商业地产基础知识图文精讲

商业地产基础知识研究课件2012-12-10商业地产的发展模式商业地产的含义商业地产的分类商业地产的价值商业地产的销售模式商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有

大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的

大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的

发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产的发展模式商业地产的含义商业地产的分类商业地产的价值商业地产的销售模式商业地产独体商业商业街商业裙楼集中商业独体商业建筑（会所）底商商业街独体商业街住宅底商写字楼及其他物业底商按建筑形态划分独体商业商业街商业裙楼按行业类别分类健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院）商品批发商业地产（义乌小商品批发市场）居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV）零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL）按市场范围分类超区域型（出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150—200家，主力店如大型百货公司或批发店3~5家，商圈人口在50万以上，停车位数量在5000辆以上。）超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica,就是超级商业地产的典范。）区域型（出租面积在1.5万—7万平方米，入驻商户数量100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在1000——5000辆。）社区型（出租面积平均为1.3万平方米，入驻商户20—100家，商圈半径在30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位约500辆。）近邻型（出租面积平均为7000平方米，入驻商户10—20家，商圈内人口为5—10万，商圈半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食品，停车位约100辆。）按照消费行为分类体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产）服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓）物品业态房地产（SHOPPINGMALL，大型购物中心，百货商场，超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店）商业地产的发展模式商业地产的含义商业地产的分类商业地产的价值商业地产的销售模式现代商业模式经历由最初供销社、小百货到生活休闲中心四代商业模式。郑州市商业目前已完全步入第四代商业模式期。第一代商业模式第二代商业模式第三代商业模式第四代商业模式形态：供销社、小百货特征：古旧风貌，零散、自发式发展档次：低档、市井形态：单体百货大楼特征：大型百货+超市，单体百货档次：大众、实惠，满足日常购物需求形态:SHOPPINGMALL特征：休闲娱乐功能复合型商业档次：年轻化、中高档形态：生活休闲中心特征：休闲娱乐功能复合型商业档次：休闲性强，时尚、综合、现代基础知识发展模式第一代商业模式：主要存在于城市次干道的沿街位置，例：沿街小百货、小超市；城市商业模式已发展至第四代商业，商业发展模式先进，消费力强劲是助推商业发展的重要因素。第二代商业模式：城市早期集中商业的主要表现形式，例：郑州百货大楼、郑州华联；第三代商业模式：是城市新兴集中商业目前的主要形式，但档次集中为中端，是当前郑州商业市场主要的商业类型，例：大上海、百年德华、百盛购物广场；第四代商业模式：城市当前领先商业的主要发展模式，重在休闲、购物、娱乐一体化，如国贸360、万达广场、华润万象城。基础知识发展模式商业胆地产且的发勉展模得式商业小地产股的含椅义商业副地产蔽的分牧类商业友地产舰的价者值商业泽地产纺的销唇售模浪式商业核地产皂的三款种盈闻利模愉式及荡五个仇利润现密码只租衡不售只售坚不租又租少又售江，且加租且范售SO诞HO地产六佰众本大成腾国际轧购物唱中心万达现广场中粮拳大悦滑城商业剪地产备的三快种盈五利模母式及塘五个伪利润袖密码盈利模式优点缺点适用类型盈利模式优点缺点适用类型只租不售分散出租租金高，开发商收益可最大化，物业升值空间大，容易出售表现租期短，容易改变功能或调整经营需充分重视前期的市场定位、功能定位、业态定位的策划工作，设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高，同时经营风险较大商业区域城郊的大型商业物业、有足够大的停车场及卸货区的商业物业。整体出租不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，升值空间较大，有利开发新项目，带租约更有利于日后整体销售收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2只售不租相对省力且风险较低失去了更大收益前景的可能性，商业经营不稳定资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商又租又售，且租且售分层或分片出租模式租金相对整体出现要高一些，风险分散、租金相对有一定保证物业可进行抵押贷款，比整体出租更适合日后带租约出售物业，如果某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等），需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力资金实力雄厚的开发商层（或片）与散结合出租模式主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售，大小租户的结构使项目稳定性提高，有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功动作的条件要求开发商具备很雄厚的自有资金；需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力极高5万m2以上的商场三种载商业访地产乓的盈其利模贡式对感比商业塘地产坚的三翁种盈羞利模到式及庸五个树利润增密码商业城地产稿的利充润密潮码心态融资外脑共同崖利益主题米定位商业里地发捏开发踩商要明具备主长线会赢利层心态信：（鼠例如籍：上薪海正透大广威场、们金源狠茂，伸成功惭商业趟地产钞的利缓润远椅远高随于住乎宅开盒发的身利润肠）商业幸地产份开发尤商应叹具备翻正视佳风险株心态摆：（驾防范章物业考管理砖中存删在的蛾风险撤、防扛范市石场环怨境风牧险）长线蒙赢利闪与正知视风河险，您就是欲应了讯“说拍得容日易做独到难钩”的普老话商业造地产剖的三悉种盈念利模如式及栽五个毯利润诱密码商业岔地产姓的利辞润密齿码心态融资外脑共同贯利益主题两定位一个有大型孙商业菠项目旋需要隙一次刊投资穿建成与才能婚形成泪商业盛气氛渗，因婆而所侨有的尊前期喂投入捏都来鼠自开室发商回的积山累，污而且文在租梢售过射程中块，为剂了吸惕引主苏力店章加盟绘，开村发商拳不得声不采反取前贯几年奴租期筹内低覆租金功，甚飞至部土分免震租金功的形洽式。成熟正的商袍业地线产项印目通牌常是新由基典金作留为项叹目的极主要奸投资移人，伐或是愤开发身完成明后由梢基金秀购买西，再茂进行策统一晶的租惩赁经叙营等杨。中国唯典型押的融挡资比汇例是广：50％权缘瑞益/5掩0％贷山款。商业香地产签的三驼种盈移利模钱式及臂五个巴利润平密码商业立地产寺的利准润密匀码心态融资外脑共同伙利益主题盯定位一个晒商业欢项目样在前贷期的顷策划县、招敏商中嗓期的搜规划血设计锁、以乓及后塔期的型经营遥管理徒三个午阶段鸦都需壳要有黎高度弃专业竞化水苍准的彻操作耐能力梨。发展爸商需狗要在铺专业去商业片投资旋、管与理与吓顾问顶公司桃以及感商业读项目攀规划悼设计呢公司乔的协摸助下粪，才走能使搅一个也大型圆商业趴项目竖达到泳专业辆化的呈高度部。商业象地产段的利晚润密弊码支持辞管理洽者的显专业严意见开发滔商投资获者经营米者消费钟者管理表者站在秒城市卖建设乡丰的高衰度带略动城好市经能济的谁发展保证眨投资序者的姿租金见收入预留插经营恨者的稍增值浅空间符合励消费酷者的传消费逢取向商业型地产虏开发抢经营镰的利礼益共翼同体心态融资外脑共同牌利益主题绑定位政府三、茫商业渴地产报的三返种盈董利模干式及六五个踏利润雹密码智者凭说：策赚钱铁的买蛇卖不猪一定春是成朱功的刑买卖衔，成础功的她买卖浆是双在方都克满意钱的买红卖。三、盈商业隙地产帝的三滴种盈标利模话式及咳五个肾利润萍密码商业眉地产面的利漏润密咸码分析华历史愧悠久乞的商爬业街透与当侨代成器功的泛商业训项目田发现典：商业嗓地产袭的发扮展具窜有“向心理格局”，一去个灵掏魂人矮物（容项目蚁），启具有胶强烈能的磁攻场效强应；商业捷地产娘发展水具有“集群愉效应”，成拜行成且市更剥有利堂于商您业地泄产的洗可持杂续发呼展。无论田是向摇心格歇局，解还是打集群亭效应盒，商昆业地刘产的参相生潮相旺佛最终赚归为哑一点——成功斯的主题章定位澡（用弄系统姐的理微论来衡分析市，包湿括市停场定鉴位、愁消费淋者定课位、酬业态归定位等等）。心态融资外脑共同钩利益主题火定位怎样殊才能装让投耍资者共觉得递某个容物业例能增商值呢般？或者谊说什盐么才颜能保大证物桨业能塘增值闻呢？背景拢环境——大的杀经济悄环境歼是否峰健康棍发展行业歉环境——商业咳地产胖行业聋是否委是投娘资热无点地块教价值——地产忧项目赴所处掩地块姐是否运在未星来有螺发展同类割市场泽经营营状况——某个骨地产结项目晋预计厅经营刮的业棋态目停前是束否有输发展丑空间项目境规划——商铺要规划喷设计吊是否席合理案，是拐否符秤合经地营要睛求价格集合理——销售往价格盗是否柿与实语际价尊值趋摩同影响客户决断毕的因想素客户惯：不仅朵指投口资客恢，更束是针开对经蜜营者宿，因浊为博他们峰才是索更加膝专业译、更隆加挑前剔的扎客户卧。影响熊客户他决断泪的因暖素参与觉开发蛛的公种司品抵牌项目成本身内在水因素外在崭因素客户冬自身硬实力澡、知绑识、姜年龄博、偏灭好、……其他愧（唯泊一性场）外在耐因素参与气开发煮的公煎司品歪牌开发惠商物业吩、运冲营公胖司发展虫商建筑的设计须公司实力信誉经验外在非因素项目本身硬件软件地理谨位置交通尿状况周边蛙商业她市场同类钩市场毒整体六水平周边酬居民奔水平建筑锤形式铺位罗划分配套减设施●●●销售钓策略进驻观品牌优惠菜政策未来作前景推广报力度运营挨管理●●●影响礼商铺婆（商故场）链的因功素商圈率的类脂型及火范围人流道路井类别交通停车蜘位广场主力唇店影响稿商圈菠商铺晚的因各素1商圈板的类蜻型及洲范围徒步护圈：第沟一圈肌层，勤步行嘉可到捆达商茧圈半膛径，找单程株以10分钟坛为限渗度，商圈坦半径50静0米以泳内。自行猾车圈：也愚称第柔二商删圈，单程1.你5公里。汽车影（机轨动车酱）圈：也紧称第穴三商阻圈，林以购利物为岂目的铲，距赴离约5公里咐左右，单孝程为10分钟薪。铁路血圈、魔高速弦公路教圈、雄飞机穿场：属将于边使际商巡寿圈。影响钢商圈华商铺效的因届素2人流金钱五：¥，＄信息逢反馈口碑影响应商圈挑商铺意的因丛素3道路宫类别道路级别设计车速(km/h)双向机动车道数（条）道路总宽(m)隔离带设置一级60～80>=440～70必须设二级40～60>=430～60应设三级30～40>=220～40可设四级30>=216～30不设影响难商圈端商铺长的因惭素4交通通达宋性：当汽车夺顺利耐通达相，自赶行车看、摩幅托车效、电磁动车尊等顺顷利通条达公交覆便捷额性：致公交刃站台——人流价通达影响蔽商圈盆商铺翁的因值素5停车屡位停车鼠场所始影响也商业漂几个逢方面折：提高扭购物斩人群棒的消超费能距力提高帜商铺泥的辐弯射范塔围延长束商铺创的营蝇业时伍间提升胆随意家性消啄费份获额聚集双人气影响读商圈滔商铺夫的因它素6广场聚集带人气从事罩商业傅活动影响仔商圈吩商铺照的因僻素7主力躲店主力宰店能减够吸换引人虎流的姓原因具有绸强大茎的品赛牌号循召力拥有房诚众多泳追随创“粉舍丝”商品察品种京多，售款式璃新，赤容易背吸引闷人流商品朋质量琴有保篇证，谣能吸除引回扇头客商家全实力失大，桑店面斑装修划精美宏，形洁成关至注力主力灭店包脱括：大型怕超市大型撑百货主题绝餐饮歪店品牌蜡服饰厘店…什…商业胡回报辈率的应一般驾算法公式累：年风租金/总房辽款*1恳00沸%=年回汉报率举例昂：假销设本笨项目录一商舟铺总叫价10国0万，面涌积20平方，日蛛租金蜂为10元/天/㎡，假源设商到铺租享金增观长率勺为5%泄/年、假月设商存业本色身增经价速锈度为7%形/年，计虽算客之户10年预期娃收益便。（份暂不理考虑灶税费扑）。收益艇一10元/天/㎡x2石0㎡x3慎0天x1鞭2月=7气.2万/年收益鱼二7.沙2万/年+（7.免2万/年+7饶.2万/年x5认%）+·室··心≈帜90病56现00元收益份三10亩0万+（10笑0万+1置00万x7布%）+·鬼··羞≈支18忙38笋46学0元合计乳：（90棒56葬00爸+8忧38狭46好0）/1址00万x1觉00沟%命≈1颂75猛%商业捷地产疑的发挺展模珠式商业锡地产竞的含旅义商业蔑地产寺的分慕类商业疤地产泡的价倦值商业杂地产撕的销膜售模症式销售催模式整体转让零散销售自由出租返租销售商业恳地产野的销刚售模店式概念翅：就是骆带租李约销抄售，罚即先孙引进垒品牌辛商家依，然型后怕将商臣场划提分若酸干小逮面积蜂产权恋商铺斑销售方给众乔多小兰业主拘，并哨保证坚给小约业主巴一定舅的定巾期租炊金回抗报，烫发展抹商即系可在骗短期春内回曾笼资伐金并惰获得挠超额厅利润料。返租睛销售实质蔑：商品毫房售芝后包录租是塌指房滤地产汪开发买经营溉企业衡为促污进销胁售，趴在其锈进行街外销储商商挑品房文售后架包租膛是指纹房地纲产开怕发经友营企惹业为服促进仅销售务，在驱其进恰行外正销商常品房司出售系时与忧买受迟人约薯定，俯在出飞售后彻的一冠定年剩限内置由该幼房地治产开铺发经吴营企时业以黑代理册出租钩的方相式进经行包菜租，