一方笋面是钱加大督中低朽端自宿住供捕应，渴抑制株中高墓端投谁资需摸求，呢另一哀方面挽则试悔图改彻变以艺往重府市场轿的发艘展模斑式，风努力谈引导票保障般加市骨场的云双轨桥进行焦，希定望通妈过对枪房地率产市坑场的怕结构蒜调整开，最在终实已现房些价的礼理性钉回归笔。受上袋述宏奥观政烦策影宴响，晕开发矛区商些品房鹿市场避供应忽结构懂将进汪一步齐调整盟，中瓣小套施型、薪中低霉价位逐商品沉住房宏供应络比例仇将适用度增增加，谦加上蝴村庄暑改造走步伐梦加快士等客应观因挺素，设预计婶开发着区未倍来几怨年住休宅价岩格将策趋于会平稳域，房亏价涨徐幅将橡不会萝高于20膏07年。房地旋产市叫场运笨行判蚊断1.补3房地钢产整参体市场运借行判断未来语市场傅整体百形势岩依然雪看好经过几献年来的采宏观调胖控，居闲民消费池信心正右趋于稳摄定，在损投资需虑求得到飘控制的潮情况下竭，住房谈消费仍诊然是居色民消费江的热点划。从近播期看肯，虽然胳政府仪继续孔深化尖宏观丛调控箩，但杀从总涛体上件来看详，随担着开蔬发区辈经济迅快速嘱发展否，人不口不孙断聚镰集，出人均赏可支违配收迎入不见断提肃高等雨利好杜因素为的不宗断显漠现，办居民秧改善逢住房伏、新曲婚家简庭购凭房、权外地愁人购返房置蓬业等轻需求眨依然森强烈融，这到些都传是潜乒在的汇购房锤源动瞧力，齐房地烟产市粱场的运有效隶需求筝依然无庞大售。从长远冰看，伴随仇着桥案隧建颜设进酿程的蚀加快脾，开亡发区仆建设北将进去入新气一轮渠发展饱时期弹，对盏房地趟产的桥发展炸将会赖产生翠更大首的推赵动作游用，棋房地尤产业胆作为桌开发菌区的绸主导刚产业棵之一华，必体将迎血来新铁的发滨展契浮机和里更加宅广阔闻的发轻展空雪间。1、房补地产曲市场孟整体逗运行杯分析房地产考市场运倘行判断2、黄岛优房地产欠销售市茄场分析按项目钥的区位胡特征，板将开发览区楼盘棒情况划材分为4大区仆块中部汗本项赖目周嗓边区链块东部薛葱家岛区染块西部铸积米氧崖区携块北部老催城区。本项目周边薛家岛区块积米崖区块北部老城区房地盈产市醒场运迁行判住断2、黄住岛房观地产宫销售趴市场两分析2.1项目周妈边竞争关板块市拍场分析本项著目周凑边序号项目名称1泽润·幸福城2千禧龙花园第三空间3中南·海湾新城4兖矿项目5城市桂冠6隆祺嘉园Ⅱ期7康大·凤凰国际8国际贸易中心9上实·达利广场10银领汇都11山海景园样本1——泽润·幸福城

开发商青岛太阳房地产开发有限公司地理位置开发区唐岛湾畔滨海大道与太行山路交汇处总占地面积3万㎡建面价格8000总建筑面积5.74万㎡销售层差100物业类型住宅、公寓开盘时间2007-08-25主力户型两居、三居销售周期1年主力户型面积97㎡和119㎡销售率一期99％，二期未开盘项目概况泽润·幸福城项目地块位于紧邻本项目北侧，是与本项目有最大可比性的项目，从其前期销售情况看，海景房价格较高，客户对其接受程度也较高客户情况客户概况政府公务员、私营业主等；样本2——千禧龙花园第三空间

开发商青岛千禧龙置业有限公司地理位置开发区武夷山路与珠江路交汇处总占地面积2万㎡建面价格8800总建筑面积7.5万㎡销售层差100物业类型住宅、公寓开盘时间2007-11-25主力户型一居销售周期1年主力户型面积34－60㎡销售率三期70％项目概况千禧龙花园第三空间是黄岛区域内的高端产品，社区比较成熟，目前销售情况良好，购房者对价格并没有明显的抗性。客户情况客户概况政府公务员、商人等。外来购房者达到60％样本3——中南·海湾新城

开发商青岛中南置业有限公司地理位置开发区珠江路与井冈山路交汇处总占地面积7.2万㎡建面价格均价7000；最高9000总建筑面积22万㎡销售层差100物业类型住宅、公寓开盘时间2007-05-17主力户型一期三居、二期两居销售周期1年主力户型面积一期120以上、二期80－90销售率一期100％；二期70％项目概况该项目在区域内属于相对高端产品，一期工程投资消费比例较高，二期多为自住需求，未来三期酒店式公寓可能成为投资热点。中南·海湾新城社区比较成熟，周边配套设施完善，距离中心集中商业区也较近。客户情况客户概况政府公务员、大企业中层领导、商人、私营企业主房地委产市娱场运系行判文断2、黄汇岛房药地产集销售劣市场夸分析2.掠1项目周飘边竞争丸板块市贺场分析总结：区域悼概况疯：该板电块位爽于长光江路屯、滨岗海大两道区般域，症自然挥景色耗优美泉，紧兽邻中蜂心商锤业，促目前增是开涂发区芝整体话环境沉最好失的高旱档住善宅集煌中区宁域。在售现割况：该板涌块内钟在售径楼盘坝基本粮以高仓档楼位盘为纳主，星销售面情况脚良好动，价许格属私整个锈开发辉区最极高的周区域线。产品岁概况侵：区域帝的产韵品经滤过20呆07年的达去化落销售赶之后贼，凡邀步入20欲08年的在蜡售、在墨建产品猴大多以腰小高层角、高层格为主；销售周央期：从20静07年的销敬售状况叹来看，袄本区域皂的产品听销售相杆对来讲殖较快，睡个案销叮售周期壶大都在1年左右边；面积、雷总价：本赵区域内的产笼品主卧力户剧型以敏两居羡室为军主，资面积秃范围仔为80许—1名00平米蛋左右浇；三港居面默积范得围为110吵—13服0平米托左右疲。酒卫店式吉公寓池投资迈型产鸦品，裹面积馒多集庆中在50－80㎡之间时，辅以懂部分12乔0㎡产品透，另有颈少量20埋0㎡以上绝的大户个型产品稳。小户派型主力钢产品的冈总价基具本在40—吃70万左榜右，茂中大喷户型碧主力温产品枕总价10尽0-松20咱0万左诉右。客户群云体：外地客答户的购乎买量依炉然大于换开发区别客户的舅购买量着，本区塑域的几克个典型昂个案的派居住客勤户比例帆有所上艺升，主夫要因为智项目的善整体素补质较高另、生活内氛围成该熟。2.斥2东部薛临家岛区按块市场所分析房地偿产市怀场运开行判唤断2、黄岛选房地产僵销售市娘场分析薛家岛呀区块序号项目名称1长江花园2凤凰园小区3新华锦·御海湾4长江新苑5集力景豪6鸿润广场7省房·凤凰城8福瀛·锦绣前城9悦海尊第10千城·凤梧金沙样本4——省房·凤凰城

开发商青岛凤城置业有限公司地理位置滨海大道与凤凰园西路的交会处总占地面积17.6万㎡建面价格起价6999总建筑面积31万㎡销售层差100物业类型住宅开盘时间未开盘，预计6月主力户型两居、三居销售周期未开盘主力户型面积120－130销售率未开盘项目概况省房·凤凰城是该区域内的相对高端产品，体量较大，有一定优势，目前尚未开盘，销售情况难以估计。该区域配套设施较弱，距离中心商业集中区域较远，并且交通不便，只有一路公交车停靠，打车困难。客户情况客户概况政府公务员、大企业中层领导、商人、私营企业主样本5——集力景豪

开发商山东集力集团有限公司地理位置开发区开发区行政商务中心东侧，长江东路以北总占地面积8万㎡建面价格起价6300总建筑面积16.3万㎡销售层差100物业类型住宅开盘时间2008年４月主力户型两居、三居销售周期2年主力户型面积110－180销售率50％项目概况该项目靠近旅游度假区----金沙滩风景区，并且楼盘品质较高，使得该项目消化速度较快，价格较高，但街道内的商服、交通、生活配套等设施现况仍有不足，有待完善。客户情况客户概况政府公务员、商人、私营企业主房地产窗市场运淡行判断2、黄岛苹房地产散销售市煤场分析总结箱：区域电概况：该眠板块聚东部台是旅炕游度恒假区--鹿--金沙滩炒风景区毁。这为峡该区域茧在未来则的规划贞中打造沫一个旅援游风景对区及高盲档住宅嘱区奠定龄了良好爬的基础歼，但目女前区域绒内的商旧业、交逼通、生美活配套丹等设施旅现况不酱足，有打待完善徐。在售现贷况：该板块抢内在售采楼盘体踢体量均要不大，务省房·凤凰城腿为该区下域最大阿体量的监项目，雄当前认怠购情况撞较好，额价格较骑高。本与板块其河他区域办楼盘销择售情况改也较好忙。产品概走况：区域估的产品您以小高受层、高获层为主窄。销售侄周期：从以哄往的销护售状况覆来看，贩本区域粉的产品醒销售相岛对来讲服较为缓裂慢，个棕案销售狠周期大订都在2年左右串。面积、铸总价：主力户腔型以两夫居、三常居为主辱，面积物范围为80—毛120平米泳左右聚。产负品的购总价浇基本烫在50目—8胞0万左屠右。客户项群体秤：主要百以本尿地客狮户购俘买为培主，猎投资繁消费喝不多微。2.2东部薛敬家岛区徐块市场币分析2.3西部四积米盏崖区兆块市纺场分庸析房地产宁市场运吐行判断2、黄徒岛房架地产蹄销售些市场军分析序号项目名称1金柏佳园2津盘凤凰都3海印长天4卫城·恬园5天宇花园6观海华庭7黄金怡海苑8康大·风和日丽积米崖区块样本6——康大·风和日丽

开发商青岛康大时代房地产开发有限公司地理位置开发区滨海大道与海尔大道交汇处总占地面积18万㎡建面价格均价6500总建筑面积30万㎡销售层差100物业类型住宅开盘时间2007-04-28主力户型两居、三居销售周期2年主力户型面积80－140销售率现售三期约50％项目概况项目总体品质较高，社区具备一定规模，客户认知度较高，但项目处于开发区与胶南交界处，配套设施较弱，距离中心商业集中区域较远，交通不便。客户情况客户概况政府公务员、商人、私营企业主样本6——金柏佳园

开发商青岛金柏置业有限公司地理位置胶南市积米崖港区灵港路189号总占地面积5万㎡建面价格均价5880；起价4130；最高价7360总建筑面积7万㎡销售层差100物业类型住宅开盘时间2007-9主力户型两居、三居销售周期2年主力户型面积80－140销售率50％项目概况项目处于积米崖规划区域内，品质较高，但处于开发区与胶南交界处，配套设施相对较弱，交通不便。客户情况客户概况一般职工、个体业主等样本7——津盘凤凰都

开发商青岛德惠房地产开发有限公司地理位置开发区海尔大道与滨海大道交汇处（积米崖）总占地面积4万㎡建面价格4120－6000总建筑面积10万㎡销售层差100物业类型住宅开盘时间2008-01-10主力户型两居、三居销售周期1年主力户型面积104－140销售率75％项目概况项目处于积米崖规划区域内，品质较高，但处于开发区与胶南交界处，配套设施相对较弱，交通不便。客户情况客户概况一般职工、个体业主等2.3西部积秀米崖区谁块市场辱分析房地御产市艺场运肃行判威断2、黄岛仆房地产房诚销售市盖场分析总结：区域概穴况：该板脊块处于佛胶南积柿米崖规毁划区域蹈内，属翻于开发牵区与胶斧南交界纺处，附垫近商业钢、交通炉、生活赛配套等帮设施不滨足，有嗓待完善涛。在售现赵况：区域绑内在售样新盘较观多，但笨由于区甜位、配晋套等原附因，多哨数楼盘航销售情征况一般增，并且扒价格相衬对不高丙。康大·风和巨日丽蜡由于荡体量情较大员，社奸区具烟有一傲定规帮模，晕在区全域内汤相对代销售影情况释较好喘。产品阿概况：区怪域的视产品童以多敬层、脸小高心层、安高层感为主浅，户年型以租两居孕为主晓。销售觉周期：从200夕7年的销头售状况卷来看，捕本区域仇的产品越销售相狐对来讲店较为缓剪慢，个咏案销售酸周期大浇都在2年左伸右；面积、酿总价：相对涉于其他闹区域的汉个案来拣讲，本蓝区域的峡产品主西力户型斧集中在100㎡左牙右，俭占到擦整体送开发那比例焰的50%以上、策产品的喉总价基他本在40锁—6胡0万左枕右。客户群助体：本掀地客问户占贯相对户多数造，购惹买目线的主浓要为墓自住碌，投伪资比苹例较药低。房地衡产市健场运虑行判趟断2、黄构岛房蚂地产寸销售畜市场必分析北部老城区2.4北部宁老城做区市贝场分束析序号项目名称1鲁泽·观天下2新港花园C区3海尔·幸福里4芙蓉苑5世纪新苑6兴宝苑7兴悦华城2.功4北部纯老城严区市竿场分劲析房地产管市场运歇行判断2、黄岛螺房地产铁销售市羡场分析总结躲：区域辱概况：该板披块位于当黄岛区昨北部，识属于工括业集中膏区域，源该地区日环境较侮差，市坑政等配巴套设施节有待完职善。在售宏现况：区贤域内栽在售肢楼盘愉受区应位、效配套油等原嗽因影或响，泳销售暮情况出一般搏，并冠且价颜格较面低，醒一般换维持己在400炕0元/㎡左巨右。产品旬概况：区柴域的穿产品恭以多做层、吓小高爹层、谋高层客为主挑，户嫂型主泰要为浆适宜蚀居住躺的中祖、小成户型姿。销售周封期：本区筋域的产孟品销售途相对来伸讲较为品缓慢，衫客户认莫知度较唱低；面积、潮总价：相节对于劈燕其他源区域例的个魄案来培讲、岛本区板域的粉产品泼主力裤户型膀多为帐适宜汽居住映的中窄小户揭型，房诚产品商的总臭价较起低，窜基本秩维持卡在30等—5乒0万之圈间。客户侨群体：回迁上户占有朱相当比践重，本冻地客户建较多，氏购买目肾的主要峡为自住复，投资余客户很桨少。项目扣市场帅定位1、市芦场定贵位判础断1.性1、依据述项目地刺理情况杏判断1.冷2、依据胃经济运卸行及人雅口构成战判断1.3、依令据市洋场运袋行和焦消费脂需求远判断2、项毒目总博体市祖场定象位2.1、项惹目产驴品定比位2.批2、本案形形象定铺位建议目录项目隆市场厌定位1、市场巩定位判出断总结址：结合畏项目垮用地比情况因及周故边规才划，析我们堪认为锯打造经既满补足居画住需清求又烈兼顾污投资愁需求酸的高杀档产还品较妖为适哀合现周有规膊划。小黄山桂居住区铁（本项踢目地块郑）千禧龙属花园海湾骄新城1.键1依据项万目地理辽情况判烘断居住大踪蝶社区项目市葵场定位1、市场口定位判灯断1.2依据经于济运行他及人口出构成判桨断黄岛开抖发区的夜产业结亦构决定棒了区域峰内的从作业人员恐主要以题政府事垄业单位激公务员近及蓝领念工薪阶旧层为主篇，但随共着经济杀开发区颜第三产言业的不春断发展弦，外来林人口逐姑渐增多伸。外来宫人口数尸量众多黑，将会棚形成良员好的口雹碑传播滩途径，世销售的租联动效辨应不可遍忽视。外来人小口分三这个圈层：第一贝圈层：辐异射山尽东省屡内周互边地款市（处主要哑包括往：东主瀛、口日照优、淄伟博、无潍坊霜等）慢；第二圈贪层：辐勿射国枝内东令北三佣省、授西北沫五省毅以及裹山西凯省，做其中当东北戴三省果的人望数众梁多。第三拳圈层：辐竹射部衬分日浆韩外定籍人剑口。释外来病人口萝数量你众多桃，将阿会形消成良争好的敲口碑个传播律途径庄，销彩售的壶联动教效应食不可业忽视绩。项目市临场定位1、市驰场定规位判胖断1.3、依膊据市刊场运资行和弱消费观需求岁判断08年一扯季度恋黄岛贼开发押区的市场整曲体运行埋情况保润持平稳证增长势认头，住宅凭销售保驾持高速吹增长，完写字楼堡销售有棍所回落登，商用山房销售功保持平锦稳。在目客户构舞成上看鹿，区外客帽户以60%－70%的购买腰比例极舰大地超恢过了本组地客户30假%－40惹%的购买雹比例。在众该多的冬区外辆客户碑中，早一部所分看宣中开挨发区疾近年犁来强楚劲发泊展势涌头，牢未来窗的发符展前谎景，晴认同帖海底诊隧道堆、跨趣海大挡桥对川开发泳区房暗地产疗市场躲的推厚动作替用，撇其购房诚买行执为总唇结为蛮“看先投北资、讨后养风老”户；还册有一箩部分桥客户传主要炉看中塞开发镇区相哭对较口为适架中的弯房价应和优韵越的正居住菊环境哄而用浸于作萍为“柳度假妥、休闪闲”涛的第对二居睬所。本地客兼户中包辞括外来云本地化洲人口和苏本土人蹦口，外肺来本地包化的人疑口本地许首次置稻业的比呀例比较厚高，刚启性需求械明显；组本土人炸口二次绢置业的唤比重较付大，本问地客户切中绝大兔多数属得于居住互升级需页求，多润出于改槐善现有载居住条否件的目奶的进行镰置业，栏高端外毒来人口赵则用于古居住的抬比重非躲常低，恰投资、赤商务用还途的比丙重将占警据绝对长的比值扶。从当笛前项室目周尾边市镇场的吴发展旧形势屯来看召，兼顾德投资秋和居这住的80梳-1脉20页㎡中小户圆型产品杜去化速冬度最快；多数舞大户江型产基品集四中在140－180灵㎡，整爸体感闻觉是袋在提昨高舒欧适度谨的条明件下适追求男整体呜品质忌感，搞地段秃好配啊套齐颠品质沸高的预项目盘此类帽项目带去化自速度宰较快任。项目奴市场炒定位2、项莲目总像体市丘场定泪位基于以报上对整锡个开发鞋区房地侧产市场正供需结寨构、消予费特征沿、市场拍发展趋团势等因斗素的研蚁究，再池结合本侄项目的裁地理条列件、发撇展方向浙等因素店，得出蚊关于本嫁案基于合市场面好最优的删定位建救议。第一心从现捷况来绢看，项荷目具轰备作缎高端刚产品勾的自蒜然条惧件和先人文届环境样，但叠受到70鹿/9征0的规扔划限趴制，购产品梢设计织将会升受到晶一定区的局吗限，70畜/9骂0占到整隶体的35%，商遵业、尝配套辰公建陷约占10%，可摔发挥对户型易设计晚余地贴的约领占55久%。第二巴根据冒市场蝴分析冈总结，我窗们认顽为在伴未来弦一段参时间登内真倘正意插义上介的优驰质海疾景房仰的供国量将起会有镇所减盒少，穷届时狱本项盒目将戏会成薄为区碎域市渡场海子景房勤的主冰要供脊量而蒙受到夹市场宗的追艺捧。第三破根据古对未侍来基国础市局场发膝展的捉整体沸判断，我等们认迷为在勤奥运圾过后妹，基证础市滴场经少过一裁段时肺间的付盘整增，会渗在09年随着贸整体宏李观经济暖的健康屑发展持留续平稳欣增长，雅积压的点刚性需虽求得以液释放。，我们递认为在酱“十一畜五”期红间，经柳济开发双区第三蛙产业的母增速将半会保持呢在20第四筋根据家区域区经济察发展懒的特咳点分吸析%左右，稿小型商疲贸私营俘经济将断会得到跌充分发碗展，部拾分商务壶型公寓趋的需求僻将会增语加。综上箩本项捐目两急个功股能区帽的定腥位方闻向应糕该分奔别是避：品质哪性海哀景居大所和秀滨海SO脉HO公寓项目市浩场定位2、项目姻总体市接场定位2.1、项喂目产梨品定边位本案产借品架构块定位结合知上述疤项目号定位税思路斗及市浮场机顾遇所扬阐述述的内萍容，哭结合土项目躬的地贩理特休点，农本案吧的产咬品定嘱位切猜入点掏应建姑立在岸：海景蛛居所、滨海SO宣HO公寓基础上滴进行，增因此本出项目的守产品大女致分为捉两种。海景居择所滨海SOH扁O公寓项目市彼场定位2、项陪目总置体市租场定骨位2.1、项阁目产趟品定丸位本案区产品出架构湖定位第一蚕种：勺定者位为傅舒适猴居住读型的治海景亡居所，产和品强植调功倦能布志局合搬理，旷尺度属舒适烤，内员外环浴境保暴持一单致，核配套鞭不求遇大而须全，恐注重苏功能逗匹配笑。主处力户瓶型面型积规窗划――做足90㎡的两掌居室户盐型，配铸合120㎡左右巨的三居树室户型趋，目标友客户为扭本地常哑驻居民罪及外来酸人口本棉地化人村员，身愧份特征纱为级别袍较高公计务员、彼大型企均业中高引层管理东员工、岔中等规纵模的私摆营业主虏。（注突：12姻0㎡以下间契税减上半）第二狭种：矮定位撑为宜俱住、慰宜商伟（SOH赠O）的秒滨海SOH荐O公寓，产品鼓主力面叹积规划喝分为两万个层面指，第一匪层面，进需要强唉化海滨间景观效木果，通始过大面后积的海旷湾景观戚形成强叮大的视朴觉冲击饺。第二铲层面，铅充分考锯虑产品开功能可码转换性酷。主力勇面积规寸划为120怨-14会0㎡的使舒适等三居怕，辅估以少秆量16婆0-有18誓0㎡的舒秘适四居挤。目标荐客户为涉区外高浮端客户抱，本地肉商贸服谎务公司六，身份紧特征为窜外省中唱等规模哨以上的才私营业批主，服简务于开印发区的阁小型商芬贸服务笑公司如梅物流、展运输、主出口、乱报关报址税、法堤律服务蹄、财务追公司等远。项目市养场定位2、项目恋总体市克场定位2.1、项清目产料品定询位本案产炊品定位笼原则精品弓海景清居住静原则：总糖体追灶求高吉品质纷的沿秤海景揉观住孩宅，防功能知上力梢求居再住的打合理妙性、只舒适孟性、慢可观匹赏性鼓，强捆化海赠景观陈赏效秤果；妄部分俘兼顾冲投资互需求左，合省理分病配该厉部分偿产品退的比纯例，坝功能越上重睁点考乖虑使炕用功产能的丙互换册性。产品婆互补邻原则：两种弊产品，弯从市场汇需求角般度来讲讯，起到遭互补作爪用。回避风暮险原则：从泄销售摩角度芳来讲纵，产捡品的墙互补屋性定俗位，隙符合铁本案踏的现缸况，拆充分冠结合屑了项移目的剪资源脑，从指而有表效的丑回避扑了风辟险。项目彩市场狼定位2、项目燥总体市谣场定位2.2、本案杀形象定咽位建议我们锣的思方路充分箩展现为优势苗吸引妻感性见的客伍户：细通过巾品质麦形象历的树纺立，抛卖点网的强订势展桐现，询在短签时间贩内形找成对润项目无的口惭碑传冬播，找为快乘速销谅售打仍下坚头实的陷基础夺。定位于北“海滨链公馆”芝：通过妇对产品洽特性的惊提炼升弄华，营平造的超布级海景番居住氛肺围，彰垫显社区赶业主的栗尊贵身醉份，通怒过产品诊细节的毫处理让毙我们的材客户得佩到前所险未有的科海滨生木活享受喊。这就绞是我们热对本案哪的最优罢化定位扛建议。我们的泳形象本案垂的整器体形咽象定免位：谊黄岛CBD剃“海滨拼公馆友”本案的卧精神理怕念：漫一个实壶现儿时堵梦想的岗地方、搬可以欣摄赏海湾孕美景的姑品质“叛家”我们成的意右图真正迎蹈合经济末开发区钢及外来蝇的高端聋消费群挠体的需记求，从泼而有效利吸引客峡源，降慨低市场缎风险，生提高去宅化速度昆，缩短滚销售周窄期。项目规洒划实施建说明1、规钩划方蚁案及搭原则2、方案轧规划说猫明2.1、产品功咬能规划2.狮2、交通道等路系统纠规划2.形3、绿化卡系统寺规划2.勿4、梯状赠设计木规划2.塌5、产品风逝格规划3、项焦目项矮目开啄发实韵施构歼思2.1、建设泄实施原带则2.屠2、启牢动板僚块建圣议目录项目规戴划实施阀说明1、规颈划方祸案及眠原则项目地援块规划肺为住宅挤、商业慎综合用详地。因势利东导、借踪蝶助周边摄资源、申充分发仪挥海景督资源是碧本项目确规划的鞭主要原驶则，保中证各产添品拥有敌良好的败视觉通蠢道面向付大海及法本用地辩内规划苏主要景猜区，依墙照整体卖功能定枕位，明诉确居住诊、商务剑、会所污酒店各拥功能区均的划分兰。产品器规划避具免与市猛场同质训化严重游的投资仗型产品酸重叠，妖规避后国期的销少售竞争狭压力。住宅商业帝综合项目和规划肆实施迈说明2、方悬案规袄划说出明2.耽1产品功跪能规划在整体架规划上公既考虑备到每一砍种产品治分区位提置、又为考虑到伞资源的公合理利站用性。本项于目共泄分为雾四种步产品睬：海景核住宅滨海SO医HO公寓VI瞎P会所先度假应酒店社区配乞套商业项目规种划实施六说明2、方案梢规划说侨明2.1产品功叙能规划海景住主宅：位于易小区味地块晌的北惰半区4幢高层盟，总建骑筑面积微约500遭00㎡，京产品高受70/饭90规划限雷制，中雀小户型侨比重较抽大，产主品设计胖尺度上讽考虑到朝居住地床舒适性第应将主店力户型嚼设定在90㎡舒懂适两授居，缩慧剩余30%的建筑吉面积主昆力户型滨设定在120㎡品膊质两禁居，饮同时箩辅以鞋少量菜的140庭-18鼠0㎡豪顶华三慌居或杨四居徒；海景住荡宅2.1产品功诵能规划滨海SO弄HO公寓叮：位于小轧区沿海赢岸线第按一排3幢，总勤建筑面旧积约400亩00㎡，忆需要例通过诉俊朗拖的立逢面形根象树蛮立项史目滨其海高考端项穴目的鱼品质倚形象计，产帮品设炕计考羊虑宜挽商宜珠住，默主力地户型惠面积役设定120－140㎡左汤右的据豪华安三居却，辅剖以少唉量的16亭0－18菌0㎡豪躲华四债居；项目规士划实施解说明2、方案股规划说纲明滨海SOH溜O公寓2.蜓1产品便功能看规划VIP会所愈度假伯酒店欲：考虑到右公司对是各个项乘目持有糕型物业临的整体寻战略，冈以及从明项目会加所整体拣统筹运则营的角穷度出发宽，考虑雹将会所眯设置成炎天鸿VI案P会所着度假毅酒店扑，用询以提松升品讯质和牢满足催现实寇经营欠。VI缺P会所言度假岗酒店危规划删面积越不超溜过30碌00㎡，厚实现嘉的功饶能主脚要包性括精芝品客身房、迫餐饮橡娱乐镜、健死身洗慰浴。项目规驼划实施谜说明2、方矿案规宜划说粱明VI且P会所度食假酒店2.1产品灶功能蝇规划VI谎P会所孕度假葛酒店芦功能摩布局项目滴规划执实施壁说明2、方案和规划说扁明功能面积功能面积标准客房（20间含公共部分）800㎡（25㎡/套内）中餐（2个）粤港、淮阳800㎡KTV（1个）500㎡西餐（1个）酒吧200㎡有氧健身会馆（1个）300㎡芬兰浴（1个）400㎡2.笛1产品功猾能规划商业配迅套：以餐窜饮生秋活配技套为枪主，雪辅以吹小型谎生活吉超市素，总计建筑甜面积遣约30轿00㎡；项目规悬划实施络说明2、方祖案规亭划说秧明2.2交通辞道路察系统固规划本项孔目居盗住组贞团分笋为“海景补居所”腐和“滨辱海SOH追O公寓探”两请个小秆区，两小器区通绪过组役团内城部道您路连球接，伯出入虫口分董别设疯置，捧北