南京房地产社区项目工作流程报告

上兵伐谋广兴花苑No.1突击战法前言我们的工作流程地块区位分析市场供需分析推案时机与节奏分析项目核心竞争力产品计划开发计划资金计划建筑计划客源构成与购买决策分析产品竞争分析客户渠道分析推案进度分析广告策略媒体策略价格策略销控策略市场供需分析没有调查就没有发言权一市场环境

南京2010年城市远景规划南京市房地产政策对房地产行业的影响南京市房地产政策对房地产行业的影响江宁区发展规划及分析二市场发展

南京市房地产宏观发展情况南京市房地产宏观发展主要指标房地产抵押与房地产按揭二手房市场分析房改政策对南京市房地产的影响分析单位20002001增长率房地产开发投资亿元105.71115%住宅开发投资亿元66.475.2813.3%施工面积万平方米97010538.5%住宅面积万平方米658.36743.9513.0%竣工面积万平方米383.804035%批准上市面积万平方米320.803241%指标名称计量单位本月止累计比去年同期增长%房地产开发投资额万元1,110,03411.7#商品房屋投资额万元707,27310.8土地开发投资额万元189,64483.71、按工程用途分住宅万元752,78613.3办公楼万元112,325-11.5商业用房万元87,491-20.3其他万元157,43270.22、房屋建筑面积施工面积万平方米1,053.288.5#住宅万平方米743.9513竣工面积万平方米402.785.1#住宅万平方米308.963.83、商品房屋销售面积万平方米281.8926.8#住宅万平方米249.0831.24、商品房屋销售额万元817,06331.6#住宅万元640,63929.75、土地开发面积万平方米21068三市场研究调查◙

南京市潜在购房者状况分析城中与城东居民是较大的区域购房群体，购房者1/3是城中居民，城东居民约占20%。购房者的工作地点集中城中，在城中工作的消费者占总数的40.99%，其次在城东、城北、城南工作的消费者也占一定比例。南京常住户口市民是主要购房者，占潜在消费者的89.12%，拥有南京暂住户口的消费者仅占10.08%。改善住房条件与首次置业者各占相当比例，但前者多于后者。改善住房条件者的当前住房性质属于自购房改房/微利房的消费者最多，高达43.52%，其次，约有19.82%的消费者目前拥有商品房；没有属于自己住房，而暂时租房、借住他人住房、栖身公司宿舍的首次置业者占到36.26%。

根据调查，64.58%的消费者打算在一年之内购房。比例最大，打算2年之内购房的消费者占25.73%，二者合计达90.31%。◙

潜在购房者购房时间分析城东板块依然是消费者首选购房区域，但购房西移趋势日渐明朗；城中板块需求下挫，购房意向低于江宁。◙

潜在购房者购房区域分析90%以上表示会购买商品房，打算购买二手房的仅为7.1%。受消费习惯与得房率的影响，南京的购房者首选多层住宅，多层住宅成为主流取向，约有80.08%的消费者有意向购买多层住宅。另外，小高层行情也逐渐看涨，30.20%的消费者表示会考虑选择小高层住宅，但高层住宅依然难以畅销。◙住宅类型选择调查显示，59.51%的潜在顾客喜欢平层结构住宅，跃层与错层住宅的购买意向也分别达到近30%，打算购买复式住宅的消费者较少。交通帜条件都、价鲜格与剃楼盘兄质量椒是左葬右消眼费者切购房始的三爽项主毅要因使素，棋与以行前相捡比，怀楼盘扫质量注日益弱受到势重视贝。因素比例（%）交通66.52学区划分26.89物业管理29.11楼盘质量33.08开发商的形象及信誉8.00价格40.69小区内环境景观13.36小区内居住人群状况10.03周边自然环境14.01周边生活配套设施7.60增值潜力2.63◙影响诵消费存者购碑房因舞素分施析另外耗，学务区划终分、方物业蜡管理击也是劣影响收消费捞者购仇房的脆重要宋因素巧。相井较而竞言，杯增值狱潜力绵不受候重视萍，只航能影六响2.厉63糊%的消卖费者拖的购村房选捐择，村说明震南京纵的房腥产投须资者排仍占店少数忘。在影铺响消贝费者吨购房喇的几瞒项主饰要因凉素中举，随诵着家摄庭月浑收入异的增婆加，立消费稻者对悟交通隐、楼协盘质总量、片价格林的重湿视程述度逐纱渐降殊低，家对小匠区物倡业管这理的喷重视威程度萍则呈阳增加朴趋势胞，对拉学区铁划分押的重条视程居度则病基本固无变许化。值得笋注意处的是挎，小烦区内返景观闻设计楚也随预着收殃入的沾增加汪而越喜来也宁大地充影响拆消费择者的郑购房族意向压，这母也意京味着很针对挂高收堵入人结群的呢精品肢楼盘/小区犬应在墨小区腹景观仰设计夜方面挑多下扫功夫惯。◙收入怕对消盯费者蚕购房较考虑昏因素猴的影伞响分抓析2000元以下2001-4000元4001-6000元6001-8000元8001-10000元10001-15000元交通72.2468.6565.6352.3157.5045.71学区划分22.6928.6328.3721.5424.5028.57物业管理25.6729.1130.2936.9240.0034.29楼盘质量25.9734.8634.3837.6930.0022.86开发商的形象及信誉5.677.511.307.697.52.86价格48.9643.0430.0538.4626.5031.43小区内环境景观10.4512.1713.9422.3123.5022.86小区内居住人群状况6.279.2511.5417.6917.508.57周边自然环境11.6411.3919.4719.2320.0017.14周边生活配套设施6.577.1110.106.152.5011.43增值潜力2.392.142.644.622.508.57其他00.100000小区您的环芬境设绢计与迅业主欺的生会活质骆量是离息息蒜相关狸的，古调查抬显示替，绿蔽色是抄小区绩内不驳可缺抽少的歉景观踪蝶，可缺以根己据楼挨盘布真局特摩点，讨采用苏多种挖环境辈设计弊方法锐有机运组合社的方苍式，拔以满惰足不沿同类冷型潜虏在顾励客的修需要嗽。小区环境设计比例（%）以绿化和树木为主80.23以水景为主25.93以大面积活动广场为主19.82以体育设施为主13.61以雕塑景观为主2.24以游戏设施为主1.24其他0.10◙良好污的绿瘦化，杜优美俱的水剥景与驰大面宽积活茅动广评场有辨机结栋合的营小区怎环境目设计纳会受美到消得费者篮的喜吹爱面积拘需求有分析——面积质在80控—1配20平方灭米的毛住宅带受到取消费且者的趟追捧圆，是概需求映主向吹。调查傻结果储表明谢，分兔别由31坊.6形9%和27怎.9醒7%的消勾费者凡希望惠购买80异—1刺00平方小米与10境1—孔12厅0平方活米的拖住宅戒，80平方承米以变下的仗住宅骗仅有16耗%的消福费者家表示速会考今虑购弹买，60平方没米以院下的辣住宅糖需求拒量更找小，溜仅占1.耽94辞%。◙住宅裙面积召与套宪型需渔求分头析从收逃入角侨度来鼻看，誓收入税在20嫁00元/月以忍下的仍家庭诞主要燃集中慕于购好买60拿-1量00平方左米的顷住宅续，71诱.6蹦4%的需腿求在她此区朗间，晌收入足在20受01大-4透00喜0元/月的脸家庭存主要恢购买80校-1固20平方坟米的俭住宅阅，65体.4盛3%的需恢求在摇此区驾间；苏但是捧两个挤收入伯阶层壶的消凡费者殖都对80医-1稠00平方善米的帜意向可率最宝高。收入桌在40膨00元/月-1服00侮00元/月的买家庭主的住睁宅面溜积需垃求都俗以10有0-利12嗽0平方仓米为贯最多麻，各捞有近脚四成饶的消交费者昼有购掉买意柴向。怀另外茎，在饲该收脂入层劳面，蚕也有柱相当加一部虏分家贞庭打永算购株买面膀积在12幅0-乘14恩0平方栏米住摔宅。收入英超过10艇00烦0元/月的挨家庭您主要世打算古购买戏面积详在12息0平方屿米以庆上的芹大面独积住猜宅，广其中惕又以12团0-次14充0平方酷米住恒宅的虎选购惹率最酸高，扎近三那成。◙收入犁对消版费者待选购蔽住房充面积狂的影迟响2000元以下2001-4000元4001-6000元6001-8000元8001-10000元10001-15000元15000元以上60以下7.761.170.24000061-8031.6414.127.211.5400081-10040.0036.9021.8813.8520.008.5716.67101-12013.7328.5336.3035.3837.5020.0016.67121-1405.6713.0522.3631.5420.0028.5726.66141-1600.905.266.4811.5415.0020.0016.67161-2000.300.783.615.382.5017.1516.67201以上00.191.920.775.005.716.66合计100100100100100100100套型付需求贡形式朴呈明袍显的橡多元驾化，齐但三棍室二相厅住理宅有核最大听的市斑场空籍间，兔有36初.4行2%的消丑费者皇有意彼向购汪买该需套型厦。从对融“室焰”的雅选择棕来看乐，三农室型酷住宅槐市场羡需求匙程度渠最高蛋，一端室、闻二室蓄、三垫室、太四室棋的需辜求比诊例为庭：1：38：55：6从对交“厅疏”的挽选择樱来看速，有59冤.8谣1%的消轧费者诱认为秤二厅江型住航宅较国为理华想，观比较幼适宜申居住哨。陪同时虎又必驾须看丈到，纵作为功主力零户型矩的二怒室一咳厅一戏卫~三室布二厅睬二卫帅（五枪种套嫁型）饱住宅晒的需寺求群殃体大樱小基彻本相鞠同，总差异苗不大费，都僵约在17忌~2减0%左右论，这蹈说明酬多样门化、例个性漠化的卡消费箱阶层绣格局见已经傲初步趟形成斑。◙套型猛需求档分析2000元以下2001-4000元4001-6000元6001-8000元8001-10000元10001-15000元15000元以上一室一厅一卫3.580.580.240.77000二室一厅一卫43.8820.3510.821.542.50010.00二室二厅一卫14.6320.7416.5913.8515.005.7110.00三室一厅一卫19.4019.9615.8717.687.508.576.67三室二厅一卫9.8518.4017.5521.5427.5020.00013.33三室二厅二卫7.7616.3628.1233.8530.0042.8620.00四室二厅二卫0.903.519.379.2312.5017.1533.33五房以上00.101.441.545.005.716.67合计100100100100100100100收入值对消应费者扇选购唤房型拖的影亡响21领-3搞0万元锁之间桐的总登价是棋潜在型顾客损承受辅能力拉最强舌的区仁间段拣，40万元粮以下咐的总然价承柴受人西群占肌总数栋的82蓬.9违1%◙价格诱需求蛙分析按揭锹购房日是消译费者静的主汤要付斤款方瓦式，8-疫10万元温是较恩佳的昂首付富额度污，10案01嚼-1途50雾0元/月是帽较佳悼的月摄供额衫度。◙付款坝方式输与能羊力分屋析四哑江宁趁区房骂地产骂市场救研究◙区域溉概述江宁胆区总盘面积15射67平方俯公里枝，辖18个镇炊，74吼.7辛0万人绳口，匀区位长优越霞，基珠础设巾施完态备、评交通骗网络贺发达义。江幕宁于20遇00年撤置县建剪区，枣以东府山为狐中心吴，划忽出11傻0平方隙公里为作为糟集风组景游疑览、钓金融势、科码技、富高新萍技术落产业禽加工虎、住惊宅为咳一体搅的新助市区厉布局剂框架再。自然释环境平好大配斧套前讽景好交通烈正改叛善低价英高质那房升值锣潜力愉大规划捷前景贩好◙购房疤者选品择江院宁的绣理由有意残向在绳江宁夫购房心的大洲多拥踩有大兴专、掀本科轿学历税，但腰本科岔学历血消费美者仅墨有26第.4洒7%，明膊显低溪于其壮他各兆板块云。近一好半购省房意助向者恢的家采庭月逗总收捆入在20链01茧-4惠00栋0元之故间，格另外赠，收救入在20伙00元以岂下的谊占到24辈.6芦3%。◙江宁赏区住阳宅需乏求分棋析各有1/芒3的潜刑在购僚江宁坐住房愈者的脸购房革区域岗选择智在岔蔑路口蕉、东乏山镇洗、开炼发区应三片勉区，梳汤山岩镇住辱宅的仔选择张率最砍低。绝大陆数消俗费者慰愿意醉购买涝江宁千的多职层住棒宅，谢其次奇是小筛高层晴。消费鉴者在欢江宁窜区购萄房时尼首先目考虑据的是源：交劲通、磨价格衬和楼乐盘质库量，谁其次静是小影区物涨业管炎理。因素比例（%）交通68.75学区划分14.34物业管理30.15楼盘质量34.19开发商的形象及信誉10.66价格43.75小区内环境景观17.28小区内居住人群状况7.72周边自然环境14.34周边生活配套设施11.03增值潜力2.57◙潜在肿购江腾宁住剑宅者狸购房文考虑序因素快分布“三室组型”揭的住浮宅最钥受欢笨迎，厌其次知是“绕二室蓝型”裁住宅疼，两费类套膏型分瞧别锁租定59旱.1货9%、29移.4戒2%的消哗费群客体。有六询成的损消费膀者想存购买81搏-1刮20平方素米的欠住宅续，60平方丢米以相下的谦小面主积住壶宅需失求量堵最小庙。有81座.9吼9%的消察费者免希望校在江资宁区无购买兼到30万以汇下的公住宅柜，41万元缠以上跌的住貌宅需俩求量功不到8%。◙区域足价值贯研判1社会仪价值蓝：江俱宁经晴济综促合实座力雄湾踞百骨强。宗第三她产业彻稳步欣增长智为房拾产经穿济的灶发展帅提供雪了保塔证。渔未来药江宁斯经济舍发展垮中，武三产姥比重胀会有双明显碗上升仙，随纺着外蛛资利膝用区础域的毅南移墓、东殃进、茧白领竭阶层阴的逐南渐成盒型，篮房地踩产经哨济发弦展会歉有较砌大空户间。2土地奇价值夏：江其宁基拨础设提施的齐建设购提高我了土君地价耐值，侍撤县舒建区际后房测产经浸济在搂全县健经济秤中所射占的吸比重具与日副俱增遣。江煎宁作竭为南逢京新痛市区柿的定盘位将饥为江抖宁带渣来大夹量市垃政投寨资的爬倾斜容，增俯加江璃宁的鼻市场泛关注筛度与寒心理诱认同轮感。3东山厅的消拴费群性体中桶有一胆大部向分是厦本地金消费锡者，候莱茵哲东郡监和市证政天翠元城突的开死发为用东山慕板块典带来诉了大乘量南置京客搜户，算也使发东山咽板块我的市抄场吸历引力旋有了牢一定竖的提返高。根据有南京饱市政境府规边划，蓄除新无街口脚为中康心的卡主城丘外，宝东山宪、仙违西、伙浦口两将成祝为三敲大新豪城区形。其序中东印山将烛承担愧主城踢综合揪功能斜的扩乖散，璃鼓励港发展券休闲狸娱乐笔、商胞贸服随务、茧居住浆生活壤等第威三产适业以考及高哨新技委术产兵业，伤到20昆10年，寄预计棵将有30万市益民生哄活在势江宁承。江臣宁作扮为重胞点发注展的拉新市添区，疮将承独担着旺著称生功能倡扩散腹与主兵城区毯扩容赠的任奥务，杜江宁眯房地啄产发娘展始弱终同份城市快化发斗展相肃联系孝。◙江宁件区住签宅房围地产赞开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0万以油上，召但小震三房量的持瓦续热律销和好来自咸销售顽一线浅的反氧馈将貌影响号后期屯产品促的设效计。莱茵东郡户型抖构成一期22栋，巧共26签6套，挺其中低跃层94套，央两室32套，忘三室14荒0套。尊已封竿顶，胜明年5月交愿房，痛现一熔期全线卖完里。二期宵共23栋，28选8套，森其中梨跃层96套，法两房24套，掏三房16舒8套。面积链配比广与总情价均价27样00元/平方展米。暂两箩室面位积：10遣3.昨01平方秘米，国单价蕉为27住40元/平方律米，蚁房套夜价28剪.2万元今；三听室面色积：12瞧0平方药米—1痛38平方购米，济房价摩（万多元/套）32漆.4如—3蚊7.膀26；跃抱层面玩积：16充6平方亦米—1务95平方栗米，泥房价堂（万风元/套）44柜.8刷2—初52述.6点5。结构踢与进客度二期罢刚动作工，哄楼间蝇距16堵.5觉6米—1涛8米，箩绿化相率45徒%，两劣室均高在一先层12个单上元中菌，3、4层为巩跃层侧，整盏个小污区楼见层为4层，◙莱茵稿东郡堂综述莱茵盲东郡袄三房狱也都苹在30万以猛上区瞒间，尤但其症主力岸大户阻型导永向使欺其不誉与本些案构围成直教接竞采争。◙竞争护武器纽奉之一——户型本案豆以经手济型泪户型赞为主煮，实钢用户估型是保争夺绘低端钢客户菊的关缝键。推荐寄户型弯设计膨选型市政屋天元读城三房董主力斯户型B1型三房郊二卫迹约12买0平方B2型大三肥房肃约13割0平方莱茵浆东郡三房祥主力件户型E型大三萝房蓝约13方4平方A型三房耻二卫第约12葵6平方工作超阳台？储藏桌间？◙竞争陷武器码之一——选位两大尾项目冶低端模产品伶分布仓在较线差位棵置，嗽相比陈而言败，本酬案三年房分暴布将怀更为罪合理屋。市政声天元理城二期蓄平面枝图◙竞争傻武器煮之三——总价本案促的三骂房价勒位区派间接掩近两奶大项觉目二妈房产氧品，惭势必痕分流勿对方碎大部币分低推端客洒户。1规划串结构辉与空购间构颗成：皮小区雅以多涌层住肺宅为财主共免分为3到4个组傅团，末每个论组团时都引押入生砖态绿珍化带朗并结闭合步暂行系熄统组塘织环栽境空惯间。2道路妻交通锋系统鲁：道魂路分拳三级慌主路当宽5米南瓦北贯衰穿小纸区，设组团破级道赠路宽4米，舅人行窑道路何为1.尖5米并慎创建朱步行躁景观歼绿化粱带。张可考气虑地薯下停舅车地纱面上浮可做尊休闲甚场所伴。3草坪航相对男树林跨而言味，观毅赏性盛强、此实用播性弱身。不薯论是卫从改廉善社姐区小镇气候沉，还蒸是从值养护济成本沉来看奖，我田们都上倾向次于多泛种树羞木，绪适当株减少盼草坪啄比例冬。4集中匠的中贞心绿胀地虽开然具辣有较具高的鬼观赏概价值杠，但泄与小扑区内兔大多驳住户破之间庆拉大副了距屋离不冤利于勇住户迅之间孙的沟铜通。雪因此南，我腿们倾纽奉向于德分散艳组团且式的赶绿化戚设计描。5住宅昆区绿飞化不档同于杆公园今设计灰，其甚功能斑性要签求远连高于墙艺术居性要蹄求，张住户歌需要互的是摩一个越孩子耍嬉戏惹、老机人活甜动的扇场所奶，而霞不是祸让访思客或倒路人酷称赞烈的街茫心公游园，吊所以捆我们壶倾向民于可仁达式延的环腥境设涝计。◙产品瓣规划采建议客户袖渠道鲜分析坐收笛渔利后到久的鸟独儿有搁虫吃推案追进度直分析厚积顽薄发集中旬优势五资源，发动！广告典策略媒体欺策略价格懒策略销控崇策略广告摄企划谎重点毫是基降于产盗品，伏超越储产品█敲广告插企划丝式不是铜产品晌说明歇书——产品恋卖点誉可以女在展胆览会分，软量广告茎，现伶场表令现，回印刷家资料赠等方遗面传涂达，倘广告垫企划投首要周目的巡寿是创塌造、驳诱导荐、唤晴醒、捎展示雅某种植潜在复的而融且被推向往柏的生歇活理始想、餐场景耀，暗夹示产扯品具梅有吸令引人痛的某定些特土质组弄合；█班广告发企划剖不是胸楼盘周销售析人员——广告其只能腰让人盼产生叶关注违、好岭奇、辨共鸣经、愉耗悦、陈反思俘、冲淡动，蹲销售能只能坛在现映场面内对面登解决典；█瓜广告微企划氏不是鸽广告东美化——版面稼有许愈多漂柿亮的抹方式彩，我得们的杠标准播是广袖告应前该是热产品翠形象密与企绕划概川念的互承载践体一湖市场谱推广告策略长期昌以来梨，房辫地产购开发崭企业挂都是柏把特障点当研卖点补推广余。19玩95年以译前住播宅的的卖点水主要悲是位听置、盏交通挥状况妹、价您格；19府95年之攻后，财主要摘讲品坑牌、林环境似景观椅、物售业管脖理及依小区勺规模糕；近期族住宅悄的卖培点又廊主要厅讲智密能化速、生敏态、饮强强珠联合辞等。随着秒市场猪日益维成熟字，产约品同恭质化覆程度亡加剧亲，市附场推且广开绢始进疮入形愈象运额作阶碌段。◙【技巧债一摄超越躬产品】由于赞产品产各方携面成引熟度五提高摘，明臭显缺脂憾因础素降滚低，灯许多奶原来黎的卖鸽点变剧成了帖标准揪，推萌广的幸主要妄任务冰也从翻介绍写产品心晋升算到为蝇产品汗塑造仗形象饭、质缓感。推广厌的主滚要思血考方载向也绞从产绍品提及高到拼如何阀使产商品在赚形象辈上超咬越竞身争对码手，安更多拥的获峰得目杯标客钱户的泄欣赏鸦与认害同。◙【技巧浇二令流行矛智商】推广巨主题棚被市鹅场接漏受的惊方法亭之一略是寻煤找目仔标市群场关陵注的攻热点西，发辅掘他票们的鹊价值物观念销、主陪导思协想、示生活渗目标畜、成怜就理愤想等断，使系产品炒成为贪符合桌他们匙追逐泽目标块与欣描赏角恼度的逆时尚错品，遥使产捆品与史市场辫的关潮系从腊被动菜的选眠择性便阶段涨上升助到主包动的郊排他便性追畜逐阶挤段，粘达到例产品弃与市尖场的废良好汁互动勺关系时。流行轿智商厚运用胃特点惰：◆疾戴上皱足够继高的锹帽子◆续足够领动力训推升愿流行◆切制造母漂亮葱的购甜买理浸由或纠借口◆夏煽动欣趁势风追逐僵的行爹为◆陶营造卡欣赏否广告思、瞻净仰广顶告的绒气氛◙【技巧鹊三吉暴力切美学】如何贫在广愚告主售题相之近，蚂手法肢雷同刚的环侵境下别，让痛产品佣讯息球突破亲重围丘，使寒人印旦象深讯刻？如何哗在广争告贯鼓穿产紧品销次售过泄程，眉相对正密度孕较大顷的氛址围里晓，使博产品莲广告蚂保持吴出新迹出奇茫，愉凭悦观情众？广告胀的境厉界应始该是伙“酒村不醉巨人人牺自醉姐”达导到攻急心为允上，翅攻城炉为下格的目兽的。严要求想推广桥的主当题保替持一泽定的垃包容竹性和桶丰富寸性，诵在商猜业的太目标晋中，填保持吹主题酷、手侍法或梢元素令的美局感。萌也就忙是：给主籍题内楚涵给产索品个娃性给品秧质格脖调给购孔买行热为理烘由及戚美化规划贤环境捐适合胀业主振层次博要求李；空间你环境色满足究业主里居住数要求况；生态后环境燃关注肿业主谷生存享要求争；视觉铺环境捕照顾脂业主舟心理唉要求肯；建筑少环境脚达到袄业主婚素质蝇要求湿；人文指环境尚尊重竭业主膛交往捆要求蹲；智能两环境数预计瓜业主现信息校要求章；配套坝环境父符合洋业主核方便肢要求索；组织胃环境悟立足哲社区匀未来楚成长关；公共衣环境哭延续潜社会们进步蜘机制所。二只推广葵主题恋系列三贼概念靠的突漆破方幅向【本案虽属于坊重包壶装产映品】对比闷本案妈的综豆合条狂件，移在产击品销敌售成束功的杆三大听保证胀：产倘品力活、企汽划力寒、销灰售力盯中，倾产品甩力与同企划孩的能雅力是哈销售才成功敞的前料提。【产品食类型鼻的理惑念强鸭于细仁节的乓表现】由于身两大筝项目钳的推饶广将定极大列提高静区域耐曝光箭率，启吸引尚购房挎客户巴“眼拦球”踩，本晌案参家与其贿间，钢已无辨须多汉费笔错墨口汇舌解征释产耐品细氧节（置那是葱现场且销售壮人员陡的强颜项）苏，广复告表潜现的符重点狮将集巴中呈柄现本挤案与判两大屠项目扯不同父的市犬场指尸向及慌产品船定位欠特色愿。四找推广铜方式流及媒遣体选晓择虽然缘瑞我们穿的产镜品的里目标逮客户累群是阅针对段白领厦人士嗽，但披由于使产品雀具有券超强迅的市盘场适暖应能轮力不单可排泳除会秧有大仪量普谋通市尘民及造其他尼人士遭前来柿购买益成为晓本案起的客王户群千，所顷以媒波体选朽择应医倾向省大众煌媒体爷，如题报纸觉、电纹视广趴告、滚户外拾广告拜牌等拆。现代缸快报每天毙有50剧-6械0万份填的发教行量命，相涨对于传金陵剖晚报丘和南钥京晨余报的抖发行拌量略抢胜一坚筹。南京介晨报的发算行量悟也有50万份暑左右暑，若女以两晨人共粘享一垦份报财纸来饮推算楚，每翻天现识代快耀报的发阅读风人数10涂0万人汽以上酒！这暑个数逼值对懂于以珍扩大吓知名剂度或乏进行范产品诞宣传姐为目奸的广忘告有泻足够耗的吸燥引力竞，所教以建外议本枯案选删择现踩代快卷报和慢南京栽晨报衔作为咸广告蛙投放载的主日要媒阔体。为避兰免宣党传途蛋径的或单一薄，适忠当制规作形象朵电视下广告进行修投放加，再挺配以宣传内单页洪、道岩旗、糕户外临广告骂牌足以森使本涌案的锦推广灿途径慎多样虾、内穿容全倘面。由于馅本案逝目标伯客户射群定除位是显针对鄙白领访所以互联敏网成为原广告雨宣传挂的又毛一途壁径。通过递市场梯分析栗本案提预计义应在12月中钓旬或1月初超开盘筑为宜惠，11月、12月上总旬成谈为本卧案预图热期爆。这一帆期间疗主要用任务但是为士项目活开盘章打基出础，灶做好邪项目响开盘酒前的乘准备咬工作淹，扩劳大项拜目知县名度笛，为先开盘点积累贷一部美分客现户，特推广竖方式盒主要盛以单推页、刑围墙零彩绘曾为主凳，也可可适累当在供报纸贯上对泼项目枕进行尊简要但介绍雄以扩缠大本籍项目齿认知番度。12月下正旬、1月、2月为量本案身强销展期在销映售阶覆段上周来讲慨是关滔键时属刻，窗各种折宣传械方式朋应齐口上阵吊，为忧本案吹热销钱造势宫。3月、4月为市持续潜推广嫩期，房菜源所很剩不节多，薯销售仇速度太会降搭低，竞广告奏力度锅可适葱当回名落，叮虽然泥这一芒阶段掌广告打所带溪来的赔成交霉率会沸有所及回落虚，但年由于乌本项急目有潜二期魂工程斧，所汪以3月、4月的烟广告脸又在凭为二趁期蓄迹势，端所以洲广告催投入我必不佣可少齿。◙媒体宣投放秋分布狸计划请（6个月牌）媒体种类预热期开盘强销期持续推广期11-12月中旬12月下旬1月2月3月4月电视弱强强强中中报纸中强强强中中户外广告牌中强强中中中道旗中强强强中弱工地围墙彩绘强强强强中中互联网强强强中中弱直接媒体楼书强强强强折页强强强强中弱◙媒体诱投放结分布平计划五平推广胞执行劣计划◙推广罚重点征与目鼓的◙推广照的兴这奋点完美紫户型面积茅适中买得纪起的刻好房贱子环境江舒适（1）板兆块整扒体认耕知度由的提黄高提升张该板测块整革体价完值塑期造时哲尚自凡由社走区形坊象加深挡消费榴者对忠板块微的认洋知，夸为项头目推逢广进绿行铺偿垫（2）项茧目推姨广造成净客户腔对项突目倡含导生掀活方企式的页认同大，促望成购婆买宣传甜新青既年情饥调社泼区，假推广栽独立气的自蕉由生迟活。使消宏费者伴深入霸了解惜江宁派板块愚，了巷解年五轻态如的自鹊由生族活，方并表吴现出签来，打引起稍潜在次客户俗的共伙鸣。通过培营销塑推广弹充分湾演绎罩出：调是为悲生活延而建绞，而灶不是贴为卖或而建拳，不忙是媚塘俗强调墙社区床的整钟体推灯广，炉是推筒介艺差术作饶品，吗推荐炒一种链生活蜜方式忌，而勤不是钥简单嫁地卖诱房子亲。通过交营销两推广症，使荡项目胃自里故而外名地散毕发出次一种译独特本的气另质与沫风格兽，显涌示开猴发商场的品帐位格黎调。最终找使消表费者雷接受调到的捡信息袋得以蝴还原踩，在欢社区束与建不筑中谈原汁预原味蓬、淋航漓尽速致地胡表现株他们障的思白想与破愿望品。阐明炮所追皮求的凑是革众命性享的生看活方记式的选改变略，而干不是义固有歼方式套基础胜的渐框进发品展。通过樱推广择，还塌“自公由独升立生馆活”趁的原迷貌，变引起慰受众蓄的认旗同与器向往铸。◙推广稻原则时间糖：20陈03年11月至20笼03年12月底营销炮阶段鸣：内部僚认购扒前期北和内恳部认体购期1制作贤风格拍鲜明联的宣办传折躬页广条泛投湖放2在此尾之前苏售楼龄部应化装修僻完毕锄并交抽付使熄用，瓶售楼洋人员滚开始贫接受舱客户盟来访痛和电曲话咨贝询3工地描现场多作围纺墙，宝外用洲彩色军喷绘轮表现滚本案检风格茶宣扬贿自由遇独立禽的生胃活方精式4报纸苹广告载适量捞投放俱，扩球大区隆域客监户的廊认知惑范围5在城壳墟路拒与金越箔路胖交叉是口设近置巨挨型广请告牌干对本堂案主恭题进绑行]宣扬6由于叙本案访距离让主路剑还有绵一段换距离羞建议贩在主哪路入桑口处罪设置先导引镇牌◙推广拿计划时间俘：20嫁03年12月底柱至20然04年3月营销筒阶段舒：开盘霜强销献期1设计累制作致与本诱案风竿格品戴质相旗符的浓精美杰楼书语对本玩案进黄行全席面介勺绍2择机芹开盘饱，举闸行酒界会并司邀请膊政要辈参加坦开盘堵剪彩还仪式傲。邀久请内颜部认毯购时哑期的锦准客猴户和甘潜在熔客户顽参加壤开盘妄仪式红准备感精美申小礼答品赠充送给绘准客盒户和死开盘稀当天渡订房偷的客街户。3强销桃期广紧告造遗势加听强产判品推注广。道旗侍准备谈就绪在天料元路瓣与城淋墟路庄交叉桶口增罩设户崭外巨技型广舞告牌定时刷安排竟看房量车以购方便昌市内萝客户容看房报纸公广告炕及时笋跟进1月每膜周三煮、五践分别纷投放瞧通栏宫、10捎.5通广摩告2月每五周五固投放10吨.5通广斧告。4现场猾导示观系统宅的强底化工地盐围墙裹的包谈装现场苗新青潜年情蛮调社孝区氛挠围的迈烘托主题围宣传峰海报主入忽口大谜道的乡丰包装接待角现场着咨询于、认描购20祖03年11月至20隐04年2月推垃广费孔用预涛算（猫单位瞒：万搅元）项目总费用占总支出比例（%）2003年2004年11月12月1月2月报纸广告费用30435151010户外媒体101410楼书印刷品的制作34.312房展会45.74电视电台等媒体广告57.15其他及不可预见费1825总计70◙费用宽预算依据守本项赌目的剃市场愤定位益及产杠品特贷性，给我们追对于真一期央的销赵售提里出四享步走探的大更体思鄙路。它主要营包括残：销售较前准芒备部际署阶梳段，胁即项旱目的难导入早期；进行和产品锄初步暑市场撤试探恒阶段雪，接呆受内酱部认补购；正式兔销售亦阶段布，项弹目开简盘，冠即项炒目引马爆期驻；强销外期，