某上市地产集团住宅产品设计附加值总结

产品设计附加值总结以四季花城为例2007年3月15日设计部:1、缘起2、定义3、营销关系4、成本关系4、设计发展5、客户投诉6、风险控制产品附加值目录产品附加值缘起私家花园地下娱乐室露台私家天面您看过有复式花园、2楼带地下室、有天窗的洋房吗？------花城七期广告语为什么销售宣传喜欢侧重附加值？附加值(ValueAdded)是附加价值的简称，是在产品的原有价值的基础上，通过生产过程中的有效劳动新创造的价值，即附加在产品原有价值上的新价值。定义产品附加值哈佛大学出版的《企业管理百科全书》中对附加价值的解释如下:附加价值是企业通过生产过程所新增加的价值;或者，从企业的销售额中扣除供生产之用而自其他企业购人的原材料成本，也就是企业的纯生产额。对应以上两种附加价值的概念，产品附加值应该包括两个方面的内容，即通过企业的内部生产活动等创造的产品附加值（生产环节）和通过市场战略在流通领域创造的商品附加值（销售环节）。广义附加值：通过营销手段，赋予室内空间更多的功能意义，同时为业主带来附加的生活方式。狭义附加值：通过设计手段，在规则允许的范围内，为业主带来产权外的额外可使用建筑面积。定义产品附加值附加值带来一种附加的生活方式，比房子本身更富有生活情调和想象空间；更容易从情感上打动客户！产品附加值营销2005年5月6日广州四季花城销控表优点：1楼和6楼有附加值的单位销售速度比普通楼层快．丹桂苑单元1单元2单元3单元5单元6单元7单元8单元合计楼层01020301020301020102010201020102036层111

1

11

11

85层111

11

1

63a层111

11

1

63层111

11

11

72层

11

11

1

51层11111111111111

14合计4661561111122126046161222338产品附加值营销丹桂苑

价目表实际价格

单元房号套内面积建筑面积原始单价原始总价附加价值定价总价定价单价1单元30195.8105.78

4,427

468,241

2,000.00

470,241

4,4451单元3a0195.8105.78

4,417

467,183

2,000.00

469,183

4,4351单元50195.8105.78

4,387

464,009

2,000.00

466,009

4,4051单元60196.03106.05

4,347

460,952

47,722.50

508,674

4,7971单元10280.9589.38

4,088

365,359

73,910.00

439,269

4,9151单元20280.9589.38

4,148

370,722

10,000.00

380,722

4,2601单元30280.9589.38

4,188

374,297

10,000.00

384,297

4,3001单元3a0280.9589.38

4,178

373,404

10,000.00

383,404

4,2901单元50282.0290.57

4,148

375,658

10,000.00

385,658

4,2581单元60285.8294.76

4,108

389,246

94,448.00

483,694

5,1041单元103102.81113.52

3,651

414,484

152,162.00

566,646

4,9921单元203102.81113.52

3,711

421,295

13,352.00

434,647

3,8291单元303102.81113.52

3,751

425,836

13,352.00

439,188

3,8691单元3a03102.81113.52

3,741

424,701

13,352.00

438,053

3,8591单元503102.81113.52

3,711

421,295

13,352.00

434,647

3,8291单元603102.81113.52

3,671

416,755

88,432.00

505,187

4,450首层单价提高了134０元／平米顶层阁楼毛胚提高了45０元／平米优点：有附加值的单位有卖点，价格也高于其它楼层；利润也高.顶层私家天面提高了78０元／平米产品附加值营销丹桂苑

单元房号建筑面积家庭娱乐室下沉式花园(m2)大单位阁楼小单位阁楼阁楼露台面积阁楼楼梯平台阳光室顶层私家天面露台(m2)小结构平台附加价值1单元301105.78

1

2,000.001单元3a01105.78

1

2,000.001单元501105.78

1

2,000.001单元601106.05

1.00

22.94

47,722.501单元10289.3849.58

15.76

73,910.001单元20289.38

1.00

10,000.001单元30289.38

1.00

10,000.001单元3a0289.38

1.00

10,000.001单元50290.57

1.00

10,000.001单元60294.76

1.00

80.56

1.00

94,448.001单元103113.5239.0673.36

1

152,162.001单元203113.52

1

13,352.001单元303113.52

1

13,352.001单元3a03113.52

1

13,352.001单元503113.52

1

13,352.001单元603113.52

96.35

88,432.00实际附加值详表产品附加值营销假凸窗阳光室结构平台实际这部分空间等同卧室效果《2200层高不计面积阁楼空间私家天面地下室私家花园产品附加值营销产品附加值营销不是所有的附加值单位都那么好销．．．架空停车空间回填土空间案例:文竹轩地下室的扩大设计变更设计变更：回填区改地下室教训:地下室面积增加，销售总价增加；销售速度缓慢，靠加大宣传和降价９折处理．－－－附加值不是越大越好．产品附加值成本附加值应该做多大?四季花城附加值类型及分布汇总产品类型多层洋房情景洋房（华中版）情景洋房（华南版）ＴＨ叠加ＴＨ小高层产品区位１－３期２－３期１－６期４－６期４－６期４－６期附加值类型家庭娱乐室（地下室）■■■■■■首层私家花园■■■■■■露台■■■■■■顶层阁楼■■

楼梯间顶平台■

顶层私家天面■■■■■■赠送结构平台■

■阳光室■■■■■■亲水平台

■

空中合院

■结构空腔

■■

二层高阳台（计露台）

■备注

附加值类型及分布花城的产品类型多,附加值类型涵盖面广.产品附加值成本附加值应该做多大?售价与成本的相对关系低容积率的小区要控制附加值面积.成本:可售比=可售面积/(可售面积+附加值面积)>85%

即100平米可以做17.6平米的附加值面积.

85%的可售比是针对全期而言,不是针对每一套.是个宏观概念.各产品类型的可售比产品类型一梯二多层洋房(小三房)华南版情景洋房TH叠加TH可售面积540450250370附加值面积501005074可售比91.5%81.8%83.3%83.4%附加值类型成本控制

单方建安成本单方销售价格财务效能说明家庭娱乐室（地下室）1500(毛坯）按1000元/平米(三A期),

1300元/平米(三B期),1700元/平米(六期)中有部分成本属结构被动成本,附加值成本会比测算成本低.首层私家花园1、1925（下沉式）；2、700（非下沉式）下沉式花园按1200元/平米,普通按1700元/平米计高普通花园成本属景观被动成本,附加值可视为零成本.顶层阁楼850大三房按450元/平米，小三房及两房按650元/平米低有部分成本属结构被动成本,附加值成本会比测算成本低.楼梯间顶平台70020000元/个高

露台/顶层私家天面166按600元/m2,天面按800元/m2高该部分成本属结构被动成本,附加值可视为零成本.赠送结构平台8508m2以下按10000元/个；8m2以上按12000元/个高该部分成本属结构被动成本,附加值可视为零成本.阳光室1500统一按2000元/个低有些阳光室进深尺度太大,结构成本增加明显.进深需控制在<1000亲水平台1470统一按20000元/个中

空中合院1380按售价的一半,５期悦山基准价５３４３元／平米；合２６７１元／平米；中

结构空腔1500按1700元/平米中该部分成本属结构被动成本,附加值成本会降低.二层高阳台（计露台）730按售价的一半,５期悦山基准价５３４３元／平米；合２６７１元／平米；高

备注

产品附加值成本附加值应该做多大?售价与成本的相对关系利用被动成本的附加值单方利润高,要加以充分利用.产品附加值成本附加值应该做多大?售价与成本的相对关系高端产品的总价高,附加值对总价的影响小,同时附加值的利润也高,要尽量多做.销售:销售总价=原始总价+附加值总价原始总价/销售总价>???

>85%

?销售总价的提高会引起目标客户人群的转变(低端产品尤其要注意).比销售总价更重要的是附加值单价的高效区间;这与客户的实际使用需求有关.产品附加值成本附加值应该做多大?售价与成本的相对关系产品类型单元房号套内面积建筑面积原始价原始总价家庭娱乐室附加价值初始成交总价初始成交单价原始总价／销售总价面积可售比华中版情景洋房首层带地下室文竹轩1单元101146.9159.816,6991,070,567112.17112,1701,182,7377,40190.50%58.76%华中版情景洋房首层带地下室雅竹轩15单元101146.9159.816,9301,107,48370.5870,5801,178,0637,37294.00%69.36%华南版情景洋房首层带地下室文竹轩3单元102124.25133.257,407987,036128.24128,2401,115,2768,37088.50%50.96%华南版情景洋房首层带地下室文竹轩8单元102124.25133.627,074945,28192.2992,2901,037,5717,76591.10%59.15%原始总价/销售总价>90%单套的面积可售比>60%

?最终这几套房子以销售总价的90%销售出去.产品引附加锻值成悉本附加辟值应缓该做斜多大?附加滑值的实趋际使激用要杨求变更沈前地凯下室92平米变更载后地董下室12织8平米附加嗓值的款实际夸使用尺要求萍是有塔一个晨合理惰面积种范围绪的,超过寇这个帖面积避附加推值的膜单价呈会下令降;成为错低效围区间敲或者沃无效都区间;产品口附加暖值多出锄来的或空间吧怎么汪办?变更聋前地每下室92平米变更茧后地雁下室12颤8平米设扰计二层优地下伐室一层届地下警室一层坝地下崭室品质司提升冻部分二层末地下傻室品质室提升雕部分附加选值有杯一个捞合理南面积取范围瓦的,这个孔面积狱是以涉客户实际号使用序要为镇基础锣的;设计充上充像分利蹄用已稿有的粗空间言来合心理利喝用;地下宏室的便设计在地活下室疯的设室计中育，大仪三房关面积雀控制踩在50平米摧，小壶三房潮控制绒在35平米;在功陡能上忌既可洽以作枪为一纺个大吵功能免室，耳同时辫也为绞业主巴以后渠改成喇一房锹一厅喇提供衬了可仰能。40钱0040珠00客厅房间42到0059查00将花灵园下震沉作分为采滴光井将花扩园下中沉作史为采蒙光井此处争的门匀需要熔做防车火门产品斧附加凝值设摆计将地腥下室抓多出枝来的阔部分街设计闭成工蜜具间,作为钉车位塌的附男加值附加坦值的寺设计备要充会分注折重功策能设麦计,以客节户实蝇际使际用为籍前提.阳典光占室：普阳光室室通贪常位省于主犯卧，深为户严主创贪造了弦一个蒙不受外干扰穷的休贸憩、违交流隐空间裙。风仔险：确目前虚的规肉范做慌了调钉整，亮高于22智00算全孝面积忙，低绣于22化00算一甘半，回那么做阳赞台合赖适还遇是做水阳光茂房合灰适还竿需要炉做进材一步易的考社虑。设计漂注意伐点：尼阳光茅房的冲进深触需要读统一彩为55单0，为物做假染凸窗押创造汉条件闷。设右计产品弓附加按值附加圣值的估设计柜结合渡立面据造型块，立掉面更涝丰富修多变肢。私妥家烫天他面：竖为业抄主创架造了嘴一个耀与自垂然接疏触的青室外洒空间鞠。设计脸注意却点：悄在向团业主纳赠送召私家斯天面铲时，船注意剑消防打规范恼对屋闲面的衣规定漏。建筑勤设计汉防火绩规范备第5.听3.许3条擦超过快六层新的组肃合式义单元贝住宅蹲和宿属舍，各单喂元的玩楼梯骗间均因应通谅至平桂屋顶消，如翠户门常采用寺乙级是防火俩门时豆，可不通假至屋早顶。案例:海棠央苑2单元佳将公冰共天形面当歉作私窝家天面烫送给脊业主促，引桨起消于防验泪收问触题。公共迅天面产品势附加幸值设僵计附加呈值设医计要毅注意票销售德承诺,销售谷资料膨的产检品附趴加值四部分梨要重良点审责查.结构春板结构锣平台:由于笨结构泰抗震抱需要效，在隐连接挥处要习有结阁构板学，注你意板武面标弱高与模室内剪标高预的关洪系。案例:1购4＃组搭团8单元胁连接竞体结功构板献作为胡出阳傅台附学加值烟。设弟计产品灵附加蹦值附加筑值设持计要膊充分弓利用哄原由贤结构调要素所，花悬小钱丧办好众事。大部齿分属卖于产伟权外献的面破积（轨建筑吨面积迎外），“摸可以敬做不齿能明影说”定。一般就是利怖用原甚有空典间或赏建筑笼构件挎，稍眉加改货造而征成，仆不是族当作典功能新用房拣来设半计，颜设计奏隐患臭／缺漏陷多柏，要芬加强阶功能质设计欺。附加愁值设计的特阵点设翁计产品任附加如值有些抵附加泳值设抱计还芳有“铃二次祝设计琴”或哄者“柏两套蒜图纸刊”，盛要把蓬后续鲁操作餐明确锯给下膛游部荣门。附加防值设盾计是踢销售思资料毅的一双个重病要部粱分，师也是究最容瓜易出呈错的步部分旗，要凝重点宵关注璃．19详3c逃m1.加设修小柱助子2.将梁混由60罪0减少监到40晋03.净空著由17洋30增加含到19抬304.技术观处理每方案油如图产品阔附加捐值投体诉案例僚：花证城芙诞蓉苑稿在阁悼楼的滴设计承大梁该问题渣。坡屋材顶阁州楼：纤利用堂坡屋右顶下弄的空司间设绍置阁佣楼，养为业反主主缴预留改了可腐改造取的生包活空爬间。设计鬼注意丢点：恢阁楼概的结孩构设碰计对垂将来夺改造田造成栋影响略。返修熔办：玻璃智雨篷搜长度结不当共，下遭雨时违雨水事经玻绕璃面伯下来距正好钩落在奖木扶列手上雷，再杰折射艇入相室邻室短内。高达7/污8M解决短措施势：重新堤定做栏，加疑宽玻娱璃。经验物教训迟：此部姓分雨众蓬因鬼销售愁承诺点问题敬后续私加装秃，导辅致较脖大的竭设计否缺陷常。产品剑附加筐值投臣诉业主址：二层么露台随销售宴承诺嫩时是锻阳台结，但唱顶层岛阳台乐与二彼层上绞下距板离有狗三层岂高度爬，无韵法遮育得住掌二层究的阳讯台，辉雨水骑不打表招呼穴就入状户了疗。上下佳达三西层解决攻措施昆：给业灿主加狸装玻众璃雨批棚。经验半教训南：“三萄层高乏阳台敏”在变广州桌虽然发还算承阳台距，但偶确实宁不符就实本拳地客所户对学阳台桨的认盒可和梢理解卷。实际锤上设笑计初谷衷也师为露溉台，答一户膀一图营上应章该标蜘示为龄露台案，此核问题昏是审廊图不桶细导畏致。产品算附加努值投禾诉业主档：影湖鲜居一废楼阳鹊台，滋栏杆芒外为劝普通咸玻璃漏，人轨如果归从此典缺口业上玻伐璃很寺容易些出事挪故。解决擦措施意：改造晒最后悔一段坛栏杆忌以封佳堵缺裙口。业主也：影湖疲居10楼01单位农入户框阳台闷上设父置了懂烟囱甩及其腾透气迟帽，截严重希影响丧了归厦家感群受。解决妨措施乓：由于愚涉及馋其它桃楼层套，已佩无法箭从本娱质上盛进行使全面野改善筐；只拔能加找高烟党囱及币透气拉帽避廊免过愈大影闷响。经验捐教训俯：多层陆及情赶花产藏品平盛面变配化较脸多，挂审图渣时需次对变造化处拍多加最留心傲。产品佛附加霉值投阻诉业主伟：主人毫房外物的阳萄台为星公共而休息搞区，赏空间主不够熄私密输且影各响休党息，惊还存蚊在安损全隐艺患。解决法措施推：公共射区域郑与阳伯台间胡作绿公化隔谷离带抢。经验军教训兵：景观选设计术师应艳充分顶理解婚建筑田施工锻图，鱼尤其句是首轮层平雀面图掀，重兵点关脱注高镜差关奶系及句户内牲外的假功能肚关系惊。私人灰区域张与公屯共区漆域之届间设睬一定靠的高泪差及学安全鞭距离破，并例增加逃绿化事隔断挣。入户怠高差猛控制警在20交mm横—6息0m渠m之间掀，高差基过小辆考虑框坡道康处理巾，高罢差过肢大考悠虑分捕段步馆级或除调整雄场地突关系议。业主茅：涟山23支3入户辰门前絮台阶倘过多骑，要暗求退僚房。解决踢措施修：在不罢影响走整体吵效果斑及其姥它住级户的百情况篮下对咐场地斑进行允整改公。产品语附加赢值投完诉业主馋：院墙洲太矮挎，有火的甚峰至不笋足一岸米，仅造成施可视域门铃倒装得闷过低育，使业用不挣便。卡明确挨围墙嚼情况亏以后井再收骆楼。解决奴措施纵：根据容建筑忽造型男将局甘部墙荷体加威高，才将门虚铃置裳于合诵适的址高度返，方柳便使什用。业主胃：小铁魂门向内梯段浑方向虫开启郑而又蛛没有股平台蔽空间泥，上更楼开谋门时,需要盘往后和退一做两步志台阶,才能设开得趁了门扯，很枝容易腿发生叫摔人樱的危迷险。解决词措施蜘：调整胃铁门饿的开肠启方载向；惠若空旗间不井足，趴更换计铁门浙为双庙开门剖。经验孤教训竞：门扇蔬开启振方向饮上及皱进出霉口前置方都冒必须症要有1.由2米以晚上的夏平台记空间丑，功赴能需满求同悼时也致是心蹲理上懒的缓省冲空绳间。产品索附加膀值投保诉业主总：涟海祥湖边挨护栏外安全宾系数印比较壶低，旦不整畅改不眨收楼充。业主冶：部分喉院墙交未封示闭，高湖边最无防庆护措浇施。解决许措施求：加高洗院墙础。经验伞教训仇：临水荷区域闹要注绣意安旧全问圆题，绍设置阅达到知标准恢的安隐全护霜栏及气具有谊边界旅提示舍作用芬的线帐光源凑，公航共区但域考颂虑设秤安全述标示厨，让线业主匙了解膏水深霉。产品疤附加孕值投贴诉产品否附加耀值投辅诉附加值类型客户投诉投诉量投诉点解决方案及成本家庭娱乐室（地下室）3户业主要求增加网线及电视插座600元首层私家花园？户一期私家花园的形状表示不清；私家花园内有公共管井；私家花园被人工湿地遮挡；

顶层阁楼？户坡屋顶梁太高，加楼板后阁楼层高太矮，不实用；

楼梯间顶平台1户销售时没讲清楚归属左右哪户，

露台/顶层私家天面1户业主投诉私家天面排水管在其私家花园内,要求改管才收楼；烟囱和粪管排气管太矮；要加高．1300元赠送结构平台1户业主要求增加景观屏风遮挡北面的坟墓场；进入结构平台的墙面安装有配电箱及可视对讲,业主需要更改位置;

阳光室21户合同附图对于阳光室或窗台的表现不清楚,有的业主想要窗台,有的想要阳光室.

亲水平台8户安全性需求

空中合院34户+100户业主想将空中合院封闭,我们经设计师同意允许业主退后60公分封闭无框玻璃;业主想将空中合院封闭,但我们不允许

结构空腔3户＋８户部分无结构空腔,导致客户心理不满（花城）,作为储藏室没有开门洞造成业主投诉（蓝山）

二层高阳台（计露台）？户顶盖无法遮得住二层的阳台，雨水不打招呼就入户了；晒衣服不方便．

备注

附加己值引朗发投眯诉的抽主要叶原因滋有:1.功能吧设计赢不到坝位;2.部门嗽之间租的信坏息传艺递不不到位;3.操作迹思路(物业妻管理)没有仰事先捎明确.案例:影湖壳居的扶二层竞高阳颠台的仍设计二层牵高阳芦台：乖丰富厦了建按筑立币面，区同时逐为部莫分户录型带论来了赞露台冒的附尽加值格。风膊险：尸在佛惯山，喜二层迈高阳居台面馅积按盯照露非台计牛算，羊在广掠州，狠二层高阳炉台面嘉积仍吧然按吸照阳石台计首算面势积，造在佛续山规挽划局衣和国土局卡计算敌面积悬方法谷不一卫致。设计值注意敌点：偿二层索高阳筑台对倾飘雨警的遮迅挡较毁差，羽要注傅意对恶出阳孤台门鼓的影藏响。产品烦附加专值风停险附加星值与牺政府谦政策启关联策密切珠，与巾各地婆执行庙力度陵也有乖很大口关系京，要稍及早莫与相堂关部搂门沟英通。产品视附加硬值风练险附加值类型附加值描述风险控制

成本控制

经营风险风险类型风险等级风险控制做法财务效能家庭娱乐室（地下室）利用地下室或半地下室不计容积率面积的特点．1.地下室正常层高的住宅要计容积率;2.层高１６００＜＜２２００层高规划局计一半面积．测绘不计面积.报建/验收高要按规范真正做地下室或半地下室;中首层私家花园公共花园的一部分封闭给首层业主用与物权法的规定不一致，有客户投诉风险物业管理低设计时平衡好公共花园和私家花园的面积比例.高顶层阁楼利用坡屋顶斜面空间，增加层高，可改造成两层住宅1.高于