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2022-2023年度房地产估价师之开发经营与管理过关检测试卷B卷含答案

单选题(共54题)1、下列关于资产负债表不正确的是()。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时,不需要编制资产负债表D.编制该企业的资产负债表,以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】B2、下列费用中,不属于企业财务费用的是()。A.审计费B.利息C.外汇汇兑净损失D.融资代理费【答案】A3、下列融资渠道中,属于公众市场债务融资形式的是()。A.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款【答案】A4、在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时,一般将空置率归为()。A.融资类参数B.评价类指标C.时间类参数D.收益类指标【答案】D5、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时,若折现率始终为一个常数,那么该折现率()。A.包含了对通货膨胀的补偿B.不包含对通货膨胀的补偿C.没有实际意义D.不能直接用于财务评价【答案】B6、工业建筑设计的评价指标不包括()。A.土地利用系数B.厂房展开面积C.厂房有效面积与建筑面积比D.单位面积造价【答案】A7、个人住房贷款包括商业性住房贷款和()两种类型。A.企业住房贷款B.等额本金方式C.政策性住房抵押贷款D.等额本息方式【答案】C8、就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的()的回收。A.经营资金B.开发经营成本C.开发建设投资D.总开发成本【答案】D9、下列各项中,不属于私募股权投资特点的是()。A.投资期限较长B.资金来源广泛C.流动性好D.绝少涉及公开市场的操作【答案】C10、某家庭向银行申请了一笔数额50万元、期限20年、年利率6%的个人住房抵押贷款,若以等额还本利息照付的方式按月还款,则其最后一个月的还款金额为()元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33【答案】A11、下列房地产市场趋势分析方法中,不属于时间序列分析法的是()。A.市场因子推演法B.加权移动平均法C.简单平均法D.指数平滑法【答案】A12、房地产属于不动产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金,这主要体现了房地产投资风险的()。A.政治风险B.变现风险C.机会成本风险D.市场供求风险【答案】B13、某商铺的购买价格为100万元,其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为7%,预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元,如果不考虑物业增值收益,则第1年的投资回报率为()。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%【答案】C14、在经济寿命期限内,企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是()。A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量【答案】B15、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业()的一个百分比。A.有效毛收入B.净经营收入C.潜在毛收入D.税后现金流量【答案】A16、从屋顶到基础,全部构件部位均需设缝分开的变形缝是()。A.伸缩缝B.沉降缝C.防震缝D.施工缝【答案】B17、某房地产开发项目的总成本为80000万元,其中财务费用8000万元,建设周期为3年,利润总额为25000万元,则该项目的投资利润率是()。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%【答案】A18、下列市场调查的内容中,属于可控因素调查的是()。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查【答案】C19、开发商在申请领取施工许可证时,若建设工期不足一年的,则其到位资金原则上不得少于工程合同价的()。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D20、房地产租金,是指报告期房地产市场中的租金水平,通常是用不同类型房屋的()租金来表示。A.平均数B.相对数C.合理D.期望【答案】A21、房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.商业房地产抵押贷款C.维修基金D.在建工程抵押贷款【答案】C22、2017年末,某市住房总量为5000万平方米,其中经济适用住房400万平方米,商品住房3750万平方米,同期住房空置量为750万平方米,其中经济适用住房为50万平方米,商品住房为450万平方米,则该市2017年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D23、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】C24、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年,费用按法规各自承担。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和,再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】C25、下列市场趋势分析方法中,属于时间序列分析法的是()。A.指数平滑法B.市场因子推演法C.德尔菲法D.销售人员意见综合法【答案】A26、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近,房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处,并以此宣传效果作为楼盘的定价依据,这种定价方法是()。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法【答案】D27、不需任何刺激需求的费用,就可以实现的基本销售量,又称()。A.市场潜量B.市场预测量C.市场最低量D.市场最高量【答案】C28、为降低房地产开发贷款风险,商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其权益投资不低于开发项目总投资的()。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C29、投资者所要求的最低利率是()。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率【答案】A30、“三项预测值”分析方法是()中的一种。A.单因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析方法【答案】B31、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和()。A.自有资金B.企业资金C.预售期房D.债券融资【答案】D32、对房地产投资者而言,购买熟地比购买生地进行开发建设,有()的特点。A.土地费用高B.无投资风险C.投资者易与政府沟通D.开发周期长【答案】A33、开发项目的内部收益率表明了()。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】A34、我国目前国家债券的收益率为9%,经测算,零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23,整个投资市场的平均收益率为18%,则零售商业用房的预期收益率为()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%【答案】A35、在住房市场中,存量住房市场的市场结构特征是()。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】A36、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款,如不考虑利率变化,则各期的还款额()。A.逐渐减少B.逐渐增加C.数额相等D.先增后减【答案】A37、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区,则B区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有()的特性。A.区位选择异常重要B.易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D38、保本点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标【答案】A39、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为700万元,年平均税后利润为500万元,则项目的资本金利润率为()。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D40、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于()。A.变动成本的设B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】D41、若某房地产投资项目的表面收益率为20%,年租金增长率为9%,通货膨胀率为8%,则该项房地产投资的实际收益率为()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C42、小区内停车场建设费属于()。A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金【答案】A43、在进行市场调查时,第一个原则是要采用()的方法,首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A.科学B.客观C.准确D.全面【答案】A44、某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权,2014年4月1日完成规划设计,2014年8月1日取得开工许可证,2016年2月1日项目建成并获发竣工证书,2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时,其计算期为()。A.2013年6月1日至2016年2月1日B.2013年6月1日至2016年8月1日C.2014年8月1日至2016年2月1日D.2014年8月1日至2016年8月1日【答案】B45、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易,这个过程反映了房地产的()。A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性【答案】C46、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近,房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处,并以此宣传效果作为楼盘的定价依据,这种定价方法是()。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法【答案】D47、下列房地产经营模式中,现金流出不包括“运营成本”的是()。A.购买-更新改造-出售B.购买-持有出租-出售C.开发-持有出租-出售D.购买-更新改造-出租-出售【答案】A48、某城市2015年初家庭总数为120万户,平均每户3人,户均年可支配收入为5万元,约有8%的家庭打算当年购房,平均住房需求90㎡/户,则2015年该市新建商品住房的市场需求量是()亿元。A.600B.48C.144D.4320【答案】B49、对出租物业来说,最主要的收入记录是()。A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单【答案】B50、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了()。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【答案】B51、在利用期望值法进行项目风险分析时,各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是()。A.Pi>0B.Pi≤1C.0≤Pi≤1D.Pi≥1【答案】C52、房地产开发项目可行性研究是()阶段的工作内容。A.投资机会选择与决策分析B.项目招标C.工程建设D.项目租售【答案】A53、某房地产开发商经过市场调研后,决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时,重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区,那么开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【答案】B54、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米,竣工面积为400万平方米,2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米,该市商品住宅的平均建设周期为()年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】D多选题(共14题)1、制订物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到()。A.物业租金必须能抵偿所有投资成本B.只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C.租金确定应考虑业主希望的投资回报率D.市场经济条件下,应充分考虑同类物业的市场供求关系E.利用已有类似出租物业的租金数据时,应进行相应的修正【答案】ACD2、决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有()。A.销售价格B.土地费用C.开发规模D.资金成本E.项目风险【答案】D3、建设阶段的项目管理,包括()的管理。A.质量B.进度C.成本D.合同E.工程【答案】ABCD4、“三通一平”等土地开发费用,主要包括()。A.地上原有建筑物、构筑物拆除费用B.原有建筑物、构筑物补偿费用C.场地平整费用D.通水、通电、通路的费用E.公共配套设施建设费【答案】ACD5、随着社会经济的发展,房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧,而且还要求开发商具有()等方面的知识。A.市场营销以及资产管理B.建筑设计C.建造技术D.房地产估价E项目管理【答案】ABC6、投资者可以控制的风险包括()。A.利率风险B.政策性风险C.资本价值风险D.持有期风险E.时间风险【答案】CD7、收益性物业的经营费用包括()。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额E清洁卫生费【答案】ABC8、甲乙两个项目均为出售型住宅项目,开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时,可直接采用的静态盈利能力比选指标有()。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【答案】AB9、上海市二手房转让市场,是按房地产市场细分的()标准划分的。A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按存量增量细分D.按交易形式细分E按目标市场细分【答案】ACD10、下列选项中,属于间接投资的是()。A.购买外国股票B.购置设备C.开办企业D.兼并其他企业E.购买债券【答案】A11、租售方案必须明确的问题包括()。A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格E.收款方式【答案】AC12、下列房地产开发项目成本费用中,属于土地费用的有()。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费【答案】AB13、在可行性研究阶段,房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。A.单元估算法B.概预算定额法C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法【答案】ABC14、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应,可以将竞争者划分为()。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E.软弱型竞争者【答案】ABCD大题(共2题)一、估价对象为A城市一临街商业铺面,当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需要拆迁,并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价,拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同,对该商业铺面进行估价,估价作业日期为2008年9月5日至9月10日,房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)估价对象实物状况(略)(二)估价对象权益状况(略)(三)估价对象区位状况(略)四、估价目的:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义:估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点:2008年9月5日。七、估价依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。2.《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)。3.《房地产估价规范》(GB/T50291—19

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