商办、物管成房企多元化经营助力

近五年是房企探索多元化业务的关键几年，尤其随着融资“三条红行业的发展逻辑发生了本质改变，行业已不再支持高速增长，在夯多元化发展基本格局已经形成，从房企布局的赛道来看，经历了最初爆发式的多点开花，目前聚集到七大主要的赛道：商业办公、物业管理、产城、文旅、康养、以长租为核心的租赁，以及进房企多元化收入占比持续增加，随着物企上市潮的到来，物业管理收入将成为房企多元化发展过程中收入持续增长的一个重要构成很多实实在在的问题：赛道的具体选择是哪些？核心运营方式和模式又有哪些？未来房企多元化已进入稳定期大地产更名中国恒大集团后掀起了一波改名浪潮，这意味着房企纷纷探索多元化，在地产企业关注多元化的十余年间，多元化成为了从2016到2020年的关键5年，如果对多元化做一个简单的判定，期，有近5成的房企涉及到各类型多元化的尝试。彼时，特色小镇，长租公寓、联合办公等赛道，开始迎来黄金布局或者说是“风峰期”。这一阶段的核心特征是去房地产化，为各房企的多元化集有两个：一是大量物企开始上市，同时也有商管平台的上市，物管和商管的频频上市，也使得房地产多元化从原来的尝试到现在进入从房企多元化布局的赛道来看，主要聚集在七大主要的赛道：商业办公、物业管理、产城、文旅、康养、以长租为核心的租赁，以及此外，近几年数字化应用在整个产业链的兴起，促使很多头部房企成立了基金或投资公司，专门用于房地产产业链当中数字化应用科式：城市更新+TOD+代建房企多元化布局发展经历了一个快速累积资源的过程，前期房企多元化以自主发展为主，后续随着对于规模的要求或者进入赛道之后开始深度下潜到运营层面，便逐渐开始了收并购。与此同时，房企出于投入产出的考虑也开始进行多元化的股权投资，目前已经进行除了非住宅开发和存量市场，以及大部分的多元化运营之外，以住P更新基金，由此开始，未来房企在核心城市进入到城市更新的模式其是央企介入会加大，头部房企通过城市基金的方式参与到城市更房企：不同类型房企涉足城市更新重点区域及业务特征TOD产品线，其核心的是城际高铁跟城市结合的规则，促使城市立DD国内的交通企业展开合作。公交站点、车辆的建设和经营交给轨道就参与房企的类别划分来看，大致可以分为国资背景为主的房企，主要从事政府类代建；和以商业代建为主的房企，其中此类房企又裂变为两种模式：一是产品领先的规模型房企，包括做住宅代建的绿城管理和商办类代建为主的金地管理，还有就是以一些区域型代建为主的房企，在企业所聚焦的区域会有较大的市场份额，包括建业、蓝光等，还有一类是产品具有独特竞争力的房企，比如以做绿总量缓慢上升，但增速逐步放缓。代建开始向头部企业倾斜，绿城上。就部分住宅类的代建来说，头部企业的增速也会随着克而瑞针对房企典型第二增长曲线进行全面扫描，分析其发展模式商办：房行业进入管理红利期，模式向轻资产倾斜。商办作为房企产品线。随着行业进入管理红利期，商办下沉至运营阶段，资产管式。商办资产的价值在于资产管理，轻资产化运营对资产本身的要求较目前上市的商管平台也主要是这种模式，未来轻资产也有望成为上产情况注：未布局商业地产的房企有朗诗、阳光大地物业：百强房企分拆上市潮来临。物业经历上市潮之后，进入到运营和服务为本质的深水区。据克而瑞梳理，在运营服务下沉的过程中，从“四保”基础服务到基于住宅的增值服务以及非住宅的布局，再到后续整套服务和城市服务。物企其实已经在尝试从原来以纯粹对于物业企业来说，上市仅仅只是在运营探索过程当中的一种模式，不是唯一。未来物业企业会分化两种，头部物业实现全国化布局，多元赛道占领，市场占比持续提升；区域型物企凭借独特的资源优势深耕并占据本土市场份额，最终形成全国大规模的企业和地方的公司，或者已经开始有相对标准化的产品落地。在整个产业区的开发和运营对于资金和资源的要求非常高，产业深耕的门槛也相对较高，未来的产城发展的一个主要赛道是跟战略新兴产业绑定的，主产城的运营也在下沉，产品标准化被提上日程，整个体系将包含业态、载体和服务。在这个过程当中数字转型会不断推进，一方面是为了提质增效，另一方面是为了寻找盈利空间，而这将会带来整个分房企在产业赛道已实现规模和营收增长集团，长三角、云头部企业进入到文旅的方式有三种：第一是以数据运营为核心；第行整体的区域开发。文旅分文旅产业和文旅地产两个方向。文旅产业的趋势首先是多领域，打造文旅+康养，文旅+新零售，文旅+各种业态形成的组合拳，通过文旅小镇来落地。同时托管的方式也多经布局，产业投资比例提高，轻资产模式受重视。康养已成为一个热点。从去年开始由于政策的推进，超布局，部分头部房企已经开始形成自己的康养租赁：百强房企半数已进入长租公寓，头部企业保持发展优势。整个租赁进入到了行业下沉期，所有资源以及市场规模已经开始向头部倾斜，运营能力的运营商开始在各多元赛道脱颖而出。租赁仍享有政策红利，行业发展空间大，发展也更加关注细分领域，从早期的白领产品，到现在的高端服务式公寓、企业宿舍、蓝领公寓、人才公寓等。随着行业发展深化，租赁将向两个方向突破：一个是大。随着多元化赛道已经进入真正运营阶段，未来将是以运营服务为核心才能获取可持续收益。此外，行业对于数字化的应用越来越广泛，