房地产经济学房地产产权与制度

第4章房地产产权与制度一、房地产产权二、土地制度三、住房制度房

地

产

产

权（一）产权内涵及其界定1、产权的内涵2、产权界定方式（二）房地产产权体系（三）我国房地产产权关系的变革产权的内涵产权是体现一种经济关系的范畴，是指社会经济运行中通过一定方式界定并加以维护的各经济行为主体对财产的权利关系。是通过各种经济行为主体围绕财产表现出或建立的权、责、利关系。这种关系一旦建立，就要通过立法、行政、习俗或道德等方面加以界定，以维护社会经济活动的正常运行。注意下列共性：产权是人与物的关系基础上的人与人的关系产权概念在经济分析中的运用领域更为广泛产权不完全是指所有权产权与所有权的联系与区别（1）联系：所有权是产权的基础，产权是由所有权派生出来的。所有权主体是产权主体形成的前提，没有所有权就谈不上产权，离开所有权的产权也是不存在的。产权与所有权两者是密切相联系的。（2）区别：着眼点不同。所有权强调的是财产的归属问题，产权强调的是交易中所必须遵循的规则，是解决所有权如何实现的问题。运用的领域不同，产权客体的范围要较所有权更为广泛所有权是一元的，依法确立的财产只能归属于某一特定的主体，而依法确立的产权则是多元的。产权的界定方式习俗界定暴力界定国家（政府）界定市场界定法律界定物权自物权他物权所有权土地使用权Ⅲ地役权担保权有限处分权土地使用权Ⅱ通行权通风权采光权通气权等抵押留置占有权使用权收益权处分权土地使用权Ⅰ收益（出租）权占有权使用权约束权房地产产权房地产产权体系我国房地产产权关系的变革1、我国传统产权关系特点2、传统产权关系内在矛盾3、产权关系变革的进程调整利益关系转换经营机制推行股份制4、房地产产权关系变革中若干问题5、进一步完善我国房地产产权制度我国传统产权关系特点产权由行政手段界定，交易受到限制，外部型普遍存在权利与责任的界定是非完全的个体产权主体之间存在着“非零和竞赛”传统产权关系内在矛盾约束和激励机制的缺位导致委托-代理关系缺少有效制衡政企合一的管理模式使国家难以对公有财产进行有效的管理计划经济体制及其运行机制排斥市场机制调节作用，阻碍生产力发展房地产产权关系变革中若干问题（1）产权主体人格化（2）他物权体系不完善三类土地使用权内涵差异较大，权能界定不清现有地役权的规定不完善（3）政府二重经济职能：社会经济管理者和所有权主体（4）产权管理制度不健全：观念落后、机构分设、立法滞后、依法管理观念淡薄完善我国房地产产权制度的目标关于动态财产，注重房地产的变化与流转保护房地产的他物权（使用权等）建立有效约束和激励机制，完善委托代理制度完善房地产产权管理制度土地制度（一）土地所有制（二）土地使用制（三）土地产权管理制度补充阅读：土地产权制度的国内外比较土地所有制1、我国现行土地所有制2、土地所有权3、我国土地所有制的建立4、现行土地所有制的完善（1）坚持城市土地的国有化（2）农村土地所有制的进一步完善土地所有权虚设集体受益边界模糊三元地权结构，使得国家、集体、农户对土地的权属不清土地所有权（1）内涵：土地所有制的法律体现，土地所有者拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。其权能构成包括：土地占有权土地使用权土地收益权土地处分权（2）土地所有权的特征通过国家制定法律、法令和其他规范性文件作出的规定行使土地所有权的主体特定土地所有权具有排他性土地所有权具有追及力国家和集体土地所有者的利益间接实现土地所有权的限制性我国土地所有制的建立（1）城市土地所有制的建立对帝国主义、官僚资本主义、国民党政府、反动分子占有的土地：无偿接管或没收对资本主义工商业、私营房地产公司、房地产业主拥有的土地：赎买（公私合营、国家经租）此外的城市非国有土地：建设征用1982年宪法宣布全部城市土地收归国有（2）农村集体土地所有制的建立封建土地私有制：无偿没收和征收转为农民私有农业合作化逐步将农民私有转化为劳动群众集体所有（3）农村土地国有制的建立：没收官僚资本、城郊地主和富农土地改革（4）其他土地所有制：除部分森林、山岭、草原、荒地、滩涂由法律规定属于集体所有以外，矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源均属于国家所有。土地使用制1、土地使用制度的含义：人们在使用土地时所形成的经济关系，由对土地使用的程序、条件和形式的规定等组成。土地使用权我国现行土地使用制度2、我国土地使用制的建立（1）城市土地使用制度的建立（2）农村土地使用制度的建立从个人所有土地、自己经营，到集体所有土地、集体经营，又到集体所有土地、家庭联产承包责任制经营3、我国土地使用制度的弊端（1）城市土地使用制度存在的问题（2）农村土地使用制度存在的问题4、我国土地使用制的改革土地箱使用织权（1牌）内企涵：混土地母使用肤制的范法律正表现定。是竖指使闸用人数根据语法律败、法倘规及信有关犬合同导的规钢定，脱在法遭律允蜜许的省范围吓内，雅对国骄家和渣集体黄所有薯的土恩地，肠享有寻占有五、使洞用、虚收益览及部速分处勿分的错权利李。所有抵人的许使用老权：不腔是独乌立权停利非所猎有人笨的使拘用权：独到立民锦事权糟利（2腥）土典地使界用权权能（3沉）土仅地使悠用权遭的法律帅特征土地冷使用虽权权脆能占有淋权能：使惊用人亮对土饿地的扒占有叠和利抚用的别权利模，它葱是产定生使益用权边的前疲提和沉基础咳。使用槐权能：使歌用人程对土低地的今利用屈和运订用的衫权利仿。收益递权能：使林用人牛享有携土地缠地上牺利益会的权邮利处分净权能：使暴用人侮依照隔法律鼻和合绿同规背定转库让使耽用的博权利恢，部榆分处走分权注意冷：土地秃使用喇权权杆能与断土地多所有帅权权喜能的悬区别土地狐使用各权的鲜法律释特征土地改使用牵权的差权利兰主体溪是特复定的蓬。四糟类权卖利主同体1冈84蛋页。土地衰使用疫权具药有稳迷定性土地万使用斧权限极于地兽面土地烤使用暮权是刷一种涂特定壁使用初权具有药一定榜的限葡制性城市走土地尖使用无制度生的建山立从解寻放初籍期到旁50净年代狸中期：基忆本上湿维持册以市暗场机丧制进边行土抵地调漠配的高使用范状况50扔年代瓦中期伞以后：实输行土鸟地无乞偿使扒用。私即以神指令廉性计苍划调订节土鼠地的咸使用陡，限茫制地水产交寇易；峡无偿仪或近悬乎无早偿(队低租敞金)健使用匪土地19吩73洪年：以用土地锅行政燃划拨腔、无稀偿无潮限期弊使用怖、禁捏止土踏地使陷用者盛转让赞为特扫征的稼土地傲使用钩制度20想世纪仁80杨年代删初期泊至今：经有历了慌确立笨土地景有偿鬼使用钥以及狭建立金土地化市场学流转搁机制伙等一拢系列顿重大职的变坊化，宜形成寄了以揭土地糊出让筝、转要让、辅出租谦、抵瓶押为靠主要帝内容眉的新猪的城零市土夸地使惨用制艇度的佩基本绩格局城市苗土地坡使用姻制度奔存在朋的问便题土地蹄出让菊中存存在的港问题银：出朋让金拥征收社不到店位土地秒隐形伶市场均活跃刚：划男拨土返地以晒各种明方式皱进入隶隐形独市场陵，国永有土划地资脂产大询量流蔽失税费糠征收汉混乱夏：顽以税堵代费背、以必费代镇税以书及随玩意调强整税每、费疏标准农村抱土地踪蝶使用询制度激存在衰的问着题农户查缺乏谣稳定妥感，棵对土烂地经隐营长我期预地期不参足存在组“重羞利轻野责”色的现昨象农户男经营验规模稍小，刑经营介分散缺乏用规范早化的酷土地授流转遇制度经营宾权变伯异土地侍使用史制度触改革（1周）城市鸭土地澡使用文制度府的改慢革明晰角土地淡产权阶主体“双咬轨”墙并“称单轨疑”，方转“脉地下跃”为竿“地雪上”实行倒“租崭赁”傲和“脱批租伏”相葵结合骄的两亮种形凉式“税嚷费分甲流，羽分别摘征收鲜”（2很）农村芽土地划使用迷制度并的改遣革改革煎现行盈的承粗包模纺式，驰延长殿土地精承包多期限欺，稳社定农掩户的情土地视承包耕权完善办土地县的流摄转机般制，身搞活案土地嚷使用量权完善置经营彼约束土地阀产权白管理描制度（1渗）土地灿产权果管理畏制度厉的定岗义（2躬）土寻地产老权管补理手淹段行政础手段道义刃劝告范手段经济蹈手段剃：柿价格睡手段狂、光供求吨手段零、烛税收贴手段链、葬金融喷手段法律宗手段（3蓬）土地蚀产权籍管理告的模目式补充稀材料派：土地苹产权面管理山制度土地悔产权花管理届制度重的定讯义狭义慌的土咳地产挨权管孟理制拾度是脑指政嫩府针杠对土坚地产碧权实貌施管览理的怠一系圆列成园熟的轮管理细法规牺、管尽理体葬制和榜管理五手段岂。广义等的土茅地产隆权管骆理制票度是案指国栗家通牢过各晒级政育府对族特定伍区域询或特悠定类盆型土坐地的脆产权狸的保范护、秧产权风交易壶的规六范、蓝调节摊和引绢导所病形成台的政半策和芒法规除，所尘采用谷的手痕段以布及实炉施具抵体管旱理的序组织妇机构挽的综恐合。絮包括救狭义抖的土疏地管烤理制造度及馆未经赶系统筹化规拨范的袋土地终管理昆政策医和措辛施。土地短产权辨管理施的模肆式规划：土阶地供份应总窗量控含制规冰划，门包括馆中长劣期规严划；茧土地滚用途悄规划乔，即烧各类汉用地阅规划锯；各脆类用歪地使景用年迁限的隶具体吵规定离等政策：土酒地使搏用权边实现沈(出缓让)陪形式碍的具清体政浆策规允定确认：根绑据用刷地性荐质和献用地怠者的杨具体来情况以落实砍上述妙有关岸规划挎和政财策规杠定，胶明确芦用地铜产权猾关系调整：根甩据土浮地资择源供最应状枝况，灵房地挨产市耍场的扶发展筋变化榆和用爬地者绸情况高的变鸽动依计法对光用地冰规划谣、用嫁地政镰策和叨产权酬关系该作相柄应的帆调整变更：土廉地使接用权溜转让蛛过程业中产凉权关经系的弹变更绵及相志应产被权的偏管理住忠房做制毒度1、伤我国箩传统亩住房混制度妻的基脖本特胞征（1懒）住碍房投攀资渠影道和础供给纺渠道疏的单受一性（2温）住兼房分陈配的卖实物柔性和沟分配侄手段捏的行这政性（3沙）住蹈房产春权的省扭曲辰性2、银构建新型对住房愈制度3、我国密住房丘制度赢的历美程补充梅阅读图：住房古制度纺的国秃际比堵较新住壳房制家度体平系框坏架（1厘）建立级以私果有产象权为陪主，昂其他威产权须形式加并存智的多承元化谎产权桶制度。住房避产权尤的私牢有化屿的内竖容包醋含：国居民膏个人讲拥有肤住房抖的所达有权阳，享掘有住兽房的顿占有津、使武用、甘收益广、处马分的失权利离，并礼且这颈些权芹利受俭到法抹律保氧障；辆机关专、社越会团俊体、盏企业易事业丸单位培等具墨有法建人资茄格的岸组织停同样申可以珍拥有庆对住折房的股所有辰权，梳既可香以用腰其进菊行投泄资，总又可穗以解意决内服部成灯员的服住房呆问题药，任长何外拉部组卸织机帖构均胡不得皱对其胸进行范干涉猛。（2掠）实行晚住房中分配摊货币庄化居民份将根迟据其课向社延会提床供的嫩物质危产品妹或社患会服俘务的仗数量逝和质牛量，佩以货抱币的喷形式昂从社军会总挪财富置中取孩得自主己应句得的股一份好，然屡后持茧所得骗货币邪到市度场上痕购买觉或租李赁自图己所神需的麻住房讲。（3创）加羽快住渠房市骨场发甜育，易促进住房厌产权各交易刑市场需规范岩化（4奋）针允对不救同收冶入家统庭的宴承受歌能力监，建立垫新的拼住房勾供应鲁体系（5返）明叫晰住呢房产辨权主慎体，实现寻住房洋管理满的社称会化我