房地产行业报告：北京CBD核心区的崛起

北京CBD核心区的崛起北京CBD核心区的崛起随着“社交网络〞效应的增强，超大体量办公楼集群将重塑城市天际线在北京开展的一系列高规格土地拍卖会中，CBD核心区的土地吸引着行业中重量级参与者的强烈兴趣。2021年到2021年间，拍卖成交的17块土地中，多数由国内金融巨头收入囊中，如中金公司(CICC)、中信集团(CITIC)、中国中期(CIFCO)、中国投资有限责任公司(CIC)和中国人寿等。作为该区域的早期市场推动者，这些参与者们首先承诺将地块留为未来总部自用空间。此举将鼓励其他租赁客户纷纷在该区域寻求面积。亚洲的大型企业集团，例如三星和正大集团，对此区域的兴趣也相对较高，他们将成为在该区域建立总部的最大外资企业。知名的开发商也将落户于此，如香港置地集团和远洋集团。整个CBD核心区基于可建筑面积土地平均售价为人民币20,536元/平方米。自此，核心地段的土地供给呈现稀缺状况，这也证明了CBD核心区作为核心区域中最后土地供给的重要性。为确保打造高质量工程并促进北京作为国际商业中心的地位，政府规定中标企业必须将局部工程作为总部使用，并禁止在20年内进行交易。因此，CBD核心区的近三分之一空间被确认为公司总部自用。截至目前，区域内自用空间的80%都来自中资企业，并助力该区域形成了中国金融行业顶级企业的重要总部集群。剩余43％的建成区域将在市场上进行租赁，并吸引国内外的金融和专业效劳公司。在现有规划中，该区域其余的27％将用于非办公用途，包括零售空间和酒店。区域内仍有两个小地块仍未售出，四个已售地块的建设尚未开始。工程具体用途如下图所示。北京CBD正处于前所未有的高速建设开发阶段，备受中国和全球瞩目。毗邻北京中心城区东部主动脉三环路，最后一大型地块已初具规模。其中“中国尊〞建筑高度528米，建成后将成为北京的最高建筑物和新地标建筑。CBD的新开发地块，即CBD核心区，的大规模开发延续至2021年。届时，CBD区域的甲级办公楼新增供给将到达180万平方米1，现有总存量将翻倍，这将缓解企业租户在北京核心区域的办公选址的问题。CBD核心区新增供给的设计特征和建筑指标将持续推升北京办公楼市场的建筑标准。比方双线电路的实现、更先进的新风系统以及空气过滤系统。新型智能科技有望增强建筑物的功能性，例如方案引入使用面部识别与人工智能结合的安保门禁系统。空中花园的设计将最终使用者的健康与福祉放在了首位，而更多的酒店和商业空间也将极大的丰富区域内的配套设施。除了这些功能，许多建筑物还将提供符合国际化标准的净层高等硬件指标。CBD现有的区域在20世纪90年代曾经是工业区，经历20年的时间开展至今。而正在开发建设的CBD核心区，预计仅需花费一半的时间〔2021-2025〕就将完成18栋摩天大楼的建设，重新定义北京的城市天际线。庞大的地下车辆行驶环廊方案和未来新建的CBD地铁专线将有效的促进区域的连通性，为新增的20万上班族日常通勤提供贯穿便捷的交通工具。待各项规划成功实施后，CBD核心区将有能力促使海量的专业人才和决策者们能够在同一区域办公，提升“社交网络〞效应，这也将是北京成为真正的全球化城市的关键因素。政府引导的工程大规模展开1.

所有楼层面积测量任务均需接受最终确认及政府的竣工审批。20%50%100%20212021租赁 自用资料来源：仲量联行研究部注释：*分类显示仅展示了空间比例，不代表空间的不同用途位置。资料来源：仲量联行研究部3图2：CBD核心区规划用途分类*自用可租赁非办公用途图1：CBD核心区自用比率规划改变与原有规划相比，

自用面积的比率已随

着时间变化而缩小。

至今，自用面积的规

划已下调15个百分点，

而且未来可能会继续

缩小，这意味着将有

更多的空间释放到商

业地产的租赁市场。北CBD其他细分市场CBD其他细分市场对于城市中心开展而言，CBD核心区为北京办公楼市场新的篇章提供了独特的发展机遇。CBD核心区的开发总量，将使CBD办公空间存量占北京地区甲级办公楼总空间的比重从目前的25%跃居到2025年的40%。这与世界上大多数全球化城市截然不同——大多数全球化城市的大规模建设往往处于城市外围。图3：甲级办公楼面积：2021年顶尖企业的聚集地图4：甲级办公楼面积：2025年预测值资料来源：仲量联行研究部4CBD核心区的形成将保障金融和专业效劳业的决策者能够实现定期、面对面的交流，这将稳固CBD区域精英决策中心的地位。由于区域内工程位置集中，各行各业的人士无需在市内奔波即可会面，这将促进理念和信息在行业间高效沟通、自由流动。强大的专业社交网络有望由此建立，规模将与国际各大金融中心比肩。例如，在纽约、伦敦和香港，高端金融领域的关键决策者彼此之间的步行距离均在30分钟内2。尽管我们的工作世界可能越来越电子化、信息化，但众多决策仍以面对面的方式进行，尤其是在北京。在这里，建立和维护良好的社交关系对于企业开展至关重要。现阶段北京的城市连通性落后于主要的全球化城市，而CBD区域的扩张将实现专业社交网络的关键优势。虽然金融街在这一领域较为领先，但其成功主要源于国有金融公司偏好靠近政府监管机构的选址需求。CBD核心区将引领北京构建专业的社交网络、形成网络效应，吸引全市各个专业细分市场的推动者和领导者，聚集到步行可达的半径范围内。CBD核心区的建设将稳固CBD区域精英决策中心的地位。2.特别感谢华盛顿大学〔圣路易斯〕DavidMeyer博士所提供的全球网络效应的见解。5CBD区域需求分析6IT/高新技术产业

金融业资料来源：仲量联行研究部,

商业地产部27%专业效劳业房地产业制造业其他22%12%9%5%25%-8,000

-6,000

-4,000

-2,000资料来源：仲量联行研究部- 2,0004,000

6,0008,000金融业 IT资料来源：仲量联行研究部专业效劳业制造业其他2021 37% 21% 4%3%图5：CBD区域租户行业组合〔2021年-2021年〕2021 38% 7% 19%2021 36% 18% 10% 8%8%33%28%28%36%25%21%18%56%27%14%3%金融业中国制造业 专业效劳业欧洲 美洲其他亚洲〔除-中国〕CBD区域的租户组成正在发生变化。来自IT行业的办公租户近年来呈下降趋势，而专业效劳业公司在过去三年占比有所提高。在整个城市范围内，我们发现IT行业和金融业是需求的主要推动力，其次是专业效劳业。图6：北京租赁需求行业分类因此，在北京的跨国企业主要分布在哪些行业？我们追踪英国富时500指数所列的全球公司发现，北京的外资公司大局部来自制造业，而非IT领域。金融业和专业效劳业已显现出对此区域的浓厚兴趣。根据不同的面积大小和价格，需求将在市场中逐步显现，我们可能会观察到更多其他行业考虑这一区域。至少，CBD核心区的入市将为市场提供更大的可租赁面积，并利用其网络效应为租户提供面对面沟通的时机，从而更好地开展自身业务。图7：在北京的英国富时500指数全球企业按行业分类图8：CBD核心区的需求资料来源：仲量联行研究部7较高的净层高设计、完善的电梯设备和卫生间补给等一系列高品质建筑特征，将有助于打造“永不过时〞的新一代楼宇。新建楼宇标准将逐渐超越LEED的基本要求，向WELL标准的方向努力，不再是单纯地节能，而将健康和体验感受纳入考量。在人才竞争剧烈的市场环境中，员工在工作场所的健康和舒适体验越来越重要，优越的办公环境渐渐成为吸引和留住员工的另一个手段。我们将开始看到，建筑的功能性将比外观更为重要，尤其是对考虑到很多员工对室内空气质量的担忧日益加重。建筑品质不仅仅表达在外表可见之处，它还涉及运营、流程、维护以及物业管理系统等方方面面，以长期保持楼宇的高标准。根据我们近期对北京超过200栋办公楼的调查，CBD核心区的新建楼宇质量预期超过现存市场中的高品质工程，甚至优于当今国际甲级办公楼的平均水平。更高的建筑目标显著提高了北京市场楼宇建筑品质的基准线。率先垂范图9：甲级办公楼平均质量指数CBD核心区国际甲级甲级注：示意图反响仲量联行近期研究结果资料来源：仲量联行研究部8

全市租金预测新增供给开始增加

CBD租金预测新增供给持续增加业主接受市场现实自用物业整合市场适应新增供给量开发商延迟工程入市时间改善型需求被压抑的需求改善型需求业主期望1

年2-3

年3-5

年新增供给持续增加业主接受市场现实自用物业整合15%预测期内CBD租金CBD核心区的大量新增供给将引发阶段性租金调整。由于市场需要时间来吸纳新入市面积，这种变化预计将持续一段时期。鉴于赢得租户至关重要，首批入市的新工程业主已开始在租金上展开竞争，竞争不仅来源同期的新建楼宇，还包括市场上的存量办公楼。新工程对其他细分市场影响预计较小——尤其是需求来源全然不同的市场。预租赁市场中的竞争，促使CBD地区的现有工程业主接受更加灵活的租赁方式，以保持高出租率。因此，随着崭新的CBD核心区逐步完工，现有CBD区域工程租金预计将进一步走低，五年后将在目前水平根底上下跌15％以上，之后才会止跌企稳。一些工程的新租条款已经表达了上述影响，为未来开展的趋势定下基调。随着新建楼宇逐步入市，预期更多工程将做出相应调整。不劳无获图10：北京甲级办公楼租金走势资料来源：仲量联行研究部然而，在CBD核心区新工程的预租期结束、新入市面积出租完毕后，可实现的租金将会上涨。随着这些新建楼宇中可租赁面积不断减少，业主将享有更高的议价能力。同时，附近现存楼宇的租金也将上升。持续的经济增长和企业租户的扩租需求，将促成上述状况的发生，我们将在后文进一步讨论。随着这些新建楼宇中可租赁面积不断减少，业主将享有更高的议价能力。9伦敦租金指数20211980北京租金指数20002021由于CBD核心区的未来新增供给，即便不会形成一个租户受益的市场，也会使得业主与租户之间的较量趋于平衡，我们预计这种状况将通过如下方式为整个市场的长期稳定开展提供支撑：1.租金降低将会使更多的企业留在北京开展，而非搬迁至其他城市。同时，较低的租金将鼓励租户选址落户北京CBD，而非其他细分市场。2.北京的租金水平在亚洲市场处于高位。因此，如果市场租金持续上涨，CBD区域可能面临流失租户，抑制租赁需求的局面。市场周期图11：办公楼租金市场周期：伦敦与北京的比照仅仅凭借其庞大的新增供给，CBD核心区的影响将使整个北京市场的租金变化趋于平稳化。北京地区的业主应对此做好准备，面对不可防止的周期性变化。事实上，当我们回忆诸如伦敦这样的全球化城市时，这些城市在过去的35年里已经历了四个周期性变化，因此这是正常现象。真正成为具有很强适应能力的国际化城市，意味着其租金将呈现长期上涨的趋势。资料来源：仲量联行研究部10未来五年，大量新增供给将不可防止地对CBD核心区的租金产生影响。业主将为成熟、知名的企业租户提供更多租金优惠。新增供给压力将迫使业主采取更为灵活的租赁方式。楼宇质量的大幅提升和租金的降低，将推动整个城市租户的升级需求。大量优质办公空间的出现，将为企业升级和整合其办公空间创造更多时机。1.升级需求来自希望在CBD核心区拥有更为优质办公空间的高品质租户。2.现有和未来CBD核心区的业主正展开竞争，并下调租金，从而触发乙级租户或低端楼宇和联合办公租户的升级需求——他们拥有承担甲级办公空间的租金的能力。3.分散在北京城区各处的租户可能有时机将其多处办公空间整合到CBD核心区的某一处较大面积的办公楼内。4.老旧建筑物的空置空间将很快被那些寻求内部扩租时机的租户占用，从而减小来自于全新楼宇所带来的市场压力。寻求更靠近中心位置、来自朝阳区周边地区乙级工程内租户的升级需求将有时机得到满足，这些新出现的租户类型将构成甲级办公楼市场扩大的需求群体。触发升级动力110%供给增长率20%15%10%5%效劳业GDP增长率其他细分市场CBDCBD中超过90%的增长来自于CBD核心区图12：办公空间新增供给增长率与第三产业GDP增长率的比照45%40%35%30%25%适龄工作人口的人均甲级办公楼面积〔0.1平方米〕资料来源：当地统计局；仲量联行研究部注释：伦敦总存量包含乙级办公楼，纽约总存量为曼哈顿甲级办公楼存量北京上海香港纽约伦敦北京的经济增长速度将超过其办公楼市场新增供给的增长速度。虽然在CBD核心区将新增总计180万平方米的办公空间，预计其中的120万平方米将于未来五年内进入市场，但北京经济开展的趋势显示其有能力吸纳这些新增空间。未来五年，北京第三产业的生产总值增速预计将到达41%，同期甲级可租赁办公空间总量的增幅那么只有27%。此外，在效劳业占整个经济的比重方面，北京在中国位居前列，说明效劳业对北京办公空间的需求强劲3。近期大量新楼宇的建成，将进一步强劲经济数据资料来源：仲量联行研究部彰显北京在吸引全国人才方面的重大作用——这些人才青睐优质、高效的办公环境。更高质量的楼宇将最终成为企业吸引和留住人才的另一个重要手段。此外，虽然我们预计北京经济增长率将超出办公空间供给增长率，有助于新增空间的吸纳，但经济增长转化为实际需求预计会出现一个滞后情况。不过，按照全球标准看，目前北京平均每位效劳业从业人员的办公空间相对较小。这说明北京的办公市场还有很大的提升空间。图13：适龄工作人口平均办公空间的全球性比照3.

有关此内容的更多信息，请参阅此处超链接有关办公市场的论文，了解我们就北京地区办公楼需求主要支撑因素的讨论。12随着新建楼宇进入市场，道路交通和地铁将面临越来越大的压力拥挤状况加剧。基于预期的办公楼占用率，到2025年CBD区域就业人口将增长50%。目前CBD区域每天的上班族人群已超过40万人，也就是说，未来几年该区域将新增20万上班族。除了这些上班族，该区域的其他就业人口，包括支持性员工、政府工作人员和餐饮效劳员工等也将有所增长。崎岖前行资料来源：仲量联行研究部图14：CBD区域上班族数量：2021年与2025年比照⃟⯪㬨悲⃟⃌䙲悲拝㎣◚悲ㆽ⧀梫⯙⯪嬚ㆽ⧀悲㧠棶悲⃟⦞䙲悲2021╡␯◽㋾ⅽ⚦394,28435,000

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